Как продать квартиру с обременением?

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита. Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

• Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
• Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
• Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
• Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Преимущества и недостатки

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Порядок действий

1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка. Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.
4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
5. Зарегистрировать договор.
6. Подписать договора кредита и залога с банком.
7. Оформить право собственности на жилье.

Документы

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

• Паспорта покупателя и продавца.
• Договора кредита и залога.
• Договор купли-продажи.
• Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
• Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
• Техпаспорт на квартиру.
• Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

• Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
• Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
• Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Продажа квартиры с обременением

Сделки по продаже недвижимости могут быть весьма рискованными. Особенно это касается продажи жилья с обременением. Тем не менее, владельцы таких квартир порой пытаются их продать. Возможна ли такая сделка, и какие проблемы она может породить – рассмотрим в этой статье.

Понятие обременения

Обременением является любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. В результате, сохраняя право собственности, его владелец не может продать такой объект.

Также к обременению часто относят преимущественные права третьих лиц, претензии наследников квартиры и т.д.

Игнорирование обременений приводит к судебному аннулированию сделки.

Как узнать о наличии обременения?

При покупке квартиры с обременением необходимо проверить его наличие и вид такого ограничения недвижимости.

Существует несколько документов, в которых отражается информация об обременениях:

• Выписка из ЕГРН. Основной документ, в котором можно увидеть, находится ли квартира в ипотеке, в договоре ренты, долгосрочной аренде, долевой собственности или в собственности несовершеннолетних.
• Домовая книга или справка о прописанных даёт информацию об официальных жильцах квартиры.
• Узнать о наличии лиц, отказавшихся от приватизации можно из договора приватизации и справки о прописанных. Нужно сравнить эти документы.
• Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут были ли использованы эти деньги для покупки квартиры.

Чаще всего именно выписку из реестра недвижимости используют для доказательства чистоты сделки и отсутствия обременений при продаже квартиры.

Виды обременений

Основные виды таких ограничений на сделки с квартирой стоит рассмотреть подробнее, так как в некоторых случаях без их снятия продать и купить квартиру не удастся, либо придётся получать разрешение третьей стороны сделки.

Ипотека банка

В течение всего времени выплат ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Он может продать это жильё, если заёмщик не платит по кредиту. Любые сделки с этой квартирой, как и её перепланировка возможны лишь по согласию банка.

Залог в пользу продавца

Это схожий с ипотекой вид обременения. Но квартира в залоге находится не у банка, а у её бывшего владельца. Оформляется такой залог в ситуации рассрочки выплат за квартиру. Таким образом, продавец обезопасит себя. Если покупатель перестаёт платить, он может продать квартиру другому человеку.

Сам новый владелец продать квартиру с обременением не может, пока не погасит весь долг.

Прописанные люди

Несмотря на то, что прав блокировать сделки с квартирой у прописанных не собственников нет, они могут существенно усложнить пользование такой квартирой. По закону, даже если сделка заключена без их ведома, они обязаны выписаться. В ином случае их выпишет суд. Но есть ряд категорий граждан, которых выписать сложно или вообще невозможно:

• Несовершеннолетние жильцы. Их можно выписать только при предоставлении нового места жительства, которое по основным характеристикам не уступает предыдущему.
• Лица, отказавшиеся от приватизации. Их не удастся выписать даже по решению суда. За такими людьми сохраняется пожизненное право на проживание в квартире.

Поэтому важно перед заключением сделки проверить справку о прописанных жильцах, в которой указаны даты их рождения. Так можно сразу увидеть наличие несовершеннолетних прописанных.

Отказавшиеся от приватизации отражены в договоре-основании приватизации.

Дополнительный метод защиты в такой ситуации – требовать от продавца подписать нотариальное обязательство выписать всех жильцов.

Рента

Обычно в ренту продают квартиры пожилые одинокие люди. После подписания договора, права на квартиру переходят новому владельцу, но за старым сохраняется пожизненное право проживания и содержания его за счёт покупателя.

При продаже квартиры с обременением такого рода необходимо письменное согласие рентополучателя, заверенное нотариусом. Сразу после подписания ДКП, новый владелец квартиры становится обязанным выплачивать ренту.

Аренда

Сдача квартир в аренду – распространённая практика. Важный нюанс заключается в том, что договоры аренды на срок менее одного года не регистрируются в Росреестре. Поэтому при заключении сделки их отследить невозможно. Вторая проблема, что арендные договоры, даже на длительный срок, автоматически при продаже квартиры не расторгаются. Всё это создаёт для покупателя дополнительные проблемы.

Арест и запрещение приставов

Обычно судебные приставы арестовывают квартиру за:

• Долги по коммунальным платежам.
• По алиментам.
• За неуплату налогов.
• Непогашенные штрафы.
• По решению суда.

Продать такую квартиру невозможно, не погасив долги. Данные об аресте будут отражены в ЕГРН в течение 1-3 дней после его наложения.

У должника только один вариант:

• Погасить долг, чтобы снять арест.
• Продать квартиру без обременений.

Если долг очень большой и должник его не выплачивает, то приставы могут продать квартиру в счёт погашения долга.

Несовершеннолетние и недееспособные

Главная проблема в продаже квартиры с такими собственниками или жильцами в том, что на это нужно согласие органов опеки и попечительства. А они, в первую очередь, будут думать об интересах подопечных.

Поэтому для продажи квартиры с обременением этого вида нужно:

• Найти для несовершеннолетнего другое жильё, соответствующе по основным параметрам продаваемому.
• Получить согласие органов опеки.
• Зарегистрировать сделку купли-продажи у нотариуса.

Несоблюдение этих требований приведёт к аннулированию сделки по иску органов опеки.

Материнский капитал

Покупка квартиры с использованием этой субсидии требует выделить доли в квартире детям. Соответственно, она будет обременена несовершеннолетними собственниками. Но если доли не выделены и квартира была продана, то в будущем, до достижения 21 года сами дети могут аннулировать такую сделку через суд.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Разрешение супруга и преимущественное право сособственников

Квартира, которая считается совместно нажитым имуществом, может быть продана только с согласия второго супруга. Такое согласие должно быть письменным и заверенным нотариусом. Иначе, супруг сможет аннулировать сделку в суде в течение года после продажи квартиры.

При долевой собственности, каждый из совладельцев имеет преимущественное право выкупа доли. Для этого её продавец должен уведомить всех совладельцев и в течение месяца ждать их ответ. Если никто выкупить долю не захотел, то продавец может продать её третьему лицу. Но при несоблюдении требования об уведомлении совладельцев, они могут оспорить сделку в течение трёх месяцев после её заключения.

Наследники

При покупке квартиры у наследников важно удостовериться, что на неё нет претензий у других наследников. Если нотариус допустил ошибку, и кто-то не был включён в список наследников, то этот человек может оспорить сделку с квартирой в суде.

Ещё один вид обременений, связанных с наследством – завещательный отказ. На основании такого документа его обладатель имеет право пожизненного проживания в квартире. Продажа квартиры с этим обременением не отменяет такого права.

Для проверки этих ограничений нужно сравнивать свидетельство о наследстве и расширенную выписку из ЕГРН.

Варианты продажи

Продажа квартиры с обременением возможно в двух случаях:

• Снятие обременения.
• Согласие третьих лиц.

Нужно учитывать, что некоторые виды обременений (например, арест) вообще не позволяют заключать сделки с квартирой. Поэтому без их снятия продажа жилья невозможна.

Погасить обременение перед продажей

Ипотека, арест или рассрочка – виды обременений, которые лучше всего снять перед продажей квартиры.

При отсутствии денег на погашение ипотеки, можно погасить её за счёт покупателя.

• С покупателем заключают предварительный договор купли-продажи. В нём указана обязанность продавца снять обременение с помощью денег покупателя. Продавец даёт расписку о получении денег.
• Погашают долг.
• Снимают обременение в Росреестре.
• Получают новую выписку из ЕГРН и заключают основной договор продажи.

Этот процесс занимает определённое время, но зато снижает риски по сделки с недвижимостью.

Продать квартиру с обременением

Как уже сказано выше, для такой сделки необходимо получить согласие третьих лиц, которые имеют права на квартиру. Кроме этого в самом договоре купли-продажи нужно указать наличие обременения и его последствия для покупателя. Если этого не сделать, у него появится право требовать в суде возмещение убытков связи с внезапно выяснившимся обременением.

Согласие нужно получать:

• У банка (при ипотеке).
• У предыдущего продавца (при залоге в его пользу).
• У рентополучателя.
• У супруга.
• В органах опеки и попечительства (при обременении с несовершеннолетними).

Это ключевой момент процесса продажи квартиры с обременением. Далее вся сделка происходит, как и с квартирами без дополнительных ограничений.

Риски покупателя

Главный риск в том, что сделку могут аннулировать в суде. Это возможно:

• Если квартира в залоге.
• Арестована.
• Отсутствует согласие второго супруга (когда продавец в официальном браке).
• Есть несовершеннолетний владелец.
• Есть совладельцы.
• Права наследников были нарушены.
• При обременении в виде ренты.

В иных ситуациях сделку не расторгнут, но новый владелец получит квартиру с жильцами. Чтобы этого не произошло нужно внимательно проверять описанные выше документы.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Нельзя сказать, что подобные сделки имеют только негативную сторону. Обременение также может иметь свои плюсы. Главным образом – низкую стоимость квартиры. Поэтому при участии грамотного риэлтора такая сделка может оказаться весьма выгодной.

Ещё один вариант – переуступка прав на квартиру в строящемся доме. Естественно, такой объект недвижимости обойдётся дешевле, чем готовая квартира. Это и делает такие сделки выгодными.

И, наконец, покупка квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, может быть выгодна тем, кто не имеет денег на покупку квартиры сразу, но готов выплачивать этот кредит.

Содержание договора купли-продажи

В этом документе важно указать:

• Данные сторон сделки.
• Информацию о квартире.
• Стоимость.
• Порядок расчёта и передачи квартиры.
• Ответственность сторон, если они не выполнят условия.

Также обязательно внести в договор пункт о сути обременения и его последствиях.

Документы

Продажа квартиры с обременением требует подачи ряда документов:

• Совместного заявления о переходе права собственности.
• Технических документов на квартиру.
• Справки о количестве прописанных.
• Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
• Соглашения о залоге, если таковое необходимо.
• Договора купли-продажи.

В конкретных случаях также может понадобиться разрешение органов опеки, согласие супруги и иные документы.

Стоимость услуги и сроки её оказания

Основная часть расходов будет касаться оплаты услуг нотариуса, технических специалистов (например, при оценке стоимости жилья) и юристов. Цены на эти услуги могут существенно различаться.

Что касается фиксированной оплаты, то таковой будет госпошлина за регистрацию прав в Росреестре. Она составляет 2000 рублей.

После заключения договора сроки регистрации прав составляют 7-10 дней. Напрямую через Росреестр, не более 7, а при подаче документов через МФЦ – до 10 дней.

Минусы покупки

Главная опасность покупки квартиры с обременением в том, что после заключения сделки продавец откажется снять обременение. Эту проблему можно решить, договорившись, или в суде.

Покупка в рассрочку

Как и в любых других договорах купли-продажи, в случае продажи жилья с обременением, покупатель может выплачивать его стоимость по частям. Для этого в ДКП нужно чётко описать график внесения платежей.

При задержке выплат продавец может потребовать вернуть квартиру, но только, если уже выплачено менее половины её стоимости.

Покупка и продажа квартиры с обременением

Граждане, приобретающие жилье, нередко сталкиваются с его обременением. Под ним подразумевается ограничение прав владельцев по его распоряжению и пользованию. Особенность обременения в его сохранении даже при смене владельца недвижимости. Любая квартира с обременением связана с рисками для ее владельца.

Возможные формы обременения

Выделяют 5 форм обременения на жилье:

Арест подразумевает полный запрет государства на распоряжение недвижимостью. Имущество арестовывается только по решению судебных органов. Любое жилище, арестованное по судебному решению, не может быть продано или куплено кем-либо. Любые сделки будут возможны только после снятия ареста. Росреестр содержит полный список арестованного имущества у граждан.

Аренда позволяет продавать и покупать недвижимость, но с определенными условиями. Часто требуется предварительная договоренность между собственником и нанимателями. Арендный договор обычно заключается на год. Если же он заключается на несколько лет, то требуется его госрегистрация.

Владелец не может продать жилье с проживающими там нанимателями. Ему требуется дождаться окончания действия договора. У него имеется право потребовать их выселения через суд.

Рента связана с договором, который заключается рентодателем и ее получателем. Первый по договоренности получает жилье получателя ренты после его кончины, но взамен до этого момента обязуется обеспечивать его содержание и уход за ним. Продажа жилища рентополучателем невозможна другим лицам. Он сможет сделать это только после расторжения договора и выплаты компенсации рентодателю.

Доверительное управление не позволяет гражданину распоряжаться жилищем других лиц. Он получает лишь ограниченные права в виде присмотра за состоянием жилья на время отсутствия его хозяев.

Ипотека — самая распространенная форма обременения. Она представляет собой залог, при котором покупаемая по кредиту недвижимость будет оставаться в фактической собственности у банка до момента полного погашения долга.

Данное обременение снимается после оплаты всей суммы кредитного долга. Но у гражданина, купившего квартиру в кредит, есть возможность ее продать даже при наличии обременения.

Способы продажи и покупки обремененной недвижимости

Обремененная недвижимость может продаваться и покупаться, но при наличии согласия на это кредитора и при условии погашения ипотеки.

У продавца жилища, находящегося под обременением, есть несколько вариантов:

1. Продать квартиру, выплатив кредитору оставшуюся сумму долга по ипотеке.
2. Продать жилье новому покупателю, за счет денег которого обременение будет снято.
3. Продать жилище, переоформив кредитный договор на покупателя.

Покупка квартиры новым собственником не снимает обременения с нее. Новый владелец недвижимости берет на себя долг прежнего покупателя перед банком.

Сделка по продаже залогового жилища по второму варианту проводится следующим образом:

1. Получается согласие у банковской организации, в которой оформлена ипотека, на продажу собственности.
2. Банком производится перерасчет суммы долга по кредиту.
3. Оформляется договор между продавцом и покупателем.
4. Покупатель в счет стоимости приобретаемого жилья перечисляет деньги на счет банка-кредитора. Происходит погашение ипотеки продавца.
5. Продавец получает справку от банка об отсутствии перед ним обязательств и закладную.
6. Продавец обращается в Росреестр за получением нового свидетельства на жилье, в котором делается отметка о снятии с него обременения.
7. Наряду с подачей документов в Росреестр на снятие ограничения по владению жилищем покупатель и продавец подают заявление о переходе прав собственности на него.
8. Свидетельство о собственности на жилье без обременений получается его новым владельцем.

Законом допускается возможность у продавца переоформить ипотечный договор на покупателя. Все стороны подписывают соглашение, по которому обязательства по ипотеке переводятся на нового собственника. Данный вариант не отменит обременения на недвижимость. Она по-прежнему будет находиться во владении банка. Подобная сделка предпочтительна для многих банковских организаций.

Документы для продажи обремененного жилья

Перед тем как продать квартиру с обременением, продавцу с покупателем необходимо подготовить следующую документацию:

• доверенность от банковской организации, дающая согласие на продажу;
• 3 экземпляра договора по продаже жилища;
• квитанция об уплате госпошлины;
• документы от продавца, подтверждающие факт нахождения квартиры именно в его собственности;
• письменное согласие от мужа или жены на сделку, если продавец состоит в брачном союзе;
• оплаченная закладная из банка;
• выдержка из домовой книги, где указываются все зарегистрированные в жилье лица.

При проведении сделки в обязательном порядке оплачивается госпошлина. Ее размер составляет 2000 рублей.

При продаже недвижимости учитывается согласие супруга на сделку. Если он не даст разрешения на продажу, то сделка не сможет состояться. Особенно это касается недвижимости, которую супруги приобрели в процессе брака. Она будет являться их совместной собственностью.

Перед тем как купить квартиру под залогом, гражданину необходимо узнать о проживании в ней несовершеннолетних. Закон запрещает продавать недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние и если им негде жить. Сделка может состояться только при условии, если продавец предоставит доказательства того, что после продажи жилья у ребенка будет гарантированное новое место жительства.

Возможные риски при сделках с обремененной недвижимостью

Основные риски при указанных следках заключаются в:

• необходимости у покупателей оплачивать стоимость жилья, не принадлежащего в полной мере продавцу;
• отсутствие гарантий одобрения сделки банком;
• возможном обременении жилища рентой;
• возможном использовании жилья арендаторами по арендному договору;
• возможном наложении ареста на жилище.

В первом случае продавцу с покупателем рекомендуется заключить предварительный договор. По нему покупатель оплачивает стоимость обремененной квартиры. После получения им документов на собственность заключается договор купли. Продавец может отказаться от сделки, и покупатель рискует столкнуться с необходимостью оспаривать это решение через судебный орган.

Рентодатель не сможет продать жилье, обремененное рентой. Ему требуется разрешение ее получателя. Покупатель такой квартиры имеет риск ее лишиться. Суды указывают, что это незаконная сделка.

Продажа и покупка арендованных квартир может не состояться по нескольким причинам:

• если квартиранты пропишут в ней несовершеннолетнего;
• если договор найма заключен на долгий период и нет серьезных оснований для его расторжения.

При наложении на недвижимость ареста, ее нельзя будет продать. Любая сделка с ней будет аннулирована.

Процедура снятия обременения

Обременение снимается через обращение продавца в банк. В спорных случаях добиться снятия залога можно в судебном порядке.

Процедура снятия обременения с недвижимости проходит этапы:

1. Обращение продавца в банк с просьбой снять обременение одним из возможных вариантов.
2. При согласии банка им делается отметка в закладной о том, что долг погашен.
3. Продавец с покупателем подают заявление и пакет документов в Росреестр.
4. Росреестр снимает обременения в 3-дневный срок.

Материнский капитал как обременение

Недвижимость, приобретенная по материнскому капиталу, тоже считается обремененной. Поскольку материнский капитал может использоваться только в определенных целях, то продавцу необходимо получить официальное разрешение на сделку у органов опеки.

Когда покупатель жилья погасит кредит и снимет с него залог, ему потребуется выделить долю в нем для детей. И покупатель, и продавец совместно уведомляют об этом орган опеки. При одобрении сделки стороны имеют возможность заключить ее официально. После оформления договора стороны направляют его на регистрацию в Росреестр.

Можно ли продать обремененное жилье? Это возможно, но при исключении случая, если оно находится под арестом. В остальных случаях гражданам необходимо заранее урегулировать возможные спорные моменты в зависимости от конкретного описанного выше случая.

Как оформить продажу квартиры с обременением банка, продавца, арестом и другими видами в 2020 году: порядок действий и риски покупателя

Сделка по продаже пройдет удачно, если квартира юридически чистая. Юридическая чистота означает, что жилье свободно от любых прав и притязаний третьих лиц. Но не всегда продавцы выставляют на продажу именно такое жилье – и сделка сразу же становится более рискованной для всех участников. Сегодня рассмотрим подробнее, возможна ли продажа квартиры с обременением, каким образом ее провести, а также как проверить наличие запретов.

Что это такое

Обременение – это юридическое ограничение, которое лежит на квартире. Формально оно может быть выражено в определенной правовой записи или соглашении между лицами. Обременение всегда ограничивает продавца в возможности распорядиться своей квартирой. Хоть он и остается собственником жилья, но принимать решение о свободной продаже в силу запрета не может.

В обиходе к обременениям относят и ситуации, которые по закону не считаются запрещениями, но все равно несут трудности для сторон. К ним относятся притязания наследников, наличие прописанных и преимущественные права третьих лиц. Их мы тоже рассмотрим.

ВАЖНО! Если проигнорировать обременение, то сделку аннулируют через суд. Стороны понесут убытки.

О том, как снять обременение, читайте по этой ссылке.

Где посмотреть обременение

Ниже – сводная таблица документов, которые нужно проверить, чтобы выявить обременение.

Вид обременения	Где посмотреть
Ипотека банка и обременение в пользу продавца	Выписка из ЕГРН
Прописанные граждане	Справка о прописанных или домовая книга
Лица, отказавшиеся от приватизации	Сравнить договор о приватизации и справку о прописанных
Рента	Выписка из ЕГРН
Аренда (наем)	Если договор до года – отследить невозможно, только со слов продавца. Если долгосрочный (от 1 до 5 лет) – выписка из ЕГРН
Несовершеннолетние собственники	Выписка из ЕГРН + паспорт продавца
Материнский капитал	Документ-основание + список собственников из выписки ЕГРН. В ДКП будет указано, что часть средств оплачивается капиталом.
Брак продавца	Штамп в паспорте о регистрации брака. Дату регистрации сравнить с датой регистрации квартиры в ЕГРН
Преимущественные права сособственников	Выписка из ЕГРН – если собственность долевая, автоматически появляется преимущественное право
Наследники и завещательные отказы	Свидетельство о праве на наследство

Виды обременений

Далее рассмотрим ситуации, в которых продавцу нужно либо получать согласие третьего лица, либо вообще снимать обременение перед тем, как продать квартиру с обременением. Во всех случаях покупателю нужно проявить максимальную бдительность, чтобы не остаться и без жилья, и без денег.

Ипотека банка

Ипотечный кредит обеспечивается залогом. Банк по ипотеке является держателем залога и имеет право продать жилье заемщика, если последний не вносит платежи в течение длительного времени.

Залог устанавливается на весь срок погашения кредита. В это время все манипуляции с заложенной квартирой требуют согласия банка – в том числе перепланировка, переустройство или отчуждение по любому договору.

ВАЖНО! Свободно продать квартиру без согласия банка невозможно. Продавец должен либо погасить долг, либо получить согласие залогодержателя на смену заемщика. Интересная статья про покупку залоговой квартиры у Сбербанка размещена здесь. Пошаговая инструкция для продавцов – по этой ссылке.

Залог в пользу продавца

По сути это та же ипотека, только залогодержателем является продавец. Используется в тех случаях, когда квартира передается в рассрочку или с отсрочкой платежа. Смысл в следующем – предыдущий собственник квартиры имеет право реализовать ее, если покупатель не рассчитывается за нее полностью. За счет реализованных денег он получает оплату по договору купли продажи квартиры с обременением.

Как и в случае с банком покупатель не может перепродать жилплощадь дальше без согласия предыдущего собственника, на которого оформлен залог. Продажа квартиры с обременением в пользу продавца требует либо погашать долг, либо получать согласие.

Если прописан человек

Регистрация человека в квартире дает ему право проживания в ней. Прав собственности она не порождает. Согласия прописанного, чтобы продавать жилье, брать не требуется. После смены собственника все члены семьи предыдущего владельца теряют право жилья на данной жилплощади. Если они не выписываются – собственник может обратиться в суд.

ВАЖНО! Продажа квартиры с прописанными возможна без их согласия – сделку оспорить не удастся. Но прописанные граждане могут принести массу проблем покупателю.

Но некоторых жильцов выписать затруднительно даже по суду:

• совершеннолетние дееспособные граждане выписываются судом без проблем;
• несовершеннолетних выписать в никуда нельзя – суд может затянуться до определения места жительства ребенка;
• лица, отказавшиеся от приватизации, имеют пожизненное право проживания в помещении. Их нельзя выписать даже через суд.

