Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Как продать долю в ипотечной квартире

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

С каждым годом на территории РФ все больше семей оформляют квартиру в ипотеку. Срок действия кредитного договора составляет от 10 до 30 лет. За это время могут произойти различные изменения в семье. Поэтому зачастую возникает вопрос, как продать долю в ипотечной квартире. Рассмотрим подробнее.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Вопрос: Мы с мужем разводимся. Отношения испортились, конфликтуем. В период брака была приобретена квартира в ипотеку. Покупка была в общую совместную собственность. Хотим выделить по ½ доле каждому. Можно ли ее продать, а долг по ипотечному кредиту разделить.

Необходимо отметить, что квартира, приобретенная в ипотеку, до выплаты долга принадлежит банку. Хотя в ЕРГН числится запись о заемщиках в качестве собственников, они не имеют права распоряжаться имуществом.

Обременение налагает запрет на продажу, дарение и повторный залог недвижимости. Даже если квартира была приобретена в браке и супруги получили право общей совместной собственности, они не имеют прав на конкретные доли в праве собственности.

Поэтому продать долю в ипотечной квартире третьему лицу отдельно нельзя. Однако существуют альтернативные варианты.

Как продать долю в ипотечной квартире

Продать доли в ипотечной квартире можно только, если на сделку согласны собственники всех долей. На рынке недвижимости продажа долей в квартирах и так относится к рискованным сделкам. На них решаются только лица, которые нуждаются в прописке, или граждане, не имеющие достаточной суммы денежных средств, но нуждающиеся в жилье. Поэтому найти покупателя на долю достаточно непросто.

Продавец заведомо значительно теряет в стоимости объекта. Сделка с ипотечной квартирой также относится к рискованным. Поэтому покупатели стараются их избегать.

Исключение составляет ситуация, если в качестве покупателя выступает сособственник. Например, жилье было приобретено в ипотеку в период брака. После развода один владельцев выкупает долю и переоформляет кредит на себя.

Существуют следующие варианты продажи доли в ипотечной квартире:

Взять кредит и оплатить ипотеку.
Взять оплату за квартиру заранее.
Оформить продажу через банк-кредитор.
Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Оплата ипотеки кредитными средствами

Популярным вариантам является оформление потребительского кредита для погашения ипотечного займа. Гражданин гасит ипотеку, забирает закладную, снимает обременение. С этого момента он может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Доля в праве собственности на недвижимость может быть продана в общем порядке. Вырученными деньгами можно будет погасить потребительский кредит.

Риски

№ п/п	Основные риски для продавца
1	Банк может отказать в выдаче займа лицу, имеющему ипотечный кредит
2	Потребительский кредит выдается на короткий срок (до 5 лет). Поэтому сумма ежемесячного платежа будет значительно выше выплаты по ипотечному кредиту. Поиск покупателя может занять длительное время, а финансовая нагрузка на заемщика возрастет.
3	Процедура занимает длительное время (оформление кредита, досрочное погашение, получение закладной, снятие обременения). Покупатели могут отказаться от сделки.
4	В ряде банков существует мораторий на досрочное гашение. Перед оформлением кредита необходимо уточнить наличие/отсутствие данного условия.

Предварительная оплата

Гражданин может договориться с покупателем о предоставлении части денежных средств в качестве аванса. Средства направляются на оплату ипотечного кредита.

После снятия обременения, сделка совершается в обычном порядке. Покупатель передает остаток денежных средств наличными или переводом.

Риски

В данной ситуации большинство рисков несет покупатель. Поэтому для поиска покупателя придется значительно снизить стоимость квартиры. Собственник сильно потеряет в деньгах.

Риски покупателя:

Если продавец откажется от сделки после выплаты аванса, то средства можно будет взыскать в судебном порядке. Но это актуально при наличии у продавца официального дохода (зарплаты, пенсии). Даже в этом случае сумма будет возвращаться частями (не более 50% от суммы дохода в месяц). А при отсутствии официального заработка получить аванс обратно будет невозможно.
Процедура займет много времени (от 1 до 3 месяцев). За это время с собственником может что-то произойти. Взыскать с наследников внесенный аванс будет практически невозможно.

Привлечение банка-кредитора

Покупатель, продавец и банк заключают соглашение. Покупатель вносит деньги за квартиру в кредитную организацию на 2 счета (на погашение ипотеки и на свободный счет). Стороны устанавливают срок для проведения сделки.

Продавец получает закладную и снимает обременение. После чего сделка оформляется в обычном порядке. После государственной регистрации сделки банк передает продавцу денежные средства со свободного счета. Средства делятся между долевыми собственниками.

Плюсом способа является дополнительные гарантии для покупателя. В случае отказа продавца от сделки, покупатель получит деньги от банка в полном объеме.

Риски

Данный способ практически безопасен для всех сторон. Единственным сложностью является необходимость получения согласия банка. Однако на сделку пойдет минимальное количество кредитных организаций. Поэтому возможность необходимо уточнить заранее.

Переоформление ипотечного кредита

С согласия кредитной организации можно переоформить кредит на покупателя. В такой ситуации стороны совместно обращаются в банк с заявлением.

Параллельно покупатель дает заявку на одобрение ипотечного кредита. В случае положительного решения кредитная организация дает согласие на переоформление.

Риски

Возможные риски сторон:

Отказ банка. Кредитная организация редко идет на смену заемщика.
Ограниченное количество покупателей. Выбор покупателей для выкупа доли в ипотечной квартире и так невелик, а при переоформлении кредита сокращается дополнительно. Для использования способа необходимо, чтобы покупатель прошел в качестве заемщика в той кредитной организации, которая выдала кредит продавцу.

Налог с продажи

Наличие ипотечного кредита не влияет на необходимость выплаты налогов при продаже квартиры. Поэтому продавец обязан оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

Исключение составляет налоговый вычет в размере 1 000 000 р. Если сособственники оформляют общий договор, то вычет делится на всех совладельцев. При оформлении отдельного договора на каждую долю, вычет предоставляется каждому продавцу.

Освобождаются от выплаты налога граждане, которые оформили квартиру в ипотеку более 5 лет назад. Срок начинает исчисляться с момента оформления договора купли-продажи.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим вариант продажи доли в ипотечной квартире всеми собственниками с переоформлением кредитного договора на покупателя.

Для этого сторонам необходимо соблюсти следующий порядок действий:

Получение согласия банка.
Сбор документов.
Подготовка предварительного договора.
Оформление основного договора.
Нотариальное удостоверение.
Государственная регистрация.

Предварительно необходимо найти покупателя. Далеко не каждый гражданин согласится на подобную сделку. Поэтому стоимость квартиры нужно снизить на 10-20%.

Получение согласия банка

Так как квартира находится в залоге у банка, заемщику необходимо согласовать свои действия с кредитной организацией. Информация направляется в письменной форме, заказным письмом с уведомлением.

Дополнительно необходимо лично посетить организацию и получить консультацию кредитного менеджера. Специалист расскажет о подобной практике в конкретной кредитной организации.

Параллельно покупатель должен обратиться в организацию с заявкой на одобрение кредита.

Важно! Банк даст согласие на переоформление только в случае одобрения кандидатуры покупателя.

Сбор документов

Обязанность по подготовке документов на оформление сделки возлагается на стороны.

Продавец должен подготовить:

гражданский паспорт каждого собственника;
выписку из ЕГРН;
выписку из домовой книги;
согласие супруга (при наличии);
документ о семейном положении;
технический паспорт;
предварительный договор;
основной контракт купли-продажи;
реквизиты банковского счета;
акт приема-передачи;
оценочный отчет.

Покупатель должен подготовить следующие документы:

гражданский паспорт;
согласие супруга;
реквизиты банковского счета;
кредитный договор.

Подготовка предварительного договора

Предварительный договор должен включать информацию о сроке заключения основного контракта, сведения о переоформлении кредитного договора на покупателя и данные о согласии банка.

Образец предварительного контракта

Оформление договора

Договор заключается в письменной форме. Он должен включать сведения о сторонах и правила оплаты за счет переоформления кредитного договора. Часть средств, которая превышает сумму кредита, переводится на личный счет продавца.

Образец основного контракта купли-продажи

Нотариальное удостоверение

С 2019 года вступило в силу изменение в законодательстве. Теперь не требуется нотариальное удостоверение сделки, если квартира продается одновременно всеми собственниками.

Исключение составляет ситуация, если часть ипотечного кредита была оплачена за счет материнского капитала. В этом случае обязательно обращение в нотариальную контору.

Государственная регистрация

Обязательным условием является государственная регистрация сделки. Для этого необходимо предъявить документы на куплю-продажу в Росреестр. Специалисты изучат информацию и внесут изменения в ЕГРН.

Документы подаются через МФЦ. Стоимость услуги составляет 2 000 р. с каждого нового собственника.

В 2020 году обязанность по предоставлению документов в Росреестр возлагается на нотариуса. Специалист направляет документы в рамках межведомственного взаимодействия, если стороны решили нотариально удостоверить контракт. Нотариус не берет дополнительную плату за направление документов на государственную регистрацию.

Расходы на продажу долей в ипотечной квартире

Основные расходы на продажу доли в ипотечном жилье составляют:

Штраф за переоформление кредитного договора – от 0,1% в зависимости от правил банка.
Оформление предварительного договора – от 10 000 р.
Оформление основного договора – от 10 000 р.
Нотариальное удостоверение – 0,5% от стоимости объекта.
Государственная регистрация – 2 000 р.
Налог – 13% от суммы сделки.

Продажа доли в ипотечной квартиры, с участием маткапитала

Закон предусматривает возможность оплатить основной долг по ипотеке за счет средств материнского капитала. Причем для этого не требуется ждать 3 года с момента рождения ребенка.

Закон обязывает родителей выделить детям доли в приобретенной жилплощади. При направлении средств на погашение ипотеки родители дают обязательство о выделении долей.

Однако выделение может быть оформлено только после окончательного погашения кредита. Закон запрещает обременять права несовершеннолетних детей ипотекой.

В случае продажи доли в квартире, купленной с участием материнского капитала, необходимо получить согласие на сделку от отдела опеки. Для получения разрешения потребуется предоставить детям доли в покупаемом жилье или на альтернативной жилплощади.

Переоформить кредит, частично оплаченный за счет маткапитала не получится. Банк не одобрит такую сделку.

