Арендодатель меняет условия договора

Изменить размер фиксированной арендной платы в одностороннем порядке возможно через год при наличии соответствующего условия в договоре

Условие договора, предусмат­ривающее фиксированный размер арендной платы, должно оставаться неизменным в течение года, при этом одностороннее изменение арендной платы может осуществляться не чаще одного раза в год. Следует учитывать, что если арендная плата изменяется соглашением сторон, то такое изменение может производиться неограниченное количество раз, в том числе если с момента заключения договора аренды прошло менее года.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). При этом согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых перио­дически или единовременно. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмот­ра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (подп. 1 п. 2, п. 3 ст. 614 ГК РФ).

При этом гражданским законодательством сторонам договора предоставлена свобода на определение по своему усмотрению условий договора, кроме тех случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). В том числе допускается, что договором может быть предусмотрено одностороннее изменение стороной, в частности арендодателем, цены оказываемых услуг (п. 1 ст. 424, п. 2 ст. 424 ГК РФ).

По поводу возможности одностороннего изменения размера арендной платы Президиум ВАС РФ разъяснил, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусмат­ривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Позиция ВАС РФ в отношении одностороннего изменения арендной платы была уточнена в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление Пленума), в котором указано, что если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться не чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума).

Таким образом, в рассматриваемом случае, поскольку с момента заключения договора прошло менее одного года, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Также следует учитывать, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы до­говор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в час­ти, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 постановления Пленума).

Данное ограничение по периодичности изменения арендной платы не распространяется на случаи, когда она меняется соглашением сторон. Такое соглашение может быть заключено несколько раз в течение одного года действия договора аренды, в том числе в период, когда с момента заключения такого до­говора прошло менее года.

По этому поводу ВАС РФ разъяснил, что поскольку норма по запрету пересмотра арендной платы чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ) является диспозитивной, она допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует (п. 21 постановления Пленума).

Таким образом, п. 3 ст. 614 ГК РФ носит императивный характер только в отношении права изменения арендной платы в одностороннем порядке. Если изменение арендной платы производится по соглашению сторон, то его возможно производить более одного раза в год.

Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды, в частности, ФАС Дальневосточного округа указывает на то, что если увеличение арендной платы основано на взаимном согласии сторон, такое изменение не противоречит (см. постановление от 14.10.2013 № Ф03-4766/2013 по делу № А51-21391/2011).

Как решение Верховного суда может повлиять на условия договоров

Конфликт арендаторов и арендодателей выходит на новый этап, теперь благодаря Верховному суду. Как выяснил “Ъ”, Верховный суд хочет разрешить расторгать любой договор аренды и без штрафов. Компании смогут это сделать, если возникнут обстоятельства непреодолимой силы. Владельцы помещений опасаются, что под это определение попадут и решения властей во время пандемии. По их словам, постановление Верховного суда противоречит закону, принятому в мае. Он позволяет расторгнуть договор без штрафа только малому и среднему бизнесу, который пострадал от коронавируса. Что меняет постановление Верховного суда? И кто стоит за конфликтом двух сторон? Разбирался Александр Рассохин.

В конце мая, казалось, что лобби арендодателей в споре с арендаторами взяло верх. Госдума приняла закон, но со значительными изменениями. Далеко не всем компаниям разрешили расторгать договоры аренды без штрафа. Тем не менее, накал страстей после этого утих, ненадолго. Пленум Верховного суда собирается утвердить постановление, согласно которому можно будет расторгнуть любой договор, если возникают обстоятельства непреодолимой силы, в том числе и после неких решений властей. Получается, что под эту формулировку можно подвести и нынешнюю ситуацию.

Как в договоры между торгцентрами и ритейлерами вписался пленум Верховного суда

В результате компании могут начать массово выходить из соглашений и требовать заключить новые контракты на льготных условиях. Все это грозит отрасли коллапсом, говорит управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский: «Любой арендатор просто может сказать: я пошел. Конечно, условия этого расторжения будут решены через суд, но это не будет такое же качественное, учитывающее интересы обеих сторон расторжение, как если бы это делалось в соответствии с арендным договором. Сразу нужно выставлять совершенно нереальные условия. Лобби крупного ритейла работает достаточно жестко».

У арендаторов своя правда. Компания несет убытки, вынуждена платить плату за помещение, а выйти из соглашения без штрафа не может, говорит гендиректор сети ресторанов русской кухни «Теремок» Михаил Гончаров. Его предприятие считается крупным бизнесом, поэтому недавно принятый закон на него не распространяется. Конечно, многие владельцы помещений идут навстречу. Но находятся и те, около 10%, по словам Гончарова, кто продолжает требовать плату в полном размере либо дает незначительную скидку: «Условно, у вас была аренда за 1 млн руб. Вам говорят: хорошо, 800 тыс. платите. У нас конкретно, если говорить о “Теремке”, в Москве три торговых центра, которые категорически отказываются давать любые скидки, еще порядка десяти, с которыми мы пока не договорились, но я думаю, что договоримся.

Впрочем, те, кто не готов прямо сейчас давать серьезные скидки арендаторам, это в основном крупные игроки рынка. Именно они, вероятно, и лоббировали интересы своей стороны. Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева предполагала, что это московский и петербургский бизнес: «Это “Метрополис”, “Галерея” в Санкт-Петербурге, частично “Авиапарк”, “Европейский”, “Атриум” — все ключевые, знаковые торговые центры Москвы и Санкт-Петербурга. Я думаю, что все понимают, о ком мы говорим».

Впрочем, представители некоторых из названных торговых центров эту информацию опровергали, другие заявляли, что просто не могут себе позволить отменить плату за аренду. Но какие силы стоят за их оппонентами? Судя по тому, что Верховный суд планирует встать на сторону арендаторов, неслабые, говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Но кто именно, сказать сложно.

Как система оплаты стала предметом спора с торгцентрами

«Рестораторы все развиваются на деньги инвесторов. Инвесторы — это, как правило, те самые товарищи, которые в Госдуме сидят и законы принимают. Есть ряд развлекательных историй. Кинотеатры, развлекательные центры, за некоторыми компаниями стоит тоже довольно крупный инвестор. Многое будет зависеть от тех тайных инвесторов, которые вложились в ритейл, которые сейчас явно защищают свои интересы. Мы понимаем, кто лоббирует интересы со стороны арендодателя, кто стоит за крупными девелоперскими структурами, а вот кто со стороны арендаторов — неизвестно»,— пояснила Хакбердиева.

Вероятно, ни одна из сторон не собирается сдавать свои позиции, и ставки в этой игре только повышаются. Каким бы ни был итог, спор бьет и по банкам, заемщики которых находятся по обе стороны конфликта.

В Российском совете торговых центров сообщили, что направили письмо в Верховный суд со своей оценкой постановления. Кроме того, арендодатели надеются на финансовую поддержку со стороны государства.

Существенное изменение обстоятельств при аренде

Пока конкретная практика работы в условиях эпидемии коронавируса еще не сформировалась, для снижения арендной платы арендаторы используют все доступные по Гражданскому кодексу способы. По мнению нашей редакции, самый оптимальный из них – сослаться на ст. 451 о существенном изменении обстоятельств (СИО).

Как это работает

В договоре аренды часто встречаются пункты, которые говорят о существенном изменении обстоятельств. Если такая ситуация наступает, стороны вправе договориться о новых условиях или вообще расторгнуть контракт.

Важно! Считается, что обстоятельства изменились существенно, если предвидеть их заранее было невозможно, а если бы стороны о них знали, то договор был бы заключен на иных условиях.

Пандемия коронавируса существенно изменила структуру российской экономики. Продажи упали, поставки остановились, работа в целом встала. Изначально бизнес исходил из совершенно другой обстановки – в частности, арендаторы могли просчитать, какую сумму они ежемесячно могут направлять на аренду. Однако ситуация за короткое время поменялась в корне. Именно поэтому с правовой точки зрения последствия пандемии можно считать существенным изменением обстоятельств (СИО).

Даже если в договоре ни слова нет о существенных изменениях обстоятельств, работают общие нормы гражданского законодательства – статья 451 ГК.

На основании указанной статьи можно просить собственника снизить аренду в связи с коронавирусом, а если ситуация совсем сложная – расторгнуть договор.

Условия применения существенного изменения обстоятельств

Применяя СИО, сторонам следует исходить из следующих условий:

1. На момент заключения договора о пандемии не было известно и стороны не могли предвидеть ее последствий.
2. Арендатор самостоятельно не мог преодолеть причин изменения обстановки (саму по себе эпидемиологическую ситуацию). Коронавирус вызван объективными обстоятельствами, которые от воли сторон не зависели.
3. Если продолжить платить аренду в прежнем размере, это принесет арендатору настолько значительный ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что рассчитывал при заключении договора. Простыми словами, содержание офиса или торгового помещения станет настолько невыгодным, что проще вообще не арендовать.
4. В договоре нет условий о том, что наступившие риски полностью принимает на себя арендатор.

Все условия должны присутствовать одновременно.

По мнению редакции Реновар, большинство договоров аренды в России полностью подпадают под описанные условия, поэтому арендаторам можно использовать существенные изменения обстоятельств как основание для снижения оплаты, отсрочки аренды или введения арендных каникул.

О чем можно просить

При определении конкретных мер, нужно исходить из индивидуально сложившейся ситуации. Если пандемию можно переждать, временно сократив расходы, помогут:

• снижение арендной платы – определить новое значение можно в виде фиксированной суммы или процента от выручки за отчетный период;
• отсрочка оплаты аренды – сдвинуть сроки оплаты на более поздний срок, освободив арендатора от санкций за просрочку;
• освобождение от неустойки по аренде – если просрочка уже есть, можно простить арендатору этот долг, сдвинув сроки уплаты основного долга;
• арендные каникулы – полное освобождение от арендных платежей на определенный срок;
• бартерная оплата аренды – договориться, что арендатор рассчитывается не деньгами, а товарами или услугами, которые он продает или оказывает.

Это список примерных мер. Стороны свободны в своей воле и могут вводить любые другие послабления в связи с коронавирусом, в том числе комбинировать их.

Если же ситуация слишком серьезная, по ст. 451 ГК можно просить о расторжении договора.

Порядок оформления

Автоматически указанные нормы работать не будут, нужно соблюсти определенную юридическую процедуру.

Внимание! Если в договоре имеются правила оформления на такой случай, следует придерживаться их. Если нет – оформляем по общему порядку.

Пошагово действия следующие:

1. Написать собственнику помещения письмо с просьбой снизить аренду, отсрочить внесение арендных платежей или ввести арендные каникулы – в зависимости от конкретной ситуации. Лучше предложить конкретную меру (например, снизить аренду на 50% на срок до июня 2020 года – или любую другую), чем ограничиться абстрактным предложением «принять меры».
2. В письме обязательно сослаться на существенное изменение обстоятельств, ст. 451 ГК и нормы договора, которые предусматривают эту ситуацию.
3. К письму приложить доказательства изменения обстоятельств – это могут быть сертификаты Торгово-промышленной палаты, постановления и распоряжения местной администрации (например, о режиме повышенной готовности, закрытии ТРЦ, ряда отдельных предприятия).
4. Направить письмо собственнику и дождаться ответа. В текущей ситуации можно направить сообщение по электронной почте, особенно если договор допускает такой обмен юридически значимой информацией.
5. На основании письма составляется дополнительное соглашение к договору. Составить его может как арендатор, так и арендодатель, но, как правило, все документы оформляются собственником площадей по собственным формам. В соглашении указывается конкретная мера и срок ее действия.
6. Подписать соглашение и действовать в соответствии с достигнутой договоренностью.

Если арендодатель не отвечает или прямо отказывается идти навстречу, нужно готовить исковое заявление в суд. Судебной практики по таким спорам пока нет, однако есть большая вероятность, что судья поддержит позицию арендатора.

Арендаторам жилья

Упомянутые в статье возможности распространяются и на договоры найма жилых помещений. Как правило, в секторе жилья можно договориться с хозяином квартиры или дома устно, однако если ситуация сложная – следует руководствоваться предложенной инструкцией с оформлением официальных документов.

Помните! Если на руках имеется договор найма жилья с подписями наймодателя и нанимателя, он уже имеет полную юридическую силу. Дополнительной регистрации в налоговой, у нотариуса или Росреестре он не требует. Если договор аренды квартиры заключен на год и больше, но его не носили на регистрацию обременения в ЕГРН, юридической силы он от этого не теряет. Следовательно, и все юридические процедуры к нему тоже применимы, в том числе и снижение аренды по ст. 451 ГК с оформлением дополнительного соглашения.

В заключение

В стране вводятся беспрецедентные меры, и бизнесу приходится оперативно подстраиваться под обстоятельства. По нашему мнению, после того, как ситуация стабилизируется, неизбежно возникнет множество судебных исков – не только по аренде, но и по поставке, оказанию услуг, займам и другим договорам. При рассмотрении дела суды будут, в числе прочего, исходить из добросовестности сторон, готовности сотрудничать и идти на компромисс. Поэтому в любом случае злоупотреблять своими правами для личного обогащения в исключительной обстановке не следует.

Верховный Суд: арендодатель обязан снизить размер арендной платы, если невозможно использовать помещение

30 апреля Верховный Суд РФ выпустил второй обзор судебной практики по вопросам применения «антикоронавирусного» законодательства. Один из вопросов посвящен порядку снижения арендной платы.

Также Суд напомнил, что правом на уменьшение размера арендных платежей может воспользоваться любой арендатор независимо от вида деятельности.

«Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению», – разъяснила высшая судебная инстанция. При этом дата заключения дополнительного соглашения о снижении стоимости аренды значения не имеет.

Тем самым Верховный Суд поставил точку в вопросе о том, как необходимо толковать не вполне определенную норму статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ. Согласно ей, арендатор недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества в результате принятия органами государственной власти решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. В то же время, Закон не давал точного ответа на вопрос – обязан ли арендодатель при получении такого требования снизить величину арендной платы. Данный пробел позволил многим арендодателям – собственникам помещений в торговых и бизнес-центрах – отказывать арендаторам в снижении платежей, даже при том, что площади не могли использоваться по назначению.

И вот теперь Верховный Суд уточнил: если арендодатель уклоняется от уменьшения арендной платы – арендатор вправе заявить иск о понуждении арендодателя к заключению соответствующего дополнительного соглашения. А если сам арендодатель обращается в суд с требованием о взыскании платежей, факт его уклонения от снижения арендной платы может быть заявлен арендатором в качестве возражения на такой иск.

Верховный Суд развеял еще одно заблуждение, которое почему-то гуляет по просторам Интернета: для того, чтобы требовать уменьшения арендной платы, арендатор совершенно не обязательно должен быть задействован в «пострадавших» отраслях или быть субъектом малого или среднего предпринимательства. Право уменьшить арендную плату распространяется на всех без исключения арендаторов. Единственное условие для снижения платежей – пользование арендованным имуществом должно быть невозможным в связи с введенными государством ограничениями.

Что касается организаций и предпринимателей, занятых в т.н. «пострадавших» отраслях, то для них Законом № 98-ФЗ дополнительно предоставлена возможность получить отсрочку по оплате аренды.

Если вы столкнулись с невозможностью пользоваться арендованной недвижимостью в связи с «противокоронавирусными» ограничениями – смело требуйте от арендодателя уменьшения арендной платы. Как написать соответствующее письмо, почитайте здесь.

а государство то налоги снизит на помещение и коммуналку? а то очередное “всем пива за счет заведения”

Постановлением Правительства РФ № 439 регионам было рекомендовано предоставить арендодателям, предоставившим отсрочку по внесению арендных платежей, “меры поддержки”, в частности, касающиеся уплаты налога на имущество организаций. Законами некоторых субъектов уже предусмотрено снижение налоговых ставок. Но, к сожалению, такие меры приняты не во всех регионах. Там, где они есть – они часто не распространяются на случаи уменьшения арендной платы (применяются только в случае предоставления отсрочки, а отсрочка – это уже другая история, и предоставляется она по другим основаниям). Да и сами “меры поддержки”, мягко говоря, нельзя назвать значимыми или эффективными. Поэтому – соглашусь, во многом риски и потери были возложены на арендодателей.
Многое зависит и от активности самих владельцев помещений в каждом конкретном регионе. На прошлой неделе мы в FPGS Consulting разработали по заказу владельцев нескольких объектов коммерческой недвижимости из одного областного центра проект регионального закона о внесении изменений в закон о налоге на имущество организаций. В законопроекте предусмотрели существенное снижение налоговой ставки в отношении собственников недвижимости – арендодателей, предоставивших отсрочку или уменьшение арендной платы в соответствии с Федеральным законом № 98-ФЗ. При поддержке региональной ТПП и уполномоченного по защите прав предпринимателей законопроект был внесен группой депутатов в региональный парламент, и уже назначен к рассмотрению в первом чтении. Мы надеемся, что закон будет принят в предложенной нами редакции, а собственники коммерческой недвижимости, которые пошли навстречу арендаторам, получат существенное снижение налоговой нагрузки по налогу на имущество. Аналогичным образом, во многих муниципалитетах сейчас прорабатывается снижение ставок земельного налога.

Одного только не понимаю. Почему принуждают снижать аренду для непострадавших отраслей? Почему продуктовым магазинам, пивным, сервисам доставки и прочим государство решило помочь за счёт владельцев помещений?

на самом деле, аренду “принуждают” снижать только в случае невозможности использования арендованного помещения, а у продуктовых магазинов как раз этого элемента нет, поэтому им ни отсрочки, ни снижения.

Алексей, данным вопросом задаются сейчас многие собственники помещений, и их можно понять: у них тоже есть свои обязательства, они должны платить своим работникам зарплату, налоги (в т.ч. на сдаваемое в аренду имущество) и т. д. Логика законодателя здесь следующая: если использование имущества оказалось невозможно, то и платить не за что.
Что может сделать арендодатель?
Во-первых, пользуясь тем, что Закон не устанавливает конкретный размер, на который должна быть уменьшена стоимость аренды, можно попытаться обосновать расчетами, что значительная часть арендной платы в действительности представляет собой плату за содержание имущества, поскольку расходуется на оплату уборки, охраны, дезинфекции помещений, коммунальные платежи и т. д., охрану имущества самого арендатора, находящегося внутри помещения. Тем самым какую-то часть платежей вполне допустимо сохранить.
Во-вторых, можно указать арендатору на то, что фактически он продолжал пользоваться помещением – по крайней мере для хранения своего имущества, которое осталось в арендованном помещении (а значит, размер арендной платы уже вряд ли может быть снижен до нуля). Можно проявить фантазию и поразмышлять в данном направлении дальше.
В-третьих, обратите внимание на поведение самого арендатора. Не пытался ли он в обход установленных запретов проникать в помещение в период действия ограничений? Если да, то это также можно использовать в качестве аргумента против уменьшения арендной платы. Все индивидуально, и в каждом случае речь идет не о принуждении арендодателя, а скорее, о необходимости поиска компромисса и некоторого баланса интересов.
В-четвертых, постановлением Правительства РФ № 439 регионам было рекомендовано принять меры поддержки арендодателям, предоставившим уменьшение или отсрочку арендной платы. Одной из таких мер предложено снижение ставок налога на имущество. Проверьте – возможно, в Вашем регионе такие меры поддержки уже приняты.

Интересно конечно у нас защищаются права в стране. Исключительно у арендаторов проблемы. А то, что арендодатель перестает получать плату за предоставления помещения, несмотря на собственные издержки – это ничего? Не говорю уже о ситуации, где у собственника несколько помещений на аренде, и с каждым арендатором договариваться – причем соглашаешься снизить аренду на адекватную сумму, а арендатор просит еще и идет в суд. И арендатор еще и в бесполезные процессы судебные втягивается.

Сдача площадей – это бизнес со своими рисками, а не беззаботный депозит с гарантированным процентом

Спасибо за комментарий. В ответе к одному из предыдущих комментариев я уже написал, что может предпринять арендодатель. Если коротко, то:
– Закон не обязывает освободить арендаторов от каких-либо платежей полностью. Посчитайте, сколько в структуре арендной платы занимает компенсация расходов на содержание имущества (коммуналка, охрана, уборка и т. д.), подготовьте экономическое обоснование (оно поможет в диалоге или судебном споре с арендатором). Вы вполне можете отстоять эти суммы;
– посмотрите, нет ли со стороны арендатора признаков недобросовестности – например, использования имущества вопреки запретам. А может, ограничительные меры вообще не препятствовали пользоваться имуществом? Может, просто он не желал им пользоваться (например, в связи с переводом своих работников на удаленку)? Это две совершенно разные ситуации. Закон обязывает снижать арендную плату только в том случае, если использование арендованного имущества было объективно невозможно (а не просто нецелесообразно с точки зрения арендатора);
– обратите внимание на “меры поддержки” в Вашем регионе. Возможно, для Вас уже снижен размер имущественного налога или коммунальных платежей (в последнем, впрочем, сомневаюсь). Вдруг что-то есть – уже хоть что-то;
– наконец, посмотрите на свои расходы тоже. Наверняка есть что оптимизировать)

Имхо, очередной великолепный правовой трэш. Уже столько надстроек над законами насоздавали за этот год. Мне кажется больше, чем за предыдущие лет 30. Началось всё с того, что Конституционный суд рассматривал законность поправок к Констиитуции, а заканчивается крайне эпичным регулированием взаимоотношений между компаниями. А снижение аренды на 1% в месяц уже позволяет не переживать, что заставят больше снижать? А 5? А 10? А если у нас и так 10-летний договор на аренду с копеечной ставкой? А если это якорный арендатор со ставкой в треть от обычной? А если это продуктовый ритейл, который себя нормально чувствует?

Александр, что касается продуктового ритейла – то а большинстве случаев для них нет оснований снижать арендную плату. Еще раз: обязанность уменьшить стоимость аренды появляется лишь в случае, если использование арендованного имущества было объективно невозможно в результате действия ограничений. Продуктовые магазины продолжали работать, т.е. использовали имущество по прямому назначению (возможно, за какими-то редкими исключениями). Если имущество использовалось – то и оснований снижать аренду нет. То же касается и “якорных” арендаторов. Смотрим: пользовались ли они имуществом. Если арендатор – супермаркет, который продолжал работать, то и аренду он платит как положено. Сложнее, например, с кинотеатрами, фитнес-клубами, общепитом.
Что касается размера снижения, то, может быть, это будут и 5, и 10 процентов. Если размер такого уменьшения арендной платы будет экономически обоснован и закреплен в дополнительном соглашении, то риски споров значительно снижаются.

А в каком размере эту скидку арендодатель должен предоставить?
Окей, нажали вы на него, он – вот вам 1% скидки. Предоставил? Предоставил.
Но отношения испорчены судебными угрозами. Арендатору до арендодателя всегда проще “докопаться”, если что.

Чтобы не было споров вокруг размеров скидки, лучше всего, если она будет экономически обоснована и подтверждена какими-то расчетами, суть которых будет раскрыта арендатору. В этом случае оснований оспорить размер скидки будет значительно меньше.
Что касается судебных угроз – о них ведь в письме можно и не писать, а начать переговоры с вырадения надежд на понимание и дальнейшее соирудничество. И даже в ходе “торга” по поводу размера снижения аренды постараться сохранить дружелюбный тон. Ведь и арендатору интересно сохранить помещение, и арендодатель не сможет выжить, если распугает всех арендаторов.

Пять вопросов о новых правилах расторжения договоров аренды

Часть арендаторов получит право временно расторгать договоры аренды недвижимости без штрафов и необходимости оплаты неустоек, даже если они оговаривались в договоре.

Это положение входит в законопроект «О принятии неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции». Госдума 21 мая приняла этот законопроект во втором чтении.

Второе чтение — основное, в ходе третьего, которое пройдет в пятницу, 22 мая, суть законопроекта поменяться уже не может.

Кто сможет разрывать договор без штрафа

Упрощенный порядок выхода из арендных отношений получат не все компании, а только компании малого и среднего бизнеса, которые относятся к отраслям экономики, наиболее пострадавшим от распространения коронавируса.

К малому и среднему бизнесу относятся компании, в которых работает не более 250 человек, а годовая выручка не превышает 2 млрд руб. Госучастие в них не должно превышать 25%, доля иностранцев — не выше 49%.

Список отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, определяет правительство. Сейчас в нем около 30 отраслей, в том числе торговля непродовольственными товарами, гостиничный бизнес, туризм, авиаперевозки, кинотеатры, стоматологические клиники, музеи и зоопарки. Список не окончательный, правительство уже несколько раз его расширяло.

Арендаторы, подходящие под оговоренные в законе критерии, смогут расторгать договоры аренды всех типов коммерческой недвижимости — не только торговых центров, но и офисов, складов и т.п.

В каком случае можно расторгнуть договор без штрафов

Чтобы арендатор мог расторгнуть договор, должны выполняться несколько условий.

• В регионе, где находится арендуемая недвижимость, введено чрезвычайное положение или режим повышенной готовности, и договор аренды был заключен до введения этих режимов.
• Не менее чем за 14 дней до отказа от договора арендатор обратился к собственнику помещения и попросил о скидке по аренде (на срок не более года, размер возможной скидки не указан в законопроекте), но арендодатель скидку не предоставил.
• Уведомление об отказе от договора арендатор направил арендодателю не позднее 1 октября 2020 года.

Если при заключении договора арендатор заплатил обеспечительный платеж, он остается у арендодателя. При этом арендодатель будет не вправе требовать от арендатора, разорвавшего договор, возмещение упущенной выгоды.

Как менялся законопроект между чтениями в Госдуме

В первоначальной версии законопроекта, которая была внесена в Госдуму правительством и принята в первом чтении, предлагалось дать право одностороннего отказа от аренды всем компаниям, в том числе крупным торговым сетям. Поправки о малом и среднем бизнесе не фигурировали в версии, которую профильный комитет Госдумы (по бюджету и налогам), загрузил в систему обеспечения законотворческой деятельности за час до заседания как рекомендованную к принятию.

Выступая на заседании парламента во время второго чтения законопроекта, глава комитета Андрей Макаров рассказал, что поправки в документу готовились до 4:30 утра.

Ко второму чтению исключили норму, согласно которой для одностороннего разрыва договора ежемесячные доходы арендатора должны сократиться более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта федерации. В документе также больше не упоминается условие, что арендатор до пандемии должен был исправно платить аренду.

Как отнеслись к новым правилам ретейлеры и владельцы недвижимости

Андрей Макаров, выступая на заседании Госдумы, назвал новую версию законопроекта сбалансированной. По его словам, он поддерживает законопроект, поскольку им в равной степени будут недовольны и арендаторы, и арендодатели. При этом документ, по мнению Макарова, решит проблемы малого бизнеса и граждан.

Управляющий директор Российского совета торговых центров (в него входят владельцы торговых центров «Гагаринский», «Невский центр», «Охта Молл», сети «Мега» и других) Олег Войцеховский считает, что государственное вмешательство в отношения арендатора и арендодателя приведет к снижению доверия между ними. При этом последний вариант законопроекта он называет «компромиссным» и «наиболее корректным». По словам Войцеховского, РСТЦ «интенсивно работал над вариантами поправок к законопроекту для снижения ущерба, который будет неизбежно нанесен отрасли и экономике страны в целом». «Мы рады, что большая часть наших предложений вошла в принятый текст», — говорит Войцеховский.

Ретейлеры считают принятые меры поддержки арендаторов недостаточными. По словам президента Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ) Артема Соколова, необходимо поддерживать весь непродуктовый ритейл вне зависимости от его размеров.

Финальная редакция законопроекта не решает проблем подавляющего большинства арендаторов, которые формируют значительное количество рабочих мест, говорит председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) Сергей Беляков. Он напоминает, что 75% арендаторов торговых центров не относятся к малому и среднему бизнесу (МСП).

«Для арендаторов, не относящихся к МСП, возможности по сохранению фонда оплаты труда и вообще финансовой устойчивости без пересмотра арендных платежей в текущих условиях теперь очень ограничены», — добавляет Беляков. По его словам, от таких арендаторов зависит значительное количество контрагентов — поставщиков непродовольственных товаров и продуктов питания. «Можно ожидать серьезных проблем и у арендаторов (рестораторы, ритейл, вся сфера услуг), и у контрагентов этих компаний», — заключает Беляков.

Как новые правила повлияют на судебную практику

«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат. Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде. «Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.

4 новых меры поддержки арендаторов недвижимости

Малый и средний бизнес из пострадавших отраслей может безболезненно отказаться от договора. Арендаторы публичной недвижимости могут продлить договор, а если уже начали выкупать объект аренды — получить отсрочку платежей.

Отказ от срочного договора аренды

Воспользоваться мерой поддержки можно, если:

• арендуемое имущество — здание, сооружение, нежилое помещение или их части. Вид собственности значения не имеет;
• арендатор относится к малому или среднему бизнесу;
• арендатор ведет деятельность в пострадавших отраслях экономики и использует арендуемое имущество для такой деятельности;
• договор является срочным и заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (РПГЧС);
• арендатор потребовал от арендодателя снизить плату на период до одного года;
• арендодатель не стал уменьшать плату или иным образом менять договор;
• с момента обращения арендатора прошло 14 рабочих дней.

Если все условия соблюдены, то не позднее 1 октября арендатор вправе направить арендодателю уведомление об отказе от договора.

• арендатор не возмещает упущенную выгоду, а также убытки по ст. 393.1 ГК РФ;
• арендатор не платит установленную договором сумму за односторонний отказ;
• обеспечительный платеж остается у арендодателя.

Изменения предусмотрены абз. 2-3 п. 4 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ.

Продление аренды государственной или муниципальной земли

Обратиться за данной мерой поддержки может любой арендатор, если:

• договор заключен до введения в регионе РПГЧС;
• срок договора не истек;
• арендодатель не потребовал через суд расторгнуть договор;
• отсутствуют или устранены нарушения, выявленные в ходе государственного земельного надзора.

На каких основаниях был заключен договор аренды, есть ли по нему долги, значения не имеет.

Продлить аренду можно не более чем на 3 года. Если договор изначально заключался на срок менее 3 лет, его можно продлить максимум на тот же срок.

Арендодатель обязан заключить соглашение об увеличении срока аренды в течение 5 рабочих дней с момента обращения арендатора.

Изменения предусмотрены абз. 5-10 п. 4 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ.

Продление аренды государственной и муниципальной недвижимости (помимо земли)

Обратиться за данной мерой поддержки может любой арендатор, если:

• договор заключен по результатам торгов и до введения в регионе РПГЧС;
• до введения РПГЧС арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства.

Заключить допсоглашение о продлении срока аренды можно до конца 2020 года. Максимальный срок продления составляет 1 год. Условия допсоглашения не могут ухудшать положения арендатора. Для заключения соглашения не требуется оценка рыночной стоимости объекта аренды.

Изменения предусмотрены абз. 4 п. 4 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ.

Отсрочка платежей при выкупе арендуемой государственной или муниципальной недвижимости

Воспользоваться мерой поддержки могут субъекты МСП, которые до введения в регионе РПГЧС заключили договоры купли-продажи арендуемого имущества по Закону N 159-ФЗ.

• по выкупным платежам, которые приходятся на 2020 год, предоставляется отсрочка от 6 до 12 месяцев;
• проценты на сумму отсроченных платежей не начисляются;
• соглашение об отсрочке заключается в течение 30 дней с момента обращения покупателя;
• какая-либо плата за заключение соглашения взиматься не может.

Изменения предусмотрены ст. 15 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ.