Можно ли продать квартиру без определения долей?

Продажа невыделенной доли в квартире

В процессе продажи невыделенной доли квартиры крайне важно соблюдать предписания законодательных актов — Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Разобраться в них и более подробно изучить особенности отчуждения части общей жилплощади поможет изложенная ниже информация.

Право общей собственности на квартиру

Понятие общей собственности прописано в ст. 244 Гражданского кодекса РФ — согласно законодательным положениям, права сразу нескольких лиц в отношении одного имущественного объекта влекут за собой образование общей формы собственности.

Хозяин доли вправе полноценно распоряжаться ею — продавать, дарить, завещать и т.п. В то время как участники общей совместной собственности на законных основаниях самостоятельно этого сделать не могут (подобные действия должны производиться сообща — по соглашению).

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

Участнику общей совместной собственности для заключения сделки по отчуждению своей невыделенной доли подойдут 2 варианта действий:

• продать целую квартиру по соглашению с совладельцами, а после разделить с ними вырученные средства (пропорционально размеру теоретически принадлежащим всем частям);
• произвести раздел объекта недвижимости, а затем продать свою долю самостоятельно (без одобрения совладельцами).

Если в течение месяца на сделку они не выйдут, правообладатель доли сможет беспрепятственно продать ее любому другому человеку.

Выделение доли

Раздел совместного имущества в случае с неделимым объектом недвижимости (которым и является квартира) осуществляется на основании согласия всех собственников или через суд.

По соглашению

Единого мнения по поводу раздела общей квартиры должны достичь все ее совладельцы. Без этого заявление о регистрации изменения права собственности Росреестр не примет и жилплощадь так и останется совместной.

Размер долей, на которые вправе рассчитывать каждый сособственник, прописываются:

• в завещании;
• договоре дарения или приватизации;
• в действующих законодательных актах (касательно наследования по закону, совместно нажитого имущества и др.).

Выделение доли из общего имущества по соглашению владельцев производится следующим образом:

1. Стороны разрабатывают проект соглашения о разделе квартиры, где указывается размер долей и их распределение между сособственниками.
2. Договор излагается письменно в количестве экземпляров равному числу хозяев квартиры, плюс один экземпляр для нотариуса.
3. Подписание соглашения происходит у нотариуса, который удостоверяет это юридически значимое действие и вносит соответствующую запись в Единую информационную систему нотариата.
4. Совладелец, желающий зарегистрировать право собственности на принадлежащую себе долю, заявляет об этом в Росреестр (по месту нахождения жилплощади).
5. Сотрудник органа госрегистрации забирает документы на оформление части недвижимости и через 7 дней возвращает их заявителю.

Для подтверждения своих прав на долю квартиры собственнику необходима выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), которую он может получить в Росреестре или МФЦ.

Через суд

Судья примет решение о принудительном разделе на основании положений законодательных актов и известных ему обстоятельств дела:

• если делится совместно нажитая жилплощадь, супругам достанется по 1/2;
• при распределении приватизированной квартиры жильцы, отмеченные в договоре приватизации, получат равные доли;
• наследники (если иное не указано в завещании) также вправе рассчитывать на равные части наследственной жилплощади (в порядке трансмиссии и по праву представления поровну делится доля умершего преемника);
• наличие существенных вкладов в усовершенствование общего имущества может повлиять на размер долей.

Чтобы получить необходимое решение суда, заинтересованному лицу нужно:

1. Составить иск о разделе общей квартиры.
2. Собрать документы, подтверждающие исковые требования.
3. Оплатить госпошлину.
4. Явиться в назначенный день на заседание суда (или заблаговременно направить в суд ходатайство о рассмотрении вопроса в свое отсутствие).
5. Получить копию судебного акта по итогам разбирательства.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия. До этого его может обжаловать заинтересованная сторона в порядке апелляции.

Продажа

После того, как инициатор сделки решит вопрос о выделении доли квартиры в натуре (или договорится с остальными сособственниками о продаже целой квартиры) он может приступить к составлению договора купли-продажи.

К процессу необходимо подключить покупателя и совладельцев совместной жилплощади (если доля так и не была выделена). Но лучше будет доверить эту задачу юридическим специалистам, предварительно обсудив детали со всеми сторонами сделки.

В договоре указывается:

1. ФИО, паспортные данные, место жительства участников сделки.
2. Местоположение квартиры, ее технические характеристики.
3. Размер продаваемой доли.
4. Обстоятельство, ставшее основанием для возникновения прав на недвижимость.
5. Реквизиты документа, подтверждающего правомочия продавца.
6. Цена сделки.
7. Данные о наличии обременений жилплощади.
8. Другая информация, имеющая значение при заключении договора.

Скачать образец договора купли продажи доли квартиры

Сделка совершается в присутствии продавца(ов) и покупателя, и обязательно заверяется у нотариуса. Если одна из сторон — недееспособное или несовершеннолетнее лицо, его интересы представляет законный представитель — опекун, попечитель или родитель.

После того, как юридическая сила документа будет скреплена подписями сторон и нотариально печатью, покупатель с продавцом могут приступать к следующему этапу сделки — ее государственной регистрации.

Уведомление о продаже

Как отмечалось выше, возмездное отчуждение (продажа) доли общей жилплощади совершается только после предварительного уведомления владельцев остальных долей.

Согласно ст. 250 ГК РФ им дается месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки и приобрести выставленную на продажу часть недвижимости. При этом они должны будут принять условия, выдвинутые продавцом.

Их несогласие с назначенной ценой или особенностями расчета будет равноценно отказу, и по истечении 30 дней инициатор сделки обретет полную свободу в выборе покупателя.

В предложении о выкупе продавец обязан указать реальную цену за долю квартиры. Фиктивное завышение стоимости может быть расценено как нарушение преимущественного права покупки, что в свою очередь влечет перевод прав и обязанностей покупателя на заинтересованного совладельца (вопрос разрешается в судебном порядке).

Особенности сделки с невыделенной долей

Если сособственники приняли решение не регистрировать раздел жилплощади, а продать ее целиком, сделка заключается в описанном выше порядке, за исключением того, что при подписании договора они должны присутствовать в полном составе.

При желании можно заменить личную явку к месту совершения сделки письменным согласием отсутствующих правообладателей недвижимости. Подпись под ним удостоверяется у нотариуса, а сама бумага направляется ответственному лицу надежным способом (заказным письмом, с помощью курьера или др.).

Необходимые документы

В процессе заключения договора и на других этапах сделки потребуются следующие документы:

1. Удостоверения личности участников сделки.
2. Доверенности на представителей.
3. Свидетельства о рождении несовершеннолетних продавцов или покупателей.
4. Постановление органа опеки и попечительства о назначении законных представителей опекунами или попечителями.
5. Решение суда о лишении или ограничении стороны сделки в дееспособности.
6. Разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего/недееспособного собственника.
7. Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
8. Технический паспорт жилплощади.
9. Квитанция об оплате госпошлины.
10. Соглашение либо решение суда о разделе недвижимости.

Полный перечень необходимых бумаг следует уточнять у компетентного в таких вопросах специалиста.

Порядок оплаты

Расчет по договору стороны вправе совершать по своему усмотрению. Это может быть любой момент до, после подписания бумаг либо уже по окончании регистрации права собственности нового владельца.

Рекомендуется при этом выбрать вариант с участием третьих лиц или воспользоваться посредничеством банка. Наиболее распространенными способами являются:

1. Использование банковской ячейки.
2. Открытие депозитарного счета.
3. Привлечение к процедуре эскроу-агента или нотариуса.

Принцип первых двух вариантов заключается в следующем:

1. Покупатель в присутствии продавца вносит денежные средства на депозитарный счет или помещает в арендованную для этих целей ячейку банка.
2. Заказчик услуги заключает с финансово-кредитным учреждением договор в котором указывает переданную сумму, ее получателя, условия выдачи и основания для возврата покупателю.*
3. При наступлении обстоятельств, указанных в договоре с банком, продавец получает плату за долю в квартире (если срок хранения вклада истек, а условия выдачи так и не были исполнены, средства попадают обратно к вкладчику).

Эскроу агент или нотариус способствуют большей безопасности и слаженности в осуществлении процедуры оплаты. Они становятся посредниками, наблюдающими за совершением сделки и контролирующими исполнение обязательств ее сторонами.

Функции эскроу-агента выполняет банк либо нотариус.

Регистрация доли недвижимости

После заключения договора и осуществления оплаты остается завершающий этап сделки — регистрация перехода права собственности на приобретенную долю недвижимости.

Для этого продавцу и покупателю необходимо:

1. Явиться в отделение Росреестра, ответственное за осуществление государственной регистрации по месту расположения квартиры.
2. Подать заявление о переоформлении доли недвижимости на покупателя.
3. Оплатить госпошлину.
4. Передать для регистрации договор купли-продажи доли и выписку из ЕГРН.
5. Через неделю прийти за документами и при необходимости заказать справку об изменении записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Конкретного лимита на время подачи заявления об оформлении доли с момента подписания договора нет. Но рекомендуется с регистрацией не затягивать во избежание дополнительных хлопот в дальнейшем.

Расходы

Примерные затраты при продаже доли квартиры заключены в таблицу:

Удостоверение соглашения о разделе имущества у нотариуса — 0,5 % от оценочной стоимости доли.

Подача иска о разделе в суд — процент от стоимости доли квартиры и фиксированная ставка (в соответствии со ст. 333.19 НК РФ).

Регистрация доли в Росреестре — 2000 руб.

Заверение договора купли-продажи у нотариуса — в зависимости от стоимости договора: до 1 млн. — 0,5 % и 1500 руб, 1–10 млн. — 0,3 % и 5000 руб., выше 10 млн. — 0,15 % и 32000 руб.

Регистрация перехода права собственности

Государственная регистрация прав нового владельца — 2000 руб.

Оформление доверенностей — 200 руб.

Удостоверение подписи на заявлении, согласии на продажу и т. п. — 100 руб.

Принятие денежных средств нотариусом на депонирование — 0,5 % от переданной суммы.

В таблице указаны только расходы на оплату госпошлины. Помимо нее с заявителя взимается плата за нотариальные услуги правового и технического характера (их стоимость для каждого субъекта РФ устанавливается отдельно).

Затраты на оформление и совершение сделки по умолчанию берет на себя заявитель, но в случае с заключением договора купли-продажи они могут быть поделены поровну или возложены на только продавца либо покупателя.

Примеры

Суд просьбу истицы удовлетворил и вынес решение о разделе общей недвижимости между ней и бывшим мужем поровну. После этого она продала свою долю постороннему покупателю (сособственник на выдвинутых ею условиях приобретать часть квартиры не захотел).

Как продать невыделенную долю квартиры? Сделки по продаже долей в общей собственности принято считать проблемными виду риска столкновения интересов совладельцев. А в случае с неделимым объектом недвижимости (которым является квартира) процесс может усугубиться походом по различным инстанциям и необходимостью осуществления сложной многоэтапной процедуры оформления.

Избавить от лишних хлопот и уберечь вас от опрометчивых действий способны наши юристы. Вы можете обратиться к ним за помощью бесплатно, через форму обратной связи или позвонив по указанному номеру телефона.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Продажа доли в квартире без выделения в натуре?

Продавая долю, собственник должен рассчитать её стоимость и, в первую очередь, предложить выкупить её иным владельцам этой недвижимости. Для этого необходимо обратиться к нотариусу, который направит другим собственникам заказные письма с уведомлением. Участниками долевой собственности должно быть принято решение в течение одного месяца со дня получения. При условии согласия между содольщиками, реализация части жилья не составит проблем.

Если предложение отвергнуто, то данный факт должен быть зафиксирован в письменном виде у нотариуса. В данном случае, открывается возможность осуществить продажу третьим лицам.

1. Итак, необходимо:

1.2. В связи с тем, что части жилплощади, принадлежащие отдельным гражданам, точно не определены в натуре, нужно её выделить. Определить часть выделяемой жилплощади. Согласно закону, при выделении в натуре доли не должны утрачивать своего прежнего предназначения. Отделить часть жилплощади можно только тогда, когда каждая из них будет иметь отдельный вход, а также кухню, санузел и т.п. Иногда для этого необходимо изменить планировку жилплощади и сделать ремонт. После внесения изменений необходимо заказать технический паспорт;

1.2. Заключение соглашения или решение суда. Если владельцы приняли общее решение о выделе, они должны произвести оформление выдела доли недвижимости через нотариуса. Соглашение должно содержать в себе подробную информацию о недвижимости и заверяться подписью второго собственника. Если согласия о разделе жилищной площади достигнуть не удалось, владельцу необходимо подать заявление в суд, после чего произойдет принудительная процедура выделения;

1.3. Регистрация прав собственности в Росреестре. Процесс выделения помещения происходит на основании либо, соглашения собственников, заверенного у нотариуса, либо судебного решения, если процедура происходит без согласия второго собственника.

2. Если существуют препятствия и разногласия, то решить вопрос о продаже возможно и иными способами:

2.1. Выселение собственника доли через суд, предварительно выплатив ему необходимую сумму.

2.2. Составление договора дарения на всю долю. Заключается устный договор. Денежные средства передаются лично, либо перечисляются на счёт. При доказанном факте передачи денег, такая схема может быть расценена как мошенничество.

2.3. Составление договора дарения доли, с последующим оформлением договора купли – продажи на оставшуюся часть. Особенностью данного варианта является то, что после процедуры дарения, появляется ещё один собственник, имеющий право на первоочередной выкуп всей доли.

2.4. Передача доли под залог. Заключается договор займа. Продавец получает всю сумму, которая определяется за часть недвижимости, предоставляемой в качестве залога. После завершения регистрации сделки, сторонами подписывается отступное, согласно которому долг прощается. Доля в квартире переходит в собственность залогодержателя.

Это так предлагают действовать многочисленные сайты юридических компаний.

Возможно ли продать долю без:

– выделении доли в натуре (не должны утрачивать своего прежнего предназначения. Отделить часть жилплощади можно только тогда, когда каждая из них будет иметь отдельный вход, а также кухню, санузел и т.п.)?

– как можно помешать продать долю другому собственнику?

16 Декабря 2017 12:14

Ответы юристов ( 3 )

1) Для продажи доли совершенно не обязательно выделять его в натуре — достаточно, чтобы она просто была чётко определена (1/4, 782/3457 и так далее). После этого, совершенно верно, подаёте уведомление сособственникам и после получения отказа — реализуете долю.

2) Не помешать, но, скорее, задержать. Некоторые соглашаются выкупить долю как сособственник, а потом не выкупают, к примеру.

То есть, нет необходимости выделения в натуре доли не должны утрачивать своего прежнего предназначения. Отделить часть жилплощади можно только тогда, когда каждая из них будет иметь отдельный вход, а также кухню, санузел и т.п. Делать тех план у кадастрового инженера?

Задержать только на месяц.

Значит закон позволяет продать долю третьему лицу а тот будет пользоваться всей площадью уже на правах собственника доли.

Так и осталось в законе этот криминальная схема. ?

Так и осталось в законе этот криминальная схема… ?

ничего криминального в ней нет. У сособственников есть преимущественное право покупки. Если реализовать они его не могут, долю. можно продать третьему лицу. И да, совершенно верно, собственник может пользоваться всей жилплощадью.

Чтобы он пользовался «не всей» – можно через суд установить порядок пользования жилым помещением вплоть до того, у кого где кровати будут стоять.

Вы правда в этой ситуации не видите криминальной схемы?

Сколько эпизодов по этой теме существует. Например, чтобы завладеть (пользоваться) всей квартирой – купить долю, заселиться и создавать невыносимые условия для проживания других собственников. в итоге эти собственники уходят из квартиры и начинаются бесконечные суды.

Например, чтобы завладеть (пользоваться) всей квартирой — купить долю, заселиться и создавать невыносимые условия для проживания других собственников.

как я уже сказал, для этого через суд создаётся порядок пользования квартирой, при незаконных действиях сособственника вызывается полиция.

Очень часто полиция не успевает и фиксирует трагический факт.

Очень часто полиция не успевает и фиксирует трагический факт.

Если вызывать её регулярно и часто на каждое нарушение — охота регулярные штрафы оплачивать у соседа отпадёт.

Для этого необходимо обратиться к нотариусу, который направит другим собственникам заказные письма с уведомлением.

Александр, закон не обязывает направлять уведомление непосредсивенно через нотариуса.

Вы можете это сделать самостоятельно, направив уведомление заказным письмом с уведомлением. Далее с момента получения подождать как правило 30 дней и если не поступит согласие, то продать долю третьим лицам.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Возможно ли продать долю без: — выделении доли в натуре (не должны утрачивать своего прежнего предназначения. Отделить часть жилплощади можно только тогда, когда каждая из них будет иметь отдельный вход, а также кухню, санузел и т.п.)?

Выделение доли в натуре невозможно по указнным вами же обстоятельства. И вы будете продавать так как есть

— как можно помешать продать долю другому собственнику?

Указать завышенную стоимость, фактически можете продать дешевле, но с указанием в ДКП стоимость, которая изначально была в уведомлении о продаже.

Например, чтобы завладеть (пользоваться) всей квартирой — купить долю, заселиться и создавать невыносимые условия для проживания других собственников… в итоге эти собственники уходят из квартиры и начинаются бесконечные суды.

Александр, ничего криминального в этом нет. Народ таким образом пытается создать условия проживания единолично в квартире и это так было есть и будет всегда. Как указал коллега в данном случае поможет либо соглашение об определении порядка пользования квартирой (либо решение суда), но уголовного дела в данной ситуации точно не заведут, а отправят в суд.

Такое чувство, что Вы не понимаете о каком криминале я пишу.

Была семья (Папа, Мама, Дети), потом папа ушёл, через 10 лет пришёл и говорит, что я продаю свою долю. Новый собственник Здоровенный мужик, каждый день приводит друзей и весело проводят время.

С Вашей точки зрения это нормально. БРЕД.

Но такие законы.

С Вашей точки зрения это нормально… БРЕД.

Александр, если соседи нарушают правопорядок, то необходимо вызывать участкового, составлять прокотолы, чтобы привлекали к отв-ти.

через 10 лет пришёл и говорит, что я продаю свою долю.

Но он обязан соблюсти обязательный порядок уведомления о продаже доли и возможно его бывшая семья решгит купить долю.

Очень часто полиция не успевает и фиксирует трагический факт.

Александр, в таком случае это уже будет уголовное дело. Но иных вариантов, увы нет.

• 8,3 рейтинг
• 926 отзывов

Здравствуйте, Александр! Выделять долю в праве собственности жилого помещения в натуре для ее продажи совершенно необязательно. При продаже доли необходимо соблюдатьправило преимущественного права покупки доли остальными участниками долевой собственности:

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1.При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

В части данного вопроса Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» установлено, что:

2. Содержание извещения участников долевой собственности

и форме направления извещения

2.1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ). В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
— свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
— выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Совместная собственность на квартиру без определения долей

Последние изменения: Январь 2020

Совместная собственность на квартиру без определения долей регулируется законодательством: ГК и СК РФ. Владение имуществом предполагает различные формы собственности. Находясь в законном браке, супруги приобретают жилье, машины, ценные вещи, которые далее считаются совместной собственностью. В процессе использования квартиры супруги не испытывают проблем, сложности возникают при потребности распорядиться недвижимостью, ведь она считается обшей.

Определение совместной собственности

Согласно ст.244 ГК РФ, особенность совместной собственности – отсутствие выделенных долей и общее использование родственниками квадратных метров для ведения домашнего хозяйства, проживания.

Чтобы разобраться в особенностях долевого владения, необходимо понять, что такое общая долевая собственность на квартиру, и в чем основное отличие от совместного владения. Общая долевая форма предполагает распределение жилплощади на две и более части, при этом не соблюдается принцип равного разделения объема прав.
Только два обстоятельства ведут к появлению совместного имущества, доли в котором считаются равными:

приватизация; покупка жилья в браке.

Другие случаи покупки недвижимости сообща ведут к появлению долевой собственности на квартиру, где у каждого владельца есть своя выделенная часть. В дальнейшем при распоряжении недвижимостью придется соблюдать основной принцип, что такое доля в квартире, так как любая юридически важная операция с частью в составе единого объекта влечет потребность в дополнительных согласованиях и соблюдении прав на приоритет в выкупе.

Раздел имущества и передача жилья в наследство, продажа, обмен требуют выделения долей в праве собственности.

Законодательные нормы

Процесс получения и распоряжения недвижимостью супругов требует соблюдения регламента, установленного рядом положений семейного и гражданского законодательства:

статьями 33 и 34 Семейного Кодекса; статьями 244, 253-255, 256 (п.1) Гражданского Кодекса.

С точки зрения закона, супруги сообща ведут хозяйство, внося вклад в общий бюджет семьи любыми способами:

трудовыми заработками; доходом от предпринимательства, ведения бизнеса; пособиями от государства, пенсиями; премиями, гонорарами и пр.

Даже если один из супругов не приносит доход, он занимается ведением домашнего хозяйства, воспитывает детей. По этой причине и бюджет семьи, и приобретаемое имущество признается совместным, что предполагает равность объема имущественных прав.

Особенности распоряжения совместной собственностью

Статьей 253 ГК фиксируется имущественное равноправие супругов, что обязывает получать согласие на выделение доли и оформление любой юридически значимой сделки с квартирой. Только с помощью выдела второй партнер получает право на дальнейшее распоряжение долей, с учетом соблюдения преимущественного права выкупа второго дольщика.

Приватизация

Многие квартиры оформлены в совместную собственность по результатам приватизационных действий. Определение собственника и имущественных прав на приватизированную квартиру зависит от нюансов оформления:

1. Если квартиру приватизировали до брака, она останется в распоряжении лица, подписавшего договор приватизации. В дальнейшем, второй партнер не вправе претендовать на долю в ней, если иное не установлено брачным контрактом.
2. Приватизация предполагает возможность отказа от своей доли в пользу второго партнера. При наличии особого отказного заявления, собственность становится единоличным владением супруга.
3. Квартира получена одним из партнеров до того, как пара зарегистрировала отношения. Если в момент приватизации брак остается действующим, квартира оформляется совместно.

Приватизированная жилплощадь подлежит законному отчуждению (безвозмездно или за определенную плату), с передачей прав третьему лицу. После проведения приватизации полномочия, полученные по ордеру, теряют силу, а все сделки проводят с учетом формы собственности, установленной при регистрации прав. В ГКН и базах Росреестра указывают, какая именно собственность оформляется.

Оформление дарственной

Несмотря на сложности при согласовании безвозмездного акта дарения, владелец доли согласовывает сделку по умолчанию – когда второй совладелец не заявил о своих претензиях в установленный срок.

Когда квартиру дарят сразу нескольким лицам, при взаимном согласии совладельцы вправе произвести выделение долей.

Передача в наследство

Совместная собственность на квартиру передается в наследство по аналогичной с дарственной схеме. Если наследуемое жилье оформляется супругами, в регистрационные записи Росреестра, кадастровую документацию вносят сведения о новых владельцах совместного имущества.

В дальнейшем, совладельцы вправе распорядиться ею следующим образом:

предоставить право выкупа своей части другому наследнику; оформить отказ от наследования жилья в интересах второго партнера; зарегистрировать коллективное владение.

Собственник унаследованной части квартиры вправе завещать свои имущественные права другому человеку. Законодательство не ограничивает право передачи собственности родственными связями, что зачастую приводит к тому, что в квартире после смерти второго собственника появляются посторонние люди, получившие наследство по завещанию.

Порядок продажи совместного жилья

На уровне законодательство закреплено право владельцем совместного имущества продавать недвижимость, если будут соблюдены определенные условия:

выделена определенная доля; есть разрешение совладельца на проведение сделки.

Если второй супруг не вошел в список сособственников объекта, доля в котором продается, оформляется дополнительное согласие второго партнера.

Когда нет возможности обеспечить личное присутствие, отсутствующий собственник вправе отправить вместо себя поверенного, предварительно оформив на него доверенность.

Раздел имущества при разводе

Нередко квартира становится объектом споров и имущественных притязаний, когда супруги купили недвижимость в браке и не намерены отказываться от нее после развода. Так как закон признает равные права обоих супругов на предмет разногласий, решить вопрос с правильным распределением долей поможет продажа квартиры.

Часто вопрос дальнейшего распоряжения решается с помощью отказа второго супруга от прав на квартиру, если бывшая жена обязуется передать его в пользу общих несовершеннолетних. Обязательство составляют в письменном виде, исключая риск отказа от устных договоренностей и смены планов в отношении имущества. Отказ от исполнения обязательства послужит основанием для аннулирования отчуждения в судебном порядке.

Наличие любой собственности является благоприятным фактором для каждого владельца, однако при оформлении недвижимости в браке необходимо помнить, что сделки с жильем, полученным в совместное владение, требуют согласия других совладельцев. В отличие от общедолевой собственности, купленная супругами квартира не может быть разделена в дальнейшем иначе, как в равных частях.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Продажа невыделенной доли в квартире и выделение доли при продаже

Не всегда недвижимость принадлежит кому-то одному.

Очень часто даже маленькая квартира находится в долевой собственности.

Продавать долю не запрещено, точно так же, как и все жилье, но это сопряжено с рядом юридических нюансов, соблюсти которые необходимо.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что такое выделение доли при продаже квартиры?

Под выделенной долей понимают конкретное выделение части жилища и передачу его в чужое владение — родственника или вовсе постороннего человека.

Если при распределении долей это понятие виделось как нечто эфемерное и рассматривалось исключительно как часть прав на квадратные метры, а не что-то осязаемое, то при выделении все иначе.

Не обязательно на одного человека приходится одна комната — в долю могут входить и две, и даже больше.

Если квадратные метры уже были разделены на доли, а бабушка решила из своей доли выделить часть внуку, тогда идет речь о выделе комнаты из существующей доли бабушки.

Когда речь идет о выделенном участке квартиры или дома, обычно перешедшая в чужие руки часть жилья отгораживается от остального пространства перегородками.

Либо квартиру перепланируют, согласовав это с .

После этого оформление заканчивают в Росреестре, получая на руки обновленную выписку из ЕГРН.

Возможно Вам будут интересны следующие стаьи:

Выдел доли — это раздел имущества или нет?

Не следует путать выделение доли из квартиры с разделом имущества. Это два разных понятия и каждое из них имеет свою юридическую специфику.

Здесь все будет отталкиваться от стоимости общего добра, а также того, как именно была получена недвижимость.

Приходится учитывать и доли остальных членов семьи — например, если сособственники дети, то перед продажей необходимо наделить их жильем.

Только после этого можно делить собственность.

Выдел отдельной части не подразумевает раздел всего жилья.

Размеры долей могут различаться.

Чтобы точно понимать, кому из членов семьи какую отделить, лучше обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Порядок выделения долей

В настоящее время выделить часть жилой собственности возможно несколькими способами —

Добровольное выделение

Часто всем задействованным лицам удается договориться и придти к более-менее устраивающему всех варианту разделения по долям.

Для этого придется .

Помимо этого, нужно иметь при себе документы, подтверждающее право владения квадратными метрами (свидетельство, либо выписка из ЕГРН).

Также придется учитывать юридическую чистоту квартиры — например, если кто-то некогда отказался от участия в приватизации, то обойти его права нельзя.

Только урегулировав этот вопрос, можно составлять документ (причем, все данные об обременениях указываются в тексте).

Стандартно документ включает следующие пункты:

• дата и место оформления;
• паспортная информация всех участников, их постоянная прописка;
• характеристики квартиры — адрес, на каком этаже какого дома расположена, сколько в ней квадратных метров, помещений, какие из них жилые;
• особые сведения (обременения);
• размер долей;
• подписи с расшифровкой всех участников.

Расписываются все задействованные лица.

За несовершеннолетних подпись ставят их опекуны.

Через суд

Но не всегда жилищные вопросы удается решить мирным путем.

Без суда не обойтись и в том случае, если под разделением квартиры на части подразумевается перепланировка.

В этом случае следует учитывать, что судебные разбирательства потребуют нервных и финансовых затрат.

Если речь идет о спорном имуществе, лучше привлечь к делу грамотного защитника.

В натуре

Под выделением доли в натуре понимают процесс разделения жилища на части таким образом, чтобы

По сути, это означает превращение стандартной квартиры в коммунальную, поскольку в состав каждой доли обязательно в этом случае входит:

Почти в ста процентах случаев такой вариант осуществляется посредством перепланировки.

В денежном эквиваленте

Есть и другой способ решения вопроса — замена доли деньгами.

Часто один сособственников таким образом выкупает долю другого, затем третьего и таким образом забирает в собственность всю квартиру.

Как только экс-владелец доли получил на руки деньги, он автоматически лишается права собственности на нее! (ст. 252 ГК РФ).

Можно ли продать долю в квартире без выделения?

При ответе на вопрос, можно ли не выделять долю при продаже квадратных метров, следует четко представлять себе, что под этим словом понимается.

Достаточно иметь соглашение о распределении долей, где прописан ее размер.

После этого все осуществляется по стандартной схеме: продавец уведомляет письменно сособственников и предлагает им выкупить у него причитающуюся ему часть.

Не могут или не хотят — можно искать покупателя самостоятельно.

Можно ли продать квартиру без выделения долей?

Квартиру в долевой собственности можно продать и без выделения, если все совладельцы на это согласны.

Если же нет, то каждый может продать только свою долю.

Как выделить долю несовершеннолетним детям при продаже квартиры?

Само по себе это не ограничение.

Другое дело, что такая сделка всегда проходит под контролем попечительского совета.

И доля его будет там не меньшей.

Долю можно обеспечить путем:

• нотариального распределения, если речь идет о будущей квартире;
• подарка — когда мать или отец дарят части своих долей сыну или дочери.

Разрешения от попечительского совета ждут примерно две недели.

Тем более, если при покупке продаваемой квартиры был задействован материнский капитал.

Особенности и нюансы

Продажа доли часто сопряжена с трениями с сособственниками.

Чтобы избежать разбирательств на эту тему, лучше уведомлять их не по телефону, а официальным почтовым отправлением с объявленной ценностью и описью вложения.

Адрес указывают тот, .

Неважно, проживает он там по факту или нет — официальный жилец обязан отслеживать приходящую ему корреспонденцию.

Пропустит письмо — его трудности.

Другой сложный момент — .

Даже если совладельцы не выкупят долю, продать ее можно ровно за такие же деньги, что были озвучены хозяевам остальных долей.

Есть, правда, и обходной момент.

Владельцы долей оформляют сделку как дарение, а по факту получают за часть жилища те деньги, о которых договорились.

Этот шаг довольно рискован — ведь дарственная означает полный и безвозмездный переход вещи в чужие руки и никто не может дать стопроцентную гарантию, что получатель согласится выполнять свои договоренности.

Есть и другой вариант —

А оставшуюся часть затем реализовать.

Таким образом, становится понятно, что

Для того, чтобы ускорить и облегчить этот процесс, обращаются в риэлтерские агентства с хорошей репутацией, у которых есть опыт работы по сложным случаям.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Правила продажи квартиры, находящейся в совместной собственности

Правовой режим совместно нажитого имущества предполагает согласие супруга на все сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости. Если для договора предусмотрено нотариальное удостоверение, а право собственности подлежит регистрации в ЕГРН, необходимо заручиться письменным согласием брачного спутника, оформленным у нотариуса. Только в этом случае продажа квартиры в совместной собственности будет законна с юридической точки зрения.

Что подразумевается под совместной собственностью на квартиру

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ , супруги как участники общей совместной собственности являются владельцами долей, которые не определены. Право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеет как муж, так и жена.

Поскольку в жизни не всегда между супругами существуют доверительные отношения, совместная собственность супругов на квартиру защищается законодателем путем установления некоторых ограничений.

Ст. 35 Семейного кодекса РФ оговаривает основные принципы владения имуществом:

• эксплуатация сообща;
• распоряжение по согласию.

Оформление приобретения в браке

Семейное законодательство устанавливает, что квартира, приобретенная в браке, относится к совместной собственности, если куплена за общие средства. Ст. 34 СК РФ к доходам семьи причисляет:

• доходы от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности;
• пенсии, пособия и денежные выплаты;
• денежные средства без целевого назначения.

Неотъемлемое право собственности принадлежит и супругу, который по уважительным причинам не имел своего дохода в браке. Например, он занимался уходом за детьми, вел домашнее хозяйство и так далее.

Нюансы заключения сделки и оформления права собственности подробно рассматриваются в статье «Покупка жилья в браке».

Продажа совместно нажитого имущества

Гл. 7 ГК РФ регламентирует правила продажи любой недвижимости и отвечает на вопрос, как продать квартиру в совместной собственности. Ст. 550 указывает, что сделки заключаются в письменной форме.

Ст. 42 Закона РФ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» требует нотариального удостоверения договора, что снижает риски нежелательных последствий отчуждения имущества. В соответствии со ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате , удостоверяются только сделки, отвечающие требованиям закона. Поэтому нотариус обязан проверить:

• наличие прав продавца на объект;
• дееспособность сторон и их право на сделку;
• понимание сторонами значения и последствий сделки;
• соответствие содержания договора действительному намерению сторон.

Чтобы владелец мог продать квартиру, купленную в браке, договор должен содержать следующие существенные условия:

сведения, идентифицирующие признаки объекта;

Продажа квартиры в общей собственности требует уплаты нотариального сбора, размер которого установлен п.1 ч.1 ст. 22.1 вышеупомянутых Основ . Например, при отчуждении имущества супругу, родителям или детям следует уплатить 3000 рублей и 0,2% от суммы сделки, но не более 50 000 рублей.

Если речь идет о других лицах, то размер сбора формируется следующим образом:

Сумма сделки (руб.)	Нотариальный тариф (руб.)	Сбор (% от суммы сделки)
До 1 000 000	3 000	0,4%
От 1 000 000 до 10 000 000	7 000	2%
Свыше 10 000 000	25 000	0,1%, но не более 100 000 рублей

Чтобы продать совместную квартиру, имеющую кадастровую стоимость (КС), все платежи рассчитываются от этого значения, даже если по результатам независимой оценки цена имущества оказалась ниже КС.

Сведения, внесенные в ЕГРН, нотариус запрашивает самостоятельно.

Если собственник не может лично заняться оформлением купли-продажи, ст. 185 ГК РФ предусматривает возможность участия в сделке уполномоченного представителя. В этом случае владелец жилья должен вручить ему нотариально удостоверенную доверенность на продажу. В документе отражается спектр полномочий поверенного, а совершенные действия считаются волеизъявлением собственника жилья.

Проверить действительность доверенности можно с помощью официального сервиса Федеральной нотариальной палаты .

Требуется ли согласие супруга на сделку

Режим совместной собственности имущества, нажитого в браке, предполагает, что распоряжаться недвижимостью супруги могут только сообща. Например, для подписания договора купли-продажи мужем требуется нотариально удостоверенное согласие жены и наоборот. Это правило распространяется и на распоряжение квартирой после развода.

Продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга незаконна. Если муж либо жена докажут, что о подписании договора купли-продажи не знали и не должны были знать, сделку несложно признать недействительной и аннулировать.

Где проводится оформление купли-продажи

Перед заключением договора все жильцы квартиры должны сняться с регистрационного учета – выписаться. Для этого, в соответствии со ст. 7 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» , нужно подать заявление установленного образца в паспортный стол или МФЦ либо подать запрос через Госуслуги .

После этого остается удостоверить договор купли-продажи в нотариальной конторе в соответствии с требованиями ст. 56 Основ. Продажа совместной собственности супругов в 2020 году может удостоверяться в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится квартира. На сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис « поиск нотариуса ».

Новый собственник регистрирует подписанный и удостоверенный договор купли-продажи в офисе Росреестра или МФЦ.

Комплект документов

Для продажи квартиры потребуется:

• договор. Образец договора купли-продажи можно скачать заранее ;

• правоустанавливающие документы: дарственная, свидетельство о наследстве и другие;
• паспорта всех собственников;
• справка о составе семьи;
• свидетельство о браке и нотариально удостоверенное согласие супруга;
• выписка из ЕГРН либо из БТИ.

Если у мужа и жены выделены доли в совместном имуществе, нотариус потребует доверенность на супруга для распоряжения общей собственностью.

Продажа недвижимости по частям

Выделение долей позволяет каждому собственнику распоряжаться своей частью квартиры, если при этом соблюдаются интересы супруга.

Ст. 250 ГК РФ оговаривает преимущественное право покупки доли. Согласно этому документу, перед тем как продать часть квартиры, дольщик должен в письменной форме уведомить совладельцев о желании продать имущество. В уведомлении следует указать стоимость и условия продажи. Если совладелец не пожелает приобрести объект, сделку можно заключать с посторонними покупателями.

Договор купли-продажи части объекта подписывается с посторонним лицом только по прошествии месяца после отправки продавцом уведомления с предложением продать квартиру второму собственнику. Установленный срок соблюдать не обязательно, если совладелец в письменной форме сразу же откажется от приобретения доли.

Имущество, приобретенное в браке, даже после развода продолжает считаться совместной собственностью. Поэтому продавец должен уведомить бывшего супруга о намерении продать, а также получить:

• нотариально удостоверенное согласие на сделку, если оба супруга владеют долями в квартире;
• нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки, если квартира оформлена в общедолевую собственность.

Без этого продажа доли квартиры после развода тоже может быть оспорена и признана недействительной.

Выделение части в совместно нажитом жилье

По инициативе каждого из супругов совместно нажитое имущество делится. Существует несколько вариантов оформления раздела:

• по договоренности – посредством соглашения о разделе имущества либо брачного договора;
• в судебном порядке – в случае спора о размере долей или невозможности деления.

Законодательно установлен принцип равенства долей супругов. Наличие детей не влияет на размер выделяемой части.

О том, в каких случаях один из супругов вправе получить большую часть, читайте в статье «Выделение доли в квартире».

Оплата налогов при продаже жилья

Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на доходы физических лиц составляет 13%. В соответствии со ст. 41 и ст. 248 , доходом признается любая денежная выгода, в том числе полученная от реализации товаров или имущественных прав.

От уплаты налогов освобождаются граждане, владеющие квартирой 3 и более года – если она была приобретена до 01.01.2016 или 5 и более лет – если приобретена после 01.01.2016. Кроме этого, не нужно платить налог гражданам владеющим недвижимостью менее указанных сроков, которая находилась в собственности на основании:

• договора дарения от родственника;
• наследования;
• приватизации;
• договора пожизненного содержания с иждивенцем.

Для граждан, которые не освобождаются от уплаты налогов, ст. 271.1 НК РФ предусматривает понижающий коэффициент 0,7 для объектов со стоимостью ниже кадастровой. То есть цена, которая учитывается при расчете налога не может быть ниже 70% кадастровой стоимости объекта продажи.

Купля-продажа долевой собственности

Имущество, принадлежащее супругам с определением доли, отчуждается по одной сделке купли-продажи. В этом случае договор подписывает и муж, и жена, либо один из супругов оформляет доверенность с правом распоряжения имуществом на другого.

Совместная продажа долевой собственности оплачивается однократно в соответствии с нотариальным тарифом в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.

Заключение

Супруги имеют равные права владеть и распоряжаться совместно нажитым имуществом. ДКП оформляется нотариально, затем право собственности регистрируется в ЕГРН. Сделка купли-продажи квартиры, совершенная одним из супругов без согласования с другим, незаконна. Согласие второго супруга не требуется, если квартира получена продавцом в дар, по наследству либо приватизирована.

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.