Как продать долю в квартире государству?

Как продать квартиру государству в 2020 году: передача по кадастровой, рыночной стоимости и в порядке приватизации, порядок действий и список документов

Содержание квартиры в некоторых ситуациях сопровождается чрезмерными затратами. Продажа государству помогает получить в свое распоряжение деньги вместе с устранением излишних обязанностей. Ниже рассказано о том, как продать квартиру государству без ошибок с максимальной выгодой для собственника недвижимости.

Можно ли вообще продать квартиру государству

Жилищный кодекс РФ и другие тематические законодательные акты не запрещают приобретение государством объектов недвижимости у частных лиц. Такие операции выполняют муниципалитеты для выполнения утвержденных социальных программ. Для приобретения применяют стандартную схему закупок с применением открытых электронных торгов (аукционов).

Чтобы продать квартиру государству правильно, продавцу надо изучить:

• типовые требования к объектам недвижимости;
• механизм ценообразования;
• особенности налогообложения;
• пошаговый алгоритм действий;
• сопроводительную документацию.

К сведению! Иногда целесообразным является безвозмездная передача имущества государству (реприватизация).

Плюсы и минусы такой продажи

Если жилье не приватизировано, при сносе можно рассчитывать на получение аналогичной недвижимости или компенсации. Если вовремя продать квартиру государству по высокой рыночной цене с последующим оформлением договора социального найма – появятся условия для использования упомянутой выше льготы.

Однако и обычная продажа государству подразумевает несколько значимых плюсов:

• надежность контрагента;
• прозрачная схема оформления сделки;
• быстрое получение оплаты после заключения договора;
• отсутствие дополнительных затрат на рекламу, риэлторские агентства, юристов.

После совершения такой сделки устраняются следующие расходы:

• налог на недвижимость;
• коммунальные платежи;
• выполнение текущего и капитального ремонта.

Расходы на содержание квартиры исключаются – достаточно продать жилье государству.

Можно ли продать долю в квартире

Законом подобные операции не запрещены. Однако на практике могут возникнуть определенные сложности. Необходимо убедиться, что выделение доли оформлено официально:

• имеется план БТИ с точными размерами и конфигурацией;
• права собственника подтверждены выпиской из базы данных ЕГРН.

Другие жильцы квартиры имеют преимущественное право покупки. Как уведомить сособственников о продаже – читайте в нашей предыдущей статье.

К сведению! Продать государству можно минимум целую комнату с отдельным входом.

Какие квартиры интересуют власть

Наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры в готовности для немедленного переезда.

Продать государству точно не получится следующее жилье:

• с неузаконенной перепланировкой;
• оформленное в залог, обремененное или арестованное, с иными ограничениями для продажи;
• в плохом техническом (эстетическом, санитарном) состоянии;
• с отсутствием современных инженерных сетей.

А рассмотренный выше пример с ветхим жильем является исключением. Подобную схему получится применить, если объект недвижимости пока не включен в список для планового сноса. Ответственные работники муниципалитета уточняют размещение здания в зонах с правом на отселение.

Жилье для детей сирот

Продать квартиру государству можно в рамках целевой программы для детей сирот. Требования к недвижимости в данном случае не отличаются от рассмотренных выше правил.

Для всех льготных категорий граждан устанавливают на региональном уровне нормативы жилой площади. Стандарт – 18 м кв. на человека. Его корректируют местные законодательные органы власти. В столице, например для семьи из двух человек установлен норматив 44 м кв.

Как определить цену

Продать квартиру государству можно только через аукцион, поэтому процесс торгов определен стандартной процедурой. Побеждает самое дешевое предложение, соответствующее по характеристикам опубликованной заявке.

По кадастровой стоимости

Это специфическое определение оценки внедрено для решения следующих задач:

• расчета налогов на недвижимость и полученный доход;
• оформления прав наследства, дарения;
• выполнения обменных операций.

Вычисления делают профильные подразделения «Росреестра». В типовой методике кроме общих технических параметров и года постройки применяют поправочные коэффициенты для учета экономических особенностей конкретного региона. Расчет выполняют не чаще одного раза каждые 2-3 года.

Если продать квартиру государству по действующей кадастровой стоимости или выше, придется заплатить налог от разницы с ценой покупки. Максимальная скидка от этого уровня допустима не более 30%. По состоянию на 2020 г. действует вычет 1 млн. руб. На эту сумму разрешено уменьшить базу налогообложения.

К сведению! При продаже ниже кадастровой стоимости применяются определенные правила расчета НДФЛ. Какие – читайте по этой ссылке.

По рыночной стоимости

В этом варианте существенное влияние на цену оказывают следующие параметры:

• площадь;
• количество комнат;
• расположение с учетом ближайшей инфраструктуры;
• год постройки;
• архитектурные особенности здания (кирпич, монолит и др.);
• действительное состояние.

