Что такое субаренда квартиры?

Что такое субаренда квартиры?

Субаренда квартир: что это такое и что надо знать при заключении подобного договора?

На современном рынке недвижимости в последнее время большой популярностью пользуется так называемая субаренда жилья.

Суть сделки

Субаренда жилья представляет собой сделку, которая совершается при сдаче в аренду какой-либо квартиры или иного жилого помещения третьим лицам.

Проще говоря, арендодатель дает в аренду арендатору жилое или нежилое помещение, а тот, уже сдает его другому лицу, тем самым становясь арендодателем для третьего.

Такая форма субаренды предусматривается российским законодательством и является законной.

Кому выгодна эта сделка?

В нашем мире на рынке услуг большое место занимают арендаторы. Снимая одно помещение, они начинают его пересдавать. Им выгодно сдавать третьим лицам, потому что может быть так, что изначально они арендовали большие площади, и часть из них никак не используется, а деньги уплачиваются.

В этом случае арендатор начинает разделять помещение на более маленькие, и уже их сдавать третьим лицам.

Обычно стоимость субаренды отличается от первоначальной на 20% или 30%. Нередко практикуется и сдача жилья в аренду посуточно. Таким образом, арендатор, сдающий третьим лицам, получает прибыль, а также находит применение незадействованным жилым площадям.

В итоге, тот, кто сдает жилые помещения в субаренду, может получить прибыль, которая полностью покроет его расходы на первую сделку и принесет ему еще и дополнительный доход.

Предмет и условия соглашения?

Для того, чтобы сдать жилье в субаренду, необходимо прописать пункт в договоре аренды, который дает на это право. Если это не прописано, то данная сделка не будет являться законной.

Предметом договора субаренды жилья является сдача его третьим лицам, которые называются субарендаторами.

Необходимо указать точный адрес жилья, с которым совершается данная сделка. Также нужно указать в договоре то, что данные действия являются законными и арендодатель них знает.

Условиями расторжения договора должно быть предусмотрено:

  • если субарендатор нарушает обязанности по арендной плате, то субарендодатель вправе выселить его и потребовать внесение оставшегося долга;
  • он может потребовать освободить помещение, если заметит, что квартира использовалась жильцом не по назначению, или оно находится в ненадлежащем состоянии.

Важно указать в договоре сроки внесения и сумму платежей, которые необходимо совершать субарендатору, а также период, на который сдается квартира или комната в этой квартире.

Также одним из условий является то, что субарендатор может въехать в квартиру только после того, как внесет предоплату, которую субарендодатель устанавливает самостоятельно, в разумных пределах.

Возможны варианты того, что передаваться в пользование будет лишь часть квартиры (например, одна или несколько комнат). В данном случае составляется договор субаренды комнаты в квартире.

Нужна ли регистрация договора?

Часто возникает вопрос о том, необходима ли регистрация договора субаренды жилого помещения. Ответы можно получить разные.

Например, если основной договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о субаренде также подлежит регистрации. Но бывают и такие ситуации, в которых это не делается.

Вообще, по российскому законодательству, каждый договор аренды и субаренды должен пройти обязательную регистрацию.

При более долгих сроках регистрация обязательна.

Но также можно встретить и непорядочных арендаторов, которые проворачивают данные сделки за спиной арендодателя, в этом случае о какой-либо регистрации речи быть не может.

Для того, чтобы обезопасить как себя, так и свое имущество, обязательно надо делать все официально, для того, чтобы потом не было никаких проблем.

Риски при заключении сделки

Для согласия на субаренду хозяин может заключить с нанимателем специальное соглашение либо прописать свое согласие отдельным пунктом в договоре.

Но здесь сразу же, возникает риск того, что собственник жилья подвергает риску свою квартиру.

Он не может видеть третьих лиц, с которыми заключена субаренда, а соответственно не может сделать выводы об их честности и порядочности, не способен напрямую контролировать их.

Все последующие сделки совершаются арендатором. Он забирает деньги у субарендаторов, затем отдает арендную плату арендодателю.

Но риск в данном случае можно снизить тем, что заранее обговорить все нюансы сделки, и зафиксировать их на бумаге.

Более безопасным является составление трехстороннего договора субаренды квартиры с участием собственника. В этом случае, он сам лично может увидеть третьих лиц, сделать выводы о них, а также проследить за состоянием его собственности.

Еще одним «подводным камнем», но уже для субарендатора является то, что если арендатор изъявит желание расторгнуть договор с арендодателем, то третьему лицу придется беспрекословно съехать с квартиры, так как заключение договора происходило не с собственником жилья.

Порядок разрешения споров

При возникновении каких-либо несогласий, сначала пробуют разрешить их при личной встрече.

Если у субарендатора по некоторым причинам, нет денег заплатить ежемесячный платеж, то арендатор вправе дать ему отсрочку на определенное время. Тем самым, не подключая третьих лиц.

Вообще, можно сказать, если стороны охотно идут на контакт, и пытаются договориться между собой, то в разрешение споров не требуется вмешательство законодательных органов.

Но, если, одна сторона никак не идет на контакт, то уже приходится подключать лиц, которое имеют юридическое образование, а в самом худшем случае — подача заявления в суд.

Бывают ситуации, в которых арендодатель может нарушать договор аренды, тем самым поставить арендатора в неловкое положение перед третьим лицом.

В этом случае, нужно также стараться разрешить все ситуации самостоятельно, а если это не удается, то придется обратиться в суд, чтобы узнать, насколько правомерны действия первого.

Видео: Как зарабатывать на недвижимости — субаренда или покупка, что лучше?

В видеосюжете даются советы, как можно построить бизнес на сдаче жилой недвижимости (квартир) в аренду или субаренду.

Рассказывается, какие существуют способы начала такого бизнеса без привлечения собственных денежных средств, как действовать грамотно для получения прибыли уже через неделю после старта.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Что такое субаренда квартиры: суть процесса и правила оформления договора

Многие люди предпочитают зарабатывать определенный доход на субаренде жилых помещений. Этот вид заработка не требует вложения значительного количества средств, а также считается законным и простым.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Понятие и суть сделки

Например, выбирается квартира, которая сдается в аренду. Арендатор составляет с арендодателем соответствующий арендный договор, на основании которого должен уплачивать невысокие платежи за квартиру.

Далее он ищет субарендаторов, с которыми так же заключается контракт. Арендатор получает за жилье немного большие платежи, чем те, которые уплачивает владельцу жилья. За счет этого обеспечивается его доход.

В законодательстве субаренда является законной сделкой, которая регулируется определенными нормами. Обязательным условием для предоставления квартиры в субаренду является то, что владелец жилья должен оповещаться о таком действии.

Аренда и субаренда квартир, как правильно заключить договор? Смотрите в этом видео:

Кому выгодна субаренда

Выгодна данная сделка, как владельцу недвижимости, так и самому арендатору. Собственник получает арендатора, который постоянно уплачивает платежи за объект, а при этом следит за его сохранностью и состоянием.

Переуступка прав аренды нежилого помещения, как оформляется по закону? Смотрите тут.

Арендаторы обычно обращают внимание на крупные помещения, которые далее разделяются на несколько отдельных объектов. Они сдаются по высокой цене.

Часто сдается жилье посуточно, что позволяет субарендатору получать действительно высокий доход.

Предмет соглашения и его условия

Важно! Перед сдачей жилья в субаренду непременно первоначально с собственником помещения составляется соответствующий арендный договор, причем в нем должна содержаться информация, на основании которой имеет возможность арендатор сдавать жилье повторно.

Не допускается, чтобы договор субаренды был более длительным по сравнению с первоначальным договором аренды.

Нередко сдается повторно не полностью вся квартира, а некоторая ее часть, а в этом случае комната должна детально описываться в договоре.

Образец договора найма жилого помещения.

Как правильно заключается договор

Сдача жилья в субаренду будет законной только при грамотном формировании соответствующего договора. Образец договора субаренды жилого помещения можно скачать ниже бесплатно.

Непременно возможность для этого должна указываться в арендном контракте.

При составлении договора субаренды учитываются некоторые правила:

  • предметом соглашения выступает жилье, которое сдается внаем третьим лицам, являющимся субарендаторами;
  • прописывается адрес недвижимости, в отношении которой формируется документ;
  • непременно указывается, что сдача квартиры в субаренду – это законная сделка, о которой оповещен непосредственный владелец жилья;
  • часто имеются условия, на основании которых можно расторгнуть договор, причем обычно причинами для этого являются: не уплачиваются субарендаторами средства за квартиру, используется жилье не по назначению, а также наносится ему определенный вред;
  • особенно много внимания при составлении такого договора уделяется информации относительно суммы платежа, а также сроков, в течение которых должны вноситься деньги субарендаторами;
  • прописывается период, на который предоставляется квартира в субаренду;
  • субарендатор может пользоваться квартирой только после внесения предоплаты, обладающей оптимальным размером, причем устанавливается она субарендодателем.

От правильности составления данного соглашения зависят оптимальные отношения между арендатором и субарендатором.

Как правильно составить договор субаренды нежилого помещения? Смотрите здесь.

Требуется ли регистрировать договор

Люди, желающие зарабатывать с помощью сдачи жилья в субаренду, задумываются о необходимости регистрации договора.

Для этого учитываются нюансы:

  • если регистрировался арендный договор, то желательно и повторное соглашение зарегистрировать;
  • по законодательству любой такой договор должен фиксироваться в Росреестре, а иначе это является нарушением требования налоговой инспекции;
  • обе стороны могут прийти к согласию относительно того, что документ не регистрируется, но в этом случае срок действия обеих соглашений должен быть меньше одного года.

Если недобросовестные арендаторы осуществляют сделки, на основании которых сдают квартиры повторно в субаренду без получения разрешения на этот процесс от владельца помещения, то регистрация обычно отсутствует.

В каком случае договор подлежит регистрации.

Каковы риски процесса

Владельцы жилья сталкиваются с разными рисками. Это обусловлено тем, что они не видят, кто именно пользуется их жильем. Они не оценивают субарендаторов и не заключают с ними никаких соглашений.

Имущество может быть разрушено или испорчено, а если отсутствует официальный договор с арендатором, то возмещать потери придется за счет своих средств.

Также существует достаточно много разных мошеннических схем, используемых аферистами, которые позволяют вовсе лишить владельца квартиры его права на эту недвижимость.

Как разрешаются разные споры

Часто между собственниками жилой недвижимости и арендаторами возникают многочисленные споры и разногласия. Первоначально они должны решаться мирным путем, для чего люди обсуждают возможные способы решения возникшей проблемы.

При этом часто приходится сталкиваться со сложностями:

  • у субарендатора могут отсутствовать необходимые средства для уплаты платежей по договору, а в этом случае арендатор по желанию может предоставить ему отсрочку на определенный период времени, причем такое решение позволит исключить вмешательство третьих лиц;
  • если не получается достичь определенной договоренности, то придется пользоваться помощью профессиональных юристов для обращения в суд;
  • в суде первоначально оценивается, насколько законными являются действия обеих сторон, поэтому если отсутствует официальная регистрация договора субаренды, то требования истца могут остаться неудовлетворенными;
  • даже арендатор может нарушать первоначальный договор аренды, причем в этом случае владелец помещения может быть поставлен в неудобное положение.
Читать еще:  Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры?

Заключение

Таким образом, сдача квартир в субаренду арендаторами считается достаточно интересным и необычным способом заработка.

Выгодно ли сдавать свою квартиру в субаренду? Ответы в этом видео:

Наиболее часто граждане формируют долгосрочный арендный договор, после чего жилье сдается посуточно, что позволяет получить действительно хороший доход.

Как правильно вести бизнес на субаренде квартир? Читайте по ссылке.

Все отношения между участниками должны регулироваться соответствующими контрактами, поэтому в них обязательно вносятся только достоверные и точные сведения.

Арендаторы должны помнить, что если субарендаторы нанесут урон жилью, отвечать перед собственником все равно придется им.

Для минимизации рисков рекомендуется регистрировать соглашения в Росреестре.

Субаренда квартир, как бизнес. Как организовать?

В один прекрасный момент в нашей семье стало катастрофически не хватать денег. Работа не устраивала во всех аспектах, как денежных, так и моральных. И тогда у нас с женой появились мысли по поводу создания своего бизнеса. Сразу захотелось стать независимыми от начальства и графика работы.

Совершенно случайно мне попалась на глаза одна статья в интернете. Суть ее заключалась в примерах открытия собственного бизнеса с учетом имеющихся средств. Особенно заинтересовал меня раздел, где стартовый капитал был менее 50 тысяч рублей. Я предлагал супруге различные варианты бизнеса. Торговать элитными дровами, печатать на кружках и майках фотографии, открыть ларек по изготовлению ключей, резать стекло и зеркала, вплотную заняться ксерокопией и фотографиями на паспорт, открыть фотостудию . Но ни одна моя идея не находила отклика в душе.

Самой доступной и знакомой показалась идея субаренды квартир на сутки и часы,. Мы сами прибегали не раз к подобным услугам. Снимали посуточно квартиру, когда к нам приезжали родственники и друзья из другого города, коллеги по работе в командировку. Также были случаи, когда квартиру арендовали знакомые, чтобы отметить праздник. Минусом было лишь то, что мы не знали всех тонкостей этого бизнеса изнутри.

Выручила нас общая знакомая, которая уже около года занималась субарендой квартир, как бизнесом. Узнав примерную схему действий, мы смогли, наконец, приступить к реализации своей задумки. А теперь хочется поделиться своим опытом в этом деле с новичками. И рассказать реальные случаи и истории, с которыми предстоит столкнуться.

Что такое субаренда квартир?

Субаренда квартир — это сделка, в результате которой квартира арендатором передается в пользование третьим лицам на определенный срок. По сути, это пересдача арендованной квартиры, как правило — на более короткий срок, но гораздо выгоднее.

Как рассчитать стартовый капитал

Для получения максимальной прибыли от бизнеса по субаренде квартир мы решили, что снимать стоит несколько квартир, планировали начать с двух или трех. Для нас принципиально было найти квартиры в нужных нам районах города, чтобы удобно было самим добираться, и они находились в выгодном месте расположения для клиентов.

Просмотрев все местные газеты и сайты с объявлениями, стало понятно, что средняя цена на квартиры составляла 15-25 тысяч рублей, вместе с коммунальными платежами. Речь шла о квартирах со свежим косметическим ремонтом, обязательным наличием мебели и необходимой бытовой техники.

Также мы учитывали, что нам потребуется постельное белье, полотенца, посуда и другие бытовые принадлежности для гостей.

Подсчитали мы и затраты на платные объявления в газете и дополнительные услуги при размещении рекламы на сайтах. Они составляли около 6000 рублей.

Итоговую сумму мы оценили в 50-60 тысяч рублей.

Поиск необходимой суммы

Сбережений на тот момент у нас не было. Вариант продажи машины мы тоже не рассматривали, к тому же, она была необходима для работы. Чтобы не занимать у родственников и друзей, мы решили взять кредит .

Получить сразу всю сумму мы не смогли, поэтому пришлось оформить 2 кредита в разных банках. Супругу банк предоставил потребительский кредит в размере 30 тысяч, а я оформила кредитную карту на 20 тысяч рублей.

Конечно, лучше не прибегать к услугам банков, а скопить или занять необходимую сумму у знакомых, чтобы не переплачивать проценты, которые в нашей стране очень высокие.

Поиск квартир для субаренды

Очень важно найти квартиру, которую сдает сам хозяин. Ни в коем случае не стоит переплачивать лишние тысячи за услуги риелторов. К тому же вы много времени потратите на встречи с представителями всевозможных агентств. По телефону они рекламируют только преимущества, а на деле показывают неприглядную квартиру, которая не отвечает вашим требованиям. В начале разговора сразу уточняйте, с кем вы ведете диалог: с собственником или агентством.

Попутно сами опубликуйте объявление о поиске квартиры на длительный срок. Подробно опишите, какая именно квартира вам нужна, какая бытовая техника и мебель должны присутствовать, в каком районе вы ищете жилье. Обязательно укажите, что хотите сотрудничать только с собственником. Поверьте, очень многие владельцы квартир сами не хотят работать с риэлторами и ищут арендаторов напрямую.

Когда у вас появятся на примете несколько вариантов, определитесь, в каком контексте будете общаться с хозяином квартиры. Можно сразу сообщить арендодателю, что вы собираетесь пересдавать квартиру посуточно. Только учтите, что на такой вариант согласятся единицы. Скорее всего, вам придется умолчать о своих истинных намерениях и прибегнуть к некоторым хитростям:

    Ищите квартиру преимущественно в новых домах. Жильцы не знают друг друга, бдительных старичков мало. И ни у кого не возникнет вопросов по поводу частой смены квартирантов. Желательно, чтобы собственники квартиры были людьми среднего возраста и повышенной занятости. Они отлично понимают, что вы не хотите внезапных вторжений на свою территорию. Пожилая владелица-пенсионерка будет регулярно наведываться с инспекцией, причем, без предупреждения и звонка. Идеальный вариант – это хозяин жилплощади, который живет в другом городе. Конечно, если у него не будет мамы-пенсионерки, которая захочет проверить квартиру в его отсутствие! Сразу обговорите с владельцем жилья условие, что обо всех встречах вы будете договариваться заранее, исключая возможность спонтанных визитов. Возможен вариант, когда собственник квартиры в курсе того, как будет использоваться его квартира. В таком случае, вам предстоит лично обсудить все нюансы.

Выбор правильных квартир для субаренды

  • Стоит искать квартиру в том районе, где хорошо развита инфраструктура. Центральные районы города всегда пользуются спросом. Если речь идет о спальном районе города, то рядом должны находиться магазины, остановки общественного транспорта, стоянки такси, торговые центры. Дешевая квартира на окраине города вряд ли будет интересна гостям. А вам она принесет только убытки.
  • Подбирать квартиру стоит в зависимости от целевой аудитории. Если рядом располагается институт или колледж, то жилье будут часто снимать студенты, которые ищут недорогие варианты. Чтобы сократить свои затраты, они часто объединяются в компанию из 3-5 человек и снимают двухкомнатную квартиру. В этом случае не стоит тратиться на аренду однокомнатной квартиры с евроремонтом, потому что за сохранность мебели и техники придется отвечать вам. А молодежь – народ непредсказуемый.
  • Если же квартира находится в центре города или в районе с большим количеством ресторанов, ночных клубов и развлекательных центров, то уровень жилья должен быть соответствующий. Красивый ремонт, качественная мебель и вся необходимая техника будут обязательными условиями большинства клиентов.
  • Чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в удобном месте.
  • Учтите, что вам необходимо будет подключить беспроводной интернет и ТВ. Наличие этой услуги интересует практически всех клиентов.

Какие бытовые принадлежности понадобятся

    Постельное белье и полотенца. Рассчитывайте, что на каждое спальное место необходимо 2 комплекта, чтобы после отъезда одного гостя, у вас было готово чистое белье для следующих клиентов. Количество полотенец также зависит от количества гостей. Одеяла и подушки необходимы для каждого спального места. Такие вещи не требуют регулярной чистки, хотя запасной набор не помешает. Посуда. Позаботьтесь о наличие в квартире стаканов, тарелок, вилок и ложек. Рассчитывайте приборы на возможное количество гостей. Например, в однокомнатной квартире их будет не больше трех. Не забудьте о кастрюле и сковороде, возможно, гости захотят сами что-то приготовить. Салфетки, туалетная бумага, мыло, губки, веник и совок, чистящие и моющие средства должны быть в каждой квартире. Утюг, гладильная доска и сушилка для белья.

Все дополнительные вещи вы можете приобрести на свое усмотрение. Это могут быть ароматизаторы воздуха, пепельницы, свечи, шампуни, гели для душа, стиральные порошки.

Постарайтесь найти оптовую базу, либо супермаркет, где проходит акция, чтобы приобрести все необходимые товары по низкой цене. Посуда может разбиться, а белье приобрести непригодный вид, поэтому не стоит тратить деньги впустую.

Размещение объявлений в газетах и на сайтах

Большинство сайтов предлагают опубликовать ваше объявление бесплатно. Но чтобы ваше предложение всегда находилось в начале списка, вам придется доплатить. Каждый сайт устанавливает свои цены на дополнительные услуги. Этот вопрос вам предстоит изучить самостоятельно.

Просто наберите в поисковике запрос «снять квартиру посуточно». И оставьте свое объявление на всех сайтах с первой страницы результатов поиска.

Обязательно опубликуйте объявление в местной газете. Не все люди могут воспользоваться интернетом, многие по привычке открывают газету. Например, студенты думают, что дешевую квартиру, которую сдает бабушка, они смогут отыскать только в газете. Приезжие на автовокзале тоже купят местную прессу.

Организация рабочего процесса по субаренде квартир

Если вы нашли подходящие квартиры и опубликовали объявления, ждите звонков клиентов. Для удобства можно приобрести недорогой телефон с городским номером. Можно распечатать визитки с контактами и оставить их в каждой квартире, чтобы гости забирали их с собой. Бизнес по субаренде квартир легко можно совмещать с бизнесом по продаже базы собственников арендодателей и получать хороший совокупный доход.

Когда вам звонят клиенты, постарайтесь определить, что за человек говорит с вами. Люди в сильно нетрезвом состоянии доставят вам только хлопоты. Такие клиенты могут просто не приехать на встречу. А если вы их еще и заселите, то можете ожидать неприятных сюрпризов.

Клиентам с цыганским акцентом лучше сразу сказать, что все квартиры заняты. Этот случай вообще непредсказуем. Они могут вынести все имущество за пару часов. Еще они прекрасно ориентируются в интернете, просматривают фото квартир и выбирают варианты с самым дорогим ремонтом и техникой.

Криминальным личностям тоже стоит отказать. Их можно вычислить по телефону. Если вы услышите в разговоре жаргон или нецензурные грубые выражения, объясните, что свободных квартир нет.

Большая компания молодых людей может организовать в квартире такой погром, что вам придется собирать по кусочкам телевизор и мебель! Если заселяете пару студентов, не отъезжайте далеко от дома, понаблюдайте. У нас был такой опыт, что мы сдали жилье двум приличным молодым парням, а через 15 минут к ним присоединились еще около 10 человек. Как мы поняли, они планировали организовать шумную вечеринку с алкоголем. Пришлось выселять гостей и возвращать деньги.

Читать еще:  При каком долге выселяют из муниципальной квартиры?

Обязательно приезжайте за ключами лично и проверяйте, все ли в порядке. Желательно прибыть на место заранее и подождать. Если клиенты захотят взять с собой ваш телевизор, они точно не будут дожидаться назначенного времени, чтобы передать вам ключи.

Старайтесь всегда брать залог. И обязательно просите клиентов предъявить паспорт. Сфотографируйте документ на телефон, особенно страницу с пропиской. Если возникнут проблемы, вы сможете отыскать человека.

Не стоит доверять только внешности. Мы с мужем заселили в одну квартиру взрослую женщину с детьми и пожилой бабушкой. Семья выглядела вполне прилично. Прожив в квартире 2 недели, они неожиданно для нас съехали, за пару часов до назначенного времени. А заодно захватили с собой холодильник, телевизор, пылесос, микроволновку и постельные принадлежности. Нас ждала почти голая квартира с содранными гардинами и следами жизнедеятельности собаки. Найти свое имущество мы так и не смогли.

В заключении хочется сказать, что субаренда квартир, как бизнес , может приносить неплохую прибыль. Данная идея бизнеса также отлично подойдет для студентов.

Особенно в праздничные дни, когда цены увеличиваются вдвое. Всегда стоит следить за чистотой жилья и качеством услуг, тем самым привлекая постоянных клиентов. Также важно не терять бдительности, чтобы не понести значительных убытков.

Читайте еще: Как открыть пельменный бизнес на дому

Как сдать жилье в субаренду, чтобы все было законно?

Законно ли сдавать жилье в субаренду или поднаем? Да, если соблюдать правила. Если вы снимаете квартиру и хотите найти субарендаторов или поднанимателей, эта инструкция для вас.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Что такое субаренда и поднаем квартиры или жилого помещения.
  • Как сдать жилье в субаренду или поднаем, чтобы все было законно.
  • Где искать субарендаторов/поднанимателей.
  • Как заключить договор субаренды/поднайма.
  • Как расторгнуть договор субаренды/поднайма.

Сдавать квартиры в субаренду и поднаем — это вообще законно?

Законно. Оба этих понятия регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Согласно ему понятие «наем» используется, если речь идет о сдаче жилья одним физическим лицом другому для целей временного проживания. Об аренде речь идет только в случае, если одна из сторон договора — юридическое лицо или предметом договора выступает нежилое помещение (например, апартаменты). По такому же принципу используются и понятия «поднаем» и «субаренда»: они предполагают, что снимаемая жилплощадь сдается третьим лицам — временным жильцам.

Что такое субаренда и поднаем

Субаренда («вторичная аренда») — это пересдача в аренду третьим лицам помещения, которое вы сами арендуете. Субаренду регулирует статья 615 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм) — разумеется, только с согласия арендодателя. Кроме того, арендатор имеет право предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал компании или паевого взноса в производственный кооператив. Во всех этих случаях, кроме перенайма, именно арендатор отвечает за имущество по договору перед арендодателем.

Согласно статье 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю на определенное время. При этом за жилье перед наймодателем по-прежнему отвечает наниматель.

Как сдать жилье в субаренду или поднаем?

Чтобы сдать съемное жилье кому-то еще, прежде всего вам потребуется разрешение собственника квартиры. Поэтому если вы заключаете договор аренды/найма с целью сдавать жилье в субаренду или поднаем, лучше сразу прописать это условие в договоре — иначе придется перезаключать договор или отказываться от своих планов.

Неважно, снимаете ли вы квартиру у частного лица или живете в ней по договору социального найма (то есть не приватизировали квартиру), — согласие наймодателя потребуется в каждом из этих случаев. Если речь о «социальном найме», чтобы получить разрешение муниципалитета (или другого местного органа власти, выступающего наймодателем), потребуется также согласие всех членов семьи основного нанимателя. А если речь идет о поднайме комнаты в коммуналке — всех, кто владеет долями в ней (то есть собственников и нанимателей других комнат и проживающих с ними членов их семей).

Если наймодатель не возражает против заезда временных жильцов, можете приступать к их поискам и оформлению договора субаренды/поднайма. Отдельно ставить собственника в известность, когда в квартиру въезжают жильцы, необязательно, если только вы не пропишете специально это условие в договоре аренды. В любом случае субарендаторы и поднаниматели не получают права самостоятельного пользования жильем, то есть за их действия отвечает основной квартиросъемщик.

Помните! Сдавать квартиры в поднаем или субаренду без согласия собственника — незаконно. Это квалифицируется как мошенничество, а если речь идет об организации незаконного общежития со сдачей квартир нелегальным мигрантам, нарушителю грозит уголовная ответственность.

Где найти субарендатора/нанимателя?

Там же, где и владельцы недвижимости ищут арендаторов, — на профильных сайтах по аренде жилья. В объявлении необязательно указывать, что сдаете жилплощадь по договору субаренды/поднайма, однако это даст заинтересовавшимся более полное представление об условиях съема квартиры.

Еще один вариант — найти жильцов через друзей и знакомых. Проще всего это сделать с помощью объявления в соцсетях. Нередко это надежнее, ведь, скорее всего, в этом случае вы будете знакомы с человеком, которому сдаете жилье.

Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь собрать о них как можно больше информации. Узнайте, где работает субарендатор/поднаниматель, снимите копию его паспорта, а также убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Как заключить договор субаренды/поднайма?

Для поднайма имеет значение и размер квартиры. Сдавать жилое помещение в поднаем можно, только если соблюдаются требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на человека (пункт 2 статьи 685 ГК РФ). Величина этой нормы устанавливается органами местного самоуправления и может варьироваться в зависимости от муниципального образования и того, насколько оно обеспечено жилыми помещениями. В большинстве российских регионов, а также в Москве этот показатель составляет 18 м2 на человека. Кроме того, квартиру, снятую по социальному найму, нельзя сдавать в поднаем людям, страдающим опасными заболеваниями, например туберкулезом.

Договор поднайма заключается на срок не более 5 лет. Если в договоре срок не указан, считается, что договор заключен на 1 год — но не дольше, чем на срок договора найма. Согласно пункту 3 статьи 685 ГК РФ договор поднайма — возмездный, то есть поднаниматель должен платить. Если вы планируете вселить кого-то в снятую вами квартиру бесплатно, нужно заключать не договор поднайма, а договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Какие документы требуются, чтобы заключить договор субаренды/поднайма?

Чтобы заключить договор субаренды/поднайма, вам понадобятся:

  • Документ удостоверяющий личность нанимателя и тех, кто живет с ним, а также поднанимателя (в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей);
  • единый жилищный документ на предоставляемое в поднаем жилое помещение или документы, заменяющие его (где указана информация обо всех лицах, имеющих право пользования этим помещением; можно получить через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ));
  • оригинал договора социального найма или найма помещения, которое сдается в поднаем;
  • нотариально заверенное согласие всех, кто прописан на сдаваемой жилплощади, а если среди них есть несовершеннолетние — еще и нотариально заверенное согласие их родителей или опекунов.

Что включить в договор субаренды/поднайма?

Договор поднайма заключается в письменной форме на бумажном носителе не менее чем в двух экземплярах (по количеству сторон сделки). В нем надо перечислить всех граждан, которые вселяются на сдаваемую жилплощадь вместе с поднанимателем, а также сумму ежемесячной платы. В остальном договор предполагает свободную форму.

Обсудите с поднанимателем, какие условия вы хотели бы включить в договор. Например, можете прописать право выселить поднанимателя/субарендатора в случае поступления жалоб от соседей или порчи имущества. Обязательно пропишите, вносит ли временный жилец страховой депозит на случай порчи имущества и какова его величина.

Инструкцию, как правильно сдать квартиру в аренду, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду/поднаем?

Да, нужно. Деньги от сдачи жилья в поднаем — это доход, а значит, физические лица обязаны уплачивать с него подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%.

Подробнее о том, как платить налог со сдачи квартиры, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Как расторгнуть договор субаренды/поднайма

Договор субаренды/поднайма можно расторгнуть по соглашению сторон. Кроме того, согласно ст. 618 ГК РФ он прекращает действие вместе с расторжением договора аренды/найма, то есть если вы перестаете быть основным квартиросъемщиком, вашим жильцам тоже придется съезжать — или подписывать новый договор. Если речь идет о субаренде (например, вы сдаете апартаменты), то субарендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на это помещение на тех же условиях, какие были прописаны в расторгнутом договоре аренды, и до конца срока договора субаренды.

Если же договор аренды по тем или иным причинам признан ничтожным, прекращают действовать и заключенные на его основе договоры субаренды.

Похожие правила распространяются и на договор поднайма: он тоже прекращает действовать, как только расторгается договор найма, даже если это происходит досрочно. Правда, в этом случае субарендаторы в более выигрышном положении, чем поднаниматели: у последних нет никаких преимуществ при заключении нового договора (пункты 5 и 6 статьи 685 ГК РФ).

Что такое субаренда квартиры

Важная информация на тему: “Что такое субаренда квартиры” понятным для непрофессионалов языком. Если нужно уточнить нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Как оформить договор субаренды квартиры?

Арендатор вправе повторно сдать жилплощадь третьему лицу, если это было оговорено с арендодателем. Передача недвижимости в пользование другому человеку арендатором должна быть оформлена документально. Для этого заключается договор субаренды квартиры, о котором и пойдет речь в статье.

Что такое субаренда квартиры?

Субарендой или, проще говоря, поднаемом называется передача арендатором предмета арендных отношений во временное использование другому человеку. Арендатор в этом случае принимает на себя роль арендодателя. Эта возможность предусмотрена в п.2 ст. 615 ГК РФ.

Заключить договор субаренды можно только в том случае, когда собственник квартиры не против. Условия субаренды не должны противоречить основному договору, заключенному с собственником. В остальном этот вид передачи имущества во временное пользование практически не отличается от обычной аренды.

Аренда имущества – популярная услуга на рынке. Некоторые граждане построили прибыльный бизнес на аренде и субаренде.

Условия и порядок заключения договора субаренды

Чтобы иметь возможность передавать имущество в субаренду, необходимо прописать ее в основном договоре аренды. Когда соглашение уже есть, а такого пункта в нем нет, субаренда будет незаконной.

Читать еще:  Кто оплачивает госпошлину при покупке квартиры?

Расскажем, что нужно прописать в договоре субаренды квартиры, какие документы потребуются для заключения сделки и нужна ли будет государственная регистрация.

Предмет договора субаренды – передача объекта недвижимости во временное пользование третьим лицам (субарендаторам). В тексте документа рекомендуется прописать, что действия субарендодателя законны и арендодатель знает о заключаемой сделке.

В тексте договора необходимо прописать следующие данные:

  • сведения о сторонах – ФИО, паспортные данные и адрес регистрации (для физических лиц), наименование, адрес нахождения, учредительные документы, ФИО руководителя (для организаций);
  • идентификационные данные об объекте недвижимости – адрес, площадь, количество комнат, этаж, иную информацию;
  • размер платы за субаренду и порядок ее внесения;
  • срок действия договора;
  • срок, в течение которого субарендатору будет передано право пользования имуществом;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расторжения договора, в том числе и досрочного;
  • иные условия, которые стороны посчитают существенными.

В тексте документа потребуется указать условия для досрочного расторжения сделки. К примеру, субарендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если субарендатор не платит за аренду или использует жилплощадь не по назначению.

Список бумаг, необходимых для заключения сделки, зависит от того, в каком статусе находятся стороны договора (частные лица или организации).

Для организаций потребуется:

  • банковская выписка с реквизитами;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • договор аренды с собственником;
  • копия документа о наличии имущественных прав на квартиру;
  • иные бумаги, которые стороны посчитают нужными для оформления.

Частным лицам потребуются:

  • общегражданские паспорта и их копии;
  • договор аренды с собственником;
  • копия документа о наличии прав на квартиру.

Не зависимо от статуса сторон сделки необходимо документально подтвердить правомочия на сдачу квартиры. Для этого обязательно потребуется первичный договор аренды с владельцем объекта недвижимости.

В свою очередь собственник должен подтвердить наличие имущественных прав. Бумагами для подтверждения является свидетельство о праве собственности, а с 2017 года выписка из ЕГРН.

Регистрация

Согласно действующему законодательству, договоры аренды и субаренды подлежат обязательной государственной регистрации. Однако на практике граждане не всегда обращаются в органы Росреестра после заключения сделки.

Некоторые юристы придерживаются мнения, что договор субаренды подлежит регистрации только в том случае, когда первичный договор аренды был зарегистрирован. Тем не менее прямого указания на это в законодательстве нет.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Стороны могут договориться и не регистрировать сделку. Однако, если срок субаренды превышает один год, регистрация становится обязательной. При игнорировании этого факта сделка будет признана недействительной.

Риски при субаренде

В первую очередь при субаренде рискует собственник квартиры. Субарендодатель не всегда действует честно. Расскажем о наиболее распространенных способах обмана.

Если владелец квартиры находится в длительном отъезде, недобросовестный арендатор может проживать на жилплощади до окончания срока действия основного соглашения, а, затем, сдать ее в субаренду. После этого мошенник заберет деньги и исчезнет, а хозяину придется доказывать новоявленным жильцам, что он не находится с аферистом в сговоре.

Распространена также сдача недвижимости в субаренду нескольким лицам. В этом случае собственнику придется доказывать свою непричастность уже не одному человеку. Крайне сложно будет выселить субарендаторов с детьми, беременных или ветеранов военных действий.

Сдача квартиры в почасовую субаренду, тогда как договоренностью с собственником предусмотрен только длительный поднаем также популярна. В этой ситуации владелец столкнется с катастрофическим износом квартиры и, вероятно, встречей с участковым и даже, возможно, штраф за шум по жалобам от соседей.

Из арендованных квартир нередко создается ночлежка для мигрантов. В этом случае плюсом ко всем проблемам из предыдущей обманной схемы будут сложности с миграционной службой и привлечение к административной ответственности, но уже в более крупном размере.

Соглашаясь на субаренду хозяину квартиры стоит понимать, что он не будет видеть третьих лиц и не сможет контролировать процесс сдачи жилплощади в поднаем. Владелец может даже не знать, что происходит в его квартире.

Но риски есть не только для собственника, но и для субарендодателя. Если владелец жилья по каким-либо причинам решит расторгнуть договор, решать все возникшие проблемы с субарендаторами придется ему.

Разрешение споров по субаренде жилья

Когда возникают разногласия, в первую очередь стоит постараться урегулировать вопрос мирным путем при личной встрече. К примеру, если у субарендатора нет средств для внесения ежемесячного платежа, субарендодатель может дать ему отсрочку, не доводя ситуацию до открытого конфликта.

Если найти мирное решение не удается, а поиски компромисса не увенчиваются успехом, потребуется привлечение судебных органов. В процессе судебного разбирательства будут рассмотрены все нюансы сложившейся ситуации. После этого судья вынесет решение об удовлетворении или отклонении иска.

Субаренда квартиры как бизнес

Такой вид предпринимательской деятельности особенно актуален в туристических и промышленных населенных пунктах. Граждане берут квартиры в аренду, а затем сдают их посуточно на правах субаренды. Заработок на краткосрочной аренде всегда превышает возможности при долгосрочном найме.

Рентабельность такого бизнеса всегда была и будет высокой. Все понесенные затраты окупятся в течение двух-трех месяцев. Прибыль напрямую зависит от активности предпринимателя и его доброжелательности к гостям. Ведь, если человеку понравится, он будет приезжать сюда снова и рекомендовать вас своим знакомым.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Лучше первоначально оформить договор субаренды квартиры совместно с юристом. Так вы сможете избежать правовых проблем.

Субаренда квартир: что это такое

и что надо знать при заключении подобного договора?

На современном рынке недвижимости в последнее время большой популярностью пользуется так называемая субаренда жилья.

Суть сделки

Субаренда жилья представляет собой сделку, которая совершается при сдаче в аренду какой-либо квартиры или иного жилого помещения третьим лицам. Проще говоря, арендодатель дает в аренду арендатору жилое или нежилое помещение, а тот, уже сдает его другому лицу, тем самым становясь арендодателем для третьего. Такая форма субаренды предусматривается российским законодательством и является законной. Но о том, что арендатор желает сдать повторно помещение, должен знать собственник жилья и прописать данный пункт в основном договоре аренды.

Кому выгодна эта сделка?

В нашем мире на рынке услуг большое место занимают арендаторы. Снимая одно помещение, они начинают его пересдавать. Им выгодно сдавать третьим лицам, потому что может быть так, что изначально они арендовали большие площади, и часть из них никак не используется, а деньги уплачиваются. В этом случае арендатор начинает разделять помещение на более маленькие, и уже их сдавать третьим лицам. Обычно стоимость субаренды отличается от первоначальной на 20% или 30%. Нередко практикуется и сдача жилья в аренду посуточно. Таким образом, арендатор, сдающий третьим лицам, получает прибыль, а также находит применение незадействованным жилым площадям. Бывают такие ситуации, что изначально был подписан договор о долгосрочной аренде, в этом случае условия его не меняются, и цена остается прежней. А вот уже субаренда может возрасти в цене, поскольку цены не стоят на месте, и постоянно повышаются. В итоге, тот, кто сдает жилые помещения в субаренду, может получить прибыль, которая полностью покроет его расходы на первую сделку и принесет ему еще и дополнительный доход.

Предмет и условия соглашения?

Для того, чтобы сдать жилье в субаренду, необходимо прописать пункт в договоре аренды, который дает на это право. Если это не прописано, то данная сделка не будет являться законной. Предметом договора субаренды жилья является сдача его третьим лицам, которые называются субарендаторами. Образец договора субаренды жилого помещения (квартиры) можно скачать здесь. Необходимо указать точный адрес жилья, с которым совершается данная сделка. Также нужно указать в договоре то, что данные действия являются законными и арендодатель них знает.

Условиями расторжения договора должно быть предусмотрено:

  • если субарендатор нарушает обязанности по арендной плате, то субарендодатель вправе выселить его и потребовать внесение оставшегося долга;
  • он может потребовать освободить помещение, если заметит, что квартира использовалась жильцом не по назначению, или оно находится в ненадлежащем состоянии.

Важно указать в договоре сроки внесения и сумму платежей, которые необходимо совершать субарендатору, а также период, на который сдается квартира или комната в этой квартире. Также одним из условий является то, что субарендатор может въехать в квартиру только после того, как внесет предоплату, которую субарендодатель устанавливает самостоятельно, в разумных пределах. Субаренда не может быть по сроку больше, чем аренда квартиры. На этот пункт также необходимо обращать внимание. Возможны варианты того, что передаваться в пользование будет лишь часть квартиры (например, одна или несколько комнат). В данном случае составляется договор субаренды комнаты в квартире.

Нужна ли регистрация договора?

Часто возникает вопрос о том, необходима ли регистрация договора субаренды жилого помещения. Ответы можно получить разные. Например, если основной договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о субаренде также подлежит регистрации. Но бывают и такие ситуации, в которых это не делается. Вообще, по российскому законодательству, каждый договор аренды и субаренды должен пройти обязательную регистрацию. На практике можно встретить такие ситуации, что по согласию сторон, договор субаренды не регистрируют. Это может быть лишь в том случае, если аренда третьим лицам предусмотрена менее чем на год. При более долгих сроках регистрация обязательна. Но также можно встретить и непорядочных арендаторов, которые проворачивают данные сделки за спиной арендодателя, в этом случае о какой-либо регистрации речи быть не может. Для того, чтобы обезопасить как себя, так и свое имущество, обязательно надо делать все официально, для того, чтобы потом не было никаких проблем.

Риски при заключении сделки

Порядок разрешения споров

При возникновении каких-либо несогласий, сначала пробуют разрешить их при личной встрече. Если у субарендатора по некоторым причинам, нет денег заплатить ежемесячный платеж, то арендатор вправе дать ему отсрочку на определенное время. Тем самым, не подключая третьих лиц. Вообще, можно сказать, если стороны охотно идут на контакт, и пытаются договориться между собой, то в разрешение споров не требуется вмешательство законодательных органов. Но, если, одна сторона никак не идет на контакт, то уже приходится подключать лиц, которое имеют юридическое образование, а в самом худшем случае — подача заявления в суд. Именно он будет рассматривать законность действий всех сторон, и впоследствии вынесет решение, которое также может не удовлетворить и истца. Бывают ситуации, в которых арендодатель может нарушать договор аренды, тем самым поставить арендатора в неловкое положение перед третьим лицом. В этом случае, нужно также стараться разрешить все ситуации самостоятельно, а если это не удается, то придется обратиться в суд, чтобы узнать, насколько правомерны действия первого.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector