Как выгодно продать квартиру в ипотеке?

Как выгодно продать квартиру в ипотеке?

Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа

Выплата ипотечного кредита – дело небыстрое. Как правило, такие займы оформляются на срок, превышающий десять лет. За это время в жизни покупателя могут произойти серьезные изменения, следствием чего станет необходимость продажи жилья, кредит за которое еще не выплачен. Что делать заемщику в такой ситуации и как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Способы продажи жилья

В том случае, если ипотечный кредит за жилье не погашен полностью, квартира находится в обременении, а ее покупатель не имеет права производить с ней никаких сделок без согласия банка. Однако закон предусматривает возможность совершения сделок купли-продажи с ипотечной недвижимостью одним из следующих способов:

  • продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита;
  • продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика;
  • продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором.

Каждый из способов имеет массу нюансов и требует представления в банк определенного пакета документов.

Продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита

Данная операция осуществляется посредством выполнения следующей последовательности действий:

Известить банк, являющийся кредитором, о намерении продать квартиру с целью получения его согласия на осуществление подобной сделки. Возможно, потребуется предоставить сведения о причинах продажи – банк заинтересован в том, чтобы ипотечный кредит погашался в течение долгого периода времени с выплатой процентов, а не досрочно, единовременным платежом, ведь его размер может быть в несколько раз меньше конечной выплаты по данному кредиту.

Найти покупателя, готового погасить ипотеку. Получить задаток, размер которого равен сумме оставшегося долга по ипотеке. Договор задатка необходимо оформить в письменной форме и заверить у нотариуса. Этот документ должен нести информацию о следующих ключевых моментах сделки:

  • сумма сделки и порядок передачи денежных средств;
  • срок передачи квартиры покупателю;
  • срок, в течение которого банк снимет обременение с недвижимости.

Обратиться в банк для того чтобы погасить кредит. Кредитор должен выдать справку об отсутствии задолженности и закладную на недвижимость.

Обратиться в Регистрационную палату с заявлением о снятии обременения. Для того чтобы снять обременение с жилья, к указанному заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

  • паспорт гражданина, являющегося собственником жилья;
  • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • справка из банка о том, что задолженность перед ним погашена;
  • закладная на квартиру.

Итогом обращения в Регистрационную палату будет получение отметки на свидетельстве о праве собственности о том, что ипотека погашена, и обременение с квартиры снято.

Оформление сделки купли-продажи. На основании полученных документов продавец и покупатель могут оформить обычный договор купли-продажи, позволяющий передать право собственности на жилье от продавца к покупателю.

Продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика

Ипотечный кредит для большинства граждан России стал настолько обыденной вещью, что ситуация, при которой потенциальный покупатель сам хочет взять ипотеку для приобретения заложенной недвижимости не является редкостью. Как в этом случае стоит действовать продавцу и покупателю для того, чтобы без проблем передать права и обязанности, связанные с ипотечной квартирой, от одного лица к другому?

Последовательность действий по переоформлению ипотечного кредита с одного лица на другое является следующей:

Получить разрешение у банка-кредитора на оформление такой сделки. В том случае, ели покупатель планирует взять ипотеку в том же банке, что и продавец, проблем, как правило, не возникает. Если же покупатель выбирает иную организацию в качестве кредитора, результат рассмотрения такой заявки зависит от многих других факторов и не может быть заранее предугадан.

Представить документы для получения ипотеки и подписать соглашение о переходе долговых обязательств к покупателю. Для того чтобы получить кредит, покупатель должен представить в банк установленные документы, подтверждающие его платежеспособность. В том случае, если банк одобрит выдачу ипотечного кредита покупателю, производится переоформление долговых обязательств продавца на покупателя.

Оно осуществляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и представителем банковской организации о переходе всех прав и обязанностей, связанных с данной недвижимостью, к покупателю. Квартира при этом остается в обременении.

Переоформить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру на имя нового плательщика.

Продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором

Существует возможность продажи ипотечного жилья за наличный расчет при участии в сделке банковской организации. Как правило, за свои услуги по сопровождению всех финансовых операций, банк берет определенную сумму денежных средств.

Осуществить продажу квартиры таким образом можно, выполнив следующие действия:

Обратиться в банк с соответствующим заявлением. В том случае, если кредитор даст согласие на продажу ипотечного жилья, он предоставит в пользование две банковские ячейки, право доступа будет только у покупателя. За их аренду придется заплатить.

Внести денежные средства в банковские ячейки. Покупатель должен разделить имеющиеся у него деньги на две части – одна из них должна равняться сумме невыплаченного ипотечного долга, а вторая – сумме денежных средств, причитающихся покупателю. Их покупатель должен внести в предоставленные ячейки. До оформления сделки купли-продажи доступ к денежным средствам будет закрыт как для продавца, так и для банка.

Известить банк о внесении денежных средств. На основании этого заявления банк передаст уведомление о погашении ипотеки в Регистрационную палату для снятия обременения.

Оформить сделку купли-продажи. Договор оформляется в обычном порядке и заверяется у нотариуса.

Существует еще один способ продажи квартиры, находящейся в ипотеке, законом не регламентированный и, тем не менее, его не нарушающий. В этом случае нужно найти покупателя, предоставляющего необходимую для погашения задолженности сумму денег под расписку. Этими средствами покупатель может оплатить долг, сняв тем самым обременение с квартиры, и получив возможность продать ее без каких-либо ограничений. При выборе такого способа рискует прежде всего покупатель, являющийся наименее защищенной стороной в такой сделке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95

Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
Консультация бесплатна!

Итак, квартира, находящаяся в ипотеке, не является грузом, от которого невозможно избавиться в течение долгих лет. Законодатель предоставляет заемщику возможность продать жилье с обременением любым удобным способом. Главное – найти покупателя, который согласиться терпеть все неудобства, связанные с переоформлением документов на ипотечное жилье.

Срочно продать квартиру с ипотекой

По статистике больше половины россиян покупают квартиры в ипотеку. Это выгодно и надежно и многие граждане живут в ипотечной собственности и частями погашают кредит. Жизнь может быть непредсказуемой — люди разводятся, женятся, увеличивается состав семьи, меняется место жительства. Также возможны неожиданные сюрпризы в виде потери работы, уменьшения заработной платы, просрочки по платежам. И в силу сложившихся обстоятельств, опасаясь наложенных арестов и штрафных санкций, владельцам приходится задумываться о срочной продаже ипотечного жилья.

Можно ли срочно продать квартиру с ипотекой и как выгодно провести сделку? Мы подробно расскажем вам и посоветуем, как это сделать.

Что означает — квартира с ипотечным кредитом

Банк или другое финансовое учреждение выдает необходимую сумму под залог приобретаемого жилья. До полного погашения задолженности, квартира будет находится под обременением банка. Гражданин, купивший квартиру в ипотеку, имеет право проживания, сдачи в аренду, регистрирования. Это прописано в ФХ РФ ст.29 об ипотеке, а в ст. 37 указано, что объект недвижимости в ипотеке может быть отчужден и продан только с согласия банка.

Кто срочно продает квартиру с ипотечным кредитом

Какие причины для продажи могут возникать у собственников ипотечных квартир:

  • Подворачивается более выгодный вариант приобретения другого жилья
  • Происходит увеличение в семействе
  • Смена места жительства
  • Меняются доходы
  • Отсутствует возможность ежемесячных платежей по ипотеке
  • Выявленные недостатки ипотечной квартиры
  • Улучшение жилищных условий
  • Бытовые или семейные обстоятельства

Причин для продажи может быть много. Главная цель продавца — как можно выгоднее продать такой объект недвижимости.

Кто может быстро купить квартиру в ипотеке

На рынке недвижимости, как правило, квартиры с обременением продаются по сниженной стоимости. Привлекательная цена всегда заинтересовывала покупателя. Будущие владельцы квартиры ничем не рискуют, приобретая такое жилье. Самое главное, доходчиво объяснить весь процесс сделки. А это лучше всего доверить специалистам, умеющим убеждать сомневающихся покупателей. Как и кому можно быстро продать квартиру, обремененную ипотекой:

  • Продавцы, желающие очень быстро продать свое жилье и уступить значительную стоимость — до 20%, могут воспользоваться услугами риэлтерских компаний по выкупу квартиры.
  • Ипотечные квартиры чаще всего ищут покупатели с небольшим бюджетом
  • Если квартира в ипотеке и находится в конкретном доме, именно она может быть срочно необходима будущему владельцу

Какие есть способы быстро продать квартиру в ипотеке

Обычным способом продажа квартиры с обременением произойти не может. Такая сделка совершается только с согласия банка. Продать ипотечную собственность можно следующими способами:

  • Досрочное погашение ипотечного кредита (покупатель задатком погашает кредит, а банк снимает обременение)
  • Ипотека погашается покупателем в ходе подписания соглашения (при заключении сделки присутствуют банк, покупатель и собственник)
  • Объект недвижимости продается вместе с долгом (способ, распространенный для тех, у кого нет наличных средств на руках. Покупатель как бы перезанимает у банка сумму и также покупает эту квартиру в ипотеку)
  • Банк сам продает залоговую недвижимость (это крайний способ, он применяется к проблемной ипотеке. Банк принимает радикальные меры и выставляет объект недвижимости на аукцион)
Читать еще:  Как продать квартиру в маленьком городе быстро?

Как видите, существующие методы могут подходить далеко не для всех. Одни больше выгодны для покупателей, другие — для продавцов. Какой способ выбрать, и как принять правильное решение зависит только от вас.

Процедура срочной продажи квартиры в ипотеке

Мы хотим предложить один из самых распространённых способов срочной продаже ипотечной собственности. При нем необходимо пройти следующие этапы оформления:

  • Для начала сообщите банку о своем желании продажи объекта и получите на это соглашение
  • Найдите покупателей
  • Заключите с ними нотариально заверенный предварительный договор о задатке
  • Покупатель должен задаток, которым погашается кредит
  • Обязательно укажите в договоре о задатке процесс погашения задолженности во избежание рисков в случае если продавец передумает продавать жилье
  • Внесите полученные средства в банк и погасите кредит
  • Затем происходит погашение ипотеки и закрытие обременения
  • Подпишите договор и зарегистрируйте его в Росреесте
  • Получите сумму, оставшуюся от полной стоимости квартиры

При такой срочной сделке, в которой участвуют тори стороны — продавец, покупатель и банк, риски сводятся к нулю. Это взаимовыгодно для всех:

  • Банк получает средства на руки
  • Продавец погашает ипотеку и также получает сумму, необходимую для решения его вопросов
  • Покупатель приобретает желанную квартиру

Документы для продажи квартиры в ипотеку

При заключении сделки по квартире в ипотеку, следует собрать такой пакет документов:

  • Выписка из ЕГРН
  • Правоустанавливающая документация и паспорта
  • Справка о зарегистрированных в квартире гражданах
  • Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по ЖКХ
  • Если в ипотечной собственности присутствуют несовершеннолетние, получите разрешение от органов опеки
  • Если необходимо — согласие супругов
  • Решите с банком вопрос об оценке продаваемой недвижимости, самостоятельные поиски оценщиков должны согласовываться

Особое внимание уделите срокам документации, на выдачу некоторых справок может уйти масса драгоценного времени, так необходимого для погашения ипотечного кредита.

Какие могут быть риски по срочной продаже квартиры с ипотекой

  • При несогласовании сделки с банком, она запросто может быть оспоренной в суде
  • Продавец в процессе получения задатка и снятия обременений может передумать продавать квартиру. Поэтому все движения с деньгами и погашениями чужих кредитов обязательно должны быть задокументированы
  • Избегайте форс-мажорных ситуаций
  • При сделках с квартирами с обременениями проверяйте надежность банков и порядочность продавцов

И помните, любая сделка с недвижимостью притягивает к себе мошенников, схемы которых становятся все хитрее и изворотливее. Чтобы не стать жертвой преступных сделок, влекущей за собой потерю финансов или объекта недвижимости, обращайтесь к компетентным специалистам.

Срочно продать квартиру в ипотеке в Москве или Подмосковье с компанией Чистые Пруды просто и выгодно! Мы поможем решить нашим клиентам самые трудные квартирные вопросы и организуем юридическую поддержку на всех этапах заключения сделки. В сжатые сроки мы найдем покупателя для вашей квартиры. АН Чистые Пруды решит все щекотливые вопросы с банком, касающиеся штрафных санкций, арестов сроков погашения кредитного долга. Индивидуальный подход к каждому клиенту с учетом его финансового положения, поможет найти правильное решения в любой сложившей ситуации. Ждем вас и надеемся на долговременное сотрудничество!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Как продать жилье, которое уже в ипотеке. Пошаговая инструкция

Автор: Максим Шабаев

Вы оказались в ситуации, когда не смогли выплачивать ипотеку или просто решили переехать. Неважно какая причина, но продать такую квартиру вы можете. Главное – действовать правильно. О том, как грамотно все спланировать, чтобы не было проблем ни с банком, ни с законом, читайте в нашем материале.

Подготовка

Консультирует «П—Журнал» Анна Сунгатуллина
эксперт в сфере недвижимости

Для начала вам придется идти в банк, где вы брали ипотеку, и оповестить его о том, что вы готовы полностью закрыть ваш жилищный кредит. В банке вам обязаны рассказать технологию закрытия ипотечного кредита: сколько на это потребуется времени, какие предстоят этапы закрытия сделки.

Закрыть ипотеку вы сможете с помощью средств, которые получите с продажи квартиры. О том, как это происходит на практике, мы подробно рассказываем ниже.

Обременение на объект снимается только на основании погашенной закладной. Закладная – ценная бумага. Она дает право банку требовать от кредитора выполнения условий договора купли-продажи и составляется в дополнение к нему. Если эти условия не выполняются, залогодатель (то есть банк) имеет право воспользоваться закладной и вернуть долг.

Обременение – это наложение ограничений на действия с квартирой, которое фиксируется в Росреестре. До исполнения стороной своих обязательств, на основании которых наложено это ограничение, собственник не вправе совершать действий по отчуждению квартиры (продавать, переоформлять, закладывать повторно и т.д.)

Как покупатель поймёт, что квартира находится в залоге у банка?

Покупатель может понять это, посмотрев следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности (если квартира была приобретена до 2014 г.), в котором есть пункт «ограничения, обременения». В этом пункте должно быть указано «Ипотека в силу закона»;
  • выписка ЕГРН (попросить у продавца или заказать самостоятельно) в которой указаны свежие данные, какие ограничения есть на объекте.

Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:

  • свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
  • договор купли-продажи;
  • техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
  • справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
  • паспорт собственника.

Шаг №2: Идем в банк

В каждом банке процедура закрытия ипотеки индивидуальна. Ее нужно обязательно проговорить с вашим ипотечным менеджером.

Некоторые банки сейчас отказываются от закладных. На этот момент нужно обязательно обращать внимание. От этого зависят сроки выхода на сделку.

Кроме того, вы должны уточнить, готов ли подождать вашу квартиру покупатель, ведь ждать ему придётся месяц. Именно столько потребуется времени на процедуру закрытия ипотечного кредита банком.

Вариантов продажи «ипотечной» квартиры может быть три: когда покупатель пришёл к вам с «наличкой», с ипотекой, либо вы сами изыскиваете недостающую сумму для закрытия ипотеки и выходите на сделку. Разберём каждый из этих примеров подробнее.

Шаг №3. Определяем схему продажи квартиры

1. Если покупатель с «наличкой». Составляем трехсторонний договор купли-продажи, в котором обязательно прописываем, что необходимая для закрытия ипотеки сумма уходит в банк. Остальную сумму за свою квартиру вы получите только после снятия обременения и регистрации перехода прав на недвижимость.

Если остаток ипотечного долга небольшой (менее 10% от стоимости объекта), то по предварительному договору купли-продажи передается задаток, необходимый для закрытия ипотеки. Когда ипотека закрыта, продавцу предоставляется закладная с отметкой о том, что все обязательства перед банком выполнены. После этого можно подписывать основной договор купли-продажи и идти в Росреестр.

Если же сумма долга перед банком большая (к примеру, 90% от стоимости объекта), покупатель сам закрывает ипотеку продавца (вносит всю необходимую сумму в банк). Одновременно с этим в Росреестр подаются документы на переход права собственности (договор купли-продажи, согласие супруги (при необходимости), оплаченная госпошлина – это минимальный пакет документов, в каждом отдельном случае дополняется). Росреестр примет ваши документы, но не зарегистрирует переход права до тех пор, пока продавец не принесет полный пакет документов по снятию обременения сам, либо с представителем банка (зависит от банка).

На период, пока банк «гасит» ипотеку и подготавливает все документы, уходит от трех до 45 дней (зависит от банка). Регистрационные действия в Росреестре на этот период времени приостанавливаются. Но право притязания на квартиру уже зафиксировано, и продавец уже не сможет продать её третьему лицу.

Как только банк подготовил все документы, продавец самостоятельно либо с представителем банка доносит их в Росреестр и подает заявление о снятии обременения. Обременение снимается в течение трех дней. Как только это произошло, регистрация объекта возобновляется (при условии, что с момента подачи документов прошло не более месяца).

Если же прошло более месяца с момента подачи документов, то регистрация возобновляется по заявлению двух сторон – продавца и покупателя, так как сделка была приостановлена.

2. Если покупатель готов приобрести вашу квартиру с помощью «своей» ипотеки. Сделка состоится только в том случае, если банки работают по такой системе и могут между собой договориться. В России таких банков немного.

Возможен также вариант, когда покупатель берет ипотеку на покупку квартиры в том банке, который работает по так называемой отлагательной схеме. Для этого банк должен иметь в наличии программу перевода ипотеки третьей стороне (это индивидуально-согласуемые условия, которые зависят от многих факторов, начиная от от мобильности банковской структуры, заканчивая качеством заёмщика).

Если же банки продавца и покупателя не готовы между собой договариваться, тогда единственный способ продать квартиру – найти покупателя с наличными.

3. Если вы хотите найти возможность изыскать наличные для закрытия ипотеки перед самой продажей квартиры. Это самый легкий способ продажи «ипотечной» квартиры. Но при этом необходимо учесть один важный момент: продавцу в данном случае необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Он даст гарантию, что этот человек приобретет вашу квартиру. В этом договоре нужно прописать, что квартира находится в залоге у банка, и к моменту выхода на сделку вы этот залог снимете. Обязательно должна быть передана и сумма задатка, чтобы финансовые намерения были также подтверждены сторонами.

Читать еще:  Как оформить доверенность на покупку квартиры?

Шаг №4. Регистрация права собственности на квартиру

Переход права собственности на объект регистрируется в Росреестре в период от трех до семи рабочих дней. Обременение снимается банком за три рабочих дня.

Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки. Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога. После этого можно выходить на сделку. Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.

Если вы решились на покупку квартиры, находящейся в ипотеке

Покупателю необходимо обращать внимание на то, не была ли погашена ипотека на квартиру за счёт средств «материнского капитала».

Для того, чтобы это проверить, необходимо либо попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что средства МСК не использовались, либо обратиться в банк за выпиской погашения ипотечного счета. Если средства из пенсионного фонда переводились на погашение ипотеки, то сумма МСК будет отображена в графике платежей.

Если маткапитал был задействован на погашение ипотечного кредита, то собственник не может продать квартиру до тех пор, пока не выделит доли своим детям в новом жилье. К сожалению, подобные случаи на рынке недвижимости нередки.

В конечном итоге суд может признать сделку недействительной и постановить вернуть детям их недвижимость. Это самое худшее, что может случиться. Скорее всего, что завтра, послезавтра и даже спустя пять лет после того, как вы купите квартиру, никто к вам со своими правами на жильё не заявится. Но дело в том, что срока давности для таких сделок не существует.

И хорошо, если у продавца, помимо проданной вам квартиры, есть ещё какая-то недвижимость. В этом случае доли детям он выделит уже в ней, а покупателю получится отстоять свои интересы в суде. Но что, если такой недвижимости не окажется? Потраченных на суды денег и нервов вам никто уже не вернет.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков. И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита. Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

    Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  • Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  • Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.
  • Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

    Способ №3. Реализация банком

    По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

    Способ №4. Продажа долговых обязательств

    Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

    Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

    Необходимые документы для сделки

    Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

    Читать еще:  Что такое банковская ячейка при покупке квартиры?

    Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

    • договор купли-продажи;
    • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
    • технический паспорт на реализуемое жилье.
    • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

    Часто задаваемые вопросы

    Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

    Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

    Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

    Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

    Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки. Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

    Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

    Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

    • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
    • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
    • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

    Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

    Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

    Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

    • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
    • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
    • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

    Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

    Уплата налога с продажи

    В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

    Как выгодно продать квартиру в ипотеке и купить другую?

    Благодаря недвижимости, купленной в кредит, многие россияне улучшили жилищные условия. Собственное жилье с долгой рассрочкой и выплатой доступных ежемесячных взносов привлекает и молодые семьи, и старшее поколение. Но возникают ситуации, когда требуется выгодно продать квартиру в ипотеке и купить другую квартиру, большей или меньшей площади. Произвести подобную финансовую операцию можно, но надо знать некоторые нюансы этой сделки.

    Причины продажи квартиры в ипотеке

    Случаи, когда владелец ипотечной недвижимости хочет ее продать еще на стадии выплаты кредита, нередки. Подобное решение принимается не спонтанно, а по достаточно серьезной причине.

    • Если стало невозможным выплачивать ежемесячные взносы по кредиту. Такая ситуация возникает, когда заемщик потерял работу, заболел, произошли какие-то события, повлиявшие на его платежеспособность. Продажа жилья в этом случае поможет не накопить долги перед банком и закрыть кредитный договор. Только начинать поиски покупателя надо раньше, чем ситуация станет совсем критичной. Иначе вырученные от продажи залогового имущества средства пойдут на погашение долгов перед банком.
    • Когда необходимо изменить размеры жилплощади, причем как в большую, так и в меньшую сторону. В этом случае владелец возвращает банку жилплощадь и, получив залоговые средства, приобретает другую недвижимость. Существует несколько схем организации подобных сделок купли-продажи.
    • При обоснованном выезде за границу на новую работу или для ухода за близким родственником на длительное время. В данной ситуации необходимость в собственном жилье просто отпадает, поэтому банку выгоднее помочь с продажей собственности, купленной в кредит, чем потерять клиента и вложенные средства.

    В любом случае вполне реально выгодно продать квартиру в ипотеке, а потом снова купить квартиру в кредит или за наличную сумму.

    Условия продажи ипотечной квартиры

    Отказать клиенту в продаже жилья, находящегося в залоге, банк не может. Наиболее приемлемым условием сделки для финансового учреждения станет либо полное погашение кредита покупателем, либо перевод на него обязанностей по выполнению обязательных платежей. При этом банк тщательно изучает кредитную историю потенциального клиента, чтобы сделка прошла с соблюдением интересов всех участников. По итогам проверки финансовое учреждение выдает заемщику официальное разрешение на продажу ипотечной квартиры.

    В каждом конкретном случае задача решается, исходя из существующих реалий, но условно все варианты купли-продажи жилплощади с обременением можно разделить на три типа.

    Расчет наличными средствами

    Покупатель и владелец недвижимости оформляют у нотариуса соглашение о передаче аванса или задатка в размере ипотечного долга. С этим соглашением и с банковским разрешением клиент идет в банк и полностью закрывает задолженность по кредиту. Получив на руки документ об отсутствии претензий со стороны финансовой организации и став полноправным владельцем жилья, продавец оформляет сделку купли-продажи на оставшуюся сумму. Покупатель вносится в РОСРЕЕСТР как новый собственник. При повторном обращении в эту организацию с предъявлением бумаг, подтверждающих закрытие ипотеки, РОСРЕЕСТР снимает обременение с квартиры. Покупатель в этом случае рискует своими деньгами, если продавец вдруг откажется продавать жилье после того, как был погашен кредит. Добиваться справедливости придется через суд.

    Проведение расчетов через банк

    При наличии банковского разрешения покупателю выделяется две депозитарные ячейки. В одну он кладет сумму, необходимую для полного погашения займа, во вторую – остаток от полной стоимости жилья. Оформляется договор купли-продажи, документы регистрируются в Росреестре, право собственности на ипотечную квартиру переходит к покупателю. Продавец забирает деньги из первой ячейки, закрывает кредит, банк выдает новому владельцу соответствующую бумагу, по которой в РОСРЕЕСТРЕ, читайте на РОСРЕЕСТР снимается обременение. Только после этого продавец забирает деньги из второй ячейки.

    Переоформление ипотечного договора

    Вариант, наиболее удобный банку, но не очень популярный среди желающих продать или купить квартиру в ипотеке. Оформляется банковский документ, после чего право собственности переходит на нового владельца. Вместе с этим на него ложится обязанность по дальнейшему погашению займа. Поэтому процедура проводится только после того, как кредитная организация завершит полную проверку нового клиента и одобрит выбор.

    Выгоды и риски при продаже квартиры в ипотеке

    Стоимость квадратных метров определяется заемщиком, но при этом контролируется банком. Необоснованное завышение увеличит время поиска покупателя, а занижение цены не покроет сумму займа.

    Учитывая, что банковское разрешение на продажу жилья, находящегося в залоге, действительно всего 3 месяца, необходимо заранее выставить квартиру на продажу, чтобы успеть найти покупателя. Иначе придется устанавливать цену ниже рыночной, что нежелательно для продавца.

    Чтобы выгодно продать квартиру в ипотеке и сразу купить другую, надо проводить сделку при участии кредитной организации. В этом случае риски будут минимальны и практически равны нулю. Покупатель может пострадать, если оплатил остаток ипотечного кредита в счет оплаты за квартиру без соответствующего нотариального оформления. Есть вероятность того, что он может лишиться этих денег, если вторая сторона откажется от сделки.

    Если вы хотите прочитать о том, как выгодно продать квартиру, переходите по ссылке Как выгодно продать квартиру?

    Поделиться ссылкой:

    Опубликовано в категории Ипотека, Купить и Продать

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector