Можно ли продать квартиру в ренте?

Сделка: недвижимость с обременением. Нюансы сложного родственного обмена с участием бабушки и внучки. Что делать, если требуется продать квартиру, «утяжеленную» договором ренты

Вероятно, большинство наших читателей знают, что такое договор ренты и его разновидность – договор пожизненного содержания с иждивением. Обычно подобные договоры заключаются между совершенно посторонними людьми: одной стороне достается прибавка к пенсии, другой – возможность в перспективе получить квартиру за меньшие, чем рыночная цена, деньги.

Но у одного из сотрудников редакции «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» обнаружились знакомые, которые заключили договор ренты внутри одной семьи. А потом решили все переиграть…

История вкратце такова. Пожилая женщина (91 год) живет в однокомнатной квартире. Она заключила договор ренты с собственной внучкой. Внучка эта взрослая, она вышла замуж за человека со своей квартирой. И теперь у семьи родился замечательный план: съехаться в большую квартиру. Там будут жить все вместе, и бабушка тоже. Вопрос, собственно, сводится к следующему – надо ли расторгать договор ренты, чтобы бабушкину квартиру продать?

Неизвестная «новация»
В ходе изучения вопроса выяснилась возможность выхода из положения. В Гражданском кодексе РФ имеется ст. 414 «Прекращение обязательства новацией». Процитируем ее ч. 1: «Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация)». В переводе на общепонятный язык это означает, что рентополучатель (бабушка) может с согласия рентодателя (внучки) заменить отдаваемое имущество: вместо однокомнатной квартиры это будет доля в будущей большой квартире. То есть следует оформить новую квартиру сразу в долевую собственность, а после снова оформить ренту на долю бабушки.

«Новация применима как в отношении договоров ренты, так и пожизненного содержания с иждивением», – комментирует адвокат Олег Сухов. Притом что данный «маневр» вроде бы идеально подходит к нашему случаю, у новации есть огромный минус. «Такая сделка является редкостью», – говорит Олег Сухов. На взгляд автора, это еще очень мягкое определение: большинство опрошенных нами экспертов (!) или вовсе не знали о таком положении ГК, или считали, что к данной ситуации применить его невозможно. Что уж тут говорить о рядовых риелторах и тем более покупателях! В общем, по нашему убеждению, вариант теоретически возможный, но практически провальный. При известии о том, что квартира, конечно, продается, но в ходе сделки нам предстоит что-то такое там «новировать» с участием 91-летней бабули, покупатели сразу же будут решать, что у квартиры какие-то юридические проблемы. А раз так – «досвидос»! На рынке сегодня явно не та ситуация, чтобы покупатели расхватывали все, невзирая на юридические дефекты.

Повесить на покупателя
В теории есть еще один специфический вариант. Внучка может продать квартиру – с согласия бабушки, и при этом все права и обязанности внучки перейдут к покупателю. То есть он должен будет выплачивать бабушке определенную сумму денег (ренту). Однако при этом внучка перед бабушкой будет нести субсидиарную ответственность по обязательствам покупателя. Кроме того, квартира с таким обременением будет продаваться с огромной скидкой. Так что вариант совершенно невыгодный, мы его советовать данной семье не будем. Просто отметим, что он существует, и все.

Выкупить ренту
Другой способ рекомендует нам налоговый консультант Светлана Оганджанянц, она считает его наиболее безопасным. Это выкуп ренты, который предусмотрен ст. 594 ГК РФ. Такое соглашение заключается у нотариуса. В этом случае стороны определяют цену выкупа ренты, если ее нет в договоре ренты. Цена должна быть не менее двукратного размера МРОТ по региону в расчете на 12 месяцев ренты. «Плюсы в том что, владелец квартиры остается прежним – внучка, срок владения не прерывается, на нее может действовать правило п. 17.1 ст.217 НК РФ об освобождении от налогообложения доходов от продажи имущества, находящегося в собственности более 3 лет. Такая квартира более привлекательна для покупателей, так как смена собственников туда-обратно нормального покупателя всегда насторожит», – объясняет эксперт.

Можно даже пойти дальше – заключить у нотариуса сложный договор, предметом которого являлись бы одновременно выкуп ренты и купля-продажа объекта новым покупателем. Таким образом, одним договором закрывались бы обе сделки. Однако, как отмечает Светлана Оганджанянц, проблема в нотариусах – немногие желают регистрировать такой договор, это сложно для них и невыгодно.

Как избавиться от ренты
Теперь рассмотрим другой подход – стороны решают расторгнуть договор ренты, чтобы упростить ситуацию. Бабушке квартира возвращается, и в этом случае она как полноправный собственник сможет ее продать. Как расторгнуть договор? В общем-то, не слишком сложно.

«Согласно Гражданскому кодексу РФ, любой договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, – объясняет Евгений Зимин, директор юридического департамента компании Blackwood. – По закону, любые изменения и дополнения к договору, в том числе и соглашение о расторжении, совершаются в той же форме, что и сам договор. А поскольку договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, его расторжение также необходимо удостоверить нотариально. Кроме того, здесь будет происходить переход права собственности на недвижимое имущество (от внучки, которая формально стала владелицей, обратно к бабушке. – Прим. ред.), так что предстоит еще и государственная регистрация».

В чем здесь трудность? Конечно, бабушке тяжело сидеть в очереди – не те года. Но на прием к нотариусу можно записаться по телефону или через интернет на определенное время – в этом случае ждать долго не придется. Если бабушке трудно и это – нотариуса, напоминает Евгений Зимин, можно вызвать на дом. Правда, цены на такую услугу начинаются от 5 тыс. руб. Что до госрегистрации, то в ней личное участие бабушки тоже не обязательно: тот же нотариус может оформить доверенность, с которой по инстанциям будет бегать ее представитель.

К слову заметим, что сказанное выше относится к ситуации расторжения договора по обоюдному согласию сторон, когда отношения в семье нормальные. Поэтому некоторые неизбежные «шероховатости» будут сглажены. Что мы имеем в виду? Если родственники друг друга недолюбливают, то расторжение договора ренты может выйти для кого-то из них боком. Например, бабушка вернет себе квартиру и откажется от дальнейших действий. Передумает съезжаться. Или, фантазируем дальше, бабушка квартиру благополучно продает. Деньги передает внучке на покупку общей квартиры, а внучкин муж заявляет: «А зачем нам эта старая карга? Сдадим ее в приют…». Тут, правда, можно сразу обговорить, что все сделки нужно постараться провернуть в один день, это трудно, но риелторы сводят и не такие цепочки. А в новой квартире обязательно нужно выделить долю бабушки.

Но мы уже забегаем вперед. Ведь на бабушкину квартиру сперва надо найти покупателя.

Дарить не нужно!
Итак, нашим героям предстоит сделка по съезду – две маленькие квартиры продаем, одну большую покупаем. Как провести ее технически? Вдруг покупатели, узнав о возрасте бабушки-продавца (91 год, напомним), станут испуганно шарахаться. Формально это обстоятельство помехой не является: если человек не лишен дееспособности, он может распоряжаться своим имуществом.

Но, помимо писаных законов, существуют еще и неписаные – и покупатели побаиваются столь пожилых продавцов. В первую очередь из-за рисков последующего оспаривания сделки. Мол, потом старики могут все повернуть вспять – заявят, что были не в себе на сделке, и попробуют отсудить квартиру обратно… Так что покупателя найти будет непросто.

Тут на ум приходит следующий вариант: может, бабушке стоит подарить свою квартиру внучке? А сама внучка с мужем потом съедутся. При внешней привлекательности эта схема, к сожалению, обладает парой существенных недостатков.

Во-первых, рискует бабушка. Т.е. она больше не собственница, прав на недвижимость у нее никаких. Понятно, что хорошие внуки бабушку в приют не сдадут. Но люди со временем иногда меняются… «Безусловно, данный вариант подходит только в случае, если в семье нормальные отношения, так как бабушка в какой-то момент действительно остается ни с чем, – подтверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Если родственники не доверяют друг другу до конца, то такую сделку лучше не проводить».

Второе соображение не менее серьезное – и оно существует всегда, вне зависимости от взаимоотношений в семье и порядочности участников процесса. Мы о налогах. Получив в дар квартиру, внучка не должна ничего платить, поскольку даритель и одаряемый являются близкими родственниками. Но, по условиям задачи, приобретенную квартиру она сразу же продает. А если сделать это менее чем через три года – тут сразу «попадаешь» на 13-процентный подоходный налог с суммы, превышающей 1 млн руб. То есть если бабушкина квартира стоит 6 млн руб., налог составит 650 тыс. (13% от 5 млн). Дороговато…

В общем, дарение – не самый лучший выход.

Поэтому возвращаемся к предыдущей схеме: бабушка и муж внучки продают квартиры. Единственное, нам нужно сделать так, чтобы покупатель не испугался возраста бабушки. Это возможно? Риелторы утверждают – вполне.

Личное участие потребуется
Опрошенные нами эксперты порекомендовали несколько мер, способных успокоить сомневающихся. Первое – это указывать в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры. «В силу ч. 2 ст. 167 ГК в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, – объясняет Олег Сухов. – Это касается как самой бабушки (если она со временем передумает), так и ее наследников. Так что оспаривать сделку будет совершенно невыгодно».

Второе – провести перед сделкой медицинское освидетельствование продавца, взять справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Вадим Рубцов, ведущий специалист риэлторской компании «Русский дом недвижимости», рекомендует также пригласить врача прямо на сделку: чтобы он дал заключение, что человек находится в состоянии, позволяющем осознавать свои действия.

Читать еще: Как рассчитать налог от кадастровой стоимости квартиры?

