Как обезопасить сделку купли продажи квартиры?

Как обезопасить сделку купли продажи квартиры?

Сделка купли-продажи квартиры: как обезопасить себя от мошенничества?

В новом видео на нашем канале в YouTube поговорили с юристом Андреем Тютюниным о тонкостях покупки квартиры по договору купли-продажи, согласовании перепланировок, электронной цифровой подписи и о том, как бороться с мошенничеством.

Avaho.ru: В предыдущих интервью мы обсуждали нюансы покупки строящейся квартиры и апартаментов по ДДУ. Но подробно не обсуждали приобретение уже сданной квартиры по договору купли-продажи. Как осуществляются такие сделки?

Андрей: Договор купли-продажи (ДКП) заключается в письменной (если продается целый объект) или нотариальной форме (если продаются доли в объекте). Потом документы подаются на регистрацию перехода права собственности в Росреестр напрямую или через МФЦ. Через 10 дней вы получаете документы (договор с отметкой и выписку, подтверждающие переход права собственности на объект).

Avaho.ru: Каким образом производить оплату?

Андрей: Я рекомендую использовать банковские ячейки и аккредитивы. Проблема в том, что сделка по купле-продаже недвижимости происходит долго. Мало просто подписать договор и передать деньги. Переход права должен быть зарегистрирован государством. Только с этого момента покупатель становится собственником. С машиной, например, право собственности переходит с момента подписания акта приема-передачи. Если покупатель сначала отдает деньги, а потом подает на регистрацию, а сделка не проходит, то покупатель может оказаться без квартиры и уже без денег. А если он платит после, то он может не перечислить деньги. В этот ситуации риск возникает уже у продавца. Покупатель может получить собственность и потом тянуть вопрос с выплатой. Во всех этих ситуациях много разных неприятных продолжений, так что лучше их избежать.

Avaho.ru: А много вообще мошенничеств с недвижимостью?

Андрей: Да, полно. Мошенники подделывают нотариальные свидетельства о праве на наследство, пытаются признать право собственности.

Avaho.ru: У подобные дела были в практике у тебя?

Андрей: Да. Был кейс: мошенники использовали поддельный паспорт умершего собственника квартиры. Приватизировали недвижимость после его смерти, а затем продали ее добросовестному покупателю, который взял ипотеку. При этом все документы проверяла служба безопасности банка и не нашла подвоха.

Avaho.ru: А банк в этом случае несет какую-то ответственность?

Андрей: Он лишается предмета залога, но право требования долга к человеку у банка остается.

Avaho.ru: Получается, что человека просто выселили из квартиры?

Avaho.ru: А почему суд не учел тот факт, что квартира была приобретена добросовестным приобретателем?

Андрей: Нормы права не защищают добросовестного покупателя, если у первого собственника имущество выбыло незаконно.

Avaho.ru: Как с этим бороться?

Андрей: При покупке квартиры по договору купли-продажи следует проверить историю объекта. Заказать выписку из ЕГРН и посмотреть, как долго объект находится в собственности. Желательно, чтобы этот срок превышал 3 года. А лучше — 10 лет. В этом случае риск того, что предыдущие собственники будут оспаривать сделку, минимален.

Avaho.ru: Обращать ли внимание на прописанных?

Андрей: Да. Необходимо учитывать количество прописанных человек. Например, квартира находится в социальном найме. Один из членов семьи отказался от приватизации, т. е. не стал ее собственником. Этот член семьи сохраняет право в ней пожизненно проживать. Если вы приобретете такой объект, то это будет квартира с обременением. Выписать и выгнать этого жильца оттуда будет невозможно.

Помимо выписки из ЕГРН, следует получить единый жилищный документ и понять по каждому собственнику, какие у него были основания для приобретения этой квартиры. Если квартира покупалась в ходе приватизации, то надо выяснить, кто на момент приватизации был в этой квартире зарегистрирован, были ли те, кто отказался от приватизации. Если вы решили купить квартиру с таким риском, узнайте, проживает ли этот человек, отказавшийся от приватизации, и платит ли он коммунальные платежи. Если нет — то теоретическая вероятность его «выгнать» существует.

Avaho.ru: Есть ли проблема в неузаконенных перепланировках?

Андрей: В случае значительной неузаконенной планировки в квартире, дальнейшая ее продажа без узаконивания возможна не всем категориям покупателей. Например, ипотечникам продать может не получиться.

Avaho.ru: А про какие еще частые ситуации с мошенничествами ты можешь рассказать?

Андрей: Сейчас сделки купли-продажи возможно осуществить с помощью ЭЦП — электронной цифровой подписи. Мошеннические действия с помощью ЭЦП происходят следующим образом: недобросовестные граждане получают ЭЦП за другого человека и продают квартиру от имени собственника, регистрируя сделку в Росреестре.

Avaho.ru: А Росреестр это не проверяет?

Андрей: Росреестр проверяет только формальную сторону сделки. Если сам программный комплекс не показывает, что в ЭЦП есть какая-то ошибка, то регистратор Росреестра не видит проблем.

Avaho.ru: Как можно себя обезопасить в этом случае?

Андрей: Можно прийти в МФЦ или Росреестр и подать от своего имени заявление о невозможности проводить сделки без вашего личного участия. Мошенники не смогут подать заявление с ЭЦП, им откажут. После такого заявления сделка пройдет только с вашим личным участием.

Avaho.ru: Что делать тем, кто уже оказался в ситуации, когда квартира незаконно продана?

Андрей: Обращаться к юристам и оспаривать сделку.

Avaho.ru: А каковы шансы оспорить такую сделку?

Андрей: Шансы высокие. Если имущество выбыло из владения первого собственника незаконно путем обмана и мошеннических действий, то этот собственник вправе восстановить свое право собственности через суд. А вот тот, кто эту квартиру купил, останется без квартиры и без денег. Квартира уйдет назад первому собственнику, который ее по факту не продавал. Покупатель должен будет квартиру отдать, но будет вправе требовать денег с тех, кто ему эту квартиру продал. Но если это мошенники, то принудить их вернуть уплаченную сумму будет сложно.

На вопросы отвечает Андрей Тютюнин, юрист, генеральный директор «Тютюнин и партнеры», тел.

Смотрите интервью и подписывайтесь на наш канал в YouTube!

Основные меры безопасности при покупке и продаже квартиры

Что значит соблюдать безопасность при покупке или продаже квартиры?

Это значит, что участникам сделки нужно принимать меры, снижающие риск для каждого из них. Как это делается? Для этого существуют специальные Откроется в новой вкладке.”>правила купли-продажи квартир, которых придерживаются опытные риэлторы. Подробно и последовательно эти правила изложены в нашей Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ . Но некоторые аспекты безопасности сделки купли-продажи квартиры мы рассмотрим на этой странице.

Покупатель и Продавец квартиры в сделке купли-продажи находятся в неравнозначном положении с позиции риска, поэтому и меры безопасности для них будут совершенно разными. Рассмотрим их для каждого в отдельности.

Безопасность при покупке квартиры

Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто. Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных. Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.

Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.

Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на Откроется в новой вкладке.”>первичном или на Откроется в новой вкладке.”>вторичном.

На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке Откроется в новой вкладке.”>компании-девелопера.

Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Откроется в новой вкладке.”>Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.

Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов.

На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права. Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в Откроется в новой вкладке.”>Свидетельстве о собственности на квартиру или в Откроется в новой вкладке.”>Выписке из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником Откроется в новой вкладке.”>общего имущества супругов.

Читать еще:  Как продать квартиру быстро и выгодно?

Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение. Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего. Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.

Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти Откроется в новой вкладке.”>обременения прав на квартиру могут иметь разные последствия для Покупателя. В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например). В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с Откроется в новой вкладке.”>завещательным отказом, например).

Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки. Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья. Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры. А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.

Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще.

Безопасность при продаже квартиры

Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги. И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п. будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя. Продавец здесь может отдыхать.

А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи. Но Откроется в новой вкладке.”>способы передачи денег в сделках с квартирами давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.

Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры.

Кроме того, каждый собственник может дополнительно обезопасить себя от действий мошенников, Откроется в новой вкладке.”>запретив регистрацию любых действий с квартирой без своего личного присутствия (как это сделать – см. по ссылке).

Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки. Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Безопасные сделки. Четыре способа исключить риск потери денег в ходе регистрации перехода права собственности

Ещё в конце прошлого века в Екатеринбурге сложилось так, что покупатель квартиры передаёт деньги продавцу сразу после подписания договора купли/продажи. После чего стороны идут в МФЦ, чтобы сдать бумаги на госрегистрацию перехода права собственности на объект (саму регистрацию проводит Росреестр). Подобная традиция имеет откровенный недостаток с точки зрения покупателя.

На сегодняшний день в Екатеринбурге существуют четыре способа безопасного проведения расчётов при покупке недвижимости: 1) через банковскую ячейку; 2) через аккредитив; 3) с помощью электронной регистрации; 4) через депозит нотариуса. Суть всех четырёх механизмов примерно одинакова. При подписании договора покупатель помещает в некое защищенное место сумму, прописанную в договоре (в виде банкнот или безналом). Продавец сможет изъять деньги из этого защищённого места только после того, как будет завершена регистрация перехода права собственности. Если Росреестр в регистрации отказал, то деньги забирает покупатель.

1. Расчёт через банковскую ячейку

Расчёт покупателя с продавцом через банковскую ячейку – самый старый механизм безопасной оплаты покупки недвижимости. Им в Екатеринбурге пользуются около 15 лет. В день подписания договора купли-продажи квартиры составляется трехсторонний договор: между банком, продавцом и покупателем. В нем прописано, что продавец может изъять из ячейки деньги покупателя, если предъявит документ, подтверждающий окончание регистрации.

При закладке денег в ячейку следует присутствовать обеим сторонам сделки – продавцу и покупателю. На их глазах деньги должны быть пересчитаны и упакованы в специальный пакет – секьюрпак, на котором ставят свою подпись обе стороны.

Кстати, пересчитать деньги и упаковать их можно сразу в банке. Если это происходит в помещении риэлторского агентства, то во временной промежуток, когда пакет перевозят из агентства в банк, может случиться что угодно: от автомобильной аварии до грабежа неизвестными.

Существуют два варианта изъятия денег из ячейки по окончании регистрации перехода прав на жильё. В одном случае за деньгами может прийти один продавец. Во втором случае потребуется присутствие обеих сторон.

Ранее портал Metrtv.ru рассказывал о новой схеме регистрации сделок с недвижимостью и о том, как она повлияла на популярность расчётов через банковскую ячейку.

Стоимость использования банковской ячейки для расчётов по сделкам с жильём в Екатеринбурге

Сбербанк

Аренда ячейки – от 54 руб./сутки + 1400 руб. за контроль доступа к ячейке. Предоставление техники для пересчёта и проверки купюр бесплатно.

Аренда ячейки – 7000 руб. Пересчёт купюр – 0,2% но не менее 500 руб.

УБРиР

Аренда ячейки – 2000 руб. Пересчёт и проверка купюр – 0,1% но не менее 200 руб.

СКБ-Банк

Аренда ячейки – 700 руб. за неделю,1000 руб.за 2 недели. Пересчёт и проверка банкнот – 200 руб. за пачку (100 листов).

2. Аккредитив – виртуальная ячейка

Аккредитив – это обязательство банка перевести депонированные (сохранённые) на специальном счёте-депо деньги на счёт продавца, после того как тот представит документы о совершении сделки. По договору аккредитива банк вправе использовать эту сумму только для расчета с продавцом. Вернуть её покупателю банк может, только если Росреестр отказал в регистрации перехода прав собственности. Соответственно, у продавца есть гарантия от банка, в том, что он (продавец) получит деньги, как только квартира перейдёт покупателю. От банковской ячейки аккредитив отличается главным образом тем, что деньги не хранятся в виде банкнот, а переводятся в виртуальном виде сначала на счёт-депо, где они хранятся до завершения сделки, потом – на счет продавца, откуда он может их снять или использовать иным образом.

В отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает из одного города в другой. Можно продать жилье в одном городе, а снять деньги со счета в другом. Или еще ситуация – продажа квартиры встроена в цепочку сделок. Если покупатели, участвующие в цепочке, положат свои деньги в банковскую ячейку, то цепочка не срастётся. Если же параллельно цепочке сделок выстроить комбинацию расчетов через аккредитив, то при регистрации перехода прав собственности на объекты, автоматически происходит расчет между всеми участниками. Стоимость использования аккредитива при совершении сделки с квартирой в Сбербанке и ВТБ составляет 0,2% от суммы, при этом оговорены минимально и максимально возможные размеры оплаты за аккредитив. В Сбербанке это 2 тыс. руб., в Райффайзенбанка – 500 руб., в ВТБ – от 600 руб.

3. Электронная регистрация

Механизм электронной регистрации появился в начале 2017 года. Первым его предложил Сбербанк, и изначально электронной регистрацией можно было воспользоваться только при покупке квартир в новостройках. Сегодня по такой схеме регистрируется и купля/продажа вторичного жилья. Электронная регистрация позволяет оформить сделку, не посещая офис Росреестра или МФЦ. Документы по сделке отправляются в электронном виде из офиса банка или фирмы-застройщика (имеющей соглашение со Сбербанком). После того, как Росреестр зарегистрировал переход права собственности, покупатель на свою электронную почту получает договор купли-продажи и выписку из ЕГРН с электронной отметкой о государственной регистрации.

Стоимость электронной регистрации в Сбербанке 5 тыс. руб., плюс Система безопасных расчётов – ещё 2 тыс. руб. Помимо Сбербанка в Екатеринбурге в скором времени намерены запустить систему электронной регистрации банки: ВТБ, Райффайзенбанк, Абсолютбанк.

Читать еще:  Что включает в себя капитальный ремонт квартиры?

4. Депозит нотариуса: удостоверение сделки и расчёт в одном флаконе

Проведение расчётов по сделке через депозит нотариуса отличается от описанных выше схем, главным образом тем, что гарантом выплаты денег продавцу (или, в случае отказа в регистрации – покупателю) служит не банк, а нотариус.

Механизм работы с депозитом нотариуса прост. После составления договора купли/продажи, покупатель вносит на банковский счет нотариуса сумму равную стоимость объекта. Далее стороны в присутствии нотариуса подписывают договор, нотариус его заверяет, передаёт (обычно в электронном виде) в Росреестр. После завершения регистрации деньги, лежащие на депозите, нотариус передаёт продавцу, или переводит их на его счёт.

Если договор купли/продажи квартиры удостоверяется нотариально, то за проведение расчёта через депозит нотариуса надо будет заплатить 2,5 тыс. руб. В эту сумму входит тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера (УПТХ). Кроме того, надо будет оплатить услуги нотариуса по удостоверению сделки. Как правило, через нотариуса проводят сделки с имуществом, операции с которым подлежат обязательному нотариальному удостоверению (объекты в долевой собственности). В этом случае размер оплаты составит 0,5% от цены договора (либо от кадастровой стоимости, если она выше цены договора), плюс оплата УПТХ – 5,1 тыс. руб.

Если же сделка совершается в простой письменной форме (договор нотариально не удостоверяется), то размер платы за пользование депозитом нотариуса будет ощутимо выше. Впрочем, во всех случаях необходимо предварительно проконсультироваться у нотариуса по вопросу стоимости такой услуги.

Сравнение инструментов безопасного проведения расчетов по сделке с недвижимостью

Банковская ячейка

Плюсы: самый простой механизм, у банков отработана схема работы с клиентами – минимальный риск накладок.

Минусы: есть риск обсчёта при помещении денег в ячейку, для закладки и выемки денег в некоторых случаях необходим личный визит обеих сторон.

Стоимость: от 700 руб.

Аккредитив

Плюсы: нулевой риск обсчёта, продавец может получить деньги в другом городе, можно провести в один момент серию расчётов по цепочке сделок, продавцу необязательно приходить за деньгами лично.

Минусы: в документах указана полная сумма сделки (иногда участники сделки этого не хотят), у банка могут отозвать лицензию, когда деньги продавца находятся на аккредитиве, продавец не может взять деньги сразу после регистрации сделки – потребуется время на перевод суммы на его счёт.

Стоимость: 500-9000 руб.

Электронная регистрация

Плюсы: не требуется посещение офиса МФЦ, нулевой риск обсчёта, продавец может получить деньги в другом городе.

Минусы: дополнительные расходы, возможны сложности при попытке занизить цену объекта, пока услуга предоставляется в офисах одного банка и в офисах его партнёров-застройщиков

Стоимость: 7000 руб.

Депозит нотариуса

Плюсы: самый безопасный способ (ответственность нотариуса застрахована), минимальный срок проведения сделки.

Минусы: если сделка не заверяется нотариально, то стоимость проведения расчёта высока.

Стоимость: 2,5 тыс. руб. + услуги по удостоверению сделки.

Когда нужна безопасная схема расчётов

Риэлторы настаивают на проведении расчётов по одной из вышеописанных схем, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.

К подобным «рискованным» объектам специалисты относят также квартиры, реализуемые по заниженной стоимости, или те, данные которых, указанные в бумагах не совпадают с данными Росреестра. Риск отказа в регистрации велик, если жильё реализует лицо с ограниченной дееспособностью. В зоне риска также оказываются квартиры, полученные последним собственником по наследству.

Как не потерять квартиру из-за ЭЦП: новый закон для собственников жилья

13 августа вступил в силу закон, который защищает права собственников недвижимости. Теперь никто не сможет подделать их электронную подпись и без ведома распорядиться квартирой.

А Росреестр напомнил, какой документ обезопасит собственников от мошенничества с их жильем. Достаточно одного заявления — и никто не продаст и не подарит квартиру без вашего участия.

Вот два простых способа для защиты своих прав, если есть недвижимость. Один из них совсем новый, но он уже работает.

Кого это касается?

Это касается всех собственников любой недвижимости: владельцев квартир, домов, участков, офисов, складов и других объектов, право на которые нужно регистрировать в госреестре.

Если у вас есть квартира, комната или доля, теперь закон немного больше защищает вас от мошенников.

В чем была проблема с регистрацией прав?

Сделки с недвижимостью можно проводить без личного присутствия собственника. Например, если выпустить электронную подпись, то продать или подарить квартиру получится без визита в МФЦ и Росреестр — через интернет.

Еще распоряжаться недвижимостью можно по доверенности. Например, бабушка могла выдать доверенность внуку, а он делал с квартирой что хотел. Или собственник квартиры оформлял доверенность вообще на постороннего человека: думал, что для прописки, а на самом деле соглашался на продажу. Иногда доверенность оформляют, не понимая последствий: мошенники пользуются доверием пожилых людей и тех, кто не разбирается в законах.

Есть случаи, когда доверенность уже отозвали или собственник даже не понял, что оформил ее. Тогда переход права могут зарегистрировать против воли собственника и вообще без его ведома. Такое можно оспорить, но, когда с квартирой уже провели несколько последовательных сделок, вернуть недвижимость сложно, долго и дорого.

Вот реальная история: вместо договора займа женщине дали подписать договор купли-продажи квартиры — якобы для гарантии возврата денег. Заодно она подписала доверенность, чтобы документы подали без нее. А спустя время узнала, что квартира ей давно не принадлежит: ее уже перепродали и новый собственник пришел заселяться. Придется годами ходить по судам, чтобы доказать, что не было цели подарить или продать квартиру. И нет гарантии, что получится оспорить сделку.

Сделки с электронной подписью будут регистрировать только при согласии собственника

ЭЦП — это электронная цифровая подпись. То есть набор символов, который подтверждает, что документы подает конкретный человек и это точно он. Если есть такая подпись, значит, личность ее владельца подтверждена, а документ, который он отправил, выражает его волю.

Раньше. Если в Росреестр поступал документ с ЭЦП, регистратор считал, что сделку точно оформляет собственник. Мошенники оформляли электронную подпись на имя владельца или получали доступ к ключу. Собственник квартиры мог не знать о том, что происходит переход права собственности и что у него вообще есть ЭЦП. Или говорил, что не знал.

С 13 августа. Теперь сделку с электронной подписью проведут, только если есть заявление от собственника, в котором четко написано, что он согласен на сделки с ЭЦП. Это заявление регистрируют и делают отметку в реестре. Если такой отметки нет, никаких сделок с ЭЦП не будет: на любую попытку подать заявление придет отказ. Мошенники не смогут переоформить жилье, а собственник не потеряет свои права.

Как подать заявление о регистрации сделок с ЭЦП

Если вы хотите оформлять сделки с недвижимостью с помощью электронной подписи, в реестре прав должна быть запись об этом. По умолчанию такой записи нет — ее внесут только по вашему заявлению.

Заявление нужно подавать лично или по почте с удостоверением у нотариуса. Если подаете лично, нужен паспорт: в Росреестре или МФЦ проверят, что это точно вы, а согласие — добровольное. Форму заявления заполнят там же — ее не нужно скачивать и заполнять самостоятельно. Хотя при желании любой может это сделать.

Если не хотите ставить такую отметку, можно ничего не делать: никто уже не сможет подписать электронное заявление от вашего имени. Если кто-то попытается так сделать, он получит отказ даже без рассмотрения, а собственник об этом узнает.

Вот что еще нужно учесть при оформлении согласия на сделки с ЭЦП:

  1. Заявление можно подать как на все объекты недвижимости сразу, так и на отдельные — на усмотрение собственника. Например, можно разрешить сделки с ЭЦП только в отношении конкретной квартиры, которую вы лично собираетесь продать таким способом прямо сейчас.
  2. Если заявление на регистрацию подает нотариус или банк, согласие не понадобится: считается, что они проверили вашу личность и могут подписать документы своей ЭЦП.
  3. В любой момент согласие на сделки с ЭЦП можно отозвать.

Можно запретить сделки без личного участия собственника

Росреестр напомнил, что есть еще один способ обезопасить свое имущество от мошенников: запретить любые сделки без личного участия владельца. Это не нововведение, но многие собственники о нем даже не подозревают.

Читать еще:  Что такое приведенная площадь квартиры?

Чтобы ввести такой запрет, собственнику квартиры нужно подать в Росреестр или МФЦ заявление о том, что он против продажи, дарения, ограничений и обременений его недвижимости, если лично не присутствует на сделке. Такое заявление можно подать лично на бумаге или подписать его с помощью ЭЦП, если она есть. В любом случае это заявление именно на запрет, поэтому выпускать поддельные подписи для таких дел мошенникам неинтересно.

У такого заявления нет срока действия. Достаточно запретить один раз — и больше никто не придет с доверенностью продавать вашу квартиру и никому ее не подарит. Если нужно, запрет легко отменить.

Такое заявление не спасет от претензий кредиторов, если есть решение суда или требование пристава. Например, запрет на сделки без личного участия не поможет, если нужно выделить супружескую долю для погашения долгов или наложить арест на имущество.

Заявление о запрете сделок без личного участия — образец с сайта РосреестраPDF, 6,6 МБ

Распространенные риски продавца при продаже квартиры

Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

Риск продавца квартиры при продаже недвижимости

У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

  • Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
  • Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
  • Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
  • Реализации ипотечной квартиры;
  • Показы квартиры покупателям и посредникам;
  • Продаже недвижимости в рассрочку;
  • Отчуждение недвижимости при участии посредников;
  • Найме неопытного посредника или юриста;
  • На этапе заключения сделки.

Риски продавца при продаже квартиры: перечень

На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.

Оценка стоимости жилплощади

Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.

Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.

Этап заключения сделки:

  • При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
  • Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
  • Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.

Показы жилья

Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.

Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

Портрет потенциального покупателя:

  • Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
  • Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
  • Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
  • Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:

  1. При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
  2. Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
  3. Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.

Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы.

Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:

  1. Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
  2. Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
  3. Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
  4. Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).

Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру

Юридические риски продавца квартиры

Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

Недействительность сделки

  • В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
  • Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.

Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

  1. Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
  2. Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
  3. Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.

Риски при оформлении продавцом документов

Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).

Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

  1. Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
  2. Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

Риски при продаже недвижимости самостоятельно

Причины, которые увеличивают риск:

  1. Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
  2. Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
  3. Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
  4. Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Чем рискует продавец квартиры:

  • Потеря жилья;
  • Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно

Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.

Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector