Как продать квартиру купленную на материнский капитал?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продажа квартиры, купленной с привлечением средств материнского капитала, обладает определенными особенностями, поскольку деньги, предоставляемые государством, предназначены только для ребенка, а их расходование контролируется органами опеки и пенсионным фондом. В приобретенной недвижимости ребенку выделяется доля собственности. Распоряжаться квартирой родители могут, при условии, что отчуждение не будет способствовать ухудшению жилищных условий у детей.

Можно ли продавать квартиры, купленные на материнский капитал

Материнский капитал охватывает только часть стоимости недвижимости, но владелец сертификата обязан оформить жилье в общую долевую собственность, включая детей, в течение 6 мес. после получения кадастрового паспорта (п. 4., ст. 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей»). Продать квартиру можно, однако процедура отчуждения будет иметь некоторые нюансы.

Условия продажи

Предусмотрено два варианта продажи такого жилья:

Подросток имеет свою долю, и при достижении им совершеннолетия решается вопрос о продаже квартиры.

Взамен проданной квартиры можно не покупать новое жилье, но обязательно нужно:

предоставить несовершеннолетним доли в другом помещении, где есть условия для комфортного проживания, а часть вырученных средств перечислить на счет в банке, которыми дети смогут распоряжаться после достижения 18 лет;
обменять собственность на другое жилье с большей площадью.

В каждом случае, перед заключением сделки, нужно обратиться в органы опеки (ООП) для получения разрешения на продажу.

Порядок продажи квартиры, приобретенной с использованием маткапитала

Продажа недвижимости предполагает следующую последовательность действий.

Поиск равноценного жилья

Права детей не должны быть ущемлены, поэтому важно обратить внимание на следующие моменты:

Площадь объекта. В ООП не одобрят сделку, если ребенку достанется доля с меньшей квадратурой, чем было в старой квартире.
Объем долей. Даже при большей жилплощади детей нельзя наделять меньшими долями. Например, если ребенок владел ¼ долей квартиры, то в новом помещении его собственность должна составлять не менее ¼ площади, при условии, что квадратура останется такой же или будет больше предыдущей.
Месторасположение. Например, при продаже квартиры, которая находится в черте города, и покупки недвижимости в сельской местности, нужно аргументировать, что такой вариант более приемлемый для детей (ближе школа, лучше экология и т.д.).

Получение согласия членов семьи

Все члены семьи должны одобрить сделку, даже в ситуациях, когда отец проживает отдельно и не принимает в ней участие. Отец пишет заявление, в содержании которого указывается, что он не против продажи.

Если ребенку есть 14 лет, необходимо его письменное согласие (ст. 26 ГК РФ). Заявление составляется в свободной форме.

Получение разрешения органов опеки

Для получения одобрения родители должны лично обратиться в местный попечительский совет. В учреждении нужно написать заявление и предоставить пакет бумаг, перечень которых отражается в документе.

Заявление могут писать опекуны или попечители несовершеннолетних, при наличии документов, подтверждающих отсутствие родителей (например, свидетельство о смерти, постановление суда о лишении родительских прав и т.д.).

Паспорта родителей и детей (свидетельство о рождении до 14 лет).
Выписка из ЕГРН – подтверждает право владения жильем.
Свидетельство о браке или разводе.
Техпаспорт на жилплощадь, кадастровый паспорт и справка из БТИ.
Выписка из лицевого счета об отсутствии долгов.
ПДКП, заверенный нотариально, или письменное обязательство о том, что продажа будет выполнена, а детям предоставлено другое жилье, которое ничем не уступает старому.

Заявление рассматривается в течение 2-4 недель. При необходимости сотрудники учреждения могут осмотреть жилплощадь, которая предлагается взамен продаваемой, чтобы удостовериться в подходящих условиях для проживания детей.