Единственным путем является погашение кредита, выделение долей детям, получение разрешение отдела опеки, предоставление альтернативного жилья и последующая продажа.

Непогашенный ипотечный кредит значительно усложняет возможность продажи квартиры. Каждая конкретная ситуация имеет свои нюансы. Поэтому перед принятием активных действий целесообразно получить юридическую консультацию. Получить информацию можно прямо на нашем сайте. Сформулируете вопрос и направьте дежурному юристу. Специалисты нашего сайта окажут правовую поддержку в режиме онлайн.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Как продать долю в ипотечной квартире

Ипотека, наравне с ипотечным кредитованием, остается популярной формой покупки жилья. Однако никакая ипотека не гарантирует мира и согласия среди заемщиков. Случается, что один из них хочет продать свою долю и ищет подходящие варианты. Сложность в том, что квартира находится под обременением – в ипотеке. Прежде чем реализовать долю, нужно заручиться согласием банка. Кроме того, придется учитывать и интересы созаемщика – второго собственника.

Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире? Надо сказать, что такая сделка гораздо сложнее обычной купли-продажи. Характерные особенности процедуры мы рассмотрим в нашей статье.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?

Согласно ипотечной сделке, в ней участвуют две стороны – банк (залогодержатель или займодатель) и покупатели квартиры (залогодатели или заемщики). Прежде чем банк выдаст ссуду, он возьмет залог в виде купленной жилплощади. До тех пор, пока заемщики не рассчитаются с ипотекой, они не смогут распоряжаться квартирой. Зато кредитор, в случае просрочки по ипотеке, может спокойно продать жилье.

Дают ли кредиторы разрешение на отчуждение долей? Практика знает и положительные и отрицательные примеры. Поэтому сперва нужно определиться, каким образом продавать долю в ипотечной квартире?

Способы и варианты

Избежать участия залогодержателя никак не получится. Первым делом нужно узнать, согласен ли вообще банк на такую процедуру? Обычно представители банка сами предлагают варианты с учетом сложившейся ситуации. О них и поговорим.

Способы продажи доли в ипотечной квартире:

Досрочная выплата долга

Практикуется как с участием созаемщиков, так и при заключении сделки с посторонним покупателем. Суть в том, что покупатель перечисляет деньги-«остаток» по ипотеке на счет банка-залогодержателя. Или передает деньги продавцу под расписку. Происходит досрочное погашение долга по ипотеке. Тем самым, продавец снимает обременение с квартиры и может распоряжаться ею без участия банка. Далее, стороны заключают договор купли-продажи доли и регистрируют его у нотариуса. Расчеты производятся через ячейку в банке – после перехода права собственности к покупателю, продавец получает доступ к ячейке и забирает деньги.

Минус — в сложности с продажей отдельной доли квартиры. Для того, чтобы снять обременение, придется погашать весь долг по ипотеке. Оптимальный вариант – действовать совместно с созаемщиком, владеющим второй долей в квартире.

Еще одним недостатком может быть истечение льготного периода на досрочное погашение кредита. Банкам невыгодно, чтобы заемщики гасили ипотеку раньше срока – ведь кредитор теряет лакомые проценты. Поэтому придется перечитать условия ипотечного договора или получить консультацию у юриста. Если ограничений нет – сделка допустима. Если стоит запрет, придется выполнять ряд условий, например – выплатить не менее 50% регулярных платежей по ипотеке.

Разделение оплаты

Абсолютно безопасный и выгодный способ продажи квартиры. Участниками операции выступают три стороны: продавец (заемщик), покупатель и финансовое учреждение. Денежная сумма за долю квартиры разделяется на 2 части. Затем финансы помещают в две ячейки в присутствии сотрудника банка. Одна часть суммы – это «остаток» долга по ипотеке. Вторая – «остаток» от стоимости имущества.

Заключается ДКП доли квартиры – в присутствии нотариуса, продавца и покупателя. Затем документ отдается на регистрацию в Росреестр. После того, как банк получит оставшиеся за ипотеку деньги, он выдает справку о снятии обременения с квартиры. Отныне покупатель становится собственником жилплощади. «Остаток» после погашения ипотеки получает из ячейки продавец.

Переуступка прав и обязанностей

Схема, в ходе которой продавец доли передает свои права в пользу покупателя – созаемщика или третьего лица. Опять же, без согласия банка не обойтись. Прежде чем одобрить сделку, кредитор проверит потенциального плательщика – если он платежеспособен, имеет «белую зарплату», проблем возникнуть не должно.

Старый ипотечный договор расторгается. Банк и новый заемщик оформляют новое соглашение на тех же условиях, что и предыдущее. Вместо заемщика и созаемщика остается один должник (ст. 391 ГК РФ). Второй получает средства, которые были внесены в счет погашения задолженности. Сюда также могут входить штрафы и пени за просрочку.

Как продать долю в ипотечной квартире

Большой плюс, если вы находитесь в хороших отношениях с созаемщиком. Выгоднее продать долю ему, а не постороннему человеку. Покупателей на стороне вы можете вовсе не найти. Или же придется делать существенную скидку в ущерб себе.

Рабочая схема: описание + пример

На практике проще продавать не долю, а квартиру целиком. Иногда с этим может помочь банк. Однако если вопрос стоит именно на продажу доли квартиры, разумнее действовать в следующем ключе:

Обратиться в банк и получить согласие (!) Поиск покупателя, который готов выкупить долю за наличные или ипотечные средства. Желательно из числа созаемщиков или родственников. Предположим, что сумма сделки – 2 000 000 рублей, а остаток по ипотечному долгу – 700 000 рублей. Обычно заключают соглашение о задатке или предварительный договор купли-продажи. Далее, покупатель передает продавцу 700 000 рублей в качестве задатка. «Ипотечник», в свою очередь, направляет эти деньги в банк с целью погашения своей части долга по ипотеке. Если задолженность выплачена в полном объеме, банк выдаст справку о снятии обременения. Изменения регистрируются в местном отделении Росреестра. Далее, стороны заключают договор купли-продажи доли квартиры, заверяют его у нотариуса и вносят изменения в ЕГРН. «Остаток» в виде 1 300 000 рублей покупатель передает продавцу – наличными, через банковскую ячейку или депозит нотариуса.

Пошаговая инструкция

Для примера рассмотрим поэтапную инструкцию, как действовать при заключении сделки:

Запрос в банк

Первое, что нужно сделать в обязательном порядке – оповестить банк о намерении реализовать долю (например, второму заемщику). Обратитесь в отдел ипотечного кредитования, сообщите, что хотите заключить сделку о продаже доли, а также погасить задолженность в счет задатка. Ситуация решается в индивидуальном порядке – поскольку у каждого банка своя политика и условия для таких сделок.

Найти покупателя – из числа заемщиков или третьих лиц

Согласно общему порядку, здесь также действует преимущественное право выкупа. Составьте уведомление в адрес созаемщика, сообщите о продаже ипотечной доли, назначьте цену и способы расчетов (ст. 250 ГК РФ). Привлечение покупателей на стороне возможно только в случае отказа текущих созаемщиков по ипотечному кредиту.

Обычно его составляют у нотариуса выбранного банка. Подписи проставлять не нужно, т.к. предстоит регистрация сделки. Иногда ПДКП заменяют соглашением о задатке – кому как удобнее.

Погашение ипотечного долга

Собственник доли и потенциальный покупатель обращаются в отделение банка (залогодержателя). Покупатель передает деньги в счет оплаты ипотеки, а собственник – ипотечный договор и документы. Далее, нужно оформить заявление о досрочном погашении ипотечных взносов (не везде требуют). Сотрудник банка сообщит, как именно произойдет снятие обременения с квартиры.

Подписание предварительного договора купли-продажи

Завершив передачу денег, стороны проставляют подписи в конце ПДКП или соглашения о задатке. Получатель денег оформляет расписку — о том, что он получил деньги от покупателя.

Снятие обременения (залога)

Отправка документов в ФКП «Росреестр» происходит в электронном режиме. Сейчас это поручено нотариусам, поэтому сотрудники банка окажут помощь в регистрации. Далее, останется получить выписку из ЕГРН с пометкой о снятии обременения с квартиры. Как правило, это пустая строчка в графе «Обременение».

Оформить договор купли-продажи

Начиная с данного этапа, продажа происходит по стандартному сценарию. Участники сделки обращаются к нотариусу, оформляют ДКП и получают экземпляры договоров.

Регистрация сделки

Нотариус поможет отправить документы на регистрацию в Росреестр. Оттуда придут обновленные выписки из ЕГРН – о зарегистрированном праве собственности на квартиру.

Окончательные расчеты

Помним, что продавец должен получить сумму, оставшуюся после погашения ипотеки. Желательно осуществлять расчет через арендованную банковскую ячейку – так надежнее, удобнее и быстрее. Доступ к ячейке будет получен только после регистрации сделки в ФКП «Росреестра». При участии нотариуса можно арендовать его ячейку в банке.

Образец заявления о досрочном погашении ипотечного кредита

Образец предварительного договора купли-продажи доли в ипотечной квартире

Основной момент, который нужно отразить в договоре – сведения о покупке доли при участии банка. «Ипотечники» могут указать, что привлекают заемные средства этого или другого финансового учреждения (см. «Ипотека на выкуп доли в квартире«). Остальные положения не отличаются от стандартного образца.

Документы

Огромное внимание нужно уделить документации. Желательно готовить ее заблаговременно, чтобы не потерять время при оформлении сделки.

Полный список документов:

удостоверения личностей – паспорта или свидетельства о рождении (детям до 14 лет);
выписка из ЕГРН или свидетельство – о праве собственности на отчуждаемый объект с пометкой «ипотека»;
ПДКП ипотечной доли без подписей участников сделки;
технический план квартиры + кадастровая выписка;
справка по форме №9 – другими словами, архивная выписка из домовой книги;
выписка из ЕИРЦ об отсутствии долгов;
оценочный акт квартиры – обычно компанию рекомендуют сами банки, но в любом случае у фирмы должна быть лицензия на оценочную деятельность;
прочие документы.

Дополнительно может понадобиться акт-разрешение от органов опеки, в том случае, если в купле-продаже участвует ребенок или недееспособное лицо. О получении документа нужно позаботиться заранее – срок его выдачи может растянуться на 15-30 дней.