С учетом целевого назначения квартиры достаточно сделать «косметический» ремонт, либо обеспечить подготовку для финишной отделки.

Актуальную рыночную стоимость квартиры можно определить по уровню сопоставимых предложений. Для оперативной проверки пользуются информацией агентств и сводными специализированными сайтами. Альтернатива – обратиться к профессиональному оценщику для составления отчета.

Порядок продажи

Для уточнения актуальных запросов можно обратиться в местную администрацию с письменным заявлением. Соответствующую информацию публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Жилье приобретают:

• для сирот, ветеранов, малоимущих, других льготных категорий;
• при переселении из аварийного жилья;
• в рамках программ реконструкции.

Список необходимых документов

Подготовка не отличается ничем от стандартной продажи. Чтобы продать помещение государству, понадобится:

• гражданский паспорт, иное удостоверение личности;
• справка о зарегистрированных жильцах;

• справка об отсутствии коммунальных долгов;

• выписка из Росреестра с отсутствием обременений.

Если в семье – несовершеннолетний ребенок, понадобится разрешение опеки и попечительства.

Пошаговая инструкция

Стандартный алгоритм действий, как продать квартиру государству:

1. Уточняют рыночную стоимость, определяют приемлемую цену продажи.
2. Выполняют подготовительные ремонтные работы.
3. Обращаются в местную администрацию для уточнения плана закупок (контролируют актуальное состояние аукционов).
4. При появлении подходящего предложения собирают необходимые документы.
5. Подают заявку на участие в аукционе.
6. При положительном результате торгов оформляют договор купли продажи.
7. Получают оплату на счет в банке.
8. Передают объект недвижимости по акту уполномоченному представителю муниципалитета.
9. Посещают отделение МФЦ («Росреестра») для завершения передачи прав собственности муниципалитету.

Внимание! Договор и акт разрабатывается муниципалитетом самостоятельно. Заранее заполнять ничего не нужно. Пример муниципального контракта загрузите по этой ссылке.

Аукцион

Актуальное состояние предложений изучают в режиме онлайн на сайте государственных закупок. Регистрация на этом этапе не нужна. Встроенная система фильтрации поможет найти необходимую информацию по заданным критериям.

В подробном описании заявки есть техническое задание. Этот документ доступен для скачивания. В нем определены характеристики, по которым будет выполняться отбор квартир. Аналогичные данные будут проверять при подписании акта прима передачи.

Для участия в торгах необходимо пройти аккредитацию. Данная процедура за дополнительную плату предлагается в ускоренном варианте. Чтобы исключить лишние траты рекомендуется сделать ее заранее.

Собранные документы сканируют, отправляют в электронной форме на соответствующую аукционную площадку. Делают обеспечительный перевод на счет организаторов. Точная сумма указана в заявке. Она возвращается после завершения торгов. Перечисленные действия выполняют по сопроводительной инструкции. При возникновении затруднений обращаются в службу информационной поддержки.

Каждая заявка от продавца состоит из двух частей. В первой – содержится общая информация. В ходе аукциона необходимо подтвердить ценовое предложение. В случае положительного результата повторно обращаются в администрацию. Муниципалитет создаст комиссию для приемки объекта недвижимости, подготовит для оформления договор купли продажи.

Передача по деприватизации

Деприватизация – это бесплатная передача квартиры назад государству. Продать по деприватизации не получится, поскольку это безвозмездная процедура. Осуществляется только по согласию всех собственников.

Заявление и сопроводительные документы о деприватизации подают в муниципалитет. После положительного ответа:

• подписывают договор и акты передачи;
• дают согласие на регистрацию новой записи в ЕГРН;
• заключают договор социального найма.

Важно! После передачи квартиры по данной схеме исключена возможность вторичной приватизации.

Можно ли завещать квартиру муниципалитету

Завещание в пользу государства разрешено законодательством РФ. Этот документ можно изменить в любой момент, поэтому нынешний владелец вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Дополнительные уведомления и согласования с муниципальными органами власти не требуются. Завещание оформляется только у нотариуса.

Передача или продажа квартиры государству помогает уменьшить финансовые обязательства. Заранее следует изучить особенности формирования цен рынка недвижимости, налогообложение. Если самостоятельное участие в аукционе вызывает затруднения – обращаются за помощью к специалистам.

Ответы на вопросы по теме статьи можно получить в комментариях к публикации или у нашего дежурного юриста. Ставьте репосты и лайки, делитесь собственным опытом и замечаниями.

Обратите внимание на дополнительную информацию в тематических разделах нашего сайта.

Как и кому продать свою долю в квартире?

Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости. Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры. В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.

Выделенная или идеальная?

Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. Ведь понятие доли — это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации. Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина.

Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры — это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.

Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров. «Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать — это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», — говорит эксперт.

Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.

Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.

Преимущественное право сособственников

Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно — собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу. «Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», — поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.

Если сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев. Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.

«Обязательно нужно указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», — подчеркивает специалист.

Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.

Специалист юридической компании «Базальт» Марина Клепко говорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.

Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед. Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.

Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже. Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.

В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд. «Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.

Малая доля

«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», — говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.

По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.

«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, — говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов. — Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею. Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».

«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. Либо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, — рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин. — Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе — это сособственник. И наилучший выход в такой ситуации — когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».

Комната лучше доли, квартира — лучше комнаты

Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.

«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», — считает Александр Агафонов.

Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».

Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли — не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.

Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого. По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.

Как продать долю в квартире государству?

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оф�

Продажа недвижимости может включать различные варианты – о�

Материнский капитал используется для улучшения условий жизни се�

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующ�

Если вы задумались о том, чтобы продать участок государству, необ�

Как продать долю в квартире – пошаговая инструкция

Как продать долю в квартире, когда собственников несколько, и как обойти преимущественный выкуп? Эти вопросы нередко становятся камнем преткновения при отчуждении имущества. Существует разные варианты, как выйти из такой ситуации. В этой статье мы расскажем, как можно продать квартиру при различных обстоятельствах.

Отчуждение долей происходит согласно ФЗ РФ «О гос. регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015г

Как продать долю в квартире – инструкция

Если думаете над тем, как продать долю в квартире, пошаговая инструкция поможет вам разобраться во всех тонкостях оформления сделки. Прежде, чем приступить к процедуре отчуждения, потребуется самостоятельно изучить рынок недвижимости или обратиться к риэлтору для определения цены собственности. Преимущества продажи квартир через агентство заключаются в том, что для вас будут грамотно составлены все условия сделки. Вы можете не переживать о законности каждого из представленных ниже этапов.

Продажа доли в квартире

Шаг 1. Определение условий купли-продажи

Перед тем как продать долю в квартире (2017 год), потребуется обсудить и зафиксировать права и обязанности для участвующих сторон. Если правообладателей долевого имущества более двух, их присутствие на этом обсуждении не обязательно. В ходе данного процесса можно определить:

• Предмет продажи. Рассматривается отчуждаемая часть, ее габариты и прочие характеристики.
• Цена покупки и порядок оплаты. Размер компенсации указывается в полном объеме, также обсуждается способ выплаты денежных средств.
• Прочие условия. Дополнительные пункты договора будут использованы в общении с остальными совладельцами.

Каждое отклонение от зафиксированных положений может стать базой для судебной тяжбы. В случае выигрыша истец-дольщик может аннулировать факт продажи

Шаг 2. Предпродажное оповещение совладельцев

Интересует, как продать долю в квартире другому собственнику, не вступая в спор с прочими правообладателями? Прежде всего, необходимо известить всех обладателей долей о планирующейся сделке. Для этого нужно:

• Разослать уведомления. Бумаги с условиями и ценами направляются всем совладельцам. Это необходимо даже если покупатель один из двух дольщиков.
• Дождаться заявлений о правах. В течение 30 дней, собственники обладающие приоритетом покупки, могут претендовать на выкуп доли. Если после получения письма с их стороны не следует никаких действий, это можно расценивать как согласие на продажу.

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Немаловажный вопрос, можно ли обязать продать долю в квартире? Ним часто задаются собственники при отказе дольщиков от подписания соответствующих документов. Юридически это можно сделать, только получив подтверждение об игнорировании запроса в течение месяца.

Дольщики могут ускорить процесс отчуждения, подписав документ об отказе от претензий на жилплощадь. При этом сделка может проводиться только по условиям, указанным в уведомлениях

Шаг 3. Оформление сделки у нотариуса

Обо всех нюансах того, как продать долю в коммунальной квартире или приватизированной с участием нотариуса, описано в законе от 2016 года. Это обеспечило безопасность всех участников сделки. В соответствующую структуру представляются такие документы:

• Письменные отказы совладельцев от покупки. Также могут быть предъявлены чеки с почты и датированные корешки писем, для подтверждения отсутствия реакции адресатов в установленный срок.
• Документы на имущество. Необходимо принести оригиналы и копии свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРП, технического паспорта БТИ и прочее.
• Соглашение о покупке. Предварительный договор с указанием стоимости и условий для последующего приобретения.
• Личные документы. Необходимы бумаги, подтверждающие личность продавца и покупателя.
• Санкция органов опеки. Если сделка касается интересов детей (несовершеннолетних), готовятся документы из соответствующих органов.

Нотариус изучает представленные документы и на их основании заверяет сделку или отказывает в ее оформлении.

Оформление сделки купли-продажи доли в квартире

Если в ходе рассмотрения пакета документов обнаружены нарушения, нотариус аргументирует свой отказ. В случае положительного решения, данные вносятся в нотариальный реестр

Шаг 4. Госрегистрация

После того как вы продали долю в двухкомнатной квартире и обратились к нотариусу, полученные документы необходимо зарегистрировать. Для этого нужно прийти в районный МФЦ или ближайшее отделение Россреестра. Там вам потребуется:

• Оплатить госпошлину. Сумма составляет 2 000 руб. Квитанцию об оплате прикладывают к заявлению.
• Зарегистрировать документы. На нотариальном соглашении купли-продажи ставится печать о регистрации. Переход прав собственности вносится в ЕГРН.

Покупатель официально вступает в законные права после регистрации. Ему на руки выдают заверенный договор и выписку.

Участники сделки могут регистрировать документы лично или через представителей. Для подтверждения полномочий потребуется нотариально заверенная доверенность

Продажа доли квартиры: особенности

Вопрос, как заставить продать долю в квартире и сделать это в соответствии с действующим законодательством, беспокоит многих. Не всегда внешние факторы позволяют оформить сделку быстро и без проволочек. Иногда срочно продать недвижимость невозможно из-за определенных обстоятельств. Среди самых распространенных трудностей можно выделить:

1. Определение долей

Перед тем как продать квартиру в равных долях, необходимо выделить свою часть в натуре. Для этого уточняется, какие именно комнаты отойдут в собственность сторон. Проще всего, если собственники сами приходят к единому решению. Если же консенсуса достичь не удалось, придется обратиться в суд. Приступать к сделке можно только после того как у продавца на руках будет решение суда с четко прописанными долями.

Определение долей в квартире между совладельцами

2. Доля в приватизированной квартире

Как продать долю в приватизированной квартире, если сособственники не хотят идти на встречу? В таком случае уведомление о намерениях нужно отправить заказным письмом. Только так в суде можно доказать, ваше желание решить все мирно. Выделение долей будет выполнено в рамках законодательного поля.

Когда совладелец не проживает в квартире, и вы не знаете его местонахождение, письменное уведомление отправляется по последнему известному адресу

3. Подаренная доля в квартире

Правила о том, как продать подаренную долю в квартире, прописаны в статье 574 Гражданского Кодекса. Факт дарения должен быть зарегистрирован в Россреестре. После того как на руках будет соответствующее свидетельство, дальнейшая часть сделки осуществляется на общих основаниях.

Если с момента дарения не прошло трех лет, но вы хотите продать долю, возможно взыскание налога. Он составит 13%, если цена отчуждаемого имущества превысит 1000000 руб.

4. Продажа части доли в квартире

Многие задаются вопросом, можно ли продать часть доли в квартире на законных основаниях? Для этого определите свою часть и предложите ее покупку другим дольщикам. Если вы получите отказ, можно поступить следующим образом:

• Оформить дарение микро доли. Маленькая часть имущества переписывается на потенциального покупателя. После этого можно продать ему остальное, как совладельцу, который имеет право на выкуп.
• Оставить долю в залог. Полную сумму за имущество вы можете получить в виде займа. С юридической стороны вопроса здесь все легально.

Если вы подарите часть полностью, при этом оплата за нее не будет проходить в правовом поле, ложная сделка легко оспаривается остальными собственниками в суде

5. Долеобладатель не достиг совершеннолетия

Непростой вопрос как продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире решить можно только при согласии органов опеки и попечительства. Для этого потребуется обеспечить равноценный замен части жилья. После того как вы представите все необходимые документы и доказательства выполнения обязанностей, сделка проходит по общим нормам.

Продажа доли в квартире несовершеннолетнего

6. Продажа доли родственнику (жене/мужу)

Можно ли продать жене долю в квартире, если супруга также является сообладателем? Вам потребуется уведомить все стороны о намерениях. Если на выкуп будет претендовать сразу несколько собственников, продавец имеет право сам определять, с кем оформить продажу.

Продажа доли в квартире родственникам

Все действия по долевой продаже имущества должны проводиться в рамках правового поля. Только в этом случае полученные документы будут законными. Независимо от второстепенных обстоятельств, есть возможность оформить юридически «чистую» сделку.

Подробнее о том, можно ли продать долю в квартире государству и прочие тонкости реализации недвижимости вы можете узнать у специалистов АН «Колизей», звоните!

Как продать долю в квартире

Не всегда человек имеет в собственности целую квартиру. Нередки случаи получения в наследство или приобретения иными способами доли в общем жилье. Со временем может возникнуть необходимость продажи такой собственности. Можно ли продать долю в квартире и как это сделать?

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя?

Главная особенность продажи такой недвижимости касается наличия у неё совладельцев. Поэтому для продажи необходимо учитывать их интересы. Стоит подробно описать все аспекты процесса выделения и продажи доли в квартире.

Что нужно знать

Начинать процесс продажи доли в квартире нужно с её выделения. Можно выделить долю в натуре, как отдельное помещение, или как процент от общей площади. Минус второго варианта в том, что такая доля физически не отделена от остальных. По сути, продаётся право проживания и использования квартиры наравне с другими её владельцами.

Поэтому большинство людей старается выделить долю в натуре. Это возможно, если количество собственников равно количеству комнат в квартире, а также есть физическая возможность перепланировки жилья так, чтобы выделенные доли имели отдельные входы. Тогда за каждым можно закрепить конкретную комнату и обозначить это в правоустанавливающих документах. Но на практике, в типовых многоквартирных домах, такое выделение доли в натуре невозможно физически.

Процесс деления квартиры на доли отражается в соглашении её владельцев. Но, например, однокомнатную квартиру на доли в натуре разделить невозможно. Она делится по квадратным метрам. В свидетельстве о собственности указывается процентная или дробная часть общей площади.

После этого можно переходить к продаже доли. Особенностью этого процесса в сравнении с продажей всей квартиры является наличие у других собственников квартиры приоритетного права на её покупку.

Продавать долю третьему лицу можно только после отказа других собственников от её покупки. Бывают случаи, когда они не собираются покупать долю, но препятствуют её продаже тем, что не дают своевременный ответ. Но эта разрешимая проблема.

Основные аспекты

Сама долевая форма собственности на квартиру может возникнуть в силу различных обстоятельств:

• При приватизации квартиры всеми её жильцами. В таком случае каждый из них может выделить и закрепить в личной собственности долю в квартире.
• При получении доли в дар.
• При получении квартиры по наследству несколькими наследниками.
• При покупке доли.
• При разделе имущества во время развода.

Поскольку квартиру обычно невозможно разделить на несколько обособленных помещений, то сам факт выделения доли имеет только юридическое значение. Владельцы долей могут пользоваться квартирой, не нарушая интересы друг друга.

Это же влечёт сложности с продажей доли, так как остальные собственники должны согласиться на её передачу другому человеку.

Стороны соглашения

Купить долю в квартире может любой человек. Продать её может только её официальный владелец. При этом, поскольку остальные собственники квартиры могут быть против покупки жилья посторонним, законом предусмотрен порядок преимущественного выкупа доли ими.

Для этого нужно уведомлять всех владельцев о желании продать свою долю. Уведомления стоит рассылать письменно, чтобы иметь доказательства выполнения данного требования законодательства. Если в течение месяца ответ не последовал, значит, остальные собственники от права покупки отказались.

Если же сразу несколько из них захотели купить долю, то продавец сам выбирает кому её продавать.

Законодательная база

Для определения формы собственности и порядка её продажи используются статьи ГК РФ №244 и 250.

Статья 244 определяет возможность продажи долевой собственности с выделением долей и без такового. 250-я статья устанавливает преимущественное право покупки доли остальными собственниками.

Помимо того, что отправленные им уведомления должны быть оформлены письменно, в них необходимо указать цену продажи. И важно, чтобы даже в случае отказа других собственников от покупки, эта цена была установлена и для стороннего покупателя. Если же она будет снижена, то процесс уведомления и ожидания ответа нужно повторить.

Если собственников не уведомили, то с того момента, как они узнают о переходе прав собственности на долю третьему лицу, они могут обращаться в суд в течение трёх месяцев. Как правило, такие иски удовлетворяют и сделку продажи доли в квартире признают неправомерной. Но сделка не отменяется, просто права переходят к истцу. То есть он использует своё право преимущественной покупки, которого продавец его пытался лишить.

Статьи ГК РФ №554-556 определяют составление договора купли-продажи и передаточного акта. Требования к этим документам едины и не отличаются в случае продажи доли в квартире.

Согласно 218 Федеральному закону, принятому в 2015 году, сделки купли-продажи доли в квартире нужно обязательно заверять у нотариуса.

Заканчивается процесс продажи регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре, где ему выдадут выписку из ЕГРН.

Как правильно продать долю в квартире

Главное, что нужно учитывать – доля должна быть выделена. Если на квартиру существует общая собственность, без выделения долей, то продать её нельзя. Для этого нужно пройти процедуру выделения доли, что возможно по соглашению сторон (собственников квартиры) или в судебном порядке.

Только после получения документов о праве собственности на долю можно будет заниматься её продажей.

Всё остальное в этом процессе идентично продаже квартиры только с учётом преимущественного права других дольщиков, о котором сказано выше.

Кстати, доли при разделе квартиры могут быть равные или неравные, как решат сами владельцы недвижимости.

Заверяя сделку у нотариуса нужно учитывать, что он несёт ответственность только за проверку законности данной сделки. Предыдущие сделки с данной собственностью нотариус проверять не обязан, также как и следить за порядком расчётов сторон сделки.

Пошаговая инструкция

Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, нужно последовательно выполнять нормы закона:

• Обсудить со всеми собственниками продажу доли. Если кто-то из них решит сразу её купить, можно готовиться к сделке. В ином случае необходимо доказательство письменного уведомления собственников. Поэтому нужно разослать такие уведомления и дождаться ответа, либо истечения сроков, отведённых законом на такой ответ. Почему нельзя полагаться на устный ответ? Потому как это лишит продавца доказательств выполнения требований закона. И в будущем кто-либо из собственников может попытаться признать сделку недействительной.
• После соблюдения этих требований можно начать искать покупателя.
• Когда он найден, нужно собрать все документы для продажи и подготовить догов купли-продажи.
• Подписание договора, его заверение нотариусом, составление акта приёма-передачи доли.
• Регистрация покупателем прав собственности в Росреестре.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Часто именно первый этап отнимает больше всего времени, хотя и поиск покупателя также дело непростое. Тем более, что покупка доли в квартире имеет немало минусов именно из-за наличия там других собственников.

Перечень необходимых документов

Для заключения сделки необходимо подготовить:

• Паспорта покупателя и продавца.
• Выписка из ЕГРН о размере доли продавца, которая подтверждает его право собственности.
• Документы, на основании которых эта доля квартиры перешла в собственность продавца.
• Кадастровый и технический паспорт квартиры.
• Письменные отказы собственников от преимущественного права покупки доли.
• Заверенное нотариусом согласие супруги на продажу доли (если она считается совместно нажитым имуществом).

После сбора всех документов составляет сам договор купли-продажи. В нём нужно указать:

• Данные сторон.
• Описание предмета сделки: кадастровый номер, адрес квартиры и доля в ней, выставленная на продажу.
• Стоимость доли.
• Перечень лиц, которые имеют право проживать в квартире после её продажи.
• Порядок расчётов.
• Права и обязанности сторон.
• Указание о передаче доли по соответствующему акту.
• Подписи сторон.

Кроме этих обязательных пунктов договора, участники сделки вправе подробнее описать условия её заключения.

Можно ли заключить сделку без согласия других собственников?

Бывают случаи, когда собственники долей не хотят допустить продажи одной из них постороннему лицу, но и сами её не выкупают. Для того, чтобы в такой ситуации избежать риска признания сделки ничтожной по заявлению одного из них, можно передать долю в порядке дарения. Но дарение должно быть безвозмездным. Поэтому если оно лишь прикрывает сделку купли-продажи и другие собственники смогут это доказать в суде, то сделка будет аннулирована.

Другой вариант – указание более высокой цены доли в уведомлениях остальных собственников квартиры. Но и в договоре продажи третьему лицу должна быть указана эта сумма. И именно с этой суммы продавец будет выплачивать 13-процентный налог.

Ещё один вариант – получение займа от покупателя. Под залог займа продавец отдаёт долю в квартире. Соответственно, по истечении срока займа, доля переходит в собственности кредитора.

Нужно понимать, что все эти методы условно законны. Если остальные собственники смогут доказать мнимый характер таких сделок, то суд их аннулирует.

Если второй собственник против

Бывают ситуации, в которых против продажи выступает только один из собственников, либо когда их всего два, и один не соглашается на продажу. При этом он может просто не принимать уведомление, затягивая сроки продажи. Любые судебные разбирательства в процессе продажи доли будут отпугивать покупателей.

Но без судебных разбирательств в таком случае не обойтись. Суд оценит обстоятельства дела, величину доли, наличие у владельца другого жилья и т.д. Бывают случаи, когда суд обязывает продать долю в квартире другим дольщикам, если они могут её выкупить.

Если недвижимость приватизирована

Права собственности на приватизированную квартиру идентичны другим видам долевого владения. Во время приватизации квартира переходит в общую собственность, но сами владельцы могут выделить доли. Эти доли они смогут дарить или продавать друг другу, а при отсутствии у них желания купить – другим лицам.

Если во время приватизации кто-либо из жильцов квартиры отказался участвовать в этой процедуре, то его доля поровну делится между остальными. При этом отказаться от доли в пользу другого собственника нельзя, можно только продать или подарить эту долю.

Также нужно учитывать, что у отказавшегося участвовать в приватизации жильца квартиры остаётся пожизненное право проживания в ней. Его согласие на продажу доли в такой квартире или всей квартиры не нужно, но и выписать его из неё не получится.

В остальном продажа приватизированной квартиры происходит по тем же правилам, что и любой другой недвижимости, на которую оформлены права собственности.

Возможна ли сделка с несовершеннолетним?

Если ребёнок является собственником квартиры, то в сделках по её продаже обязательно будут участвовать органы опеки и попечительства. Они следят за тем, чтобы права ребёнка не были ущемлены. Для получения разрешения органов опеки нужно предоставить доказательства того, что после продажи этой квартиры, ребёнок получит новое жильё, не уступающее по параметрам старому. Нужно учитывать и стоимость старой и новой квартиры. Например, при продаже квартиры в Москве и покупке в Подмосковье, органы опеки скорее всего потребуют увеличения доли ребёнка в собственности в соответствии со стоимостью его доли в московской квартире.

Если же он не является владельцем, а только прописан в квартире вместе с родителями, то участие органов опеки необязательно. Но нужно перед продажей прописать ребёнка в другой квартире. В возрасте до 10 лет ребёнок должен быть прописан хотя бы с одним из родителей, с 10 до 14 – с близкими родственниками, после 14 – в любой квартире.

Если пока нового жилья для ребёнка не купили, то нужно открыть на его имя специальный счёт в банке, куда и будут перечислены деньги от продажи квартиры, в которой он был собственником.

Сама сделка оформляется родителями или опекунами (если ребёнку нет 14 лет) и самим ребёнком, если он старше 14 лет. Но и в этом случае родители или опекуны должны заверить договор купли-продажи собственной подписью.

Уведомление о намерении продажи

В уведомлении других собственников нужно указывать:

• Цену доли.
• Её описание.
• Порядок расчётов.

При вручении уведомления лично нужно брать расписку о его получении или вручать документ при свидетелях. В ином случае можно отправить почтой, заказным письмом.

Это очень важно, так как именно расписка или почтовое уведомление об отправке будут доказательством соблюдения закона продавцом доли в случае, если остальные собственники захотят оспорить сделку в суде.

Также можно уведомить собственников в Интернете, через сайт Росреестра. Такой способ защищает от возможности оспаривания сделки в последующем. Публикация бесплатна, но нужно соблюсти требования:

• Указать данные продавца.
• Вид объекта и его кадастровый номер.
• Адрес объекта.
• Стоимость доли.

Недостаток такого способа уведомления в том, что его смогут увидеть все, так как сайт Росреестра не предполагает системы приватности для такого уведомления.

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция?

Долевая недвижимость – отдельный сегмент рынка по продаже собственности со своими правилами, требованиями и нюансами. С 2020 года в силу вступят новые законы, призванные уменьшить случаи мошенничества и злоупотреблений, связанных с продажей части квартиры или дома. Но пока действуют прежние правила заключения договоров купли-продажи долей в недвижимости, вопрос – как продать долю в квартире – решается с помощью пошаговой инструкции.

Шаг 1. Преимущественное право покупки

Прежде, чем искать покупателя на стороне, необходимо сообщить остальным сособственникам недвижимости о намерении выставить на продажу свою долю и об условиях сделки. Сделать это можно под расписку при личной встрече, либо отправить извещение по почте, обычной или электронной, с уведомлением о получении. Подобную услугу оказывает и нотариус, но за отдельную плату.

Совладельцы жилого помещения, имеющие преимущественное право выкупа и 30 дней на размышление, могут повести себя по-разному:

• дать согласие и выкупить предлагаемую долю;
• отказаться от покупки, оформив свое решение в нотариальной конторе;
• никак не отреагировать на полученное уведомление о продаже.

Если в течение 30 дней совладелец не принял решения, его молчание расценивается как согласие на продажу доли сторонним лицам. Только если все собственники официально отказались от приобретения, продавец доли вправе предложить свою часть недвижимости другому покупателю. Но он должен знать, что не может поставить цену ниже, чем было предложено остальным содольщикам.

В случае нарушения преимущественного права выкупа сделка оспаривается в суде. Если заявление было подано в течение трех месяцев с того момента, как пострадавший узнал о нарушении своих прав, то договор купли-продажи не аннулируется. Решением суда спорная доля делится между собственником, доказавшим свою правоту, и сторонним покупателем.

Шаг 2. Подготовка пакета документов

Этим вопросом можно начать заниматься еще до того, как решился вопрос с покупателем. Некоторые справки выдаются по прошествии определенного времени, что может притормозить процедуру продажи.

• Паспорт, как документ, удостоверяющий личность продавца.
• Доверенность, если от имени продавца действует его официальный представитель.
• Предварительный вариант договора купли-продажи. Основной документ будет составлен нотариусом, черновик поможет не упустить всех нюансов сделки.
• Письменные отказы всех сособственников недвижимости или документы, подтверждающие своевременное оповещение о предполагаемой продаже.
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости. По этому документу нотариус определит, не имеет ли данная недвижимость каких-то обременений, и убедится в том, что продавец является собственником ее части.
• Бумаги, на основании которых продавец приобрел право собственности на часть жилья. Это могут быть:
  • свидетельство о праве наследования;
  • договор о приватизации квартиры;
  • договор купли-продажи, дарения или обмена;
  • какие-либо судебные решения.
• Выписка из домовой книги (форма 9). Нотариус должен проверить, кто зарегистрирован на общей жилплощади, кем эти граждане приходятся продавцу, нет ли среди них, например, несовершеннолетних детей. В этом случае обязательно согласие органов опеки на продажу доли в квартире или доме.
• Технический и кадастровый паспорт на жилое помещение.
• Справка из УК или ТСЖ о том, что нет задолженности по оплате коммунальных услуг.

Этот перечень документов нотариус может дополнить, если посчитает, что какие-то условия могут повлиять на чистоту оформления сделки. К примеру, если продавец находится в браке, то потребуется письменное согласие второго супруга.

Покупатель тоже вправе затребовать дополнительные бумаги. Из наиболее популярных – справка из психоневрологического или наркологического диспансера о вменяемости человека, собравшегося продать долю в квартире.

Шаг 3. Взаиморасчеты продавца и покупателя

Все действия можно прописать в договоре купли-продажи, чтобы потом к этому вопросу уже не возвращаться. Чаще всего деньги передаются третьей стороне – банку или нотариусу – до вступления в силу права собственности покупателя на приобретенную недвижимость.

На специальный счет, открытый на работника нотариальной конторы, покупателем вносится стоимость покупки. Если срок, определенный в договоре купли-продажи, прошел, а право владения собственностью не было установлено, то деньги ему возвращаются.

Банк принимает денежные средства только после оформления всех документов, в том числе подписания договора о продаже недвижимости. Продавец может подстраховаться и потребовать указать в основном документе, что бумаги на регистрацию права собственности он предоставит только после поступления на депозит полной стоимости доли.

Шаг 4. Регистрация нового собственника

Сделка нотариусом заверена, деньги на счет поступили, теперь необходимо зарегистрировать покупателя, как собственника недвижимости, в Росреестре. Эту процедуру можно выполнить самостоятельно, либо вновь обратиться в нотариальную контору и за отдельную плату попросить об оказании услуги.

Для решения вопроса потребуются документы:

• заявление о регистрации;
• договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры, заверенный нотариусом;
• паспорта участников сделки;
• документы, подтверждающие, что сособственники знают о продаже доли.

Заявление с пакетом документов относится в ближайшее отделение Росреестра либо в МФЦ. Можно отправить почтой с подробной описью вложенных бумаг и уведомлением о получении, а можно воспользоваться официальным сайтом Росреестра и подать документы в онлайн-режиме.

Шаг 5. Завершение сделки

Как только факт смены собственника был зарегистрирован в ЕГРН, на каждом экземпляре договора ставится отметка, и документы возвращаются участникам. И продавец, и покупатель получают выписку из Единого государственного реестра недвижимости и кадастровый паспорт.

Тем самым сделка по купле-продаже доли в недвижимости признается совершенной, и покупатель обретает на нее право собственности. Только после этого деньги, лежащие на депозите, выдаются продавцу.

Нестандартные ситуации при продаже части недвижимости

Разобравшись, как продать долю в квартире с помощью пошаговой инструкции, осталось изучить особые случаи подобных сделок.

Продажа доли несовершеннолетнего

Куплю-продажу можно оформить только с письменного согласия органов опеки или попечителей. Их сотрудники прежде, чем выдать такой документ, должны выяснить условия проживания ребенка, и как они изменятся в случае такой сделки. Для получения разрешения взрослый представитель несовершеннолетнего должен обратиться с заявлением в местную администрацию.

Продажа доли в ипотечной квартире

Сделка может состояться только при согласии банка, в залоге у которого находится жилье. В этом случае необходимо сначала предложить приобрести долю остальным совладельцам как обладателям преимущественного права покупки. И только при их отказе продавать долю сторонним лицам.

Если банк принял положительное решение, то после совершения купли-продажи кредитный договор переоформляется на нового собственника. Он и будет дальше выплачивать ипотеку.

Принуждение к продаже или добрая воля

Довольно часто возникают ситуации, когда у одного из сособственников недвижимости доля очень маленькая, но если остальные дольщики захотят продать квартиру или дом целиком, без его согласия сделка не состоится. Решить проблему сможет суд, заставив выкупить минимальную долю у ее владельца. Но должны быть соблюдены следующие условия:

• часть недвижимости очень мала;
• невозможно выделить ее в натуральном виде;
• владелец не очень заинтересован во владении подобной собственностью.

На основании экспертной оценки суд определяет стоимость недвижимости и выносит решение о принудительной выплате компенсации владельцу микродоли остальными сособственниками. Ни в каком другом случае никто не имеет права заставить владельца продать свою часть недвижимости посторонним людям.

Выводы

Юридически продажа доли в квартире почти ничем не отличается от продажи квартиры целиком. Главное, выполнять все необходимые требования, грамотно оформлять документы и шаг за шагом двигаться к поставленной цели. Привлечение профессионального юриста ускорит совершение сделки и гарантирует ее чистоту.

Если вы хотите прочитать о том, как продать квартиру самостоятельно пошаговая инструкция, переходите по ссылке Как продать квартиру самостоятельно пошаговая инструкция?