Подготовка документов

После получения разрешения от органов опеки нужно подготовить бумаги на продажу недвижимости. В стандартный пакет входит:

Справка о составе семьи.
Паспорт каждого участника соглашения и свидетельство о рождении ребенка.
Документы опекуна, если он представляет интересы несовершеннолетнего.
Соглашение купли-продажи.
Кадастровый паспорт.
Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
Выписка из лицевого счета.
Передаточный акт.
ПДКП.
Договор аренды банковской ячейки.
Доверенность с отметкой нотариуса, если интересы собственника представляет третье лицо.

В отдельных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы. Чтобы оформить соглашение, их также нужно предоставить. Например, справку из банка об отсутствии задолженности по ипотеке.

Регистрация сделки

В назначенный день стороны встречаются у нотариуса. Последний сверяет документы, и заверяет договор. После этого соглашение направляется в Росреестр. Для регистрации, кроме договора, нужно предоставить такие бумаги:

Заявление на регистрацию.
Акт приема-передачи.
Квитанцию об оплате госпошлины.
Кадастровый паспорт.
Выписку из ЕГРН.
Паспорта сторон соглашения, включая паспорта или свидетельства о рождении детей.

По завершении регистрации сделка считается оформленной.

Расходы

Согласно п. 5 ст. 333.24 НК РФ госпошлина на нотариальное заверение договора составляет 0,5% от суммы операции, но не менее 300 р. и не более 20 тыс. руб. Регистрация соглашения стоит 2000 р. При участии в операции юриста дополнительно оплачиваются его услуги. Размер гонорара точно не определен, но в среднем – от 5 до 20 тыс. руб. Привлечение юриста поможет избежать возможных проблем при оформлении, и снизит вероятность оспаривания договора.

Сроки

Период оформления сделки более длительный, чем при стандартной процедуре, поскольку потребуется время на получение разрешения ООП. Кроме этого продажа недвижимости с маткапиталом часто предполагает одновременную покупку альтернативного жилья. Потребуется подготовить ПДКП и документы, подтверждающие, что новая жилплощадь не хуже старой. Выполнение указанных действий занимает от 2-х недель до 2-х месяцев.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

Приобретение жилья в кредит с использованием маткапитала – не редкость. Деньги, как правило, задействуют для внесения залога. Существует несколько вариантов отчуждения ипотечной недвижимости, при покупке которой использовался материнский капитал:

Досрочное погашение ипотеки с последующей продажей квартиры. У покупателя берется задаток, который расходуется на выплату остатка по кредиту. С квартиры снимается обременение, после предоставления соответствующей справки из банка, и она продается по стандартной процедуре.
Продажа жилплощади с одновременной выплатой кредита. Сделка проводится с участием банка. Покупатель открывает две банковские ячейки: в одну переводятся средства для выплаты ипотеки, в другую – остаток суммы для продавца. Договор регистрируется в Росреестре, и продавец получает доступ к средствам из ячейки для выплаты ипотеки. При погашении кредита банк выдает справку об отсутствии задолженности, на основании которой покупатель может получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. После этого продавцу предоставляется доступ к средствам из второй ячейки. Такой вариант безопасный для всех участников операции.
Продажа жилья с долгом по ипотеке. Также осуществляется с участием банка. Если банк одобряет сделку, договор ипотеки перезаключается на покупателя, за которым закрепляется обязанность по погашению остатка кредита. Риски для обеих сторон минимальные, поскольку сделка сопровождается юристами банка.

Сложность каждого из вариантов в том, что при отчуждении недвижимости могут возникнуть трудности с получением разрешения от органа опеки. Операцию можно провести до конца, если сотрудников ООП устроят новые обязательства взамен старых (письменное обязательство о выделении доли несовершеннолетнему в ипотечной квартире) или иные формы удовлетворения интересов детей. Например, предоставление доли в другом помещении.

Риски продавца

Основные риски владельца жилья с маткапиталом связаны с неодобрением продажи со стороны органов опеки или банка. Операцию могут оспорить в суде и признать ее недействительной. Для избегания подобных ситуаций нужно обязательно получить письменное одобрение со стороны заинтересованных инстанций и только после этого заниматься подготовкой других документов.

Если жилье находится в собственности семьи менее 5 лет (до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет), то при продаже нужно заплатить подоходный налог (13% от общей стоимости договора). Порядок освобождения от налогообложения доходов в результате продажи объектов недвижимости закреплен в ст. 217.1 НК РФ. Существует варианты, когда налог можно не платить, если сделка заключена в едином налоговом периоде, при условии, что не использовался налоговый вычет. Учитывая индивидуальность каждой сделки, в подобных случаях нужно обязательно проконсультироваться у юриста.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область – +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала в 2020 году

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
паспорт гражданина России (для каждого родителя);
документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

Читать еще: Как продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире?

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
обменять;
продать с целью строительства отдельного дома;
реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

семья переезжать в другой регион или город;
ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
семья получила возможность расширить жилплощадь;
появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

разрешение от ООиП;
документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
документы на продаваемое и покупаемое жилье;
предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

– Мы приобрели квартиру с использованием маткапитала. Подскажите, через сколько ее можно будет продать, чтобы не было акта мошенничества, и как это сделать? Дети должны иметь собственность в другой квартире или им нужно будет только сделать постоянную регистрацию по другому адресу?

Отвечает генеральный директор «Форос Аудит» Елена Васильева:

Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, Вы можете продать в любой момент. Конечно, если стоимость приобретаемого жилья на момент сделки оплачена полностью, и нет иных обременений (ипотека и т. д.). Если сделка не была подозрительной, то есть, к примеру, Вы не приобретали жилье у своих родственников или по заведомо завышенной стоимости, то можете продавать жилье хоть на следующий день после регистрации на него прав собственности.

В ситуации, когда у Вас нет уверенности, что Вашей сделкой никто не заинтересуется, то можно подождать три года (это срок исковой давности) и продавать квартиру уже после истечения этого срока. Но Вы должны учесть, что чтобы не нарушать права несовершеннолетних детей, которые участвуют в сделке с привлечением материнского капитала, Вам необходимо предоставить им иное имущество (долю в квартире, доме) причем по площади, стоимости и удобствам не хуже, чем квартира, которую Вы намерены продать. Просто прописать детей на новой жилплощади недостаточно.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Материнский капитал выдается матери для того, чтобы она улучшила жилищные условия своих детей, которые априори должны быть собственниками этого жилья. Продать этот объект можно в любой момент, так как моратория на маткапитал нет, но детей необходимо сразу наделить собственностью в каком-то другом месте либо выполнить иное требование органов опеки и попечительства.

Отвечает юрист Роман Харланов:

Материнский капитал предполагает, что он может быть потрачен только на ребенка. Соответственно, если изначально квартира приобреталась с участием маткапитала, то при продаже квартиры у этого ребенка должна быть собственность в другом месте, площадью не меньше, чем была (больше – можно). Это отслеживают и жестко регулируют органы опеки. И если это условие не соблюдается, органы опеки могут сделку по продаже квартиры приостановить. Так что «просто регистрации» ребенка по новому месту жительства совершенно недостаточно.

Отвечает юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова:

Для того чтобы на момент продажи квартиры были соблюдены законные требования, необходимо выполнить все условия предоставления материнского капитала. В том числе наделить всех членов семьи долями в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала. Также важно получить одобрение органов опеки и попечительства на продажу такого жилья. Как правило, одобрение таких сделок происходит при условии того, что одновременно на имя несовершеннолетних будет куплено другое жилье.

При этом новое жилье оценивается по совокупности факторов: наличию приемлемой инфраструктуры, площади, году постройки (жилье не должно быть ветхим или находиться в аварийном состоянии), местонахождению, наличию обременений. Обычно органы опеки проверяют, чтобы новое жилье было не хуже того, которое было куплено с использованием средств материнского капитала. При этом решение выносится индивидуально: к примеру, органы опеки могут одобрить покупку жилья большей площади в районе с менее развитой инфраструктурой или покупку жилья в другом регионе, если родители предоставят документы, подтверждающие смену места работы.

Читать еще: Могут ли выселить из неприватизированной квартиры?

Кроме того, нужно иметь в виду, что если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств банка и обременение еще не погашено, то необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. А банк, в свою очередь, может установить дополнительные условия и ограничения для сделки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

По закону у Вас возникает обязанность наделить детей собственностью в той квартире, которая была приобретена с использованием материнского капитала. При этом есть нюанс относительно недвижимости, оплаченной при помощи кредитных средств. Если есть ипотека, родители обязаны наделить детей собственностью в квартире в течение шести месяцев после полного погашения задолженности. Уже после выполнения этого требования они могут продать квартиру в любое время, получив предварительно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Поскольку квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала, собственниками указанной квартиры являются в том числе и несовершеннолетние дети. Закон не содержит никаких ограничений по сроку отчуждения такой квартиры, но при осуществлении родителями сделок с недвижимостью, где есть собственность детей, такие сделки проводятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав детей, поэтому для получения положительного ответа по поводу будущей продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, потребуется доказать следующее:

после продажи дети не лишатся своей доли в праве собственности (родители гарантируют выделение им в будущей/уже имеющейся дополнительной квартире выделение доли в размере не меньшем, чем была ранее);
жилищные условия в квартире, где детям выделяются доли, должны соответствовать санитарным нормам и, кроме того, не должны быть хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.
Регистрация (прописка) детей по новому месту жительства не имеет первостепенного значения.

Отвечает адвокат Сергей Головин:

Согласно законодательству, при покупке квартиры с использования маткапитала Вы должны были оформить приобретенную недвижимость на всех членов семьи: маму, папу, детей. Доли устанавливаются при покупке и могут быть неравными.

Законодательство о материнском капитала не содержит ограничений и запретов на покупку или продажу недвижимости по срокам. Здесь возможны два варианта. Если Ваши дети совершеннолетние, то особых ограничений по продаже квартиру нет. Но если они еще несовершеннолетние, то Вам необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства для распоряжения данной квартирой. Без разрешения нельзя зарегистрировать переход права собственности на квартиру в регистрационной службе.

Для получения разрешения на продажу доли ребенка следует обратиться в орган опеки по месту жительства с заявлением. Данное разрешение выдается после проверки документов и беседы с ребенком. Проверять будут следующее: не нарушаются ли интересы ребенка, не произойдет ли ухудшение жилищных условий, получит ли ребенок в собственность долю не менее той, которой он владеет до продажи. Для того чтобы получить согласие, лучше заранее (до подачи заявления) найти квартиру, которую Вы будете покупать, и заключить с продавцом предварительный договор. Срок действия данного разрешения не установлен законодательством, поэтому прописывается в самом документе и обычно не превышает три месяца. По прошествии данного срока, если не удалось зарегистрировать договор купли-продажи, необходимо будет получать новое разрешение.

Также нужно помнить, что, если Вы владеете квартирой менее трех лет, а при покупке квартиры на материнский капитал после 1 января 2016 года менее пяти лет, Вам необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц. Чтобы этого избежать, постарайтесь провести покупку и продажу в одном налоговом периоде.

Если же Вы купили квартиру в ипотеку, то Вам, кроме всего прочего, будет нужно получить согласие банка на данную сделку.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать

Купили квартиру в ипотеку. Часть денег внесли за счет средств материнского капитала. Ипотеку еще не выплатили. Хотим продать квартиру, но не знаем как.

Андрей, вы можете продать квартиру даже в ипотеке, но есть нюансы. Поскольку вы оплачивали квартиру средствами материнского капитала, вам придется получить согласие банка, учесть интересы детей при продаже и правильно рассчитать налог.

Как продать квартиру в ипотеке

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Как материнский капитал влияет на продажу квартиры

Тут все зависит от того, выделили вы доли детям или еще нет.

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

В этом случае член семьи, на которого оформлено жилье, дает нотариальное обязательство выделить доли всем остальным, в том числе несовершеннолетним детям. Квартиру следует оформить в долевую собственность не позднее шести месяцев с того момента, как банк снимет с нее обременение. То есть после полного погашения кредита.

Если вы представляли в ПФР подобное обязательство, вам нужно обратиться в банк до продажи. Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Пенсионный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Если доли детям выделили. Если банк согласился на то, что залоговая квартира будет оформлена в том числе на несовершеннолетних, и вы выделили детям доли, вам останется получить разрешение органов опеки на продажу.

Зачем получать согласие органов опеки

Родители не могут совершать сделки с недвижимостью ребенка без разрешения органов опеки и попечительства. Так государство контролирует, чтобы дети не остались без собственности.

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

То есть вам нужно сначала купить новую квартиру, выделить там доли детям, а потом продать старую. Еще есть вариант положить деньги на счета детей или выделить им доли в другой вашей недвижимости, если разрешит опека.

Как получить разрешение органов опеки

Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства детей и соберите необходимый пакет документов. Список документов может меняться в зависимости от требований конкретного органа опеки.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
Паспорта родителей.
Свидетельства о рождении детей.
Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
Поэтажный план и экспликация квартиры.
Отчет о рыночной стоимости имущества.
Выписка из лицевого счета.

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен.

Через 15 дней с момента подачи документов опека выдаст разрешение на сделку — или отказ. Причины отказа ей нужно объяснить. И вы можете оспорить его в суде.

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Как рассчитать налог при продаже квартиры с маткапиталом

Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — 3 года или 5 лет в зависимости от года покупки. С 2020 года для единственного жилья он в любом случае составит 3 года — возможно, есть смысл немного подождать со сделкой, чтобы не терять деньги.

Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.

Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.

Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.

Что делать с детскими долями. Если выделить доли детям по договору дарения или через соглашение, они получат их безвозмездно. При продаже этих долей раньше минимального срока детям нужно начислить НДФЛ, причем со всей суммы продажи. Налог можно уменьшить только на какую-то долю вычета, но не на расходы по покупке этих долей, хотя родители за них заплатили. Формально у детей таких расходов не было. Из-за этого многие семьи уже потеряли сотни тысяч рублей.

Чтобы не попасть на налоги из-за продажи детских долей, нужно заранее просчитать все варианты или подать заявление на вычет при покупке ребенком доли в новой квартире. Тогда будет взаимозачет: ребенок как бы потребует вычет за купленную долю, и государство должно будет вернуть ему 13%. Одновременно ребенок начислит НДФЛ с продажи доли в предыдущей квартире. Но тогда дети потеряют право на часть своего личного вычета в будущем. Возможно, их это расстроит, но иногда у семьи просто нет другого варианта. Считайте все заранее, потом будет поздно что-то менять. НДФЛ с продажи детских долей может оказаться немногим меньше материнского капитала.

Подайте декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если есть налог к уплате, заплатите его в бюджет до 15 июля.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Как продать квартиру, жилье, купленное на материнский капитал

Продажа квартиры, приобретенной с привлечение материнского капитала, имеет некоторые нюансы, ведь изначально средства предназначаются ребенку, и их трата контролируется пенсионным фондом, органами опеки и попечительства. В приобретаемой недвижимости родители выделяют несовершеннолетнему определенную долю в собственность, и распорядиться ею они смогут только в том случае, если это не приведет к ухудшению жилищных условий ребенка. Родителям придется доказать, что при отчуждении имущества права детей не будут ущемлены.

Читать еще: Наследники на квартиру если нет завещания?

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал — это всего лишь часть стоимости квартиры, однако его использование обязывает родителей наделить детей правами собственности. Продать такое жилье можно. Сложности возникнут лишь в том случае, если дети еще не достигли 18 лет. Возможны 2 варианта развития событий:

Ребенку выделена доля, он достиг совершеннолетия, и родители решили продать квартиру. В этом случае ребенок полностью дееспособен и сможет сам распорядиться своей недвижимостью. При этом заключается один договор купли-продажи, где сторонами сделки будут несколько собственников — родители и правоспособные дети, или несколько договоров — между каждым из собственников и приобретателем. Подробнее: Продажа квартиры в долевой собственности
Если владелец доли не достиг совершеннолетия, на страже его интересов стоят органы опеки и попечительства. Продажа будет возможна только с их письменного согласия.

Иногда не удается без промедления наделить членов семьи долями. Тогда держатель сертификата дает нотариально заверенное обязательство выделить доли каждому, кто имеет на это право, в течение полугода.

Иногда родители сознательно оформляют квартиру, приобретенную на маткапитал, только на себя. Они убеждены, что так смогут избежать проблем с дополнительной «бумажной волокитой» при последующей продаже, однако такая сделка незаконна. Подобные действия приведут к необходимости вернуть деньги, вырученные от продажи недвижимости, покупателям имущества. Нарушения выявляются органами прокуратуры, пенсионным фондом, органами опеки и попечительства. Да и сам несовершеннолетний при достижении 18 лет может подать иск о признании сделки незаконной, и новый владелец, прожив в квартире n-ное количество лет, будет вынужден ее покинуть.

Можно обойтись и без покупки новой квартиры, но при этом необходимо:

предоставить детям жилье в любом ином помещении, пригодном для комфортного проживания, а часть вырученных средств положить на счет ребенка в банке до достижения им совершеннолетия;
обменять имеющуюся квартиру на жилье с большей площадью.

Когда можно продать квартиру

Собственник может в любой момент распорядиться своим имуществом, действуя в рамках закона. Использование маткапитала не «блокирует» возможность отчуждения имущества, а лишь накладывает определенные обязательства на продавцов, которые они должны исполнить. После урегулирования вопроса с ООП, банком, сделка проводится без каких-либо препятствий.

Как продать жилье, купленное на материнский капитал

Сделка по продаже жилья, приобретенного на мат. капитал, состоит из нескольких этапов.

Шаг 1. Найти ребенку равноценное жилье

ООП проверяют, не будут ли ущемлены имущественные права детей, поэтому родителям следует обратить внимание на следующие моменты:

Площадь предоставляемой квартиры. Если выяснится, что ребенку в итоге достанется меньше м2, ООП не одобрят сделку.
Размер долей. Даже при большей квадратуре жилья нельзя наделить ребенка меньшей долей. Например, если в продаваемой квартире несовершеннолетний владеет 1/3 квартиры (18,6 м2), то и в новом жилье должно быть предоставлено не менее 1/3 при условии, что квадратура останется прежней или больше предыдущей.
Место расположения недвижимости. Если продается квартира в черте города, а приобретается в сельской местности, необходимо аргументировать, что ребенку так будет лучше, поскольку в загородном районе благоприятнее экологическая обстановка, ближе школа или иные аргументы.

В дальнейшем понадобится доказательство предоставления ребенку иной жилплощади, поэтому необходимо заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи. Это документ, в котором оговариваются тонкости предстоящей сделки, порядок произведения расчета.

Шаг 2. Достичь договоренностей с членами семьи

Поскольку продается квартира с долей ребенка, необходимо получить согласие супруга на осуществление сделки.

Согласие ребенка оформляется в произвольной форме:

Шаг 3. Обратиться в органы опеки и попечительства

Для получения разрешения родители должны обратиться лично в попечительский совет по месту проживания. Сотрудник представит образец заявления, которое заполняется обоими родителями.

В случае отсутствия родителей вместо них могут действовать опекуны, попечители несовершеннолетнего, но при условии предоставления документов, подтверждающих причины отсутствия родителей (например, свидетельство о смерти, о лишении родительских прав, решение суда о безвестном отсутствии).

Вместе с заявление необходимо предоставить документы:

паспорта родителей, свидетельство о рождении несовершеннолетнего или паспорт, если ребенку исполнилось 14 лет;
письменное согласие детей на продажу, если им более 14 лет;
свидетельство о браке (о разводе);
доказательства права собственности на реализуемое имущество (выписка из ЕГРН);
кадастровый паспорт, паспорт БТИ, техпаспорт помещения;
выписку из лицевого счета, подтверждающую отсутствие долгов;
справку об оценочной (или кадастровой, инвентаризационной) стоимости квартиры;
предварительный договор купли-продажи иного жилья, заверенный у нотариуса;
письменное обязательство, что сделка купли-продажи будет совершена, а детям представится другое жилье, не уступающее продаваемому.

Следует обратить внимание на следующие сроки:

Справка, выданная ООП, действует всего 3 месяца. Если не совершить сделку в этот срок, придется проходить утверждение в ООП повторно.
После выдачи разрешения родители должны в течение 1 месяца наделить ребенка новой жилплощадью, иначе регистрационный орган может отказать в совершении сделки.

Шаг 4. Собрать документы для продажи квартиры

Получив согласие органов опеки на сделку, необходимо подготовить пакет документов для заключения договора купли-продажи. В нотариальную контору предоставляются:

паспорта сторон сделки, свидетельство о рождении (паспорт) несовершеннолетнего;
если интересы ребенка представляет опекун — документы, удостоверяющие его право действовать вместо несовершеннолетнего;
справка о составе семьи;
разрешение ООП на отчуждение имущества ребенка;
договор купли-продажи;
выписка из ЕГРН о праве собственности или соответствующее свидетельство;
кадастровый паспорт;
передаточный акт;
выписка из лицевого счета и квитанция об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
договор задатка или аванса;
договор об аренде банковской ячейки;
нотариально заверенная доверенность, если интересы продавца представляет третье лицо;
справка о психическом состоянии здоровья продавца.

Шаг 5. Подписать договор, зарегистрировать сделку в Росреестре

В установленный день продавец и покупатель встречаются у нотариуса. Последний сверяет предоставленные документы с заявленными и ставит нотариальное заверение.

Поскольку только после регистрации новый владелец приобретает право на распоряжение имуществом, обоим сторонам договора необходимо обратиться в Росреестр, подав документы:

договор купли-продажи и акт приема-передачи;
заявление, составленное по выданному образцу;
квитанцию об оплате госпошлины;
кадастровый паспорт;
паспорта сторон договора, свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
свидетельство о праве собственности (выписка ЕГРН).

После завершения регистрационных действий квартира сделка считается завершенной.

Сроки продажи

Найдя покупателя квартиры, следует его заранее предупредить, что оформление займет больше времени, чем предполагается. Чтобы не «спугнуть» потенциального нового собственника, необходимо разъяснить, что квартира была приобретена с использованием материнского капитала, и утверждение продажи в органах опеки — дополнительная мера для защиты интересов ребенка. Без данной процедуры сделка будет незаконна, и лучше подождать 2-3 недели, чем подписать договор без соблюдения правил.

Расходы при оформлении договора

Продажа квартиры сопряжена с расходами на юридическое сопровождение сделки, сбор документов, оформление договора.

Согласно п. 5 ст. 333.24 НК РФ госпошлина за удостоверение договора нотариусом составит 0,5% от суммы договора (но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.).

Работа технического характера выйдет около 8 тыс. руб., хотя может быть больше или меньше в зависимости от сложности сделки.

За регистрацию сделки в Росреестре придется оплатить 2000 руб.

Если нет желания заниматься «бумажной волокитой», можно обратиться к регистратору сделки. Он оплатит госпошлину, оформит участникам усиленные квалифицированные подписи и поможет организовать отправку документов в электронном виде. Стоит учесть, что стоимость услуг точно не определена и может колебаться от 5 до 20 тыс. руб.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

При покупке квартиры в ипотеку первое, что требуют от покупателя — внести залог. Сумма немалая, поэтому в ход идут и личные сбережения, и средства маткапитала. Чтобы продать такую недвижимость, необходимо:

Погасить ипотечный кредит.
Выделить доли детям, супругу.
Найти альтернативное жилье. Основное условие: по квадратуре квартира (дом) не должны быть меньше предыдущей. Детям причитаются доли, равные или больше тех, что имелись в продаваемом объекте.
Заключить предварительный договор купли-продажи нового жилья.
Обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу квартиры.
Оформить договор купли-продажи, произвести его регистрацию в Росреестре.

Представленный алгоритм — лучший вариант для успешной продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, однако на практике все иначе. Зачастую квартира продается до погашения кредита.

В таком случае банк выступает в роли залогодержателя, и для совершения сделки по отчуждению имущества потребуется дополнительно обратиться в банк для получения разрешения на продажу квартиры. Но как быть с долей, которую необходимо выделить несовершеннолетнему? К сожалению, банк не даст согласие на предоставление ребенку доли до выплаты кредита, однако Органы опеки охотно пойдут навстречу, если продавец предоставит документ, где обязуется выделить ребенку равноценную долю в другой недвижимости. Им может быть:

предварительный договор купли-продажи, в котором оговорено, что доля в новой квартире будет принадлежать детям;
дарственная на часть квартиры (дома), принадлежащей родственникам.

В банке перезаключается договор ипотеки, вследствие чего покупателю переходят права на квартиру и обязанности по выплате остатка кредита. Если стоимость квартиры больше суммы долга, остаток «ждет» продавца в банковской ячейке. Получить к ней доступ можно будет при определенных условиях, которые предварительно оговариваются обеими сторонами и представителем банка.

Механизм проведения подобных сделок отработан, риски для продавца и покупателя минимальны, поскольку законность сделки проверяется юристами банка, органами опеки.

Опасность для покупателя

Риски, связанные с приобретением квартиры, купленной за маткапитал, имеются в том случае, если родители не выделили доли детям, не обратились в ООП и умолчали об этом. Ведь МК — это средства, имеющие целевой назначение, и до приобретения квартиры производится согласование приобретения с пенсионным фондом. Владелец должен исполнить обязательства перед госорганами, иначе последующие сделки оказываются недействительными. Впоследствии вернуть имущество могут:

супруг, если его «обошли» в выделении доли;
дети после 18 лет;
отделение ПФР, выдавшее разрешение на целевое использование сертификата;
ООП;
органы прокуратуры.

Продавая недвижимость и зная, что имело место несоблюдение закона, продавец должен быть готов, что в любой момент кто-то из вышеперечисленных субъектов может потребовать отменить сделку и вернуть полученные по ней средства.

Если при покупке квартиры были привлечены средства маткапитала, необходимо заранее выяснить: как проходит сделка, какие документы необходимы, что нужно для получения разрешения органов опеки и попечительства? В целом процесс не отличается от обычной продажи, кроме необходимости утвердить отчуждение в ООП.

Если есть сомнения в правильности действий, задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru: обязательно ли выделять долю ребенку? Нужно ли согласие органов опеки? Какие альтернативные варианты можно предложить в ООП для получения разрешения на продажу жилья? чем чревато несоблюдение процедуры продажи жилья, купленного за материнский капитал? Консультации на сайте предоставляются бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область