Что такое договор ДДУ при покупке квартиры?

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры?

Договор долевого участия при покупке квартиры

Договор долевого участия

Заключая договор долевого участия, человек, собирающийся приобрести жилплощадь, фактически превращается в соинвестора возведения дома. При этом необходимо отметить, что данный тип юридического соглашения является единственным, прописанным в законодательстве.

Получается, что вкладывающий свои средства человек, рассчитывающий в итоге получить квартиру в строящемся многоквартирном многоэтажном доме, должен получить именно то жилье, за которое он фактически отдал свои деньги.

Обязательные условия

Данное соглашение предусматривает ряд условий, среди которых бывают обязательные и дополнительные. Без соблюдения обязательных условий договор считается недействительным.

Дополнительных условий может и не быть, однако эти пункты бывают весьма важными для покупателя.

К обязательным относятся следующие пункты:

  1. В договоре в обязательном порядке максимально подробно описывается строящееся здание и, что самое главное, характеристики приобретаемой квартиры (количество и расположение комнат, адрес дома, количество этажей, этаж, на котором находится квартира, наличие лифта, площадь, высота потолков и так далее);
  2. Также этот документ содержит дату, когда строительство должно быть окончательно завершено. Эти сведения должны быть одинаковыми для всех людей, которые решат принять участие в долевом строительстве. Если же сроки будут нарушены, то за это взимается неустойка. Согласно действующему законодательству, за каждый день просрочки строительная фирма выплачивает покупателю, если он является физическим лицом, 1/150 часть от ставки рефинансирования центрального банка;
  3. Общая стоимость квартиры, а также порядок внесения денежных средств. Стороны должны прописать в соглашении – может ли меняться стоимость жилплощади после подписания договора. Обязательно указывают условия, при которых это будет возможным;
  4. Обязательным условием является гарантийный срок на строение, на технические средства, находящиеся в нем. Минимальный срок гарантии должен составлять пять лет. Технологическая и инженерная составляющая гарантированно должна меняться в случае неисправности в течение минимум трех лет.

Дополнительные условия

В качестве дополнительных условий обычно указываются права и обязанности каждой из сторон, ряд других немаловажных моментов, которые должны защитить как покупателя квартиры, так и строительную фирму, занимающуюся возведением дома.

Желательно подробно прописать в соглашении – на каких условиях его можно будет так или иначе изменить. Покупателю не повредит согласовать стоимость жилплощади, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что квартира получилась больше по количеству квадратных метров.

Даже если подобный момент и произойдет, покупателю не нужно будет отдавать лишние деньги, так как этот факт был прописан в договоре.

Если же площадь жилья получилась меньше расчетной, то в этом случае участник долевого строительства имеет полное право на проведение перерасчета. Иногда в соглашении указывается, в каком случае перерасчет производиться не будет, например, если отклонение по квадратным метрам не превышает 5% от заявленной площади. Однако данный момент покупатель имеет право оспорить в судебном порядке, так как он нарушает его права в качестве потребителя.

Какие документы нужны для оформления ДДУ?

В этом случае нюансов вполне достаточно. Важную роль играет тот факт – впервые покупатель заключает данное соглашение либо у него уже имеется опыт работы с аналогичными бумагами.

Если договор заключается впервые, то пакет документов, которые нужно будет предоставить нотариусу, будет следующим:

  1. Оригинал и копия разрешения на проведение строительных работ, направленных на возведение конкретного жилого дома;
  2. Проектная декларация (тоже придется взять оригинал и копию), куда в обязательном порядке прикладывается план строящегося здания;
  3. Оригинал и заверенная копия кадастрового плана;
  4. Бумаги, подтверждающие право компании на выполнение строительных работ на данном участке земли.

В случае, если в качестве покупателя выступает физическое лицо, то для того, чтобы договор о долевом участии был подписан, необходимо в придачу к указанным бумагам приложить еще и следующие:

  1. Непосредственно сам договор, свидетельствующий о вступлении в долевое строительство;
  2. Написанное покупателем соответствующее заявление;
  3. Бумага, которая должна подтвердить, что приобретаемый объект недвижимости расположен именно в данном здании. Здесь же в обязательном порядке указываются площади.

Если же в роли покупателя будет юридическое лицо, то пакет документов здесь становится значительно шире:

  1. Заявление;
  2. Договор о долевом строительстве;
  3. Выписки из реестров налоговых органов;
  4. Документ, подтверждающий, что квартира расположена именно в этом здании;
  5. Ксерокопия ИНН;
  6. Документы, подтверждающие полномочия человека, заключающего сделку;
  7. Выписка из протокола юридического лица, где дается согласие на подписание данного договора.

Покупка квартиры по ДДУ – пошаговая инструкция

Приобретение жилья в рамках использования долевого строительства подразумевает, что его придется регистрировать в специальных государственных органах. Это позволяет закрепить право покупателя на конкретную квартиру, а также не допускает неоднократной продажи одной и той же жилплощади разным людям.

На первом этапе производится сбор всех необходимых документов, без которых юрист или риелтор вовсе не имеет право даже составлять подобный договор. Представитель каждой из сторон в обязательном порядке подписывает это соглашение, надо сразу же условиться относительно передачи денег за квартиру.

Сразу после подписание соглашение регистрируется в государственных органах, поэтому вступившим в силу данный договор является только после того, как он пройдет процедуру регистрации.

На что обратить внимание?

Прежде чем приступить к подписанию договора желательно разузнать о застройщике все, что возможно. Для этого можно обратиться к специальным строительным форумам. Там, как правило, общаются покупатели, которые так или иначе имели дело с аналогичным типом договора.

Следят за объектами, уже сданными в эксплуатацию – проверяют статистические данные: вовремя ли их ввели в эксплуатацию, не было ли задержки, какой внешний вид был у жилых помещений, приходилось ли покупателям еще вкладывать деньги.

Не лишним будет отправиться в органы Росреестра и запросить кадастровый номер земельного участка, где возводится дом. Если же подписание аналогичных договоров уже началось, то обязательно должны иметься сведения, которые это будут подтверждать.

От застройщика можно попросить предъявить следующий пакет документов, который должен находиться в открытом доступе;

  1. Ксерокопия или электронный вид свидетельства, говорящего, что предприятие находится на учете в налоговой;
  2. Финансовая и бухгалтерская отчетность компании в течение последних трех лет;
  3. Аудиторские сведения относительно последнего периода действия, например, года или двух лет.

Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ

При оформлении договора долевого участия налоговый вычет гражданам предоставляется точно по таким же принципам, как и при приобретении квартиры обычным способом. Однако здесь можно оформить данный вычет значительно раньше.

Чтобы все было сделано юридически грамотно, необходимо перед началом оформления соблюсти два немаловажных условия:

  1. Оплата по договору была произведена в полном объеме;
  2. На руках имеется акт сдачи-приемки объекта недвижимости.

Как видно из этого, не нужно будет сначала оформлять квартиру в собственность, так как это обычно сопряжено с большим количеством самых разных бюрократических проволочек.

Покупка квартиры по ДДУ – риски

Долевое участие, хоть и является одним из наиболее распространенных способов приобретения жилплощади, вплоть до сегодняшнего дня связано с определенным количеством рисков, наиболее широко распространенными среди которых являются следующие:

  1. Недостройка всего здания или же замораживание работ на неопределенно долгий срок вследствие действия различных причин;
  2. Двойная регистрация – довольно неприятный момент, когда квартира продается сразу двум людям. Это может быть осуществлено в течение того времени, пока договор еще не успел пройти процедуру государственного оформления;
  3. Изменение проектной документации – чтобы такого не допустить, это должно быть четко прописано в заключаемом договоре долевого участия.

Как себя обезопасить?

Чтобы с договором долевого участия не возникло никаких проблем, еще на этапе подписания следует тщательно проверить – правильно ли указаны все данные покупателя, лишний раз просматривают поэтажный план здания.

Физическому лицу нужно обязательно подписать каждый из экземпляров соглашения. Компания-застройщик принимает на себя определенную ответственность, когда ее представитель подписывает данное соглашение и закрепляет его своей печатью.

Когда все это произведено, специалист, занимающийся оформлением такого соглашения, должен в обязательном порядке все проверить.

В частности, очень важным является момент, связанный с неоднократной продажей квартиры разным покупателям. Чтобы не возникало лишних вопросов, свой экземпляр договора покупатель должен сохранить вплоть до тех пор, пока дом официально не будет сдан, иначе в дальнейшем доказать свою правоту будет довольно таки проблематично.

Как купить квартиру по договору долевого участия?

Приобретение недвижимости всегда несёт большие риски для покупателя, связанные с потерей финансовых средств или самого жилья.

Особо рискованной сделкой является покупка квартиры по ДДУ. Однако многие граждане, несмотря на высокие риски, предпочитают именно этот вариант приобретения жилья.

Ведь стать дольщиком и соинвестором застройщика всегда выгодно, квартира на этапе ее реального отсутствия стоит гораздо дешевле той, что расположена уже в готовом доме.

С помощью такого варианта покупки жилья приобретается не только имущество для себя, но и для последующей продажи с целью заработка. О том, какие риски есть при оформлении договора ДДУ, и как они покрываются с помощью законодательным норм, поговорим далее.

Понятие ДДУ

ДДУ расшифровывается как договор долевого участия и означает соглашение между дольщиком и застройщиком. Дольщик по этому договору покупает квартиру на этапе строительства дома. Чем раньше он вступает в эти отношения, тем дешевле ему обойдётся квартира.

За собранные с дольщиков деньги застройщик и возводит многоэтажное строение. Полноправным владельцем своего жилья дольщик становится только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.

Регулируется ДДУ ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

ДДУ оформляется:

  • в письменной форме без нотариального заверения;
  • обязательно регистрируется в Росреестре.

В договоре должна содержаться информация о квартире, ее размерах, точной стоимости, дате введения дома в эксплуатацию, гарантии на жилье и его техническое оснащение.

В связи с тем, что в стране остро встала проблема «обманутых дольщиков», было принято решение кардинально переработать действующий закон.

Многие граждане за последние несколько лет были обмануты недобросовестными застройщиками и лишились своих денег и квартир. Застройщики часто просто прекращают строительство дома и исчезают с украденными деньгами граждан.

В 2018 президент страны рекомендовал переработай закон о долевом участии настолько, чтобы полностью избавиться от долевых отношения. Так, с 1 июля 2020 года в долевые отношения будет введена третья сторона – банк, в котором будет открыт эскроу-счёт для хранения денежных средств дольщиков.

Доступ к таким счетам застройщик получит только после ввода в эксплуатацию дома. Фактически застройщикам теперь придётся возводить строения за свои деньги.

Таким образом дольщики будут защищены от рисков прекращения строительства. Банк, в свою очередь, будет выступать в сделке посредником и защищать свои интересы, работая только с аккредитованными застройщиками.

Преимущества ДДУ и подводные камни

Безусловно, договор долевого участия – это всегда выгодно. Разница в стоимости квартир в строящемся и уже готовом доме может достигать 50%.

Еще лучше таким способом осуществлять инвестирование свободных денежных средств. Покупается квартира за недорого, продаётся по рыночной цене квартир готового многоквартирного дома. Инвестор в таком случае получает хорошую прибыль.

Кроме того внесение изменений в ФЗ, касающихся эскроу-счетов, значительно уменьшает риски недостроя дома и потери денег. Так покупка квартиры по ДДУ становится еще более привлекательной и выгодной.

Также застройщик по договору ДДУ не сможет в одностороннем порядке изменить стоимость жилья. За неисполнение условий договора застройщиком дольщик может получить с него компенсацию или неустойку.

Однако в ДДУ все еще имеются существенные риски:

  1. Риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Риск долгого оформления права собственности на жилье.
  3. Риск получения квартиры низкого качества.
  4. Риск срыва сроков или полного прекращения строительства.

У застройщика может не хватить собственных средств на то, чтобы вовремя возвести жилое строение. Тем самым он нарушит условия договора, но никак не сможет завладеть деньгами дольщиков. Ведь фактически оплата по ДДУ по новым правилам будет происходить только после ввода дома в эксплуатацию.

При таких нарушениях дольщик вправе совершать следующие действия:

  1. Требовать неустойку по ст. 6 ФЗ-214.
  2. Расторгнуть договор, если строительство затянулось на более чем 2 месяца или полностью прекратилось.

Передача квартиры по ДДУ осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимости.

Если застройщик пытается выдать Вам квартиру ненадлежащего качества, просто не нужно подписывать акт приема-передачи. Следует высказать свои недовольства и попросить устранить их в короткий срок.

Пошаговая инструкция: как купить жилье по ДДУ

Поговорим о том, что нужно делать для покупки квартиры по договору долевого участия, и на что обратить внимание при этом, чтобы не остаться без жилья.

Чтобы заключить ДДУ, нужно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно со вторым у многих есть проблемы, отчего они обращаются за помощью к банкам. Тогда ДДУ может заключаться непосредственно вместе с оформлением кредита.

Алгоритм приобретения квартиры выглядит следующим образом:

  • Нужно изучить застройщика. Для этого следует осведомиться о том, был ли застройщик участником судебных споров. В компании следует запросить проектную документацию, учредительные документы, проверить финансовую отчетность застройщика за прошлый год, изучить проект строительства.
  • Внимательно прочесть текст ДДУ. Обычно договор составляется по типовой форме, но лучше проверить его на юридически правильную форму. Неверно составленный договор потом в суде может быть признан недействительным.
  • Выбрать банк для кредита. Лучше всего сотрудничать с партнерами застройщика. Так можно получить сниженный размер ставки по ипотеке и сократить риски, связанные с недостроем. Ведь банки сотрудничают с тщательно проверенными застройщиками.
  • Предоставить документы. Список документов по ДДУ минимальный. Для подписания самого договора нужно предоставить паспорт и согласие супруга. Если оба супруга будут иметь право собственности на квартиру, они оба должны присутствовать при заключении соглашения. Чтобы оформить ипотеку понадобиться заполнить анкету заемщика, предоставить справку о доходах, копию трудовой книжки. В разных банках пакет документов может различаться, лучше заранее узнать эту информацию.
  • Заключить ДДУ. Для этого договор подписывается дольщиками, застройщиком и банком. Застройщик обязан поставить на нем свою печать. У каждой стороны должен оставаться на руках экземпляр соглашения.
  • Регистрация договора долевого участия в Росреестре. Срок регистрации определён 5 днями. Лучше после этого проверить действительно ли договор зарегистрирован. После регистрации можно оплачивать квартиру.
  • Оплата договора полностью или в рассрочку.
  • Подписание акта-приема передачи квартиры после введения дома в эксплуатацию. Не нужно подписывать акт, если выявлены дефекты.
  • Регистрация права собственности на квартиру в Росреестре.
  • После того, как гражданин становится полноправным владельцем квартиры, он может вместе с другими жильцами осуществить выбор обслуживающей дом организации. Принимаются такие решения на общих собраниях соседей.

    Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре?

    Нужно обязательно проверить, что ДДУ действительно зарегистрирован в Росреестре. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН в самом Росреестре или отделении МФЦ.

    Чтобы удостовериться, нужно внимательно посмотреть на сам договор. На его лицевой стороне должны стоять подпись и печать регистратора. На оборотной стороне последней страницы тоже должна стоять отметка регистрационного штампа.

    Заказать выписку из ЕГРН можно следующим образом:

    • подается заявление в письменной или электронной форме;
    • платится госпошлина в размере 200 рублей;
    • предоставляется паспорт и ДДУ.

    Если делать все это через сайт Росреестр — , нужно внизу окна открыть графу «Электронные услуги», найти «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме онлайн».

    Там нужно будет ввести номер ДДУ и дату его заключения, после чего нажать кнопку «Сформировать запрос». После этого появляется перечень зарегистрированных договоров, в котором может быть и Ваш документ.

    Там внизу списка должна быть отмечена дата обновления документа. Возможно, что Ваш ДДУ еще не зарегистрирован, или информация о нем еще не внесена в базу сайта.

    Налоговый вычет при покупке квартиры при ДДУ

    Никаких ограничений на строящиеся квартиры нет. По них также можно вернуть часть уплаченных средств в виде налогового вычета.

    Чтобы вернуть налоговый вычет, нужно последние 3 года официально отчислять НДФЛ в бюджет страны.

    Налоговый вычет – это фактически уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а сам возврат налогов – это часть ранее уплаченной им сами суммы налоговых отчислений.

    Чтобы оформить налоговый вычет, необходимо иметь на руках акт приема-передачи жилья.

    Налоговый вычет при этом ограничен 2 миллионами рублей. Из этих денег можно вернуть 13% — не более 260 тысяч рублей. Возврат происходит не единовременно.

    В год можно вернуть только не больше той суммы, что была уплачена в счёт налогов. Остальную часть можно вернуть в следующие отчетные периоды.

    Если гражданин купил квартиру по ДДУ в ипотеку, он будет иметь право вернуть и часть процентов, в частности:

    1. Вернуть только уже уплаченные проценты, без учета тех, что еще предстоит уплатить по графику платежей.
    2. Максимальный возврат из бюджета по процентам составляет 390 тысяч рублей.

    Для возврата процентов каждый год придётся запрашиваться в банке справку о размере уплаченных процентов по ипотеке.

    Чтобы получить вычет можно обратиться в налоговую службу или попросить своего работодателя прекратить удерживать НДФЛ до полного погашения размера вычета.

    Для оформления вычета нужно предоставить паспорт, документы на квартиру, чеки по оплате квартиры, декларацию, справку 2-НДФЛ и само заявление определенной формы. Рассматривать заявление налоговая служба может в течение 3 месяцев.

    Приобретение квартиры по договору долевого участия – выгодный вариант инвестирования своих или заемных средств.

    Несмотря на высокие риски заморозки или прекращения строительства, государственная поддержка дольщиков сегодня позволяет им не рисковать собственными деньгами и взаимодействовать только с аккредитованными и надежными застройщиками.

    ДДУ в новостройке – что это

    ДДУ в новостройке — что это такое

    Что такое ДДУ

    ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру , отдельную комнату либо нежилое помещение.

    Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

    Что влечет запрет ДДУ с 2018 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.

    Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.

    Плюсы и минусы договора долевого участия

    Плюсы Минусы
    Стоимость недвижимости на этапе строительства гораздо ниже цены на готовое жилье. Есть риск, что застройщик обанкротится, заморозит строительство, обманет дольщиков.
    Можно накопить денег на мебель, бытовую технику, ремонт, пока строится дом. Может возникнуть форс-мажор, который повлияет на сроки сдачи объекта.
    Квартиры, купленные по ДДУ, относятся к первичной недвижимости, и ставка на ипотеку для них ниже. Все время строительства придется тратить деньги на аренду жилья, если нет своего.

    Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

    ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

    Покупка квартиры по ДДУ: как проверить застройщика

    Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:

    🔸 Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

    🔸 Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве . Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

    🔸 Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.

    🔸 Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.

    🔸 Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

    Как составить и на что обратить внимание в 2018 году в договоре ДДУ

    Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.

    В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:

    📜 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию;

    📜 цену договора, сроки и порядок ее уплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты;

    📜 полное наименование сторон — название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика;

    📜 гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

    При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.

    Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.

    Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора. Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.

    ❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора. Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

    Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

    Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры . Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

    📓 удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

    📔 оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;

    📘 разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;

    📙 план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;

    📕 проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;

    📒 заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;

    📓 договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

    Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.

    Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье

    Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

    Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:

    📌 Паспорт гражданина Российской Федерации.

    📌 Договор долевого участия в строительстве.

    📌 Акт приема-передачи квартиры.

    📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.

    📌 Квитанцию об оплате государственной пошлины.

    Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.

    Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

    Подводные камни в ДДУ

    Переуступка ДДУ — что это

    Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

    Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

    ✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

    ✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

    ✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

    ✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

    Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

    При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

    Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ

    Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

    Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

    Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

    Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

    Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

    Возможно ли наследование права требования по ДДУ

    Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

    Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

    Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

    Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

    В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

    Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего

    Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

    Покупка квартиры по ДДУ

    При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

    Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

    Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

    С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

    Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

    Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

    Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

    §1, §7 гл. 30 ГК РФ.

    Основание для сравнения Договор долевого участия в строительстве Договор купли-продажи
    Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
    Форма договора Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214) Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)
    Стороны (субъекты) договора Застройщик, участник долевого строительства (дольщик). Продавец (собственник), покупатель.
    Предмет договора Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.

    Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).

    Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю (ст. 549 ГК РФ).
    Существенные условия Предмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ст. 7 ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 4 ст. 4 ФЗ-214). Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (ст. 555, ст. 554, ст. 558 ГК РФ).
    Права и обязанности сторон Перечень шире, чем по договору купли-продажи, т. к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности. Перечень широкий.
    Акт приема-передачи Обязателен (п. 1 ст. 8 ФЗ-214). Обязателен (ст. 556 ГК РФ).
    Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договору Предусмотрена (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ-214). Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы).
    Государственная регистрация перехода права собственности Подлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4, ст. 16 ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром.
    При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно).
    Налогообложение Услуги застройщика налогом не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

    Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

    Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

    Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

    В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

    С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

    Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

    Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

    • финансового;
    • относительно качества квартиры;
    • оформления права собственности;
    • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

    Срыв сроков строительства

    Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

    Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

    • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
    • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
    • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

    Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

    • неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
    • либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

    Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

    Изменения в проектной декларации застройщика

    Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

    П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

    В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

    • проект строящегося многоквартирного дома;
    • размер его объектов;
    • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

    дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

    Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

    Двойная продажа квартиры

    Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

    • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
    • при заключении договоров:
      • предварительного договора долевого участия;
      • переуступки;
    • при покупке квартиры у подрядчика;
    • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

    Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

    С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

    В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

    Регистрация права собственности на объект долевого строительства

    Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

    • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
    • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

    Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

    Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

    Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

    Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

    К причинам осуществления переуступки прав относятся:

    • нарушение сроков сдачи дома;
    • ненадлежащее качество жилья;
    • банкротство застройщика;
    • получение прибыли.

    Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

    Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

    • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
    • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
    • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

    Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

    Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

    Что такое ДДУ при покупке квартиры

    28075 Георгий Парадный

    ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании людей подобных законодательных нюансов.

    ДДУ: Определение

    Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

    Особенности заключения соглашения

    Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

    Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

    Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).

    Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.

    Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.

    Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.

    Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

    Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

    Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

    Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

    Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.

    Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности – это информация о целевом использовании данного земельного участка.

    Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

    Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

    Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

    Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

    своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;

    вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег ;

    у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира .

    При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

    мошенничество со стороны застройщика;

    форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

    затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

    Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

    Заключение

    Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество – существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

    Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

    Читать еще:  Когда оплачивается сделка купли продажи квартиры?
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector