Каковы мои риски в договоре и учтены ли интересы?

Каковы мои риски в договоре и учтены ли интересы?

Инвестиционные риски: что такое и зачем нужно знать о них

Инвестиционные риски – с этого понятия успешный инвестор начинает свой путь в мире инвестиций. Любые вложения денег – будь то вклады в банке, покупка квартиры для сдачи в аренду, покупка акций, облигаций – всё это несет риск потери денег. Даже если вы держите деньги под матрасом, то всё равно рискуете их потерять (например, из-за инфляции или в результате кражи). Давайте вместе разберемся, как сделать риск минимальным или избежать его вовсе? Может ли инвестор застраховать себя от убытков? Как оценить возможные потери заранее? Об этом поговорим в нашей статье.

Инвестиционные риски – это.

Простыми словами инвестиционные риски – это вероятность не получить прибыль от вложенных денег или вовсе потерять их. А серьезнее всего риск не только потерять все свои деньги, но при этом остаться еще с долгами. Начинающему инвестору может показаться невероятной ситуация, когда он, например, вложил 100 тысяч рублей, а рискует потерять 1 миллион. Но это абсолютно реально – например, когда инвестор решит вкладывать деньги в продажу опционов. Из этого первый важный вывод: перед тем как вкладывать деньги, убедитесь, что вы точно не потеряете больше, чем вкладываете. Этого риска не должно быть вообще для начинающего инвестора.

Виды инвестиционных рисков

Теперь давайте разберемся, какие виды инвестиционных рисков бывают.

Инвестиционные риски в зависимости от причины возникновения делятся:

  • на экономические – зависят от состояния экономики конкретного государства и направления его политики в области налогов и финансов;
  • технологические – относятся в основном к производственным предприятиям и связаны с надежностью оборудования, сложностью технологических процессов, внедрением инноваций;
  • социальные – связаны с человеческим фактором (невозможностью предсказать поведение конкретной личности в процессе ее деятельности) и обусловлены социальной напряженностью в обществе (возникновение забастовок, выполнение различных социальных программ и др.);
  • правовые – возникают в результате принятия новых законов или изменений в существующих, а также при отсутствии независимости судебных процессов;
  • экологические – связаны с климатическими условиями, эпидемиями, распространением вредителей, техногенными авариями и загрязнением окружающей среды;
  • политические – зависят от внешнеполитической обстановки, ситуации внутри страны, изменений курса государственной политики.

Глобально все инвестиционные риски можно разделить на 2 группы:

  • системные (общеэкономические, рыночные) – это риски, которые связаны с внешними факторами; инвестор повлиять на них не может;
  • несистемные (коммерческие) – это риски, которые связаны непосредственно с объектом инвестирования -начиная от компетентности управляющего персонала и заканчивая конкуренцией в данном сегменте рынка.

ВАЖНО! Инвестиционные риски всегда сопровождают инвестиции. Если вы видите предложение, в котором вам обещают 100-процентную гарантию отсутствия рисков – это как минимум некорректная реклама, а часто признак обмана или мошенничества.

Риски инвестора и риски инвестирования

Прежде чем вкладывать средства куда-либо, инвестор должен оценить:

  • возможность возникновения и размер потенциального риска для инвестиций;
  • причины, которые способствуют возникновению рисков;
  • способы уменьшения вероятности финансовых потерь.

В любом случае инвестиционные риски – это ответственность того, кто вкладывает средства. Общее правило инвестиций гласит: чем меньше инвестор готов рисковать, тем ниже его потенциальный доход. Но из этого правила часто делают неправильные выводы о том, что если хочешь много заработать, нужно идти на большой риск. Это ошибочное утверждение, погубившее многих инвесторов, лишив их денег. Очень важный фактор, который нужно учитывать при инвестировании, – это время и сложный процент. Это два ингредиента превращают небольшие капиталы в огромные. На принципе “инвестиции + время + сложный процент” сделал состояние один из самых известных инвесторов мира Уоррен Баффет, который начинал свой инвестиционный путь с 25 центов.

Как оценить риски при инвестировании: методы оценки

Методы оценки рисков можно разделить на две основные группы:

  1. Методы качественной оценки рисков – применяются на стадии разработки бизнес-проектов. К ним относятся:
  • экспертный метод (метод Дельфи) – предполагает изучение мнений отдельных экспертов для получения итоговой величины рисков;
  • метод уместности затрат – основан на выявлении потенциальной угрозы для капитала на каждом этапе инвестирования, чтобы в случае возникновения большого риска прекратить вложение средств;
  • метод аналогий – применяется для оценки рисков в случае повторяющихся или очень похожих проектов.
  1. Методы количественной оценки рисков – применяются для получения численного значения величины рисков. Включают:
  • вычисление уровня предельной устойчивости проекта (например, для производства это определение минимального объема выпускаемой продукции, при котором выручка равна издержкам);
  • анализ его чувствительности (производится расчет изменений показателей эффективности проекта при колебаниях каждого параметра по отдельности, например, объема продаж, ставки дисконта и др.);
  • анализ возможных вариантов развития проекта (оценка показателей эффективности при одновременном изменении всех значимых параметров);
  • моделирование рисков по методу Монте-Карло (применяется имитация различных ситуаций с повышением рисков для оценки устойчивости проекта).

Методы оценки рисков обычно применяются комплексно. Для этого могут использоваться различные компьютерные программы. Но инвестору нужно обязательно самому владеть информацией, анализировать и стараться учесть как можно больше потенциальных факторов угрозы.

Как избежать или застраховаться от инвестиционных рисков

Существует 7 основных правил, которые позволяют уменьшить инвестиционные риски или практически свести их к нулю:

  1. Инвестировать в бизнес (особенно малый или стартапы) не больше 20% свободных денег.

ВНИМАНИЕ! Риск того, что бизнес обанкротится, присутствует всегда, поэтому нельзя делать полную ставку на одно предприятие. Инвестиции в бизнес – самые рискованные, поэтому вкладывать в них можно не более 1/5 дохода, остальные средства лучше положить в банк или вложить в другое дело.

Рассмотрим пример. Два друга имеют по 1 миллиону рублей и хотят инвестировать свои средства. Первый на все деньги купил акции одного предприятия, которое посчитал перспективным, а в итоге оно прогорело. Второй вложил деньги в 5 разных компаний, одна из них обанкротилась, зато 4 другие принесли доход. В итоге первый не получил прибыли и потерял собственные деньги, а второй, даже с учетом потерь, получил доход.

  1. Действуйте обдуманно, а не спонтанно. Всегда просчитывайте стратегию и запасные варианты на случай возникновения непредвиденных обстоятельств.
  2. Инвестировать лучше в то, что для вас понятно. Если, например, вы всегда занимались торговлей, то оценить интернет-магазин для вас намного проще, чем мобильное приложение.
  3. Если вы хотите инвестировать в новую и не знакомую вам отрасль, уделите время изучению темы. Возможно, понадобится помощь специалистов, но зато вы сможете правильно оценить риски и поймете, стоит ли вкладывать свой капитал именно в это дело.
  4. Находите способы объединяться с коллегами-инвесторами. Для этого можно вступить в клуб инвесторов и найти тех, кто интересуется теми же проектами, что и вы. Вложить в бизнес 3 миллиона по 1 миллионус человека всегда менее рискованно, чем инвестировать 3 миллиона собственных средств.
  5. При заключении сделки в договоре пропишите все условия использования денег, которые вы вкладываете. Инвестор имеет право требовать финансовый отчет о том, как расходуются вложенные средства. Если они пойдут на нужды, не прописанные в договоре, то вы имеете право досрочно вернуть капитал.

Таким образом, начиная заниматься инвестициями, вы должны быть готовы к определенным рискам. Полностью исключить их не получится, но при грамотном управлении капиталом можно свести к минимуму вероятность финансовых потерь и открыть себе путь в мир успешных инвестиций.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

«Подводные камни» инвестиций в бизнес: предостережения и рекомендации инвестиционного юриста

Колонка инвестиционного юриста Евгения Рябова

1. Бизнес-активы могут быть не оформлены или оформлены на третье лицо

При привлечении инвестиций в бизнес в первую очередь нужно учесть, закреплены ли бизнес-активы за компанией, в которую вносятся инвестиции. Нередко те или иные активы бизнеса оказываются оформлены на основателя как на физическое лицо или вообще не оформлены. Чаще всего это касается товарных знаков, дизайна, программного обеспечения, баз данных клиентов и прочих объектов интеллектуальной собственности.

Для того, чтобы выявить, какие активы используются в бизнесе и закреплены ли они за головной компанией (в которую вносятся инвестиции), юристы и иные специалисты проводят процедуру по выявлению инвестиционных рисков, именуемую «due diligence», в переводе на русский язык которую можно назвать как «проявление должной осмотрительности».

Проведение due diligence — признак грамотного подхода инвестора к инвестированию. В рамках due diligence прежде всего выявляются юридические риски. Поскольку именно они могут доставить наибольшее количество проблем и в случае реализации могут не только погубить проект, но причинить вред его участникам. Помимо юридических рисков в зависимости от задач могут выявляются риски экономические (финансовые), налоговые, технические и т.д.

Важно. На мой взгляд, результатом проведения due diligence должно стать заключение инвестором и получателем инвестиций соглашения об утверждении результатов проведения due diligence. Данное соглашение может помочь избежать в будущем юридических конфликтов (в том числе уголовно-правовых). Ценность его состоит в том, что стороны соглашением фиксируют особенности проекта на стадии принятия инвестиционного решения. То есть каждая из сторон ставится в известность о текущем положении вещей и соглашается с ним. Также важно указать в соглашении, что покупатель активов (инвестор) осуществил изучение всех обстоятельств, имеющих значение при принятии инвестиционного решения. То есть важно перенести ответственность за полноту исследования обстоятельств на сторону, осуществляющую due diligence.

2. Основатель (основатели) компании могут владеть компаниями-конкурентами

Это очень опасный признак. Основатели могут использовать инвестиции для «обкатки» бизнес-модели в одной компании (получающей инвестиции), а затем сосредоточить свои усилия на развитии конкурирующей компании на базе полученных данных.

Чтобы этой ситуации избежать, инвестору имеет смысл запретить возможность создания и развития получателями инвестиций конкурирующих компаний, а также владение ими долей в уставном капитале таких компаний.

В условиях развития практики рассмотрения предпринимательских и корпоративных споров, российская судебная система сейчас вполне способна защитить интересы инвестора от нарушения основателями указанных запретов. Как правило, указанные запреты прописываются в корпоративных договорах (более подробно о них я рассказываю ниже в пункте 6).

3. Инвестор может уронить стоимость компании и захватить её

Чаще всего это делается так.

а. Инвестор обещает перечислить инвестиции несколькими траншами.

b. На этапе заключения сделки компания расписывает примерный бюджет, нанимает команду, обременяет себя обязательствами перед работниками, контрагентами.

c. В определённый момент инвестор прекращает перечисление траншей и ставит компанию в условия дикого кассового разрыва.

d. Привлечение дополнительных инвестиций, как правило, осуществляется по согласию всех участников компании и инвестор-должник просто замораживает их привлечение (если, конечно, вообще найдётся желающий инвестировать в проект в такой ситуации).

e. Стоимость компании сильно падает, все операционные процессы встают и стартап оказывается в состоянии если не трупа, то точно смертельно больного.

В итоге указанной манипуляции инвестор как медведь на фондовом рынке сильно снижает стоимость компании, что позволяет ему инициировать переговоры о выкупе у основателей их долей в компании по очень низкой стоимости. Основатели, понимания, что судебные процессы с инвестором будут долгими и затратными, начинают рассматривать вариант с продажей долей как возможный. Чаще всего это заканчивается выкупом инвестором долей всех основателей, либо полной гибелью компании.

Защититься от этого можно с помощью опциона. Делается это так.