Чтобы выявить возможные проблемы, нужно посмотреть справку о прописанных лицах. В справке будет указана дата рождения

Прописанных после приватизации граждан поможет выявить договор-основание. Кроме того, мы рекомендуем брать у продавца нотариальное обязательство сняться с учета в определенный срок. Это поможет избежать проблем.

Рента

Пожизненная рента предполагает передачу квартиры от пожилого гражданина с условием его проживания в ней. Право собственности регистрируется сразу же после подписания договора, а рентное обременение сохраняется до смерти рентополучателя.

Продажа такой квартиры возможна только с письменного согласия рентополучателя. Согласие составляется и удостоверяется нотариусом. После подписания ДКП все обязанности по ренте перейдут к покупателю жилья.

Подробнее о видах ренты и порядке заключения соглашений мы писали по этой ссылке.

Аренда (наем)

По договору аренды жилплощадью могут пользоваться третьи лица в определенный период времени. Сложность в том, что договоры на срок до года не регистрируются в Росреестре, и выявить скрытых жильцов не получится. Договор аренды тоже не расторгается – смена собственника на отношения по найму никак не влияет.

ВНИМАНИЕ! Получать согласие у временных пользователей на продажу квартиры не нужно. Государственные органы тоже не проверяют наличие аренды при регистрации ДКП. Подробнее о найме квартиры читайте здесь.

Арест и запрещение приставов

Приставы арестовывают квартиру за долги:

• по алиментам;
• по ЖКУ;
• по налоговым отчислениям;
• по штрафам и судебным приказам;
• по судебным решениям из договоров.

Арест обязательно записывается в ЕГРН и становится виден в выписке в течение 1-3 дней после вынесения постановления. Даже если он наложен незаконно, то продавец потеряет массу времени на аннулирование записи.

Порядок действий тут только один:

1. Выяснить, по какому долгу наложен запрет.
2. Погасить долг и снять обременение.
3. Продать квартиру по ДКП.

В некоторых случаях приставы действительно реализуют арестованную квартиру – если сумма долга большая, а плательщик не предпринимает никаких мер к его устранению. Подробнее о продаже арестованной квартиры читайте здесь.

Несовершеннолетние и недееспособные

Несовершеннолетние и недееспособные продавцы – это серьезно препятствие для продажи. За соблюдением из прав наблюдают органы опеки и попечительства.

Поэтому для заключения ДКП понадобится:

• подобрать альтернативное жилье, не хуже продаваемого;
• получить согласие органа опеки и попечительства;
• удостоверить сделку у нотариуса.

ВАЖНО! Если эти требования не соблюдены – сделку аннулируют через суд по иску опеки.

Материнский капитал

По материнскому капиталу в квартире обязательно выделяются доли детям. Если доли не выделить, а квартиру продать – нарушатся права детей. Сразу после сделки это может не всплыть, но если повзрослевшие дети обнаружат нарушение, то до достижения 21 года у них будет возможность аннулировать в суде все заключенные сделки по квартире. Пострадает текущий собственник помещения.

Разрешение супруга и преимущественное право сособственников

Если квартира приобретена в браке, то на продажу обязательно берется согласие супруга. Документ оформляется строго у нотариуса. Без согласия в письменной форме права нового собственника в ЕГРН не зарегистрируют. Если это требование не соблюдено, супруг может оспорить сделку в течение года – и суд встанет на его сторону.

Если речь идет о продаже доли, то у сособственников жилплощади имеется преимущественное право на ее покупку. Для этого все они заранее извещаются о цене продажи. Если за месяц никто не выкупил долю, ее можно продавать третьему лицу. Если требование не соблюсти, любой долевой собственник будет вправе перевести через суд права покупателя на себя. На это у него есть три месяца с даты ДКП.

Наследники

Если квартира унаследована, важно, чтобы при оформлении документов не были нарушены права наследников. Если нотариус попросту кого-то забыл, сделку по продаже могут отменить в суде.

Завещательный отказ – еще одно важное обременение жилья. По отказу третьи лица приобретают право пользования данной квартирой на условиях, обозначенных умершим. После продажи отказ не аннулируется, а покупатель получает помещение с жильцами.

Выявить наличие наследников или отказов поможет свидетельство о праве на наследство. Его нужно рассматривать вместе с расширенной выпиской из ЕГРН, в которой указаны все правообладатели жилья.

Подробнее о завещании мы говорили в этой статье.

Варианты продажи

Есть два основных способа, с помощью которых возможно продать обремененные квадратные метры:

1. Снять обременение и продать чистую квартиру.
2. Продать жилье с обременением, получив согласие третьих лиц.

Если запрета на отчуждение нет, но имеются права третьих лиц, то, прежде чем вы продадите жилье, нужно получить согласие (супруга, сособственников, опеки), а затем – заключать ДКП.

Погасить обременение перед продажей

Если речь идет об ипотеке, рассрочке или аресте, то оптимальный вариант – сначала погасить долг, снять запись об обременении и только потом продать жилплощадь. Как правило, денег на самостоятельное погашение не хватает. В таких случаях нужно рассчитаться за счет покупателя.

Порядок действий:

1. С покупателем заключается предварительный ДКП с условием о задатке. В договоре необходимо прописать действия продавца по освобождению квартиры от обременения и сроки этих действий. О получении денег продавец выдает расписку.
2. На полученные деньги погашаются долги. При ипотеке – кредитный договор, при арестах – закрывается исполнительное производство.
3. Далее снимается обременение в ЕГРН. В каждом случае процедура зависит от обстоятельств. Например, приставы направляют постановление в Росреестр сами, а при ипотеке может понадобиться предъявить в МФЦ справку о погашении долга.
4. После снятия записи продавцу выдается новая выписка. Можно заключать основной договор купли продажи.

Пошаговую инструкцию по купле продаже помещений ищите здесь.

Продать квартиру с обременением

В зависимости от вида обременения предварительно можно получить согласие заинтересованного лица, после чего такую жилплощадь продать. При этом в ДКП обязательно должно быть описание обременения и последствия для покупателя, иначе он будет вправе требовать возмещения убытков через суд.

Согласие на продажу необходимо получать:

• при ипотеке – у банка;
• при обременении в пользу продавца – у предыдущего продавца;
• при ренте – у рентополучателя;
• если продавец в браке – у супруга;
• если продавец несовершеннолетний – в органах опеки и попечительства.

Пошаговая инструкция получения согласия при ипотеке:

1. Заемщик формирует пакет документов и заявление на выдачу согласия на продажу. Документы подаются в банк.
2. В течение 10-14 дней банк рассматривает заявление. Назначается дата сделки.
3. В день сделки погашается запись об ипотеке и подписывается договор купли продажи. Деньги на погашение кредита передаются в банк. Чаще всего это средства покупателя.
4. В ряде случаев на покупателя оформляется новая ипотека, если его собственных средств недостаточно.

Посмотреть список документов, порядок действий и форму заявления по продаже ипотечной квартиры на примере банка ВТБ (если продается в Москве и регионах) можно здесь.

Риски покупателя

Если есть обременение, покупатель рискует, что сделка будет аннулирована через суд. Это возможно, если:

• на квартире имеется залог;
• жилье арестовано;
• продавец находится в браке;
• есть несовершеннолетний владелец;
• имеются сособственники;
• если наследники, права которых нарушены;
• жилье обременено рентой.

В остальных случаях покупатель получит жилье «с сюрпризом» в виде непрошеных жильцов. Избежать рисков поможет своевременная проверка документов на недвижимость и грамотный ДКП. Инструкцию о том, как самостоятельно проверить жилье, мы размещали по этой ссылке.

Продажа недвижимости с обременением – достаточно сложная процедура, но вполне исполнимая. Можно ли продать квартиру с обременением, зависит только от его вида. В некоторых случаях можно только получить согласие третьего лица, в других – придется погашать запись.

Если у вас остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Мы будем благодарны за лайк и репост статьи!

Продажа квартиры с обременением

Нередко у продавцов недвижимости возникает вопрос, как продать квартиру с обременением? Это нередкие случаи на практике, они требуют особой внимательности при подготовке и проведении сделки и дополнительных документов. Сложность возникает и в том, что многие не желают приобретать жилье с обременением, потому что опасаются возможных проблем в дальнейшем и лишней волокиты при оформлении документов.

Какое бывает обременение?

Вкратце, обременением называют определенные условия, в той или иной мере налагающие на собственника жилья ограничения по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Обременения бывают различных видов, но если они имеются, то сведения о каждом из них отмечаются в свидетельстве о праве собственности.

Основные виды обременений:

Перечислены в ФЗ №122 от 21.07.97г «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». К ним относятся:

• ипотека;
• аренда;
• доверительное управление;
• арест;
• сервитут (в основном относится к земельным участкам).

К обременению относится и одно из следующих условий:

• наличие несовершеннолетних собственников;
• наличие недееспособных собственников;
• заключенный договор пожизненной ренты;
• и др.

Но, несмотря на наличие этих условий, продажа с обременением возможна. Федеральный закон №122 прописывает, что все права на недвижимость должны быть обязательно зарегистрированы в Госреестре. Это относится и к обременениям – они в обязательном порядке подлежать госрегистрации, в противном случае – они незаконны. Сведения специального Госреестра о правах собственности и обременениях на квартиру являются общедоступными, что позволяет любому лицу, желающему приобрести квартиру, сделать запрос в соответствующий орган госрегистрации и узнать необходимую информацию о приобретаемом объекте.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Если речь идет о квартире, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, то возникает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением ипотекой? Да, но для этого необходимо получить согласие банка – залогодержателя. Получить согласие банка обычно не составляет особой сложности, так как банкам, в принципе, не столь важно, кто будет возвращать им деньги.

Схемы развития в данном случае могут быть разными:

• Покупатель берет на себя обязательства далее выплачивать кредит, а продавцу возмещает определенную сумму – компенсацию уж внесенных по займу денежных средств.
• Покупатель оплачивает квартиру двумя частями: одна идет банку для погашения остатка по ипотечному займу, другая – продавцу.
• Передача денег от покупателя продавцу может происходить и следующим образом: первая часть (равна долгу по ипотеке) отдается сразу, а оставшуюся часть выплачивают после того, как продавцом погасится кредит и снимется залог. В этом варианте не требуется согласия банка, но возможен он только в случае, если кредитный договор предусматривает досрочное погашение займа.

Вышеописанные варианты могут быть применимы не только если залогодержателем выступает банк. Это может быть юридическое или физическое лицо (в регистрирующих органах в любом случае фиксируется имеющееся обременение, а продать квартиру с обременением ипотекой можно только с разрешения залогодержателя).

Как можно продать квартиру с обременением – арестом

Одним из самых сложных обременений является арест имущества. Оно предполагает частичный или полный запрет на распоряжение квартирой, а в некоторых случаях – и на пользование ей. Отличительной чертой его является вид лиц, которыми наложен арест: судебные исполнители, правоохранительные органы, суды.

Для продажи обремененной подобным образом квартиры требуется разрешение органа, который наложил арест, а его, как правило, крайне сложно получить (арестовывающие органы не столь «гибкие», как банки – они руководствуются только буквой закона). Поэтому, чтобы продать квартиру под обременением такого рода, потребуется снять с нее арест, то есть должник прежде должен выполнить свои обязательства. Иначе квартира может быть продана с торгов.

Если обременение – рента

В настоящее время нуждающиеся пожилые люди, имеющие в собственности квартиры, прибегают к помощи посторонних людей, заключая с ними договор ренты. Расплатой за их содержание становится квартира. Лицо, получившее право собственности на квартиру по заключенному договору ренты, может ей распоряжаться и пользоваться, но только с разрешения получателя ренты.

При продаже квартиры, обремененной договором ренты, действует правило: если продавец не выполнил свои обязательства по рентной плате в полном объеме, они переносятся на покупателя. Следует учитывать то обстоятельство, что получатель ренты правомерен расторгнуть договор, если условия содержания его не выполняются в должной мере.

Как продать квартиру с обременением долей?

Если продаваемая квартира – с обременением долей, потребуется получить согласие остальных собственников квартиры. Законопорядок в данном случае предписывает, что если остальные собственники согласие на продажу не дали, продавец должен предложить купить квартиру в первую очередь им, причем по цене не выше, чем назначена намеченному покупателю.

Как продать квартиру с обременением пропиской?

Ситуация, когда в квартире прописаны лица, которые собственниками не являются, но имеют постоянную прописку (регистрацию), также является обременением. Покупатель до сделки должен убедиться, что прописанные в квартире люди к моменту сделки выписаны из нее, или имеются гарантии, что в определенный срок они из нее будут выписаны. Продать квартиру с обременением «прописан человек», даже если он не проживает в ней, нельзя, так как он может на следующий день после сделки появиться и оспорить сделку.

Если собственниками квартиры являются еще и несовершеннолетние или недееспособные

В данном случае для продажи квартиры потребуется получить согласие на совершение сделки от опекунов.

Если недееспособные граждане или дети прописаны в продаваемой квартире, но собственниками ее не являются, перед подписанием договора купли-продажи они должны быть выписаны и прописаны в другом месте (по условиям, не хуже, чем в предыдущем). Именно поэтому при покупке квартиры от продавца требуется предоставление справки, в которой перечисляются все лица, которые прописаны в квартире.

Нередки случаи, когда продаваемая квартира имеет не одно обременение, а несколько. К примеру, квартира приобреталась за средства с использованием кредита, но собственник квартиры кредит банку не возвращает. Через суд банк накладывает взыскание задолженности на квартиру, которая является предметом залога, а также накладывает на нее запретительные меры в счет обеспечения иска (на все действия по отчуждению квартиры третьим лицам). То есть обременений уже несколько: запрет УФС госрегистрации кадастра и картографии на регистрирование любых сделок по переходу прав собственности на квартиру и залог квартиры в пользу банка (обеспечение обязательств по кредитному договору).

Специалисты нашей компании готовы помочь разобраться с любой ситуацией по продаже квартиры с обременением. Все нюансы и возможные схемы разрешения данного вопроса нам хорошо известны, поэтому мы гарантируем успешный исход вашего дела!