Как посчитать имущественный вычет при покупке квартиры?

Калькулятор налогового вычета при покупке квартиры

Налоговый вычет при покупке квартиры заключается в возврате покупателю из бюджета государства части уплаченного им подоходного налога.

Такой вычет называется имущественным.

Если вы официально трудоустроены и получаете зарплату, то с этой зарплаты ваш работодатель удерживает подоходный налог (НДФЛ) в размере 13% в пользу государства.

Если вы покупаете квартиру, государство позволяет вам уменьшить ваш налогооблагаемый доход. В результате этого налоговая база уменьшается и вы вправе какое то время не платить подоходный налог или вернуть ранее уплаченный.

Когда речь идет о вычетах, существует два понятия: сумма вычета и сумма налога к возврату. Сумма налогового вычета – это сумма, на которую можно уменьшить свои доходы при покупке квартиры. Сумма налога к возврату – сколько фактически можно вернуть денег из бюджета. Иными словами, сумма возврата это 13% от суммы вычета.

Размер вычета

Размер вычета – это сумма ваших расходов, связанных с покупкой квартиры. Однако, она не может быть больше установленного максимального порога в размере 2 000 000 рублей. Иными словами, максимальный размер вычета при покупке квартиры – 2 000 000 рублей, а значит максимальная сумма налогов, которую можно вернуть:

Стоимость квартиры	Сумма вычета	НДФЛ к возврату
1 200 000 руб.	1 200 000 руб.	156 000 руб.
2 000 000 руб.	2 000 000 руб.	260 000 руб.
5 000 000 руб.	2 000 000 руб.	260 000 руб.

За какой период можно вернуть НДФЛ?

Право на получение налогового вычета при покупке квартиры наступает:

• С момента подписания акта приемки-передачи квартиры у завтройщика при покупке квартиры в новостройке.
• С момента государственной регистрации собственности при покупке квартиры на вторичном вынке.

Вернуть НДФЛ можно с этого момента и за все последующие годы. То есть пользоваться вычетом можно сколь угодно долго, пока пока государство не вернет всю положенную сумму.

Однако, подавать заявление на возврат НДФЛ вы можете только за 3 предыдущие года. При покупке квартиры в 2018 году, вы можете вернуть НДФЛ только за 2017, 2016 и 2015 годы. И за все последующие. Заявление на вычет за год подается в следующем году. Например, чтобы получить вычет за 2018 год, заявление нужно подавать в 2019-ом.

Для пенсионеров есть исключение: они могут получить вычет за предыдущие три года, даже если квартира была куплена позднее.

Срок давности получения налогового вычета НК РФ не установлен.

Можно ли использовать вычет несколько раз?

До 2014 года вычет можно было получить только один раз, то есть за одну квартиру.

Начиная с 2014 года один человек может использовать вычет несколько раз, но общее ограничение 2 000 000 руб. на человека по прежнему сохранятеся. Если вы купили одну квартиру менее чем за 2 млн. руб., то остаток вычета вы можете использовать при покупке другой квартиры.

За всю жизнь можно вернуть максимум 260 000 руб. независимо от количества купленных квартир.

Если вы использовали свое право на вычет до 2014 года, новые правила переноса остатка на вас не распространяются.

Если собственников – несколько

Начиная с 2014 года получить налоговый вычет за одну и ту же квартиру могут все её собственники. Раньше такое право было только у одного собственника.

Например, если муж с женой купили квартиру и оба являются собственниками, они оба имеют право на вычет, то есть каждый может вернуть по 260 тыс. рублей.

Когда возникает право на вычет?

Право на вычет при покупке квартиры возникает при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Необходимо быть налоговым резидентом РФ (жить в России не менее 183 дней в течение года)
2. Необходимо подтвердить документами расходы на приобретение квартиры.
3. Необходимо иметь правоустанавливающие документы. Для новостройки это акт приемки-передачи квартиры, для вторичного жилья – свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН
4. Продавец не является вашим близким родственником.
5. Квартира находится в России.
6. Квартира была куплена без использования средств материнского капиталла.

Налоговый вычет для ИП

Индивидуальные предприниматели не имеют права на вычет, так как не платят подоходный налог. У них другой налог – он не подходит.

Документы для оформления вычета за квартиру

• Декларация по форме 3-НДФЛ (заявление на вычет).
• Справка 2-НДФЛ из бухгалтерии по месту работы за каждый год (если получаете вычет за несколько прошедших лет сразу).
• Свидетельство о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выписка из ЕГРН.
• Договор купли-продажи квартиры (только если квартира куплена на вторичном рынке)
• Договор долевого участия в строительстве или договор уступки прав требования (только если квартира была куплена на первичном рынке).
• Акт приемки-передачи квартиры от застройщика (только если квартира была куплена на первичном рынке).
• Платежные документы, подтвержающих перевод денег продавцу (выписки из банка, расписки и т.п.).

Достаточно предоставить копии всех вышеперечисленных документов, кроме заявления 3-НДФЛ.

Возврат процентов по ипотеке

Помимо части денег, потраченных на жилье, можно вернуть и часть денег, потраченных на выплату процентов по ипотеке, с помощью которой это жилье приобреталось. Возврат процентов тоже относится к имущественному вычету.

Для того, чтобы вернуть 13% от уплаченных кредитных процентов, необходимо заполнить соответствующие данные в том же самом заявлении (декларации 3-НДФЛ). А именно, нужно указать сумму, которую составляют проценты по ипотеке за весь срок.

Из документов дополнительно потребуется кредитный договор и справка из банка об уплаченных процентах.

Здесь тоже есть свои лимиты. Максимальный размер вычета при погашении процентов – 3 000 000 рублей, а значит, вернуть можно 390 000 рублей. Но это ограничение появилось только в 2014 году. До этого ограничений по сумме возврата не было.

Как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры

Последнее обновление 2019-01-07 в 15:33

Калькулятор для расчета налогового вычета при покупке квартиры поможет любому претенденту на возврат НДФЛ прогнозировать поступления от налоговой и оценить, какой способ получения вычета лучше — через налоговую или у работодателя? Чтобы воспользоваться онлайн-калькулятором для налогового вычета на квартиру, нужно иметь под рукой справку 2-НДФЛ, если вы платите по процентам — справку из банка, а если не первый год получаете возврат, то еще и прошлогоднюю декларацию.

Как рассчитать имущественный вычет?

Чтобы правильно рассчитать возврат налога при покупке квартиры, нужно знать, как работает общий механизм имущественного вычета.

Какие понятия важны:

• НДФЛ — подоходный налог, который взимается с доходов каждого гражданина, за исключением доходов, перечисленных в ст.217 Налогового кодекса России;
• доход — основным доходом большинства граждан является заработная плата; сотрудник, заключивший трудовой договор, получает зарплату уже после взыскания НДФЛ — работодатель удерживает из оклада и других начислений работника налог, а потом уже перечисляет ему зарплату; также среди распространенных видов дохода — сдача в аренду машины, квартиры, но часто такие операции не оформляются, также — продажа имущества, если она не подпадает под ст.217 НК РФ, и др.;
• налоговая база — сумма, с которой исчисляется налог; налоговой базой являются все доходы лица за период — календарный год; в налоговую базу могут не входить какие-то начисления, например, материальная помощь от работодателя, поэтому не всегда общая сумма зарплат за год и есть база; узнать о налоговой базе можно по справке 2-НДФЛ.

Имущественный вычет равен 2 000 000 рублей, но не эта сумма возвращается соискателю. Эта сумма вычитается из налоговой базы, т. е. размер налога будет меньше или равен нулю. Но поскольку возврат производится в следующем году после уплаты НДФЛ, то эта разница возвращается как излишек уплаченного налога. А реально имущественный налоговый вычет составляет 13% и от предусмотренной суммы.

Пример 1

Как считать налоговый вычет на квартиру:

Согласно справке 2-НДФЛ, налоговая база Анастасии за прошедший год составила: 35 000 ×12 = 420 000 рублей.

Работодатель удержал и перечислил в бюджет НДФЛ с ее налоговой базы: 420 000 ×13% = 54 600 рублей.

Имущественный вычет в 2000000 нельзя получить за 1 год, ведь за год возвращается столько, сколько уплатил. После его использования из налоговой базы Анастасии вычитается сумма компенсации: 420 000 — 2 000 000 рублей = 0, т. к. база не может быть отрицательной.

Если база стала равна нулю, то и налог равен нулю: 0 × 13% = 0 рублей. Следовательно, после пересчета образовался излишне уплаченный НДФЛ — те 54 600, которые Анастасия заплатила в прошлом году. Теперь их ей возвращают.

Остаток вычета — 580 000 рублей, она сможет реализовать в последующих годах до полного его исчерпания.

В итоге формула расчета налогового вычета при покупке квартиры такова:

Сравните 2 значения — фактические расходы на покупку и максимальный размер по ст.220 НК РФ. В дальнейшем будет участвовать наименьшая из сумм.

Сравните 2 значения — уплаченный за год налог и 13% от предыдущей суммы. Высчитать налоговый вычет за покупку квартиры нужно по наименьшей из них.

Эта сумма и будет возвращена. А остальное — в следующем году.

Как рассчитать возврат подоходного налога при покупке квартиры?

Каждый гражданин имеет право единожды в жизни уменьшить налоговую базу при наличии расходов на жилье.

Причем, согласно последним изменениям в ст.220 НК РФ, каждый вправе воспользоваться максимальным размером вычета, а если после покупки квартиры и возмещения трат на нее у гражданина сохранился остаток компенсации, то его можно дополучить по другому объекту или при ремонте.

Ведь имущественное возмещение дается по фактическим расходам — если реально соискатель потратил меньше, чем максимальная сумма например, купил квартиру за 1 000 000 рублей, то и налоговый вычет при покупке квартиры будет 1 000 000 рублей. При этом за заявителем сохраняется право дополучить льготу по максимуму.

Пример 2

Анастасия может претендовать на имущественный вычет в размере 800 000 рублей, потому что таковы ее издержки на жилье. От этой суммы 13% — 104 000. Другой ограничитель — уплаченный НДФЛ за год. За год Анастасия платит 54 600, следовательно, вернуть больше она не сумеет.

Есть и другой способ расчета суммы налогового вычета при покупке квартиры — у работодателя. Суть этого метода состоит в отказе от возврата сразу за год, а в получении компенсации ежемесячно, причем не в виде возвращающихся денег, а в виде прекращения удержаний с зарплаты.

Пример 3

По данным расходам Павловой положено 130 000 рублей. Она собрала все необходимые документы и написала заявление на уведомление. Через месяц налоговая выдала ей уведомление, с которым Павлова обратилась к работодателю.

Со следующего месяца ей стала приходить полноценная зарплата — 35 000 рублей.

Какой период она будет получать такой заработок — до исчерпания положенных ей 130 000 рублей. Ведь каждый месяц Анастасия уплачивала 4 550 НДФЛ. Налоговый вычет с покупки квартиры высчитывается в данном случае делением 130 000 на 4 550. Получается 28 — столько месяцев Анастасии будет приходить полный оклад, это больше 2 лет. В любой момент она может сменить способ получения положенной ей суммы, но не чаще, чем раз в год.

Как посчитать имущественный вычет по предыдущим годам?

Налоговый вычет при покупке квартиры начисляется как по текущим месяцам, так и за прошлые годы. Максимальный период, который можно охватить, — это последние 3 года, поскольку таков срок исковой давности по НК РФ.

Пример 4

За 3 года она заплатила налогов: 54 600 × 3 = 163 800 рублей. Эта сумма превышает 130 000, которые ей положены, а налоговый вычет при покупке квартиры считается по меньшей из сумм. Анастасия получит 130 000 рублей.

У Анастасии сохранилось право дополучить оставшуюся от максимального размера компенсации часть в будущем — при покупке другого жилой недвижимости или по расходам на ремонт — отделочные и другие работы и пр., и налоговый вычет при покупке квартиры будет исчисляться с учетом полученной части.

Примеры налогового вычета при покупке квартиры

Есть еще несколько ситуаций, которые часто встречаются среди соискателей возврата из бюджета за расходы на жилье.

Пример 5

Согласно ст.220 НК РФ пенсионеры вправе подавать документы на возврат из бюджета, если за 3 последние года платили НДФЛ.

Расчет:

Павлове положен налоговый вычет на квартиру в размере 1 500 000 рублей — это ее реальные траты. От них 13% — 195 000.

Уплаченный ею налог: из 3 последних лет она работала 2, значит, уплатила в бюджет 55 000 × 13% × 24 = 171 600 рублей. Эта сумма меньше положенных ей 195 000, следовательно, за 3 последних года ей вернется 171 600 рублей. Остаток она пока вернуть не может, так как является пенсионеркой и не платит НДФЛ. Если она устроится на работу или будет получать другие облагаемые доходы, то сможет дополучить оставшиеся 23 400 (195 000 — 171 600).

А если она возымеет другие расходы на жилье, то сумеет подать документы для получения и оставшейся части от максимального вычета — 500 000 рублей (ведь она купила квартиру за 1 500 000, а максимально могла компенсировать 2 000 000 рублей).

Пример 6

Исходя из абзаца 25 пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, принято налоговыми органами, что при одновременной покупке долей возмещение распределяется между ними согласно долям.

В соответствии с письмами Минфина от 8 сентября 2008 года и 1 сентября 2010 года № 3-5-04/491@ и № 03-04-05/6-512, в такой ситуации возврат за проценты тоже делится согласно долям.

Если следовать этим нормам, то каждый супруг получит только 1 000 000 за расходы на покупку и 1 500 000 — по процентам, так как в общем на двоих они получают 2 000 000 за покупку и 3 000 000 — за погашение ипотеки.

Однако есть законный способ каждому получить максимальную сумму, т. е. налоговый вычет при покупке квартиры 4 000 000 и за проценты тоже 4 000 000.

Как это сделать: оформить документы так, чтобы они не подпадали под абзац 25 пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, т. е. не покупать доли одновременно. Желательно, для избежания претензий от ИФНС, заключить отдельные договоры на покупку долей с промежутком хотя бы в месяц. Тогда каждый супруг получит компенсацию по максимуму.

Итоги

1. Имущественный вычет предоставляется один раз в жизни, но его можно получать с разных объектов и в разное время до полного получения максимального размера.
2. Можно получить возврат сразу за 3 года, если в этот период уплачивался НДФЛ, в т.ч. так могут сделать пенсионеры.
3. За доли, купленные в разное время, каждый совладелец может получить полноценное возмещение.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

(3 оценок, средняя: 4,67)

Примеры расчета вычета

В данном разделе мы приведем примеры расчета имущественного налогового вычета в разных ситуациях.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ:

• налоговый вычет – это сумма, на которую уменьшается налоговая база. При этом Вы можете вернуть себе 13% от суммы налогового вычета.
• В связи с тем, что с 1 января 2014 года в Налоговый Кодекс был внесен ряд изменений, в некоторых случаях особенности получения вычета различаются в зависимости от того, куплено жилье до 1 января 2014 года или после. Для таких случаев представлено два отдельных примера.

Пример 1: Покупка квартиры

Условия приобретения имущества:
В 2019 году Иванов А.А. купил квартиру за 2 млн рублей.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
В 2019 году Иванов А.А. зарабатывал 50 тыс. рублей в месяц и в сумме заплатил 78 тыс. руб. НДФЛ за год.

Расчет вычета:
В данном случае сумма имущественного вычета составляет 2 млн рублей, т.е. вернуть можно 260 тыс. рублей (2 млн руб. x 13%). Но за 2019 год Иванов сможет вернуть только 78 тыс. рублей уплаченного им подоходного налога, а оставшиеся 182 тыс. рублей он сможет вернуть в последующие годы.

Пример 2: Получение вычета индивидуальным предпринимателем на УСН

Условия приобретения имущества:
В 2019 году Петров П.П. приобрел квартиру за 3 млн рублей.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
Петров П.П. работает индивидуальным предпринимателем по упрощенной системе налогообложения и, соответственно, не платит налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

Расчет вычета:
Максимальная сумма вычета на квартиру составляет 2 млн руб. (т.е. вернуть можно до 2 млн руб. x 13% = 260 тыс. рублей). Но так как Петров П.П. не платил в 2019 году подоходного налога, то получить налоговый вычет за этот год он не сможет.

Если Петров П.П. в будущем устроится на другую работу, где будет платить НДФЛ, он сможет подать заявление на налоговый вычет и вернуть себе до 260 тыс. рублей.

Пример 3: Покупка квартиры в ипотеку

Условия приобретения имущества:
В 2019 году Иванов И.И. приобрел квартиру за 8 млн рублей, из которых 6 млн рублей были взяты по ипотечному кредиту. В 2019 году Иванов И.И. заплатил процентов на 100 тыс. рублей.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
Иванов И.И. заработал за 2019 год 3 млн рублей, с которых уплатил НДФЛ.

Расчет вычета:
Максимальная сумма имущественного вычета при покупке жилья составляет 2 млн рублей. Дополнительно Иванов И.И. может получить налоговый вычет в размере 100 тыс. рублей на уплаченные ипотечные проценты. Итого за 2019 год Иванов И.И. сможет вернуть 2 100 000 руб. x 13% = 273 тыс. рублей. Вернуть он сможет сразу всю эту сумму, т.к. уплаченный им НДФЛ больше 273 тыс. рублей.

В последующие годы Иванов И.И. будет получать только налоговый вычет с ипотечных процентов, так как основной вычет на жилье им уже получен. Так как кредитный договор заключен после 1 января 2014 года, максимальный размер вычета по ипотечным процентам, который он сможет получить, составляет 3 млн руб. (до 390 тыс.рублей к возврату).

Пример 4: Покупка имущества супругами в совместную собственность (с 1 января 2014 года)

Условия приобретения имущества:
В 2019 году супруги Васильев В.В. и Васильева А.А. приобрели квартиру стоимостью 5 млн рублей в совместную собственность.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
За 2019 год Васильев В.В. заработал 2,5 млн рублей, а Васильева А.А. 3 млн рублей.

Расчет вычета:
При совместной собственности налоговый вычет может быть перераспределен в любых долях. При этом с 1 января 2014 года было снято ограничение вычета в размере 2 млн рублей на объект жилья. Супруги Васильевы могут распределить налоговый вычет в равных долях (50% мужу и 50% жене), и в 2020 году каждый из них получит вычет в размере 2 млн рублей (максимальная сумма вычета на человека) × 13% = 260 тыс. рублей. То есть 520 тыс. рублей на семью.

Пример 5: Покупка имущества супругами в совместную собственность (до 1 января 2014 года)

Условия приобретения имущества:
В 2013 году супруги Васильев В.В. и Васильева А.А. приобрели квартиру стоимостью 5 млн руб. в совместную собственность.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
Васильева А.А. не работает.

Расчет вычета:
При совместной собственности налоговый вычет может быть перераспределен в любых долях, но так как жилье приобретено до 2014 года, максимальная сумма вычета на обоих супругов составляет 2 млн рублей. Супруги Васильевы могут распределить 100% налогового вычета (2 млн рублей) на Васильева В.В. Несмотря на то, что квартира была куплена в 2013 году, в 2020 году Васильев может подать декларацию только за последние три года: 2019, 2018 и 2017.

Пример 6: Покупка имущества в долевую собственность (с 1 января 2014 года)

Условия приобретения имущества:
В 2019 году Васильев В.В. и Ромашкова А.А. приобрели квартиру стоимостью 5 млн руб. в общую долевую собственность (каждый из них владеет ½ квартиры).

Доходы и уплаченный подоходный налог:
За 2019 год Васильев В.В. заработал 2,5 млн рублей, с которых уплатил подоходный налог. Ромашкова А.А. не работала.

Расчет вычета:
При долевой собственности налоговый вычет распределяется между владельцами в соответствии с их долями. При этом для жилья, купленного после 1 Января 2014 года, было снято ограничение в размере 2 млн рублей на весь объект жилья.

Исходя из этого и долей собственников (по 50%), Васильеву В.В. и Ромашковой А.А может быть предоставлено до 2 млн рублей (максимальная сумма вычета на человека) имущественного налогового вычета.

При этом в 2020 году Васильев сможет вернуть себе 2 млн руб. × 13% = 260 тыс. руб. за 2019 год, а Ромашкова сможет получить налоговый вычет, когда устроится на работу и начнет платить НДФЛ.

Пример 7: Покупка имущества в долевую собственность (до 1 января 2014 года)

Условия приобретения имущества:
В 2013 году Васильев В.В. и Ромашкова А.А. приобрели квартиру стоимостью 5 млн руб. в общую долевую собственность (каждый из них владеет ½ квартиры).

Доходы и уплаченный подоходный налог:
Ромашкова А.А. не работает.

Расчет вычета:
При долевой собственности налоговый вычет распределяется между владельцами в соответствии с их долями. При этом для жилья, купленного до 1 января 2014 года, действует ограничение в размере 2 млн рублей на весь объект жилья.

Исходя из этого ограничения и долей собственников (по 50%), Васильеву В.В. и Ромашковой А.А может быть предоставлено до 1 млн руб. имущественного налогового вычета. При этом в 2020 году Васильев сможет подать декларацию 3-НДФЛ и вернуть себе 1 млн руб. × 13% = 130 тыс. руб. за 2019, 2018 и 2017 годы.

Ромашкова сможет получить налоговый вычет лишь когда устроится на работу и начнет платить НДФЛ.
Ромашкова не вправе отказаться от налогового вычета в пользу Васильева В.В., как это было бы возможно при совместной собственности.

Пример 8: Покупка квартиры с использованием материнского капитала

Условия приобретения имущества:
В 2019 году Васильева Е.Е. приобрела квартиру за 1,7 млн рублей, при этом 400 тыс. руб. она оплатила за счет средств материнского капитала.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
За 2019 год Васильева заработала 1 млн рублей, из которых уплатила 130 тыс. рублей НДФЛ.

Расчет вычета:
Налоговый вычет не предоставляется на сумму материнского капитала, поэтому сумма вычета для Васильевой составит 1,7 млн руб. – 400 тыс. руб. = 1,3 млн рублей (т.е. вернуть она сможет1,3 млн руб. x 13% = 169 тыс. руб.). При этом в 2020 году за 2019 год Иванова сможет вернуть только 130 тыс. руб. уплаченного НДФЛ. Оставшиеся 39 тыс. рублей она вернет в последующие годы.

Пример 9: Имущество, приобретенное до 2008 года

Условия приобретения имущества:
В 2007 году Сидоров С.С. купил квартиру за 2 млн рублей, но получить налоговый вычет по этой квартире Сидоров решил только в 2020 году.

Сумма уплаченного подоходного налога:
В 2017-2019 годах Сидоров С.С. зарабатывал по 360 тыс. рублей в год и платил по 46 тыс. рублей в год НДФЛ.

Расчет вычета:
Для имущества, приобретенного до 2008 года, максимальная сумма налогового вычета составляет 1 млн рублей. Соответственно, максимальная сумма, которую может вернуть Сидоров, будет равна 1 млн руб. x 13% = 130 тыс. рублей).
Согласно законодательству налоговый вычет можно оформить не более чем за 3 последних года (не ранее 2017 года в нашем случае).
Поэтому в 2020 году Сидоров С.С. сможет оформить вычет и вернуть 46 тыс. руб. за 2017 год, 46 тыс. руб. за 2018 год и 38 тыс. руб. за 2019 год. После чего вычет будет полностью исчерпан.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры?

Приобретение недвижимости, как и некоторые другие покупки, даёт право на получение налогового вычета – в сущности, это возврат тех денег, которые гражданин платит государству со своей прибыли, ведь часть её была потрачена на покупку квартиры, а значит, и налогооблагаемая база уменьшилась.

Расчет налогового вычета при покупке квартиры выполнить несложно – достаточно знать основные показатели для расчёта (потраченная на приобретение сумма, и выплаченная гражданином за год в виде НДФЛ сумма), и применить к ним простую формулу. Есть и ряд особых случаев, для которых посчитать надо немного иначе – приобретение жилья в совместную собственность, в ипотеку или с использованием государственной субсидии.

Налоговый вычет при покупке

НДФЛ – этот налог удерживается работодателем и не выдаётся на руки сотрудникам, тем не менее платится он именно из их зарплаты. Налоговым вычетом называют предусмотренную законом возможность при определённых условиях вернуть какую-то часть этих денег – и в рассматриваемом случае таким условием становится приобретение квартиры. Каждый гражданин, перечисляющий НДФЛ, имеет право претендовать на получение подобного вычета.

Понятие

Механика работы налогового вычета такова: поскольку часть дохода плательщика потрачена на приобретение недвижимости, она вычитается из налогооблагаемой базы, за счёт чего и налог в итоге должен стать меньше. А так как он уже был выплачен в полном объёме, часть этой выплаты должна быть возвращена.

Соответственно, чтобы получить вычет, требуется удовлетворять нескольким условиям:

• Являться налоговым резидентом РФ – для этого надо провести на территории страны в отчётный год более половины дней. Впрочем, есть и исключения из этого правила – смотрите пункт 2 статьи 207 Налогового кодекса.
• Выплачивать НДФЛ.
• Иметь подтверждение, что деньги потрачены на значимую согласно законодательству цель – в том числе, как подобная цель может рассматриваться покупка жилья.
• Иметь правоустанавливающие документы на приобретённое жильё. Отметим, что ДДУ не годится, даже если вся предусмотренная к выплате сумма уже была внесена – при долевом строительстве вычет не удастся получить раньше, чем объект будет сдан.
• Ещё одно важное условие – стороны не могут быть взаимозависимы. В первую очередь это исключает всех близких родственников – а значит, при покупке квартиры у родного брата или сестры, или у родителей, не приходится надеяться на возврат средств. При сделках с родственниками более дальними – например, двоюродными, данное ограничение не действует, а значит, возможность получить вычет имеется. Правда, не стопроцентная – близкородственными связями взаимозависимость не ограничивается, но при их отсутствии её ещё нужно будет доказать.
• Наконец, находиться приобретаемая квартира должна в пределах страны.

Подчеркнём, что вычет делается с фактических расходов, понесённых на то, чтобы обзавестись квартирой, а значит на подаренное или унаследованное жилье он не распространяется.

Выделяют различные виды вычетов, и важно не путать механику работы рассматриваемого с той, что вступает в силу при продаже недвижимости. Подробнее о них рассказано в статье 220 НК.

Предоставление вычета не привязано к тому, приобретается ли квартира в новостройке, или же это вторичное жильё.

Размер

Первым делом важно отметить, что не следует путать два понятия: суммы вычета и суммы налога к возврату. Первая – та цифра, на которую уменьшается налогооблагаемая база, а вторая равна 13% от неё – а значит, чтобы узнать её, сумму вычета необходимо умножить на налоговую ставку. Например, если предоставляется сумма вычета в миллион рублей, это значит, что в действительности возвращено на ваши счета будет: 1 000 000 x 0,13 = 130 000 рублей.

Максимальный предоставляемый размер вычета равняется двум миллионам рублей, а значит сумма к возврату – 13% от неё, или же 260 тысяч рублей.

При использовании ипотеки вычет распространяется на выплату ипотечных процентов, причём считается отдельно от основного. Сумма такого вычета ограничена тремя миллионами, а значит, сумма возврата – 390 000 рублей.

Если квартира приобретается семьёй, вычеты граждан могут складываться: так, если оба супруга имеют права на него, то всего вычет может быть сделан с 4 000 000 рублей, или с 6 000 000 при ипотечном кредитовании.

В законодательство с 2014 года внесены и изменения относительно другого правила: раньше вычет предоставлялся единоразово, а теперь его можно брать сколько угодно раз.

Однако, это не значит, что при каждой покупке недвижимости получится пользоваться вычетом – ограничение на общую сумму осталось, то есть по-прежнему можно максимум вернуть до 260 тысяч рублей. Разница в том, что теперь необязательно делать это с одной сделки, например, если сумма покупки составила 1 200 000 рублей, а значит вычет с неё равен 156 000, то оставшиеся 108 000 можно вернуть в следующий раз.

Показатели для расчёта

Размер вычета будет зависеть от нескольких ограничений:

Выполняется возврат в размере не более 13% от стоимости приобретённой недвижимости, а сумма вычета не должна превышать 2 млн рублей.

Так, если вы приобрели квартиру как раз за эти 2 млн, значит нужно определить 13% от них: 2 000 000 x 0,13 = 260 000 рублей – именно столько составит сумма к возврату. Если же потрачено на приобретение недвижимости было 4 млн, она не вырастет – всё равно рассчитываются 13% именно от 2 млн.

И второе – возвращено может быть не больше, чем гражданин выплатил за год в виде НДФЛ. Так, если в предыдущем примере заработная плата покупателя жилья составила 1 200 000 рублей в год, то максимальный возврат равен: 1 200 000 x 0,13 = 156 000 рублей. Но это не значит, что остальное вообще не будет выплачиваться – остаток можно оформить и получить на следующий год.

Таким образом, для расчёта возврата важны такие показатели, как:

• стоимость приобретённой недвижимости;
• сколько НДФЛ было выплачено покупателем – но не любая выплата учитывается: так, налог с дивидендов не позволяет получить возврат.

Расчёт и его формула

После определения точных показателей будет несложно правильно рассчитать сумму вычета – достаточно применить к ним стандартные формулы. Первая – самая простая подходит для случаев, когда сумма, за которую была приобретена недвижимость, не превышает ограничения в 2 миллиона рублей:

Где С – это стоимость покупки, а В – сумма к возврату. Фактически её можно упростить до С x 0,13.

Если жильё обошлось в 1,5 миллиона рублей, расчёт будет таким:

1 500 000 x 0,13 = 195 000 – максимальная сумма вычета для данного случая.

Если сумма покупки больше максимальной, подлежащей вычету, то расчёт ведётся исходя из того, что она равна ей.

Например, при стоимости покупки в 2,3 млн рублей, в формулу нужно подставить 2 млн. Также стоит помнить, что когда начинают высчитывать сумму процентов по ипотеке, ограничение поднимается до 3 млн, а сам подсчёт ведётся отдельно от основного.

Второй важный момент – не возвращается больше, чем было выплачено подоходного налога в течение года. Вернёмся к покупке за 1,5 миллиона – если гражданин выплатил НДФЛ на 140 000 рублей, то и возврат он получит в таком же объёме, оставшиеся же 55 000 придётся оформлять уже на следующий год.

И даже после этого у него останется запас – ведь максимальный лимит по возврату равняется 260 000, либо 390 000 рублей при ипотеке, из которых он использует только 195 000. В следующий раз, приобретая жильё, он сможет применить остаток. Мы не станем оформлять последние описанные действия в виде формул, поскольку они и без того достаточно просты, и формулы лишь усложнят их восприятие.

Особые случаи

Есть ряд ситуаций, в которых действуют особые правила подсчёта, в первую очередь они касаются совместной и долевой собственности. Понятно, что предоставляться по тем же правилам, что и в обычном случае, вычет в них не может.

Совместная собственность

Совместной называют ту собственность, которой владеют супруги в браке и без выделенных долей. То есть, владение ею осуществляется совместно. Если жильё приобретается в совместную собственность, то вычет делить не нужно, ведь предоставляется он именно гражданам. Следовательно, если покупку совершают сразу несколько граждан, вычетов также предоставляется несколько.

Это положение было введено в 2014 году, и относительно недвижимости, купленной раньше его наступления, действовали другие правила. Тогда, приобретая жильё в совместную собственность, граждане могли рассчитывать, что суммарно для них сделают вычет со всё тех же 2 миллионов. Он мог делаться либо с дохода одного из них, либо делиться, но сумма в не менялась.

Долевая собственность

В отличие от совместной, в долевой собственности выделяются доли каждого владельца, и каждый из них будет иметь своё свидетельство о собственности, а не одно на всех, как при совместной.

Впрочем, если раньше вычеты для долевой собственности давались по иным правилам относительно совместной, а именно, вычет распределялся в строгом соответствии с размером доли, то теперь такого различения нет: если жильё приобретается в долевую собственность, покупатели не обязаны делить и вычет. Каждый гражданин, участвующий в приобретении, может использовать свой вычет целиком, и они могут суммироваться.

Покупка квартиры в ипотеку

Его подсчёт ведётся отдельно от обычного вычета, и предоставляется он максимум с трёх миллионов рублей. Работает это следующим образом: если взята в кредит квартира за 3 000 000 рублей, то после её приобретения гражданин может обратиться за двумя вычетами: обычным, в рамках которого ему сделают возврат с суммы в 2 000 000 – то есть, 260 000, и ипотечным. Если в итоге он заплатил вместе с процентами 4 300 000 рублей, то вычет высчитывается лишь с 1 300 000 – то есть, с суммы переплаты, и составит 13% от неё – 169 000 рублей. Существуют даже специальные калькуляторы, которые помогут вам произвести все расчеты.

Покупка жилья с использованием субсидий

Если для приобретения жилья задействуется государственная субсидия, то возврат с её суммы получить не выйдет, включая и вариант частичной оплаты покупки материнским капиталом. Однако с остальной суммы его, как правило, можно получить точно так же, как и в иных случаях. Важно здесь лишь считать, какая сумма покрыта субсидией, а какую пришлось платить вам, и подать заявление на вычет только со второй.

Так, при покупке жилья за 2,5 млн рублей, из которых субсидией был покрыт 1 млн, есть возможность получить вычет с оставшихся 1,5 млн. То же самое касается и вычета с процентов при ипотеке.

Способы возврата

После подтверждения своих прав на имущественный вычет гражданин может выбрать из двух основных способов вернуть деньги: через работодателя, или через налоговую инспекцию. Выбор любого из них оставляется на усмотрение гражданина, потому стоит рассмотреть, какие между ними имеются различия, чтобы выяснить, к какому варианту обратиться предпочтительнее.

Через работодателя

Это вариант примечателен тем, что для оформления вычета не нужно будет ждать, пока завершится налоговый период, в котором он даётся – просто с зарплаты перестанет удерживаться НДФЛ, и так продолжится до полного получения гражданином нужной суммы.

Но всё равно потребуется подать в налоговую документы, чтобы подтвердить наличие права на вычет. Они могут быть поданы как лично, так и через официальный сайт ФНС, или даже пересланы по почте.

Пакет документов состоит из:

• копии паспорта;
• договора купли-продажи (потребуется и оригинал, и копия);
• правоустанавливающих документов на имущество;
• подтверждения оплаты покупки;
• копии свидетельства о присвоении ИНН;
• справки о доходах с места работы;
• декларации о годовом доходе.

Если покупка совершается супружеской парой, может понадобиться также заявление о распределении вычета.

После подачи этого пакета документов потребуется подождать решения налоговой до месяца. В течение этого времени будет идти рассмотрение. После того как право на вычет будет подтверждено ФНС, нужно подать работодателю заявление о его предоставлении, а также уведомление из ФНС, в котором подтверждается право на него. После этого работодатель должен будет предоставить вычет с месяца обращения.

Через налоговую инспекцию

При обращении напрямую в налоговую вычет будет дан уже после того, как завершился год, за который был выплачен возвращаемый налог. Как и в предыдущем случае, необходимо подать пакет документов – он тот же самый, как и способы подачи.

Затем проводится камеральная проверка, на которую выделяется до трёх месяцев, и после её завершения выносится решение о том, будет ли предоставлен вычет – уведомление должно быть отправлено не позже, чем через десять дней после отведённого на проверку срока. Иногда заявитель может быть вызван в ФНС, если при проверке обнаружатся какие-то неясные моменты, чтобы прояснить их, но случается это нечасто.

Калькулятор налогового вычета при покупке квартиры

Налоговый вычет при покупке квартиры – льгота от государства, согласно которой можно вернуть 13% от стоимости имущества. Процедура возврата доступна после подачи документов в ФНС. Перед обращением можно самостоятельно рассчитать возврат через калькулятор.

Что входит в имущественный вычет

После приобретения иущества можно вернуть 13% только один раз в жизни. Главное условие – это наличие официального дохода. Возврат доступен только с суммы 2 000 000 рублей.

Оформить возврат можно за покупку:

• квартиры
• дачи
• земельного участка
• материалов для строительства дома

Обратите внимание! В рамках закона предусмотрен возврат НДФЛ с процентов, если имущество было куплено в кредит. Максимальный лимит по возврату не превышает 390 000 р. (п. 3, 11 ст. 220 НК).

Калькулятор расчета имущественного вычета

Узнать сумму к возврату вы можете прямо сейчас. Для этого следует внести в разделы калькулятора следующие данные:

• Год покупки имущества (выбрать из списка).
• Заработок за год без вычета 13%. После этого зарплата за вычетом налога рассчитается автоматически. Можно ввести данные наоборот, годовую з/п без налога и общая отобразится автоматически.
• Стоимость имущества.
• Проценты по оплате ипотеки, если имущество куплено в кредит. Сумму можно узнать у кредитора по телефону бесплатной линии или самостоятельно посчитать по графику платежей.

После внесения сведений в нижней части калькулятора отобразится сумма, которую вы сможете вернуть в отчетном и следующем году. Вся информация предоставляется бесплатно, в ознакомительных целях.

Что делать для получения вычета

Не стоит терять право на льготу, которая доступна только единожды для гражданина РФ. Всё что вам нужно – это придерживаться простой инструкции.

Проверить право на получение вычета

Воспользоваться льготой может налогоплательщик, который:

• Является гражданином РФ
• Приобрел имущество на территории России
• Выступил покупателем и плательщиков за имущество
• Оформил потеку на свое имя и вносил оплату по договору
• Является собственником имущества (допустимо долевое владение)

Важно! Обратите внимание, что вы купили квартиру до 1 января 2014 года, то вы можете вернуть 13% только в пределах указанного лимита (260 000 р.). Если сумма вычета меньше, то перенести на другие имущество и дополучить, у вас не получится. Такое право возникло у тех собственников, которые оформили имущество в собственность после января 2014 г. Они могут получить налог с разных объектов, пока общий лимит не будет выплачен.

Подготовить документы

Обращаться в налоговую организацию нужно только с полным пакетом документов.

• Паспорт налогоплательщика
• Свидетельство о праве собственности
• Договор купли-продажи
• Подтверждения оплаты: чеки, расписки и т.д.
• Справку о доходах от работодателя по форме 2-НДФЛ за тот период, когда запрашивается вычет
• Свидетельство о браке и рождение ребенка (при наличии)

Если квартира приобретена в кредит:

• Кредитный договор
• Лицензия банка
• Справка с сумой погашенных процентов

В налоговую организацию нужно предъявить качественные копии. Дополнительно возьмите оригиналы, поскольку их могут запросить для проверки достоверности.

Рассчитать сумму вычета

Обращаясь в налоговую, вам потребуется указать точную сумму, которую желаете вернуть. Специалист ФНС обязательно ее проверит. Чтобы избежать ошибок, лучше воспользоваться калькулятором.

Делая расчет важно учитывать, что если оплата происходила за счет средств материнского капитала, то с этой суммы получить вычет не получится. Сумму материнского капитала потребуется отнять (п. 5 ст. 220 НК).

Выбрать способ возврата

В рамках закона доступно два способа получения13%. Доступно получение НДФЛ:

• Через ФНС. Для этого подается декларация по форме 3-НДФЛ за каждый год. Сумма зачисляется единовременным платежом по итогам года.
• У работодателя. В таком случае работодатель будет платить зарплату без удержания 13% до тех пор, пока сумма вычета не будет получена.

Совершить визит в ФНС

Документы можно подать по адресу регистрации лично или через nalog.ru, при наличии доступа в личный кабинет и электронной подписи.

На проверку и обработку документов налоговой службе дается срок 3 месяца. В случае отказа вы получите официальный ответ с указанием причины. Если ее можно исправить (к примеру, ошибки в декларации), то вносятся правки и документы подаются заново.

При получении положительного ответа получить государственную льготу.

Важно знать

Вашему вниманию несколько нюансов, о которых нужно знать.

1. Нельзя передать право на получение 13% родственнику. К примеру, если купила квартиру неработающая бабушка, то дети не смогут получить вычет за нее.
2. Если родители оплачивают долю в квартире ребенка о 18 лет, то они могут воспользоваться льготой (п. 6 ст. 220 НК).
3. Граждане пенсионного возврата могут получить НДФЛ только за текущий год, когда куплена собственность. За три предыдущих нет (п. 10 ст. 220 НК).
4. С государственных субсидий возврат не предусмотрен.

Получается, воспользоваться льготой может любой граждан РФ, который приобрел имущество за наличные или кредит. Подать документы можно дистанционно или лично. Главное – достоверно заполнить все данные и заранее самостоятельно рассчитать сумму вычета. В этом вам поможет удобный калькулятор, который работает 24/7 .