В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем. Я советую составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция я написала с МФЦ.

Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

• Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
• Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
• Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
• Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
• Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
• Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
• Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.

По закону срок регистрации сделки составляет 7 рабочих дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.

Документы для продажи квартиры — с инструкциями где и как их получить.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Переуступка квартиры — что это

Переуступка квартиры — что это

Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме — дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.

Что такое переуступка

Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.

Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.

При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.

К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.

Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.

Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия — не исключение. Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя.

Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.

Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр.

Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно 208 статье НК РФ .

Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%.

Можно заработать на перепродаже — если купить жилье на этапе строительства , вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке.

Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.

Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику.

Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно.

Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем — иногда стройки затягиваются на годы.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.

Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:

Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.

Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.

? Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.

? Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора

Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

Шаг 1: соберите пакет документов

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

? письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

? сам договор долевого участия;

? разрешение на переуступку прав от застройщика;

? справка о погашении задолженности перед застройщиком;

? разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Продажа квартиры по переуступке

Квартиры в новостройках очень часто приобретаются по договору долевого участия (ДДУ) еще на стадии рытья котлована. Фактически, никакого жилья еще не существует, одно не построено. Однако застройщик, с целью сокращения собственных затрат, готов продавать все или некоторые квартиры заранее, заключая такой договор. Как правило, квартира, купленная по ДДУ, обходится покупателю дешевле примерно на 20-50%.

Понятие переуступки при продаже квартиры

Не всегда такую недвижимость приобретают с целью дальнейшего проживания. Такой возможностью пользуются и спекулянты, покупающие дешевле и продающие дороже. Кроме всего прочего, сам будущий собственник жилья может уже ближе к концу строительства решить, что ему нужно жилье больше или меньше, а значит заключенный ДДУ уже не устраивает.

В такой ситуации напрямую продать квартиру еще невозможно, потому что право собственности еще не оформлено. В то же время, можно уступить свои права на договор долевого участия, что и называется переуступкой прав. Фактически, это та же сделка купли-продажи, но оформляется она значительно быстрее и проще. Нужно учитывать, что реализовать такое право можно только до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию.

Преимущества покупки квартиры по переуступке

Главное преимущество для покупателя по переуступке в том, что такая квартира будет стоить значительно дешевле, чем аналогичное, но уже сданное в эксплуатацию жилье. Кроме того, за счет того, что у жилья не было других собственников, рисков тут минимум.

Продавец же получает выгоду за счет того, что на стадии котлована он приобретал квартиру намного дешевле, чем продает права на ее получение уже ближе к концу строительства.

Когда производится продажа квартиры по переуступке

Квартиры по переуступке продают обычно за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Раньше – нет смысла, покупатели могут и не согласиться. Позже уже тоже не получится, так как после того, как дом сдан в эксплуатацию оформляется право собственности и тут уже нужно будет продавать квартиру на общих основаниях. Это сложнее и дольше, чем по договору переуступки прав.

Как продать квартиру по переуступке

Процедура продажи квартиры по переуступке прав не особо сложная, однако имеет свои особенности и нюансы.

Порядок действий

1. Оценить стоимость квартиры на данный момент.
2. Найти подходящего покупателя.
3. Показать будущее жилье, если есть что показывать.
4. Получить разрешение на переуступку прав от Застройщика (если требуется).
5. Обсудить с покупателем условия сделки и предоставить все необходимые документы.
6. Составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки.

Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных пунктов.

Оценка недостроенной квартиры

Существуют два основных варианта оценить стоимость еще, фактически, не существующей квартиры: самостоятельно или при помощи специализированной оценочной компании.

• Самостоятельно. Просто, быстро и бесплатно, но не очень точно. Покупатель может и не согласиться с цифрой, указанной продавцом. Расчет произвести не особо сложно. Нужно лишь определить стоимость примерно такой же квартиры на рынке и сделать скидку примерно в 20%.

• Оценочная компания. Оценщики проводят многочисленные расчеты, вникать в которые нет особого смысла. Они устанавливают более точную и справедливую цену на жилье, которую, к тому же, практически невозможно оспорить. Главный недостаток такой схемы: оценка – это платная услуга. К тому же, придется подождать готовности отчета: обычно около 1 недели.

Поиск покупателя

Следующий этап – поиск покупателя. Можно просто поспрашивать знакомых, но это не слишком удачный подход. Намного проще и быстрее выложить объявления о продаже квартиры (можно даже не уточнять, что через переуступку прав) в интернете. Например, на том же сайте Avito или аналогах.

Осмотр жилья

Далее нужно позволить покупателю осмотреть его будущую квартиру. При условии, разумеется, что уже есть что смотреть. Учитывая тот факт, что подобные сделки совершаются уже на последних этапах, незадолго до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, как минимум коробка с квартирой уже должна быть готова. Если по какой-то причине ничего еще нет, то можно показать макеты, 3D модель, планировку и так далее. В общем все, что предоставлял застройщик еще на этапе начала строительства.

Разрешение от застройщика

Если продавец еще не полностью выплатил всю положенную сумму по ДДУ, то для переуступки прав требуется разрешение застройщика. В противном случае никакое разрешение не нужно, однако, во избежание возможных проблем рекомендуется такое разрешение все же получить или, как минимум, просто уведомить застройщика о том, что будущий собственник квартиры по договору долевого участия поменяется.

Обсуждение условий сделки

На этом этапе нужно обсудить с покупателем условия сделки. Учитывая тот факт, что она будет производиться в упрощенном порядке (сравнительно с классическим договором купли-продажи), обсуждать тут особо нечего, разве что стоимость квартиры.

Содержание договора продажи квартиры по переуступке

После того, как все стороны точно понимают, что они хотят и что получат, нужно составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки прав. В нем отражается следующая информация:

• Данные сторон сделки. Нередко в качестве уступающего лица выступает компания-инвестор, заранее скупившая все доступное жилье в доме.
• Информация о будущей квартире. Адрес, площадь, этажность и так далее.
• Стоимость квартиры. Цифрами и прописью. Здесь же обычно описываются и условия расчетов, кто, как, когда и в какой сумме перечислит средства.
• Условия сделки. Тут прописывается вся основная информация о том, как будет производиться переуступка прав.
• Дата и подпись. Дата обязательно актуальная на момент заключения сделки.

Образец договора продажи квартиры по переуступке

Требуемые документы

Для оформления сделки понадобятся следующие документы:

• Паспорта сторон. Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, нужен будет его устав, свидетельство о регистрации, а также документы, на основании которых подписан получил право подписи именно этого договора.
• Договор долевого участия. Этот документ является единственным подтверждением того, что продавец действительно является будущим собственником квартиры. Он заменяет одновременно техпаспорт, правоустанавливающие документы, выписку из БТИ и так далее.
• Разрешение на переуступку прав от застройщика. Если требуется.

Расходы и сроки

Никаких специальных затрат продавец и покупатель не несут. Даже госпошлина за регистрацию права собственности не требуется. Из реальных затрат следует отметить только платеж покупателя за саму квартиру, а также возможные расходы на оплату услуг оценочной компании (около 1-2 тысяч рублей) и оплату услуг нотариуса, если договор переуступки будет заверяться нотариально, что абсолютно не обязательно (около 2-5 тысяч рублей).

Учитывая минимальное количество документов и общую простоту сделки, все можно оформить буквально за 1-2 дня. В среднем на такую процедуру, с учетом того, что покупатель с продавцом будут не слишком активны, уходит около 1-2 недель.

Налог за продажу квартиры по переуступке

Несмотря на то, что продается, фактически, не квартира, а лишь права на нее, платить налог в размере 13% все равно нужно. Это делает продавец, как получатель дохода. Следует учитывать, что оплата производится только с суммы полученной прибыли.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
   Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки