Кто такой дольщик при покупке квартиры?

Кто такие дольщики — определение, права, требования и особенности

Каждый человек мечтает обзавестись собственным жильем, однако его стоимость сегодня довольно высока, поэтому позволить себе такую покупку могут не все. Одним из вариантов выхода из сложившейся ситуации является долевое строительство. Оно позволяет вложить деньги в возведение любого объекта недвижимости, а по завершении работ получить жилую площадь. Но здесь важно понимать, что долевое строительство имеет множество нюансов, которые следует учитывать, поскольку этот способ приобретения недвижимости является одним из самых рискованных.

Что такое дольщик. Определение

Итак, разговор о долевом строительстве и его особенностях следует начать с определения, кто такие дольщики. Данный термин обозначает некое лицо, которое участвует в долевом строительстве любого объекта жилой недвижимости и получает право на приобретение квартиры в будущем доме по сниженной цене.

Формирование пая дольщиков начинается еще на стадии возведения фундамента для будущего строения. В некоторых случаях можно присоединиться к строительству и на более позднем этапе, но в этом случае скидка на приобретение жилья будет меньше.

Преимущества долевого строительства

Отзывы дольщиков об этом виде строительства довольно противоречивы, но его преимущества вполне очевидны:

• значительная скидка на покупку жилья после завершения строительства;
• неплохой способ инвестировать деньги в недвижимость, имея на руках относительно небольшой капитал;
• возможность покупки квартиры в рассрочку, при которой платежи вносятся в процессе строительства.

Таким образом, если у вас нет денег на покупку собственного жилья, то участие в долевом строительстве станет неплохим решением.

Кто является участником договора: права и обязанности

При участии в долевом строительстве обязательно заключается договор между владельцами паев и строительной компанией. Согласно этому договору, дольщики обязаны вовремя вносить платежи, если жилая площадь приобретается в рассрочку, а также выполнять другие обязательства, прописанные в документе. Застройщик, в свою очередь, обязан завершить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в оговоренный срок.

Взаимоотношения между дольщиками и застройщиками регулируются законодательством на федеральном уровне. В 2004 году в него был внесен ряд поправок и доработок, благодаря которым участие в долевом строительстве стало более безопасным. Причиной этому стал ряд громких скандалов, когда права дольщиков были нарушены.

Что такое ДДУ

Итак, мы уже определились в том, кто такие дольщики, поэтому теперь пришло время немного разобраться в терминологии долевого строительства. Самым распространенным термином, с которым сталкиваются дольщики, является ДДУ. Это договор долевого строительства (участия), который заключается между застройщиком и пайщиками. Он выступает гарантией того, что права обеих сторон не будут нарушены. Несоблюдение любых условий может стать основанием для судебного разбирательства. Как показывает практика, в подавляющем большинстве споров между дольщиками и застройщиками они решаются в пользу первых, но решение проблем в судебном порядке может длиться несколько лет.

Суть долевого строительства

Получить исчерпывающую информацию об этом виде строительства можно в законе «О долевом строительстве», на основании которого между дольщиками и застройщиками должен быть заключен договор, обязывающий первых вносить своевременные платежи, а вторых – закончить строительство жилого объекта в срок.

Когда дом будет закончен, каждый дольщик получает в свою собственность квартиру. Параметры жилья также прописываются в договоре, поэтому владелец пая долевого строительства получит ту квартиру, которую он изначально хотел.

Права участников долевого строительства

Мы уже знаем о том, кто такие дольщики, поэтому теперь нужно поговорить о том, какие законные права у них есть. Права и обязанности обеих сторон, принимающих участие в долевом строительстве, прописаны в ДДУ. Любое несоблюдение контракта одной из сторон дает другой повод для обращения в суд.

Как показывает практика, причинами большинства конфликтных ситуаций являются следующие:

• если у дольщика есть на руках документы, предоставляющие ему право собственности на недвижимость, факт сдачи объекта нигде не зафиксирован;
• если застройщик не успевает вовремя сдать объект;
• качество жилья не соответствует указанной в договоре информации;
• расторжение договора по вине любой из сторон.

При возникновении любой конфликтной ситуации при долевом строительстве, дольщики могут обратиться в защиту прав потребителя, где ему предоставят подробную информацию о сложившейся ситуации, а также подскажут, как лучше поступить.

Договор залога: что это и для чего он нужен

Если вы приобретаете жилье в рассрочку, то помимо ДДУ вам придется заключать еще и договор залога. Это является требованием действующего законодательства и позволяет защитить права дольщиков и застройщиков. Документ составляется в электронном виде, подписывается обеими сторонами, после чего отправляется на государственную регистрацию. Для этого документ должен быть составлен на строительном объекте и нотариально заверен.

При отправке договора на государственную регистрацию к нему прикрепляется пакет следующих документов:

• Нотариально заверенная копия ДДУ, его номер и дата регистрации.
• Проектная документация на строительный объект с указанием его местоположения.
• Оригинал и заверенная копия квитанции об уплате государственной пошлины.
• Копии всех документов, которые указаны в залоговом договоре.

Подавать документы на регистрацию может любая из сторон, участвующих в подписании договора.

Как стать участником долевого строительства

Дольщики дома или любого другого объекта жилой недвижимости, чтобы принять участие в долевом строительстве, должны выполнить следующие действия:

• строительная компания определяется с местоположением будущего строения и приобретает землю под строительство;
• дольщики ищут проекты, на которые привлекаются пайщики, и заключают договор с застройщиком на долевое участие;
• если жилье приобретается в рассрочку, то составляется график платежей, определяется сумма платежа и характер выплат;
• строительная компания возводит дом и передает его в собственность дольщиков.

Это стандартная процедура, которую должен пройти дольщик квартиры, чтобы обзавестись собственным жильем при помощи долевого строительства.

Контроль и надзор за соблюдением прозрачности сделки

В наши дни защита дольщиков, а именно их прав, находится на очень высоком уровне. Если всего несколько лет назад долевое строительство было довольно рискованным занятием, то сегодня вкладывать деньги в него можно, совершенно не опасаясь потерять свои финансовые средства.

Объекты долевого строительства находятся под надзором региональных и муниципальных представительств, поэтому легитимность любой сделки будет соблюдена.

Что делать обманутым дольщикам

Несмотря на жесткое регулирование долевого строительства со стороны государства, тем не менее обманутые дольщики – далеко не редкость. Это происходит из-за того, что недобросовестные застройщики могут заморозить строительство объекта или вовсе не начинать его, взимая при этом деньги дольщиков за квадратные метры.

Признаки нарушения прав дольщиков

Существует отдельный реестр обманутых дольщиков, в котором фиксируются все жалобы, касающиеся нарушения прав пайщиков.

Причин для возникновения конфликтных ситуаций может быть довольно много, однако самыми распространенными являются:

• потеря строительной компанией права владения земельным участком, на котором осуществляется строительство дома;
• ликвидация или банкротство строительной компании;
• задержка передачи жилой площади ее законному владельцу более чем на 9 месяцев;
• застройщик не выходит на связь, всячески избегает встречи или не допускает дольщика на строительный участок.

Важно понимать, что, заключая контракт с застройщиком на участие в долевом строительстве, пайщик имеет полное право контролировать ход работ по возведению дома на всех стадиях. Если по каким-либо причинам ему отказывают в этом, то это является грубым нарушением его законных прав.

Если у пайщика возникнет хоть малейшее подозрение на то, что строительная компания не выполняет свои обязательства, то следует как можно скорее попытаться прояснить ситуацию.

Порядок действий по решению конфликтной ситуации

Если между дольщиками (СПб это или другой город) и застройщиком назрела конфликтная ситуация, то для ее решения нужно предпринять следующие действия:

1. Обратиться в строительную компанию. Для этого составляется письменная претензия и отправляется по адресу, по которому зарегистрирована компания. Согласно законодательству, застройщик обязан дать письменный ответ, в котором будет указана причина перерыва или заморозки строительства.
2. Если ответа не последует или возникнут подозрения, что компания является мошенником, следует обратиться в соответствующие органы, которые осуществляют надзор за долевым строительством, и в суд.

Если застройщик заявил о банкротстве, то необходимо найти официальные сведения, подтверждающие это. Проверенным источником является газета «Коммерсант» и единый государственный реестр. Если официальных данных о банкротстве найдено не будет, то нужно обратиться в суд.

Для того чтобы довести дело до судебного разбирательства, потребуется подготовить пакет следующих документов:

• Заверенную копию или оригинал ДДУ.
• Паспорт гражданина РФ.
• Документ о перечислении денег застройщику.

Если суд оправдает застройщика, то решить проблему можно при помощи арбитражного суда. Для этого к перечисленным выше документам необходимо прикрепить решение суда.

Рассмотрение обращений дольщиков о невыполнении застройщиком своих обязательств занимает 20 дней, после чего жалоба вносится в единый реестр. Бывают случаи, когда дольщикам отказывают в регистрации жалобы. В этом случае нужно обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся в данном вопросе.

Как показывает практика, долевое строительство – это отличный вариант для людей, у которых сразу нет полной суммы для приобретения жилья. Но как бы там ни было, перед подписанием договора необходимо досконально с ним ознакомиться, а также узнать, кто такие дольщики, чтобы в дальнейшем не попасть в неприятную ситуацию.

Покупка квартиры у дольщика

Марина

Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:

риск утраты денежных средств;
риск значительной задержки окончания строительства;
риск получения некачественного жилья.
Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате мошеннических действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.

Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вариантов развития событий два: дольщик рассчитался с застройщиком или нет. Но оба, всё равно ведут к застройщику, уступка нормальный документ, предусмотренный законом и бояться нужно не его, а физическую достройку дома.
В офисе застройщика, должны объяснить, каким образом будет происходить переуступка, там же и выясните про финансовые претензии, остались они к Вашему дольщику или нет.
Некоторые застройщики «хотят» денег за переуступку, некоторые нет, так что пока не сходите в офис, ничего ясно до конца не будет.

Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:

риск утраты денежных средств;
риск значительной задержки окончания строительства;
риск получения некачественного жилья.
Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате мошеннических действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.

Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.

Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:

риск утраты денежных средств;
риск значительной задержки окончания строительства;
риск получения некачественного жилья.
Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате мошеннических действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.

Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.

Юридическая проверка застройщика

Вторым источником информации являются документы застройщика, наличие которых обязательно в соответствии с законом РФ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству. Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:

разрешение на строительство;
документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
проектную документацию;
технико-экономическое обоснование;
экспертное заключение по проектной документации;
учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год — аудиторское заключение.

По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству. Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:

разрешение на строительство;
документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
проектную документацию;
технико-экономическое обоснование;
экспертное заключение по проектной документации;
учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год — аудиторское заключение.

По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству. Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:

разрешение на строительство;
документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
проектную документацию;
технико-экономическое обоснование;
экспертное заключение по проектной документации;
учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год — аудиторское заключение.

Ответственность застройщика за срыв сроков и низкое качество

Несвоевременная передача готового жилья дольщикам по закону чревата для застройщика уплатой неустойки за каждый день несогласованного увеличения срока, причем для граждан сумма такой неустойки вдвое выше, чем для юридических лиц.

Получение дольщиком некачественного жилья возмещается застройщиком в виде:

устранения за свой счет и в разумные сроки недостатков;
возмещения произведенных на устранение недостатков расходов;
уменьшения стоимости договора соразмерно качеству жилья.
«

Здравствуйте, Марина.
Постараюсь ответить на Ваш вопрос.
Преимущества и риски покупателя по переуступке прав.
Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.
Теперь перечислим риски:
Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:
не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
соответствует ли новостройка плану;
сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности. То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить. Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.

Кто такой дольщик при покупке квартиры?

— Взыскание неустойки без предоплаты
— Споры с застройщиками
— Сопровождение сделок по ДДУ

Сегодня, пожалуй, вряд ли можно найти человека, который никогда не слышал о долевом строительстве. Эта сфера нашей жизни одновременно и привлекает, и отталкивает потенциальных покупателей. Многие, наслушавшись громких историй о кинутых дольщиках и разорившихся строительных компаниях, вроде СУ 155, все еще опасаются вкладывать свои деньги в долевые проекты. Но, с другой стороны, где еще можно купить недвижимость по таким низким ценам? Поэтому долевое строительство постоянно пополняется все новыми и новыми участниками. Однако не все еще знают, что приобрести жилье можно не только у самого застройщика. В последние несколько лет очень распространенной является покупка квартиры у дольщика в новостройке. Но в таких сделках есть свои особенности, а также определенные риски.

Схематично участие в долевом проекте можно обозначить так:

• инвестор подписывает договор ДДУ с застройщиком,
• после этого вносит одноразово или по частям нужную сумму,
• ждет, пока строительство дома завершится,
• принимает жилье у застройщика,
• оформляет на квартиру право собственности,
• после этого он становится владельцем недвижимости.

Однако инвестор далеко не всегда приобретает жилье для себя. Зачастую деньги вкладываются на первоначальном этапе стройки для получения прибыли, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость недвижимости возрастает. Дольщик находит заинтересованное лицо, которому и продается квартира.

Но здесь напрашивается вопрос: что значит квартира от дольщика, как можно продать то, что еще не существует? По сути, в этой сделке речь и не идет о продаже жилья, как такового. Ведь квартиры еще нет, как собственно и прав на нее тоже. А есть только договор ДДУ, дающий право дольщику требовать эту квартиру у застройщика, когда она будет полностью достроена. Вот собственно свои права дольщик и выставляет на продажу. Он их продает, а если выражаться юридическим языком переуступает другому лицу.

Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки.

Во-вторых, продавец отвечает только за наличие права, но не несет никакой ответственности за любые действия или, наоборот, бездействие застройщика. После совершения сделки, покупатель не может предъявлять никакие претензии продавцу по поводу задержки строительства, плохого качества квартиры и т.д. За это отвечают только строители, им и нужно предъявлять свои претензии.

В-третьих, продажа квартиры дольщиками может производиться только в строго определенное время: после регистрации ДДУ, и до подписания передаточного акта. Из этого следует, что даже если у продавца есть заключенный ДДУ, но он не зарегистрирован в Росреестре, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

В-четвертых, если прежний дольщик не расплатился полностью с застройщиком за будущую квартиру, то долг по оплате переходит на нового участника, если конечно, он согласен на это. Но в другом случае сделка не состоится. Между сторонами подписывается соглашение о переходе долга.

В-пятых, при наличии долгов обязательно требуется согласие застройщика на сделку. Если стоимость квартиры выплачена полностью, по закону согласие не нужно. Но здесь следует учесть, что в самом ДДУ может быть такое условие, тогда необходимо действовать в рамках договора. Кстати, практически всегда девелопер требует за свое согласие плату, примерно 1-3% от суммы договора. Если учитывать, что цена квартиры исчисляется миллионами, нетрудно посчитать, что сумма выходит весьма внушительная.

Отношения между прежним и новым дольщиком фиксируются в договоре уступки, который называется цессия. Он, так же как и ДДУ, должен регистрироваться в Росреестре. Все расчеты по договору должны производиться только после регистрации. Данная сделка не бескорыстна, покупатель преследует цель – заработать, поэтому цена уступки значительно выше, чем первоначальная стоимость ДДУ. Нужно понимать, что если в перспективе обстоятельства сложатся так, что придется расторгать договор с застройщиком, то новый дольщик сможет вернуть только цену ДДУ, остальную сумму ему никто возвращать не будет.

Например, у продавца может иметься непогашенная задолженность по периодическим платежам, о которой он умолчал при заключении соглашения. Этот долг автоматически переходит на нового участника, которому также нужно знать, что на неуплаченную сумму начисляются проценты, а при двухмесячной просрочке застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Еще один риск для покупателя – натолкнуться на долгострой или, что еще хуже, на банкротство застройщика. От этого не застрахован ни один дольщик, но практика показывает, что нередко квартиры по переуступке продаются именно в то время, когда у строительной компании стали появляться проблемы.

Прежний дольщик, разумеется, имеет более полную информацию о стройке, чем новый, поэтому, предчувствуя неладное, стремится выйти из проекта. Таких случаев немало, и чтобы не стать очередной жертвой, необходимо самому все проверить самым тщательным образом. Для этого есть официальный сайт строительной компании, где публикуются все документы застройщика, проектная документация, фотографии со стройки. Нужно проанализировать информацию, сопоставить фактический этап строительства с проектными документами, проверить документацию компании при личном посещении застройщика.

Подводя итоги, можно сказать, что покупка квартиры по переуступке имеет как свои плюсы, так и минусы. Данная сделка позволяет покупателю приобрести жилье в доме, который привлекателен своим месторасположением, планировкой и другими аспектами, если все квартиры в нем уже раскуплены. Но вместе с тем нельзя забывать и о возможных рисках такой покупки.

В этом вопросе нельзя полагаться только на свою интуицию, необходима тщательная проверка компании-застройщика и покупателя, правовой анализ документации, а это уже работа для профессионалов. Ее вы можете доверить опытным юристам Общества защиты прав дольщиков, которые помогут вам безопасно провести сделку. В разделе «Контакты» оставьте свое сообщение или свяжитесь с нами по координатам.

Обманутые дольщики, кто такие и что делать

Обманутые дольщики – термин, который часто используется в России по отношению к участникам долевого строительства потерпевших в результате обманных действий застройщика, продавшего недвижимость на стадии строительства. За последние полгода в России появилось еще 16 тысяч обманутых граждан. Количество недостроенных домов и случаев разорения застройщиков повышается, а причины этому остаются.

Как появилось название обманутые дольщики

Дольщиками называют граждан, которые инвестируют свои деньги в постройку дома, в обмен на то, что в будущем они получат в нем жилье. Такой вариант покупки жилья привлекательный. Ведь тогда его можно будет купить по более низкой цене. Но и риски в таком случае высокие. Никто не гарантирует, что вложенные деньги в дальнейшем помогут стать владельцем квартиры.

Многие дома находятся на этапе застройки много лет, а люди продолжают ждать свое жилье, хотя возможность получить его только уменьшается. Такая схема используется многими мошенниками для получения денежных средств незаконным путем.

Другой причиной проблемы является несостоятельность компаний-застройщиков, когда они признают себя банкротами и прекращают работать, особенно из-за кризисной ситуации в экономике.

В России долевое строительство появилось в 90-е годы, когда экономика была нестабильной. Но даже сегодня много людей каждый год стают жертвами обманщиков, теряя свои средства и шанс купить жилье.

Кроме экономических проблем, это связано также с несовершенным законодательством и отсутствием соответствующего законного регулирования данного вопроса. Поэтому вкладчики сами обязаны знать способы обмана застройщиков. Впоследствии они смогут их избежать.

История строительства домов

Долевое строительство домов стало популярным в России в 2000-х годах. До 2004 года жилье на стадии застройки продавалось по соглашениям соинвестирования, но эти документы не регистрировались, что привело к повторным продажам одной квартиры и краху больших строительных компаний.

Первая часть обманутых дольщиков появилась в России в 2003-2005 годах. Определенная доля таких вкладчиков пришлась на Москву. К достройке проблемных многоквартирных домов власти привлекли большие строительные компании столицы.

В 2004 году был создан закон №214 «Об участии в долевом строительстве» для защиты инвесторов от повторных продаж, а соглашения между компанией и строительные компании начали записываться в Росреестре. По названию законопроекта покупателей жилплощади на стадии застройки начали называть дольщиками.

Но законодательство не может полностью защитить покупателей от мошенников. Они могут организовать нелегальные схемы продажи жилья, а также фиктивное банкротство строительных компаний. Граждан, которые пострадали от данных действий застройщиков стали называть пострадавшими дольщиками.

Важные даты в истории

В апреле 2005 года был создан закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он регулирует отношения, связанные с привлечением денег вкладчиков на основе соглашения.

Закон определил вероятную форму соглашения о долевом участии в постройке домов, направленную на защиту физ. лиц от мошенников. Данный закон регламентирует возможности инвестиции средств частными лицами в строительство и повысил ответственность застройщиков.

С периода вступления закона в силу большая часть компаний-застройщиков его проигнорировали, оставляя застройщиков без прав. Самое большое распространение приобрели: предварительное соглашение купли-продажи и вексельная схема. До 2009 года на вексельную схему и заключение документа купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж первичной недвижимости.

После 2008 года начался спад, цены на время снизились, но скоро начали расти. Застройщики также вернулись к давней схеме. Они собирали деньги с дольщиков и старались выиграть на этом. Но ресурсов на объекты скоро стало не хватать, сроки строительства срывались, и появилось много судебных исков от обладателей недостроенных квартир.

В 2013 году Путин подписал поправки к ФЗ № 214 о ведении реестра пострадавших дольщиков. Данный закон создан для того, чтобы не допустить простоя строительства многоквартирных домов. А также он призван сократить количество обманутых дольщиков. Но официально признать граждан обманутыми можно только при строительстве новостройки согласно законодательству.

В конце 2013 года начали действовать единственные для всех регионов РФ правила отнесения граждан к обманутым дольщикам. С 1 февраля 2014 года вкладчики могут быть включены в реестр пострадавших граждан.

Отзывы обманутых дольщиков

Обычно обманутые дольщики до последнего не оставляют планов получить свое жилье в новостройке. По их отзывам, лучше обращаться за помощью к юристам. Ведь обычно суд выиграть по делу не получается по причине банкротства компаний-застройщиков. Обычно компании становятся банкротами по причине присутствия значительных долгов. И якобы действуют они в рамках законодательства. Ведь все законодательные нормы вроде задействованы.

А чтобы не стать обманутым владельцем несуществующей квартиры, необходимо внимательно проверять пункты соглашения купли-продажи на этапе его заключения. Но если уже так случилось, что вас обманули, то самим обманутым следует объединяться и требовать у государства выполнения социальных обязательств.

Помощь обманутым дольщикам

В зависимости от установленных обстоятельств дела пострадавший вкладчик может попросить помощи у таких органов:

• Суд. С помощью этого органа можно решить все имущественные конфликты с компанией-застройщиком. Пострадавшие вкладчики могут запросить заплатить неустойку за нарушение сроков сдачи объекта либо возвращение суммы, инвестированной в стройку. Исковое заявление подается в ближайший судовой орган по месту жительства истца.
• Прокуратура. Этот орган отвечает за соблюдение всех законов. Он может сам проанализировать обстоятельства дела и принять меры, и направить его для разрешения в другой орган. Сюда можно подать заявление на неправомерные действия строительных организаций и другие органы, которые не желают исполнять собственные обязанности по защите прав дольщиков. Сделать это можно самостоятельно при визите в орган прокуратуры, по почте либо онлайн через интернет.
• Городская либо районная администрация. Особенно стоит просить помощи у данного органа, если участок для застройки арендуется у государства. В такой ситуации глава города может сам подействовать на строительную компанию и решить вопрос через другие госорганы.
• Полиция. Сюда можно обратиться, если действия строительной фирмы явно мошеннические. Например, она умышленно доведена до банкротства. Заявление следует подавать в то отделение полиции, которое располагается по месту проживания заявителя. К нему также необходимо прикрепить документы, удостоверяющие нарушения.
• Роспотребнадзор. Этот орган защищает права потребителей. Здесь можно проконсультироваться, как нужно составить иск, и привлечь строительную фирму к ответственности.
• Инспекция государственного строительного надзора. Главная деятельность этого органа состоит в проверке исполнения фирмами правил строительства и выдаче разрешения на ввод дома в использование. Также инспекция может подать на такие компании в суд от имени обманутых вкладчиков.
• Региональный департамент строительства. Данный орган прописывает реестр обманутых граждан и помогает им в зависимости от программ, принятыхкоторые действуют в определенном регионе. Он может помочь вкладчику перезаключить соглашение купли квартиры и получить жилье от другого застройщика.

Во многих регионах России есть особые Ассоциации обманутых дольщиков. Они также помогают решить их проблему. Желательно избирать для разрешения проблемы не один госорган, а подавать заявления и жалобы во все вероятные органы. Это ускорит процедуру рассмотрения дела и вероятнее всего привлечет застройщика к ответственности.

Способы обмана дольщиков

Все вероятные варианты обмана вкладчиков могут делиться на две главные группы:

• Умышленное мошенничество застройщиков. В этой ситуации строительная фирма специально хочет обмануть людей, используя заключение неправомерных соглашений, включение в соглашение дополнительных условий; повторную продажу недвижимости, платы за лишние метры жилплощади либо намеренное доведение до банкротства.
• Неумышленные действия. Это может быть банкротство на фоне нестабильной экономики либо нестабильной деятельности определенной строительной организации. В таком случае добиться наказания для застройщика вряд ли выйдет.

В долевом строительстве всегда будут присутствовать риски. И это не зависит от всех предпринятых мер вкладчика.

Как вступить в реестр обманутых дольщиков

Реестр обманутых дольщиков в 2009 году – это гарантия того, что Минстрой будет учитывать гражданина для отчетности. Но вступить в него трудно, ведь каждый участник портит статистику. Поэтому чиновники говорят, что определенный объект не проблемный, ведь имеет разрешение на застройку.

Для вступления в реестр обманутых дольщиков необходимо записаться на прием в Стройинвест. С собой следует взять такие документы:

• две копии заявления о включении в реестр;
• ксерокопию паспорта;
• копию соглашения долевого участия либо другого соглашения;
• ксерокопии квитанции, которая подтверждает оплату соглашения;
• постановление суда (если есть);
• ксерокопии документов, удостоверяющие выплату компенсации застройщиком (если есть).

Как не стать обманутым дольщиком

Чтобы не попасть на обман, нужно следовать некоторым правилам. Необходимо убедиться, что заключаемое с застройщиком соглашение не противоречит законодательству. По закону у строительной компании должны быть правоустанавливающие документы на участок, проект и разрешение на застройку. Кроме того, необходимо внимательно прочитать текст соглашения и проверить, нет ли в нем тайных условий, на которые зачастую не смотрят обманутые дольщики.

Также нечестные застройщики могут предложить дольщику вместо соглашения долевого участия подписать предварительное соглашение либо вступить в ЖСК. Первая схема является полностью неправомерной. ЖСК – это законный способ, но благодаря нему компании-застройщики потом могут избежать ответственности. Поэтому при покупке недвижимости на этапе застройки лучше заключать именно соглашение долевого участия в строительстве.

Если вы попали в проблемную ситуацию с застройщиком, то можно довести свою правоту через суд, либо другой госорган.

Компенсация обманутым дольщикам

Когда до окончания строительства объекта остается очень много времени, то проще расторгнуть соглашение с застройщиком и взыскать штраф. В первые полгода переносов безопасно отказываться от жилплощади. Свои средства можно получить без проблем.

При расторжении соглашения компания-застройщик платит покупателю:

• стоимость жилплощади;
• проценты за использование средств;
• неустойку за просрочку оплаты процентов;
• штраф;
• моральную компенсацию;
• расходы на суд;
• расходы на аренду жилья;
• проценты, оплаченные за кредит.

При этом в реестр обманутых дольщиков вступать не нужно. В зависимости от того, сколько времени деньги находятся у застройщика, можно надеяться на возврат 140-240 % стоимости жилья.

За последнее время уровень защиты обманутых дольщиков разными госорганами сильно вырос. Они контролируют общую деятельность компаний-застройщиков, проверяют ее законность, а также стараются устранить все вероятные неясности в их работе. Но все же, чтобы не стать обманутым дольщиком, необходимо внимательно изучить соглашение, которое заключается на этапе приобретения квартиры.

Двойные продажи квартир – как защититься Покупателю?

В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру (заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку), а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому (и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку…) Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий? Как быть, если это уже произошло?

Такая ситуация на рынке недвижимости называется «двойной продажей». Как правило, двойные продажи квартир происходят на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке жилья и случаются либо из-за ошибок в документах (при распределении площадей в новостройках), либо в результате мошеннических действий самого Застройщика или его соинвесторов.

На Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» двойная купля-продажа квартир случается относительно редко, и стать жертвой подобного мошенничества может только очень неосмотрительный Покупатель. Если Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры составлен грамотно и Откроется в новой вкладке.»>расчеты по сделке организованы правильно, то Продавец получит свои деньги лишь после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

А вот в новостройках двойные продажи квартир случаются гораздо чаще. Дело в том, что обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на новую квартиру можно только после сдачи построенного дома в эксплуатацию. А деньги Застройщику (или другому Продавцу) нужно передать намного раньше (в процессе строительства). Недобросовестный Продавец может воспользоваться этим временем, и до регистрации продать недвижимость еще раз. Повторная продажа квартиры может произойти и случайно, из-за путаницы в документах о распределении построенных площадей.

Двойные продажи квартир в новостройках – как это бывает?

Риск двойной продажи может возникнуть в зависимости от того, каким образом оформляется покупка квартиры в новостройке. Что это значит?

Рассчитывая стать владельцем жилья в строящемся доме, Покупатель заключает один из следующих договоров:

• Договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
• Договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК);
• Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
• Договор уступки прав требования на квартиру.

По этим договорам (кроме предварительных) Покупатель приобретает не право собственности, которое регистрируется государством, а всего лишь право требования (подробнее о нем – см. по ссылке).

Но и право требования можно зарегистрировать в Росреестре, обезопасив себя от других претендентов на строящееся жильё. Вот только годится для этого не любое из перечисленных выше соглашений, а лишь Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (ДДУ) и Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки права требования на основе ДДУ.

Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключён не по ДДУ) не регистрируются в Росреестре, и поэтому не исключают риска двойной продажи квартиры Застройщиком. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Договор с ЖСК

Привлечение средств на строительство домов через жилищно-строительные кооперативы запрещено с 1 июля 2018 г. Но использование этой формы допускается, если кооператив получил разрешение на строительство до указанной даты (Откроется в новой вкладке.»>пп.2, п.4, ст.8 ФЗ-175, от 01.07.2018). Так что вероятность столкнуться с таким договором всё ещё существует.

К тому же, создание ЖСК по прежнему разрешено для строительства на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК дольщиков для достройки объекта застройщика-банкрота (Откроется в новой вкладке.»>пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214).

Предварительные договоры

Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.

В частности, речь идет о Откроется в новой вкладке.»>Предварительных договорах купли-продажи квартир (ПДКП) и Откроется в новой вкладке.»>Предварительных договорах долевого участия (ПДДУ) (подробнее о них – по ссылкам). В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках. Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру. В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения.

Договор уступки прав требования

Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.

Как это бывает? Приведём пример. Застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а натурой. В смысле – квартирами в строящемся доме. Сделка может быть оформлена, например, договором взаимозачёта или инвестиционным договором. Подрядчик уже будет реализовывать эти квартиры по Договорам уступки прав требования. Регистрация сделки в Росреестре при этом не требуется, т.к. и основные договоры, по которым уступаются права (договор взаимозачёта, договор инвестирования) не подлежат госрегистрации. Это значит, у Продавца будет возможность заключить договор на одну квартиру несколько раз с разными Покупателями.

Также распространён вариант, когда Застройщик (для оптимизации налогообложения) сам создает аффилированное юрлицо, продает ему часть квартир, или оформляет это юрлицо соинвестором строительства. А потом уже это юрлицо продает «выданные» ему квартиры на открытый рынок – по Договорам переуступки, не подлежащим госрегистрации.

В подобных ситуациях двойные продажи квартир иногда происходят ненамеренно. В результате ошибки Застройщик, например, может одну и ту же квартиру продать прямому Покупателю и выделить по взаимозачёту подрядчику (или по инвестиционному договору соинвестору). Но если квартиру продали дважды, отсутствие злого умысла у Продавца вряд ли утешит Покупателя.

Безопаснее покупать новое жильё по переуступке только у дольщика, который ранее сам оформлял себе квартиру по ДДУ. Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры. Росреестр не может два раза зарегистрировать право требования на один и тот же объект недвижимости.

Но что делать Покупателю, если он слишком поздно узнал о правилах безопасности, и обнаружил, что его квартира была продана дважды?

Двойная продажа квартиры произошла – что делать?

Конечно же, Покупатель, узнав, что квартира продана не только ему, может обратиться в суд. Он подает иск о признании недействительной повторной продажи прав требования на квартиру, и отдельное требование о признании своих прав на нее. Все это должно подтверждаться вескими аргументами и документами. Без Откроется в новой вкладке.»>помощи профильного юриста здесь, конечно, не обойтись.

Кто из обманутых граждан имеет больше шансов получить заветные метры при двойной продаже квартиры? Судебная практика говорит, что преимущество на стороне того Покупателя, чей договор был зарегистрирован в Росреестре.

Если же данные о правах требования в реестр не внесены, то суд может вынести решение на основании даты заключённого (незарегистрированного) договора – с кем договор подписан раньше, того и квартира (Откроется в новой вкладке.»>см. пункт 4 «Обзора судебной практики…»).

Наконец, на решение суда может повлиять то, кто первый обратился с иском. Если лицо, с которым договор был заключён раньше по времени, не обращалось в суд и не интересовалось судьбой квартиры, решение может быть вынесено в пользу более заинтересованного истца (см. такой пример Откроется в новой вкладке.»>здесь).

Ну и в некоторых случаях при двойной продаже оспорить можно уже полученное (зарегистрированное) право собственности на квартиру, если есть основания предполагать факт мошенничества или допущенной технической ошибки.

Остальные Покупатели, лишившись прав на квартиру, могут рассчитывать на:

• возмещение стоимости договора;
• компенсацию убытков;
• компенсацию морального вреда;
• компенсацию упущенной выгоды.

Но, в любом случае, им «повезёт» меньше. Даже если суд вынесет решение о возмещении виновной стороной Покупателю суммы, достаточной для приобретения новой квартиры, эти деньги ещё нужно будет получить (что на практике не всегда просто), а «эпопею» с покупкой жилья придётся начинать сначала.

Как избежать двойной продажи квартиры?

Обезопасить Покупателя квартиры в новостройке от двойной продажи может только Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования, заключённый на основе ДДУ, поскольку и первый, и второй подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Двойные продажи квартиры по ДДУ возможны только в случае неправильного заключения самой сделки купли-продажи. Оплачивать покупку можно, лишь убедившись, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

То же касается и оплаты Договора уступки – главным условием перевода денег Продавцу должно быть получение Покупателем экземпляра Договора уступки с печатью Росреестра и оригинала зарегистрированного ДДУ.

Эскроу-счета – защита от риска двойных продаж

Чтобы исключить риск двойных продаж, а заодно и другие риски, связанные с приобретением квартир в новостройках, с 1 июля 2019 года всех Застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан, обязали работать через Откроется в новой вкладке.»>счета эскроу (Откроется в новой вкладке.»>п.5, ст.8, ФЗ-175 от 01.07.2018).

Теперь после регистрации ДДУ Покупатель вносит деньги не на счёт Застройщика, а на специальный счёт эскроу в банке, где эти деньги будут храниться (без права доступа к ним как дольщика, так и Застройщика) до окончания строительства. Двойная продажа новостройки здесь исключена, т.к. контроль за реализацией квартир уже ведется не только Росреестром, но и банком, обслуживающим эскроу-счета.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).