Вместе с инвестиционной сделкой основатели компании и инвестор оформляют у нотариуса опцион, в котором прописывается, что в случае возникновения просрочки инвестиций, основатель (основатели) компании вправе безвозмездно или по номинальной стоимости забрать у инвестора его долю компании. Как только возникает просрочка, основатель берёт в банке выписку по расчётному счёту компании, заверяет её у сотрудника банка и идёт с ней к нотариусу. Нотариус изучает документы, проверяет наличие просрочки, и если всё подтверждается, оформляет переход доли инвестора к основателю.

Опцион в этом случае практически исключает эскалацию конфликта между основателями и инвестором. Более подробно процедуру оформления опциона для указанных целей я описал здесь.

4. Инвестор может захватить контроль в компании с помощью совета директоров

Совет директоров может оказаться очень опасным для основателей органом управления компанией. Вспомните сериал «Силиконовая долина», в котором совет директоров принудительно снял основателя стартапа с должности генерального директора (это не киношный вымысел, так действительно бывает).

Опасность совета директоров (СД) заключается в следующем.

Читать еще:  Каков срок действия договора при пролонгации?

Инвестор может предусмотреть в корпоративном договоре с основателями возможность созыва СД по его инициативе и на таких условиях, что, к примеру, из пяти его членов, три будут назначаться инвестором. Поскольку СД заменяет общее собрание участников компании при принятии решений по многим важным вопросам, то после созыва СД сосредоточивает в своих руках очень большую власть. Особенностью СД является то, что каждый его член при голосовании имеет всего лишь один голос вне зависимости от размера принадлежащей ему доли в компании. Таким образом, с помощью СД инвестор даже владея самой мизерной долей в компании может захватить контроль над принятием ключевых решений.

Вывод: при подписании инвестиционных документов отнестись к условиям о совете директором очень внимательно.

5. Следите за каждым своим словом в переговорах и не искажайте информацию

С 1 июня 2015 года в Гражданском кодексе РФ появилась статья 434.1, которая придаёт переговорам юридическое значение и, как говорится, теперь «всё, что вы скажете, может быть использовано против вас в суде».

Если в процессе переговоров инвестору была предоставлена неполная или недостоверная информация, то инвестор вправе «откатить» сделку назад, вернуть вложенные инвестиции и потребовать возмещения убытков.

Тоже правило действует и в отношении получателя инвестиций. Если инвестор в переговорах предоставил неполную или недостоверную информацию, получатель инвестиций вправе признать инвестиционную сделку недействительной и потребовать возмещения убытков (интересующимся этим вопросом юристам рекомендую ознакомиться с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

6. Заранее договоритесь о порядке реализации партнёрами тех или иных корпоративных прав

Сейчас практически ни одна инвестиционная сделка не обходится без заключения партнёрами корпоративного договора. Корпоративный договор – это документ, ограничивающий те или иные права партнёров в течение определённого времени для достижения общих целей.

Чаще всего в корпоративном договоре прописываются:

  • ограничения по выплате партнёрам дивидендов в течение определённого времени;
  • запрет на выход партнёров из компании в течение определённого времени;
  • запрет на отчуждение партнёрами своих долей в компании (их частей) в течение определённого времени, либо устанавливается запрет продавать долю по цене выше или ниже установленной;
  • запрет на отчуждение компанией активов в течение определённого времени;
  • требования определённым образом голосовать по тем или иным вопросам повестки дня на общих собраниях участников компании.

Надо понимать, что если какое-то ограничение не было прописано в корпоративном договоре и оно не содержится в уставе компании, то требовать от партнёра его соблюдения будет неправомерно.

7. Особенности корпоративного договора.

Корпоративный договор не обязательно заверять у нотариуса, его сторонами могут быть как все участники компании, так и часть из них. Более того, участниками указанного договора могут быть и третьи лица (не имеющие доли в компании), правда в этом случае договор уже правильно называть квазикорпоративным. К примеру, инвестор, который дал компании деньги взаймы, но ещё не приобрёл в ней долю, может заключить с основателями (участниками) компании квазикорпоративный договор, чтобы последние не перевели активы в другую компанию, не бросили компанию, не впустили в неё какого-то другого инвестора и т.д.

Для соблюдения сторонами условий корпоративного договора в нём прописываются санкции за его нарушение. Как правило, это денежные штрафы (неустойки). Однако стоит отметить, что 100-процентно надёжного механизма защиты корпоративного договора от его несоблюдения на данный момент в российской юрисдикции пока не наблюдается. Если стороне договора будет выгоднее нарушить договор и заплатить неустойку, но решить при этом свою задачу, то механизм неустойки вряд ли будет эффективным инструментом защиты.

Механизм защиты, предусмотренный ст. 66 Гражданского кодекса РФ о внесении информации о корпоративном договоре и его содержании (в части объёма полномочий участников общества) в ЕГРЮЛ в настоящее время фактически не реализуется (если у кого-то уже есть успешные кейсы удачного внесения сведений о корпоративном договоре в ЕГРЮЛ, прошу сообщить). Поэтому с корпоративным договором сейчас ещё пока остаётся пара нерешённых вопросов.

Однако эффективность корпоративного договора при решении некоторых задач всё же подтверждается правоприменительной практикой. Некоторые кейсы использования корпоративного договора для защиты интересов инвестора я привёл в этой статье. Так или иначе, но корпоративный договор на данный момент является одним из самых популярных и эффективных инструментов защиты интересов участников инвестиционной сделки и его использование является целесообразным.

Защита интересов сторон инвестиционной сделки более эффективной, если грамотно составленный корпоративный договор будет идти в связке с не менее грамотно составленным уставом компании.

Нельзя предотвратить, но можно контролировать

Управление рисками становится, по сути, повседневной деятельностью для многих участников ИТ-проекта сразу после его инициации и вплоть до завершения. Вместе с тем классификация рисков и соответственно оценка значимости каждой из категорий рисков в контексте конкретного проекта – это работы, выполняемые на предпроектной стадии.

На первый взгляд термин “управление рисками” может показаться абсурдным, однако опытные руководители проектов знают, что наступление многих рисков предсказуемо, а от остальных необходимо страховаться. Наиболее распространенное заблуждение, встречающееся на практике, отождествляет управление рисками и борьбу с последствиями уже возникших проблем. Так вот, цель управления рисками состоит в том, чтобы а) в идеале избежать возникновения проблем или б) минимизировать возможный ущерб для проекта, если избежать проблемы не представляется возможным (например, смена руководства компании и все связанные с этим последствия).

Реагирование на риски – одна из последних стадий функции управления рисками. Поэтому прежде чем перейти к рассмотрению возможных способов реагирования, предлагается определиться с источником возникновения рисков по отношению к проекту и дать им самую общую классификацию.

  • Внутренние риски.Эти риски непосредственно зависят от деятельности руководителя проекта, команды проекта и других участников, которые могут активно управлять рисковыми ситуациями. Поэтому внутренние риски в достаточной степени управляемы.
  • Внешние риски.Они возникают вне зависимости от проектной деятельности и порождаются окружением проекта. Они могут учитываться участниками проекта и в некоторой степени быть управляемыми. Важно заметить, что внешние риски можно разделить на две качественные группы:
    • предсказуемые (но неопределенные) – изменение цен, усиление конкуренции на рынке, изменение курсов валют, изменения в налогообложении и т. п.;
    • непредсказуемые – природные катастрофы, срывы в финансировании из-за смены руководства, неожиданные внешние социальные эффекты и т. п.

Природа возникновения рисков во многом является определяющим фактором при выборе методов реагирования, поэтому в таблице 1 мы приводим классификацию рисков более подробно. Кроме того, методы реагирования на риски, в общем случае помимо источника возникновения, определяют следующие факторы:

  • принадлежность риска (риск заказчика, исполнителя или обоюдный риск);
  • возможные последствия для проекта;
  • стадия проекта, на которой выявлен риск;
  • возможности участников проекта по предотвращению рисков (достаточность бюджета управления рисками, необходимое время реакции, возможности лоббирования интересов и пр.).

Очевидно, что с учетом такого многообразия факторов дать универсальные рекомендации можно только с учетом специфики конкретного проекта. Однако если сделать определенные допущения, то можно попытаться предложить ряд универсальных способов реагирования на риски с учетом природы их возникновения.

Таблица 1. Пример классификации рисков

Природные Риски, связанные с природными или социальными явлениями (форс-мажор) В сервер БД ударила молния (да, на одном из предприятий, расположенных на Крайнем Севере, наши эксперты наблюдали такую ситуацию!)
Политические Риски, связанные с нестабильностью деятельности органов власти Неожиданные государственные меры регулирования в сферах ценообразования, налогообложения, проектных нормативов и т. п.
Социальные Риски, связанные с разделением интересов разных социальных групп и ростом социальной активности населения Вандализм, саботаж, забастовки и пр.
Экономические Риски, связанные с экономической политикой государства; финансовые риски, связанные с кризисом денежно-кредитной системы, инфляцией; валютные риски, связанные с изменением курсов валют В результате дефолта 1998 г. многие проекты были закрыты или приостановлены

Джентльменский набор антирисковых мероприятий

На основе практики нашей компании можно предложить базовый “джентльменский набор” антирисковых мероприятий, применение которых во многом обеспечит эффективное выполнение проекта сразу в нескольких направлениях.

Учет опыта аналогичных проектов.Наверное, это один из самых эффективных подходов к оценке, планированию и разработке методов реагирования на риски на начальных стадиях проекта. Главная сложность состоит в том, что в российской практике по результатам выполнения проектов крайне редко подготавливается отчет о закрытии проекта, да и с ведением оперативной документации по управлению проектом тоже не все гладко. Вторая сложность – как эту информацию получить заказчику, так как исполнитель не всегда занимает открытую позицию и не готов проливать свет на все условия и тонкости выполнения проекта. На практике систематизированную информацию об опыте выполнения аналогичных проектов можно получить только у независимых экспертов.

Распределение рисков между участниками проекта.Этот вопрос должен решаться еще на этапе организации проекта в ходе заключения договоров с внешними исполнителями. На данном этапе необходимо максимально предусмотреть соблюдение интересов сторон в случае возникновения как внутренних, так и внешних рисков. Как правило, заказчик привлекает внешних исполнителей, если у него недостаточно опыта выполнения комплексных проектов (реже – в случае нехватки собственных ресурсов). Следовательно, вероятность недостаточной проработки условий договора с исполнителем многократно возрастает, так как выполнение подобных проектов не есть суть бизнеса заказчика. Наша практика по экспертизе проектов внедрения КИС лишь подтверждает данный факт.

Выделение ресурсов для управления проектом.Очевидно, что для эффективного выполнения проекта им необходимо эффективно управлять (в том числе рисками), для чего необходимы соответствующие ресурсы: команда менеджмента проекта и бюджет. Для сравнения: в практике экспертов ИСКОН бюджет управления рисками составляет примерно 7% от общего бюджета управления проектом.

Планирование резервов. Международная статистика выполнения проектов свидетельствует о том, что только 16% всех проектов завершаются вовремя и в срок. Очевидно, что помимо просчетов в управлении данная статистика также отражает влияние факторов, предвидеть или воздействовать на которые практически не представлялось возможным. В силу данных причин базовые параметры любого проекта необходимо планировать “с запасом” примерно в 20% (экспертные оценки).

Внесение изменений в проектные решения. Смысл данного пункта поясним на примере: допустим, по календарному плану проекта внедрения КИС начало тестовой эксплуатации запланировано на 1 апреля. Результаты аттестации конечных пользователей системы после прохождения обучения показали недостаточность знаний и навыков для работы в системе. Очевидно, в таких условиях необходимо пересмотреть сроки начала тестовой эксплуатации, так как в противном случае количество допущенных ошибок сведет ее результаты на нет.

Привлечение независимых экспертов. Чтобы компенсировать недостаток знаний заказчика в предметной области выполнения проекта, недостаток человеческих и временных ресурсов, целесообразно рассмотреть вариант привлечения независимых экспертов. На практике хорошо себя зарекомендовали следующие варианты сотрудничества:

  • независимые эксперты от лица заказчика осуществляют управление проектом, представляют его интересы в ходе всего проекта;
  • заказчик привлекает независимых экспертов к “точечному” контролю качества результатов проекта.

Страхование рисков. Переходя в предметную область информационных технологий, можно констатировать, что внедрение КИС в настоящее время рассматривается как инвестиционный проект, и желание застраховать в страховой компании связанные с внедрением риски – уже не экзотическая ситуация в мировой практике. Подобные прецеденты стали возникать после нашумевшей истории с банкротством компании FoxMeyer, которая подала в суд и на разработчика, и на ее внедренца. В российской практике комплексное страхование рисков проектов внедрения КИС пока не распространено. Причин тому несколько: здесь мы можем назвать и сильное удорожание проекта, отсутствие правовой базы и опыта у страховщиков, невозможность оценить экономический эффект от внедрения КИС на стадии начала проекта. Однако не все так плохо – некоторые российские страховщики уже предлагают программы страхования технических рисков (сбой сервера, обрыв линий связи и т. п.).

Читать еще:  Как происходит подписание предварительного договора купли продажи квартиры?

Таблица 2. Типовые подходы к реагированию на риски

Классификация рисков Подходы к реагированию Проектные Вовлечение в проект ключевых специалистов заказчика как носителей знаний о предметной области проекта
Тщательный выбор исполнителя и инструментов выполнения проекта
Контроль качества разработанных проектных решений независимыми экспертами
Апробация проектных решений на прототипах
Выполнение пилотных проектов Технические Использование высококачественных технических решений в соответствии с текущими требованиями проекта и перспективами его развития
Создание необходимых условий для эффективной эксплуатации технических средств
Повышение квалификации персонала, отвечающего за эксплуатацию технической инфраструктуры Технологические Контроль соблюдения установленных норм, правил и методик выполнения проекта
Внедрение международных стандартов (управления проектами, качества и т. п.)
Независимая экспертиза проекта
Повышение квалификации персонала Организационные Использование передового опыта управления проектами
Принятие мер по уменьшению последствий возможных ошибок (регламентация проекта, дробление проекта на этапы и стадии и т. п.)
Привлечение внешнего независимого управляющего проектом
Встречи и переговоры для решения возникающих вопросов и проблем Финансовые Особые условия в договоре (условия оплаты, штрафные санкции и т. п.)
Исключительное внимание к планированию и контролю исполнению бюджета Природные Данные риски неуправляемы в том смысле, что их нельзя предотвратить. Однако можно считать их частично управляемыми, так как можно уменьшить последствия и ущерб от их наступления за счет превентивных мер Политические Управлять такими рисками значит объективно оценивать связку “бизнес-власть”, а для больших проектов и программ целесообразно использовать процедуру лоббирования Социальные Обоснование социальной направленности проекта и проведение эффективных PR-компаний Экономические Управлять такими рисками можно только на макроуровне, а на уровне проекта эти риски необходимо анализировать и учитывать, чтобы минимизировать возможный ущерб от их наступления

Суммируя вышеизложенное, можно сказать, что управление рисками и управление проектами по смыслу являются схожими понятиями, так как они предназначены для достижения проектом своей цели в рамках заданных ограничений “сроки-бюджет-качество”. Однако необходимо четко понимать, что, управляя рисками, можно достигнуть лишь формальных результатов (хотя и это уже немало!), а управляя проектом – помимо достижения результата по формальным показателям, также создать в компании все необходимые условия для их практического использования.

Покупка квартиры: возможные риски и как от них уберечься?

Современный рынок недвижимости представляет собой оборот достаточно большого количества жилой и нежилой площади, каждая из которой имеет немаленькую стоимость.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Виды рисков на рынке недвижимости

В сфере рынка недвижимости, как ни в одной другой, встречается максимальное количество рисков потерять все – и деньги, и жилье.

Самыми распространенными среди всех рисков являются:

  • юридически «грязная» квартира, у которой весьма спорная история;
  • банкротство фирмы, возводящей новостройку, либо иные варианты ущерба участникам долевого строительства, в результате причинения которого они могут потерять свои средства и имущество;
  • невозможность проверить качество жилья как с физической, так и с юридической точки зрения (в квартире сделан качественный ремонт, хотя дом может быть признан аварийным, но на первый взгляд это незаметно, произведена серьезная перепланировка квартиры с изменением несущих конструкций, что может привести к обрушению либо конкретного жилого помещения, либо здания в целом);
  • продажа квартиры с обременением или нахождением ее в залоге у банка (прописанные люди, в первую очередь, несовершеннолетние, приходящиеся близкими родственниками продавцу, квартира, приобретенная в ипотеку, переданная в качестве залога банку из-за невозможности уплачивать кредит своевременно);
  • мошеннические действия продавца, который нацелен получить денежные средства, не расставаясь со своей жилплощадью и т.д.

Как избежать рисков при покупке жилья в новостройке?

Максимальное количество «проблемных» сделок по приобретению недвижимости характерно для строящегося жилья.

Связано это, как правило, либо с неполным оформлением застройщиком документов на жилье, либо с отсутствием у него полноценной аккредитации в нескольких банках.

Кроме того, если у застройщика отсутствует система страхования рисков участников долевого строительства и, соответственно, какое-либо обеспечение рисков на случай возникновения проблем в строительстве.

Однако, если правильно подготовиться к сделке, можно избежать рисков при покупке жилья и в случае с новостройками. Для этого потенциальному покупателю необходимо предпринять следующие шаги:

  • проверить проектную документацию на возводимый дом не только на сайте компании-застройщика, но также и при личном визите в офис для первичного знакомства с имеющимся жильем и тем, в какой стадии строительства оно находится;
  • изучить, прошли ли подробное и полное оформление все документы на землю, которые имеются у застройщика, а также изучить (в том числе, с помощью обращения к кадастровой карте Росреестра), в какой форме владения находится конкретный земельный участок (на сайте Росреестра можно получить такую информацию при обращении к кадастровой карте путем указания конкретного адреса расположения строящегося дома);
  • узнать не только в офисе компании-застройщика, но и в крупных банках, имеет ли застройщик у них аккредитацию на случай приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования.

Нередко приобретение жилья в новостройке может осуществляться путем заключения договора долевого участия в строительстве или договора участия в жилищном строительном кооперативе.

Однако и тот, и другой договоры являются очень рискованными из-за того, что они заключаются до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Договор сделки

Договор долевого участия предусматривает внесение потенциальным собственником средств на счет застройщика по цене, установленной из расчета за один квадратный метр возводимого жилья.

Он является более удобным для потенциального собственника, так как предусматривает возможность страхования рисков покупателя в случае банкротства застройщика или невозможности им выполнить свои обязательства в установленные договором сроки (например, по причине того, что построенный и готовый к сдаче дом отказывается принимать городская комиссия по жилищному фонду из-за невыполнения застройщиком работ по благоустройству придомовой территории).

Если речь идет о договоре участия в жилищном строительном кооперативе, то здесь необходимо понимать, что никакого страхования рисков он не предусматривает, так как участники такого кооператива самостоятельно вносят средства на общий счет и своими силами ищут организации, которые возведут им дом по их проекту.

Здесь в качестве страхования можно рассматривать только взаимную ответственность участников кооператива и заключение юридически грамотно составленного договора с подрядными организациями.

Риски при покупке вторички

Приобретение жилья на вторичном рынке представляет собой менее рискованные операции, нежели при приобретении квартиры в новостройке по причине того, что можно избежать самого серьезного риска – банкротства застройщика.

Однако на вторичном рынке гораздо больше схем для мошеннических действий.

Самыми распространенными схемами являются:

  • продажа квартиры сразу нескольким покупателям;
  • продажа с использованием поддельных документов;
  • затягивание продавцом процедуры выписки после переоформления права собственности на жилплощадь
  • реализация жилья с имеющимися на нем обременениями (нахождение в залоге, прописанные лица и т.д.)
  • имущественные претензии третьих лиц на реализуемую квартиру;
  • продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой;
  • наличие в квартире долгов по коммунальным платежам;
  • продажа квартиры по заниженной стоимости по документам (в договоре указывается сумма ниже, чем покупатель передал фактически).

Если первые два риска являются откровенно мошенническими, то остальные могут варианты недобросовестного поведения продавца могут быть связаны с тем, что он не хочет терять выгодного клиента, которого наличие долгов по коммунальным платежам или выполненной, но неузаконенной перепланировки может отпугнуть.

Вариант с затягиванием процедуры выписки из жилья может быть мошенническим (если продавец попытается через суд аннулировать сделку и расторгнуть договор, добившись возврата денег по частям), либо от действительной невозможности встать на регистрационный учет еще где-либо.

Продажа квартиры нескольким покупателям

Что касается продажи квартиры сразу нескольким покупателям, то данная схема работает чаще всего в отношении тех квадратных метров, которые сложно проверить по каким-то причинам (например, в силу удаленного нахождения от регистрирующих органов).

В этом случае, если становится известно о том, что процедура купли-продажи осуществляется сразу в отношении нескольких покупателей (при условии, что они не являются родственниками), необходимо обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве и, если удастся, постараться первым оформить переход права собственности. Только в этом случае сделка будет считаться действительной.

В случае судебного разбирательства по существу сделки право собственности будет признано за тем, кто оформил его первым.

Продажа по фальшивым документам

Продажа жилья по поддельным документам чаще всего характерна для тех квартир, которые были сданы в аренду.

Здесь интересы «продавца» представляет незнакомое лицо, действующее от имени «продавца» по доверенности. Доверительный документ представляется на суд покупателя, как правило, в виде копии, официально заверенной у нотариуса. В редких случаях мошенники предоставляют оригинал доверенности, но здесь стоит говорить о преступном сговоре нескольких лиц, так как оригинал доверенности на реализацию жилья может оформить только нотариус.

Чтобы избежать потери и финансовых средств, и жилья при такой сделке, необходимо потребовать предоставить правоустанавливающие документы на жилье, а также выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость, в которых будет указан путь перехода права собственности на изучаемое жилье к продавцу (на основании договора дарения, купли-продажи и т.д.).

Квартира с обременениями

Продажа квартиры с обременениями всегда является достаточно рискованной операцией в силу того, что переход права собственности на такую жилплощадь Росреестр может просто не зарегистрировать.

Обременения бывают нескольких видов: нахождение в залоге у банка, регистрация в квартире несовершеннолетних, одним из собственников жилья является несовершеннолетнее лицо, квартира выступает предметом спора нескольких лиц и т.д.

Обезопасить себя от признания сделки недействительной покупатель может, только затребовав справку из органов опеки и попечительства о согласии их на реализацию такой квартиры (если речь идет о затрагивании интересов несовершеннолетнего).

Если речь идет о заложенной квартире, следует уточнить в банке, в отношении которого оформлен залог, знают ли они о совершаемой сделке (в случае, если банк уведомлен надлежащим образом, он может внести в договор купли-продажи некоторые свои условия, которые необходимо будет сообщить Росреестру при оформлении перехода права собственности).

Квартира с долгами

Наличие долгов по коммунальным платежам является риском только при оформлении перехода права собственности (в Росреестре потребуют справку об отсутствии задолженностей).

Для того, чтобы избежать каких-либо претензий со стороны управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций, покупатель в этом случае должен предоставить вместе с основным договором соглашение, заключенное с продавцом, о том, кто именно будет гасить имеющиеся долги.

Квартира с перепланировкой

Если существующее расположение комнат в квартире не устраивало предыдущего собственника, в помещении могла была осуществлена перепланировка. Продавец обязан сообщить покупателю об этом факте, а также дать информацию о том, была ли она узаконена или нет.

Самостоятельно покупатель об этом может узнать через технический паспорт на жилье (получен не ранее, чем за пять лет до момента совершения сделки). Кроме того, можно прибегнуть к услугам специальных строительных компаний, которые вынесут решение, была ли осуществлена перепланировка в данной квартире и является ли она законной.

Вам не нравится практика удержаний из вашей заработной платы? Узнайте, насколько это законно в нашей статье.

На какой размер компенсации вы можете рассчитывать в случае несвоевременной выплаты вашей зарплаты? По ссылке есть вся нужная вам информация!

Предмет спора

Если квартира выступает предметом спора третьих лиц, вызвано это может быть тем, что продавец не уведомил других собственников о своем желании реализовать имеющуюся у него жилплощадь, либо квартира является объектом судебного разбирательства.

Если в первом случае обезопасить себя можно, потребовав нотариально заверенные согласия всех лиц, которые могут претендовать на это жилье, на продажу квартиры, то во втором придется обратиться в судебные органы, чтобы по адресу или личным данным собственника выяснить, является ли данная жилплощадь объектом судебного разбирательства.

Читать еще:  Юридическая сила почтовой переписки для подтверждения договоренности

Уменьшение суммы налога с дохода

Если продавец хочет убавить сумму уплачиваемого в казну налога с прибыли за проданное жилье, он может попросить уменьшить стоимость квартиры в договоре. Кроме того, что покупатель должен понимать, что он участвует в совершении налогового преступления, он должен понимать, что такое уменьшение цены по документам может быть чревато серьезными последствиями.

Рисков при приобретении квартиры достаточно много, независимо от того, приобретается она на первичном рынке или на вторичном. Для того, чтобы обезопасить себя от потери средств и жилья необходимо, не стесняясь, требовать у продавца оригиналы всех тех документов, которые смогут подтвердить юридическую чистоту сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Риски и их страхование в договоре строительного подряда

Императивное правило:(п. 1 ст. 741 ГК) риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

Вместе с тем в случаях, когда объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствиенедоброкачественности предоставленных заказчиком материалов или оборудования для строительства либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ. Бремя доказывания на подрядчике (в силу общей презумпции выше). +Подрядчик должен доказать, что обнаружив эти обстоятельства, он а) предупредил заказчика, б) приостановил работы (п. 2 ст. 741, п. п. 1 и 2 ст. 716 ГК).

Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования и иного имущества, используемого для исполнения договора строительного подряда, то подлежит применению общее положение о том, что такой риск несет сторона, предоставившая соответствующее имущество, если иной порядок распределения риска не предусмотрен договором (п. 1 ст. 705 ГК).

Однако при просрочкесдачи объекта строительства, допущенной подрядчиком, на него помимо риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, а также принадлежащих подрядчику материалов, оборудования и иного имущества будет возложен рискслучайной гибели или повреждения имущества, предоставленного заказчиком. И, напротив, в случае просрочки приемки объекта строительства заказчиком на него будет возложен риск случайной гибели или случайного повреждения как самого объекта строительства, так и материалов, оборудования и иного имущества, предоставленных подрядчиком (п. 2 ст. 705 ГК).

Все эти риски могут быть покрыты страхованием. Обязанность стороны, на которой лежит соответствующий риск, застраховать его может быть предусмотрена договором строительного подряда.

В договоре строительного подряда по соглашению сторон может быть предусмотрена также обязанность подрядчика застраховать риск ответственности за причинение вреда другим лицам при осуществлении строительства (п. 1 ст. 742 ГК). Такое страхование осуществляется прежде всего в пользу тех лиц, которым может быть причинен вред, и в их интересах. При осуществлении страхования указанной ответственности на основе соответствующего условия договора строительного подряда расходы страхователя (подрядчика) на выплату страховых премий страховой организации могут быть включены в общую сметную стоимость строительства.

Страхование не освобождает соответствующую сторону договора от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая (п. 2 ст. 742 ГК). За стороной, в пользу которой осуществлено страхование, сохраняется возможность взыскать с контрагента сумму убытков, не покрытую страховым возмещением.

Содержание и исполнение договора строительного подряда

Права и обязанности сторон договора

Строительного подряда

Права и обязанности сторон могут быть сгруппированы применительно к основным условиям договора строительного подряда и порядку исполнения вытекающих из него обязательств:

– права и обязанности сторон, связанные с подготовкой, уточнением и изменением технической документации и сметы строительства;

– права и обязанности сторон по обеспечению строительства и осуществлению строительных работ;

– права и обязанности сторон в области контроля и надзора за выполнением строительных работ;

– права и обязанности сторон в области сотрудничества контрагентов;

– права и обязанности сторон по сдаче-приемке результатов работ;

– права и обязанности сторон по оплате строительных работ.

Подготовка, изменение и уточнение проектно-технической

Документации и сметы

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектно-технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в проектно-технической документации и в смете (п. 1 ст. 743 ГК).

Основными проектными документами на строительство являются технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства объекта и утверждаемый на его основании проект строительства объекта.

В необходимых случаях проектно-техническая документация должна пройти государственную экспертизу (ст. 49 Градостроительного кодекса).

Договор строительного подряда должен предусматривать, какая из сторон и в какой срок обязана предоставить техническую документацию. Если соответствующая обязанность возложена на подрядчика, то проектно-техническая документация подлежит одобрению заказчика. Кроме распределения обязанностей по представлению проектно-сметной документации в договоре должны быть определены ее состав и содержание (п. 2 ст. 743 ГК). В связи с этим можно сделать вывод о том, что “условия, определяющие, кто и когда обязан передать проектно-сметную документацию и каково ее содержание, относятся к числу необходимых, а значит, тем самым в силу ст. 432 ГК и существенных условий данного договора”.

3. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительныхработ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.

Если за 10 дней (иной срок – закон/договор) заказчик не даст ответа, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

4. Если подрядчик не уведомит заказчика и не подождет 10 дней, то он лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

5. При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказатьсяот их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам.

Порядок внесения изменений в проектно-техническую документацию строительства (ст. 744 ГК). Заказчик вправе в одностороннем порядке изменять проектно-техническую документацию лишь в том случае, если вызываемые этими изменениями дополнительные работы по своей стоимости не превышают 10 %указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера работ, предусмотренных в ДСП. Если же такие изменения требуют проведения дополнительных работ, выходящих за указанные рамки, заказчик и подрядчик должны согласовать дополнительную смету.

В случаях, когда стоимость работ по не зависящим от подрядчика причинам превысила смету на 10 и более процентов, подрядчик вправе требовать от заказчика пересмотрасметы в соответствии со ст. 450 ГК. При несогласии заказчика заключить с подрядчиком соглашение о внесении изменений в договор строительного подряда в части увеличения сметной стоимости работ подрядчик вправе добиваться соответствующего изменения договора в судебном порядке.

Подрядчику также предоставлено право требовать возмещения разумных расходов, понесенных им в связи с устранением установленных подрядчиком дефектов в технической документации.

Дата добавления: 2018-05-02 ; просмотров: 430 ;

7 рисков при смене места работы

Если Вы собрались менять работу, то нужно отчетливо понимать, что это серьезный и трудный процесс. Я призываю всех, кто все-таки собрался с духом, проанализировать, смогут ли они действительно уйти от того, что их не устраивает на текущем месте работы, и не вернутся ли они к тем же проблемам на новом поприще.

Если конкретное понимание ситуации уже сложилось, то необходимо задуматься над следующими вопросами:

  • В чем Ваша ценность как сотрудника?

Я прошу всех, посмотреть на себя как на продукт. Каждый кандидат обязан четко представлять, почему его должны «купить», в чем состоит его дополнительная ценность. Именно об этом и следует говорить во время интервью.

  • Каково состояние рынка труда?
  • Готовы ли Вы менять место жительство ради работы?
  • В какой компании Вы хотите работать: российской или иностранной?
  • Компании какого размера Вам интересны?
  • Какой индустрии Вы отдаете предпочтение?
  • Каковы Ваши цели и задачи?
  • Какие функции Вы хотите выполнять?
  • Какое вознаграждение Вас устроит?

При ответе на последний вопрос, я советую определить вилку, минимальным значением будет та сумма, ниже которой Вы никогда не будете готовы опуститься, а максимальным – комфортное для вас вознаграждение.

Уже в самом начале процесса поиска работы необходимо учитывать определенные риски. Главное – определить их наличие до подписания предложения о работе.

№ 1. Описание вакансии

Работодатели не всегда отчетливо представляют, какой специалист им необходим. В таких случаях описание вакансии носит несистемный характер, и предъявляемые требования далеки от реальности. Случается, что одним из критериев отбора оказывается наличие у кандидата опыта подготовки компании к IPO, при этом сама компания не собирается проводить публичное размещение.

Я рекомендую на первом интервью обсудить с работодателем, насколько требования соотносятся с предполагаемыми функциями.

№ 2. В ожидании чуда

Некоторые компании верят, что, наняв высококвалифицированного специалиста с богатым опытом, они разом решат все свои проблемы. До того, как принимать предложение о работе, необходимо убедиться, что будущий работодатель не возлагает на Вас слишком большие надежды.

№ 3. Change manager

Осуществлять в компании внедрение изменений – интересная и непростая задача, которая привлекает многих опытных специалистов. Однако прежде, чем стать основным проводником политики изменений, обязательно следует удостовериться, что все перемены одобрены собственниками и другим руководством, так как это очень болезненный процесс. Кроме того, Вы обязательно заранее должны донести до работодателя, что Вам понадобится не только непосредственная поддержка руководства, но и дополнительные ресурсы.

№ 4. Неоправданные обоюдные ожидания

Этот риск иногда трудно предугадать, так как ничто не предвещает его возникновения, поэтому я проиллюстрирую его на примере из собственной практики.

Во время интервью кандидат на должность финансового директора и генеральный директор произвели очень приятное впечатление друг на друга. У обоих сложилось ощущение, что они понимают друг друга с полуслова. Уже к вечеру кандидат получил предложение о работе и сразу же согласился. В тот день, когда новый руководитель финансового направления приступил к своим обязанностям, генеральный директор уехал в командировку и отсутствовал две недели. По возвращению он обнаружил, что финансовый директор за это время ничего существенного не сделал, и принял решение с ним расстаться.

Проблема кроется в том, что изначально генеральный директор и финансовый директор не договорились. Либо будущий руководитель недостаточно хорошо разъяснил кандидату, что от него требуется, либо кандидат его не понял. Подобных ситуаций Вам помогут избежать отсутствие недосказанности и прозрачные коммуникации.

№ 5. Генеральный директор = Собственник

Ситуация, когда генеральный директор является собственником бизнеса, нередко несет в себе большие риски. К сожалению, не все собственники оказываются профессиональными руководителями. Часто их модель управления основывается на подходе «кто платит, тот и музыку заказывает», и в таком случае уже и речи быть не может о стратегическом планировании или оптимизации.

№ 6. Акционерный конфликт

Этот риск нужно постараться идентифицировать заранее, чтобы в дальнейшем не оказаться между нескольких огней. Перед тем как принимать окончательное решение, я рекомендую постараться вникнуть в структуру собственности и познакомиться с акционерами, если они доступны для общения.

С настороженностью следует отнестись к ситуации, когда финансового директора нанимает западная компания, только что купившая бизнес в России, особенно если она приобрела пока только долю с правом последующего довыкупа. Нередко так начинаются акционерные войны.

№ 7. Денежная мотивация

Если Вас интересует только материальная составляющая, то это очень большой риск, в первую очередь, для Вас самих. К вознаграждению Вы быстро привыкнете, а работа Вам нравится так и не начнет. Очень тяжело каждый день приходить и проводить по 8, 9 или даже 10 часов на работе, которая совершенно не нравится.

Артем Васильев — менеджер департамента финансового рекрутмента компании Antal Russia

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector