Вступление в силу договора купли продажи недвижимости

Вступление в силу договора купли продажи недвижимости

Вступление в силу договора купли продажи недвижимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Возможно ли договором купли-продажи недвижимости предусмотреть, что он вступает в силу с момента оплаты покупателем задатка?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приведенное в тексте вопроса условие договора противоречит нормам Гражданского кодекса РФ.

Обоснование вывода:
В силу прямого указания нормы п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Данная норма является императивной. При этом стороны вправе распространить условия договора к отношениям, возникшим между сторонами до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ), однако именно момент заключения договора определяет начало течения срока его действия как периода времени, в пределах которого действуют условия договора, в частности, о договорной ответственности, и исполняются установленные им обязательства сторон (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 N 04АП-4870/10)*(1).
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ст. 433 ГК РФ). При заключении договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), этот момент совпадает с датой подписания договора обеими сторонами (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2018 N 15АП-21484/17 и от 26.11.2017 N 15АП-17343/17, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 N 05АП-1901/13, Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 19.05.2015 по делу N 33-315/2015).
Следовательно, при заключении договора продажи недвижимости – осуществляемого в силу ст. 550 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, – момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта от другого лица совпадает с моментом подписания договора его сторонами. Поэтому договор продажи недвижимости считается заключенным и, соответственно, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами договора (смотрите, к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02.09.2011 N Ф10-2751/11 по делу N А48-3834/2010 и от 08.07.2011 N Ф10-2326/11 по делу N А64-5804/2010, определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики – Чувашии от 01.07.2015 по делу N 33-2824/2015, Кассационное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 17.08.2011 по делу N 33-2321).
Данный вывод согласуется и с позицией ВАС РФ, указавшего со ссылкой на п. 1 ст. 425 ГК РФ, что если иное не предусмотрено ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 6343/08).
С учетом изложенного, условие договора купли-продажи недвижимости о вступлении его в силу с момента внесения покупателем задатка противоречит ГК РФ*(2). При этом подчеркнем, что, подписывая договор, содержащий все существенные условия, стороны соглашаются с его условиями и, следовательно, в соответствии со своим волеизъявлением принимают на себя все права и обязанности, определенные этим договором (смотрите также постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 N 01АП-6636/17).

Читать еще:  Является ли созаемщик по ипотеке собственником квартиры?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

19 февраля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Включение такого условия направлено на создание правового основания для имевших место фактических отношений сторон, и само по себе не означает, что договорные обязанности могут считаться возникшими ранее заключения договора. Так, сторона не может быть привлечена к договорной ответственности за период до заключения договора (п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Кроме того, в судебной практике выработан подход, согласно которому период, предшествовавший дате заключения договора, не включается в срок его действия в целях государственной регистрации сделок на недвижимость (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
*(2) Вместе с тем стороны вправе, к примеру, согласовать в договоре продажи недвижимости условие о прекращении договора в случае неисполнения покупателем в течение определенного срока обязанности по передаче продавцу суммы задатка.

С какого момента договор купли-продажи недвижимости считается заключенным

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента регистрации перехода прав на имущество либо подписания бумаги. Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в письменном виде и в обязательном порядке подписан сторонами. Участниками вправе быть физические или юридические лица.

Документ о продаже жилой площади

Договор купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости составляется лицами, участвующими в сделке. То есть, он заключается между хозяином жилья и покупателем. Такой документ состоит из нескольких пунктов. При возникновении необходимости к нему может быть приложен акт передачи.

Читать еще:  Расчеты по аккредитиву купли продажи недвижимости

Договор купли-продажи включает:

  • фабулу – там указывается название сделки и сведения о сторонах, которые в ней участвуют;
  • определяется и прописывается предмет сделки;
  • устанавливается порядок передачи объекта недвижимости;
  • денежную стоимость, которую покупатель должен перевести другой стороне;
  • обоюдные обязательства, которые стороны будут иметь друг перед другом;
  • гарантии;
  • заключительные положения, дата составления договора и подписи сторон.

Когда к нему прилагается акт передачи, то в заключении нужно сослаться на этот факт. Также обязательно упоминание любого документа, который имеет отношение к сделке, подтверждая или обеспечивая ее.

Несоблюдение правил составления соглашения, регулирующего приобретение недвижимости, влечет за собой возможность признания его недействительным. Перед подачей бумаги на регистрацию нужно проверить:

  • правильность написания данных об объекте;
  • указана ли верная сумма, которую необходимо заплатить покупателю;
  • произошло ли подписание бумаги владельцем недвижимого имущества и потенциальным новым хозяином.

Договор купли-продажи недвижимости между лицами считается заключенным с момента подписания и регистрации бумаги. Все зависит от обстоятельств определенной сделки.

Действие документа

Договор вступает в силу с момента его подписания и может считаться исполненным со дня поступления оплаты за недвижимый объект. Доказательством того, что денежные средства были переведены, могут служить квитанции или расписка, составленная между участниками сделки купли-продажи.

Договор на покупку квартиры считается заключенным, если:

  • у гражданина есть доказательство того, что была осуществлена оплата за приобретенную квартиру;
  • есть свидетели, которые могут подтвердить то, что сделка была проведена по закону и все условия соблюдены сторонами (ими не могут быть ближайшие по крови родственники, супруг).

На подписание договора купли-продажи не вправе повлиять третьи лица, не являющиеся сторонами по совершаемой сделке.

При оформлении договора купли-продажи между компаниями или организациями редко появляются проблемы с его вступлением в действие, так же, как и в остальных моментах. Это происходит потому, что в процедуре передачи недвижимости с участием юридических лиц всегда присутствуют юристы.

Читать еще:  Отмена сделки купли продажи недвижимости после регистрации

Все чаще физические лица обращаются за помощью в составлении подобных письменных соглашений к высококвалифицированным юристам. Это обосновывается тем, что мошенники на рынке недвижимости до сих пор распространены. При возможности обезопасить себя от обмана, лучше воспользоваться этим.

Юрист может не только полностью контролировать весь процесс сделки, от ее начала до конца, но и просто дать консультацию гражданину, ответив на самые волнующие его вопросы.

Регистрация

После заключения договора на продажу недвижимого объекта его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Эта обязанность прописана в нормах законодательства Российской Федерации. Среди бумаг, которые понадобятся для проведения регистрации договора купли-продажи объекта, можно выделить:

  • письменное заявление о проведении процедуры регистрации;
  • доверенность – когда одну из сторон в заключаемом договоре представляет доверенное лицо (она обязательно должна быть заверена у нотариуса);
  • подписанный договор в трех экземплярах (два – для сторон сделки, один – остается в Росреестре);
  • бумага о праве владения на объект сделки, которая подтверждает, что продавец по данной сделке действительно является хозяином имущества;
  • квитанция о том, что пошлина, установленная государством, была уплачена;
  • план недвижимого объекта;
  • акт приема-передачи имущества;
  • разрешение из органа опеки, когда владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо, также, если там прописан ребенок, у которого нет родителей;
  • справка о зарегистрированных на жилой площади гражданах;
  • бумаги, подтверждающие полномочия представителей недееспособных лиц;
  • согласие второго супруга собственника – когда он является владельцем доли, или в случае, если объект относится к общей собственности.

Только на основании бумаги, которая будет выдана сотрудником органа регистрации, может быть осуществлен полный переход всех прав на объект. С этого момента новый хозяин площади вправе ей распоряжаться, продавать ее и выполнять любые другие действия.

Без оплаты государственной пошлины и предоставления доказательств этого факта сотрудник не зарегистрирует подписанное соглашение о совершении продажи.

Важно! Несмотря на то, что договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его подписания гражданами, зарегистрировать сделку необходимо.

Бывали случаи, когда суд аннулировал такой документ или просто не брал его в расчет при рассмотрении дела, так как документ не был зарегистрирован.