Как продать квартиру где прописан несовершеннолетний ребенок?

Как продать квартиру где прописан несовершеннолетний ребенок?

Продажа квартиры, если прописан ребенок: нюансы, риски и алгоритм действий

Продажа квартиры – само по себе дело хлопотное. А некоторые нюансы делают процесс еще более трудоемким. Например, как продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок. Сделка в этом случае попадает в категорию «рискованных», поэтому многие покупатели просто не хотят иметь дело с такими продавцами. Решить вопрос, как все оформить правильно, чтобы избежать рисков для обеих сторон, можно, но это требует грамотного подхода.

Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети

Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок, в большинстве случаев положительный, если все оформить правильно. Более того, на дату покупки жилья в помещении может сохраняться регистрация предыдущих владельцев, пока те оформляют документы на новое жилье. В этой ситуации в договоре следует прописать обязанность сняться с учета до оговоренного времени.

Когда рискованно покупать квартиру с прописанными детьми

В стандартных ситуациях и при юридически грамотном оформлении документов опасности для покупателя прописка в квартире граждан до 18 лет не представляет. Однако есть разновидности сделок, когда купля-продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми носит рискованный характер. К ним относится:

  • отсутствие адреса последующей прописки малыша. В этом случае выселить детей, соответственно, и их родителей, практически невозможно даже через суд, ведь обычно он занимает сторону ребенка;
  • покупка квартиры предыдущими владельцами на средства материнского капитала, причем ребенок не внесен в список совладельцев. При использовании любой государственной субсидии на приобретение жилья свою долю получает каждый член семьи, включая супруга и детей. Если по каким-то причинам имущество не было оформлено надлежащим образом, обиженный муж, повзрослевшие дети или даже органы опеки (ООП) могут оспорить актуальную сделку купли-продажи и требовать возмещения детской доли;
  • приватизация квартиры продавцами, при которой дети не были внесены в число собственников. Ситуация схожа с предыдущей, потому что при приватизации жилье делится поровну на всех прописанных в тот момент жильцов. Нет «детской» доли в документах на квартиру – нарушен закон, значит и продажу такой жилплощади можно оспорить.

Это не полный перечень рискованных ситуаций. В каждом случае могут быть свои нюансы.

Наличие рисков не значит, что от сделки нужно воздержаться. Просто перед покупкой следует более тщательно проверить все документы.

Нюансы продажи квартиры с прописанными детьми

Последовательность решения вопроса, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, зависит от нескольких факторов:

  • возраст (до 14 лет от имени малолетних выступают родители, в 14-18 лет подросток может ставить подпись сам, но с разрешения законного представителя);
  • статус малыша в квартире: просто прописан (не является стороной сделки) или собственник;
  • состав семьи (воспитывают родные родители или опекуны/попечители).

В зависимости от этого варьируется содержание пакета документов и алгоритм юридических операций.

Стандартный перечень документов, которые нужно подготовить к дате продажи квартиры:

  • удостоверения личности всех участников: паспорта и свидетельства о рождении;
  • подтверждение права собственности: соответствующие свидетельства или выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);

  • справка о прописке детей по другому адресу;
  • бумаги, подтверждающие отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг, кредитов и прочих финансовых обременений.

В зависимости от ситуации список расширяется.

Если ребенок просто прописан

Возможности продать квартиру, если в ней прописан ребенок не собственник, намного шире, чем в случае долевой собственности. Здесь исключаются некоторые риски, как в случае, например с материнским капиталом или приватизацией, не нужны дополнительные разрешения из Органов опеки и попечительства.

Единственное правило, которое нужно соблюсти – выписать малышей на конкретную жилплощадь, а не «в никуда».

В таком случае перечень документов чаще всего ограничивается перечисленными выше позициями. Единственный нюанс: если ребенок растет без родителей (погибли, лишены прав и подобные ситуации), то без участия в сделке ООП не обойтись.

Когда ребенок является собственником помещения

С юридической точки зрения более сложна продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, когда он является одним из ее владельцев. В этом случае у маленького гражданина есть имущественные права, поэтому он является стороной сделки купли-продажи.

Помимо родителей, в процессе задействованы органы опеки и попечительства. Они должны следить, чтобы права малышей не нарушались. К стандартному перечню документов добавляется письменное разрешение из этой государственной инстанции.

После рассмотрения пакета бумаг комиссия ООП решает, дать согласие на продажу квартиры или отказать родителям в удовлетворении просьбы.

Владелец или просто прописан: как узнать

Как мы установили, алгоритм действий, по которому происходит продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, напрямую зависит от его прав на имущество: пользования (просто зарегистрирован по адресу) или собственности (владеет частью реализуемого жилья). В интересах обеих сторон четко прояснить этот вопрос.

Подтвердить статус детей поможет выписка из ЕГРН. Реестр предоставляет документы разных типов в зависимости от полноты нужной информации.

Чтобы определить статус ребенка (владелец или нет) достаточно стандартного бланка выписки из ЕГРН-1.

Сведения обо все зарегистрированных лицах размещаются во втором разделе документа.

Данные о прописанных есть также в выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе.

Подробнее о разрешении из органов опеки

Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:

  • владелец квартиры;
  • просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.

Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:

  • заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.

  • письменное согласие подростка старше 14 лет;
  • выписка из домовой книги;
  • паспорта родителей (опекунов, попечителей) и свидетельства о рождении детей;
  • правоустанавливающие документы на собственность;
  • кадастровый план дома (квартиры);
  • справка из БТИ с оценкой недвижимости;
  • справка об отсутствии просрочек по уплате налогов.

Чтобы гарантировать, что дети не останутся без крова после продажи квартиры, нужно предоставить справку об их регистрации по другому адресу.

Если нового жилья на момент написания ходатайства нет, следует подать документы, которые подтверждают, что жилплощадь появится в ближайшем будущем:

  • бумаги на новую квартиру,
  • договор о намерении,
  • предварительное соглашение купли-продажи и прочие.

Когда не обязательно подтверждать наличие нового жилья

В практике есть ситуации, когда подтверждать в ООП наличие нового жилья взамен продаваемой квартиры или дома не нужно. К ним относится:

  • эмиграция (квартира в РФ семье не понадобится);
  • переезд в другой город. Логично, что в новом населенном пункте помещение еще могли не найти. В этом случае следует перевести деньги за часть квартиры, принадлежащей ребенку, на счет в Сбербанке;
  • приобретение в новостройке. Родителям придется обосновать, где будет жить малыш до полной готовности дома.

Алгоритм купли-продажи жилья с прописанными детьми

Учитывая все описанные нюансы, граждане, которые намерены продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, должны пройти следующие этапы:

  1. Подготовка к реализации: погашение долгов, оформление прав всем собственникам, если это не было сделано раньше, и прочее.
  2. Решение вопроса последующей регистрации детей: постановка на учет на новой жилплощади или оформление документов, которые подтверждают возможности прописки после продажи квартиры.
  3. Получение разрешения ООП, если ребенок – один из владельцев или находится под опекой.
  4. Подготовка пакета документов и их проверка нотариусом.
  5. Собственно сделка.

Заключение

Продажа квартиры, дома и другого жилого имущества, в котором прописаны несовершеннолетние дети, не запрещена законом. Однако государство защищает маленьких граждан. Поэтому в процессе реализации жилья, на которое у детей есть права собственности или пользования, потребуется ряд дополнительных мероприятий, позволяющих защитить интересы ребенка и не оставить его без крыши над головой.

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

Нюансы продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Продажа квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не имеющий имущественных прав, порождает множество слухов и домыслов. В итоге иные владельцы даже не допускают мысли о подобной сделке. Между тем, она вполне возможна, если соблюсти все требования, установленные законом в отношении данной процедуры.

Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?

Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:

  1. Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
  2. Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
  3. Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
  • площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
  • расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  • условия проживания;
  • техническая оснащенность;
  • соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  • иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.

Фактически ребенок младше 18 лет, не имеющий права собственности на данное жилье, но зарегистрированный в нем, не принимает участия в сделке купли-продаже. В договоре согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ прописывается, что продавец обязуется снять с регистрационного учета тех, кто в квартире числится — в том числе ребенка.

Иногда продавец физически не имеет возможности раньше перерегистрировать несовершеннолетнего, поскольку продаваемая квартира – единственное место проживания. Таким образом, нужно построить альтернативную сделку купли-продажи: бывший владелец сразу продает одну и покупает новую квартиру с последующей регистрацией детей в ней.

Как узнать, прописан ребенок в квартире или является собственником?

Имеет ли зарегистрированный ребенок права собственности на данное жилье?

Проверить данный факт позволяет только выписка из ЕГРН, получить его можно в территориальных отделениях Росреестра или в МФЦ.

Нужно ли разрешение органов опеки при продаже квартиры, где прописан ребенок?

Понадобится ли разрешение органов опеки и попечительства, чтобы продать квартиру, где прописан ребенок до 18 лет?

Наличие или отсутствие у ребенка доли владения конкретной квартирой – ключевое обстоятельство, влияющее на необходимость оформлять разрешение органов опеки.

  1. Если ребенок – не владелец, интересы относительно имущества при продаже не страдают, следовательно, обращение в ООП не требуется.
  2. Когда квартира, которой распоряжаются, принадлежит несовершеннолетнему, требуется разрешение на продажу от органов опеки.
  3. Если ребенок-сирота, пребывающий под опекой, имеет регистрацию, но не входит в число собственников, то разрешение ООП тоже нужно согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Прежде чем ООП выдадут разрешение, нужно сделать справку, которая информирует, кто зарегистрирован в квартире, — ее выдает УВМ МВД. Обязательно предоставляются:

  • паспорт представителя.
  • свидетельство о рождении.
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Затем родители с ребенком от 14 лет отправляются в ООП, предоставив документы:

  • заявление;
  • оригинал свидетельства о рождении;
  • выписку из ЕГРН;
  • договор купли-продажи/дарения;
  • справку об отсутствии задолженности.

Также родители предоставляют ООП сведения о том, что новые условия, в которых будет жить ребенок, не станут отличаться от предыдущих в худшую сторону. Исключением служит случай, когда несовершеннолетний находится под опекой или попечительством.

Алгоритм купли-продажи квартиры с прописанным ребенком

  1. Осмотр жилища — выбранный объект должен удовлетворять запросы покупателя. Если это так, следует проверить «чистоту» документов, особенно выписку из ЕГРН. При наличии прописанного ребенка следует договориться о его выписке. Если отказ будет аргументирован, покупатель может начать поиски нового жилья или продолжить приобретение этого. Последний вариант предполагает:
  • обращение в ООП и подать собственником заявления о намерении провести сделку;
  • заключение предварительного договора купли-продажи, подтверждающий намерения покупки квартиры.
  1. Заключение договора купли-продажи — в него вносится время освобождения помещения, обязанности и права сторон, сроки перерегистрации, ответственность за уклон от обязанностей, условия расторжения документа.
  2. Удостоверение договора нотариусом – сопровождается оплатой госпошлины и стоимости его работ.
  3. Регистрация сделки, регламентируется ст. 131 ГК РФ и законом № 122-ФЗ (от 21.07.1997 г.). Этап сопровождается обращением в Росреестр с пакетом документов.

Если имеется возможность зарегистрировать ребенка в другой квартире, то перед совершением сделки, требуется:

Родителям или законным представителям необходимо обратиться с заявлением о выписке и регистрации ребенка. Для этого нужно обратиться в УВМ МВД, МФЦ или онлайн через Госуслуги, заполнить заявление. Если ребенку 14 лет и более, личное присутствие обязательно. Для этого понадобится:

  • паспорт родителя;
  • свидетельство о рождении (паспорт ребенка);
  • выписка из ЕГРН.

Через дней 10 в ведомстве выдадут справку о регистрации ребенка по новому адрессу или поставят печать в паспорте.

Останется только сделать справку о том, что прописанных в квартире нет.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством, прописанными в объекте, недвижимости возможна. Но на сделку нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. В статье расскажем, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

  • с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
  • с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
  • до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году включает в себя обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства. Без него сделку могут признать незаконной и аннулировать. Чтобы получить разрешение на продажу, нужно подать в органы опеки и попечительства заявление. Сотрудники органов опеки и попечительства могут всячески проверять сделку, например, беседовать с ребенком и родителями, опекунами, изучать документы на приобретаемую недвижимость, запрашивать другие бумаги, осматривать жилье.

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

  • долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
  • собственником квартиры;
  • своевременную регистрацию в новой квартире;

деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь. А у Васи и родителей две квартиры, в каждой из которых — по ⅓ доли. При продаже одной квартиры родители могут просто положить деньги на расчетный счет Васи, потому что у него фактически остается жилье.

Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет — сделка с дополнительными ограничениям. Органы опеки и попечительства могут запретить ее, если:

  • Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому нужно согласие родителей на продажу квартиры несовершеннолетнего или его доли.
  • Новое жилье хуже предыдущего. Например, если после продажи квартиры ребенка переселят в жилье меньшей площади, без ремонта или в аварийном состоянии.
  • Права ребенка ущемлены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника ему не выделят долю в новом жилье.
  • Ребенок не прописан в новом жилье. По закону, ребенка нельзя выписать «в никуда» — выписка ребенка из квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства. Это особенно актуально для тех, кто продает жилье с несовершеннолетними прописанными лицами.
  • Покупаемое жилье недостроено. Если строительство завершено менее, чем на 70%, органы опеки и попечительства откажут в выдаче разрешения. Указанный процент актуален для Тюмени, в регионах значение может отличаться.
  • В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных коммуникаций или их части, органы опеки и попечительства откажут в разрешении. К удобствам относятся горячая и холодная вода, электричество.
  • Ребенок — наследник, не вступивший в права. При продаже недвижимости, наследником которой по завещанию является несовершеннолетний, нужно сначала вступить в право наследования и оформить собственность на ребенка.
  • Доля в новом жилье меньше. Если родители решили купить меньшее по площади жилье и выделить такую же долю, как и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их выделить большую долю. По закону, метраж собственности ребенка не может уменьшаться.

Например: Родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет 30 м². Следом они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю, равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

  • Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
  • Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

В каких случаях возможно отступление от норм права

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

  • Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
  • Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
  • Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
  • Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Важно! У сотрудников органов опеки и попечительства нет четкого регламента действий, которого они обязаны неукоснительно придерживаться. В каждом случае рассматриваются все нюансы сделки, и опека действует в интересах ребенка. Если органы опеки и попечительства заподозрят, что вы пытаетесь «прикрыться» одной из вышеперечисленных ситуаций для получения личной выгоды, сделка затянется или вовсе не будет разрешена.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

  • несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
  • ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
  • несовершеннолетний прописан в квартире;
  • ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Как продать квартиру, если собственником всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

  • если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
  • если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

Шаг 1. Соберите документы

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:

  • Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
  • Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
  • Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
  • Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
  • Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
  • Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
  • Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
  • Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.

Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.

Внимание! В опеку предоставляют документы не только на отчуждаемое имущество, но и на приобретаемое. Попросите у продавца предоставить вам кадастровый паспорт и выписку из Росреестра, подтверждающую его право собственности. Данные этих документов понадобятся для составления заявления.

Шаг 2. Напишите заявление в органы опеки и попечительства

Придите в местное отделение органов опеки и попечительства, либо в одно из отделений многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и напишите заявление на получение разрешения на продажу квартиры. Вам предоставят образец. В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:

Общая и жилая площадь отчуждаемой и приобретаемой недвижимости.

Данные собственников отчуждаемого жилья — несовершеннолетнего, и приобретаемого — продавца.

  • Точный адрес обеих квартир.
  • Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности указанных лиц на обе квартиры.
  • Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
  • Дата и подпись заявителей — законных представителей.

Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

Госпошлину за подачу заявления платить не нужно. Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Отказ органа опеки и попечительства должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ могут быть оспорены в судебном порядке. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта РФ. Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до востребования. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести только пока действует разрешение. Если в течение указанного срока продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру придется пройти заново.

Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок – алгоритм

Возраст совершеннолетия в Российской Федерации – 18 лет. Но что же делать, если необходима продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, или в том случае, если он собственник? Главное – знать закон, чтобы не платить штраф за неправильно оформленные документы и соблюдать установленную законом процедуру купли-продажи. Эти два условия помогут продать квартиру в 2020 году без проблем и максимально быстро. Подробнее о процедуре и об особенностях – далее по тексту.

Нюансы продажи квартиры, где прописаны дети

Продажа квартиры с ребенком происходит в зависимости от наличия у прав и подразделяется на такие виды:

  • реализация недвижимости с неполнолетним ребенком (собственник), в том числе владельцем части жилого помещения;
  • продажа квартиры, где прописаны дети и обладают только правом проживания на территории дома.

Имущественные права сильно влияют на возможности продажи жилплощади, поэтому процесс оформления договора в каждом случае сильно различается. Перед тем, как продавать недвижимое имущество с неполнолетним, нужно предельно внимательно ознакомиться с нюансами проведения таких сделок.

Защита прав детей осуществляется посредством привлечения гос.учреждения опеки и попечительства, которые определяют правила продажи квартиры с прописанными детьми в зависимости от обстоятельств, среди которых:

  • способы покупки прав на квартиру – оформление дарственной или приватизации, договора мены или покупки, наследства и других способов приобретения прав;
  • наличие притязаний третьих лиц, в том числе аресты, залог и другие;
  • возраст лица;
  • нюансы продажи жилья – способ оплаты и т.д.

Возраст несовершеннолетнего имеет важное значение в гражданско-правовом поле, так как он определяется не только ГК РФ, но и семейным кодексом.

Так, на возможности собственника при продаже квартиры, в большей мере влияет возраст и наличие у него трудоспособности:

  1. С 18 или с 16 лет наступает полная трудоспособность. Возможность получения полных прав с 16 лет появляется после проведения процедуры эмансипации или оформления брачного союза.
  2. С 14 и до 18 лет наступает неполная декспособность, которая позволяет гражданам заключать небольшие сделки и участвовать в распределении своего имущества.
  3. С 6 до 14 лет имеется только частичная трудоспособность, которая не позволяет им участвовать в обсуждении судьбы своего имущества, но позволяет заключать небольшие бытовые договоры, к примеру, покупки в магазинах.
  4. Полная нетрудоспособность до 6 лет, когда родители или опекуны принимают решения за него.

В ситуации, когда лицо является полностью трудоспособным процесс покупки жилья с ребёнком-собственником, а равно и с продажей жилья, если ребенок прописан, проводится по стандартному режиму без привлечения уполномоченных лиц.

Если же несовершеннолетний признан полностью или частично нетрудоспособынй, то главным условием для сделок с квартирой с прописанными детьми или является привлечение лиц, которые занимаются защитой их прав.

Как узнать ребенок собственник или просто прописан

Самая сложная процедура оформления, если квартира находится в собственности ребенка. Для получения разрешения от опеки нужно предоставить максимально полные сведения о покупаемом недвижимом объекте, и документацию, подтверждающую законность заключаемого соглашения.

Особенности оформления

При регистрации ДКП недвижимости, где владельцем выступает ребёнок, берется во внимание вся информация о покупаемом жилье:

  • общую и жилую площадь;
  • размещение;
  • инфраструктура и наличие школ/садов поблизости;
  • условия жизни и коммуникации.

Процедуры с подростками или детьми-собственниками, которые младше или старше 14 лет, подразумевают такие нюансы:

  1. До момента наступления 14 лет, все процессы и сделки проводятся родителями или другими представителями.
  2. С 14 лет, подросток принимает участие в проведении серьезных сделок с разрешения родителей, при этом на всех договорах обязательно наличие его подписи.

Процесс поэтапно:

  1. Сбор базового пакета документации.
  2. Поиск нового жилья.
  3. Запрос в органы опеки на проведение процедуры;
  4. Получение разрешения и оформление соглашения между сторонами.

Попечительский совет и его роль

Попечительский совет несет фидуциарную ответственность за управление фондами в интересах всех заинтересованных сторон. Он может по своему выбору инвестировать благотворительные активы в ряд инвестиций с использованием услуг различных институциональных менеджеров по управлению благотворительными активами.

Он также может принять решение работать с одним институциональным менеджером в отдельной структуре счетов или взять на себя все обязанности по управлению активами. Независимо от структуры портфеля пожертвований совет попечителей несет фидуциарную ответственность за принятие всех инвестиционных решений фонда.

Разрешение из органов опеки

Органы должны убедиться, что всё проходит по закону и права ребёнка не ущемляются. Для этого они создают оценочную комиссию, которая и проводит экспертизу.

Разрешения органов опеки на ДКП содержит:

  • разрешение органов опеки реализовать квартиру на тех условиях, которые указаны в договоре;
  • перечень требований к родителям и установленный срок их выполнения;
  • если ребенку не дают новое жилье, то описывают условия создания спец.счета на неполнолетнего который будут перечислены деньги от сделки;
  • обязанности родителей про оповещение органов опеки о выделении собственности ребёнку и закрытии сделки ДКП.

В попечительский совет обычно входят ключевые лица, связанные с управлением организацией. Другие лица могут быть назначены или избраны на основе их опыта и знаний в областях, относящихся к управлению организацией. Правление часто будет состоять из внутренних и внешних доверенных лиц.

Попечительский совет аналогичен совету директоров и может действовать как таковой в некоторых организациях. Попечительский совет чаще встречается в частных организациях. Организации с попечительскими советами включают банки взаимных сбережений, университеты, университетские фонды, художественные музеи и ассоциации.

Фраза попечительского совета часто может использоваться взаимозаменяемо с советом директоров, советом управляющих или советом регентов. Некоторые организации, такие как государственные корпорации и паевые инвестиционные фонды, могут иметь требования, определенные отраслевыми правилами, которые относятся к надзору и обязательствам совета попечителей. В некоторых случаях попечительский совет может представлять собой особую группу, которой поручено управление определенной частью комплексной организации.

Продажа приватизированной квартиры с прописанным ребенком

Документальную составляющую можно разделить на два вида:

  1. Справки, которые нужно предоставить в государственные органы для получения разрешения.
  2. Документы для оформления ДКП.

Продать жилье, если владельцем квартиры выступает ребенок можно точно так же, как и при обычном раскладе (с привлечением органов опеки). Такая организация может в любой момент отменить оформление договора и оставить продавца и покупателей ни с чем.

Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок

Дети всегда прописаны по месту проживания – эта обязанность лежит на плечах родителей, поэтому и появляются вопросы о продаже жилища с прописанными жильцами.

С точки зрения закона на момент оформления соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не разрешается, новая квартира должна соответствовать условиям.

Нормы определяет опекунский комитет, санитарно-эпидемиологические органы, высшие судебные инстанции и эксперты-оценщики.

Особенности сделки

Продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок, можно без разрешения, но появляется другая проблема – процесс снятия регистрации.

В 2020 году снять регистрацию ребёнка в квартире, где он был прописан, без проведения регистрации в другом доме нельзя.

При повторной регистрации берутся во внимание особенности прописки ребёнка, так они должны быть оформлены только с родителями, с 14 лет – с родственниками, но не обязательно с опекунами или одним из них.

Закон четко дает ответ на вопрос можно ли реализовывать квартиру с зарегистрированными людьми, поэтому проведение такой сделки вполне законно, для покупателей эта новость может стать нежданным сюрпризом с еще более печальными последствиями. При этом продавать недвижимость в случае продажи квартиры с малолетними не получится.

Заключение

Как выяснилось, сложного ничего и нет. Основные условия для успешной продажи:

  • проверить наличие всех документов;
  • пройти процедуру регистрации;
  • прописать ребёнка на другом месте проживания;
  • узнать как является собственником и долевым владельцем квартиры;
  • получить разрешение опекунского совета.

Можно ли продать квартиру с прописанным ребёнком зависит от самого ребёнка (если ему уже есть 14 лет). Он имеет право голоса в суде и может завершить сделку, если условия проживания в новой квартире будут ниже тех, что есть на данный момент. Закон объясняет этот момент просто: в приоритете обучение и приобретение практических навыков ребёнка, поэтому любое отклонение от нормы, которое помешает эти процессам, должно быть исправлено.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми Откроется в новой вкладке.”>правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно Откроется в новой вкладке.”>п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно. Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации. Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых Откроется в новой вкладке.”>альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.

Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Откроется в новой вкладке.”>Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Откроется в новой вкладке.”>Выписке из домовой книги или в Откроется в новой вкладке.”>Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней Откроется в новой вкладке.”>права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (Откроется в новой вкладке.”>п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая Откроется в новой вкладке.”>квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о Откроется в новой вкладке.”>продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Читать еще:  Как приобрести патент на сдачу квартиры?
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector