Как заставить Арендатора выполнить условия договора аренды?

Как заставить Арендатора выполнить условия договора аренды?

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Читать еще:  Могу ли я расторгнуть договор на оказание юридических услуг?

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Арендатор не платит: что делать?

Арендатор не платит арендные платежи!? что с этим делать и как быть? + пошаговая инструкция как заставить арендатора платить

Доброго времени суток, уважаемые посетители электронного правового ресурса « yurist-novosibirsk. ru «! С Вами Антон Лачков — эксперт в области юриспруденции.

Сегодня я хочу рассказать Вам о том, как грамотно, заставить арендатора платить по долгам. Статья окажется полезной для тех, у кого имеется дополнительная недвижимость и возникли проблемы с её оплатой.

В конце статьи Вас ждет приятный бонус! Вы узнаете где в Новосибирске получить профессиональные юридические услуги по взысканию арендных платежей через суд.

Арендатор не платит арендные платежи ?

На сегодняшний день достаточно трудно найти арендодателя, который бы не сталкивался с такой ситуацией, при которой арендатор не платит арендную плату. Более того в некоторых случаях арендатор не освобождает помещение и игнорирует арендодателя.

Причины такого поведения арендатора могут быть различны. Хороший вариант, при котором арендатор пытается договориться с арендодателем об отсрочке платежа. Но не редки случаи, когда арендаторы просто на просто «смываются» оставив за собой горы мусора и массу неприятных ощущений.

О том, что же делать если арендатор не платит аренду? Что делать если арендатор не платит и не освобождает помещение? как быть и куда следует обращаться? об этом и расскажет наша статья…

Так, у Вас стандартная ситуация — Определенный арендатор, неопределенная задолженность по арендной плате и вопрос поставленный известным классиком: ЧТО ДЕЛАТЬ?

Читать еще:  Имеет ли значение в договоре дарения цена недвижимости?

В ситуации, когда удалось найти точки соприкосновения и договориться об отсрочке или рассрочке арендных платежей все не так уж и плохо. Но бывает, что арендатор совсем не исполняет условия по договору и не идет на компромисс.

В таких случаях порядок действий арендодателя должен выглядеть следующим образом:

1) Составление и отправка письменной досудебной претензии арендатору;

2) По истечении установленного срока одностороннее расторжение договора аренды;

3) Принятие решения о судьбе имущества, оставленного в арендованном помещении;

4) взыскание задолженности по арендной плате через суд, а также штрафа за отказ выполнить условия договора добровольно.

Теперь рассмотрим каждое из данных действий по порядку, но сначала узнаем, что говорит закон о договоре аренды.

Что такое договора аренды?

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. А арендатор обязуется в определенный сторонами в договоре срок вносить арендные платежи.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки арендной платы определяются договором аренды. Если, договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, законодатель четко регулирует правоотношения вытекающие из договора аренды. Между тем, такой договор должен быть составлен в соответствии с нормами действующего законодательства. Если Вы не хотите проблем связанных с нарушением договора аренды, то заказывайте его составление у профессионального юриста. Подробнее о составлении договора Вы можете прочитать перейдя по ссылке в соответствующий раздел нашего сайта.

Как заставить арендатора платить по долгам?

И так, с понятием договора аренды и об условиях, которые он должен содержать мы разобрались. Теперь непосредственно перейдем к решению вопроса о взыскании денежных средств с арендатора.

Первым, что необходимо сделать — это составить и направить арендатору грамотную претензию.

1) Составление и направление претензии

Данный пункт не является обязательным.

Прежде чем что-то предпринимать необходимо сначала внимательно изучить условия договора — предусмотрен ли договором претензионный порядок решения конфликта.

Лучше всего проконсультироваться по этому вопросу с юристом. Кроме того, у юриста вы сможете заказать составление грамотной претензии к арендатору. От правильности её составления может зависеть многое. Например, если претензия будет составлена юридически грамотно, то вопрос с большой долей вероятности будет разрешен досудебно.

Даже если договором не предусмотрен претензионный порядок, мы рекомендуем его соблюдать.

Плюсы соблюдения претензионного порядка:

1) арендатор узнает о Вашем намерении расторгнуть договор аренды и обратиться в суд для принудительного взыскания долгов;

2) убедившись в серьезности Ваших намерений арендатор скорее всего погасит образовавшуюся задолженность.

Претензию можно передать лично в руки арендатору, в этом случае не забудьте, что бы он поставил на копии, претензии которая останется у Вас свою подпись и дату принятия. А можно направить претензию почтой заказным письмом с описью и уведомлением о вручении. В таком случае претензия направляется по адресам, которые указаны в договоре аренды.

При верном соблюдении всех вышеизложенных процедур претензионный порядок будет считаться соблюденным.

2) Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Условия о расторжении договора аренды в одностороннем порядке обычно устанавливаются в договоре. Законодатель также устанавливает возможность расторжения договора в одностороннем порядке.

Так, в силу ст. 619 ГК РФ, если арендатором не вносится арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

О расторжении договора аренды должна быть надлежащим образом уведомлена вторая сторона договора. Для этого в тексте претензии в самом конце (там, где выдвигаются требования) необходимо указать, что в том случае если требования настоящей претензии не будут удовлетворены, арендатор оставит за собой право на расторжение договора аренды.

В случае, когда в договоре отсутствует пункт о расторжении в одностороннем порядке, арендодатель оказывается в непростом положении. Всякого рода попытки действий в отношении арендуемого помещения со стороны арендодателя будут являться неправомерными, поскольку закон охраняет права арендатора даже в ущерб прав собственника помещения.

Читать еще:  Как расторгнуть договор с юристами?

Статьей 450 ГК РФ предусматриваются основания расторжения договора по инициативе одной из сторон. Одним из оснований является значительное нарушение условий договора. В данном случае расторгать договор придется в судебном порядке. Ну или ждать время окончания договора. Ждать, когда договор прекратит свое действие возможно в случае, если договор краткосрочный.

В большинстве случаев необходимо будет обратиться в суд. Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление, подробнее о его составлении читайте из специального материала.

Если Вам необходимо задать вопрос юристу, то вы можете позвонить по указанным телефонам или воспользоваться формой обратной связи для получения онлайн консультации юриста.

Судебное взыскание арендных платежей

Взыскать арендную плату через суд — непростая задача. Лучше всего обратиться к профессиональному юристу или адвокату, который поможет Вам взыскать долги с арендатора.

Мы приведем пошаговую инструкцию по судебному взысканию арендных платежей.

1) Составление искового заявления и подача иска в суд

Инициирование судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Исковое заявление должно быть составлено юридически грамотным языком и соответствовать требованиям законодательства. Если исковое заявление будет составлено не правильно, то вы рискуете проиграть судебный спор и с Вас могут быть взысканы деньги уплаченные за оказание юридической помощи лицом, к которому вы предъявляли свои требования.

Согласно ст. 131 ГПК РФ, в иске должна содержаться следующая информация:

  • Наименование судебной инстанции в которую подаётся заявление;
  • ФИО, адрес, телефон и иные контактные данные лица, обращающегося в суд (истца);
  • ФИО, адрес и контактные данные лица, к которому предъявляются требования (ответчика);
  • В чем заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов заявителя;
  • Обстоятельства, на которых основываются требования истца и их четкое обоснование;
  • Цена иска и расчет взыскиваемых денежных сумм;
  • Сведения о соблюдении досудебного (претензионного) порядка разрешения спора;
  • Перечень прилагаемых к иску документов по числу лиц участвующих в деле;
  • Дата, подпись и её расшифровка (истца или его представителя).

К иску о взыскании арендных платежей, должен быть приложен ряд документов (ст. 132 ГПК РФ).

  • копии искового заявления по числу лиц, участвующих в деле;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • доверенность на представителя если иск подается представителем;
  • документы, способные подтвердить обоснованность требований;
  • доказательства соблюдения досудебного порядка;
  • расчет требуемых ко взысканию денежных сумм.

Что делать с оставленным в арендованном помещении имуществом?

Довольно редки ситуации, когда в арендованных помещениях остается имущество. Итак, разберемся что с ним делать? До момента прекращения (расторжения) договора имущество трогать нельзя. Всякие действия будут нарушать права арендатора, а его интересы как мы уже указывали охраняются.

с момента прекращения (расторжения) договора аренды право владение и пользования имуществом находящемся в помещении возвращается арендодателю. В том случае если на момент прекращения договора аренды в помещении осталось имущества, то есть следующие варианты:

  1. удержание имущества;
  2. продажа вещей;
  3. передача на хранение третьим лицам;
  4. вещи расцениваются как брошенные.

Перед определением варианта действий во всех случаях имущество подлежит оценке. В этих целях должна быть создана инвентаризационная комиссия, которая произведет расчет имущества и его стоимости.

Удержание имущества

Данное право закреплено в ст. 359 ГК РФ которая предоставляет арендодателю право удерживать имущество должника в случае неисполнения последним требований в установленный срок. При этом удерживать имущество можно до того времени пока обязательство не исполнится. Важно помнить, что грубым нарушением будет удержание имущества арендатора во время действия договора, до того, как договор прекратит свою юридическую силу. Удержанию подлежит лишь имущество которое оказалось у арендодателя на законных основаниях!

Продажа имущества

Иногда есть возможность реализовать оставленное арендатором имущество и тем самым если не покрыть убытки, то хотя бы покрыть какую-то их часть. В соответствии со статьей 360 ГК РФ кредитор который удерживает вещь имеет право удовлетворить свои требования путем продажи этой вещи в объеме и порядке, необходимых для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Нужна помощь опытного юриста?
Нужно составить исковое заявление в суд?
Хотите составить претензию?

Читайте также:

Взыскание неустойки с застройщика;
Трудовой юрист в Новосибирске
Составление договоров

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector