Как подать в суд на расторжение договора недвижимости?

Иск о расторжении договора купли-продажи квартиры (образец)

При продаже квартиры, часто существует опасение, что покупатель не выплатит деньги за недвижимость. Что делать, если такая ситуация произошла?

Особенности расторжения договора купли-продажи квартиры.

1. На первый взгляд, если покупатель отказался выплачивать деньги за квартиру, то договор должен быть аннулирован, а квартира возвращена в собственность продавца.
2. Однако не все так просто. Гражданское законодательство не содержит нормы, которые дают возможность расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру в собственность продавцу, из-за неуплаты покупной цены.

   Расторжение договора купли-продажи — прекращение его действия.

   Покупателю возвращаются деньги, продавцу — товар, в результате чего торговые отношения между сторонами завершаются.

   Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ.

   Нормативная база

   Расторжение договора купли-продажи происходит в случаях:

   • по инициативе покупателя или продавца;
   • по соглашению сторон;
   • условия нарушаются одной из сторон;
   • подобное требование выдвигают некоторые государственные органы (такое происходит, к примеру, если условия сделки противоречат антимонопольному законодательству).

   Если обнаружены недостатки товара, и устранить эти недостатки нельзя, потребитель имеет право потребовать заменить товар на товар необходимого качества, уменьшить покупную цену или расторгнуть договор, о чем говорит ст.18 Закона о защите прав потребителей.

   Глава 29 ГК РФ дает возможность расторгнуть договор купли-продажи. В ней указанной статье есть следующие положения:

   • причины расторжения (ст.450);
   • расторжение при изменении обстоятельств (ст.451);
   • порядок процедуры (ст. 452);
   • правовые последствия (ст.453).

   Правовая основа для сделок с недвижимостью — ФЗ №122, в котором указано, что сделки с недвижимостью (покупка или расторжение договора) обязательно должны быть зарегистрированы.

   Но закон с 1 января 2020 года утрачивает силу. Государственную недвижимость регистрируют в порядке, который установлен 218-ФЗ.

   Для жилой недвижимости происходит “двойной” процесс регистрации — сделки и перемены владельца.

   Рассмотрим подробнее, как расторгнуть договор.

   Расторжение договора купли-продажи до регистрации

   Если процесс регистрации еще не окончился, сделка с недвижимым имуществом считается незавершенной. На данном этапе расторгнуть договор проще всего.

   Покупатель и продавец, которые отказываются от обязательств, должны представить соглашение о расторжении в ЕГРП до истечения срока регистрации сделки и смены владельца (обычно данные этапы регистрируют одновременно).

   ЕГРП — Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости:

   

3. обременениях;
4. аресте жилья;
5. информация о собственниках;
6. кадастровый номер квартиры и ее описание;
7. вид установленного права;
8. сведения о притязаниях и требованиях в отношении определенной недвижимости;
9. другую важную информацию.

Если стороны для заключения договора обращались к помощи нотариусов или агентства недвижимости, сюда же следует вернуться для расторжения.

При отказе одной стороны от расторжения второй участник может подать в суд, если отказ будет оформлен письменно.

Процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации проходит несколько иначе.

Расторжение после регистрации

Отменить сделку после того, как договор пройдет процедуру регистрации, продавцу будут переданы деньги, а покупателю объект, можно:

• по желанию одной стороны;
• по соглашению всех сторон.

Если продавец и покупатель достигли соглашения, они могут заключить другой договор: покупатель выступает продавцом, продавец — покупателем.

Стороны повторно обменяются объектом и деньгами, и сделка пройдет еще одну регистрацию, которая вернет все на свои места.

Если стороны частично исполнили сделку, и была произведена регистрация перехода прав собственности, соглашение о расторжении договора не станет основанием для возврата квартиры или другого предмета сделки.

Если желание прекратить сделку одностороннее, следует достичь с другой стороной досудебного соглашения: можно отправить письменное предложение о расторжении договора.

Если первая сторона получит письменный отказ или не получит ответ в срок (30 дней), можно подавать судебный иск.

Основания для расторжения договора

Одного желания прекратить сделку недостаточно. Должны быть веские основания (ст.450 ГК):

• условия договора существенно нарушены;
• другие случаи, предусмотренные ГК РФ или положениями договора.

Существенное нарушение положений сделки влечет другой стороне ущерб, лишающий ее того, что причиталось ей при заключении договора:

• не была произведена оплата, или была произведена не полностью;
• в квартире остались прописанные граждане;
• документы подписывал недееспособный человек;
• лицо принуждали подписать документы.

Нет оплаты

Покупатель должен оплачивать покупаемый товар. Оплату недвижимости подтверждают документом, удостоверяющим передачу денег:

• распиской;
• банковской выпиской;
• квитанцией о внесении денег в кассу и так далее.

Если покупатель отказывается приобретать товар, продавец имеет право требовать расторгнуть сделку и оставить имущество у себя.

Если имущество передано, оплаты нет, суд примет решение:

• расторгнуть договор, обязать покупателя вернуть имущество;
• признает сделку незаконной, обяжет покупателя оплатить продавцу необходимую сумму, а также сумму неустойки.

Обременение: есть прописанные граждане

Если недвижимость переходит к другому лицу, обременения остаются: долги выплачивает новый хозяин квартиры.

Если гражданин, который не является владельцем квартиры, но имеет право пользоваться помещением, отправляется в тюрьму или надолго уезжает, владельцы могут продать квартиру.

Но через определенное время покупатель может столкнуться с необходимостью делить недвижимость с вернувшимся человеком.

Если с момента покупки жилья не прошло трех лет, новый собственник может требовать расторгнуть договор и получить полную сумму, уплаченную продавцу.

Недействительные сделки

В судебной практике часто недовольная сторона требует расторжения подписанного договора на основании его незаконности, недействительности.

Распространенные случаи — сделки, которые были совершены недееспособными лицами, и договоры, заключенные под угрозой, под влиянием заблуждения или обмана.

Если суд признает сделку ничтожной, участники возвращаются к прежнему имущественному положению, которое было до начала оформления торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Появление обстоятельств, существенных для расторжения заключенного договора, — ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

В каких случаях можно расторгнуть договор без последствий? Для отмены всех последствий заключенного договор суд должен признать ситуацию:

• возникшей неожиданно;
• непреодолимой;
• влекущей серьезный ущерб для сторон;
• затрагивающей интересы обоих участников.

Если все четыре указанные признака сочетаются, изменения существенны.

Существенные обстоятельства:

• изменение законодательства;
• значительное увеличение рыночной цены;
• финансовый кризис;
• ликвидация предприятия (которая не связана с процессом банкротства).

Порядок расторжения договора

Во многих ситуациях можно договориться без суда. Перед обращением в суд нужно направить претензию с предложением изменить или расторгнуть договор.

Аргументированные претензии могут быть рассмотрены другой стороной, которая готова идти на компромисс. Участники могут уменьшить цену, изменить другие условия или расторгнуть договор.

Соглашение о расторжении оформляется таким же образом, как первоначальный договор. Если договор был нотариально заверен или прошел государственную регистрацию, соглашение также заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию.

Читайте также:  Кто может оформить договор купли продажи?

При расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости полученные средства как аванс должны быть возвращены.

Договор купли-продажи автомобиля

Расторжение договора купли-продажи автомобиля в 2020 году происходит:

• по решению суда;
• при существенном нарушении договора участниками;
• при существенном нарушении договора.

Причины “я передумал” — недостаточно весомые.

Но не всегда ущерб покупателю был нанесен из-за недобросовестности продавца. Поломки случаются из-за износа деталей, о которых продавец мог не догадываться.

Поэтому договор можно расторгнуть при обоюдной договоренности. Соглашение о расторжении оформляется так же, как и договор.

В соглашении должно содержаться следующее:

• информация о сторонах;
• номер, дата заключения соглашения;
• фраза “все обязательства прекратятся в обоюдном порядке после его расторжения”;
• дата, подписи сторон.

У потерпевших часто возникает вопрос, в какой срок можно расторгнуть договор. Ст.196 ГК РФ регламентируют, что общий срок исковой давности составляет три года с того дня, когда потерпевший узнал о факте нарушения его прав.

Какие требования может выдвинуть потребитель, кроме расторжения договора

Если покупатель замечает недостатки в товаре, не оговоренные продавцом, может требовать (статья 18 Закона о защите прав потребителей):

10. поменять на товар этой же марки ими модели;
11. поменять на такой же товар другой марки или модели, требовать перерасчета покупной цены;
12. соразмерного уменьшения покупной цены;
13. незамедлительного бесплатного устранения недостатков товара;
14. возместить расходы на исправление товара;
15. возврата уплаченной суммы;
16. полного возмещения убытков, которые причинены ему из-за продажи товара ненадлежащего качества.

Если покупатель выкинул или потерял кассовый или товарный чек — это не основание для отказа в удовлетворении требований потребителя.

Продавец должен принять товар ненадлежащего качества и провести проверку качества товара, если необходимо. Покупатель может участвовать в проверке качества товара.

Если после проверки окажется, что недостатки товара произошли из-за обстоятельств, за которые не отвечает продавец, покупатель возмещает расходы на проведение проверки, хранение и транспортировку товара.

Главная цель любого договора — фиксировать договоренности участников сделки. Но часто бывает, что одна из сторон отказывается исполнять договор.

По закону недовольный участник должен постараться решить проблему с другим участником мирным путем — предложить расторгнуть договор письменно.

Если поступит письменный отказ, или ответа не будет в течение 30 дней, можно подавать в суд.

При обращении в суд истцы совершают распространенную ошибку — требуют расторгнуть договор, но не указывают требований вернуть деньги или имущество, тогда приходится подавать второй и третий иски. Достаточно указать все свои требования в одном иске.

Также можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб и моральный вред. Суд потребует доказательств того, что другая сторона причинила истцу значительные убытки.

Видео: Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости

Расторжение договора с агентством недвижимости



В нижеприведенной статье рассказано о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки. Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влекут за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома. Для того чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости — довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором. Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь, рисков выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества. Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, возмездно оказываемых услугах и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

• вводную часть (с указанием данных об участниках сделки);
• непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме);
• обязательства и сроки их исполнения для обеих сторон;
• стоимость и порядок расчетов;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• ответственность сторон.

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы. В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем при возникновении юридических споров их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями. В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбора необходимого пакета документов, процесса регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риэлторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение. Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое).

Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца; срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования соответствующего понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток — сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения. В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон. Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

• для клиента — делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе;
• для исполнителя — использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом успешного завершения сделки и надежной защиты от любых мошеннических действий.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать грамотно, в рамках действующего законодательства, что позволит избежать штрафов и неустоек. Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг в случае одностороннего расторжения соглашения должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Данное уведомление необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риэлтором и клиентом, регулируются положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов. Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами. В случае отсутствия таковых документов и штрафных санкций не будет, а при наличии и не исполнении обязательств — потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующему законодательству потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

• допускается обращение в другие риэлторские компании, поиск покупателя/продавца;
• допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
• выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней.

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации



В некоторых ситуациях участники сделки решают расторгнуть договор купли-продажи уже после его заключения. В этом случае он аннулируется, товар передаётся обратно продавцу, а деньги – покупателю. Но договоры купли-продажи недвижимости расторгнуть не так просто, поскольку эти документы нужно регистрировать. Соответственно при расторжении нужно отменить факт регистрации.

Законодательная база

Обычно причинами расторжения договоров при продаже недвижимости является недовольство продавца не вовремя полученной оплатой, а также претензии покупателя из-за наличия долгов по коммунальным платежам.

29 глава ГК РФ гарантирует право расторгнуть такой договор в ряде случаев.

Правовой основой сделок купли-продажи также является ФЗ №122. Согласно этому документу и сделки продажи, и их расторжение, нужно регистрировать. Обязательно зарегистрировать сделки:

• По продаже жилой недвижимости.
• По переходу прав на любую недвижимость.

В случае с жилой недвижимостью получается, что её нужно регистрировать дважды – при заключении договора и при переходе прав собственности.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До того, как договор был зарегистрирован, сделка юридически ещё не завершена, поэтому расторгнуть её проще.

Это делается с помощью подачи в Росреестр заявления о расторжении сделки до окончания процесса её регистрации.

Если же в заключении договора купли-продажи участвовал нотариус или риэлтор, то и в расторжении этой сделки необходимо их участие.

Читайте также:  Договор на изготовление вагона бытовки

Если же одна сторона сделки не согласна её расторгнуть, то второй стороне нужно получить отказ в письменном виде и обращаться в суд.

Расторжение договора купли-продажи после регистрации

Процесс отмены договора зависит от наличия или отсутствия согласия сторон. Расторгнуть договор можно:

• По желанию одного из его участников.
• По обоюдному согласию.

Во втором случае оптимально заключить новые договор, согласно которому объект недвижимости будет возвращён продавцу, а деньги покупателю. Этот договор снова нужно будет зарегистрировать. То есть, по сути, будет заключена сделка купли-продажи, в которой стороны сделки поменяются местами.

Далее они подают заявление о расторжении сделки в регистрирующий орган, где в реестр вносят соответствующие изменения.

Если же расторгнуть сделку хочет только один из её участников, то прежде, чем обращаться в суд, ему необходимо попытаться договориться со второй стороной. Если же в течение 30 дней ответа не последовало или был дан письменный отказ в расторжении, можно подавать иск.

Но для рассмотрения дела в суде недостаточно желания расторгнуть договор. Нужны следующие причины:

• Нарушение пунктов договора.
• Иные специфические для конкретного договора случаи.

Среди нарушений договора чаще всего отмечают:

• Отсутствие оплаты или неполный размер выплат.
• Обременение квартиры, потому что в ней прописаны жильцы.
• Документ подписан недееспособным лицом или под принуждением.

Всё это приведёт к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации.

Отсутствие оплаты

При заключении договора покупатель обязан оплатить товар. Факт передачи денег должен быть подтверждён банковской квитанцией, выпиской или распиской.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 600-26-31
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Если оплата не произведена продавец может требовать расторгнуть сделку. При этом, если имущество уже было передано покупателю, суд имеет право:

• Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу.
• Обязать покупателя оплатить имущество и выплатить неустойку за нарушение условий договора.

Конкретное решение суд примет, исходя из обстоятельства дела.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Довольно частая проблема, когда владельцы квартиры продают её во время длительного отсутствия одного из прописанных жильцов. Впоследствии, когда он возвращается, выясняется, что новый хозяин должен с ним делить свою недвижимость.

Если с момента заключения сделки к тому времени прошло не более 3 лет, то договор можно расторгнуть.

Недействительные сделки

Некоторые иски о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации основаны на доказательствах нарушения закона при его заключении.

Если суд убеждается в факте нарушения, то договор не расторгают, а признают недействительным. При этом стороны договора возвращаются к владению имуществом, которое у них было до его заключения.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Если после заключения сделки выясняются нюансы, которые могли бы воспрепятствовать её заключению, если бы участники договора, о них знали заранее, то сделку можно расторгнуть.

Важно, чтобы эта ситуация была:

• Непреодолимой.
• Возникшей неожиданно.
• Наносящей существенный ущерб.
• Затрагивающей интересы всех участников сделки.

При этом все 4 признака должны быть присущи найденным обстоятельствам.

Обычно по этой причине расторгают сделки, когда:

• Изменилось законодательство.
• Значительно выросла цена недвижимости (но далеко не всегда суд признаёт это веской причиной).
• Предприятие было ликвидировано, но не по причине банкротства.

В любом случае, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по причине особых обстоятельств требует учёта специфики конкретной сделки.

Расторжение через суд

Как уже было сказано выше, иск в суд нужно подавать, когда не удалось достигнуть соглашения сторон.

В иске обязательно нужно:

• Требовать возврат имущества.
• Расторжение договора.
• Возмещение морального ущерба, если одна из сторон сделки допустила нарушение закона.

Важно правильно составить исковое заявление, чтобы в нём были все необходимые требования, иначе придётся обращать в суд с повторным иском.

На что следует обращать внимание?

Важно на этапе сделки обезопасить себя на случай её расторжения. Для этого стоит:

• Сроки передачи денег.
• Возможность расторжения договора, если его условия не будут выполнены.

Обычно передача имущества по сделке происходит на основании передаточного акта, либо сразу после подписания договора купли-продажи.

Также стоит помнить, что 167 статья ГК РФ определяет право взыскать ущерб с виновника расторжения договора.

Расторжение договоров

• Расторжение договоров — Москва на YouDo.
• Наш сайт поможет быстро найти опытного юриста.
• Расторжение договоров — разместите заявку и проверенные юристы предложат вам свои услуги и цены.

Только проверенные исполнители

Все исполнители YouDo проходят проверку администрацией сервиса, а так же имеют достоверные отзывы от других заказчиков

Быстро и удобно

Уже через несколько минут после публикации задания вы начнете получать предложения от заинтересованных исполнителей YouDo.

Как расторгнуть договор

Сейчас договорные обязательства сопровождают нас везде: от аренды квартиры до покупки в интернет-магазине. Заключаем договор тут, пролонгируем там, вносим изменения здесь, дополнительное соглашение не забудьте! А что делать, когда договор нужно расторгнуть? Нельзя же просто вот так взять и выйти. Неустойки, иски, убытки. Хочется минимум проблем во время этого процесса? Тогда внимательно изучите доступную информацию. Если юридические термины, нюансы и лазейки вгоняют вас в тоску, то воспользуйтесь услугами юриста, которого можно найти на YouDo. Юридическая консультация в среднем стоит всего 1000 рублей*. За эти деньги вы точно будете уверены, что не пропустили ни одного пункта вашего договора, который может сыграть с вами плохую шутку чуть позже.

*Здесь и далее указана рекомендованная стоимость, рассчитанная на основании похожих по описанию заданий, размещенных на YouDo.

Основания расторжения договора

В общем смысле договор расторгается согласно закону, правовому акту или положению заключенного договора. В общем-то все. Остальные причины, которые подвигли вас или вашего контрагента к расторжению договора являются частными случаями этих пунктов.

Порядок расторжения договора

Аннулирование сделки можно провести несколькими способами (ст. 450 ГК РФ). Их не так много, всего три:

• соглашение сторон;
• суд;
• односторонний порядок расторжения договора.

Для того, чтобы расторгнуть имеющийся договор, стороне, желающей это сделать, необходимо направить контрагенту соглашение о расторжении договора. Также, нужно указать срок для принятия решения по данному предложению.

Основные правила расторжения договора просты:

• попробуйте решить все в досудебном порядке и договориться с контрагентом. Всем будет проще, а сам процесс пройдет быстрее и безболезненнее, когда участники договорных отношений приняли решение о расторжении договора сообща;
• ведите переговоры в письменной форме. Каждый шаг должен быть зафиксирован, это может помочь, если дело примет плохой оборот и попадет в суд. Заказное письмо с уведомлением о вручении и описью, электронная почта — ваши помощники на данном этапе;
• подготовьтесь к тому, что скорее всего придется покрывать убытки, которые контрагент понесет из-за преждевременного расторжения сделки;
• расторгайте договор в той форме, в которой его заключали, если закон, правовые акты или пункты соглашения не противоречат этому. Если подписывали бумаги, то и расторгать нужно через подписание соответствующих бумаг, если имела место устная договоренность, то момент аннулирование сделки необходимо проговорить (но переписку нужно обязательно вести), если при заключении контракта вы заверяли его у нотариуса, то, увы, придется поехать к нему еще раз, чтобы заверить соглашение о расторжении.

Одностороннее расторжение договора

Если ориентироваться на букву закона, а именно на п. 1 ст. 310 ГК РФ, то одностороннее расторжение договора запрещено. Кроме случаев, описанных в ГК РФ и других законодательных актах.

Важно: причиной для расторжения контракта в одностороннем порядке могут быть либо серьезное несоблюдение пунктов договора, либо серьезные перемены условий и обстоятельств, которые произошли после заключения сделки. Также, в тексте документа может быть прописана возможность аннулирования заключенного договора в одностороннем порядке.

Но в большинстве случаев, которые регулирует законодательство, расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда. Инициатор, или в данном случае истец, должен помнить, что судебное решение о расторжении договора может быть вынесено только в некоторых случаях:

• нарушение договоренностей, описанных в заключенном между участниками соглашении. Причем простое нарушение для суда будет несущественным, нарушение должно повлечь за собой разрушительные последствия, реальный ущерб для участников. Отметим, что в договоре на момент его заключения могут быть описаны нарушения, которые будут считаться существенными и станут основой для расторжения соглашения;
• объективные изменения, которые невозможно было предвидеть. То есть те последствия или изменения обстоятельств, знай вы о которых, отменили бы заключение договора;
• одна из сторон более не способна оказывать услуги и выполнять обязательства, описанные в соглашении. Причем суду необходимо предоставить доказательства того, что услуги не могут быть оказаны. Если доказательств не будет, то аннулирование соглашения невозможно.

Однако допускается одностороннее расторжение сделки, если вы подписали такие договоры, как договор поставки, энергоснабжения (для физических лиц), аренды, срок которой не определен, договор подряда, возмездного оказания услуг, транспортной экспедиции, банковского счета, последняя операция на котором двухгодичной давности, агентский договор.

Что делать, если вы решились на расторжение договора в одностороннем порядке, и условия этому удовлетворяют? В первую очередь нужно предупредить того, с кем этот договор подписан/заключен. Причем волноваться не стоит, даже если вы точно знаете или уже выяснили, что с той стороны договор расторгать не хотят. Можно пойти на мировую, подписать соглашение, решить все в досудебном порядке. Главное слово здесь «досудебный». Потому что, если контрагент не собирается разрывать с вами договор, можно подать иск против него. Тогда мы получим расторжение договора судом. Сами понимаете, время, издержки, нервы. Но в итоге, если вам удастся доказать целесообразность такого поступка, договор будет расторгнут. Помните, что прекращение сделки по инициативе одной стороны отличается от стандартной процедуры аннулирования. К примеру, вторая сторона имеет право обратиться в суд, если сочтет доводы для прекращения действия контракта несущественными.

Важно: Контрагенту обязательно необходимо направить извещение в письменной форме. Сделать это можно лично или по почте.

Важно: если контракт расторгается в одностороннем порядке, то он прекращает свое действие в момент получения уведомления об аннулировании. Поэтому так важно направлять заказное письмо с уведомлением о вручении.

Однако, даже если вы являетесь инициатором прекращения сделки, отказ может потребовать от вас возмещения убытков или выплаты компенсации. Контрагент может воспользоваться правом возмещения фактических расходов, если оно у него есть. Для предпринимателей разрешается устанавливать плату за одностороннее аннулирование. Все неустойки возмещаются либо согласно условиям самого контракта, либо по решению суда. Правда, при отсутствии оговорки «если иное не установлено договором» выплату за одностороннее расторжение устанавливать и взимать нельзя. Также, отказ одного из участников исполнять или предоставлять услуги повлечет за собой обязанность полностью возместить убытки, которые понесла другая сторона.

Если вы решили пойти в суд с исковым заявлением, то помощь специалиста вам точно понадобится. Поэтому мы все же рекомендуем воспользоваться услугами квалифицированных юристов, которых вы легко можете найти на YouDo. Довериться специалисту здесь крайне важно, так как дело касается ваших прав. Многие стремятся сэкономить на услугах юриста, но, во-первых, средняя цена консультации, составления и подачи жалобы составляет 1000-1300 рублей. Во-вторых, самостоятельность в этом вопросе может обернуться лишними проблемами. Грамотно составить жалобу, подать ее вовремя и туда, куда нужно, привести доказательства, пользоваться отсылками к законодательству и многое другое способны далеко не все. Неправильно составленное обращение даже способно навредить вам и усугубить положение.

Читайте также:  Что делать,если договор не подписан,но товар отправлен?

Срок расторжения договора

Сколько времени понадобится, чтобы расторгнуть договор? Помните, что соглашение, заключенное между вами и другими участниками, можно расторгнуть на любом этапе его исполнения. Стандарт для обозначения сроков прекращения действия контракта следующий — он прекращает свое действие в момент подписания всеми сторонами сделки соглашения о расторжении договорных отношений, если в договоре или соглашении не сказано иное. Причем долги по сделке остаются. Правила, применяемые, например, к договору аренды или подряда, оговаривают специфические нормы досрочного расторжения заключенного соглашения. Так, договор аренды чаще всего содержит в себе пункт, описывающий необходимость вернуть имущество по передаточному акту с проверкой его состояния, если арендатор или арендодатель решают досрочно завершить договорные отношения. Если этого не сделать, а просто выехать из квартиры, оставив ключи в почтовом ящике, то обязательства по уплате арендной платы все еще будут оставаться за вами.

Что касается договора подряда, если опустить нюансы и следовать общим положениям, то заказчик имеет полное право требовать предоставление ему результата незавершенной работы. При этом предусматривается компенсация затрат подрядчику. Это не касается затрат на выполнение работ в размере, превышающем стоимость, указанную в договоре, или дополнительных работ, которые не были согласованы с заказчиком, или компенсацию работ с неустранимыми недостатками.

Как оформить уведомление о расторжении договора?

Сразу скажем, что типового вида законодательные акты РФ не предлагают, поэтому единственная форма этого документа письменная и свободная. В этом и плюс, и минус. Плюс — вы можете как угодно составить документ, главное, чтобы в нем присутствовали обязательные элементы. В этом же кроется минус такой свободы. При неграмотном или невнимательном составлении можно допустить досадные ошибки. И хорошо, если они не повлекут за собой денежные траты и новые обязательства. Поэтому, если вы не уверены, что сможете верно составить уведомление, обратитесь с этой просьбой к специалисту. Так вы повышаете шансы на скорейшее расторжение соглашения и на выход с выгодой и наименьшими потерями.

Что до обязательных элементов соглашения о расторжении, то в нем должны содержаться следующие данные:

• сведения о контрагентах (юридический и фактический адреса, контактные телефоны, и другая необходимая информация);
• наименование документа;
• подробное описание основания прекращения сотрудничества;
• требование заявителя;
• дата начала прекращения действия договора;
• дата составления извещения.

Документ отправляется контрагенту лично или посредством почтового отправления. Это должно быть заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. Если вы передаете предложение о расторжении лично, то контрагент должен поставить отметку о получении своего экземпляра.

Общий срок рассмотрения предложения о расторжении — тридцать дней со времени получения другой стороной уведомления. Если по истечении этого срока контрагент откажется прекращать сотрудничество или не ответит на ваше предложение, можно смело направляться в суд и подавать иск. Для этого прибегните к помощи юриста, который поможет подготовить грамотное исковое заявление. Расторжение договора в таком случае возможно исключительно через суд.

По сути весь процесс расторжения договора, болезненность, потери, выгоды, сроки расторжения будут зависеть от простых человеческих отношений вас и контрагента. Все может решиться за пару дней, а может быть это будут долгие судебные разбирательства, тянущиеся несколько лет.

Расторжение договора купли-продажи квартиры



Иногда столь взвешенный и серьезный шаг, как покупка квартиры, может обернуться для сторон серьезными проблемами, которые заставят их пожалеть о заключении договора. Но реально ли все исправить? И на каких основаниях продавец и покупатель вправе отменить действие обременительной сделки?

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Право и порядок расторжения договора установлены в главе 29 Гражданского кодекса РФ.

Наиболее простой и быстрый вариант расторжения — по соглашению. Однако возможен он в редких случаях: когда продавец с покупателем пришли к обоюдному мнению и намерены подписать договор, прекращающий юридическую силу заключенной ранее сделки.

В одностороннем порядке отменить действие договора можно только через суд. Для этого заинтересованному лицу необходимо обратиться к органу правосудия с иском о расторжении, и обосновать правомерность своей просьбы.

До регистрации

Сделка купли-продажи недвижимости совершается в 2 этапа:

1. Подписание договора.
2. Регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

И, если отмена договора будет производиться до регистрации квартиры (после подписания), на осуществление процедуры у сторон уйдет значительно меньше времени и сил.

Вероятность наступления благоприятных последствий для сторон в таком случае повышается — им гарантированно возмещаются необоснованно понесенные затраты.

В ходе судебных тяжб при этом сокращается перечень рассматриваемых вопросов и, соответственно, доказательств, приводимых истцом в поддержку правомерности расторжения договора.

После регистрации

Уже оконченная регистрация перехода права собственности на объект сделки создает некоторые препятствия для расторжения купли-продажи, ну или делает процесс гораздо трудозатратнее.



Действие договора при этом формально прекращается ввиду погашения обязательств по сделке.

Но ст. 425 ГК РФ установлено очень важное обстоятельство: даже окончание действия договора не лишает его стороны ответственности за неисполнение прописанных в нем обязательств.

На практике это означает, что существенное нарушение ключевых пунктов подписанного документа, правомерные претензии от другой стороны могут стать веским основанием для его расторжения впоследствии. А в результате аннулирования сделки неправомерным становится и сам факт смены собственника недвижимости.

К совершенно противоположному результату может привести желание бывшего покупателя и продавца разорвать сделку по обоюдному желанию, то есть по соглашению.

В этом кроется подводный камень добровольного аннулирования договора. И, чтобы избежать его, сторонам необходимо должное внимание уделить подробностям соглашения и не забыть отметить их в документе.

Основания и условия для расторжения сделки

Гражданским законодательством установлены следующие основания для аннулирования договора:

1. Обоюдное желание сторон.
2. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
3. Существенное изменение обстоятельств.
4. Недействительность сделки.

И каждое из них прямо влияет на особенности осуществления процедуры.

Соглашение об отмене

Стороны вправе без каких-либо веских причин сообща отменить сделку.

Для этого им потребуется:

1. Составить соглашение о расторжении.
2. Указать в нем последствия отмены (если они не были прописаны отдельным пунктом в договоре купли-продажи).
3. Переоформить право собственности на квартиру обратно (в случае, когда регистрация уже была произведена).

Соглашение об аннулировании сделки заключается в той же форме, что и сам договор — в простой письменной либо нотариальной.

Неисполнение обязательств

Со стороны продавца это может быть:

• Нежелание выселяться из проданной квартиры или сниматься с регистрационного учета по месту жительства.
• Уклонение от передачи имущества.
• Сокрытие или намеренное искажение таких обстоятельств, как наличие обременений, других правообладателей недвижимости и пр.
• Неявка на процедуру госрегистрации (без уважительных причин).
• Передача квартиры ненадлежащего качества (не соответствующей заявленным в договоре характеристикам).

Ненадлежащее исполнение обязательств покупателя выражается в следующем:

• Неуплата или существенное нарушение порядка передачи утвержденной суммы.
• Отказ принять жилплощадь, полностью соответствующую заранее известным (и отмеченным в договоре) характеристикам.

Расторжение производится, как правило, в судебном порядке по требованию обманутой стороны.

Существенное изменение обстоятельств

Ст. 451 ГК РФ устанавливается возможность расторжения договора ввиду значительного изменения обстоятельств, существовавших в момент заключения сделки.

Наличие данного основания определяется по таким признакам:

• Непредвиденность изменений — стороны не могли ожидать подобного поворота событий).
• Непреодолимость — продавец и покупатель были не в состоянии повлиять на смену обстоятельств при адекватной ситуации осмотрительности.
• Последствия заключения договора при измененных условиях влекут за собой существенные убытки для одной или обеих сторон.
• В договоре нет отдельного указания о несении заинтересованной стороной ответственности на случай значительных изменений.

Недействительность сделки

Отменить действие договора можно также путем признания его недействительным, то есть противоречащим актуальным законодательным нормам.

Основания недействительности сделки:

1. Подписание неправомочным лицом — несовершеннолетним (за исключением эмансипированного), недееспособным собственником, представителем, не имеющим достаточных полномочий (без доверенности, документов, подтверждающих статус законного представителя).
2. Отсутствие разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего/недееспособного собственника.
3. Заключение сделки в простой письменной форме, в то время как по закону требуется нотариальная (в случае продажи доли квартиры).
4. Осуществление давления на продавца и/или покупателя, принуждение его к подписанию договора (шантаж, угрозы, насилие в отношении его самого или близких).
5. Установление факта временного нарушения сознания в момент отчуждения имущества (в результате алкогольного опьянения, действия наркотических средств, психотропных препаратов, в состоянии аффекта).

Признать недействительность документа заинтересованное лицо вправе через суд или даже без разбирательства, если данное обстоятельство не требует доказывания при участии третьих лиц (есть документ, прямо подтверждающий незаконность сделки).

В течение какого времени можно расторгнуть договор



К предъявлению судебных исков применяется специально установленный срок давности, в пределах которого суд обязан рассматривать полученные от граждан заявления.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

Единой инструкции к отмене договора купли-продажи не существует. В качестве ориентира можно взять примерный план действий расторжения сделки по соглашению сторон и через суд.

Внесудебный порядок

Заручившись поддержкой противоположной стороны договора, инициатору процесса необходимо:

1. Составить план соглашения, обсудить его с продавцом/покупателем по аннулируемой сделке.
2. Организовать время и место подписания (если договор купли-продажи был заверен нотариально, заключение соглашения об отмене также требует участия нотариуса).
3. Поставить подписи на двух экземплярах соглашения (по одному для каждой из сторон).
4. Посетить отделение Росреестра или МФЦ для переоформления права собственности на жилплощадь обратно (если в результате купли-продажи уже была произведена регистрация).
5. Вернуть в полном объеме (насколько это стало возможным) уплаченные по договору средства и освободить занятую покупателем квартиру либо исполнить иные обязательства согласно последнему подписанному договору.

Для содействия при возврате денег и имущества стороны вправе обратиться за помощью к посреднику, который проконтролирует безопасность сделки и обеспечит исполнение условий нового договора.

Через суд

Процесс расторжения через решение суда требует от истца следующих действий:

1. Подача письменного предложения расторгнуть договор купли-продажи заказным письмом или через курьера (чтобы в результате отправитель смог получить уведомление о вручении или доставке).
2. Составление иска о расторжении договора (после получения отказа от оппонента или по истечении 30 дней с момента получения им письма).
3. Подача заявления и пакета прилагаемых к нему документов в районный суд по месту жительства ответчика.
4. Ожидание уведомления о принятии дела к производству.
5. Явка на заседание суда в назначенный срок либо заблаговременная подача в судебную инстанцию ходатайства о рассмотрении спора в свое отсутствие (неявка без предупреждения грозит прекращением судопроизводства).
6. Участие в слушании (подтверждение своей позиции, разъяснение недостающих сведений и пр.).
7. Ожидание решения суда (как правило, принимается и озвучивается сразу после окончания разбирательства, однако при наличии невыясненных ключевых вопросов заседание может быть перенесено на другой день).
8. Получение выписки из судебного постановления через несколько дней после принятия окончательного решения (при личном визите или на указанный почтовый/электронный адрес).
9. Обращение в орган госрегистрации для переоформления прав собственности либо к судебным приставам с целью принуждения ответчика к исполнению решения суда (если добровольное урегулирование вопроса невозможно).

Документы и стоимость

Перечень необходимых бумаг и расходы в процессе расторжения через суд и по соглашению представлены в таблице.