Как продать заложенную в банке квартиру?

Как продать квартиру в залоге у банка

Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.

Можно ли продать квартиру в залоге

Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.

Досрочное погашение кредита

Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.

Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать. Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства. В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.

Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.

Погашение кредита за счет вырученных от продажи средств

Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.

Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.

Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.

На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.

После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.

Продажа квартиры вместе с кредитом

Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры. Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку. С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.

При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.

Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.

Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.

Учитывая тот факт, что подобные сделки сложны и не особо популярны, цена квартиры, как правило, занижается примерно на 10-20%. Такая «скидка» позволяет покупателю смириться с неизбежными трудностями в оформлении. А вот продавец вряд ли обрадуется тому, что он получит значительно меньше, чем рассчитывал. Тем не менее если других вариантов нет, приходится хвататься за любую возможность.

Продажа квартиры с торгов

Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.

В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно. С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются. Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.

Договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.

Содержание договора

В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:

Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
Подписи и дата.

Требуемые документы

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Образец договора

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как продать заложенную квартиру

Покупая квартиру в ипотеку, люди обычно осознают всю важность подобного поступка и настраиваются на многолетние выплаты, по окончании которых обременение с жилья будет снято. Однако жизненные обстоятельства меняются: не только резкое падение доходов, но и развод, смена места жительства, желание зафиксировать инвестиционный доход, и даже улучшение жилищных условий могут стать причинами, по которым заложенная квартира оказывается на вторичном рынке. И в последнее время это происходит все чаще.

Основных причин, по которым люди покупают заложенные квартиры три:

– Покупателями такого жилья часто выступают родственники или знакомые заемщика, которые стараются таким образом выручить продавца в непростой для него ситуации.
– Покупатели заинтересованы именно в конкретном жилье и его характеристики для них важнее, чем наличие или отсутствие залога
– Покупатели целенаправленно ищут заложенные квартиры с целью сэкономить при покупке.

Первые две причины покупки заложенной квартиры, особых комментариев не требуют в отличие от третьей. Возможно ли купить заложенную квартиру по цене существенно ниже средней на рынке? По словам экспертов, это зависит от того, какие конкретно причины заставляют заемщика продавать квартиру. Для простоты поделим продавцов на две категории. Первая – те, кто успешно справляется с выплатами по кредиту и с продажей не торопятся. Вторая – люди, уже имеющие задолженность перед банком, или ожидающие что такая ситуация вскоре возникнет.

Если продавец принадлежит к первой категории, сэкономить вряд ли получится. Поясняет Руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк»
в городе Екатеринбурге, Станислав Дехтулинский.

– Продавцы-заемщики заинтересованы в продаже своей недвижимости по рыночной стоимости, чтобы была возможность погасить имеющуюся перед банком задолженность и как можно большая разница осталась на руках для последующей возможной покупки жилья меньшей площадью. За счет снижения цен на недвижимость в 2008-2010 гг. заемщики, решившие продать квартиру, находящуюся в залоге, зачастую оказываются в ситуации, когда покупка ими этого объекта в 2006-2007 гг. происходила по цене, на 10-40% превышающей текущую стоимость. Т.е. даже продав сегодня эту квартиру, можно остаться ни с чем, и в некоторых случаях не в полном объеме погасить перед банком задолженность по кредиту. Именно поэтому ожидать существенных дисконтов при продаже таких объектов чаще всего не стоит.

Однако совсем иная ситуация складывается, когда продавцу необходимо срочно реализовать недвижимость. Чаще всего спешка возникает из-за растущей задолженности перед банком, необходимости выплачивать пеню, угрозы судебных разбирательств. Порой продавцу проще уступить в цене, чем еще несколько месяцев подыскивать покупателя, в то время как просрочка и задолженность перед банком будет ежедневно увеличиваться.

Читать еще: Какие документы подаются для регистрации квартиры?

Рассказывает Елена Мяло:
– В нашей практике был такой случай. На продажу была выставлена двухкомнатная квартира. В свое время ее покупали за 2, 65 миллиона рублей, 1,8 миллиона из которых брали в ипотеку. Продавали ее за 2,45 миллиона. Был найден покупатель, который был готов купить ее хоть сегодня но только за 2,2 млн рублей. Продавец сперва отказался. Но когда служба безопасности банка четко обозначила свои намерения в ближайшее время выставить квартиру на торги за 2 млн рублей. Продавец согласился на продажу за 2,2 млн, поскольку ему это было выгоднее, а покупатель получил скидку в 250 тысяч.

По словам Елены Мяло, перебирая варианты заложенных квартир, можно найти варианты дешевле среднерыночной цены на10-25%.

Банки охотно дают согласие на подобные сделки и готовы поддержать в этом как покупателя так и продавца. «Подчеркну, что бывают такие ситуации, когда в течение длительного времени владелец квартиры не платит по кредиту, тогда банк даже заинтересован в скорейшей продаже. В моей практике были случаи, когда банк интересовался ходом сделки почти каждый день, и был готов выполнить наши просьбы, для скорейшей продажи», – рассказывает начальник отдела жилой недвижимости РС Центра недвижимости «МАН» Александр Гацкевич.

Покупатель заложенной квартиры может получить и еще один приятный бонус. Любой банк-кредитор заинтересован в своевременном получении платежей по выданному кредиту, поэтому, когда заемщик перестает выполнять обязательства, банку выгодно, чтобы квартира была продана как можно быстрее. Поэтому, банки порой готовы предоставлять потенциальным покупателям заложенной квартиры ипотечный кредит по льготной ставке, например, равной ставке рефинансирования ЦБ РФ.

Сама процедура покупки заложенной квартиры не слишком сложна:

– заемщик должен заранее (как правило, за 10-15 дней до платежной даты/даты списания) письменно уведомить банк о своем намерении. К платежной дате заемщик должен обеспечить на своем счете наличие суммы, необходимой для полного погашения, как остатка ссудной задолженности, так и суммы, в полном объеме покрывающей просроченную задолженность, начисленные штрафы/пени;

– указанные суммы в виде аванса за квартиру вносятся покупателем;

– после списания указанных сумм банк (сроки разные: от 1-3 дней до 1 месяца) готовит пакет документов для снятия обременения (залога), включающий в себя наряду с учредительными документами текущего залогодержателя справку (письмо), подтверждающее факт отсутствия задолженности по ипотечному кредиту и согласие банка на погашения записи о залоге, а также оригинал закладной;

– данный пакет документов вместе с договором купли-продажи сдается покупателем и продавцом на регистрацию в регистрирующий орган. Согласно действующему законодательству запись о залоге погашается в течение 3 дней, а переход права собственности регистрируется в течение 1 месяца;

– в течение срока регистрации или сразу после него покупатель осуществляет окончательный расчет с продавцом и после внесения записи о праве собственности в единый реестр прав о недвижимости становится полноправным обладателем квартиры.

Какими могут быть минусы покупки заложенной квартиры? Основных два. Первый –Закладная на квартиру может находиться, не в банке заемщика продавца, а в другом кредитном учреждении, городе и даже стране. В этом случае совершение сделки может отложиться на срок необходимый для возврата закладной (обычно до 1 месяца).

О втором потенциальном минусе рассказывает Александр Гацкевич: «Одним из подводных камней может являться то, что недобросовестный продавец не «донесет» деньги до банка и не погасит задолженность. Так же теоретически продавец может передумать продавать квартиру после того как он уплатит деньгами покупателя за кредит и снимет обременение. Продавец может найти другого покупателя на уже не обремененную квартиру, который готов заплатить хоть и не на много, но больше. Я рекомендую не только с обремененными квартирами, но и с обычными договорами купли-продажи, пользоваться схемой: сначала небольшая часть перечисления денег продавцу, а вот после регистрации все остальное».

Елена Мяло не вполне согласна с коллегой: «Никакого дополнительного риска факт нахождения квартиры в залоге в сделку не привносит, ведь продавец может оказаться недобросовестным и при продаже незаложенной квартиры. Напротив, при оформлении сделки с залоговой недвижимостью, все этапы документируются более тщательно, в оформлении активно участвуют работники банка, поэтому, если дело дойдет до судебного разбирательства, покупателю будет проще доказывать свою позицию».

Резюмируем: с точки зрения рисков и процедуры, покупка заложенной квартиры принципиально от приобретения обычной не отличается. Заложенных объектов выставляется на продажу не слишком много, однако если запастись терпением тщательно проанализировать предложения, можно «отловить» очень привлекательный вариант, сэкономив несколько сотен тысяч рублей.

Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

Комментарии юриста:

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем. Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них – попросить у банка кредитные каникулы – наш журнал писал не так давно), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» – продажи заложенной квартиры. Как это сделать с наименьшими потерями – разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Лучше не надо…
Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса. Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать. «Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, – считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования. – До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».

«Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, – вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». – Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться. И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться».

Пять вариантов
Проконсультировавшись со специалистами, мы обнаружили целых пять способов, с помощью которых можно продать ипотечную квартиру. Правда, следует оговориться, что это – максимальное число. Некоторые из предложенных технологий сегодня существуют только в теории – в практической жизни они не встречаются. Другие таковы, что вы сами не захотите ими пользоваться…

Итак, первый вариант – назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. «Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс., – говорит Татьяна Микеева (НБИК). – Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. – первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Обе эти сделки идут параллельно».

Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки. Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять… И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%. В общем, вариант пока что «мертвый» – как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».

Способ третий – погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два. Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому. Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить. Да, получение нового кредита – это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

Способ четвертый – купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше. Сегодня же появились сделки «вниз»… В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг – банк, конечно, возражать не станет.

Читать еще: Куда обратиться за разрешением на перепланировку квартиры?

Пятый способ, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов. Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п. В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.

С думой об окружающих
Основное отличие подобных сделок от обычных – наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения – честная и открытая, – считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов». – Но необходимо помнить, что банк – не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно – например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации. «Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, – продолжает А.Вейпс. – Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности». В общем – это мы уже от себя – нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.

Еще в сделке участвует покупатель. На первый взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но – не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости – это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя. Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки. В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»…

А что же риэлторы?
Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз. Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет…

Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет. Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что. А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку. Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало… Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно – риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут…

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Если поискать в интернете, можно найти сообщения о том, что «дефолтные» заемщики прощались со своими квартирами и еще и неплохо наживались на этом. Это – святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, в 2006-7 годы. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее. Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос – это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.

Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще продать не просто. Ипотечный объект воспринимается в таких условиях как «дефектный» – продать его если и можно, то с очень существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.

Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.

Как продать квартиру, заложенную в банке: советы

Иногда возникают такие жизненные ситуации, когда человеку становится необходимо продать квартиру, заложенную в банке.

Как правило, заложенными в банке являются квартиры, приобретенные на условиях ипотечного кредитования.

Согласно договору заложить квартиру банку обязуются все заемщики, оформляющие ипотеку. По условиям данного кредита полноправным владельцем квартиры заемщик становится только после полного погашения долга по кредиту. Именно тогда банк снимает с жилплощади обременение и владелец получает право совершать с квартирой любы действия, Например, продажу.

Причины продажи квартиры

Однако необходимость продать заложенную в банке квартиру может возникнуть и до момента полного погашения долга.

Связана такая необходимость может быть с тем, что:

заемщик не справляется с выполнением своих обязательств по уплате ежемесячных платежей (снижение доходов, болезнь, нахождение в пенитенциарных учреждениях и др.);
возникла ситуация, когда заемщик нуждается в расширении жилплощади и у него имеются для этого финансовые возможности (женитьба, рождение ребенка и др.);
заемщик больше не нуждается в жилплощади в данном населенном пункте (в связи с переездом в другой город или страну);
ипотечный кредит был взят с целью произведения денежных накоплений (жилая недвижимость дорожает, процент по ипотеке значительно ниже, чем по другим кредитам).

Определенную выгоду можно получить при продаже ипотечного жилья в том случае, если цена на квадрантные метры значительно возраста по сравнению с тем, что было на момент оформления кредита. Например, если квартира приобреталась в строящемся жилье (новостройки). Или если большая часть по кредиту уже погашена, причем досрочно (с пересчетом процентов).

Тогда при продаже ипотечного жилья у продавца после погашения долга перед банком на руках останется определенная сумма денег, которую он сможет потратить на свое усмотрение.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Продажа и покупка квартиры заложенной в банке по ипотеке – дело довольно хлопотное. Прежде всего, потому, что это не выгодно для банка. Почему?

Есть несколько факторов.

Во-первых, новый заемщик (покупатель квартиры) может быть неблагонадежен по сравнению с нынешним.
Во-вторых, продажа ипотечной квартиры полагает досрочное погашение долга по кредиту, а это значит, что банк теряет выгоду в виде процентов, которые он мог бы получать на протяжении всего периода выплаты заема по графику.

Однако, ситуация не критическая. Набравшись терпения и снизив стоимость, вы вполне можете совершить такого рода сделку без особых проблем. Существует определенный механизм, который позволяет продать квартиру, заложенную в банке.

Способы продажи заложенной квартиры

Основной особенностью данной сделки будет то, что в ней будут участвовать три стороны: продавец (собственник кредита), покупатель и кредитная организация (банк-кредитор).

Так как, по договору, продать квартиру до полного погашения долга по ипотеке без разрешения банка заемщик не имеет права, прежде всего, необходимо поставить банк в известие о своем намерении совершить продажу.

Существует несколько законных способов продажи жилья, купленного в ипотеку и еще находящегося в залоге у банка. Это:

продажа квартиры за наличные,
оформление сделки с покупателем, который сам берет ипотеку,
продажа в сотрудничестве с банком.

Продажа заложенной квартиры за наличные

Самым простым решением является продажа заложенной квартиры за наличные. Поиск подходящего покупателя займет, конечно, определенное время. К тому же квартиры, заложенные в банках, купить захочет не каждый. Покупателей пугает перспектива возиться с большим количеством непонятных договоров и расписок. Однако, в случае покупки заложенной квартиры за наличные, алгоритм продажи будет максимально простым и понятным. Рассмотрим его более подробно.

Итак, вы нашли покупателя, готового приобрести вашу квартиру за наличные деньги. В таком случае первоначальный взнос за квартиру может полностью покрыть остаток по кредиту. В случае проведения подобной сделки необходимые средства поступают на счет продавца, банк проводит списание долга по ипотеке, квартира (после оформления соответствующих документов) выходит из-под залога. После чего, на основании договора купли-продажи, покупателем продавцу передается оставшаяся сумма, а документы и сделка оформляются в соответствующих органах.

Данная схема может быть довольно рискованной для покупателя, поэтому самым надежным способом обезопасить сделку является оформление договора задатка. Договор задатка должен содержать сведения о суммах и порядке расчета (двумя частями), сроки продажи, сроки снятия банком обременения.

Читать еще: Какой налог платится с подаренной квартиры?

В надлежащем оформлении данного документа поможет опытный нотариус, который также заверит договор, что обеспечит ему наибольшую юридическую силу.

Обо всех документах, необходимых для проведения данного действия, следует заранее спросить в отделении банка-кредитора или у риелтора, имеющего опыт по сопровождению подобных сделок.

Оформление продажи покупателю, который сам берет ипотеку

Прежде всего, следует заметить, что любая ипотека подразумевает наличие некоего первоначального взноса. В данном случае будет важно узнать, какой именно суммой первоначального взноса располагает покупатель. Почему это важно? Возможно той суммы, которая имеется у покупателя, хватит на погашение задолженности по кредиту. Тогда, получив первоначальный взнос, продавец гасит свою ипотеку досрочно и выводит квартиру из-под залога. Далее продажа недвижимости будет идти по обычной схеме купли-продажи.

Такой вариант проведения продажи (когда первоначальный взнос полностью покроет остаток по кредиту продавца) как нельзя лучше подходит также и в том случае, если покупатель берет кредит (ипотеку) на покупку квартиры в другом банке. Здесь никак не обойтись без снятия с квартиры обременения. А это возможно лишь в случае полного погашения кредитного долга.

Второй вариант будет более сложным. Сделка по продаже может быть осуществлена путем смены заемщика по кредиту. Тут потребуется опять же непосредственное участие банка-кредитора, на которого лягут обязанности по проверке нового заемщика и переоформлению кредитного договора.

К тому же ваш покупатель должен выразить полное согласие на все условия кредитования, предлагаемые данным банком, ведь на него, после переоформления, лягут все обязательства по погашению ипотеки.

Продажа при помощи банка

В данном случае банк, занимаясь поиском покупателя и сопровождением сделки, заботиться лишь о том, чтобы покрыть ту сумму, которая на данный момент является кредитной задолженностью продавца.

О выгоде для владельца квартиры здесь никто не задумывается.

Перечисление денежных средств (также двумя частями) осуществляется на депозитные ячейки. Одна из ячеек предназначена для покрытия суммы задолженности, она переходит в распоряжение банка.

Вторая предназначается для продавца квартиры и содержит положительную разницу сумм с продажи и долга, если такая имеется.

Можно ли продать находящуюся в банковском залоге недвижимость?

1. Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости
2. Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика
3. Продажа залоговой квартиры банком
4. Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа
5. Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий
- 5.1 Изменение жилищных условий в большую сторону
- 5.2 Изменение жилищных условий в меньшую сторону
- 5.3 Продажа залогового жилья незаконно
Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель – оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.
1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.
Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении – универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.