Оплата по предварительному договору купли продажи недвижимости

Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ

vadimphoto1@gmail.com / Depositphotos.com

Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг – на предусмотренных предварительным договором условиях. Содержание предварительного договора должно позволять установить предмет основного договора и его условия, относительно которых на момент заключения предварительного договора должно быть – по заявлению одной из сторон – достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса). При этом отсутствие иных, помимо определяющих предмет, существенных условий основного договора в предварительном не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”).

Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут. В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Фабула дела

Для составления предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества воспользуйтесь сервисом “Конструктор правовых документов” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Гражданин и гражданка Х. (далее – заявители, истцы) заключили с ООО “Ю.” (далее – ответчик) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, устанавливающий обязательство сторон по заключению в определенный срок основного договора купли-продажи данного жилого помещения. В обеспечение исполнения предварительного договора истцы обязались уплатить ответчику конкретную денежную сумму – в размере стоимости квартиры. Причем в предварительном договоре было указано, что обязанность продавца по передаче квартиры наступает только при условии внесения приобретателями жилья обозначенной суммы в полном объеме. Данное обязательство истцы исполнили, но ответчик от подписания основного договора в установленный срок – до 1 января 2018 года – уклонился. В результате договор был заключен 15 февраля того же года, и в этот же день стороны подписали передаточный акт.

Неустойку за нарушение срока заключения основного договора, правила расчета размера которой за каждый день просрочки были прописаны в предварительном договоре, ответчик не уплатил. Поэтому истцы обратились в суд с требованием о взыскании с ответчика данной неустойки, а также неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного имущества (на основании п. 3 ст. 23.1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I “О защите прав потребителей”).

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора. Норма же законодательства о защите прав потребителей, на которую истцы ссылались в обоснование своего второго требования, по мнению суда, не может быть применена в данном случае, так как она устанавливает последствия нарушения продавцом срока передачи товара по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. А предварительный договор таковым не может быть в принципе, поскольку никакие, кроме обязанности по заключению основного договора, обязательства, в том числе и обязанность передать предварительно оплаченный товар, в него включаться не могут (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. по делу № 2-2379/2018).

Стороны, напротив, посчитали, что предварительный договор между ними и ответчиком является фактически договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, и подчеркнули это в своей апелляционной жалобе. Однако суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, отметив, что обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателей не являлась предметом предварительного договора (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. по делу № 33-12034/2018).

Позиция ВС РФ

ВС РФ также указал на невозможность включения в предварительный договор иных, кроме обязательства о заключении в будущем основного договора, обязанностей. Но с данной нижестоящими судами оценкой содержания самого оспариваемого договора не согласился. Напомнив, что в случае, когда буквальное значение выражений, описывающих условия договора, не позволяет установить его содержание, выяснению подлежит действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст. 431 ГК РФ), Суд отметил, что в рассматриваемом деле договором, поименованном предварительным, фактически предусмотрены и обязанность заявителей уплатить полную стоимость квартиры, причем до заключения основного договора, и обязанность ответчика передать им в собственность соответствующее жилое помещение. Поэтому предварительным он на самом деле не является. Стоит отметить, что ВС РФ уже разъяснял особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи. По мнению суда, если договор, названный сторонами предварительным, предполагает заключение впоследствии договора о продаже имущества, устанавливая при этом обязанность покупателя уплатить полную стоимость этого имущества или существенную ее часть, такое соглашение квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

Поскольку нижестоящие суды неверно установили характер правоотношений сторон и неправильно определили нормы, подлежащие применению при рассмотрении данного спора, ВС РФ отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Аналитика Публикации

Легализация условия об оплате в предварительном договоре

Предварительный договор довольно распространенная конструкция. С одной стороны, она создает достаточную степень определенности относительно правоотношений между сторонами в будущем, а с другой – оставляет свободу действий в части последующего поведения.

Основные условия и форма предварительного договора регламентированы в ст. 429 ГК РФ. Главный принцип, сформулированный законодателем и поддержанный судебной практикой, звучит следующим образом: в предварительном договоре стороны могут закрепить лишь обязанность по заключению в будущем основного договора. Иные условия изначально не были предусмотрены гражданским законодательством.

ЗАГ Жизнь заставит

Впрочем, реальность оказалась не столь формальной, и бизнес стал включать в предварительные договоры условия об оплате передаваемого имущества или оказываемых услуг по основному договору.

Реакция судов была однозначной: подобное условие прямо противоречит требованиям законодательства, а потому является ничтожным (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 по делу № А33-18187/2013) . В названном судебном акте указано, что в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества , выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, прописанных в предварительном договоре. Соответственно, в последнем не могут быть установлены какие-либо иные обязательства для сторон, в т. ч. по передаче имущества или уплате каких-либо платежей за пользование таким имуществом.

Однако практика не сдавалась, и стороны, заключая предварительные договоры, все же продолжали включать в них условия о передаче денежных средств в счет оплаты цены имущества, в дальнейшем защищая их действительность ссылками на ст. 421 ГК РФ и общие принципы диспозитивности гражданского законодательства.

В итоге судам пришлось смягчиться и подходить к данному вопросу дифференцированно, иногда сохраняя правоотношения сторон в этой части. Но каждый такой спор был для судов комплексным и подразумевал исследование всех фактических обстоятельств дела и поведения сторон после заключения сделки.

Актуальность описанной проблемы связана с достаточно большим количеством споров о взыскании денежных средств, не выплаченных вопреки условиям предварительного договора, или о взыскании их уплатившей стороной в качестве неосновательного обогащения, полученного в связи с включением в предварительный договор условия об оплате.

ЗАГ Легализация “предоплаты”

Для признания действительным условия предварительного договора об оплате части цены имущества, которое подлежит передаче по основному договору, следует использовать три основных правовых механизма.

1. Такое условие может быть включено в предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Прямое указание на это содержится в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 [a1] № 54. Подобный договор подлежит квалификации судами как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Возникает вопрос: можно ли распространить приведенную позицию на иные правоотношения? Это представляется необоснованным с учетом специфики отношений по купле-продаже недвижимости и не признается судами возможным (Постановление Второго ААС от 27.03.2015 по делу № А31-7898/2014).

2. С учетом изменений в ГК РФ возможно применение в предварительном договоре конструкции задатка.

Ранее судебная практика была достаточно жесткой: включение условия о задатке признавалось противоречащим правовой природе предварительного договора, а потому неправомерным (постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 по делу № А40-59414/2008, ФАС Московского округа от 15.11.2013 по делу № А40-701/2013, АС Волго-Вятского округа от 02.12.2014 по делу № А43-1566/2014, АС Московского округа от 22.12.2014 по делу № А40-178288/2013, АС Уральского округа от 29.01.2015 по делу № А47-800/2014).

Однако редакция ГК РФ, вступившая в силу 1 июня 2015 г., допускает применение задатка как способа обеспечения исполнения обязательств в предварительном договоре (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Причем задатком обеспечивается исполнение обязательства по заключению основного договора. Вопрос о применении данной нормы на практике и ее защите в судебных инстанциях остается открытым в силу ее новизны. Само по себе введение такой возможности в гражданское законодательство стоит оценить позитивно, поскольку это вооружает стороны договоров бóльшим количеством правовых механизмов для защиты своих прав и законных интересов.

3. Включение в предварительный договор условия об оплате имущества, которое подлежит передаче по основному договору, возможно в рамках конструкции обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств.

Стороны предварительного договора, будучи участниками предпринимательской деятельности, свободны в заключении договора и вправе предусмотреть условие о передаче денежных средств в счет исполнения обязательств по основному договору, который подлежит заключению в будущем (постановления ФАС Московского округа от 11.10.2013 по делу № А40-138169/2012, от 12.02.2014 по делу № А40-40883/2013). Обеспечительный платеж, как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств, впервые был применен в отношении аренды, откуда «перекочевал» и в ряд иных правоотношений. В связи с широким применением данный механизм был добавлен законодателем и в обновленную редакцию ГК РФ (ст. 381.1, 381.2 ГК РФ). При этом стороны вправе указать, что сумма обеспечительного платежа остается у получившей ее стороны, если основной договор не будет заключен.

В судебной практике встречаются усложненные варианты платежа по предварительному договору. Иногда стороны включают в него условие об оплате имущества равнозначными поэтапными платежами. Причем на сумму, которая подлежит уплате в будущем, начисляются проценты, которые, в свою очередь, также уплачиваются в составе поэтапных платежей. Таким образом, из условий договора следует обязательство покупателя уплатить не только стоимость имущества, но и проценты за оплату этой стоимости в рассрочку. До вступления в силу изменений в ГК РФ и до принятия Пленумом ВАС РФ практикообразующих постановлений защита этой конструкции была крайне затруднительна (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16). Однако в настоящее время правовые реалии позволяют продавцу оградить себя от требований покупателя о взыскании перечисленных денежных средств.

Спор с такими фактическими обстоятельствами был рассмотрен арбитражными судами в рамках следующего дела.

Стороны установили в предварительном договоре купли-продажи доли в уставном капитале ООО условие об уплате покупателем процентов на ту часть стоимости доли, которая должна была быть оплачена им в рассрочку, однако в дальнейшем договор расторгли. При этом был произведен зачет требований покупателя о возврате уплаченной им продавцу части стоимости доли и требований продавца об уплате процентов на оставшуюся стоимость, т. к. к моменту расторжения договора на стороне покупателя имелась задолженность по их уплате.

Суд подтвердил законность условий предварительного договора о начислении процентов на неоплаченную часть стоимости доли и признал действительность обязательств истца по их уплате (Постановление АС Московского округа от 21.05.2015 по делу № А41-32626/2014). Нижестоящие суды обратили внимание на то, что задолженность истца перед ответчиком возникла из предварительного договора, и ее наличие не позволит истцу достигнуть своей правовой цели в случае удовлетворения исковых требований.

При рассмотрении дела суды исходили из фактических обстоятельств: все заключенные сторонами сделки (предварительный договор и соглашение о его расторжении, включавшее оспариваемый зачет) были подписаны одним и тем же лицом, что свидетельствует о направленной воле истца на наступление именно таких правовых последствий. Как известно, согласно положениям обновленной редакции ГК РФ учитывается и поведение стороны после заключения сделки (ст. 166 ГК РФ), которое в приведенном споре явно давало контрагенту основание полагаться на действительность заключенных сделок.

1. Чтобы избавить себя от споров о действительности условий предварительного договора сторонам (особенно продавцу) следует правильно определять правовую природу уплачиваемых по предварительному договору денежных средств и соответствующим образом именовать такие платежи в тексте договора.

2. Необходимо учитывать поведение сторон после заключения договора, их переписку и иные фактические обстоятельства, которые в совокупности и будут формировать у суда картину действительности условий договора и добросовестности поведения той или иной его стороны.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Отзывов:	117	Просмотров:	272960
Голосов:	69	Обновлено:	23.06.2017

Автор документа

число консультаций:	82
отмеченных лучшими:	5
ответов к документам:	52
размещено документов:	927
положительных отзывов:	84
отрицательных отзывов:	6

Информация к документу

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. Статья 429 ГК РФ определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Особенности составления договора

Содержание договора

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

• Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. Статьёй 160 ГК РФ установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
• Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
• Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю – полная стоимость покупаемой недвижимости.
• Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке – ст. 445 ГК РФ.

Задаток

Определение задатка дано в ст. 380 ГК РФ, согласно которой задатком признаётся денежная сумма, выплачиваемая продавцу в счёт погашения полной стоимости покупаемой квартиры и служащая обеспечением исполнения обязательств покупателя.

Задаток не является обязательным условием заключения предварительного договора купли-продажи квартиры. Но если стороны заключают соглашение о выплате задатка, то оно должно быть заключено в письменной форме.

Согласно ст. 381 ГК РФ задаток возвращается, если обязательства прекращаются до начала их исполнения, или если они не могут быть исполнены по каким-либо причинам.

Важно! Если неисполнение договорных обязательств обеспеченных задатком, произошло по вине покупателя квартиры, то задаток ему не возвращается.

А если будет установлена вина продавца получившего задаток, то ст. 381 ГК РФ предусматривается выплату задатка в двойном размере. Кроме того с виновной стороны могут быть взысканы убытки.

Особенности заключения

Во избежание проблем с заключением договора купли-продажи сторонам при заключении предварительного договора, необходимо оговорить условия будущего соглашения и указать их в предварительном договоре.

В договоре в обязательном порядке должно быть отражено:

• Дееспособность и правоспособность продавца,
• Отсутствие прав третьих лиц и наличие обременений на продаваемую недвижимость.
• Полная стоимость квартиры.
• Паспортные данные сторон.

В качестве дополнительных условий, можно оговорить:

• Кто несёт затраты на заключение основного договора.
• Кем оплачивается государственная пошлина при его регистрации
• Оплата банковской ячейки.

Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации. Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Заполненный образец документа

Предварительный договор
купли-продажи квартиры
(задаток)

г. ____________________________ «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер) __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет – ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

ПОКУПАТЕЛЬ

Расписка

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

ВС: покупатель не должен платить по предварительному договору

Истец заключила с застройщиком предварительный договор – за два векселя оговоренного эмитента она должна была получить два места на подземном паркинге. Но строительство заморозили из-за кризиса, заключение основных соглашений сорвалось, а срок оплаты векселей тем временем был пропущен. Стремясь возместить нанесенные ей убытки, покупательница дошла до Верховного суда РФ.

Предварительный договор о намерениях “потребительским” не является

Москвичка Елена Т. решила приобрести два машиноместа на подземной парковке строящегося жилого дома. 7 апреля и 28 июля 2006 года она заключила с ЗАО “Баркли Строй” предварительные договоры на их покупку. Согласно условиям соглашений, основные договоры должны быть заключены в течение 30 дней после даты регистрации права собственности застройщика на парковочные места, но не позднее четвёртого квартала 2008 года, а их оплата может быть произведена векселями российских эмитентов, предусмотренных договорами. Темкина приобрела два простых векселя ЗАО “Траст-Инвест”, которыми намеревалась оплатить покупку (срок предъявления их к оплате истекал в декабре 2009 года), но “Баркли Строй” свои обязательства не исполнило. Когда дом был достроен, компания оформила в собственность все машиноместа, однако подписывать с покупательницей основные соглашения не спешила.

Темкина обратилась в Хорошевский райсуд (дело № 2-71/2013), который 17 января 2013 года вынес решение о понуждении ЗАО “Баркли Строй” к заключению договоров купли-продажи. Но и после этого проблема не была решена. Тогда 6 февраля 2014 года женщина подала иск (дело № 2-2336/2014) уже в Савеловский районный суд, в котором просила взыскать с ЗАО “Баркли Строй” неустойку за несвоевременное заключение основных договоров, убытки, равные стоимости векселей, поскольку срок на предъявление их к оплате истек по вине ответчика, а также “потребительский” штраф в размере 50 % от суммы, присужденной в ее пользу (согласно ч. 6 ст. 13 закона “О защите прав потребителей”). Требования заявительницы были удовлетворены лишь частично. Суд счел, что истец не представила доказательств нанесения ей материального ущерба, и отказал в возмещении убытков. А размер затребованной неустойки был снижен на основании ст. 333 ГК РФ по заявлению ответчика, сумевшего доказать, что строительство дома и паркинга в период экономического кризиса приостанавливалось по независящим от него причинам. Был с ответчика взыскан и штраф.

Апелляционным определением Мосгорсуда от 16 февраля 2015 года это решение было отменено. Апелляция посчитала, что к отношениям между Темкиной и “Баркли Строй” нельзя применить положения закона о защите прав потребителей, поскольку по условиям предварительных договоров какие-либо услуги не оказывались, а потому неустойка и штраф не подлежат взысканию. Кроме того, по мнению суда покупательница свои обязательства по оплате тоже не выполнила – приобрела два векселя, но продавцу не передала и не акцептировала их, а потом и вовсе по собственной вине пропустила срок оплаты. “Материалы дела содержат достаточно доказательств того, что ответчик неоднократно обращался к истцу с предложением заключить основные договоры купли-продажи машиномест и произвести их оплату, от чего истец уклоняется, мотивируя это своим несогласием с условиями договоров” сказано в определении, при этом свои условия “Баркли Строй” Темкина не предлагала. Коллегия судей указала на недоказанность истицей наличия убытков и причинно-следственной связи между поведением ответчика и заявленными убытками, соглашаясь в этом с судом первой инстанции. Мосгорсуд посчитал, что женщина, обращаясь с иском, злоупотребляет своими правами, и отказал в удовлетворении всех ее требований.

Подобная позиция судов – не редкость. Так, например, в ноябре 2012 года А. решил приобрести три земельных участка в Мытищенском районе Московской области. Компания-продавец ООО “Троицкое подворье” заключила с ним предварительный договор, по условиям которого покупатель должен был полностью оплатить стоимость земли, после чего должен был заключаться договор купли-продажи. Но этого так и не произошло, поскольку в предварительном соглашении обнаружились “подводные камни”, а когда покупатель потребовал назад свои деньги, всю сумму ему возвращать отказались. Решением Преображенского райсуда (дело № 2-2542/2015) исковое дело было передано по подсудности в иной суд, поскольку судья сочла, что спор не подпадает под действие закона о защите прав потребителей (см. “Покупатели земельных участков остались без прав потребителей”). Позже данное определение было отменено с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

А был ли договор предварительным?

Недовольная Темкина обратилась в Верховный суд РФ. Ее жалобу (дело № 5-КГ15-165) рассматривали трое судей Коллегии по гражданским делам, Вячеслав Горшков, Сергей Романовский и Александр Киселев, не согласившихся с выводами судов нижестоящих инстанций. Первая инстанция и апелляция квалифицировали соглашения, заключенные между Темкиной и “Баркли Строй” как предварительные договоры, согласно которым стороны в будущем обязуются лишь заключить основные соглашения о передаче имущества (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Однако ВС посчитал, что стороны заключили договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку, согласно документу, приобретатель должен был еще до подписания основного соглашения оплатить цену имущества или существенную ее часть. В частности, истец должна была произвести предварительную оплату машиномест путем приобретения векселей, а ответчик – принять их в качестве оплаты по договорам долевого участия в строительстве и заключить с покупательницей договоры купли-продажи не позже 1 января 2009 года. Срок предъявления векселей к оплате истекал в декабре 2009 года, а право собственности на машиноместа из-за “кризисной заморозки” стройки ответчик приобрел лишь в сентябре 2010 года и в мае 2011 года.

“Поскольку в самих договорах не указана точная дата передачи машиномест, то суду для разрешения спора надлежало исходить из положений ст. 314 ГК РФ и определить, нарушены ли обязательства ответчика относительно сроков исполнения своих обязательств и находятся ли эти нарушения в причинно-следственной связи с истечением срока для предъявления векселей к оплате, учитывая, что в действительности между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате” говорится в определении ВС от 8 декабря 2015 года.

В своем судебном акте “тройка” ссылается и на п. 3 ст. 401 ГК РФ, в котором говорится, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Нарушение обязанностей со стороны контрагентов, отсутствие у должника денежных средств или недостаток на рынке товаров, необходимых для исполнения обязательств, такими обстоятельствами не являются. “Однако данные обстоятельства, имеющие значение для дела, не были предметом рассмотрения судов, что привело к вынесению незаконных судебных постановлений. При таких обстоятельствах судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции” определил ВС. В Савеловском райсуде рассмотрение спора Темкиной и “Баркли Строй” по второму кругу пока не начато.

Что думают эксперты?

Опрошенные “Право.ru” эксперты говорят о том, что позиция ВС в этом споре не нова, но позитивный момент заключается в том, что это определение закрепляет некоторые принципиально важные для практики подходы.

Елена Тихонова, юрист КА “Юков и партнёры” заметила, что Верховный суд РФ, наконец, определился с позицией относительно квалификации предварительного договора, содержащего условие об оплате недвижимого имущества до заключения основного договора. “Примечательно, что в определении от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-165 ВС РФ дословно цитирует п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”, фактически соглашаясь с уже сложившейся практикой арбитражных судов, – говорит она. – Это однозначно является позитивным моментом и будет способствовать единообразию судебной практики”.

Тихонова отмечает, что нижестоящие суды общей юрисдикции в своей практике ссылаются на п. 8 Постановления ВАС РФ, однако ВС до недавнего времени лишь несколько раз упомянул его в определениях, отправляя дела на новое рассмотрение. (см. определение от 13 августа 2015 года по делу № А07-4308/2014, от 29 сентября 2015 года по делу № А21-6725/2013). “Тем не менее, определение от 8 декабря 2015 года не было первым, в котором суд указал, что предварительный договор в контексте ст. 429 ГК РФ не может содержать условие о предварительной оплате недвижимого имущества”, – комментирует юрист, давая отсылку на определение от 10 ноября 2015 года по делу № 78-КГ15-29, где суд высказал сходную позицию.

Владимир Горелик, председатель Московской коллегии адвокатов “Горелик и партнеры” говорит, что с учетом подходов, сложившихся в судебной практике по данной категории дел, позиция Верховного суда “представляется обоснованной, в то время как судебные акты нижестоящих инстанций вызывают недоумение (в особенности определение суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме)”. “Такая кардинальная непоследовательность позиций судов различных инстанций вызывает большое сожаление и раздражение в ситуации, когда участники гражданского оборота рассчитывают на некую определенность и стабильность”, – досадует адвокат. По его словам, приобретение Темкиной машиномест осуществлялось по стандартной схеме, часто используемой на практике девелоперскими компаниями (заключение с истцом предварительного договора с обязательством приобретения истцом ценных бумаг, подлежащих использованию впоследствии в качестве средства платежа по основному договору купли-продажи, который в данном деле так и не был заключен сторонами в связи с просрочкой исполнения обязательств девелоперской компанией). “Поскольку основной договор сторонами не заключен, машиноместа истице фактически не переданы по вине ответчика, а истица (по настоянию ответчика) понесла расходы на приобретение векселей, срок предъявления к оплате которых на момент рассмотрения дела истек, вывод Верховного суда о неисследованности судами причинно-следственной связи обстоятельств возникновения убытков, а также о незаконности судебных актов нижестоящих инстанций в этой части представляется справедливым”, – считает он.

“Верховный суд РФ встал на защиту прав физических лиц и вышел за пределы заявленных доводов в интересах законности, – озвучивает свою точку зрения адвокат и партнёр “Forward legal” Владимир Хантимиров. – Суд квалифицировал предварительный договор как договор купли-продажи будущей вещи, учитывая условие о предварительной оплате и намерение сторон заключить основной договор после создания вещи. Для практики рассмотрения аналогичных споров это означает, что суды должны будут по своей инициативе уделять более пристальное внимание правильной квалификации договоров, а также менее формально подходить к спору”.

“По моему мнению, Верховный суд совершенно справедливо посчитал заключенные договоры не предварительными, а договорами купли-продажи ведущей недвижимой вещи с условием о предваритльной оплате. Иное толкование ставило бы покупателя в неравные условия с застройщиком, ибо невозможность предъявления положений закона “О защите прав потребителей”, равно как положений “О неустойке и штрафе”, позволили застройщику злоупотреблять своими правами, в нужный момент привлекая финансирование, а впоследствии отказываясь исполнять принятые на себя обязательства, ограничиваясь лишь возвратом полученной суммы и процентом за пользование чужими деньгами (т. е. минимальными расходами)”, – считает Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов “Старинский, Корчаго и партнеры”.

Задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости

Первым моментом, о котором необходимо рассказать с точки зрения нарушений прав сторон договора, является задаток, под которым следует понимать денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон другой стороне, в счет причитающихся платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения обязательств, наряду с которым используются «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и другие, которые передаются при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение исполнения обязанностей по заключению основного договора.

Нередко при заключении предварительного договора и передаче задатка получается так, что срок предварительного договора истекает, но ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора. Соответственно, либо продавец не возвращает задаток, либо вообще отказывается его вернуть.

В подобных ситуациях прекращаются обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 действующего Гражданского Кодекса РФ. Поскольку у продавца отсутствуют законные основания для удержания переданной покупателем суммы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он обязан возвратить покупателю сумму задатка, которая, по сути, является неосновательным обогащением.

Однако не все продавцы идут на переговоры и отдают задаток по предварительному договору купли-продажи, боясь наказания и понимая все перспективы судебного разбирательства. Для других же судебное решение является единственным основанием для возврата денег покупателю. Есть и такие продавцы, в отношении которых действенным стимулом вернуть деньги, является обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.

Основная схема мошенничества

Поскольку с 2009 года регистрирующий орган – Федеральная регистрационная служба РФ при совершении сделки не стала изымать у старого собственника Свидетельство о государственной регистрации права собственности и ставить на нем отметку о погашении, то подобная практика привела к росту случаев получения задатков за уже проданные квартиры. Таким образом, законодательное новшество обернулось новой схемой мошенничества с недвижимостью.

Как себя обезопасить

Для того чтобы обезопасить себя, покупатель, при передаче задатка продавцу, должен помнить:

• Не следует передавать задаток в слишком большом размере;
• Внимательно изучить представленные продавцом документы на объект недвижимости, поскольку не исключена возможность предоставления поддельных документов;
• Необходимо заблаговременно получить выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, благодаря которой можно убедиться в истинности документов. В случае возникновения спора, суд будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Кроме того, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация, которая может быть оспорена исключительно через суд.

Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации, написав заявление и уплатив государственную пошлину в установленном размере.

Как правило, выписка предоставляется через 5 рабочих дней, равно, как и мотивированный отказ в этом с указанием причин. Если реестр прав на недвижимое имущество ведется на электронном носителе, то информация предоставляется заявителю не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения.

Кто имеет право?

Иногда возникают ситуации, при которых установить собственника недвижимого имущества затруднительно, например, если продавцом выступает наследник, право собственности которого возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации.

При этом наследник может представить Свидетельство о праве на наследство, проверить подлинность которого практически невозможно, поскольку нотариусы, оформившие наследство, на контакт идут неохотно, прикрывая свои действия «нотариальной тайной». Поэтому единственным способом не быть обманутым продавцом-наследником является сравнение информации, указанной в Свидетельстве о праве на наследство с выпиской из ЕГРП.

Таким образом, если в выписке указан наследодатель, то Свидетельство настоящее. Еще одним подводным камнем при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в ситуации с наследством является то, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет.

Следовательно, если обнаружится наследник, принявший наследство, но не оформивший Свидетельство о праве на наследство, он может предъявить виндикационный иск на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ.

Если имеет место злоупотребление

Следующим риском при совершении сделок с недвижимостью являются ситуации, когда продавец пишет заявление об отказе от государственной регистрации после сдачи документов на регистрацию, требуя от покупателя дополнительной платы. Аналогичные ситуации случаются, когда оплата за недвижимость производится перед сдачей документов на государственную регистрацию.

В данном случае целесообразно обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости, аргументируя свою позицию тем, что договор купли-продажи, несмотря на отсутствие государственной регистрации, был подписан сторонами, а значит, их воля была выражена.

В подписанном сторонами договоре определены существенные условия, в частности, цена недвижимости, которую заплатил покупатель. Следовательно, действия продавца являются злоупотреблением своими правами на основании статьи 10 ГК РФ. Кроме указанного искового заявления, можно предъявить иск о регистрации сделки, руководствуясь нормами пункта 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ или иск о регистрации права собственности, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Путаница в законах или пробелы в праве

Тем не менее, предоставляя судебные способы защиты нарушенных прав, законодатель не учел того, что их реализация сопряжена со значительными трудностями, связанными, прежде всего, с позицией регистрирующего органа.

Так, пункт 1 статьи 28 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор имеет право отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4,6,7,9,10,11 и 12 пункта 1 статьи 20 настоящего закона».

Кроме того, в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным Законом.

В связи с этим главная проблема заключается в том, что документы, необходимые для государственной регистрации, представляются главным образом продавцом. Это означает, что если продавец отзовет свое заявление о государственной регистрации права, то все представленные им документы возвращаются заявителю – продавцу, который уклоняется от прохождения государственной регистрации.

В настоящее время отечественный рынок недвижимости является лакомым кусочком для тех, кто желает нечестно заработать, но зная некоторые нюансы и соблюдая определенные правила можно свести к минимуму возникновение возможных рисков, при совершении сделок с недвижимостью.

Как вариант избегания рисков – обращение в положительно зарекомендовавшие крупные агентства недвижимости, которые не только имею опыт в сфере заключения различных сделок, но и используют в своей деятельности отработанные технологии их проведения, что позволяет крайне редко сталкиваться с серьезными случаями мошенничества.

В любом случае лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем отстаивать свои права в судебном порядке, тратя немало времени, сил и средств.