Третье – заверить сделку нотариально. Автор этих строк относится к нотариусам с большим скепсисом, но данная ситуация – исключение. Здесь нотариальное заверение будет доказательством того, что на продавца не оказывалось давление, а также отсутствовали какие-либо попытки введения его в заблуждение.

Есть и четвертая мера. «Стоит зарегистрировать пожилую собственницу квартиры по другому адресу и физически освободить квартиру», – рекомендует Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. Правда (заметим мы от себя), это не всегда оказывается возможным: иногда переехать на время просто некуда… К тому же регистрация в другой квартире юридически не умаляет прав бабушки на ее собственную жилплощадь, которую она намерена продать. Однако чисто психологически на покупателя данная мера может подействовать, люди всегда более охотно покупают «свободные» квартиры.

Доверенность: доверяют ли ей покупатели?
Есть еще один нюанс, о котором стоит сказать несколько слов. Нужно ли бабушке выдать генеральную доверенность своей внучке и полностью устраниться от процесса? По-человечески это понятно – избавляем пожилого человека от тревог и волнений. Но процессу купли-продажи это вряд ли поможет. Слишком много мошенничеств строилось на использовании доверенностей, и потенциальные покупатели, конечно, знают об этом. «Доверенность – это официальный документ, предусмотренный законом, – говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Но обстоятельства ее выдачи покупателю всегда надо проверять. Самое главное – найти доверителя. В 99% случаев это возможно, тем более что в нашей ситуации бабушка проживает в Москве. Ее можно посетить и попросить подтвердить в простой письменной форме, с подписью, что доверенность не менялась и не отменялась».

А Марина Пиатрович, руководитель отделения «Кузьминки» АН «Азбука Жилья», считает, что договор купли-продажи можно подписать и дома. Важно, чтобы бабушка сама поставила свою подпись и написала расписку в получении денежных средств за продажу квартиры.

А можно ли продать кваритиру с обременением договвором ренты??

Мария

Искала в интернете, и случайно наткнулась на такое объявление-и стало интересно-а разве можно продавать кваритиру с заключенной ранее договором ренты.

Примечание от владельца объявления

рента. пожилые люди 81 и 83 года. договор ренты от 2002года, окна на улицу, среднее состояние, без мусоропровода, лифт, прямая продажа, рента, кол-во собственников: 2
2 этаж 12-этажного дома.
Общая Жилая Кухня
45,3 м² 30,2 м² 7 м²
Площадь участка Дом
– –

* Балкон
* Раздельный санузел
* 1 телефон

м. Алтуфьево, 7мин. пешком

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Можно, для этого нужно оформить трехсторонний договор купли-продажи с прекращением ренты путем выкупа, который заключается между покупателем квартиры, продавцом (плательщиком ренты) и рентополучателем (старым владельцем). Рента в этом случае прекращается одновременно с продажей квартиры и к новому собственнику квартиры не переходит. Договор этот оформляется обязательно в нотариальной форме, с согласия и при участии рентополучателя, который по условиям этого договора получает вместо ренты ее выкупную цену.
Удачи неизвестный пользователь 🙂

В рамках общих положений о ренте и пожизненном содержании с иждивением четко свормулировано право передачи (отчуждения) прав собственности на объект недвижимости, обремененный рентой. Причем можно оговорить порядок и возникновение как таковой субсидиарной ответственности лица, передавшего право с лицом принявшим право и являющимся основным должником- плательщиком ренты по обязательству. Возникновение субсидарной ответственности может быть отменено договором. Договор ренты может заключаться бессрочно (постоянная рента), или договор пожизненной ренты до момента события – смерти рентополучателя. Пожизненная рента допускается на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Составляется договор только в нотариальной форме и чаще требует государственной регистрации поскольку отчуждается имущество.

спасибо за подробный овтет, а чем отличается бессрочная рента и договор пожизненной ренты ( понятно , что он может быть только с иждивением)?

Бесрочная рента: права получателя ренты могут передаваться по уступке требования и переходить по наследству, например. Бессрочно, до момента выкупа. Нельзя купить при жизни получателя ренты либо по достижении тридцатилетнего срока с момента заключения договора ренты. Пожизненная рента: до события смерти рентополучателя. ))))))))))) С Новым Годом!

слова “либо” исправить на

Да, продать квартиру с заключенным ранее договором ренты можно, но схема такой сделки сильно отличается от обычной купли-продажи.

С Новый Годом!
Сначала рента расторгается, а потом заключается на Вас.
по иному нотариусы и регпалата не принимает (по крайне мере мне не встречалось)

Необходимо переоформить договр ренты на Вас,но распоряжаться квартирой по своему усмотрению Вы не сможете до момента смерти рентополучателя.
Кроме того в самом договоре ренты множество “подводных” камней.
Если в договоре ренты не прописаны конкретные вопросы,а составлен общими фразами,без конкретизации определенных пунктов в судебном порядке можно расторгнуть по инициативе рентополучателя.

Здравствуйте! С Новым годом.
Можно, но только с согласия рентополучателя.
С уважением и наилучшими пожеланиями

Добрый день.
Продать такую квратиру возможно, есть ряд рабочих схе, любая из них будет зависить от ряда конкретных нюансов.
Если необходима помощь,обращайтесь.
Удачи.

Можно конечно. Причём Вариантов продажи несколько.Нужно внимательно читать договор ренты и узнать условия продажи.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Отчуждение недвижимого имущества, переданного в собственность на условиях пожизненного содержания с иждивением, допускается только с согласия получателя ренты. При этом механизм получения такого согласия и его форма (устная, письменная или нотариальная) четко не определяемы, что иногда порождает некоторые сложности. Можно посоветовать оформить такое согласие в письменной форме с заверением подписи. В любом случае, такое оформление снимет в дальнейшем все вопросы относительно факта согласия получателя ренты на смену стороны по исполнению обязательств.

Следует иметь в виду, что в соответствии с гражданским законодательством при переходе прав собственности на “обремененное” рентой имущество устанавливается так называемая субсидиарная (совместная) ответственность за неисполнение обязательств по договору (п.2 ст.586 ГК РФ). Из этого следует, что, если вами, например, продана приобретенная по договору купли-продажи с условием пожизненного содержания квартира, то в случае неисполнения новым плательщиком ренты условий договора к вам может быть предъявлено требование об исполнении таких обязательств или применены другие санкции, предусмотренные положениями о ренте. При этом вы будете вправе предъявлять требования к основному должнику (ст.399 ГК РФ). Для того чтобы избежать такой ответственности, в договор купли-продажи с пожизненным содержанием необходимо внести условие о том, что при отчуждении обремененного рентой имущества с согласия получателя ренты вы не отвечаете перед последним по обязательствам лиц, приобретших право собственности на такое имущество.

Нюансы покупки квартиры, если рента исполнена или выкуплена

В современной России достаточно распространена покупка квартиры по договору ренты. Риски, которые несут обе стороны, значительны (о них можно прочитать в этой статье). Но полученное по ренте жилье часто выставляется на продажу. Мы попытались разобраться, насколько рискованна подобная сделка, и стоит ли связываться с подобной недвижимостью.

Когда квартира выставляется на продажу

Заключенный рентный договор между плательщиком и получателем ренты предполагает, что квартира (иная недвижимость) переходит в собственность плательщика. Но на жилье налагается обременение в виде ренты (подробней об этом можно узнать из этого материала). Недвижимость выступает залогом по рентному договору.

Плательщик может распоряжаться своим правом собственности на квартиру с самого момента возникновения этого права. Но если не рассматривать откровенное мошенничество (о нем поговорим ниже), продажа квартиры возможна, если:

новый собственник согласен исполнять договор ренты, а рантье не имеет претензий по этому поводу;
плательщик выкупил ренту;
рантье скончался.

Не имеет особенного смысла рассматривать первый вариант, так как мало кто из получателей ренты соглашается на замену плательщика, да и покупатели предпочитают держаться подальше от подобных сделок. Но если возникнет желание ввязаться в подобную авантюру, о ее тонкостях расскажет юрист в рамках консультации и только после изучения конкретных обстоятельств по делу.

Важно! В отдельных ситуациях продажа жилья никак не влияет на права и обязанности рентоплательщика и рентополучателя.

Что касается выкупа и исполнения ренты, то их рассмотрим чуть более детально.

Покупка квартиры с выкупленной рентой

В определенных ситуациях рантье имеют право потребовать от плательщика выкупить ренту при условии, если сделка была оформлена как постоянная рента. Обстоятельства приведены в ст. 593 ГК РФ:

годовая просрочка платежей по договору;
неисполнение требований ч.2 ст.587 ГК РФ об обеспечении договора постоянной ренты;
неплатежеспособность плательщика, либо обстоятельства, из которых следует невозможность плательщиком исполнять условия договора;
жилье разделено между несколькими собственниками, либо поступило в общую собственность.

Важно! Закон не ограничивает стороны сделки в основаниях для требования выкупа. Приведенный выше перечень может быть дополнен условиями договора.

Вышеуказанные условия являются правом получателя, а не плательщика ренты. Более того, на основании вышеуказанных условий рантье может потребовать расторжения сделки. Подробней об этом мы писали здесь.

Покупатель квартиры с выкупленной рентой должен понимать, что это не покупка квартиры по договору ренты – риски в этой ситуации иные, поэтому потребуется внимательно изучить договор ренты (он является правоустанавливающим для продавца и должен предоставляться по первому требованию покупателя). Понадобится и юридическое сопровождение сделки, особенно в сложных обстоятельствах.

Светлана О. заключила договор ренты со своей бабушкой. Через 5,5 лет женщина решила купить новую квартиру и перевезти бабушку к себе, а старую квартиру получательницы по ренте продать. Женщина обратилась к юристу, который составил сложный договор, предметом которого являлся выкуп ренты и продажа жилья.

Читать еще: Как продать квартиру покупателю с материнским капиталом?

При покупке квартиры с выкупленной рентой ни покупатель, ни продавец не несут повышенных рисков, связанных с особенностью формы права продавца. При условии, если договор купли-продажи подготовлен правильно, исполнение сделки не вызывает осложнений. Подробней о купле-продаже жилья читайте здесь.

Покупка квартиры с исполненной рентой

Гораздо сложнее обстоят дела, если рента исполнена – покупка квартиры в такой ситуации сопряжена с целым рядом рисков. Но разберемся в вопросе по порядку.

Под исполнением ренты понимается соблюдение плательщиком всех условий сделки вплоть до самой смерти рантье. Собственно, именно смерть получателя платежей и является исполнением ренты. И именно этот момент считается «самым тонким» и особенно рискованным для покупателя. Риски, в основном, связаны с наличием наследников у рантье и их заинтересованность в возврате жилья для включения в наследную массу:

оспаривание договора ренты по таким обстоятельствам, как недееспособность рантье при заключении договора, подписание документов под давлением или угрозами, иные причины оспаривания сделок;
оспаривание договора ренты по причине умышленного умерщвления получателя плательщиком.

Важно! Напрямую в законодательстве не предусмотрено положений о последствиях убийства плательщиком получателя. В этой ситуации применяются нормы законодательства по аналогии.

Что в итоге? У добросовестного покупателя квартиры с исполненной рентой могут возникнуть проблемы с наследниками, то есть квартиру у него отберут, а деньги никто не поспешит возвращать. И здесь можно дать лишь общие рекомендации:

убедиться в фактической смерти плательщика – затребовать свидетельство о смерти и проверить его подлинность;
убедиться, что в Росреестре снято обременение – закон позволяет снимать залог и при регистрации договора купли-продажи, но это уже лишний повод задуматься, что в ситуации что-то «не так»;
выждать не менее 3 лет с момента смерти рантье (истечение сроков исковой давности).

Но лучшим выходом будет помощь юриста на всех этапах сделки.

Общие правила покупки квартиры в ренте

Независимо от того, была рента выкуплена или исполнена, есть ряд «универсальных» и общих правил для покупателя, так как именно он несет все риски, связанные с данной сделкой. Если квартира в ренте (или была в таковой), нужно:

изучить непосредственно договор ренты;
ознакомиться с перечнем потенциальных наследников (о спорах с наследниками читайте здесь);
установить, сколь долго исполнялся договор ренты;
попытаться выяснить обстоятельства и причину смерти рантье, если договор ренты исполнен;
обсудить ситуацию с получателем ренты, если речь идет о выкупе сделки.

Естественно, что самостоятельно оценить потенциальные риски покупатель не в состоянии. Поэтому при покупке квартиры, бывшей (или состоящей) в залоге по договору ренты, нужно обязательно консультироваться с юристом.

В ситуации мало чем сможет помочь риэлтор. Несмотря на то, что он профессионал рынка недвижимости, риэлтор не сможет оценить правовые последствия, некоторых обстоятельств. И уж точно он не имеет необходимой судебной практики.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Продажа квартиры, обременённой пожизненной рентой

#1 magnat magnat –>

#2 -kon-ulevat-

#3 mnatsa mnatsa –>

Можно ли при этом предусмотреть, что квартира остаётся в собственности бывшего плательщика ренты, не возвращаясь обратно к покупателю?

Необходимо произвести новацию договора ренты (ст. 414 ГК) – сделать его или диговором купли-продажи или дарения, и зарегистрировать данное соглашение.

Применимы ли положения ст. 592 ГК РФ о выкупе постоянной ренты плательщиком к пожизненной ренте?

#4 magnat magnat –>

kon-ulevat:
При расторжении договора ,естественно,квартира возвратится дедушке-получателю ренты-а не плательщику ренты.

Так что, расторгайте и немедленно продавайте,а дедушка сам будет подписывать договор купли-продажи или доверенность от него возьмите.

mnatsa:
Необходимо произвести новацию договора ренты (ст. 414 ГК) – сделать его или диговором купли-продажи или дарения, и зарегистрировать данное соглашение.

Вполне применимы, но на практике это большая редкость. К первому варианту регистраторы уже привыкли.

#5 Stasja Stasja –>

#6 -Unregistered-

#7 magnat magnat –>

#8 Stasja Stasja –>

Обязанность, хотя бы и формальная, хотя бы и в оценке 300 руб. в месяц – не лучший довесок к недвижимости.

#9 magnat magnat –>

#10 mnatsa mnatsa –>

magnat
1. С дарением надо конечно хорошо подумать и прочесть текст Вашего договора. И может быть я поторопился в выводах.
Но налог все равно возникнет, т.к. от нотариального удостоверения новации – договора дарения Вам не уйти.
2. Купля-продажа может выглядеть так:

Соглашение о новации.
Мы, гр. _________________________, именуемая в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и гр. __________________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Стороны по взаимному согласию (решили заменить обязательство) приняли решение произвести замену обязательства пожизненного содержания Продавца Покупателем установленного п.п.5,6 Договора от _________г. на обязательство по выплате суммы денежных средств (денежное обязательство).
2. Указанная сумма денежных средств составляет _______________________ рублей, каковую Продавец выплатил Покупателю до подписания настоящего соглашения полностью.
3. С момента подписания настоящего соглашения обязательство по пожизненному содержанию Продавца Покупателем прекращается полностью.
4. Продавец сохраняет право пользования квартирой по адресу: г. Москва, ул. ________, д. , кв. 13 до момента снятия с регистрационного учёта из указанной квартиры.
5. С момента заключения настоящего соглашения к отношениям сторон принменяются правила договора купли-продажи.

3. ДОГОВОР ВЫКУПА ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ

1. В соответствии со ст. 599 ГК РФ, по требованию Получателя ренты стороны по взаимному согласию приняли решение о выкупе Плательщиком ренты пожизненной ренты установленной Договором пожизненного содержания с иждивением от ____________, в соответствии с которым право собственности на квартиру находящуюся по адресу: г. Москва, ул. __________ принадлежит гр. ____.
2. Выкупная цена указанной ренты, рассчитанная в соответствии с п.2 ст. 594 ГК РФ, по соглашению сторон составляет сумму в размере ______ (___________) рублей, каковую сумму Плательщик ренты выплатил Получателю полностью до подписания настоящего договора.
3. Получатель ренты сохраняет право пользования квартирой по адресу: г. Москва, ул. _________________ до момента снятия с регистрационного учёта из указанной квартиры.
4. С момента государственной регистрации настоящего договора:
– прекращаются полностью обязательства по пожизненному содержанию с иждивением гр.______________________.
– прекращаются все обременения квартиры, возникшие из Договора пожизненного содержания с иждивением от _______.

#11 magnat magnat –>

mnatsa,
огромное спасибо за предоженные варианты. В результате напряженных раздумий у меня родился такой вот основной вариант соглашения:

СОГЛАШЕНИЕ
о расторжении договора ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением

Город __________, ____________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________

Мы, X, __ года рождения, паспорт ___, выдан _____ РОВД гор. ________, проживающий: г. __________, __________________, и
Y, __ года рождения, паспорт ___, выдан _____ РОВД гор. ________, проживающая: г. __________, __________________заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Заключённый нами _________ года договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, удостоверенный ________ года нотариусом г. __________ (лицензия № ______-, выдана Управлением юстиции ________ года), зарегистрированный в реестре за № ________ (далее по тексту соглашения именуемый «Договор ренты»), с нашего обоюдного согласия мы расторгаем.
2. Обязательства сторон по Договору ренты прекращаются с момента вступления в силу настоящего соглашения.
3. В соответствии с п. 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ мы не возвращаем друг другу того, что было исполнено нами по обязательствам согласно Договору ренты. Квартира по адресу г. __________, ул. ______________, остаётся в собственности Y.
4. Расходы, связанные с расторжением Договора ренты, уплачиваются нами в равных долях.
5. Соглашение составлено в трёх экземплярах. Первый экземпляр настоящего соглашения хранится в делах нотариуса г. ___ _____________________ по адресу: _____________________________________________________, второй выдаётся Y, третий – X.

Удостоверительная надпись нотариальной конторы
(Конец договора.)

Я решил не бояться налогов с дарения, т. к.
1) не обязательно нотариус будет квалифицировать сделку именно как дарение (а иначе он не обязан сообщать налоговым органам);
2) налоговая будет высылать уведомление об уплате налога по месту жительства или по месту нахождения отчуждаемой недвижимости, а и то, и другое к тому времени изменится на территорию, подведомственную другому подразделению МНС Пусть ищут, если есть горячее желание;
3) если уведомление-таки найдёт налогоплательщика, будем всё равно судиться, поскольку на момент передачи права собственности налогоплательщик проживал в данной квартире;
4) налог с БТИшной оценки получается не такой уж и большой.
Если нотариус упрётся и по каким-либо причинам откажется доверять соглашение о расторжении, вот запасной вариант (новацию я решил заменить отступным).

СОГЛАШЕНИЕ
об отступном по договору ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением

Мы, X, __ года рождения, паспорт ___, выдан _____ РОВД гор. ________, проживающий: г. __________, __________________, и
Y, __ года рождения, паспорт ___, выдан _____ РОВД гор. ________, проживающая: г. __________, _________________,
заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Обязательство Y по пожизненному содержанию с иждивением X, проистекающее из заключённого нами _______ года договора ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, удостоверенного _______ года нотариусом г. ___________ (лицензия № _____, выдана Управлением юстиции ____________1993 года), зарегистрированного в реестре за № ________ (далее по тексту соглашения именуемый «Договор ренты»), прекращается предоставлением отступного взамен исполнения.
2. В качестве отступного Y выплачивает X до подписания настоящего соглашения денежную сумму в размере ________ (_______________) рублей. (та же цифра, что была в договоре ренты – БТИшная оценка).
3. С момента заключения настоящего соглашения к отношениям сторон принменяются правила договора купли-продажи.
4. Расходы, связанные с заключением настоящего соглашения, уплачиваются нами в равных долях.
5. Соглашение составлено в трёх экземплярах. Первый экземпляр настоящего соглашения хранится в делах нотариуса г. _____________________ по адресу: _____________________________________________________, второй выдаётся Y, третий – X.

Читать еще: Можно ли аннулировать договор купли продажи квартиры?

Удостоверительная надпись нотариальной конторы
(Конец договора)

Вариант с выкупом мне не очень понравился, потому что
1) по идее, таковой производится при неисполнении плательщиком ренты своих обязательств ;
2) выкупная цена договором не предусматривалась, а если следовать п. 3 ст. 594, нужно показывать в договоре реальную рыночную цену.

#12 -kon-ulevat-

#13 mnatsa mnatsa –>

magnat
То, что Вы назвали отступным все-таки новация в договор купли-продажи.
Соглашение о расторжении не соответствует закону. Если прекращается обязательство, на основании которого возникло право собственности, то на основании чего сохраняется это право? На основании Вашего соглашения о расторжении? Сомнительно. Вы пишете, что квартира не возвращается, но это не значит, что право собственности остается у плательщика ренты.

#14 magnat magnat –>

Если прекращается обязательство, на основании которого возникло право собственности, то на основании чего сохраняется это право?

Предположим, Вы купили буханку хлеба. Право собственности на неё получено Вами на основании договора купли-продажи с магазином, факт заключения которого подтверждён чеком. Поскольку договором купли-продажи не предусмотрено иное, срок его действия определяется моментом окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3 ст. 425 ГК) – то есть в нашем примере переходом Вашей наличности в кассу магазина, а буханки – в Вашу сумку. Посмею предположить, что прекращение действия договора купли-продажи не влечёт прекращения права собственности на купленный хлеб.
В отличие от буханочного примера, в моём случае имеется непрекращённое обязательство плательщика ренты, следовательно, договор не прекратил своего действия. Однако если стороны прекратят его действие своим решением, то по-моему, как и в случае с хлебом, нет никаких оснований для прекращения права собственности на предмет договора.

Теперь – самое интересное: нотариус не согласился заверять ни один из подготовленных мной вариантов соглашения, ссылаясь на последнее предложение п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”: «Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке». Все мои доводы, что ни о каком оспаривании права речи не идёт, что стороны признают права друг друга по ранее заключенному договору и лишь хотят изменить его условия, разбились о «контраргументы» вроде «Это демагогия» и «Не надо путать божий дар с яичницей».
Нотариальная дама из вышеприведённой фразы в законе сделала вывод о том, что любые изменения в договоры с недвижимостью, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав, могут быть внесены только в судебном порядке! Это ли не театр абсурда?!
Я пытался апеллировать и к верховенству Гражданского кодекса в сфере гражданско-правовых отношений, и к свободе договора – всё тщетно. Кстати, второй части ГК в этой нотариальной конторе вообще не нашлось в бумажном виде. Пришлось мне извлекать ноутбук и лихорадочно шарить по «Гаранту». Вообще, у меня вызывает немалые сомнения профпригодность нотариуса, не видящего разницы между расторжением договора, и признанием сделки недействительной.
Итак, вариантов мне было предложено два: либо идти судиться друг с другом якобы за невыполнение условий договора ренты, либо заключить договор дарения квартиры нынешним собственником (плательщиком ренты) бывшему (получателю ренты). Соответственно, в таком случае и продавать квартиру предстоит нашему дедушке.
Первый вариант мне не нравится совершенно в силу его полнейшей и очевидной абсурдности и предполагаемыми затратами времени на судебное разбирательство (по ряду причин я заинтересован в достаточно быстром разрешении вопроса). Если уж подавать в суд, то на нотариуса за отказ в совершении нотариального действия.
По поводу «обратного дарения» – терзают меня смутные сомнения. Логически, конечно, понятно, что если в силу передачи обременённого имущества возникает обязанность по содержанию самого себя, то обременение теряет смысл и должно быть снято. Но разве можно ждать от всей этой процедуры последствий, основанных на логике?
Далее. Если, скрепя сердце, выбрать «обратное дарение», то не дай Бог что-то случится с дедушкой до того, как он успеет продать квартиру. Последствия для всей предполагаемой схемы будут катастрофическими. В моей голове зреет план трёхстороннего смешанного договора, по которому за дарением сразу последует купля-продажа, но надежда на то, что консервативно настроенная регистрационная палата (учреждение юстиции) пропустит такую сделку, почти призрачная.

Купить квартиру за 25% по договору ренты

Договор пожизненной ренты. Справка.

Уважаемый посетитель, если Вас заинтересовал вариант покупки квартиры за 25% от ее рыночной стоимости, то есть по договору пожизненной ренты, то ознакомьтесь, пожалуйста, со следующей информацией:

Договор пожизненной ренты — это одна из форм гражданско-правовых отношений. Договор заключается на основании 33 главы части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации, статей 34, 35 Семейного Кодекса Российской Федерации, статьи 4 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»

Основные положения.

По договору пожизненной ренты одна сторона передает в собственность другой стороне принадлежащее ей недвижимое имущество и взамен, в течение всей жизни, получает от последней ежемесячное денежное содержание – ренту.

Стороны в договоре именуются «Получатель» и «Плательщик ренты».

За Получателем ренты остается право пожизненного проживания в переданной под выплату ренты квартире и пользования ею.

Таким образом, квартира по договору пожизненной ренты — это квартира с отсрочкой заселения для плательщика ренты, несмотря на то, что после регистрации договора он становится ее собственником.

Получатель ренты сохраняет за собой право залога на переданную в собственность Плательщику квартиру на случай, если последний станет нарушать условия договора. Существенное нарушение плательщиком условий договора ренты дает получателю ренты основания обратиться в суд для расторжения договора.

Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Обязательства Плательщика по выплате ренты прекращаются смертью получателя ренты.

Получатель ренты.

Получателями ренты, в большинстве случаев, являются пожилые люди, которые в силу обстоятельств, не имеют достаточных средств для жизни и с помощью договора пожизненной ренты хотят улучшить свое материальное состояние. Это может быть и одинокий человек, и семейная пара, и просто близкие родственники. Если собственников квартиры двое, то договор заключается с двоими. Если, к примеру, у супружеской пары собственником квартиры является только один супруг, а второй только в ней зарегистрирован, то договор подписывает собственник, а рента может быть назначена в пользу обоих. Со смертью одного из получателей ренты его доля переходит ко второму рентополучателю.

Плательщик ренты. Кому целесообразно покупать квартиру по договору ренты.

Особенность квартир по договору пожизненной ренты состоит в том, что в течение жизни получателя ренты, плательщик не может в ней проживать. Именно этим обстоятельством обусловлена низкая цена таких квартир – как правило, она составляет примерно 25% от их рыночной стоимости.

Поэтому покупку квартиры по договору пожизненной ренты следует рассматривать как инвестиции в недвижимость или как приобретение жилья подрастающим детям.

Расходы и обязанности плательщика.

Помимо указанной суммы за квартиру, плательщик ежемесячно, в течение всей жизни получателя ренты, обязан платить ему ренту в сумме от 16 до 25 000 рублей в зависимости от квартиры. По закону, размер ежемесячных рентных выплат должен быть не менее одного прожиточного минимума, установленного для региона, в котором заключается договор.

В связи с тем, что с момента заключения договора плательщик сразу становится собственником квартиры, он обязан оплачивать все коммунальные платежи и абонентскую плату за телефон (кроме междугородних переговоров).

Обязанностью плательщика ренты также становится необходимость оплачивать ежегодный налог на недвижимое имущество.

После смерти получателя ренты плательщик оплачивает ритуальные услуги.

Плательщик ренты обязан выполнять все условия договора. В противном случае, у получателя ренты появляется возможность обратиться в суд для расторжения договора по его неисполнению.

Покупатель – «Жилсоцгарантия» — Пенсионер

«Жилсоцгарантия» занимается договорами пожизненной ренты с 1995 года — уже двадцать четыре года. За эти годы нами отработан механизм, позволяющий покупателям квартир по договорам ренты расходовать минимум сил и времени на решение различного рода вопросов, неизбежно возникающих у их подопечных — получателей ренты. Иными словами, все хлопоты по решению проблем пенсионера мы берем на себя. Например, нам часто задают такой вопрос: «Да, став плательщиком, я не обязан осуществлять уход за пожилым человеком и помогать ему по дому. Моя обязанность — вовремя платить деньги. Но, в случае, если он заболеет и будет нуждаться в уходе, я, как человек порядочный, не смогу бросить его в беде. А у меня на это нет ни времени, ни дополнительных средств…» Так вот, именно для таких случаев в «Жилсоцгарантии» работает патронажная служба, которая осуществляет и уход за больным, и помощь в приготовлении пищи, и покупку продуктов питания, и т.д., и т.п.

Дополнительно для покупателей квартир по договорам пожизненной ренты «Жилсоцгарантия» предоставляет следующий комплекс услуг: юридическое сопровождение сделки, полное ведение данного договора, участие в разрешении возможных конфликтов с пенсионером, юридические консультации по данному договору.

Поэтому, если Вы хотите приобрести квартиру по договору пожизненной ренты, и заинтересованы в юридически грамотном ведении дела и отсутствии лишних хлопот и материальных затрат, обращайтесь в «Жилсоцгарантию». Мы подберем Вам нужную квартиру, согласуем все вопросы и зарегистрируем сделку в государственных органах.