Есть ли возможность заключения договора найма?

Договор найма квартиры: что проверить у хозяина

Чтобы не остаться с вещами на улице

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

Чем отличается наем от аренды

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.

Что может пойти не так

Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Какие документы проверять у наймодателя

До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.

Сначала читать, потом подписывать

Если у квартиры один собственник

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Важно

C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРН .

С 1 января 2017 года ЕГРН и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН . Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН .

Если у квартиры несколько собственников

Число собственников можно узнать из графы «Объект права».

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Если квартира в ипотеке

Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Если квартира принадлежит супругам

Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.

Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Если договор подписывает представитель

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Если вы никому не доверяете

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

Больше нет бумажных свидетельств

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРН объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ).

С 1 января 2017 года право собственности подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРН .Так что если вы решили снять квартиру, купленную в конце июля 2016 года, без выписки из ЕГРН не обойтись.

В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.

Как заключать договор аренды квартиры — инструкция

Что представляет собой договор аренды квартиры

Когда арендодатель и наймополучатель смогли между собой договориться об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то они все эти вопросы должны отразить в письменном договоре.Только письменный договор можно будет оспорить, если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения. Но нужно знать отличия между наймом и арендой, хотя и суть этих взаимоотношений очень схожа.

Обычно под арендой понимают длительное проживание в жилом помещении, тогда как найм может быть заключен только с муниципальными властями, его еще называют социальный найм жилых помещений.

Соглашение, заключенное между заинтересованными людьми и есть договор аренды, по которому владелец на определенный срок и плату предоставляет другому лицу имеющееся у него жилье. С другой стороны, жилец то же берет на себя определенные обязательства: в срок оплачивать оговоренные в договоре деньги за проживание, за пользование коммунальными услугами, светом и телефоном. Все это обязательно быть оформлено в арендном договоре.

Этот договор имеет возмездный характер, то есть один сдает жилье и получает за это денежную сумму, а другой его арендует, и платить оговоренную сумму владельцу.

Законодательная база

Все арендные отношения регулируются нормами Федерального Законодательства: ЖК, ГК, НК Российской Федерации.

Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.

Гражданское Законодательство как раз и определяет понятие аренды и арендных отношений между владельцем и физическими или юридическими лицами: правовое урегулирование между физическими лицами описаны в главе 35, а между владельцем и юридическими лицами – в 34. ГК определяет порядок регистрации арендных отношений, лиц договора их прав и обязанности. Статьей 680 ГК РФ регулируется санитарная норма проживания, но она перенаправляется к Жилищному Законодательству, где прописаны нормы для возможности сдать жилье в аренду.

Если аренда жилого помещения превышает год, то договор подлежит обязательной регистрации, нормы прописаны в ФЗ РФ от 21.07.1997№ 122 «Закон о регистрации…»

Как правильно заключить договор аренды квартиры

Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать. Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.

И потом, если вы намерены снять всю квартиру для своей семьи, то внезапный приход хозяина в ненужный момент может испортить все ваши планы, и чтобы этого не случилось, об этом следует отдельно оговорить в договоре.

Или может возникнуть такая распространенная ситуация: вы оплатили проживание на 6 месяцев, и вдруг приходит хозяин и просит вас съехать из квартиры, якобы у него возникли непредвиденные обстоятельства и жилье стало нужным ему самому. И опять, чтобы не остаться на улице, все условия проживания и окончания договорных отношений обязательно прописывают.

Состав договора

1. Сдавать или арендовать можно только отдельное помещение с входом, и в договоре должно быть подробное описание предоставляемого в аренду жилья.
2. Нужно определить все права сторон: кто что должен и не должен делать, здесь нужно все подробно изложить, например, не причинять вред имуществу и предоставить в полное распоряжение арендатору жилье.
3. Важным пунктом является оплата, нужно подробно описать сроки и ставки аренды, предусмотреть условия оплаты и что грозит арендатору в случае отказа от оплаты. Указать точную сумму самой аренды или включенные в нее коммунальные платежи, возможность пересмотра ставки аренды каждый год. Ведь стоимость аренды может как увеличиваться, так и снижаться, как, например, сейчас, когда в кризис люди стараются не арендовать жилье.
4. Оговорить возможность временной прописки на срок аренды, кто может иметь такое право, например, члены семьи;
5. Иногда жилье клиентам подыскивают риелторские агентства, и если договор будет заключать он, то нужна доверенность, где будет прописана такая возможность представителя.
6. Обговорить условия заключения страхового депозита с нанимателем, порой эта мера может возместить значительные риски или ущерб от деятельности арендатора.

В основном, для гражданина, сдающего жилье, заключать договор выгодно сразу по нескольким причинам.

Есть письменное описание и квартиры, и находящегося имущества, его состояния. И всегда можно взыскать с арендатора нанесенный ущерб.