Госпошлины, расходы

При сделках с ипотечной недвижимостью возникают расходы на оформление документов. За что придется платить?

штраф за переоформление ипотечного договора – в соответствии с политикой банка, обычно от 1% на остаток долга;
оценочная экспертиза квартиры – в среднем от 1 500 рублей;
госпошлина за удостоверение договора у нотариуса – 0,5% от цены, но в пределах 300 рублей, и не свыше 20 000 рублей;
госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 2 000 рублей;
запрос выписки ЕГРН о снятии обременения с квартиры – 400 рублей.

О взаиморасчетах стороны договариваются заранее. Желательно отразить этот факт в ПДКП доли квартиры или в соглашении о задатке. От продавца также потребуется оформить расписку – о получении денежных средств.

Отметим, что продажа доли в залоговой недвижимости имеет много сложностей и подводных камней. Нужно найти покупателя, согласного на погашение ипотеки. Только в таком случае можно рассчитывать на одобрение банка. По факту, кредитору не важно, кто и как погасит ипотеку, главное обеспечить такое погашение. Впрочем, могут возникнуть трудности с досрочной выплатой займа – не все банки приветствуют такой подход.

Смотрите видео о трудностях и нюансах продажи квартир, находящихся в ипотечном залоге у банка:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область – +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Как продать долю в ипотечной квартире

Если все же развод (или разъезд) произошел, а кредит банку не погашен, встает вопрос: как продать долю в ипотечной квартире. Покупателя на такой объект и без того найти сложно, а тут еще придется договариваться с созаемщиком и банком. Данная процедура имеет ряд особенностей, о которых будущий продавец должен знать заранее.

Доля в квартире находящейся в ипотеке

Доля в ипотечной квартире: юридические нюансы

Само понятие «часть ипотечной недвижимости» может иметь разную суть:

выделенная комната в коммунальной квартире с отдельным лицевым счетом. На покупку выделенной комнаты можно получить жилищный кредит, хотя это и связано с рядом сложностей. Для Санкт-Петербурга и Ленобласти купля-продажа выделенных долей в коммуналке по ипотеке — рядовое явление. Покупатель комнаты в коммуналке при желании может получить минимальный процент по ипотеке и стать собственником выделенной части жилья. Особенно легко получить ипотеку на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире;
невыделенная доля в недвижимости, купленной в ипотеку совместно с созаемщиком. Покупателя на такой объект найти сложнее, потому что по документам не указано, за какой именно частью объекта недвижимости закреплено право собственности владельца доли. Лицевые счета совладельцев, как правило, не разделены. Чтобы привлечь покупателя, можно выделить долю. Для этого придется обращаться в суд вместе с созаемщиком;
недвижимость находится в залоге по ипотеке, продаваемая доля не находится в ипотеке. В таком случае продавцу все равно придется получать у банка разрешение на сделку. Хотя прямых долговых обязательств нет, обременение дает банку право контролировать любые действия с залоговым жильем.

Как передать свой долг новому собственнику доли

Заемщик не имеет права производить какие-либо действия с принадлежащей ему залоговой недвижимостью без согласия банка. Поэтому если вы планируете продать долю в ипотечной квартире, в первую очередь обратитесь к кредитору. При соблюдении всех формальностей банк может разрешить перевод долга с должника на другое лицо. Если заемщик нашел покупателя на свою долю, а покупатель хочет взять ипотеку, как раз произойдет смена должника.

Например, гражданин Иванов является собственником комнаты в коммуналке и выплачивает за нее кредит. Однажды Иванов потерял работу и решил продать комнату гражданину Петрову. Петров имеет небольшие накопления, но этих средств недостаточно на покупку комнаты. Поэтому Петров подает заявку на ипотеку в банк, где взял некогда кредит гражданин Иванов. Если банк признает Петрова подходящим и благонадежным заемщиком, Иванов может рассчитывать на одобрение смены должника по кредиту. Вряд ли Иванов получит выгоду от этой сделки, зато с банковскими долгами он точно рассчитается.

Передача долга по ипотеке новому собственнику

Обычно банк выдает ипотеку на комнату в коммунальной квартире или невыделенную долю только тогда, когда вся квартира уходит в залог банку на срок погашения ипотеки. Именно поэтому немногие банки дают займы на покупку комнат в коммуналках. И немногие заемщики соглашаются на такие условия: надо договориться с соседями, чтобы они дали согласие на залоговое обременение всей квартиры.

Для заемщика, который вынужден таким методом решать финансовые проблемы, продажа части ипотечного жилья скорее всего принесет убытки. Найти покупателя на часть жилого помещения с банковским обременением сложно, придется делать значительный дисконт. Скидка может составлять до 20% от рыночной стоимости объекта.

Если брак распался, а ипотека не выплачена

Типичная ситуация — доли в ипотечной недвижимости выделены на каждого члена семьи. Брак распался, бывшие супруги не хотят жить вместе. Один из них, например муж, хочет продать свою долю, которая находится под банковским обременением. Как быть в такой ситуации?

Что делать с ипотекой при разводе?

Есть несколько вариантов развития событий

муж и жена являются созаемщиками, жена против того, чтобы муж продавал свою долю. Муж съезжает и не платит ипотеку. Жене приходится нести материальную ответственность за долг мужа;
жена имеет первоочередное право на приобретение доли в квартире согласно российскому законодательству. Если у нее есть средства или возможность взять кредит в нагрузку к уже имеющейся ипотеке, она может выкупить собственность мужа;
жена выдает мужу нотариальное согласие на продажу доли в ипотечной квартире. Далее заемщик должен найти покупателя на свою долю и погасить долг перед банком.

Если в продаже части жилого помещения будут замешаны интересы несовершеннолетних, количество юридических сложностей при проведении сделки резко возрастет. Если ребенок прописан на жилплощади и для покупки жилья родители не использовали материнский капитал, можно попробовать обойти общение с органами опеки. Достаточно оформить ребенку постоянную прописку по другому адресу и дальше решать вопрос продажи доли между взрослыми собственниками. Если несовершеннолетний ребенок является собственником залогового жилья, долю которого планирует продавать один из созаемщиков, кроме банка контролировать сделку будут органы опеки.

Что делать в сложной ипотечной ситуации

Продажа доли в залоговой недвижимости связана с множеством юридических сложностей. Вам придется потратить время, деньги и нервы, чтобы осуществить задуманное. Если вы хотите избежать потери нервов и бумажной волокиты, обращайтесь в компанию «Ипотекарь». Мы решим ипотечную проблему с максимальной выгодой для вас.

Как продать долю в ипотечной квартире?

Использование кредитных средств для приобретения жилья – повсеместное явление. Ипотечный долг, обычно, рассчитан на погашение в течение десяти лет. За такой длительный срок у созаемщиков часто меняются планы на будущее и они решают не просто расстаться, но и продать свою долю в недвижимости.

Продажа квартиры в ипотеке – многоступенчатая процедура, требующая согласованности действий. Если квартиру, приобретенную по простому договору купли-продажи, владельцы могут отчуждать любым способом, с ипотечной квартирой так не получится. Все действия согласно ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке» надлежит оговаривать с банком.

Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?

На собственном опыте многие знают, что продажа доли в квартире, оформленной в долевую собственность, часто сопряжена с множеством проблем. В первую очередь они вытекают из несогласия прочих собственников с проведением сделки. Все они являются созависимыми сторонами.

Согласно ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, если владелец одной из долей намеревается ее продать, он обязан известить о своем решении прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможно только при их отказе. Причем реализовать свою долю можно только по цене не меньшей, чем запрашивалась у прочих собственников.

В случае с ипотечной квартирой в сделке будет принимать участие еще одна сторона при условии, что долг по кредиту до конца не погашен. Это — банк, с которым заключен договор. Система ипотечного кредитования подразумевает, что предоставляя заемные средства, банк берет покупаемую квартиру в залог. Такое условие означает, что заемщик, не может осуществлять регистрационные действия с ним без согласия залогодержателя, т.е. банка.

При этом прямого запрета на продажу ипотечной квартиры ни один нормативный акт не содержит. Банки, хоть и редко, но предоставляют согласие на отчуждение жилья, находящегося в залоге.

Варианты продажи доли квартиры в ипотеке

Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:

Досрочное погашение долговых обязательств;
Разделение оплаты;
Переуступка прав и обязанностей.

При реализации любого из этих вариантов в качестве обязательного участника выступает банк и заемщик. А вот, согласие владельца второй доли испрашивается не всегда.

Досрочный расчет с банком

Реализовать такой вариант с технической точки не сложно. Он проходит в несколько этапов:

Покупатель погашает остаток банковского долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, передать необходимую денежную сумму заемщику, составив предварительно договор о расходовании средств только на оплату долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести банку.
С квартиры снимают обременение и регистрируют ее в Росреестре в качестве собственности заемщиков. Далее они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
С собственниками заключается договор купли-продажи, условиями которого квартира передается покупателю.

У такого способа имеется один неоспоримый плюс для заемщиков: они не должны самостоятельно еще долгий срок погашать банковские проценты.

При этом в процессе возникает несколько трудностей:

Сложно найти покупателя, который согласится погашать долг перед банком. Для него условия должны быть очевидно выгодны. Как правило, такая сделка заключается при небольшом остатке долга и низкой стоимости самой квартиры.
Необходимость снятия обременения с обеих долей, если покупатель намеревается стать собственником всей квартиры. Это значит, что долг перед банком придется гасить полностью. Плюс без предварительной договоренности с другим заемщиком не обойтись.

При таком варианте владелец второй доли может выступать одновременно и продавцом, который погасит ипотечный долг и станет единоличным владельцем недвижимости.

Разделение оплаты

Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобней и безопасней разделить платеж на две части. В данном случае можно дополнительно воспользоваться услугами того же банка, с которым заключен договор.

Первая часть денег – это остаток долга по ипотеке, вторая часть – стоимость приобретаемой доли.

Процедура выглядит следующим образом:

Участникам сделки предоставляют две ячейки. В одну помещается сумма, равная остатку ипотечного долга за долю в квартире. Во вторую – покупная стоимость жилья.
Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируют в ЕГРН.
Банк получает сумму равную остатку ипотечного долга и снимает обременение с квартиры.
Вторая часть денег равная стоимости квартиры передается теперь уже бывшему заемщику.
Новый собственник оформляет свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Важно! Чтобы реализовать такой вариант банковский кредитный счет заемщиков должен быть предварительно разделен.

Соглашаются на него еще реже, т.к. вторая доля в ипотечной квартире остается не просто в руках другого собственника. Долг за нее перед банком может далее выплачиваться еще длительный срок.

Переуступка прав и обязанностей по кредиту

Данный вариант продажи реализуется на практике чаще остальных. Обычно в качестве покупателя выступает второй заемщик. Сделка может быть проведена и в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.

В таком случае никто не должен выплачивать остаток ипотечного долга раньше срока. Процедура проходит в несколько этапов:

Покупатель помещает деньги, равные стоимости доли квартиры в отдельную банковскую ячейку.
Между заемщиком и покупателем заключается договор о переуступке.
Банк расторгает ипотечный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Условия его остаются прежними (ст. 47 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998). Документ регистрируется в Росреестре.
Бывший заемщик забирает деньги.

Новый заемщик далее выплачивает ипотечный кредит, а по окончанию становится полноправным владельцем доли в недвижимости. Если он одновременно являлся и созаемщиком, то по итогу будет единственным собственником квартиры.

Можно ли продать долю детей?

Часто при покупке ипотечной квартиры в качестве заемщиков выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком за ипотеку.

Запрета на продажу долей детей закон не предусматривает. Но для осуществления процедуры необходимо соблюсти множество условий. Главное из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства. А они его предоставят только, если детей взамен обязуются обеспечить равноценным жильем в течение месяца. Т.е. ориентируются при выдаче разрешение только на представление о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.

Вся процедура сложна. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств перед ПФР. И органы опеки не перестанут контролировать сделку, пока не удостоверятся, что детям предоставили доли в другом жилище. Любое нарушение условий может повлечь судебное преследование.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

Бесплатная консультация!
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обратитесь к нашему юристу в онлайн-чат справа, в форму ниже, или звоните по телефону горячей лении:

+7 (499) 110-95-76 – Москва и Московская обл.
+7 (812) 407-30-62 – Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
8 (800) 550-46-35 – Остальные регионы России

Как продать долю в ипотечной квартире

При нехватке финансов жилье может приобретаться в ипотеку, также оно может стать залоговым имуществом в случае совершения иной крупной покупки. Если в квартире каждому из жильцов выделяется доля, объект приобретает статус общей долевой собственности. Распоряжаться своей долей можно только с разрешения или после уведомления содольщиков. Для продажи квартиры в ипотеке понадобится не только предупредить о продаже дольщиков, но и получить разрешение банка.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Продажа возможна только после согласования с финучреждением. По сути, пока ипотека не погашена, жилье владельцам не принадлежит, и распоряжаться им без согласия заемщика нельзя.

Для выяснения возможности продажи совладельцу необходимо:

Обратиться за разрешением в кредитную организацию.
Предложить свою долю иным владельцам недвижимости.

Получение согласия на продажу доли

Если долю в недвижимости желает получить созаемщик, для получения согласия финучреждения необходимо действовать таким образом:

Обратиться в банк с просьбой о переводе прав и обязанностей по договору кредитования.
Согласовать возможность смены плательщика, расторгнуть старый договор и одновременно заключить новый, согласно которому владельцем недвижимости будет содольщик.

При продаже доли третьему лицу необходимо не только договориться с банком о возможности продажи, но и соблюсти право преимущественной покупки для остальных дольщиков.

Как уведомить содольщиков о продаже

Схема оповещения о намерении продать долю является стандартной. Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец части имущества должен предупредить каждого из совладельцев, направив в их адрес письменные предложения купить долю. Цена имущества должна быть установлена заранее, поскольку владелец не имеет право снизить цену для претендентов из числа третьих лиц.

Образец оповещения о продаже доли:

На принятие решения совладельцам предоставляется срок в 1 месяц. После возможно развитие следующих вариантов событий:

Содольщик соглашается на продажу. Тогда сразу можно обращаться в банк и заключать договор купли-продажи, переуступку долга на условиях, предложенных финучреждением.
Совладелец не будет покупать долю и дал письменное согласие на продажу. Тогда можно обращаться в банк с покупателем из числа третьих лиц. Если отказ от покупки был дан ранее месячного срока, назначаемого для принятия решения, ждать его истечения не нужно.
Дольщик не дал ответ или против продажи. Поскольку извещение отправляется письмом с уведомлением, будет понятно, отказался ли совладелец от его получения. Неврученное письмо лежит на почте 1 месяц, после чего возвращается адресанту. Уведомление об отказе получить письмо является доказательством, что попытки получить согласие на продажу были предприняты. Один из вариантов действий — возложить обязанность за оповещение о продаже на нотариуса. При любых обстоятельствах спустя 1-2 месяца можно реализовать долю третьему лицу.

Особенности продажи доли ребенка

Сделки по отчуждению ипотечного имущества, в котором доля принадлежит детям, проводятся с согласия ООП. Обязательное условие — предоставление несовершеннолетнему иного жилья, в котором доля и размер жилой площади будет не меньше, чем был ранее. Также учитывается наличие инфраструктуры, возможности гармоничного развития ребенка.

Способы оформления сделки

В большинстве случаев банк соглашается на сделку и предлагает дольщику один из вариантов оформления.

Основанный на доверии покупателя

При этом покупатель части квартиры должен внести на счет в банке, где оформлен кредит, средства в счет его погашения. После этого оформляется договор купли-продажи доли. Когда документ будет зарегистрирован, владелец доли сможет забрать средства, оставшиеся после погашения кредита, в банковской ячейке.

Передача кредита

Сделка отличается простотой: необходимо обратиться в банк для перерегистрации ипотеки на другое лицо. Финучреждение проверит платежеспособность нового плательщика и выносит решение о возможности передачи долга.

Оплата после сделки

При нежелании переоформлять кредит, а также для снижения рисков покупателя, средства помещаются в банк. Метод предполагает:

Раздел суммы продажи на 2 части и размещение их в разных ячейках. Сумма в ячейке №1 будет равна остатку долга по ипотеке, а под №2 — остальная часть стоимости доли.
Открытие ячейки №3 с письмом банка о снятии залога с объекта.
Оформление договора купли-продажи до момента оплаты.
Регистрация договора в ЕГРН.
Получение продавцом доступа к ячейке, содержащей остаток после погашения ипотеки.

Недостаток такого способа расчета — длительность процесса. Срок оформления сделки составит не менее 3 недель.

Можно ли продать долю в ипотеке через суд?

Владельцы незначительных долей (например, 1/6, 1/10 или иной) находятся в затруднительной ситуации: желающих на такое имущество крайне мало, ведь микродолей достаточно на рынке предложения и без обременений. Но что делать, если квартира в ипотеке, сумма в счет погашения вносилась, но жить вместе нет возможности или желания? Согласно законодательству, за малую долю можно потребовать компенсацию (ст. 252 ГК РФ).

К сожалению, в судебной практике не выработано однозначных решений по подобным делам. В каждом случае могут быть вынесены диаметрально противоположные решения.

Нередко владельцами долей становятся супруги. Взятая в ипотеку квартира — совместно нажитое имущество. Муж и жена отвечают за внесение средств в банк на принципах равенства. При разделе имущества один из владельцев может отказаться от своей доли, тогда бремя ответственности ложится на второго супруга, кроме того, суд обяжет его выплатить компенсацию в размере половины уже внесенных в банк средств, включая как основной долг, так и возможные штрафы, неустойки.

Такой процесс нельзя назвать полноценной продажей, это способ избавиться от ипотечной доли, причем наблюдается заинтересованность трех сторон: истца-ответчика-банка.

Как составить договор купли-продажи доли квартиры в ипотеке

Отличие договора в том, что в нем необходимо указать о приобретении доли в кредит.

В документе указывается информация:

дата и место подписания договора, ФИО продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
описание доли: адрес, размер, этажность здания, указание жилой и нежилой площади объекта;
стоимость доли;
сведения о порядке оплаты: какая часть вносится наличными, а какая будет погашаться в счет кредита;
гарантия того, что доля никому не передана в дар или продана;
описание состояния доли (технические параметры, состояние ремонта);
обозначение, на кого будут возложены расходы, связанные с продажей;
сроки выписки жильцов;
передаточный акт;
количество экземпляров, приложения, подписи сторон.

Скачать пример договора о продаже доли квартиры с участием банка

Какие нужны документы

Для продажи доли потребуются документы:

Паспорта сторон договорных отношений, если среди них дети — свидетельства о рождении.
При продаже доли несовершеннолетнего — разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Оформление документа производится в присутствии обоих родителей.
Согласие остальных содольщиков на проведение сделки, а если дольщик в браке, потребуется согласие второго супруга.
Техпаспорт на объект недвижимости.
Справка о числе прописанных лиц.
Доказательство отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
Справка о стоимости квартиры и в частности — доли (организацию для проведения оценки рекомендует банк).

При погашении кредита покупателем финучреждение отправляет договор купли-продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Расходы, налоги

Процедура уплаты налогов не отличается от сделки с иной жилой недвижимостью. При владении квартирой более 3 лет НДФЛ платить не придется только тем гражданам, которые получили квартиру в результате приватизации, по договору пожизненной ренты, в наследство или дар. Для остальных срок минимального владения увеличивается до 5 лет. Если срок владения меньше, сумма налога равна 13% от стоимости имущества.

Дольщик имеет право на налоговый вычет, равный 1 млн. рублей.
За нотариальное заверение сделки придется заплатить 0,5% от цены доли.
Дополнительные издержки связаны с оплатой услуг юриста. Их стоимость определяется в индивидуальном порядке.
За получение нотариально заверенного соглашения на продажу от второго супруга придется заплатить около 1,5 тыс. руб., а услуги по оценке стоимости доли обходятся в 3-5 тыс. руб. в зависимости от региона проживания.

Риски для продавца и покупателя

При продаже ипотечной доли продавец ничем не рискует, а вот для покупателя есть определенные риски.

Если будет внесена сумма для снятия обременения, и выяснится, что владельцами не согласованы вопросы с органами опеки, сделка может быть отменена. Для получения внесенной суммы обратно потребуется время. Кроме того, не исключены форс-мажорные ситуации: смерть владельца, пожар, наводнение. При этом у покупателя не останется ни денег, ни недвижимости.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Читать еще: Как можно оспорить кадастровую стоимость квартиры?