Последствия расторжения договора купли продажи недвижимости

Последствия расторжения договора купли продажи недвижимости

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому, когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства, от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами. Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Правовая база вопроса

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

  • по обоюдному согласию;
  • на основании судебного решения;
  • при нарушении существенных условий договора;
  • если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

Отличие от недействительной сделки и ее причины

Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент. Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения. Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

  • Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
  • Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
  • Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
  • Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

Когда возможно проведение данной процедуры

Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

  1. Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;
  2. Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
  3. При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
  4. При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
  5. При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
  6. Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
  7. Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.

Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы. Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.

В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.

О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется. Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи. Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд. Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

Последовательность действий после регистрации

В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.

Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки. Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд. Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

Решение вопроса через суд

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки. При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:

  1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
  2. О возвращении всего переданного имущества.

Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и морального вреда. Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст. 395 ГК РФ).

Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы:

  • Договор купли-продажи объекта недвижимости;
  • Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
  • Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.

В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

Последствия данной процедуры

В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений, если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.

Продавцу недвижимости рекомендуется:

  • Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
  • Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

  • В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
  • Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
  • Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.

Читать еще:  Вступление в силу договора купли продажи недвижимости

Основания

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.

Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке. Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.

Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:

  • соглашение сторон;
  • решение суда о расторжении договора;
  • односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости – ст. 450.1. ГК РФ).

Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст. 166 ГК РФ).

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.

Расторжение до регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел.

Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.

Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки.

Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу. По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.

Расторжение после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.

Фактически, чтобы аннулировать первоначальный договор добровольно, стороны должны заключить новый вариант, где покупатель становится продавцом, а продавец – покупателем, при этом стоимость договора остается прежней, а предмет договора не меняется. В результате сторонам необходимо еще раз пройти государственную регистрацию перехода права и установить первоначальное правовое положение.

В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

Исковое заявление

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости не имеет типового образца. Тем не менее, оно должно соответствовать нормам ст. 131 ГПК РФ в части формы и содержания.

Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.

В исковом заявлении обязательно должна присутствовать ссылка о попытках внесудебного урегулирования спора и ответной реакции противоположной стороны. Если суд учтет все доводы и решит, что они являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, договор будет признан расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости напрямую зависят от способа, который стороны выбрали в рамках урегулирования спора. Самый быстрый вариант – это заключение добровольного соглашения о расторжении. Таким образом стороны потратят время только на его составление и передачу в регистрирующий орган, если регистрация основного документа еще не была произведена. Если договор прошел регистрацию, а стороны так же добровольно намерены расторгнуть его, им придется потратить время на составление нового договора купли-продажи и повторное прохождение процедуры регистрации.

В случае обращения в суд необходимо учитывать, что установленный ГПК РФ срок для рассмотрения искового заявления в гражданском судопроизводстве составляет как минимум 2 месяца , в рамках АПК РФ – как минимум 3 месяца (ст. 152).

Общий срок исковой давности о расторжении договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года.

Последствия

Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом. Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде. Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной.

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.

О последствиях расторжения договора: последний Пленум

Некоторое время назад мы обсуждали на этом портале проект постановления Пленума ВАС РФ “О последствиях расторжения договора”.

Постановление было принято на заседании Пленума ВАС от 6 июня 2014 г. Это была последняя большая работа аналитического аппарата ВАС в сфере цивилистики, поэтому я (не без некой претенциозности) в название блога включил слова “последний Пленум”, хотя, строго говоря, это не вполне точно. Но бог с ним, с деталями, давайте к существу, воспользовавшись старой традицией попунктного комментирования.

(Я тут скоро буду располагать значительным количеством свободного времени, поэтому планирую написать развернутый комментарий к этому постановлению, который хочу отдать в Вестник ВАС – или как он теперь будет называться, но это точно будет не раньше октября).

1. В первом пункте нет каких-то глубоких идей. Подчеркивается, что договор можно прекратить двумя способами – (1) расторжением и (2) отказом от исполнения.

Расторжение договора может состояться по (1а) соглашению сторон либо в результате (1б) судебного акта (а он, в свою очередь, может быть вынесен либо как (1аа) следствие существенного нарушения договора, либо (1аб) вследствие изменения обстановки).

Отказ от исполнения договора возможен в случаях либо (2а) предусмотренных законом, либо (2б) установленных договором. Отказ от исполнения может быть как (a) мотивированным (например, отказ от исполнения вследствие поставки некачественного товара и т.п.), так и (b) немотивированным.

В первом пункте подчеркивается, что правовые последствия как расторжения, так и отказа от исполнения являются идентичными. Следовательно, правовые позиции, которые в этом постановлении сформулированы для последствий расторжения договора, применяются и на случай отказа от исполнения.

2. Здесь подчеркивается, что правила ст. 453 ГК (которые являются крайне неудачными, о чем речь пойдет дальше) являются общей нормой, а положения об отдельных договорах, устанавливающих последствия расторжения или отказа – специальными нормами, имеющими приоритет перед ст. 453 Кодекса.

Здесь можно еще обратить внимание на то, что ст. 453 диспозитивна. Это означает, что стороны вольны регулировать последствия расторжения договора так, как это им представляется наиболее приемлемо именно для них. Однако при этом следует помнить, что свобода договора не безгранична. В связи с этим в постановлении упоминается постановление Пленума ВАС о свободе договора, содержащее методологический прием, позволяющий юристу выявить подразумеваемые законодателем запреты в нормах обязательственного права (я его называю пятиступенчатый тест на императивность). Если им воспользоваться, то, к примеру, понятно, почему нельзя установить в договоре аренды условие о том, что вследствие расторжения договора аренды объект аренды переходит в собственность арендатора и т.п.

3. В этом пункте ВАС окончательно поддерживает одну из двух известных моделей последствий расторжения договора.

Первая модель — т.н. “ретроактивная”, когда считается, что договора как будто бы никогда и не было. Вторая – “проспективная”, когда договор расторгается на будущее. В нашем ГК вроде бы заложена проспективная модель, на это указывает норма п. 4 ст. 453 о том, что стороны не обязаны возвращать друг другу все, что было передано по сделке, а также то, что в главе о неосновательном обогащении отсутствует указание на то, что нормы о неосновательном обогащении применяются и тогда, когда основание для передачи имущества отпало впоследствии.

Однако судебная практика очень быстро столкнулась с ситуацией, когда норм о проспективном расторжении договора оказалось недостаточно (ср. п. 1 обзора по неосновательному обогащению), в котором обсуждался вопрос о том, можно ли требовать от экспедитора возврата неотработанного аванса. Буквальное применение положения п. 4 ст. 453 ГК привело суды к выводу о том, что нет. Но это совершенно абсурдное решение, не имеющее ничего общего со здравым смыслом, и ВАС его не поддержал. Однако вместо того, что развивать проспективный подход к расторжению обязательства и “сворачивать” долги в рамках именно договорных отношений, ВАС в 2000 г. выбрал обоснование, которое скорее имеет отношение к ретроактивному подходу к расторжению договора — он обосновал возврат аванса неосновательным обогащением.

Читать еще:  Условия расторжения договора купли продажи недвижимости

Это не замедлило сказаться на практике — суды стали квалифицировать любой долг, который имелся по расторгнутому договору, как неосновательное обогащение. Это привело к другой крайности: допустим, расторгается договор поставки, по которому имелась задолженность покупателя перед поставщиком. Суды, ссылаясь на п. 1 обзора по неосновательному обогащению, рассматривают долг как обязательство из неосновательного обогащения и взыскивают его на основании главы 60 ГК. Однако это приводит к другим трагическим для кредитора результатам: проценты по коммерческому кредиту не начисляются, неустойки не капают, залог или поручительство отпадает.

ВАС РФ опять был вынужден вмешаться. В обзоре, посвященном некоторым основаниям прекращения обязательств (п. 1, 2005 г.), этот вопрос решается в следующем ключе: суд признает, что договоры расторгаются на будущее и делает вывод о том, что задолженность, накопившаяся к моменту расторжения договора, является договорным долгом.

В конце апреля 2010 г. в постановлении 10/22, обсуждая последствия расторжения договора купли-продажи, пленумы ВС и ВАС говорят: продавец вправе требовать от покупателя возврата имущества, проданного по расторгнутому договору, как неосновательного обогащения. То есть Суд опять склонился к модели кондикции.

Однако в мае 2010 г. в деле Балтийский лизинг подтверждается приверженность договорной теории: с лизингополучателя и его поручителей взыскивается задолженность по расторгнутому договору лизинга со ссылкой на то, что это договорные обязательства.

В постановлении по залогу (февраль 2011), обзоре по кредитам (сентябрь 2011), пленуме по поручительству (июль 2012) ВАС также подчеркивает договорный характер требований, возникающих между сторонами расторгнутого договора.

Для того чтобы привести все эти правовые позиции в систему, нужно сконструировать несколько сценариев расторжения договора и выделить типические модели постдоговорных отношений сторон. Собственно, пункт третий как раз и посвящен обсуждению первой модели — стороны должны были совершать в будущем действия, составляющие главную цель договора (передать вещь, выполнить работу и т.п.), однако договор расторгнут и эта обязанность (ее можно условно назвать ключевой, главной договорной обязанностью) в связи с этим прекращается, а другая сторона не имеет права требовать ее исполнения в натуре. Если эта обязанность была просрочена, то неустойку можно насчитать лишь до момента прекращения этой обязанности.

Здесь же решается интересный вопрос обязательств, которые по своему смыслу должны “переживать” расторгнутый договор (гарантийные обязательства, применимое право, третейская оговорка и т.п.).

4. Право требовать возврата переданного по расторгнутому договору имеется у его сторон только в том случае, если обмен не был эквивалентным (не сполна уплачена цена, не отгружены полностью товары, товары были переданы некачественные и т.п.). В случае же если стороны исполнили свои “обменные” обязательства должным образом (а договор был расторгнут по иным причинам), то возврата переданного не производится. Этой нормой законодатель явно стремился поддержать стабильность оборота.

5. Проспективная модель расторжения означает, что само по себе расторжение договора, которое было, к примеру, основанием для перехода права собственности, не влечет автоматического аннулирования перешедшего права. Это происходит оттого, что собственность переходит в силу особого волеизъявления (передача движимой вещи, заявление о регистрации перехода права на недвижимости, передаточное распоряжение и т.п.). Обязательственная сделка (купля-продажа, дарение, мена и т.п.), разумеется, нужна для того, чтобы перенести право на имущество, однако ее одной для этого недостаточно. Получается, что отмена обязательственной сделки сама по себе вернуть право на переданное имущество не может. Для этого нужна либо воля другой стороны расторгнутого договора, которая добровольно возвратит вещь (и это будет производный переход собственности обратно к прежнему собственнику), либо судебное решение, на основании которого такой переход состоится принудительно (и это опять-таки будет производный переход собственности).

Нормы о неосновательном обогащении подлежат применению лишь субсидиарно.

6. Новыми (по сравнению с первоначально опубликованным проектом) являются правовые позиции, связанными с различными сюжетами расторжения договора при неэквивалентном обмене в случае если вещь погибла. Это вопрос довольно сложный и интересный. Например, на этом портале как-то обсуждался пример, когда по договору поставки был передан некачественный пластик, а из него сделали некачественные бутылки. Кто кому и что должен возвращать?

Постановление дает ответы на эти вопросы:

6.1. сценарий “вещь погибла, а договор нарушил тот, кому она была передана”.

– нарушитель возмещает договорную стоимость с учетом дисконта на возможные недостатки переданной вещи.

Например, был продан автомобиль, покупатель не оплатил его. Продавец расторгнул договор, но покупатель не вернул автомобиль своевременно и его угнали. Покупатель должен выплатить полную стоимость автомобиля.

6.2. сценарий “вещь погибла, а договор нарушил тот, кто передал вещь” либо “вещь погибла, но договор был расторгнут не в связи с нарушением”.

– получивший вещь должен вернуть нарушителю ее стоимость только если он распорядился или потребил вещь, а также в случае если он не заботился о ней должным образом.

Например, был продан некачественный автомобиль, покупатель расторгнул договор, однако постоянно оставлял автомобиль, не оборудованный сиигнализацией, на ночной неохраняемой стоянке и его угнали.

7. В связи с тем, что возврат имущества обратно в собственность стороне договора, передавшей его, осуществляется производным образом, обременения, установленные в отношении имущества, сохраняются. Стоимость этих обременений будет учитываться судом при определении встречной обязанности другой стороны расторгнутого договора по возврату уплаченных ей денежных сумм.

8. При расторжении договора о передаче имущества в пользование возврат имущества осуществляется договорным требованием (несмотря на то, что договор расторгнут; помним, что расторжение договора – проспективно, де-факто это означает, что арендодатель более может не претерпевать нахождения арендатора в его помещении). Подлежат взысканию все договорные платежи, договорные неустойки (до даты полного погашения всех денежных обязательств) и убытки.

9. При расторжении договора о передаче другой стороне в собственность родовых вещей (заем, кредит) обязательство передать обратно аналогичное имущество также обладает договорным характером.

Это означает, что все договорные обеспечения, неустойки, убытки и проч. подлежат взысканию.

10. В любом возмездном договоре, исполняемом частями, расторжение договора не влияет на обязательство должника, получившего частичное исполнение (например, партию товаров, часть работ и т.п.), оплатить это предоставление. Расторжение договора затрагивает лишь будущее (т.е. поставщик далее вправе не отгружать товар), а обязательство по оплате предоставления сохраняет свой договорный характер. Все неустойки сохраняются, обеспечение сохраняется, обязательство возместить убытки сохраняется.

11. Очень непростой вопрос о порядке отказа от зарегистрированного договора. Если отказ немотивированный, то особых сложностей нет – регорган обязан по факту обращения одной из сторон договора прекратить запись о договоре.

А вот если отказ должен быть мотивированным, например, передачей некачественной вещи в аренду? Как сделать так, чтобы, с одной стороны, госорган точно понимал, что основание для отказа наступило, а с другой стороны, избежать злоупотреблений со стороны лица, заявившего об отказе?

Пленум ВАС выбрал модель, предусматривающую подачу в этой ситуации заявлений от всех сторон договора, что, по его замыслу, должно устранить злоупотребления.

Как мне представляется, эта модель не самая удачная. Она открывает возможность для злоупотреблений уже со стороны, нарушевшей договор, давшей повод для заявления отказа от исполнения. Понятно, что если между сторонами конфликт, то второго заявления не будет никогда.

С другой стороны, такая позиция Пленума должна подтолкнуть всех разумных юристов включать в договоры, подлежащие регистрации (сегодня это аренда и участие в долевом строительстве) право на немотивированный отказ от исполнения, что, на мой взгляд, с точки зрения права, не очень здорово. Но так уж решил Пленум. Последний Пленум.

PS. Коллеги, тем, кто заинтересовался проблематикой расторжения договоров и хочет в этом разобраться поподробнее, могу предложить посмотреть бесплатную запись моего вебинара, который я читал в М-Логосе, посвященного этой теме.

Вот также ссылка на презентацию, посвященную проблеме расторжения договоров.

Расторжение сделки купли-продажи недвижимости — процесс и последствия

Источник изображения: www.pixabay.com

Оформление сделки – сложный процесс, который требует соблюдения всех юридических тонкостей. Нередко гражданам приходится осуществлять процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости, что может быть вызвано различными причинами. Обо всех особенностях и возможностях, рисках и выплатах следует знать заранее – юридическая осведомленность значительно упрощает процесс.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи после регистрации

В соответствии с главой 29 ГК РФ расторжение договора возможно как в одностороннем порядке, так и по решению обеих сторон. Это делается до регистрации или после по определенным причинам, которые прописываются в отдельных статьях законодательного акта.

Аннулирование сделки после регистрации в Росреестре происходит на основании следующих статей указанного кодекса:

  • 450 – представлены все причины, на основании которых можно расторгнуть сделку;
  • 451 – приведены условия и особенности осуществления процедуры;
  • 452 – описан порядок действий;
  • 453 – содержит последствия проведенной сделки в отношении обеих сторон.

Весь порядок заключения сделки с недвижимостью описан в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. Здесь представлены требования к сторонам, которые обязаны проводить обязательную регистрацию договора купли-продажи. Регистрация подразумевает смену владельцев квартиры или дома, поэтому расторжение сделки требует повторного обращения в Росреестр для возвращения прежней ситуации.

Важно! В соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ сделать это можно в течение трех лет после регистрации сделки. Это срок исковой давности, который иногда может быть не соблюден. К примеру, если имущество было получено продавцом по факту наследования при отсутствии оповещения о смерти бывшего собственника всех наследников.

Возможные причины

Расторгнуть договор купли-продажи после его регистрации можно в соответствии с определенными причинами, которые указываются в законодательных актах. Их можно разделить на три группы: дающие право на расторжение в одностороннем порядке, по обоюдному согласию и другие основания.

По согласию сторон

Если инициатива расторгнуть договор исходит от обоих участников сделки, можно осуществить задуманное без обращения в суд даже после регистрации документа в Росреестре. Но на это должны быть веские причины, которые прописаны в законодательстве.

Расторгать договор можно при возникновении следующих ситуаций:

  1. Покупатель так и не перевел денежные средства в срок, указанный в документе. Если подобное происходит и «нарушитель» говорит об отсутствии денег, обе стороны могут обратиться в Росреестр для подачи заявления на расторжение договора.
  2. У одной или обеих сторон возникли непредвиденные обстоятельства, решить которые можно только с помощью отзыва документа.
  3. На проданный недвижимый объект стали претендовать третьи лица. В этом случае продавец может договориться с претендентами и предложить покупателю расторгнуть договор с выплатой неустойки. Это предотвратит судебные разбирательства.
Читать еще:  Составление договора купли продажи недвижимости

Обоюдное решение должно сопровождаться новым подписанным соглашением, в котором указываются моменты возврата денежных средств с возможной выплатой неустойки.

Внимание! Несмотря на веские основания и обоюдное решение о расторжении договора, сотрудники Росреестра могут отказать в проведении операции. Это происходит, когда долевую собственность имеет несовершеннолетний ребенок, а заявители не представили разрешения от органов опеки. Также выделяют случаи, когда покупка недвижимости осуществлялась несколькими собственниками, а заявление подают не все.

В одностороннем порядке

Прекращение договора в одностороннем порядке возможно только через суд. Как правило, подобные ситуации объясняются несогласием второй стороны. Иногда ответная сторона просто не выходит на связь. В этом случае даже через суд расторгнуть сделку практически невозможно.

Осуществить задуманное можно только по факту наличия веского основания:

  1. Неуплата прописанной в документе суммы. Возможно полное отсутствие денежных средств или только части. Подать в суд можно сразу после окончания срока, указанного в договоре.
  2. Неожиданное возникшее обременение. К примеру, прописанный человек не выписался в течение указанного в договоре времени. Не всегда новые собственники обращаются в суд для прекращения регистрации бывшего владельца квартиры. Иногда принимается решение о расторжении сделки. Подать в суд может и продавец, которому некуда выписаться из прежней жилплощади.
  3. В сделке участвовали недееспособные граждане. Этот факт при регистрации договора в Росреестре не проверяется. Поэтому при нарушении опекун может подать в суд без согласия своего подопечного или второй стороны соглашения.
  4. Подписание договора сопровождалось давлением на одну из сторон. Доказать подобное даже в суде сложно, но при наличии веских аргументов суд идет навстречу истцу.

Каждая ситуация будет рассматриваться в отдельности. Чтобы выиграть суд, необходимо представить веские доказательства.

Другие причины

Контракт или договор купли-продажи должен быть полностью соблюден сторонами, но если один пункт договоренностей будет нарушен, можно приступить к процедуре расторжения. Поэтому к дополнительным причинам начала процесса можно отнести:

  • использование при регистрации фальшивых документов;
  • несоблюдение прав несовершеннолетних;
  • отказ от освобождения жилплощади в оговоренный срок;
  • неправильно оформленные уставные документы, что зачастую происходит при продаже недвижимости компанией;
  • любые жизненные изменения в ситуации.

Вне зависимости от причины, требуется собрать пакет документов, удостоверяющих наличие оснований для расторжения сделки после регистрации.

Процесс и последствия расторжения

Порядок расторжения напрямую зависит от оснований, которые к этому приводят. Если стороны пришли к общему соглашению, а Росреестр отказал в аннулировании сделки с определением какой-либо причины, им можно вновь оформить договор купли-продажи со сменой данных покупателя и продавца.

Если приходится обращаться в суд, должна быть соблюдена следующая последовательность:

  1. Собрать документы, подтверждающие наличие оснований для расторжения договора.
  2. Обратиться в суд с иском – это необходимо делать даже при соглашении сторон.
  3. Дождаться суда и выступить с объяснениями относительно нарушенных прав одной из сторон.
  4. Суд принимает решение в пользу истца (или отказывает), оформив соответствующее заключение.
  5. С решением суда истцу следует обратиться в Росреестр и написать заявление с просьбой расторгнуть ранее оформленную сделку.
  6. На обработку документов сотрудникам госучреждения дается не более пяти рабочих дней.
  7. С полученными новыми документами можно приступать к реализации задуманного.

Не всегда ответчики принимают судебное решение – они подают апелляцию. Некоторые покупатели отказываются покидать жилплощадь, для чего истцу приходится обращаться в правоохранительные органы.

Юридических последствий для сторон нет, но человеческий фактор никто не отменял. Если в ранее поданном иске не будет прописано требование возврата денежных средств, суд не присудит подобное. Поэтому покупатель, если он является истцом, остается и без жилья, и без денег, что регламентируется статьей 453 ГК РФ.

Заключение

Расторгнуть соглашение о купле-продаже после регистрации возможно на законодательном уровне. Заявление в Росреестр подают по необходимости в соответствии с предложенным образцом. Если будет вынесен отказ, значит, следует обращаться в суд.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

  • соглашение сторон;
  • судебное решение.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

  • судьбы уже выплаченного задатка;
  • оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

  • существенное нарушение условий договора одной из сторон;
  • прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

  • противоречия положений договора нормам законодательства;
  • недееспособности одной из сторон сделки;
  • заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
  • несоблюдения прав третьих лиц.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

  • Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
  • Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости

При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

  • о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
  • прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
  • отсутствии претензий сторон друг к другу.

Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

  • Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
  • Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
  • Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector