Что спрашивать при покупке квартиры?

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Как выбрать квартиру, чтобы соседи оказались порядочными, стены прочными, краны не текли, не объявились незваные гости, представляющие себя жильцами? Ответ прост: нужно ответственно подготовиться к поиску недвижимости и написать перечень вопросов, который следует задать риелтору и собственнику недвижимости. Имея в наличии «шпаргалку», будет легче не упустить из виду важные моменты и выявить все подводные камни.

Какие вопросы задавать риэлтору

Поставив цель — купить квартиру, потенциальный покупатель обращается к средствам массовой информации: просматривает объявления на интернет-платформах, в печатных изданиях. Первое, с чем приходится столкнуться — информационная блокада со стороны риелторов. Объявления от собственников труднодоступны, они моментально «перехватываются» агентами, поэтому зачастую Покупателю приходится проводить беседу не с собственником, а с риелтором.

Если приходится сотрудничать с риелтором, необходимо удостовериться в его компетентности, правомочности. Прояснить ситуацию поможет ряд вопросов:

• На какое агентство работает риелтор? О репутации организации можно судить по отзывам на специализированных форумах. Агентства с длительным сроком работы на рынке недвижимости имеют штат юристов, осуществляющих консультирование. Нередко риелторы работают «на себя», при этом невозможно проследить, нет ли у него сговора с собственником или третьими лицами, принимает ли он участие в мошеннической схеме. Работать с «одиночкой» опасно, если только этот человек не знакомый с отличными рекомендациями.
• Как формируется плата за предоставленные услуги? Труд риелтора оплачивается либо по фиксированной ставке, например — 150 тыс. руб., либо в процентном соотношении от стоимости имущества.
• Когда платить риелтору: до или после поиска квартиры и оформления договора? Процесс оплаты регламентируется договоренностями между сторонами. Согласно сложившейся практике, опытный специалист, имеющий большую загруженность, работает с условием выплаты аванса (но не обязательно). Окончательные расчеты производятся на финальном этапе сделки, то есть после оформления договора или регистрации перехода права собственности.
• Как будет происходить проверка юридической чистоты сделки, кто понесет ответственность за ненадлежащее выполнение условий договора второй стороной? В рамках соглашения с риелтором оговаривается его ответственность за доведение сделки до конечного результата. Чаще продавца интересует, не будет ли он обманут, ответственен ли риелтор за проверку документов? Под «юридической чистотой» сделки понимают возможность возникновения обстоятельств, при которых договор может быть признан недействительным. Ответственный риелтор проверяет подлинность документации, старается выявить скрытые дефекты, но это не входит в его прямые обязанности. Поэтому следует понимать, что в случае оспаривания договора риелтор не будет привлечен к ответственности.
• Сколько объектов подлежит рассмотрению и в какие сроки? Если агент не торопится с ответом, или же говорит, что количество объектов неизвестно, а срок действия договора не установлен, следует насторожиться. Есть вероятность, что просмотры будут длиться очень долго. При необходимости купить квартиру в сжатые сроки (например, до окончания срока аренды в имеющемся жилье или в связи с рождением ребенка), следует указать конкретный период поиска жилья, который при желании всегда можно продлить.

Уже после того, как объект покупки будет определен, необходимо выяснить:

• с кем будет заключаться договор — с собственником квартиры или с доверенным лицом;
• кто будет заниматься сбором документов;
• какой будет форма договора (простой или нотариальной), кто будет платить госпошлину за нотариуса;
• каким образом производится плата за недвижимость.

Необходимо взаимодействовать не только с риелтором, но и собственником квартиры.

Какие вопросы задавать собственнику, продавцу квартиры

Не стоит стесняться, приходя на встречу с блокнотом и ручкой. Лучше заранее сделать заметки со списком вопросов для хозяина продаваемой квартиры, а рядом записывать полученные ответы. Впоследствии будет легче прояснить, не несет ли сделка угрозы потери средств и имущества.

Как долго квартира находится в собственности продавца или собственников, если квартира продается по долям? На основании какого документа произошла смена собственника?

В качестве правоустанавливающего документа может быть:

• договор купли-продажи недвижимости;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор мены;
• договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на первичке);
• справка об оплате пая (при покупке квартиры путем участия в кооперативе);
• договор пожизненного содержания с иждивением.

Если квартира была передана по наследству менее 3 лет назад, не исключено появление претендентов на имущество. Для проверки сведений необходимо обратиться к нотариусу, который выдавал свидетельство, и выяснить, кто кроме Продавца имеет право на наследство. Если жилье было получено давно (3 года назад или более), вероятность объявления иных наследников ничтожно мала.

С опаской следует отнестись к квартирам, переданным владельцу по решению суда. Не исключено, что родственники бывшего владельца или он лично пожелают оспорить решение. Если оспаривание не было инициировано в течение полугода после принятия судебного решения, переживания напрасны.

Сколько собственников в квартире?

Недвижимость может продаваться от лица одного или нескольких собственников. С целью снижения налогового бремени совладельцы могут просить о заключении нескольких договоров купли-продажи. При этом каждый из содольщиков должен будет получить от других собственников разрешение на продажу.

Договора, которые касаются продажи долей, в обязательном порядке заверяться нотариусом, а это влечет дополнительные расходы. Следует выяснить, готов ли Продавец оплачивать госпошлину самостоятельно.

Есть ли среди собственников квартиры несовершеннолетние дети?

Если выяснится, что квартира была приобретена на маткапитал, получена в результате приватизации на всех членов семьи, значит, какая-то доля имущества выделена ребенку. По закону нельзя продать недвижимость детей, не приобретая иное — альтернативное жилье, которое не будет уступать проданному по квадратуре и в долевом соотношении.

Оформление покупки квартиры с несовершеннолетним собственником означает, что планируется проведение альтернативной сделки. При этом придется заключать предварительный договор купли-продажи и ожидать, пока продавец получит разрешение органов опеки и попечительства на реализацию имущества.

Кто зарегистрирован в квартире?

Среди ранее зарегистрированных в квартире лиц могут быть граждане, пребывающие в местах лишения свободы, проходящие срочную воинскую службу, находящиеся на лечении в стационаре. По закону вынужденного отсутствие не является основанием для снятия с регистрационного учета, а это значит, что после возвращения граждане смогут снова поселиться в квартире, и выселить их будет можно только через суд.

Есть ли на квартире какие-либо обременения?

На продажу недвижимости может стоять запрет. Основные причины:

• Квартира находится в залоге у банка. Тогда ее продажа возможна, но только после получения согласия представителя финорганизации на продажу.
• Недвижимость арестована. Если Продавец не выплачивал алименты, совершил противозаконные действия, повлекшие арест имущества, продажа квартиры будет запрещена до устранения нарушений, повлекших арест.

Если финорганизация «дала добро» на оформление договора, средства, перечисленные в счет стоимости квартиры, будут полностью или частично направлены на погашение ипотеки. Сделка не относится к рискованным, поскольку процесс продажи квартиры в ипотеке детально отработан, но оформление документов будет более долгим (около 1 мес.).

Проведена ли в квартире перепланировка, узаконены ли изменения?

Сместить дверь или окно, разрушить стену в квартире можно, если на это есть разрешение БТИ. Однако зачастую владельцы, доводя помещение до собственных идеальных стандартов, не торопятся узаконивать изменения, и, предвидя сложности, продают квартиру без необходимых документов. Такая сделка может беспрепятственно пройти регистрацию, но в будущем, если новый владелец захочет что-то изменить или продать недвижимость, ему придется устранять все недочеты. Оформление перепланировки может обойтись в сумму от 10 до 100 тыс. руб.

Даже если собственник скажет, что изменения не производились, рекомендуется изучить техплан и сравнить реальное расположение стен с обозначенным в документе. Особое внимание необходимо уделить стенам, прорисованным на чертеже красным цветом. Так обозначаются несущие конструкции, которые не подлежат изменению.

Оплачены ли коммунальные услуги?

По закону все долги, накопившиеся за период проживания прежнего собственника, новый владелец оплачивать не должен. Однако постоянные напоминания о необходимости оплаты счетов за воду, свет, газ, вывоз ТБО и прочих долгов будут регулярно портить настроение. Покупателю придется добиваться выплаты задолженности от прежнего жильца, но если он не платил за услуги, проживая в квартире, то стоит ли ждать от него ответственности при переезде?

Задача покупателя — не только поинтересоваться о долгах, но и получить «обходной лист по организациям-поставщикам услуг ЖКХ». Документ позволит выявить реальные суммы задолженности.

Есть ли в квартире скрытые дефекты, каково техническое состояние коммуникационных сооружений?

Владелец может скрывать, что в здании протекает крыша, весной на угловой стене появляется плесень, а зимой постоянно происходят неполадки с отоплением. Необходимо выделить основные направления анализа состояния помещения и заручиться помощью специалиста по строительству. Он поможет определить дефекты не только на основании визуального осмотра, но и во время ознакомления с технической документацией.

Из чего сделаны стены, холодно ли в квартире зимой, жарко ли летом, есть ли в квартире автономное отопление?

В монолитных домах хорошая теплоизоляция, они устойчивы даже при проявлении сейсмической активности. Недостаток — плохая звукоизоляция. Монолитная стена передаст звук перфоратора на несколько этажей вниз и вверх.

Из кирпича возводят преимущественно элитные жилые комплексы. Они обладают лучшими показателями теплоустойчивости, звукоизоляции, экологической безопасности.

Работает ли система отопления?

Если в квартире установлены чугунные, медные или алюминиевые радиаторы, необходимо оценить степень износа, выявить участки с признаками ржавчины. При наличии металлопластиковых или полипропиленовых труб стоит поинтересоваться, как давно они были установлены. Хотя производители гарантируют срок службы до 50 лет, на практике износ проявляется через 10-15 лет службы.

В каком состоянии электропроводка?

Лучшей считается медная, а менее устойчивой к нагрузкам и перепадам напряжения — алюминиевая. Чтобы достоверно определить, в каком состоянии проводка, следует включить несколько электроприборов одновременно. Если срабатывает устройство защитного отключения (УЗО), значит, где-то есть участок, на котором происходит утечка тока, хотя наличие исправной автоматики лучше, чем короткое замыкание. В идеале каждая ветка электропроводки должна иметь отдельное УЗО.

Когда менялась сантехника, имеются ли в ее работе неполадки?

Оценить ситуацию поможет только визуальный осмотр техники, проверка на наличие засоров.

Установлены ли в квартире счетчики?

При наличии устройств по учету расхода электроэнергии, воды, газа, коммунальные платежи будут ниже.

Для обеспечения комфортного проживания, также необходимо выяснить:

• Есть ли поблизости источники радиационного загрязнения, повышенного шума? Возможно, вблизи находится железная дорога, аэропорт, и риелтор старается показать квартиру в промежутках между прохождением поезда или приземлением самолета.
• Далеко ли находятся объекты инфраструктуры, транспортная развязка? Нужно спросить у собственника, можно ли добраться до жилья на общественном транспорте и как часто он ходит по расписанию, на каком расстоянии расположены супермаркеты, школа, детский сад.
• Кто живет рядом? Желательно, чтобы за стеной проживали дружелюбные люди без вредных привычек и психических отклонений.

Указанные группы вопросов можно задавать одновременно собственнику и риелтору, а затем сравнивать ответы. Так быстрее выяснится — кто лукавит, говоря о состоянии жилья. Один из способов получить достоверную информацию — познакомиться с соседями и обсудить недостатки и достоинства проживания в выбранном доме, районе.

Покупатель может и самостоятельно задать множество вопросов, оценить квартиру визуально, но если рядом будет юрист, сопровождающий сделку, не придется беспокоиться о законности ее проведения.

Какие документы проверить, чтобы выявить скрытых собственников? В каком документе отражена планировка? Кто может пользоваться имуществом после заключения ДКП? Безопасно ли покупать конкретный объект недвижимости или стоит отказаться от осмотра и поискать менее рискованный вариант? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Покупка квартиры: какие вопросы нужно задавать продавцу?

16810 Игорь Василенко

Это стоит знать! На хитрого продавца, который хочет выдавить максимум денег из своей недвижимости, найдется информированный покупатель, который желает платить справедливую цену и умеет определять истинную стоимость жилья.

Главное, что необходимо уже на этапе поиска – задать максимум важных вопросов продавцу, чтобы в дальнейшем за эйфорию от найденного варианта не пришлось расплачиваться участием в судебных тяжбах. Проведя опрос среди профессиональных риелторов, наша редакция подготовила краткое руководство для тех, кто не хочет купить «кота в мешке» и желает сделать правильный выбор.

Выбор достойной жилплощади и ее последующее приобретение – достаточно сложный процесс, который требует грамотного, а лучше – профессионального подхода. Поскольку среди покупателей немало тех, для которых такая сделка является единственной в жизни, для решения этой «задачи со многими неизвестными» нужна хорошая «шпаргалка». Итак, куда нужно смотреть и о чем следует спросить при покупке квартиры?

Первичное жилье: что нужно узнать, если дом только строится

Если вы нашли идеальное описание и проект будущей квартиры в новостройке, очень внимательно ознакомьтесь со всей информацией, присутствующей на сайте застройщика. В обновленной версии закон ФЗ-214 обязует девелоперов обнародовать абсолютно все – от разрешительной и проектной документации до бухгалтерской отчетности. Важно убедиться в том, что на строительство дано «добро», и вообще – в том, что застройщик следует закону во всех нюансах своей деятельности.

Если сайт выглядит каким-то недоделанным, об этом и стоит спросить в первую очередь, так сказать, для начала разговора, а потом прямо поинтересоваться готовностью застройщика показать документа прямо здесь и сейчас.

Крайне важен вопрос о том, будет ли подписан и сразу зарегистрирован договор долевого участия. В идеале стоит посмотреть предлагаемую версию этого документа. Если представители застройщика рассказывают о некоем предварительном варианте или показывают некие договора залога или чего-то еще, это верный признак того, что с документами пока не все в порядке.

Хотя это не значит, что в такой ситуации надо немедленно бросать трубку или, сломя голову, бежать из офиса продаж. На самом деле, предложение подписания предварительного договора в большинстве случаев означает, что разрешение готовится, но пока его нет. Но и подписывать «филькину грамоту» — тоже ни к чему. Стоит уведомить застройщика, что впоследствии вы еще поинтересуетесь возможностью подписания настоящего ДДУ, не нужно поддаваться на рекламные уловки. Только «правильный» договор, зарегистрированный должным образом, предполагает полноценную законодательную защиту, в остальных случаях дольщик действует на свой страх и риск.

Беседа в отделе продаж: уточняющие вопросы

Если предполагается подписание договора, и разрешение на строительство есть, надо еще раз уточнить гарантируемые сроки завершения строительства. Кроме того, следует попросить назвать точную цену, поскольку на сайте или в рекламном проспекте могут оказаться совсем другие цифры.

Удостоверившись в том, что репутация застройщика ничем не омрачена, и он готов соблюдать закон, можно перейти к деталям, касающимся качественным параметрам жилья, от которых, собственно, зависит степень его комфортности:

• Какие технологии применяются, по какому принципу подбираются и как проверяются на качество строительные материалы?

• Какой будет внутренняя отделка?

• Какие используются звукоизоляционные и теплосберегающие технологии?

• Каковы перспективы перепланировки?

• Каким будет паркинг, и где он расположится?

• Какие планы девелопера по развитию районной инфраструктуры (с указанием предполагаемых сроков)?

Если вы или кто-то из вашей семьи имеет ограниченную мобильность или другие особые потребности, стоит выяснить, все ли необходимое делает в этом плане: пандусы, ширина дверей, порожки и так далее.

В целом, если девелопер соблюдает ФЗ-214, покупать квартиру в новостройке, вопреки слухам, несколько безопаснее, чем приобретать жилье на вторичном рынке, о котором речь пойдет ниже. В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, а значит, исключен риск того, что ненароком объявятся неучтенные наследники прежнего владельца или выяснится, что квартира продана незаконно.

Покупка «вторички»: имейте смелость спрашивать обо всем

В процессе приобретения жилья на вторичном рынке, «допрос с пристрастием» стоит начинать уже с телефонного разговора. Для начала надо выяснить, с кем именно вы имеете дело: с собственником, его представителем или обычным риелтором, который решил указать в объявлении «без посредников», чтобы заманить покупателя. Затем стоит еще раз уточнить ту информацию, на основании которой вы выбрали именно эту квартиру: месторасположение, площадь, цена, наличие ремонта.

Нужно сразу задать вопросы, ответы на которые позволят определиться, стоит ли в принципе отправляться осматривать эту квартиру. У каждого покупателя могут быть свои индивидуальные пожелания. Кого-то интересует солнечная сторона, а кто-то, наоборот, любит жизнь в тени. В любом случае, для встречи надо выбрать светлое время суток и позаботиться о том, чтобы во время осмотра хватило времени для прояснения всех вопросов.

Формируем список: категории контрольных вопросов

Если участие в каких-либо сделках и вопросы торга – не самая сильная ваша сторона, а от одной только мысли, что придется придираться и выяснять все нюансы, становится не по себе, лучше пригласить с собой более предприимчивого и уверенного человека. Будет вполне нормально, если вы возьмете с собой список вопросов, «шпаргалка» поможет не растеряться при встрече с продавцом, задача которого вполне понятна – без долгих выяснений продать свою недвижимость.

Все вопросы при осмотре квартиры можно условно разделить на пять категорий:

• вопросы о собственниках, зарегистрированных людях и праве владения;

• вопросы о юридической чистоте квартиры;

• вопросы о состоянии жилья;

• вопросы о социальном окружении.

Их можно по-разному структурировать и задавать в произвольном порядке, но главное – ничего не упустить.

Базовый вопрос: а кто собственник?

Первое, что стоит выяснить – кто является официальными собственниками квартиры, сколько их, и все ли владельцы знают, что жилье продается. Лучший вариант – общаться с законными хозяевами недвижимости или, по крайней мере, с одним из них. Если вы имеете дело с официальным представителем, который ведет дела по доверенности, надо сразу попросить этот документ и задать вопрос о том, будет ли владелец присутствовать при подписании договора, и можно ли связаться с ним.

При отрицательных ответах на эти вопросы дальнейшие действия без юриста лучше не предпринимать. Если же есть альтернативные варианты, где квартиры продают сами хозяева, лучше предпочесть именно их.

Если среди владельцев жилья есть несовершеннолетние, придется проследить за тем, чтобы органы опеки дали разрешение на отчуждение недвижимости. То же касается случаев, когда дети просто зарегистрированы на жилплощади. С опекой придется иметь дело и в ситуациях, когда жилье продают недееспособные взрослые граждане. Количеством и социальными характеристиками всех зарегистрированных тоже надо поинтересоваться, равно как и перспективой их выписки из квартиры.

Важно также разобраться, когда и на каких основаниях было получено право собственности на квартиру, и зарегистрировано ли оно должным образом в Росреестре . Стоит задать продавцу и вопрос о том, сможет ли кто-либо впоследствии заявить права на квартиру. Конечно, хозяева могут и не раскрыть всю информацию, но все же поинтересоваться надо.

Тот факт, что жилплощадь совсем недавно была получена по наследству, должен насторожить – после продажи могут появиться дополнительные наследники, претендующие на недвижимость.

Нет ли обременений или незаконной перепланировки?

Квартира, которая приобретается, должна быть юридически абсолютно чистой, и в интересах покупателя, если в этом вопросе не будет никаких компромиссов. Поэтому стоит задать вопрос о том, не пребывает ли жилплощадь под обременением. Это может быть незакрытый ипотечный или любой другой кредит под залог недвижимости, какие-то незавершенные судебные разбирательства, арест из-за давно не вносимых коммунальных платежей и так далее.

Если в квартире была проведена перепланировка, надо понять, зарегистрированы ли внесенные изменения официально . Если забыть об этом вопросе, впоследствии можно столкнуться с большими затратами на приведение в порядок документов или даже с тем, что вместе с квартирой появятся проблемы с законом.

Как обстоят дела с документами? Все ли бумаги в наличии?

Необходимо сразу выяснить у собственника, успел ли он собрать все документы, требуемые для продажи квартиры, или же эта работа – дело будущего. Если квартира нужна срочно, важно понимать, что некоторые бумаги ожидаются до месяца, а весь процесс может затянуться еще сильнее.

Стоит спросить о том, какие документы владелец готов показать прямо сейчас. Конечно, продавец не обязан предъявлять полный пакет, пока не достигнута договоренность о сделке. Но категорический отказ или настойчивые уверения, что даже его паспорт находится где-то в другом месте, должны заставить проверять документацию с утроенной бдительностью.

Внимательный осмотр: в каком состоянии жилье на самом деле?

При внешнем осмотре даже очень придирчивый покупатель всего может и не заметить, а неприглядные стороны жилья, так или иначе, обнаружится уже в процессе проживания в квартире. Здесь поможет базовое понимание психологии: задавая вопрос о скрытых дефектах, стоит внимательно наблюдать за продавцом. Как бы он ни уверял в безупречности жилья, взгляд его будет непроизвольно направлен на самую уязвимую зону. Попытка вывести вас из помещения, отвлечь внимание или слишком поспешные ответы могут быть сигналом к тому, что человек что-то скрывает.

Стоит спросить, тепло ли в квартире зимой, были ли проведены какие-либо работы по теплосбережению, насколько качественно выполнены перекрытия. Не помешает поинтересоваться и тем, какой микроклимат в угловых квартирах, давно ли менялись трубы, в каком состоянии проводка и так далее.

Вопрос соседства: кто проживает рядом?

К вопросу о непосредственных соседях стоит отнестись со всей серьезностью, а в идеале – познакомиться с ними лично. По подъезду тоже стоит прогуляться, да и пообщаться с консьержкой или бабушками на лавочке тоже будет полезно. Они могут рассказать многое и о владельцах жилья, и об их соседях.

Стоит сформировать представление о том, какая компания обслуживает дом, насколько качественно она выполняет работу, и какие претензии к ней обычно предъявляют жильцы. Что касается инфраструктуры, лучше лично разобраться с тем, на каком расстоянии находятся важные объекты, в частности, не переполнены ли окрестные школы, где ближайшая остановка общественного транспорта, и тому подобное.

Если все в квартире понравилось, и полученная информация только укрепила вашу уверенность в том, что недвижимость выбрана верно, напоследок стоит спросить продавца, готов ли он будет вернуть задаток, если в ходе подробной проверки выяснятся какие-то несоответствия, или сделка сорвется по вине хозяина. На самом деле, собраны еще не все сведения, покупателю предстоит еще проверить документы и зафиксировать все нюансы сделки в договоре.

Заключение

Итак, на осмотр квартиры стоит приходить максимально подготовленными, со списком вопросов и в идеале – не в одиночестве. Даже если время не терпит, а квартира нравится, уточнять детали и проверять документы в спешке нельзя. Тщательный анализ всех нюансов в итоге обернется экономией времени, а во многих случаях – еще и денег.

Надеемся, что информация, предоставленная нами в рамках данной статьи, окажется полезной для потенциальных покупателей на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Предварительная оценка ситуации

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О’key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.

Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения Откроется в новой вкладке.»>предоплаты.

Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

Чтобы определиться насчет покупки квартиры, нам надо задать Продавцу, как минимум, следующие вопросы:

1. Кто является собственником (-ками) квартиры?
   — Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими «доброжелателями».
2. Каким образом квартира была получена в собственность (на каком Откроется в новой вкладке.»>основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
   — Нам важно, чтобы право было Откроется в новой вкладке.»>зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были понятны и подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
3. Кто Откроется в новой вкладке.»>прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
   — Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее).
4. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры Откроется в новой вкладке.»>несовершеннолетние дети?
   —Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее).
5. Женат ли Продавец?
   — Если да, то Откроется в новой вкладке.»>согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует).
6. Есть ли какие-либо люди (Откроется в новой вкладке.»>«третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на Откроется в новой вкладке.»>право собственности или Откроется в новой вкладке.»>право пользования этой квартирой?
   — Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом.
7. Есть ли какие-либо другие Откроется в новой вкладке.»>ограничения/обременения прав на эту квартиру?
   — Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
8. Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
   — Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть Откроется в новой вкладке.»>срок исковой давности.
9. Сделка предполагается прямая или Откроется в новой вкладке.»>«альтернативная»?
   —Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки.
10. Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
    — Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге).
11. Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
    — Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность.
12. Кто непосредственные соседи?
    — Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.

И «будьте добры помедленнее, я записываю!» Именно так! Записываем себе эти сведения для дальнейшей проверки на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. Сейчас пока нам нужно всего лишь понять, «столбить» ли эту квартиру за собой или искать другую. Ответы на эти вопросы будут проверяться нами на следующих этапах покупки квартиры, не торопясь, уже после внесения предоплаты.

Не забываем и про торг – мы же все-таки на рынке! Удачный торг может за десять минут сохранить нам сумму, которую мы зарабатываем за месяц, а то и за два! А поводом для снижения цены могут послужить те самые «мелкие неудобства», которые мы обнаружим при первичной оценке ситуации.

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

• Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
• Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
• Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
• Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса), что со временем не объявятся еще Откроется в новой вкладке.»>наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом на соответствующем шаге — далее).
• Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
• Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
• Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
• Если выяснилось, что соседи– «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
• И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к Откроется в новой вкладке.»>обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, квартиру мы выбрали, Продавца допросили как положено, сбили ему цену, пообещав, что это ему зачтется на небесах. Предварительную оценку ситуации провели, и существенных рисков, навскидку, не обнаружили. Решение созрело – квартиру будем брать.

Теперь надо как-то намекнуть Продавцу о внесении предоплаты.

Как это делается? Узнаем на следующем шаге.

Осмотр квартиры: что спросить у продавца?

В продолжение темы улучшения жилищных условий и покупки квартиры на вторичном рынке, сегодня предлагаю поговорить о том, что спросить у продавца при осмотре квартиры, какие важные вопросы необходимо задать, чтобы изначально выяснить все главные преимущества и недостатки предлагаемого жилья и обезопасить себя от возможных рисков при покупке.

Итак, если вы задумали купить квартиру, выбор вариантов начнется с переговоров с продавцами или риэлторами, представляющими их интересы. И в какой-то момент вас пригласят на осмотр квартиры. Далее предлагаю вашему вниманию список важнейших вопросов, которые необходимо задать при осмотре, чтобы определить, будете ли вы рассматривать эту квартиру в дальнейшем, или она вам не подходит по каким-то причинам, в т.ч. и из-за повышенных рисков.

Вопрос 1 . Правоустанавливающие документы. Самое первое, что нужно спросить у продавца квартиры или риэлтора — это попросить показать оригиналы документов, подтверждающих право собственности. В крайнем случае — копии, но в дальнейшем их обязательно нужно будет сверить с оригиналами.

Что это могут быть за документы?

• Свидетельство о праве собственности;
• Договор купли-продажи;
• Договор мены;
• Договор дарения;
• Решение суда.

Это наиболее распространенные варианты, иногда бывают и другие случаи, к которым нужно проявлять повышенное внимание. Также с особой осторожностью нужно относиться к квартирам, правоустанавливающим документом на которые является решение суда. Это означает, что вокруг квартиры велись судебные разбирательства, а возможно — и продолжают вестись (данное решение может оспариваться в суде вышестоящей инстанции, например).

На что еще нужно обратить внимание, просматривая правоустанавливающие документы на квартиру? Вот несколько ключевых моментов:

1. Сколько у квартиры собственников? Идеальный вариант — один.
2. Состоит ли собственник в браке и состоял ли в браке на момент покупки квартиры (если она куплена)? Если квартира приобреталась во время брака, то второй супруг должен обязательно давать свое разрешение на продажу, даже если они уже в разводе, иначе сделка будет признана недействительной.
3. Есть ли среди собственников квартиры несовершеннолетние? Если да, то обязательно должно быть согласие органов опеки или попечительского совета на продажу такой недвижимости.
4. Как долго квартира находится в собственности? Какова ее история? Если с момента последней смены собственника прошло слишком мало времени и/или эту квартиру уже несколько раз перепродавали/дарили/меняли — это серьезный повод насторожиться, что с ней что-то не так.
5. Кто зарегистрирован в квартире? Если среди зарегистрированных несовершеннолетние дети — потребуется согласие органов опеки и попечительства. Если есть лица, проходящие воинскую службу или отбывающие наказание в тюрьме, без их ведома тоже нельзя продать квартиру — такая сделка будет признана недействительной.

Следует также поинтересоваться, зарегистрирован ли правоустанавливающий документ в БТИ, сверить его данные с реестром прав собственности.

Вопрос 2 . Перепланировка. Вместе с основным правоустанавливающим документом нужно обязательно попросить и внимательно рассмотреть техпаспорт. При осмотре квартиры важно обратить внимание на соответствие реальной планировки недвижимости схеме, которая указана в техпаспорте. Если есть несоответствия, то есть, сделана перепланировка — следует поинтересоваться, согласовывалась ли она в БТИ.

Если нет, то покупать такую квартиру очень рискованно, поскольку в дальнейшем по решению суда вас могут обязать вернуть ее в первоначальное состояние, соответствующее техпаспорту, и наложить немалый штраф за незаконную перепланировку. Не думаю, что это вам нужно.

Вопрос 3 . Обременения. Следующее, что нужно спросить у продавца квартиры при осмотре — не наложены ли на данную недвижимость какие-либо обременения. Ситуации могут быть разные: например, если на квартиру наложен арест по решению суда — продать ее не получится. Продавец может предлагать вам внести ему определенный аванс, чтобы он, к примеру, погасил долг, за который наложен арест, а потом продал вам квартиру — это очень рисковая сделка, и лучше на нее не соглашаться: гарантий нет никаких.

Если же квартира является обеспечением по ипотечному кредиту — ее продать можно, но не так просто, в этом случае применяются различные схемы сделки, подробнее я описывал их в статье Как продать квартиру в ипотеке? Такого обременения бояться не нужно, но нужно быть особо внимательным, чтобы вас не обманули.

Вопрос 4 . Важные технические характеристики. И, наконец, производя осмотр квартиры, необходимо получить и проверить всю важную информацию, касающуюся технического состояния жилья. В частности, сюда можно отнести следующее:

1. Тепло-холод. Спросите у продавца и проверьте по техпаспорту, из какого материала сделаны стены и перекрытия дома, в котором находится квартира. Если это дом старой постройки (т.н. «панельные» дома), то материалы, скорее всего, обладают высокой теплопроводностью, и быстро пропускают температуру. То есть, такая квартира летом будет быстро и сильно нагреваться, а зимой быстро и сильно остывать. Кирпич и более современные материалы для стен уже лучше держат тепло или прохладу — такие квартиры с точки зрения теплопроводности предпочтительнее. При осмотре квартиры важно также выяснить и проверить, имеется ли внешнее и внутреннее утепление стен.
2. Шумоизоляция. Поинтересуйтесь у продавца, насколько хорошо звукоизолирована квартира. Это также легко проверить: попросите создать абсолютную тишину и прислушайтесь. Оцените, насколько близко ко всевозможным источникам шума расположена квартира (оживленные трассы, трамвайные и ж/д пути, промышленные объекты и т.д.), насколько качественные в ней окна. Сравните шум внутри квартиры при закрытых окнах и открытых — чем больше будет ощущаться разница, тем лучше они сдерживают шумы.
3. Электрика. При осмотре квартиры обязательно спросите у продавца о качестве электропроводки в помещении. Если это старая алюминиевая проводка — она выдерживает меньшую нагрузку и при пользовании современными электроприборами могут возникать проблемы. Более актуальная медная проводка предпочтительнее. В современных квартирах каждую ветку проводки подключают на отдельное УЗО-автомат — такой вариант лучше. В старых квартирах имеется только общее УЗО на все помещение. Для проверки можете попросить одновременно включить несколько электроприборов с большой нагрузкой (электродуховку, обогреватель, кондиционер, утюг, фен и т.д.) — не сработает ли УЗО в этом случае, не загорится ли где-то проводка?
4. Сантехника. Точно так же стоит спросить о давлении воды в трубах, хороший ли напор, давно ли менялись трубы (в данной квартире, ниже и выше по стояку — это тоже важно, т.к. может создать проблемы). Проверьте сами напор воды во всех кранах, а также работу канализации, хорошо ли уходит вода, не задерживается ли. Оцените состояние труб визуально.
5. Отопление. Поинтересуйтесь работой отопительной системы. Если это общее отопление, а сейчас не сезон — проверить не получится, но всегда можно спросить о качестве обогрева у соседей — они врать не станут. Квартиры с индивидуальным отоплением выглядят привлекательнее, но в этом случае следует запросить документы, подтверждающие законность установки котла, поинтересоваться, проходит ли котел регулярное техобслуживание, как давно служит (поскольку замена или ремонт такого оборудования обойдется недешево).
6. Счетчики. Желательно, чтобы все коммуникации в квартире были обеспечены автономными счетчиками — это позволит существенно сэкономить на коммунальных платежах. Обязательно выясните этот момент при осмотре квартиры.

Вопрос 5 . Секреты от соседей. В заключение — отдельная рекомендация, небольшое ноу-хау: при осмотре квартиры, после того, как вы переговорите с ее владельцем, и зададите ему все перечисленные выше вопросы, постарайтесь навести контакты с соседями по подъезду и по двору, чтобы послушать, что они скажут о доме, а может быть даже об интересующей вас квартире. Бабушки на лавочках, да и не только они, могут раскрыть вам очень важную информацию, которую никогда не раскроет продавец, и которая даже может повлиять на ваше решение о покупке. Например, может выясниться, что у квартиры очень неблагополучные соседи, или какое-то криминальное прошлое, или же с коммунальными услугами там не все так чудесно, как рассказывал продавец. В общем, это очень действенный метод узнать все секреты, и я советую им не пренебрегать.

Это те примерные вопросы, которые необходимы задать продавцу или риэлтору во время осмотра квартиры перед покупкой. Конечно же, для каждого конкретного случая этот список может варьироваться, поэтому хорошо готовьтесь к каждой встрече, прорабатывайте и записывайте перечень вопросов, которые хотите для себя выяснить.

Желаю вам удачных покупок! Оставайтесь на Финансовом гении, следите за обновлениями и повышайте свой уровень финансовой грамотности. Не забывайте делиться ссылками на понравившиеся полезные статьи в социальных сетях. До новых встреч!

10 вопросов, которые нужно задать продавцу квартиры

Сделки по купле-продаже жилья на вторичном рынке сопровождаются большим документооборотом и отличаются сложной процедурой оформления. Неудивительно, что в этих условиях часто встречаются случаи мошенничества или признания сделки ничтожной. Внезапное возникновение наследников, недееспособность собственника, отсутствие согласия супругов — все это может оставить вас без квартиры и без денег. Причем на вполне законных основаниях.

Прежде чем принять решение о покупке квартиры, получите от продавца исчерпывающие ответы на 10 вопросов:
1. Кто выступает продавцом по сделке — собственник или риэлтор?

2. Кто может распоряжаться недвижимостью?

3. Каково семейное положение собственника?

4. Проживают ли в квартире дети?

5. Кто еще прописан и/или фактически проживает в квартире?

6. По какой причине владелец продает квартиру и чем обусловлена цена?

7. Есть ли обременения на недвижимость?

8. Как застрахована ответственность риэлтора?

9. Как застрахованы риски по сделке?

10. Кто будет сопровождать сделку, сколько это стоит и кто платит?

Теперь более подробно о том, на что нужно обратить внимание.

Кто выступает продавцом по сделке — собственник или риэлтор?

Если интересы продавца представляет риэлтор, проверьте его репутацию и полномочия. Изучите официальный сайт агентства, прочтите отзывы клиентов, обратите внимание на его манеру общения и готовность представить все запрашиваемые документы. Попросите показать договор или доверенность. Добросовестный риэлтор познакомит вас с собственником при первой же возможности и подтвердит свои полномочия.

Важно! Ни при каких обстоятельствах не отдавайте задаток риэлтору. Деньги от вас должен получить собственник квартиры под расписку. Иначе есть риск лишиться и задатка, и квартиры, так как она может быть продана другому покупателю. Вернуть задаток можно будет только в судебном порядке.

Кто может распоряжаться недвижимостью?

Распоряжаться (продавать, дарить, завещать) недвижимостью вправе только собственник или его законный представитель. При этом в доверенности может быть обозначено право представлять интересы собственника в различных инстанциях, подавать, получать и подписывать документы от его имени, но отсутствовать право на продажу недвижимости. Убедитесь, что право на продажу конкретного объекта прямо зафиксировано в доверенности.

Обращайте внимание и на срок действия. Обычно доверенность выдается на один год, но может быть и бессрочной. Действовать по ней вправе только лицо, на которое она оформлена. Доверенность в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом.

Важно! Не поленитесь и проверьте действительность доверенности в едином реестре нотариата в интернете или лично в офисе нотариуса. Собственник недвижимости мог отозвать ее, а у риэлтера сохранился экземпляр. Не забывайте, представитель продавца обязан предоставить вам оригинал доверенности. Не принимайте никаких копий, даже нотариально заверенных.

Если выбранная вами квартира не приватизирована, подождите, пока проживающие в ней люди узаконят право собственности. Дело в том, что неприватизированное жилье принадлежит государству и жильцы не имеют право его продавать. Не совершайте никаких действий до приватизации, тем более не отдавайте задаток. Во-первых, право на приватизацию имеют все родственники, проживающие в квартире, во-вторых, кто-то из них может оказаться от приватизации, в-третьих, хозяин квартиры может передумать ее приватизировать, воспользовавшись вашим задатком. Отстоять свои права можно будет только в суде.

С 2016 года право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН. В ней перечислены все действующие собственники недвижимости. Если владельцев несколько, все они должны продать вам свои доли и поставить подписи в договоре купли-продажи.

Важно! Обязательно потребуйте от риэлтора или собственника свежую выписку из ЕГРН, так как с момента выдачи последнего экземпляра все могло измениться. Заказать выписку можно в режиме онлайн.

Каково семейное положение собственника?
Все имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью супругов. Если владелец недвижимости состоит в официальном браке или развелся позднее даты приобретения недвижимости, нотариально заверенное согласие супруга/супруги (даже бывших) на продажу квартиры обязательно.

Исключением может быть брачный контракт, в котором четко обозначены имущественные права мужа и жены. Но, как показывает судебная практика, его легко оспорить. Поэтому лучше взять согласие.

Важно! Бурная личная жизнь собственника со сменой супругов и детьми от прошлых браков в рамках истории одной квартиры должна вас насторожить. Возможно, стоит подыскать другой вариант.

Проживают ли в квартире дети?
Если в квартире зарегистрированы и проживают дети, вам понадобится помощь юриста, специализирующегося в этой области. Вопросы, касающиеся отчуждения недвижимости у несовершеннолетних, законодательно очень запутаны и сложны. В любом случае, вам необходимо удостовериться в согласии на сделку органов опеки.

Кто еще прописан и/или фактически проживает в квартире?
В ряде случаев у людей сохраняется право пользоваться квартирой даже после ее продажи. В качестве примера можно привести длительный договор аренды квартиры, в котором прописано сохранение права проживания арендатора при смене собственника. Или завещательный отказ, когда квартира передана собственнику на условиях пожизненного проживания третьего лица. К сожалению, выяснить эти обстоятельства самостоятельно очень сложно. В любом случае, запросите у продавца выписку из домовой книги ЖЭКа, в которой указаны все зарегистрированные в этой квартире лица.

Важно! Продавец обязан указать в договоре купли-продажи всех лиц, у которых есть право пользования квартирой. Это является существенным условием договора. Если он скрыл эти факты, суд может встать на сторону покупателя и признать договор недействительным в его пользу.

По какой причине владелец продает квартиру и чем обусловлена цена?
Поговорите с собственником и уточните, по какой причине тот продает квартиру. Обычно речь идет о расширении жилплощади или разъезде с взрослыми детьми. Это обычная практика. Но если планы продавца связаны с погашением долгов, переездом в меньшую по площади квартиру или такую же, но в другом районе, это должно вас насторожить. Стоп-фактором также является цена значительно ниже рыночной.

Важно! Обязательно поговорите с соседями. Возможно, собственник скрывает от вас буйного соседа или постоянно протекающую весной крышу.

Есть ли обременения на недвижимость?
Все обременения на квартиру содержатся в выписке из ЕГРН. Ограничение права собственника в пользу третьих лиц может возникнуть в связи со следующими факторами:

В случае с ипотекой приобретение недвижимости согласовывается с банком. С одной стороны, покупка квартиры займет больше времени, с другой — юристы банка тщательно проверят документы.

Во всех остальных случаях лучше подобрать другой вариант жилья.

Как застрахована ответственность риэлтора?
Добросовестные риэлторы страхуют свои риски. Если у вашего агентства есть такая страховка, то вы получаете некоторые гарантии возврата денег при признании судом недействительности сделки. Почему лишь некоторые?

Это связано с тем, что полис на несколько миллионов рублей содержит целый перечень страховых случаев, а также лимит ответственности перед одним клиентом. И ваш случай может оказаться в диапазоне сумм, недостаточных для покрытия всех убытков. Запросите и внимательно изучите страховой полис вашего риэлтора. Тем не менее, наличие такой страховки можно записать в плюс риэлтору, с которым вы решили сотрудничать.

Как застраховать риски по сделке?

Вы можете самостоятельно застраховать риск потери денег при недобросовестной сделке купли-продажи недвижимости, оформив титульную страховку. Правда, это влечет за собой дополнительные расходы, а получить возмещение вы сможете только через суд.

Кто будет сопровождать сделку, сколько это стоит и кто за что платит?

Сделка купли-продажи недвижимости связана с оформлением массы документов и согласованием с различными инстанциями. Это могут быть банк, органы опеки, участники цепочки взаимосвязанных сделок. Как правило, сопровождением сделки занимается риэлтор за соответствующее вознаграждение.

Поэтому в агентском договоре должно быть четко прописано, какие действия входят в обязанности риэлтора, кто оплачивает услуги сторонних специалистов, какие расходы возникают в связи с оформлением документов, а также размер комиссионных за сопровождение.

Это не все проблемы, которые могут возникнуть при покупке квартиры. В любом случае, придерживайтесь правила: если что-то настораживает, не нравится, вызывает подозрения, отказывайтесь от этой квартиры и ищите другой вариант.