Инструкция

1. После выбора жилища и предварительной договоренности с его владельцем, проверьте полномочия. Может случиться и так, что вы станете участником субаренды, когда прежний арендатор на завышенных условиях сдает жилье. Или вместо самого собственника этим занимается член семьи, у кого нет единоличных прав на распоряжения квартирой, такие действия законом оценены, как незаконные. Попросите представить свидетельство о собственности. Там подробно все указано. Но можно и запросить справку из реестра прав на недвижимость: сведения являются публичными и доступны всем.
2. Попросите сделать подробную опись всего имущества: где какие царапины и неисправности, отклеены ли обои, поцарапан ли пол. Это поможет в дальнейшем избежать необоснованных претензий со стороны владельца квартиры. Перечислите списком все имущество, а рядом проставьте ваши замечания, например, стиральная машина – скол обшивки в таком-то месте.
3. Обговорите стоимость оплаты, конечную дату передачи денег, возможности отсрочки платежа.
4. Возможность проживать со своей семьей, тоже нужно обговорить, попросите владельца сделать всем временную регистрацию на время проживания в квартире. Это может пригодиться, если потребуется медицинская помощь или устройство на работу.

Все нюансы описать невозможно, нужно следовать исходя из сложившейся ситуации, но важно: когда и кто может навещать квартиру в ваше отсутствие нужно уточнить сразу.

Где заключать договор аренды квартиры

Многие собственники на себя не надеются и обращаются к риелторские конторы, да это и понятно, ведь это их профиль, они знают все подводные камни и особенности в аренду жилья. С одной стороны – это правильно, но за услуги приходится платить комиссию, иногда эта сумму бывает значительной. Но и составить договор они могут по всем юридическим канонам, и потом оспорить какие-либо пункты в нем будет практически невозможно.

Составление договора

Факт сдачи жилого помещения можно подтвердить только договором, который пишется от руки или заполняется готовый бланк и скрепленным подписями всех сторон. Именно по этим причинам нужно внимательно отнестись к его составлению. Сторонами в договоре будут арендатор и арендодатель.

Что должно быть отражено:

1. Кто сдает квартиру: его данные паспорта, место постоянной регистрации, дату, число и место рождения.
2. Такая же информация должна быть и об арендаторе.
3. Почтовый индекс и полный адрес квартиры.
4. Указать правоустанавливающий на квартиру документ: акт передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, идентификационный номер выданного свидетельства о собственности.
5. Указать сроки сдачи: год, три года или на пять лет. Обратите внимание арендодатели: договор сроком больше 1 года подлежит обязательной регистрации, к тому придется платить от полученного дохода 13%. Совет: не пытайтесь уклониться от уплаты налога, за это предусмотрен большой штраф – до 5 тысяч рублей.
6. Ставка аренды за каждый месяц: ее прописывают в цифрах и прописью. Если вы оставляете хозяину залог, то эта сумма должна быть зафиксирована в договоре обязательно. Так можно будет доказать свою правоту, если возникнут конфликты.
7. Подробно расписать способ оплаты и дату перечисления, предусмотреть процент за просроченный платеж;
8. Следующий пункт очень важен для обеих сторон: частота посещений хозяином квартиры: когда и сколько раз он будет иметь возможность проверять состояние квартиры, оплату коммунальных и телефонных счетов.
9. Подробное описание состояние квартиры, мебели, бытовой техники и сантехнического оборудования. От этого будут зависеть претензии к вам владельца по поводу испорченной стиральной машины или холодильника.
10. Указать условия продления арендного договора, если такая возможность будет необходимой.
11. Поставить дату заключения и свою подпись.

Могут быть и другиепункты в договоре, но они могут быть добавлены по согласованию обеих сторон.

Договорные обязательства вступят в законную силу по окончании регистрационных действий, но арендатор уже может проживать в этой квартире.

Что представляет собой договор найма жилого помещения — как заключается, в чем его особенности?

Тем, кто не имеет пока своего жилья, приходится становиться нанимателями помещений, принадлежащих иным лицам. Обычно заключаются сделки найма муниципальных квартир, хотя законом допускаются и предоставление помещений на иных основаниях. Подробнее о том, что представляет собой договор найма жилого помещения, как заключается, в чем его особенности, читайте далее.

В чем заключается договор найма жилого помещения, его виды

В какой форме заключается договор найма жилого помещения?

Договор найма жилого помещения это что? Как в Гражданском (ГК РФ), так и в Жилищном кодексе РФ сдержится понятие договоров найма. Этот вид сделок подразумевает предоставление собственником (иным лицом от его имени) другому лицу помещений с правом владения ими и использования с целью проживания.

Как видно из определения, такая сделка заключается в отношении особого объекта, места, подходящего для проживания.

В зависимости от особенностей передаваемого помещения, статуса участников сделки выделяется несколько разновидностей этого договора:

• социального найма;
• найма специализированного жилья;
• коммерческого найма.

Первый вид хорошо все знаком, поскольку таким договором оформляется предоставление муниципального (государственного) жилья.

Те лица, которые до сих пор не успели или не захотели приватизировать жилье, до сих пор продолжают оставаться его нанимателями. Отличие второго вида заключается в передаче для проживания помещений с особым статусом.

К таким относятся служебное жилье, общежития, маневренный фонд, жилплощадь в учреждениях соцзащиты.

Соглашения найма коммерческого характера значительно отличаются от двух других видов. Его понятие не содержится в ЖК РФ, а его условия не так регламентированы законодательством. Поэтому стороны вольны заключать такую сделку на достигнутых ими условиях.

Кто может выступать сторонами договора?

Наименование участников таких сделок определено законодательством. Лицо, передающее помещение, именуется наймодателем.

А тот, кто его принимает, зовется нанимателем. Теперь разберем подробнее, кто же может вступать с каждой из сторон. Наймодателями во всех случаях могут выступать только собственники имущества. Они заключают сделки самостоятельно или через своих уполномоченных официальных представителей.

Так, квартира, принадлежащая муниципальному образованию, передается в наем соответствующим отделом администрации, а сам договор подписывается его руководителем или иным имеющим такое право лицом.

Собственно, по договорам социального и специализированного найма передаются помещения именно муниципального или государственного фонда, поэтому наймодателями выступают соответствующие органы и должностные лица.

Что касается найма коммерческого, то здесь наймодателем может быть любой законны владелец помещения. Нанимателями же помещений могут быть граждане, поскольку они предназначены только для проживания.

Существенные (обязательные) условия

Условия договора найма жилья

Для любого договора определены его существенные (обязательные) условия. Они всегда должны включаться в договор иначе он не может признаваться заключенным. Для всех сделок таким условием является предмет. Именно он отличает один вид сделки от другого.

Для найма предметом является передача в пользование иным лицам помещений с целью проживания.

Учитывая цель предоставления помещений, они должны соответствовать определенным условиям. Объектом найма могут выступать дома, квартиры и даже комнаты, главное, чтобы они могли быть использованы для проживания.

Для этого они должны отвечать нескольким признакам:

• изолированность (отдельные помещения с отдельным входом);
• пригодность для постоянного безопасного и комфортного проживания.

Что касается остальных условий, то они носят характер дополнительных и призваны лучшим образом урегулировать отношения участников сделки.

В договоре обычно содержатся положения о взаимных обязательствах и правах сторон, порядке его изменения, прекращения, разрешения споров, сроках и плате. Однако договоры найма обычно заключается без указания сроков, а также не всегда бывают возмездными.

Обязанности по договору для нанимателя

Данный договор относится к двусторонним. Это значит, что каждая из его сторон имеет определенные обязательства одна перед другой. Для нанимателя основными обязанностями являются следующие:

1. Использовать полученное жилье только по назначению, т.е. для проживания.
2. Относиться к нему бережно, не допускать его порчи, разрушения, нарушения санитарных и иных предусмотренных норм.
3. Своевременно проводить необходимые текущие ремонтные работы для поддержания помещения в нормальном состоянии.
4. Вовремя и в полном размере оплачивать свое проживания в нанятом жилье.
5. Не производить никакого вмешательства в несущие элементы помещения без получения согласия от наймодателя.

Обязанности по договору для наймодателя

Обязанности наймодателя и нанимателя

Наймодатели по данным договорам также должны исполнять определенные обязательства.

Прежде всего, они обязуются предоставлять нанимателям подходящие для целей сделки помещения. Они должны не просто отдать ключи от квартиры иному лицу, но и обеспечить ее надлежащее состояние.

Вторым обязательством для наймодателей является поддержание помещения, а также дома, в котором оно находится в нормальном не аварийном состоянии. Ведь наниматели отвечают лишь за текущие работы в помещении.

Кроме того, наймодатели должны обеспечивать предоставление нанимателям всех необходимых для нормальной эксплуатации помещений услуг.

Процедура заключения, регистрации, расторжения

Если говорить о коммерческом найме, то здесь действуют общие правила для заключения сделок. Стороны сами определяют условия, на которых им подписывать договор. Основанием для заключения такого договора является только их желание.

Социальному (и специализированный) найму предшествует принятие соответствующего решения о предоставлении жилья. Заключаются сделки в письменном виде. Регистрация таких сделок по закону не требуется. По желанию нанимателей она может расторгаться в любой момент.

Наймодатели же имеют на это право (но через суд) в случаях:

• длительном (за полгода) невнесении платы за пользование переданным жильем;
• ненадлежащем использовании, разрушении и порчи переданного помещения нанимателем и (или) другими проживающими в квартире лицами.

Кроме того, каждый из них может через суд просить расторжения этого договора при непригодности помещения для целей сделки.

Договор также может прекратиться в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. Изменения условий сделки не относятся к основаниям для расторжения.

Нюансы сделок по найму жилья

Этот вид договоров отличается от других по нескольким признакам. В первую очередь это касается его предмета. Объектом сделки выступает только отдельное подходящее для постоянного в нем проживания помещение.

Для социального и специализированного найма также характерно то, что сама сделка оформляется на основании принятого муниципальным (государственным) органом решения. Имеются свои особенности и при использовании переданных помещений.

Договоры по передаче жилья в пользование другим лицам имеют свои нюансы. В первую очередь они касаются самого передаваемого помещения.

Наймодатели должны предоставлять отдельные пригодные для жизни в них помещения, а наниматели обязаны обеспечить их сохранность.

О том чем соглашение аренды жилья отличается от договора найма вы можете узнать, посмотрев видео: