Как продать залоговую квартиру?

Как продать квартиру в залоге у банка

Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.

Можно ли продать квартиру в залоге

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать. Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства. В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Погашение кредита за счет вырученных от продажи средств

Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.

Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.

Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.

На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.

После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.

Продажа квартиры вместе с кредитом

Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры. Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку. С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.

Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.

Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.

Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.

Продажа квартиры с торгов

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно. С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются. Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.

Содержание договора

В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:

Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
Подписи и дата.

Требуемые документы

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Образец договора

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как продать залоговую квартиру?

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость. Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. «Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

На аукционе банка

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. «Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость. Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок. «Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

Читать еще: Почему занижена кадастровая стоимость квартиры?

На публичных торгах

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. «Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ. Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат. «Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

На онлайн-витрине банка

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки. «Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример. Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин. «Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности. «Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки. Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Цены и советы юристов

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. «А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он. «Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже. Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Как продать квартиру в залоге

Необходимость продажи ипотечной квартиры возникает по разным причинам. По статистике, это может быть смена места проживания или работы, желание поменять большую площадь на маленькую, непосильная ежемесячная кредитная оплата, расширение жилья при рождении детей или финансовые трудности. Такие обстоятельства вынуждают собственника продать квартиру в залоге. Многих продавцов интересуют вопросы:

Какие варианты выхода из ситуации с просроченными платежами по ипотеке?
Почему у покупателя недоверие к продаже квартиры в залоге у банка?
Процесс продажи
Как прибегнуть к помощи агентства?
Дополнительные подсказки

Как продать квартиру в залоге быстро

Купленная в ипотеку, квартира находится в залоге у банка. И пока кредит не погашен, информация в ЕГРН о ней будет, как о недвижимости с обременениями. Росреестр никогда не зарегистрирует на нового покупателя залоговое жилье. Только после погашения ипотечного кредита, банк сообщает в ЕГРН об отсутствии долга. Такой процесс называется снятием обременения. Если вы задолжали банку приличную сумму ипотечного кредита, у вас есть несколько вариантов выхода их сложившейся ситуации:

Договориться с банком о реструктуризации кредита
Продолжать платить ежемесячно
Продать ипотечное жилье
Взять платежные каникулы
Увеличить срок ипотечного кредита

Часто заемщики, имея задолженности по ипотеке, стараются договориться с банком. При этом, финансовое учреждение идет навстречу заемщику, и квартира за ним сохраняется. Реструктуризация кредитной задолженности—рассрочка по исполнению обязательного договора. При продаже квартиры вы навсегда избавляетесь от этих обязательств.

Но временная отсрочка проблемы не решает. Человек, принявший решение о продаже ипотечной квартиры, должен сообщить об этом своему финансовому учреждению. После обращения заемщика с заявлением о желании продажи квартиры, дается письменное разрешение на продажу. Банк в свою очередь предлагает решить проблему самостоятельно, или обратиться к риелторам. В процессе обращения, его статус заемщика меняется на статус должника с просроченными платежами. Это совсем не хорошо для клиента, он попадают под особый контроль банка.

Читать еще: Как продать квартиру через риэлтора пошаговая инструкция?

Недоверие к продаже квартир под залогом

По статистике каждая вторая сделка купли – продажи в России проходит по ипотечному кредитованию. На западе явление ипотеки возникло на много лет раньше и стало уже нормальным и привычным делом. У нас на рынке недвижимости к ипотечным квартирам по – прежнему относятся с опаской и недоверием. Поводом для этого служит масса причин. Например, продается квартира в залоге, а ее покупатель в свою очередь тоже продает свое жилье. Получается ситуативная подвязка и внесение средств для погашения скорее всего будет невозможным.

Также необходимо учитывать, что такая сделка и сбор документации займет намного больше времени.

Но бывают случаи, когда некоторые покупатели ипотечных квартир видят и преимущества покупки такого жилья—его история и юридическая сторона прозрачны, документы в идеальном порядке.

Продажа ипотечной квартиры

Существуют различные способы по продаже квартиры в залоге. Более сложный — когда жилье находится еще под залогом у банка. Когда квартира продается, одновременно залог снимается и кредит полностью погашается. Процесс должен начинаться с выставления жилья на продажу. После этого людям придется разъяснять все тонкости условий этой сделки.

Способ заключается в том, что покупатель будет обязан положить в отдельную банковскую ячейку сумму, необходимую для погашения ипотеки. Открывать ее будет специальный сотрудник банка, затем эта сумма потупит на счет и погасит кредит, а уже после дается согласие на снятие залога и обременений.

Что касается тонкостей механизма проведения сделки продажи квартиры в залоге, то она проходит при стандартных условиях. Главное определиться, каким способом покупатель будет оплачивать квартиру—деньгами или тем же ипотечным кредитом. Бывают случаи, когда покупатель, приобретает квартиру также в ипотеку. Если такой процесс будет проходить в том же банке, он может пройти быстро и без проблем. В процессе заключения договора купли – продажи участвуют не две стороны, как при обычной сделке, третьей выступает кредитное финансовое учреждение. Не доводя дело до судебных тяжб, владелец ипотечного жилья может самостоятельно назначить его стоимость и более выгодно его продать.

Помощь агентства

Простые люди не владеют ситуацией, не знают, как правильно продать квартиру в залоге и какие документы собирать. Продажа залоговой квартиры является не обычной сделкой и всегда нуждается в помощи профессионалов. Основная задача АН—привлечь потенциального покупателя. Какой бы замечательной квартира не была, при условиях ипотечного залога она остается неликвидной.

Другой вопрос, если заемщик принимает решение по продаже ипотечной квартиры и сразу идет в агентство недвижимости. Продавец обращается к риелтору и поручает ему все действия. Это значительно экономит время и соответственно деньги клиента. Обращаясь в АН по такому вопросу, возьмите с собой все необходимые документы, свяжитесь с банком и оговорите все детали касательно продажи ипотечной квартиры. Выясните, какую сумму нужно окончательно погасить и согласуйте процедуру снятия залога.

Дополнительная информация

Снижение цены на условиях банка практически невозможно. Поэтому АН советуют прибегать к созданию дополнительных плюсов и улучшений для привлечения покупателя. Например, это может быть быстрый и красивый ремонт.

Существуют различные механизмы по урегулированию сложившейся ситуации с ипотечной квартирой. В идеале, лучше всего найти деньги и погасить полностью ипотечный кредит. Тогда квартира будет продаваться уже без кредитных обременений.

Быстро продать квартиру в залоге поможет наша компания Чистые Пруды. Мы имеем богатый опыт в проведении такого рода сделок. Наши сотрудники быстро найдут покупателя и помогут продавцу поскорее получить необходимые средства. Проблема продажи квартиры, находящейся под залогом, будет решена в кратчайшие сроки.

Максимальная скорость совершения сделки поможет сэкономить финансовые потери продавца. Помните, банки охотнее соглашаются на продажу ипотечного жилья, которое происходит при помощи риэлтерских компаний! С МИЭЛЬ выкуп квартиры произойдет быстро, а обязательства перед банком клиентом будут погашены. Ждем вас в агентстве и желаем удачных сделок!

самом деле люди не всегда решают продать жилье только потому, что они больше не в состоянии выполнять обязательства перед банком.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Как продать залоговую квартиру?

Если еще недавно заемщики стремились получить ипотеку, то теперь часть из них думает, как это обязательство с себя снять. Тем, для кого кредит стал непосильным бременем, специалисты советуют продавать квартиру, не дожидаясь появления просрочек.

С момента первых продаж квартир с обременением прошло не меньше пяти лет, но пока они не стали ни проще, ни безопаснее для покупателей. Поэтому, если вы собираетесь совершить такую сделку, вам необходимо знать о нескольких нюансах.

Особенность продажи залоговой недвижимости заключается в том, что такая квартира находится в обременении у банка, и для ее продажи необходимо сначала это обременение снять. Поэтому продавцы стремятся найти покупателя, готового сразу внести деньги за покупку квартиры. Сумма должна быть не меньше, чем остаток долга продавца по кредиту.

Варианты продажи залоговой(ипотечной) квартиры

Схема продажи квартиры в большинстве случаев выглядит следующим образом: покупатель перечисляет деньги для погашения долга продавца на счет в банке, банк снимает с квартиры обременение, на следующий день после того, как остаток долга погашен, выдается закладная на квартиру с записью о выплате всей суммы кредита.

Если для приобретения квартиры покупатель использует наличные деньги, то он сначала передает сумму для погашения кредита, а оставшуюся вносит в тот же день, когда получена закладная с записью о гашении.

Когда для покупки используется новый ипотечный кредит в другом банке, то после получения закладной покупатель снимает обременение в Росреестре. На сделку стороны выходят только после регистрации погашенного обременения.

Еще один способ продажи залоговой квартиры — когда покупатель берет ипотечный кредит в том же банке. «Тогда покупатель и продавец одновременно приходят в банк, подписывают договор, происходит смена заемщика», — рассказывает директор АН «Кром» Алексей Лагутин. Для покупателя это самая простая и безопасная схема. Жаль, что не все банки предлагают такие условия. До недавнего времени таким образом работал Сбербанк, но с осени он перестал кредитовать покупку своих залоговых квартир. Теперь продать квартиру по такой схеме можно только заемщику банка «ВТБ 24».

«На таких условиях банк «ВТБ 24» работает со своим ипотечным портфелем, но по тем закладным, что он купил у Агентства ипотечного жилищного кредитования, банк так не работает, — объясняет директор АН «КИАН» Ирина Монастырская. — К сожалению, далеко не все продавцы с кредитами АИЖК это понимают. Их обслуживает банк «ВТБ 24», они вносят платежи по своим кредитам через кассу этого банка, поэтому считают, что тоже подходят под эту программу, однако единственная возможность продать залоговую квартиру с кредитом АИЖК — найти покупателя с деньгами».

С продажей квартиры, купленной в ипотеку через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, дело обстоит непросто. Во-первых, такие кредиты зачастую выдавались с минимальным первоначальным взносом, поэтому остаток долга по ипотеке на момент продажи остается большим. В некоторых случаях он может даже превышать рыночную стоимость квартиры. Во-вторых, закладные, которые нужны при продаже квартиры, находятся не в Красноярске, и их приходится ждать. С момента, когда заемщик пишет заявление на погашение кредита, до того, как закладная доставляется в банк, проходит не меньше 30 дней. В остальных банках закладные поступают на следующий день после подачи заявления.

Риски при покупке залоговой квартиры

Покупка ипотечной квартиры несет для покупателя определенные риски, связанные с тем, что еще до регистрации сделки он передает продавцу крупную сумму. Поэтому для проведения такой сделки нужна поддержка профессионалов. Риелтор согласует с банком процедуру снятия залога, объяснит покупателю схему сделки, предусмотрит условия, обеспечивающие максимальные гарантии для покупателя, составит предварительный договор купли-продажи, условия которого удовлетворят обе стороны.

Чтобы покупателя как-то в этой ситуации подстраховать, деньги вносятся именно в тот день, когда происходит списание платежа со счета продавца. «Мы знаем механизм оформления документов и время транзакции в каждом банке. Покупатель вносит деньги через кассу банка или перечисляет на счет продавца, получает банковский документ, в котором указано назначение платежа», — рассказывает ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова.

Специалисты работают над тем, чтобы сделать передачу денег для покупателей безопаснее.

«Если бы банки выдавали письменное согласие снять залог при условии, что сумма для погашения долга продавца заложена в банковскую ячейку и доступ к ней открывается после регистрации прав на покупателя, или использовали бы для передачи остатка по долгу продавца депозит нотариусов, то это дало бы покупателям полную гарантию, — объясняет Ирина Монастырская. — Тогда нотариус мог бы удостоверить сделку и сразу после этого передавал деньги в банк. Сейчас мы пытаемся эту схему с нотариусами отработать».

Ошибки при сделках с залоговыми квартирами

По словам специалистов, выставляя залоговую квартиру на продажу, продавцы придерживаются одной из трех стратегий. Одни за счет ее продажи стараются вернуть ту сумму, что должны банку. Другие стремятся продать выше рыночной стоимости на том основании, что они несли затраты при обслуживании кредита.

Третьи понимают: чтобы продать квартиру и уйти от нагрузки, которую они уже не способны нести, цену необходимо снижать. Ведь если на рынке одновременно выставляется много похожих по характеристикам квартир, покупатель выберет тот объект, на котором нет обременения. Рассматривать залоговую квартиру такой покупатель будет только в одном случае: если для него будет существовать определенная выгода — цена ниже, чем в среднем по рынку.

Читать еще: Как использовать материнский капитал на ремонт квартиры?

При этом сказать, что залоговая квартира обязательно должна выставляться по сниженной цене, нельзя, отмечают эксперты. «В конечном счете все будет зависеть от ликвидности квартиры, — считает Алексей Лагутин, — если она ликвидна, цена значительно проседать не будет. Если же у человека огромный долг и безвыходное положение, для того чтобы найти покупателя, ему, конечно, придется снижать цену».

Не снижать цену можно и в том случае, если остаток долга небольшой и не превышает 20 процентов от стоимости квартиры. Это та сумма, которую должны иметь для первоначального вноса покупатели с ипотекой. «Если залоговая сумма выше, круг покупателей сужается. Скорее всего, это будут только люди с наличными деньгами, — говорит Ирина Монастырская, — покупателей, которые располагают наличными, на рынке немного, если исключить оттуда тех, кто в принципе не рискует и не пойдет на покупку такой квартиры, останется небольшое число покупателей. Поэтому залоговая квартира — не простой объект, который можно легко реализовать».

Каждая такая сделка индивидуальна, говорят специалисты. Для ее проведения необходимо заручиться помощью риелторов, чтобы они нашли схему, которая подходит в случае этой конкретной квартиры.

Специалисты рекомендуют заемщикам, как только они начинают чувствовать, что ипотека становится для них непомерной нагрузкой, не доводить дело до появления просрочек, а стараться найти выход из ситуации. Снизить финансовую нагрузку можно, если продать свою квартиру и купить взамен нее меньшую по площади. Тем более за последнее время снизились и ставки по ипотеке, и цены на квартиры. Так что рынок сегодня предоставляет достаточно возможностей для решения этой задачи.

Как продать квартиру, если она находится в залоге у банка?

Как правило, при оформлении большого кредита или ипотеки банк выдает денежные средства только под залог недвижимости.

При этом многие граждане ошибочно полагают, что квартиру с обременением невозможно продать.

Объект недвижимости, находящийся в залоге, можно реализовать, однако данная процедура будет несколько отличаться от обычной сделки купли-продажи. В статье подробно разобрано, как осуществить продажу в различных жизненных ситуациях, на что обратить внимание, как составить договор и другие вопросы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Нормативное обоснование продажи залогового жилья

Правовое регулирование сделок, связанных с отчуждением залоговой недвижимости, осуществляется в рамках следующих основных нормативных документов:

Гражданского кодекса (ГК РФ) – в параграфе 3 гл. 23 приведены основные положения о залоге (понятие, стороны, условия и форма договора и т.д.).
ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – в данном законе описаны основные положения, касающиеся ипотеки, порядок заключения договора, составления закладной и т.д.
ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» – в рамках данного нормативного акта отражены основные особенности государственной регистрации залога в Росреестре (ст. 50).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Можно ли отчуждать недвижимость, если на нее наложено обременение?

В п. 1 ст. 37 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» написано, что заложенный объект недвижимости может быть продан только с согласия залогодержателя, то есть кредитного учреждения, оформившего ипотеку. Отсюда можно сделать вывод, что квартиру, находящуюся в залоге у банка, вполне возможно продать, и существует несколько способов, как это оформить.

В тоже время, следует знать, что в случае несоблюдения условий отчуждения залоговой недвижимости банк вправе произвести следующие действия (абц. 1 ст. 39):

признать сделку недействительной;
потребовать досрочного погашения ипотеки.

Кроме того, если будет установлено, что покупатель такой квартиры заранее знал о том, что она находится в залоге, то он также понесет ответственность солидарно с ее продавцом.

Отчуждение жилплощади, находящейся под обременением

В настоящее время существует несколько схем продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. Ниже описаны наиболее распространённые варианты.

При досрочном погашении кредита

Один из наиболее простых и удобных вариантов. В данном случае продавец вначале полностью погашает задолженность перед банком, а только потом приступает к продаже квартиры.

В тоже время тут есть и ряд минусов, а именно:

далеко не у каждого заемщика есть возможность одним платежом погасить долг по ипотеке;
банк может назначить штраф за досрочное расторжение договора;
в дальнейшем при оформлении нового кредита могут возникнуть сложности, так как плательщики, погашающие долг раньше срока, невыгодны банку.

В целом продажа квартиры при досрочном погашении ипотеки имеет следующий вид:

Вначале продавец погашает свою задолженность по кредиту.
Банк подает документы в Росреестр для снятия залога с квартиры с одновременным оформлением права собственности на заемщика.
Став полноправным владельцем, бывший заемщик может приступать к поиску потенциальных покупателей.

В дальнейшем процедура отчуждения недвижимости производится по стандартной схеме. При этом сделка с покупателем оформляется обычным письменным договором купли-продажи.

При погашении ипотеки в ходе сделки

Такой способ является наиболее распространенным вариантом отчуждения жилья, находящегося в залоге. В этом случае заемщик с согласия банка продает квартиру, а на вырученные деньги погашает долг, после чего забирает причитающуюся часть себе.

Основные преимущества такой схемы заключаются в следующем:

у заемщика появляется возможность рассчитаться с банком, не создавая просроченной задолженности;
можно безболезненно избавиться от недвижимости, которая больше не нужна.

В общем виде продажа квартиры с погашением ипотеки в ходе сделки имеет следующий вид:

Первым делом заемщик должен поставить в известность банк о своем желании, направив туда соответствующее заявление либо сделав запрос на официальном сайте.
В случае, если банк дал свое согласие на такую сделку, то должник может приступать к поиску покупателя.
После того, как новый владелец квартиры будет найден в банке-залогодержателе арендуются две ячейки: в первую вносится сумма, причитающаяся в счет погашения ипотеки, во вторую – оставшиеся деньги, предназначенные для продавца.
Далее между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи.
Банк направляет в Росреестр заявление о снятии залога и одновременном переоформлении прав собственности на нового владельца.
После того, как сделка должным образом зарегистрирована и подписан акт приема-передачи квартиры, банк извлекает из ячейки сумму задолженности по ипотеке, а продавец оставшиеся деньги за проданную жилплощадь.

Путем передачи долговых обязательств

Данный способ подразумевает переход обязательств по ипотеке от одного должника к другому. Однако по факту покупатель квартиры оформляет на себя новую ипотеку.

Такой вариант выгоден тем, что по сути свое обязательство можно переложить на другого человека. Однако также и есть ряд минусов, к которым можно отнести следующее:

далеко не все банки дают согласие на такую схему погашения долга;
достаточно сложно найти подходящего покупателя.

В общем виде такая схема реализуется следующим образом:

Заемщик первым делом уведомляет банк о своем намерении и дожидается ответа.
В случае получения согласия можно приступать к поиску покупателя. Лучше всего, чтобы он был клиентом банка, в котором изначально была оформлена ипотека.
Если покупатель является сторонним лицом, то кредитор проведет тщательную проверку его платежеспособности.
В случае, если потенциальный покупатель отвечает основным требованиям, предъявляемым банком к заемщикам, то следующим шагом будет являться переоформление ипотеки на нового должника. С ним заключается другой договор об ипотечном кредитовании.
Первый заёмщик подписывает соглашение о переуступке долговых обязательств.
Производится перерегистрация залога в Росреестре (обычно этим занимается банк).
Бывшему должнику банк выплачивает причитающуюся ему сумму денег за квартиру.

Совершение операции финансово-кредитным учреждением

Еще одним вариантом отчуждения залогового имущества является передача квартиры банку для ее дальнейшей продажи последним. Обычно к такому способу прибегают в крайнем случае, когда у заемщика нет никакой возможности в дальнейшем производить выплаты по кредиту.

К положительным сторонам такой схемы можно отнести возможность досудебного урегулирования вопроса с банком. Однако прибегнуть к такому варианту (без суда) можно не в каждом случае. Это возможно только в отдельных ситуациях (п. 1 ст. 55):

если подобное условие прописано в рамках ипотечного договора;
если права залогодержателя удостоверены закладной.

Кроме того, существует целый перечень обстоятельств, при наличии которых обратить взыскание на ипотечную квартиру в досудебном порядке не получится (п. 5 ст. 55 вышеупомянутого закона).

Схема продажи квартиры банком имеет следующий вид:

Вначале кредитор направляет должнику уведомление и соответствующее требование.
Далее между ними заключается соглашение об урегулировании вопроса по ипотеке в досудебном порядке.
Затем банк приступает к продаже залогового имущества путем проведения открытого аукциона (ст. 59 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Договор купли-продажи залоговой недвижимости

Вместе с тем его содержание должно соответствовать основным нормам, прописанным в параграфе 7 ГК РФ.

Так, в текст договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, должна быть включена следующая информация:

сведения об обеих сторонах, заключающих договор;
существенные условия – сюда относится предмет сделки (указываются как идентификационные характеристики квартиры и участка земли, на которой расположен сам дом), а также стоимость отчуждаемой жилплощади;
права и обязанности продавца и покупателя;
ответственность обеих сторон.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка
Скачать образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка

Кроме того, если продажа осуществляется с одновременным погашением ипотеки, то в договоре также дополнительно прописываются основные условия снятия обременения (залога) с отчуждаемой недвижимости.

В завершение стоит отметить, прежде чем выбирать тот или иной вариант продажи залоговой недвижимости, необходимо уведомить об этом намерении банк, в котором был взят кредит. Именно банковское учреждение будет принимать окончательное решение. В противном случае любые действия несогласованные с кредитором будут признаны недействительными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: