Как быстро и дорого продать квартиру?

Как продать квартиру: подробная инструкция

Вы можете продать квартиру самостоятельно, а можете обратиться к риелтору. В любом случае Лайфхакер поможет сделать всё правильно и не потерять деньги.

Как продавать: самостоятельно или с помощью риелтора

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

1. Количество комнат.
2. Площадь квартиры.
3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
6. Наличие балкона или лоджии.
7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
• выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
• справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
• нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
• разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Как быстро и дорого продать квартиру

Призываем на помощь магические ритуалы

Экономическая ситуация сейчас непростая, но рынок недвижимости так же активен: люди охотно улучшают жилищные условия, уменьшают ипотечные ставки, избавляются от неликвидного жилья.

Если для продажи недвижимости вы наняли самого крутого риелтора, а покупатель не спешит расстаться с деньгами и радостно отмечать новоселье в вашей квартире, попробуйте методы «черных» риелторов.

Дисклеймер

Все методы, описанные в этой статье, законны и юридически чисты. «Черным» мы называем специалиста по недвижимости, который использует непопулярные методы по продаже жилья. Возможно — черномагические.

Отдавать монеты

Зайдите на популярный в вашем регионе сервис по продаже недвижимости и примените фильтры поиска квартиры: тип постройки, район, метраж и этаж. Помните: все хотят больше квадратных метров за меньшие деньги. Поставьте себя на место покупателя. Сравните среднюю цену на похожие объекты и в случае необходимости скорректируйте стоимость вашей квартиры — вы должны «встать в рынок», как говорят риелторы.

Затем разложите по углам каждой комнаты по монетке и громко произнесите:

«Пусть деньга деньгой вернется!».

Через трое суток соберите монеты и раздайте как милостыню.

Чистить ауру дома

Уберите личные вещи, подклейте тот кусочек обоев, протрите плафоны, оставьте пустыми все горизонтальные поверхности — полки, тумбы и столы. Загляните в объявления раздела «Аренда», чтобы понять, какими должны быть идеальные фотографии.

Проведите генеральную уборку в четверг на убывающей Луне. Чистите дом, используя воду, набранную в равных количествах из стольких кранов, сколько есть в жилище. Вода должна отстояться не менее трех часов. Затем соберите три веника: старый, которому больше года, приобретенный 2—3 месяца назад и совершенно новый, купленный до полудня в день уборки.

Сначала смочите в приготовленной воде самый старый веник и подметите все комнаты по часовой стрелке. Затем подобным образом используйте второй и последний. Весь мусор соберите в один пакет, туда же положите первый веник и отнесите на свалку. По возвращении вымойте руки под проточной водой с мылом.

И только после этих ритуалов приступайте к фотосъемке.

Притягивать купцов

В тексте объявления укажите преимущества, о которых потенциальные покупатели могут и не догадаться: верхний этаж — это не риск протечки крыши, а отсутствие топота соседей сверху и прекрасный вид из окна, окна на север — это не постоянная тьма, а приятная прохлада знойным летом.

На рассвете наберите воды в стеклянную банку и, стоя лицом к востоку, читайте текст:

«Отказываются хозяева от дома сего; едут купцы со всех четырех сторон, глаза у них мылом замылены, песком засыпаны, водой залиты. Покупают они дом без торгу и приглядки».

Этой водой нужно побрызгать все комнаты в доме, двигаясь по часовой стрелке. Брызгайте по окружности комнат вдоль плинтусов и особо тщательно обрабатывайте все имеющиеся углы. В завершении процедуры вылейте остаток воды на крыльцо перед входной дверью.

Отречься от жилища

Разместите информацию о продаже недвижимости на всех доступных интернет-ресурсах, включая таргетированную рекламу в социальных сетях. Расклейте объявления по району — возможно, кто-то хочет перевезти к себе старших родственников и ищет квартиру поблизости.

Затем отрекитесь от жилья, мысленно поблагодарите квартиру за уют и тепло и вымойте пол во всех комнатах, а грязную воду вылейте на дорогу. Перед этим наговорите на ведро с водой:

«Четыре угла, домина мой и домовой,
Отрекаюсь от вас, от дверей, замков,
От четырех углов и домового.
Кто мне деньги за вас принесет,
тот вас себе заберет».

Если вам кто-нибудь встретится по дороге, когда будете выносить воду, то все будет напрасно. Делать на убывающую Луну, лучше ночью.

Создать ажиотаж

Есть такой способ продажи недвижимости — аукцион. Суть проста: в объявлении о продаже указывается стоимость на 20% ниже рыночной с поправкой «продам за эту цену или лучшее предложение». В течение двух недель формируется список потенциальных покупателей: обрабатываются входящие звонки, но показ объекта назначается для всех звонивших в один день. Как правило, это суббота или воскресенье.

В назначенный день покупатели оценивают квартиру с интервалом в 15—20 минут — провожаем одних и сразу встречаем других, создавая ажиотаж, — и оставляют свое предложение о покупке. Таким образом собирается пул реальных покупателей, а вы тратите гораздо меньше времени и нервов для презентации квартиры.

Накануне проведения аукциона положите ключ от квартиры в кипящую воду. Во время кипения читайте:

«Как люди не могут жить без железного замка,
Без железного ключа,
Так и не смогут они быть без
Моей квартиры (дома).
Как вы, люди, не можете быть
Без еды и без воды,
Так вы не сможете и без
Моей квартиры (дома)».

Воду остудите, слейте в банку, а накануне сделки вымойте руки этой водой.

Продажа недвижимости — это всегда большое событие и хорошая прибыль. Почитайте, как можно распорядиться деньгами от продажи комнаты в коммуналке, чтобы купить особняк:

1. Вложить в ценные бумаги.
2. Открыть индивидуальный инвестиционный счет.
3. Купить искусство.

Как продать квартиру дороже рыночной цены

Продаете квартиру? Хотите заработать на продаже как можно больше? Это можно сделать, если использовать несколько приемов. Покупатель, не торгуясь, выложит деньги, и будет счастлив, что совершил такую выгодную сделку. Сколько на самом деле стоит ваша квартира, будете знать только вы.

Три правила продаж

Вы видели, как женщины наносят макияж? Сначала смотрят на себя в зеркало, видят все недостатки, а потом начинают превращаться в конфетку – скрывают мелкие недостатки, а крупные – превращают в достоинства. Выходят на улицу и несут себя с таким достоинством, как если бы были произведением искусства. Точно так же нужно поступать и со своим товаром, даже если это недвижимость.

1. Точно знать все о недостатках продаваемой квартиры, дома, в которой она находится и прилегающей территории.
2. Превратить все недостатки в достоинства, о некоторых умолчать.
3. Выставить товар в таком свете, чтобы покупатель понимал, насколько ему повезло, какой он молодец, что нашел такую чудесную квартиру – дом мечты.

Важно! В период подготовки к продаже, обзвоните риэлторские компании и выясните для себя среднюю стоимость таких же квартир, в похожем районе. Уточните, сколько стоит подобное жилье с ремонтом, без него.

Увеличивайте стоимость в ценовых пределах стоимости жилья подобного класса.

Еще несколько общепринятых правил, о которых не нужно забывать, чтобы цена не упала:

Опрятность	Грязная квартира падает в цене: Обязательно помойте все, особенно ванну комнату и туалет и кухню. Все должно блестеть. Желто-коричневые обои от сигаретного дыма, запах алкоголя и грязи – повод сделать косметический ремонт и поменять обои. Если не сделать, то цена резко упадет.
Запахи	Любой неприятный запах, сигарет, кошек, сантехники, запах в подъезде – нужно избавляться от них.
Старая утварь, мебель, посуда	Выбросьте все, что уже не может нести своих функций, порвалось, не отмывается, не имеет антикварной ценности или не может быть использовано в винтажном стиле (не забудьте убрать или сменить половичок).
Излишняя заинтересованность	Не нужно уподобляться отцу старой девы, к которой наконец-то посватались и падать в ноги к пришедшим со словами: «Спасибо, избавитель ты наш!» Просто и с достоинством в меру хвалите, продавайте ваш товар.
Не ругайте соседей	Все соседи прекрасные порядочные люди и вы горды, что знакомы с ними (если нет очень явных недостатков).
Приведите в порядок документы на квартиру	Юридическая чистота квартиры, законные перепланировки и другие вопросы, например, с прописанными в квартире людьми, должны быть вами решены.
Точно посчитайте, сколько минут от вашей квартиры до остановок транспорта, где можно парковаться, как далеко находятся магазины, школы, садик, секции и т. д.	Инфраструктуру микрорайона вы должны знать, чтобы ответить на любой вопрос покупателя.

Кроме простых правил, которые применяют все (даже если не знают, то все равно покупатель это все посмотрит и обо всем расспросит), есть и другие, психологические моменты, которые влияют на решение покупателя.

Например, цветовая гамма квартиры, ощущение уюта.

Что поднимет стоимость квартиры

За что платит покупатель? Думаете, то только за помещение? Нет. Цена может вырасти на 50000 – 100 тыс. руб. на квартиру эконом-класса за:

• удобную планировку;
• застекленную лоджию с проведенным отоплением (дополнительная полноценная жилая комната);
• за балкон, лоджию;
• квартиры за 3 – 6 этажах всегда дороже, чем на первом или последнем;
• прекрасный вид из окон;
• развитая инфраструктура, все в шаговой доступности (для элитного жилья – это обязательное условие);
• парковочное место у дома, удобный заезд (для элитного жилья охраняемая парковка у дома или подземная – безусловна);
• чистый подъезд. Некоторые продавцы, перед показом квартиры не только все убирают и вымывают в квартире, но и проделывают то же самое в подъезде. Кроме этого, ставят горшки с цветами на лестничной площадке (в элитном доме, консьерж и чистота обязательно присутствуют).

Стоимость элитного жилья можно повысить на 300 – 500 тыс. руб. за счет:

• дорого ремонта;
• паркета из натурального дерева, дорогого интерьера;
• выдающихся соседей (очень многие граждане заплатят высокую цену, чтобы жить по соседству с известными персонами, звездами эстрады, кино, политиками, и т. д.);
• престижности района города.

Цена обязательно выше, если покупатель хочет купить именно эту квартиру. Например, дочь желает поселиться на одной лестничной площадке с престарелой матерью. Или человек решает вернуться в дом своего детства и покупает жилье именно в этом доме. Причин может быть много. Но суть одна – люди готовы выложить намного больше, чем стоит квартира, лишь бы их желание исполнилось, и продавец согласился продать квартиру мечты.

Что еще влияет на стоимость квартиры

Чтобы продать жилье подороже, нужно придать ему товарный вид. Для этого делают ремонт. Помните, что на квартиры определенного класса всегда есть собственные потенциальные покупатели. Например, шикарный евроремонт в жилье эконом-класса – это убыток для продавца. Сама планировка, район, многоквартирный дом не предполагают, что новые жильцы будут при больших деньгах. И наоборот, элитное жилье подразумевает современный модный ремонт из дорогих материалов и привлечением дизайнера. Такая квартира вырастет в цене.

Цвет комнат

Компании по продаже недвижимости в Соединенных Штатах Америки провели статистические наблюдения, сравнили рейтинги продаж домов с белыми стенами по сравнению с другими цветами и сделали выводы – лучше всего продаются дома с голубыми и синими ванными комнатами, синими и сине-серыми гостиными и кухнями. Например, американцы платят на 5400$ больше, если входные двери синего цвета. А в российских деревнях стоят белые дома с синими ставнями и дверями. И это считается старомодным.

К России эти статистические результаты не подходят. Наши соотечественники, наверно, более темпераментны, наделены большим оптимизмом и душевностью. Поэтому, несмотря на модные веяния, самым любимым цветом для общих комнат и гостиных у россиян стали теплый персиковый, абрикосовый, бежевый – веяние французских стилей. Эти оттенки подходят под любой вкус каждого члена семьи.

Цвет спальни, который понравится конкретному покупателю, вы не можете угадать. Поэтому используйте пастельные тона, мягкие, ненавязчивые. Большинство покупателей предпочитает сделать ремонт по своему вкусу и заставить жилье новой мебелью. Стены пастельных тонов легко перекрасить (если это рогожа), но обычно, людям нравится спокойная спальня.

Кухня. Цветовое решение кухни зависит от уровня освещенности. Как бы не переделывала ее новая хозяйка, нужно, чтобы первое ощущение при осмотре квартиры было связано с чистотой, простором, уютом.

Туалет и ванная комната всегда должны отличаться блеском и чистотой. Сейчас много бытовой химии – удалить можно любые загрязнения. Главное, чтобы нигде ничего не подтекало, не было плесени, сливной бачок был исправен.

Дело в том, что покупатель точно представляет, как будет выглядеть его новое жилье. А ваша задача помочь ему увидеть свою мечту в продаваемой вами квартире.

Как составить объявление

После того, как вы полностью подготовите к осмотру квартиру, составьте и опубликуйте объявление. Первое, что увидит читатель – это заголовок и фотографии. Как правильно писать объявление – это, конечно, наука, но есть главное правило: хвалите квартиру с выгодой для покупателя. Например, вы поставили новые стеклопакеты (пластиковые окна) и очень рады тому, что в квартире стало теплее, меньше шума с улицы доходит. Желаете передать это словами? Скажите, что жильцам будет тепло и уютно за счет современных стеклопакетов.

Не пишите, что кухня маленькая – скажите, что она уютная.

Если городской транспорт расположен далеко от дома, напишите, что находитесь в экологически чистой зоне, дети будут в полной безопасности. Применяйте метод «стакан скорее наполовину полон, чем пуст», помните, что у каждой медали две стороны и всегда можно найти кучу плюсов на один минус.

Важно! Самое первое впечатление и предпоследние слова запоминаются! Приведите покупателя к мысли, что он получил Джек-пот в виде этой квартиры и именно ее хочет купить.

Фотографии для объявления

Очень важно правильно преподнести фотографии. Вы знаете, сколько женщин выходит замуж по фотографии, только потому, что они сделаны профессионалами? В жизни эти дамы выглядят намного, мягко говоря, скромнее. Но в памяти остается прекрасная фотка. Хотите продать квартиру подороже – сфотографируйте ее в правильном ракурсе. Например, северная сторона, плохой свет, значит, проведите фотосессию ночью при искусственном освещении. Комнаты маленькие – выберите правильный ракурс и расширьте пространство. Нужно выставить 10 – 12 фото. Можете пригласить фотографа.

Выводы

Соберем в таблицу все нюансы, которые влияют на стоимость при продаже квартиры:

Опрятность и отсутствие запахов	На это уходит минимум материальных затрат, но нужно выделить время
Чистота в подъезде	Сделайте исключение и наведите порядок на лестничных пролетах и площадке перед квартирой
Ремонт	В зависимости от класса квартиры. Помните, что слишком дорогой ремонт для квартир средней и ниже цены практически не окупится – вложитесь по разумному минимуму
Пространство в квартире	Уберите лишние вещи, мебель. Пусть квартира кажется более просторной
Наведите лоск	Посмотрите пару-тройку дизайнерских решений, повесьте временно занавески, поставьте вазы с цветами, где нужно. Пусть квартира кажется максимально привлекательной
Влекущее объявление	Все слова должны быть точными, а предложения короткими. Завлеките покупателя. Пусть захочет посмотреть
Удачные фотографии интерьера	Фотографии комнат должны быть красивыми.
Приятное, но деловое впечатление по телефону	По телефону будет слышен только ваш голос, слова и интонации. Поэтому потренируйтесь, чтобы с вами захотелось пообщаться о квартире при личной встрече.
Нейтральные обои, цветовое решение, которые нравятся всем	Не наклеивайте обои в цветочек, если делаете косметический ремонт Такой решение нравится не всем. Большинство семей хотят что-то модное
Подготовленные документы на квартиру, бланки договора купли-продажи	Если сделать все заранее, то вероятность совершить ошибку будет минимальной. Все должно быть готово
Удобный въезд, парковки, детские площадки, озеленение, инфраструктура, район города	За счет этого можно поднять стоимость, но немного.
Знаменитые соседи, историческая значимость дома	Престижность за счет соседей, жителей, прошлого

Все эти факторы помогут вам продать квартиру дороже, чем за нее предлагают «как есть».

Совет. Не устанавливайте баснословные цены. Рынок недвижимости полон предложений. Высокая стоимость затянет время поиска клиента.

Вопросы и ответы

В январе 2018 года выставил квартиру-трешку на продажу. Все сделал, как надо – ремонт небольшой. Район не очень престижный, но пятый этаж, есть балкон. Уже лето, а я продать никак не могу. Что не так делаю?

Скорее всего дело не в вас. Сейчас вообще рынок недвижимости «стоит». Даже бывалые риэлторы отмечают застой в продажах. Тем более, что «трешки» и так достаточно трудно продаются. Помните, что трехкомнатную квартиру покупают только семьи с детьми. Переделайте свое объявление под эту категорию покупателей. Если решите переждать какое-то время, то сдавайте в аренду каждую комнату, студентам, например.

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

— Как быстро и максимально выгодно продать однушку без ремонта в маленьком провинциальном городе? Какие способы эффективны и какой должна быть последовательность действий, чтобы продать квартиру быстрее?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если говорить о квартирах без ремонта, то само понятие «без ремонта» очень расплывчато. Если имеется в виду «бабушкин» ремонт, то собственнику имеет смысл избавиться от архаической мебели, от запахов, а для этого необходимо провести тщательную уборку. Критически посмотрите на квартиру взглядом постороннего: что действительно портит первое впечатление? Уберите лишнее. Профессионально это называется предпродажной подготовкой. Основные моменты: сделать квартиру максимально светлой, снять все плотные шторы, помыть и освободить все окна, повесить яркие светильники. Если квартира в плохом состоянии и свободна, хорошо помогает обновление побелки потолка. В том случае, если обои совсем страшные, их следует оборвать и покрасить стены светлой краской. При этом ни в коем случае не делайте полноценный дорогой ремонт, он не скажется на цене квартиры.

Если же квартира «убитая», то есть дело уборкой и выносом старых вещей не исправить, и требуется не столько косметический, сколько капитальный ремонт, снижайте цену. Покупатель всегда обращает внимание на предложения хотя бы на 5% дешевле аналогичных. Процесс снижения цены несложен: изучите аналогичные предложения, сходите на просмотры в качестве покупателя, и вы поймете ценовой диапазон Вашего объекта. В любом случае однокомнатные квартиры наиболее востребованы на рынке. И если такая квартира расположена в удобном месте, обладает хорошим метражом и адекватной ценой, то продать ее будет нетрудно. Но если квартира не соответствует вышеперечисленным параметрам, а цена высока, продажа может затянуться.

Более быстрой продаже способствует хорошая рекламная кампания объекта. Бесплатные и коммерческие объявления, а также размещение объявлений в Вашем районе на специальных досках помогут более быстрой продаже. Но могу сказать одно: рекламная кампания объекта, как и любая другая рекламная кампания, требует знаний. Поэтому, если возникают серьезные проблемы с продажей, лучше обратитесь к риелтору.

Отвечает директор компании TITUL Петр Граф:

Я всегда рекомендую обращаться в агентства недвижимости, потому что они на этом специализируются. Когда у Вас болит зуб, Вы идете к профессионалу. Редко занимаетесь самолечением. Так и здесь. Лучше всего искать риелтора по рекомендациям тех, кто уже пользовался его услугами. Если же Вы хотите заниматься продажей самостоятельно, то тогда я советую Вам следующее.

Если речь идет о маленьком провинциальном городе, то, скорее всего, спрос на недвижимость там невелик. Я советую использовать все известные методы привлечения покупателей, такие как реклама на всех-всех досках объявлений, платная реклама на профильных сайтах по продаже квартир, газеты, группы в социальных сетях и т. д. Нужно оповестить соседей о том, что Вы продаете квартиру, возможно, даже расклеить объявление на подъездах близлежащих домов. Я знаю случаи, когда объявление о продаже клеят на близлежащих автобусных остановках и около мест массового скопления людей в районе – почты, магазина, рынка и т. д.

Если окна продаваемой квартиры выходят на улицу, где проходит много людей или проезжает много машин, то я рекомендую повесить яркий баннер на окно или балкон. На нем должно быть написано «ПРОДАМ» и желательно прямо номер телефона, чтобы проходящие мимо могли сразу набрать номер или записать его. С такой рекламы часто приходят звонки, но имейте в виду, что часть из них будет звонками от просто интересующихся. Словом, используйте все средства распространения информации о продаже Вашей квартиры.

Небольшой совет о подготовке квартиры к продаже. Продаваемая квартира должна быть чистой, желательно помыть окна. В квартире не должно находится хлама и должен быть порядок. Перед показом квартиры хорошо проветрите ее. Если Вы хорошо готовите, то испеките пирог перед приходом покупателей. Его запах создаст атмосферу уюта и тепла.

Если Ваша квартира требует ремонта, то я рекомендую выкинуть из нее все и тем самым освободить пространство, помыть и проветрить. Так же рекомендую вставить везде, где нет, лампочки. Если в Вашем подъезде грязно, то обязательно нужно прибраться. Это все сказывается на первом впечатлении, которое имеет большое значение при принятии решения.

Помните, что если Вы сами продаете квартиру, то в каком-то смысле попадаете в группу риска и можете стать мишенью для всевозможных мошенников и аферистов. Поэтому я все-таки рекомендую обращаться к специалистам, желательно проверенным.

Отвечает сооснователь Lighthouse Estate Иван Маяк:

На этот счет у нас имеется целый чек-лист. Большинство наших клиентов продает свои квартиры для того, чтобы использовать деньги, полученные от их продажи, для покупки недвижимости в Геленджике. Итак, сам чек-лист.

Описанные ниже действия результат векового опыта и мировой практики риелторского бизнеса. Каждое действие, выполненное по инструкции, повышает скорость поиска покупателя. Выполненный точно и полностью чек-лист удваивает скорость продажи!

1. Предпродажная подготовка недвижимости В США эта технология применяется с 70-х годов прошлого века. Предпродажная подготовка повышает или оправдывает цену объекта. Мировая статистика и опыт показывают: если правильно подготовить объект, то его цена может подняться на 2–5%, а в отдельных случаях и до 20–30%.

2. Правильные фото. Делать фото квартиры нужно в светлое время суток, откройте все шторы, вымойте окна, включите весь свет. Не нужно делать фото мебели/телевизора/дверей. Вам нужды снимки комнаты/пространства/квартиры. Желательно на широкоугольный объектив. Не уверены, что справитесь? Найдите знакомого с хорошей камерой.

3. Правильный рекламный текст. В тексте не должно быть грамматических ошибок. Текст должен быть сухим, но привлекательным. Опишите объект недвижимости в красках: используйте для этого цифры, факты, но не слухи, мнения и сплетни. Расскажите о том, в каком состоянии будет передаваться объект: о мебели, технике и прочем.

Пример: «Площадь гостиной 25 кв. м, а спальни с панорамным видом на город 14,5 кв. м. Квартира расположена в тихом центре в 5 минутах ходьбы от гипермаркета. Дом 7-этажный, квартира находится на 4 этаже. Скоростной лифт ОТИС доставит Вас на этаж за 4 секунды». Улавливаете?

Стоп-слова: делали для себя, срочно, торг, смс не слать, риелторов не беспокоить (именно они, возможно, уже имеют контакт будущего покупателя квартиры).

4. Маркетинговый план (план продвижения). Один из самых ценных пунктов в данном чек-листе. Из чего этот план должен состоять, если Вы хотите продать недвижимость быстрее?

• Вывеска на объекте «эта квартира (дом, участок, офис) может стать вашей номер телефона»;
• расклейка объявлений на соседних подъездах и в радиусе 500–700 метров от объекта. Делать лучше в субботу после обеда, так как дворники в воскресение не работают. Что пишем? Хороший текст. Пару фото. Цену. Отрывную часть с номером телефона (напишите, какие мессенджеры у Вас есть). Для продвинутых можно указать ссылку на сайт объекта или номер ID объявления на Avito. Расклеиваем минимум 100 штук;
• список площадок в интернете для рекламы: минимум 200. Взять сам список можно в интернете или использовать специализированные сервисы: Jcat или Zipal. Также не забывайте про социальные сети: напишите пост о том, что Вы продаете объект. Взамен предложите поделиться этим сообщением Ваших друзей, взамен пообещайте им деньги, кофе, шоколадку, что угодно;
• используйте рекламу в больших группах Вашего города, также просите сделать репост;
• если объект дорогой, есть смысл сделать простенький сайт для того, чтобы вся информация была размещена на нем в удобной и понятной форме.

Если все предыдущие шаги были выполнены правильно, этого должно быть достаточно, для того чтобы покупатель нашелся в течение 7–60 дней.

5. Прием входящих обращений от покупателей. Для звонков по рекламе объекта лучше завести отдельный номер телефона. Это поможет фильтровать обращения, а также фиксировать все входящие звонки. Отвечаем спокойным ровным тоном, неудобно говорить договоритесь и перезвоните позже. Только обязательно перезвоните! Фиксируйте все звонки на бумаге или в документе на компьютере. Номер телефона/имя (для продвинутых дата). Это поможет Вам собрать базу потенциальных покупателей, с которой Вы, возможно, будете работать в дальнейшем.

6. Организация показов. Показы лучше проводить не по первому требованию клиента, а несколько раз в неделю. Например, в среду после 18.00 и в субботу в обед. К показу квартира должна выглядеть желательно как на фото, должна быть проветрена. Желательно, чтобы показ объекта проводил один член семьи или супруги вместе. Дети могут отвлекать потенциального покупателя от покупки. Приготовьте для потенциального покупателя бахилы, чтобы он не разувался, и смог с комфортом осмотреть Ваш объект. В процессе показа поинтересуйтесь у клиента, как ему объект? Нет ли у него вопросов, которые он хотел бы задать сейчас? Подготовьте для него лист А4 с информацией о Вашей квартире: несколько фото, планировка, площадь, цена, адрес, номер телефона, имя. Так клиент не забудет о том, что он был у Вас.

7. Выбор партнера для ускорения продажи. Если все вышеперечисленные методы не помогают или Вы не уверены, что сможете осилить такой объем дополнительной работы без ущерба карьере и личной жизни, то настало время выбрать специалиста. Но желательно одного. Работая со всеми, вы не работаете ни с одним агентом или агентством. Низкая мотивация будет сказываться на сроке экспозиции. Как выбрать специалиста? Очень просто спросите его, есть ли у него маркетинговый план продвижения Вашей квартиры? Если ответ будет положительным, то сравните предложенный им план с этим чек-листом. Если план выглядит еще внушительнее, то Вы на правильном пути.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как быстро и дорого продать квартиру?

Продать квартиру в нынешних условиях задача очень не простая. По опросам Левада-центра, большинство россиян согласно с тем, что в стране наблюдается затяжной экономический кризис. В таких условиях многие затрудняются с ответом на вопрос, как выгодно продать квартиру, и при этом быстро. Количество объектов вторичной недвижимости выставленных на продажу в Москве остается примерно постоянным на протяжении последних 3 – 4 лет.

Количество и качество покупателей изменилось принципиально. Сейчас большая часть покупателей приходит на сделку с ипотечными деньгами, в составе цепочки квартир (альтернативы), и меньшая часть со свободными (наличными) деньгами.

По последним данным Центробанка за июнь, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам достигла в России исторического минимума и составляет 11%. Объем выдачи ипотечных кредитов вырос за первое полугодие 2017 года на 16% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Это не привело к росту цен на недвижимость, что наглядно видно на графике ниже.

Для тех, кто хочет купить квартиру сейчас и имеет для этого финансовые возможности – время очень удачное. На общую ситуацию квартирного изобилия накладывается сезонный фактор. Традиционно, летом многие россияне отдыхают, едут в отпуск, и только самые «продуманные» делают выгодные покупки, тем более, что продавцы охотно идут на торг и готовы сделать скидку 5–15% от стоимости квартиры.

Ситуация на рынке

Для продавцов квартир наступили сложные времена. Многие по инерции мыслят устаревшими штампами, еще верят в рост цен на недвижимость и вспоминают стоимость своей квартиры пятилетней давности. Тем, кто продает свою квартиру на падающем рынке, а взамен покупает другую, переживать нечего, так как стоимость покупаемой квартиры тоже снизилась. В этом случае человек, продавая свои квадратные метры, перекладывается в другие квадратные метры.

Часто, в проведении оценки квартиры, возникает много эмоциональных вопросов, не позволяющих продавцу объективно определить стоимость своей недвижимости. Как правильно и взвешенно подойти к вопросу оценки своей недвижимости, рассмотрим на примере разных квартир в районе Марьино.

Район Марьино сформировался относительно недавно – около 30 лет назад на месте когда то существовавшей здесь деревни Марьин, включает в себя две станции метро – Марьино и Братиславская. Численность населения района составляет около 221 тыс. человек, общая площадь жилого фонда – 5326 тыс.кв.м.

На текущий момент по району Марьино в профессиональной базе для риэлторов представлено:

• 1-комнатных квартир около 500;
• 2-комнатных около 400;
• 3-комнатных около 500;
• 4-комнатных около 90;
• 5-комнатных 9 квартир.

Наибольшим спросом у потенциальных покупателей пользуются, конечно, 1 – комнатные квартиры. Они являются для многих первой недвижимостью, так как на покупку однокомнатной квартиры требуется наименьшая сумма денег.

Небольшие квартиры часто покупают под сдачу в аренду. Однушки участвуют практически во всех цепочках (альтернативных сделках). Продаются однокомнатные квартиры относительно быстро – 1–3 месяца, если конечно стоимость не завышена. Чтобы продать вторичную квартиру быстро, иногда достаточно сделать качественные фотографии и обширную рекламу.

В целом, однушки – высоколиквидный тип недвижимости. Такие квартиры чаще, чем другие покупают за наличные.

Двухкомнатные квартиры приобретают в основном семьи, идущие на расширение.

В покупках двухкомнатных квартир доля ипотечных средств выше, чем при покупке однокомнатных. Быстро продать квартиру такого типа можно, если очень серьезно подойти к вопросу оценки объекта в целом по всем параметрам. Обязательно нужно учитывать:

• удаленность от метро – чем ближе, тем дороже;
• состояние дома;
• год постройки;
• этаж;
• состояние подъезда, лифта.

Большое влияние на покупателей оказывает состояние квартиры (наличие ремонта), метраж общий и комнат с кухней. Когда приходят покупатели смотреть квартиру, нужно акцентировать их внимание на преимуществах, они не всегда понимают – почему квартира оценена дороже других.

С продажей трехкомнатных квартир дела обстоят уже сложнее, чем с двухкомнатными.

Как быстро и дорого продать квартиру

Как ускорить продажу квартиры большого метража? Ответ кроется в понимании тех, кто покупает такие квартиры. Как правило, это семьи, где двое и более детей. Для них особенно важно наличие рядом:

• детского сада;
• школы;
• спортивных залов и школ;
• других учебных заведений.

Такие квартиры практически всегда покупают с привлечением ипотечных средств, и они являются составной частью альтернативной сделки.

При определении объективной цены на 3-комнатные квартиры нужно учитывать цены конкурентов. Поставьте себя на место покупателя и ответьте на вопрос – почему они должны платить больше за вашу квартиру, если рядом продается такая же, а то и лучше, но дешевле.

Продажа четырех и пятикомнатных квартир почти всегда растягивается на год и более.

При определении объективной цены на квартиры такого типа нужно учитывать рекомендации, описанные относительно к двухкомнатным и трехкомнатным квартирам. По моей субъективной оценке, спрос на 4 и 5-комнатные квартиры скорее неэластичен, т. к. покупатели иногда руководствуются эмоциями. Но цена не может быть взята с потолка. Покупатели с «большими деньгами» долго выбирают квартиру и понимают ситуацию на рынке.

Как быстро продать квартиру – советы риэлтора

При продаже любой квартиры важно понять, что является конечной целью:

• расширение жилплощади;
• переезд в меньшую квартиру;
• получение денег;
• открытие бизнеса;
• покупка автомобиля;
• отъезд в другой город или страну.

Начиная с конца, можно увидеть решение главной задачи. Если нужно купить другую квартиру взамен продаваемой, достаточно бывает выбрать интересующий вариант и договориться о скидке. Окажется, что можно себе позволить скидку для покупателя квартиры.

В этом случае сроки продажи сокращаются кардинально, главное всем участникам сделки трезво оценивать свои возможности и запросы, не бояться идти на компромисс и обязательно слушать своего риэлтора. В наше время свободного доступа к информации, отзывы о любом специалисте можно найти, воспользовавшись поисковиками.

Как продать квартиру быстро и выгодно. Пошаговая инструкция

Если перед вами встал вопрос, как продать квартиру быстро и удачно, предлагаю пошаговый алгоритм действий. С ним вы достичь цели удается в более короткие сроки. После определения цели продажи пора переходить к следующим этапам.

Оценка квартиры

На стоимость жилья влияют факторы:

• квадратура;
• количество комнат;
• планировка;
• вид отопления;
• габариты кухни;
• наличие балкона или лоджии;
• тип санузла;
• наличие ремонта;
• размеры коммунальных платежей;
• этаж и этажность дома;
• район;
• тип постройки;
• инфраструктура.

Для понимания того, как назначить уместную цену и как продать квартиру быстро и выгодно, учтите следующие советы.

Способы формирования стоимости

• Анализ объявлений о купле/продаже недвижимости в городе, на основе похожих вариантов можно установить цену.
• Метод проб, при котором сначала публикуют объявление с заведомо завышенной стоимостью. При отсутствии результатов в течение 2 недель цену уместно снизить.
• Привлечение опытного риелтора, способного грамотно установить цену на квадратные метры.

Реклама

Есть несколько действенных способов прорекламировать продающееся жилье:

• расклейка объявлений – устаревший метод;
• размещение объявлений в интернете – на платных и бесплатных площадках;
• объявление в печати – в городских изданиях;
• через знакомых – так называемый метод «сарафанного радио»;
• реклама на окне квартиры – баннер с номером телефона и словом «продается».

Предпродажная подготовка

Прежде чем показать жилье покупателю, следует:

• убрать подъезд;
• убрать квартиру;
• замаскировать изъяны;
• придать эстетичный вид;
• ароматизировать пространство.

Переговоры с покупателем

При разговоре с потенциальным покупателем следует вести себя уверенно и спокойно, а также говорить с ним на его языке. Можно заранее подготовить ответы на предполагаемые вопросы. Главное – быть убедительным.

Прием аванса

После получения согласия на сделку следует попросить аванс и внести его в договор, который следует подписать обеим сторонам. Средняя сумма обычно составляет от 30 000 до 100 000 рублей. Договор аванса составляется в произвольной форме.

Выписка до сделки (при необходимости)

С выпиской из квартиры не стоит торопиться. Пойти навстречу и выписаться до сделки можно, если покупатель настоятельно этого требует, и цена продажи выше обычного. Также необходимо взять справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Вывозить имущество можно только после регистрации перехода права в Росреестре.

Оформление договора купли/продажи

Покупатель с оговоренной суммой встречается с продавцом, на руках у которого должный быть все документы. Оформление проводится в присутствии нотариуса, если собственность долевая.

Основные условия заключения сделки:

• наличие самой квартиры;
• стоимость недвижимости;
• условия достижения соглашений;
• список лиц обязанных выписаться после сделки.

Когда договор подписан, передаются деньги, о чем пишется расписка. Их передают на руки, в ячейку банка или на счет в банке при расчете через аккредитив. Все документы передаются в органы регистрации, покупатель получает ключи. Итоговым документом в сделке является подписание акта приема-передачи квартиры. Иногда составляется передаточный документ в произвольной форме, если продавец обещал оставить мебель или другое имущество.

Теперь вы в курсе, как можно быстро продать квартиру. Если вам нужен личный риэлтор – обращайтесь, буду рад помочь в решении квартирного вопроса.