Нужно ли платить капремонт при продаже квартиры?

Нужно ли платить капремонт при продаже квартиры?

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

– Что делать, если при покупке квартиры собственник (продавец) не оплачивал капитальный ремонт ни разу? Может ли он продать квартиру с долгом по капремонту? И как поступить покупателю в таком случае?

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:

Да, может. В данном случае, чтобы избежать дополнительных расходов, покупателю целесообразно перед совершением сделки убедиться в отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги прежним собственником, в частности, взносов на капитальный ремонт. В противном случае он должен будет заплатить долги по взносам на капремонт прежнего владельца недвижимости.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В этом случае можно приобрести квартиру с долгами и погасить их, по сути, за счет собственных средств. Иными словами, продавец недополучит ровно ту сумму, которую он должен коммунальным службам.

Если проводятся подобные сделки. мы рекомендуем получить справку о сумме долга за капитальный ремонт и обязательно указать в договоре купли-продажи, что Вы обязуетесь оплатить часть стоимости квартиры, покрыв долг продавца по капитальному ремонту после проведения государственной регистрации перехода права собственности на Ваше имя.

Таким образом, на сделке Вы вносите деньги в размере стоимости квартиры за вычетом долга по капитальному ремонту.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, перед продажей недвижимости покупатель проверяет отсутствие задолженностей продавца по коммунальным и иным платежам, включая отчисления на капительный ремонт. В большинстве случаев на дату заключения договора отсутствие обязательств фиксируется отдельным пунктом в самом договоре купли-продажи. Но нередко случается и так, что после заключения договора и его регистрации в Росреестре «всплывают» просроченные задолженности, в том числе связанные с пересчетом ставок коммунальных платежей и отчислений на капитальный ремонт.

Если Вам после заключения договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее пришли платежи предыдущих периодов, нужно немедленно связаться с продавцом и проинформировать о необходимости их оплатить до подписания акта приема-передачи квартиры.

Если продавец отказывается оплатить эту задолженность, Вы можете проинформировать управляющую компанию, чтобы этот счет она направила надлежащему лицу – прежнему собственнику. Или же можете самостоятельно оплатить задолженность и требовать в дальнейшем ее возмещения продавцом в судебном порядке.

Отвечает руководитель юридической службы юридической компании LawPro24.ru Дмитрий Руханов:

К сожалению, долг за капитальный ремонт ложится на плечи нового собственника. И возможности отказаться от уплаты долга бывшего владельца нет. Закон говорит о том, что долг за капительный ремонт переходит к следующему собственнику. Считается, что такой долг закреплен не за собственником, а за объектом недвижимости.

Стоит отметить, что в 2016 году Государственная дума рассматривала возможность закрепить долг за капитальный ремонт за предыдущим собственником. Однако комитет Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству не поддержал предложение, и его отклонили. Так что в настоящий момент долги за капитальный ремонт возлагаются на нового собственника. Долги же бывшего собственника за электроэнергию, воду и отопление не переходят на нового владельца, в отличие от долгов за капремонт.

Для того чтобы избежать проблем при покупке квартиры, необходимо проверить, насколько добросовестно предыдущий собственник делал все необходимые платежи. Для этого до заключения договора купли-продажи у продавца необходимо запросить квитанции, подтверждающие факт уплаты им всех взносов на капитальный ремонт в установленном размере. На день продажи за собственником не должно числиться никаких задолженностей. Кроме того, нужно заказать выписку по лицевому счету продавца. Именно в этой справке отражаются все долги.

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, также рекомендуется прописать в договоре купли-продажи пункт, который обязывает продавца предоставлять квитанции, подтверждающие факт оплаты услуг по капремонту за весь период владения имуществом. И затребовать такие квитанции. В таком случае в суде будет намного легче доказывать свою правоту.

В случае если квартира уже продана и новый владелец получил право собственности, есть небольшой шанс взыскать с продавца деньги через суд. Но придется доказывать, что Вас обманули и, например, при оформлении сделки были предоставлены поддельные квитанции на оплату долга. Но все же новому собственнику в любом случае придется погасить долги, как того требует закон, а уже потом пытаться их компенсировать через суд. К сожалению, шансы на то, что судебный процесс завершится для Вас успешно, крайне малы. Впрочем, если выполнить вышеуказанные рекомендации, он все же есть.

Отвечает директор ГК «Аметист» Андрей Толочко:

Собственник может продать квартиру с долгом по капремонту. В соответствии с ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса, долг будет обязан выплатить новый владелец. При совершении сделки купли-продажи квартиры покупатель может запросить в расчетно-информационном центре (РИЦ) информацию о задолженности предыдущего собственника по оплате жилищно-коммунальных услуг и по оплате за капитальный ремонт. Долги за ЖКУ должен погасить предыдущий владелец. Это бремя не ложится на плечи нового собственника. Однако долги по капитальному ремонту по закону закрепляются за квартирой. И от уплаты задолженности новому владельцу жилья, к сожалению, не освободиться даже в судебном порядке. Покупатель может договориться с продавцом о дополнительной скидке на квартиру в размере долга капремонта. Мы советуем покупателям недвижимости заранее тщательно проверять все документы на квартиру, в том числе и платежные истории собственников, чтобы не попасть в такие ситуации и не брать на свои плечи долги предыдущих владельцев.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Обязан ли предыдущий собственник оплачивать долги по капремонту

Квартира – покупка не из дешевых, поэтому при заключении сделки не нужно надеяться на честность и порядочность ее владельца. Судебная практика показывает большой ажиотаж вокруг данного вопроса – новоиспеченные владельцы, после уплаты крупной суммы, обнаруживают факт мошенничества, при этом виновника редко удается найти. Еще одна распространенная проблема – долг за капитальный ремонт от предыдущего собственника. Причина попадания на любую из уловок, касающихся имущественных вопросов – халатное отношение покупателя к проверке всех документов. Не сделав экспертизу документов, не проверив все квитанции или доверившись рекомендациям друзей, можно безвозвратно лишиться своих денег.

На кого возлагается обязанность по уплате долгов

Имущественные правоотношения регулируются нормами и положениями «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ, с внесенными в него изменениями и дополнениями. Начиная с января 2013 года, на владельцев жилья в многоквартирных домах возлагается обязательство по уплате средств, израсходованных на капремонт. Он рассчитывается исходя из квадратуры помещения, числящегося за собственником.

Пункт 3 статьи 158 ЖК РФ регламентирует два варианта развития событий:

  • Обязательства по уплате долга возлагаются на хозяина жилья вне зависимости от того, когда они возникли. То есть новый владелец, купивший недвижимость у физического лица, задолжавшего перед государством за капремонт, обязан уплатить их самостоятельно.
  • Если предыдущим собственником был орган власти или субъект Российской Федерации, муниципальное или публичное образование, долговые обязательства не перейдут на нового владельца. Если он решил не рисковать и уплатить числящиеся за государством или муниципалитетом задолженности, то вся сумма переносится на счет будущих платежей.

Примечание: если задолженность за коммунальные ресурсы, используемые для нормальной жизнедеятельности – свет, газ, воду, тепло- и электроэнергию числятся за человеком, и переноситься на новоиспеченного хозяина не буду, то неуплаченные платежки по капитальному ремонту – за квартирой, то есть долги по капремонту переходят на нового собственника.

Проверка жилья перед покупкой

Чтобы не пришлось обращаться в суд с заявлением на предшественника, для взыскания с него долгов за капремонт, стоит тщательно проверить, насколько исправно он оплачивал услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в котором находилась его квартира.

До заключения договора купли-продажи, необходимо запросить:

  • У продавца – квитанции, подтверждающие факт уплаты им всех взносов на капитальный ремонт в установленном размере. На день продажи за собственником не должна числиться никакая задолженность.
  • У платежного агента, товарищества собственников жилья или управляющей компании – выписку по лицевому счету владельца, принявшего решение о продаже имущества. В ней отражаются все долги. Потенциальный покупатель имеет право затребовать подобные документы.

Примечание: если новая управляющая компания приступила к выполнению своих обязательств после регистрации права собственности имуществом продавцом, соответствующие документы необходимо запросить у ее предшественника. Это затянет процесс, зато покупатель сможет удостовериться в отсутствии долгов и избежать проблем в будущем.

В некоторых регионах России уже запущен онлайн-сервис, позволяющий отследить информацию, были ли уплачены квитанции за коммунальные услуги и капитальный ремонт по конкретному адресу. Эта система ускоряет процесс, ведь не нужно ждать, пока документы будут пересланы управляющим по почте.

Читать еще:  Недвижимость в зачет при покупке новой квартиры

Иногда продавец несознательно оставляет подобные долги, в суете забыв уплатить квитанции, полученные за последние месяцы. Этот вопрос часто можно урегулировать мирным путем, показав справку, выданную ТСЖ или УК, которая подтверждает, что счета не были уплачены за период, когда владельцем квартиры был зарегистрирован продавец. Сознательные граждане осуществляют подобные платежи добровольно, до судебных разбирательств дело не доходит.

Как правильно купить квартиру с долгами

Далее следует выяснить, можно ли продать квартиру с долгом за капитальный ремонт. Он актуален как для недобросовестных продавцов, так и для покупателей, небрежно отнесшихся к проверке всех документов и квитанций. Вопрос однозначен – такая возможность существует, причем долги переходят к новому хозяину квартиры вместе с имуществом.

Чтобы хоть как-то себя обезопасить и иметь возможность в судебном порядке взыскать с продавца соответствующую сумму, необходимо:

  1. В договоре купли-продажи прописать пункт, обязывающий продавца предоставить квитанции, подтверждающие факт оплаты услуг по капремонту за весь период владения имуществом.
  2. Затребовать квитанции. Даже если продавец предоставит поддельные документы, в суде покупателю будет легче доказать свою правоту.

Купив квартиру с задолженностью за капитальный ремонт, следует знать, как не понести дополнительные расходы после приобретения недвижимости. Имея на руках вышеуказанные документы, можно смело обращаться в суд. При этом целесообразно предварительно рассчитаться с долгами, а от предыдущего владельца затребовать их компенсацию в полном размере.

Примечание: если речь идет о небольшом размере долга, а прежний владелец отказался добровольно его оплатить, не всегда целесообразно обращаться в суд. Придется потратить много времени и сил, а также уплатить судебные издержки.

Кто освобождается от уплаты взносов

От платежей за капремонт освобождаются:

  • жители аварийного жилья;
  • владельцы квартир многоэтажных домов, подлежащих сносу;
  • собственники имущества, размещенного на земельном участке, изъятом органами государственной или муниципальной власти.

Законодательством предусмотрена субсидия для инвалидов и безработных пенсионеров. Для ее оформления в 2018 году придется подтвердить факт отнесения владельца имущества к одной из этих категорий.

Эксперты рекомендуют: чтобы избежать проблем после покупки, следует удостовериться, что долг за капремонт при продаже квартиры отсутствует, а также проверить подлинность всех остальных документов.

Из видео можно узнать о долге за капремонт новому собственнику:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Как разрешить ситуацию с долгом за капитальный ремонт при продаже квартиры?

Продали квартиру, за капитальный ремонт не платили, так как знали что будем переезжать. Должны ли мы его обязательно оплатить, если даже договор на него не заключали и по сути не нуждаемся теперь в нем?

Ответы юристов ( 3 )

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

ЖК РФ, Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

Добрый день, не заключение договора в письменной форме не означает что платить не нужно

ЖК РФ, Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.
2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.
2.1. Законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 29.12.2015 N 399-ФЗ)
3. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса.
(в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 N 417-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья, решению членов жилищного кооператива, принятым в соответствии с настоящим Кодексом, уставом товарищества собственников жилья, уставом жилищного кооператива, на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт и (или) на формирование части фонда капитального ремонта сверх формируемой исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, которая может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

Как можно продать квартиру с долгами по коммунальным услугам или капремонту, либо купить ее

Городские жители многоквартирных домов давно уже привыкли ко всем благам цивилизации. Само собой разумеющимся делом стали горячая и холодная вода, теплые батареи зимой, электричество без постоянных отключений и так далее. Но не все своевременно оплачивают эти удобства. Причины могут разные: уволили с работы, не хватает денег, просто не хочется.

Как купить квартиру именно у такого неудачливого продавца? Что делать с задолженностями? Как правильно оформить документы, чтобы долги не перешли на нового хозяина? Ответы на эти вопросы — в статье.

Могут ли продать приватизированную квартиру за долги

Допустим, у вас накопился долг за квартплату (неважно по каким причинам). Долг большой, не просто просрочка за 2-3 месяца. И вы боитесь, что рискуете вообще остаться без жилья.

В каких случаях квартиру, находящуюся в собственности, могут продать за долги:

  • если образовалась задолженность не менее 200 тысяч рублей, соразмерная стоимости квартиры или доли в ней;
  • у должника есть в собственности другое жилье;
  • количество квадратных метров на человека значительно превышает норму.

То есть, если у человека большая квартира, то ее могут продать, вычесть долг и вернуть оставшиеся деньги. Но даже если стоимость жилья не покрывает весь долг (а в случае с коммунальными платежами такое встречается крайне редко, скорее это происходит у злостных неплательщиков алиментов или при уклонении от выплаты ипотеки), то вам обязаны предоставить средства на покупку жилья по минимальной норме в расчете на одного человека. Нормы в каждом регионе приняты свои.

Не могут продать за долги квартиру ни при каких обстоятельствах, если:

  • это жилье единственное;
  • не превышена норма квадратных метров на одного жильца (например, семья из 4-х человек проживает в двушке);
  • имеются на иждивении несовершеннолетние дети.
Читать еще:  Сложно ли продать квартиру в ипотеке?

Можно ли купить квартиру должника за материнский капитал

Так как долги по коммунальным платежам закреплены за владельцем, а не за самой квартирой, то никаких препятствий к приобретению данной недвижимости возникнуть не должно.

Что касается взносов на капремонт, который числится именно за квартирой, то согласно статье 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержке семей, имеющих детей», то долг по данному виду платежа не является основанием для отказа в использовании материнского капитала для приобретения жилья.

Как купить квартиру с долгом по квартплате в ипотеку

Приобретение квартиры с долгом в ипотеку аналогично покупке за материнский капитал. Банки не регулируют наличие задолженности за коммунальные услуги. Потому что они останутся на прежнем владельце.

Только договоритесь между собой о том будет оплачивать долги и за какое время, так как могут возникнуть некоторые затруднения при сборе документов.

Советы риелтора

Законодательством закреплено право на свободу договоров. Это означает, что при достижении договоренности с покупателем вы можете сбыть свою квартиру, даже если у вас имеются долги по ЖКХ. Только честно предупредите об этом покупателя.

В целом, покупателю ничего не грозит, если прежний владелец не платил за коммунальные услуги. После продажи долг за электричество, отопление, газ на нового собственника не переходит.

Исключение составляют по взносам на капитальный ремонт. Согласно статье 158 Жилищного кодекса РФ данный вид платежей закреплен именно за квартирой и переходит на нового хозяина!

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Давайте приведем пошаговую инструкцию:

  1. проверка обременений (здесь имеется ввиду не только за коммунальные услуги, но и перед банками);
  2. проверка лицевых счетов;
  3. если долги есть, то договариваетесь, кто их будет оплачивать;
  4. если платит покупатель, то оформляете письменное обязательство, то есть человек официально уведомляет о согласии по взятию на себя всей суммы долга;
  5. если расплачивается продавец, то договариваетесь о сроке, за который он должен погасить имеющиеся задолженности;
  6. подписываете договор купли-продажи и акт передачи (справки о сумме задолженности прикладываете к договору);
  7. регистрируете сделку в Росреестре и оплачиваете госпошлину.

После совершения сделки и ее регистрации владелец пишет уведомление в управляющую компанию или ТСЖ о смене собственника и открытии нового лицевого счета. Оно пишется в свободной форме, от руки. Обязательно указываются паспортные данные собственника и прикладываются копии договора купли-продажи и выписка из ЕГРН.

А теперь рассмотрим эти пункты подробнее в соответствии с советами опытных риелторов.

Документы

Для заключения сделки по покупке-продаже жилой недвижимости необходимо предоставить следующий пакет бумаг:

  • паспорта либо иные удостоверения, устанавливающие личности продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, завещание, дарственную, свидетельство о праве собственности);
  • для домов, построенных до 1999 года – техпаспорт;
  • выписка ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • справки о размере долга за коммунальные услуги.

Как узнать, есть ли долги по коммунальным платежам при покупке квартиры

Прежде чем заключить договор купли-продажи и отдать продавцу деньги, стоит узнать, числятся ли за продающейся квартирой долги за услуги жилищно коммунального хозяйства. Даже если ее хозяин клянется, что все чисто, и вы склонны ему доверять. «Доверяй, но проверяй» — гласит старая пословица.

Способы существуют разные:

  • спросить об этом напрямую в управляющей компании или ТСЖ. Но они могут отказаться дать такую информацию. Или УК может не заниматься сбором оплаты за коммунальные расходы (в т.ч. частично), тогда собственники производят выплаты непосредственно поставщикам;
  • проверить списки должников на официальном сайте УК (если они там размещены);
  • на сайтах организаций-поставщиков услуг ЖКХ;
  • в терминале по номеру лицевого счета или по почтовому адресу;
  • если в доме имеется консьерж, то говорите с ним. Эти люди обычно знают многое о жизни жильцов. Правда, не факт, что эти сведения будут достоверными;
  • обратиться к риелтору, если вы прибегли к его услугам. Но существует вероятность, что специалист не будет запрашивать официальную справку, а просто спросит у консьержа или в УК;
  • написать заявление в банк, который принимает оплату за услуги ЖКХ. В заявлении укажите адрес квартиры и попросите выдать информацию о наличии/отсутствии долгов по квартплате;
  • сверить квитанции об оплате с текущими показаниями приборов учета;
  • потребовать соответствующие справки у самого продавца.

Но лучше будет совместить несколько вариантов. Времени на это уйдет немного, зато вы будете спокойны, что с вас не будут требовать чужие долги.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам: образец

Расчетные центры крупных городов РФ своим клиентам выдают справки о наличии-отсутствии задолженностей по форме ЕИРЦ-22. Управляющие компании также могут ее использовать.

Образец этой формы вы можете посмотреть, перейдя по ссылке. ⇐

Но вообще данная справка может составляться в произвольной форме. Региональные муниципальные органы могут устанавливать свои бланки. Но в любом случае справка должна содержать такие сведения, как:

  • полное наименование организации, выдающей документ;
  • данные заявителя – лицу, которому справка выдается;
  • основной текст включает подробную информацию о размере долга по каждому платежу (или по одному из них). Размер долга прописывается цифрами и прописью (например, «300 руб. – триста рублей»);
  • указывается дата, по которую произведен расчет;
  • в конце документа ставится подпись сотрудника и печать организации.

Скачайте бланк справки об отсутствии или наличии долга по ЖКХ. ⇐

Договор купли продажи квартиры и коммунальные платежи

Что делать, если вы выяснили, что долг все-таки имеется? Или продавец сам предупредил об этом.

Прежде всего, договоритесь между собой, кто будет его оплачивать.

Варианта может быть 2:

  1. Оплачивает старый хозяин. Он может занять денег или взять кредит в счет будущего расчета за квартиру. Но сделать это он обязан до оформления договора купли-продажи, то есть до окончательного расчета.
  2. Долг переходит на нового хозяина. В этом случае суммарная сумма долга вычитается из общей стоимости квартиры. Документально это оформляется:
  • в виде письменного обязательства, которая, в соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса РФ, является сделкой по переуступке долга;
  • в виде отдельного пункта в договоре купли-продажи. Сам договор ничем не отличается от обычного, предназначенного для квартиры без долгов. Только отдельным пунктом вы прописываете кто будет оплачивать долг, до какого срока и размер задолженности. Ниже представлен образец подобной бумаги, в которой обязанность по оплате возлагается на продавца, но вы можете изменить его в соответствии с вашими договоренностями.

Скачайте образец договора по ссылке. ⇐

И не забудьте, что, так как речь идет о крупных денежных суммах, все документы нужно оформлять в присутствии нотариуса. Никаких устных договоренностей быть не должно.

Расходы

Помимо затрат на юриста, риелтора, нотариуса необходимо осуществить регистрацию права собственности.

Государственная пошлина при оформлении договора купли-продажи недвижимости в 2019 году стоит 2000 рублей для физических лиц, для юридических – 22000 рублей.

Сроки

Оплачивается госпошлина в строго ограниченное время – не позже 5 рабочих дней после подписания договора.

Продажа квартиры с долгами судебная практика

Если у владельца жилой недвижимости накопился долг соразмерный с ее стоимостью, то заемщик (банк, организация-поставщик услуг ЖКХ, управляющая компания или бывшая супруга, которой вы платите алименты на содержание общего ребенка) имеет право подать в суд для его насильственного взыскания.

Судья может вынести решение о наложении ареста на имущество, либо о взыскании иным способом.

Решение суда передается судебным исполнителям (приставам). Они приходят к ответчику домой, ознакамливают его с решением суда и составляют протокол, обязательно приглашают понятых. Если речь идет об изъятии жилья, то в протоколе указывается в пользу какой организации или физического лица квартира изымается.

Понятие ареста жилья означает, что вы не имеете право ее продать, подарить, заложить в качестве залога или сдать в аренду. Делается это для того, чтобы неплательщик не исчез вместе со своими долгами. Но вы по-прежнему в ней живете, вас никто не выселяет.

А вот другое понятие – наложение взыскания на имущество – как раз означает выселение и продажу квартиры через открытые торги. См. статью №69, ФЗ 229.

Тогда на сайте УФССП размещается объявление об аукционе. Если в течение 2-х месяцев квартира не была продана, то назначаются повторные торги. Если желающих приобрести не нашлось и во втором раз, то дается отсрочка на год. А за это время должник может спокойно жить в своей квартире, но продать ее не имеет право.

Но в любом случае решение об аресте недвижимости или наложения взыскания принимается только судом.

Читать еще:  Как продать квартиру дистанционно в другом городе?

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами по кап. ремонту или по ЖКХ

Коротко ответим: нет! До тех пор, пока вы не приватизируете свое жилье.

Прежде всего, необходимо удостоверится, что квартира подлежит приватизации. Согласно приватизационной политике государства, приватизации не подлежат служебные квартиры военнослужащих, отдельные комнаты в коммуналке, общежития, архитектурные сооружения.

Следующим шагом будет поиск покупателя. На первый взгляд мало кто захочет приобретать недвижимость с долгами у судебных приставов, да еще ждать приватизацию. Однако практика показывает, что такие квартиры чаще всего стоят очень недорого. Поэтому желающие найдутся.

Существует 2 способа, как оформить покупку должным образом.

  1. Вы самостоятельно договариваетесь между собой. Покупатель отдает задаток, который вы нотариально заверяете. И, используя этот задаток, вы оплачиваете долги, снимаете квартиру с ареста и осуществляете приватизацию. И когда жилое помещение уже приватизировано, то заключаете договор.
  2. Обращаетесь к услугам агентства недвижимости. И тогда агентство либо оплачивает долги из собственных средств и после приватизации и оформления договора купли-продажи вычитывает расходы за свои услуги. Либо дает расписку коммунальщикам и приставам о обязательстве по выплате долга. Если это крупное агентство и хорошей репутацией, то им могут дать разрешение на приватизацию и продажу.

Но прежде чем приобрести квартиру с долгами, все-таки хорошо подумайте, действительно ли вы желаете купить именно ее. И если такой плюс, как снижение стоимости перевесят все риски и бюрократические проволочки, то действуйте. Только документально оформляйте каждый этап сделки, привлекайте свидетелей и обращайтесь за помощью к опытному юристу!

Нужно ли платить капремонт при продаже квартиры?

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Весной 2017 года тема сборов за капитальный ремонт вернулась на первый план. Сначала мэр Москвы Сергей Собянин пообещал потратить уже полученные взносы жителей пятиэтажек на строительство нового жилья. Затем депутаты Госдумы предложили заставить собственников коммерческих помещений на первых этажах выплачивать взносы на капремонт на год вперед.

Одновременно жители многоквартирных домов ищут способы избавиться или хотя бы уменьшить ежемесячные платежи за капремонт — этой теме посвящено множество статей и обсуждений на форумах. Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на вопросы о том, как владельцы квартир могут повлиять на программу капремонта и есть ли способы на законных основаниях вернуть уплаченные взносы.

1. Я продал свою квартиру в многоквартирном доме. Все время, что я там жил, я исправно платил за капремонт — но теперь съезжаю из дома, в котором так и не провели ремонт. Смогу ли я вернуть уплаченные мною деньги, так как больше не являюсь собственником квартиры, а услуга (то есть капремонт), за которую я платил, так и не была оказана?

— Нет. Этот вопрос достаточно подробно урегулирован в Жилищном кодексе. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете, поскольку его право на эти деньги следует судьбе права собственности на такое помещение. Иными словами, при приобретении жилья вместе с квартирой покупатель получает все накопленные средства, перечисленные продавцом на капремонт в этом доме.

Следует обратить внимание, что, в отличие от остальных коммунальных платежей, к новому собственнику переходит и не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Получается, если задолжает продавец, должником станет и покупатель. Возврат взносов на капитальный ремонт возможен только в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом денежная компенсация распределяется между собственниками изымаемых помещений пропорционально их долям.

2. В моем доме недавно прошел капремонт, но я продолжаю получать квитанции за капитальный ремонт. Могу ли я больше за него не платить, ведь капремонт уже прошел и больше не предвидится?

— Нет. Даже если капремонт уже прошел, у собственников помещений в многоквартирном доме сохраняется обязанность по уплате взносов. Это обусловлено тем, что любое имущество дома подлежит износу. Недавнее проведение капремонта повлияет исключительно на объем и очередность проведения следующих ремонтных работ. Избежать выплат взносов на капитальный ремонт на законном основании можно только в двух случаях. Первый случай — дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу в скором времени. Второй — если органы государственной власти или органы местного самоуправления приняли решение об изъятии земельного участка.

В то же время законный способ сократить взносы на капремонт существует. В соответствии с ч. 8 ст. 170 Жилищного кодекса, если размер фонда капитального ремонта достигает минимума, установленного законом субъекта России, на общем собрании все собственники в многоквартирном доме могут принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

3. Я живу в качественном доме. И я, и все мои знакомые соседи считают, что нашему дому не требуется капремонт — и не потребуется в ближайшие 20 лет. При необходимости смогу собрать подписи со всех собственников жилья в нашем доме: владельцы квартир готовы подписать отказ от проведения капремонта. Если я это сделаю, сможем ли мы больше не платить за капитальный ремонт?

— Нет. Существующие законы не предусматривают возможность отказа от оплаты капремонта. Даже написав коллективный отказ, собственники все равно будут вынуждены платить взносы. Законность введения сборов за капитальный ремонт неоднократно становилась предметом обжалования в судебном порядке. Как показала практика, суды встают на сторону государства, тем самым подтверждая правомерность введенного платежа.

Минимизировать затраты можно с помощью сдачи в аренду объектов общего домового имущества — подвалов, чердаков, придомовой территории. Собственники помещений на основании решения общего собрания могут передать эти объекты в аренду, доход от которой может быть направлен на формирование фонда капитального ремонта. Таким образом, оплачивать взносы за капитальный ремонт собственники будут уже не из своих собственных средств, а за счет доходов, полученных в результате разумного использования общего имущества.

4. В моем доме провели капремонт, после чего состояние дома ухудшилось: работающий лифт заменили на тот, что постоянно ломается, установили плохую дверь и в целом сильно сэкономили на материалах. Я убежден, что теперь мой дом в худшем состоянии, чем был до ремонта. Смогу ли я вернуть себе все деньги, уплаченные за капремонт, или добиться проведения повторного капремонта другим подрядчиком?

— Вернуть деньги не получится: закон не предусматривает возможности возврата собственникам помещений взносов на капремонт. В то же время ремонтные работы должны быть проведены качественно. Это обеспечивает заказчик ремонтных работ — региональный оператор либо иное лицо, назначенное общим собранием собственников. Именно заказчик контролирует качество выполнения работ и организует приемку результатов. Если качество работ не соответствует условиям договора или требованиям закона, заказчик должен потребовать от подрядчика безвозмездное устранение недостатков либо соразмерное уменьшение цены. В некоторых случаях заказчик может привлечь нового подрядчика для устранения недостатков и потребовать от первого подрядчика возмещения соответствующих расходов.

Если работы по капремонту организуются региональным оператором, на счетах которого формируется фонд капитального ремонта, то по закону такой заказчик несет ответственность перед собственниками помещений за последствия ненадлежащего выполнения работ. Собственники вправе требовать от регионального оператора возмещение вреда, причиненного им в результате некачественно проведенного ремонта.

5. Я узнал, что мой дом не стоит в очереди на срочный капремонт, хотя дом очевидно в этом нуждается: если капремонт не провести в ближайшее время, возможны серьезные последствия. Я плачу по квитанциям за капремонт и хочу, чтобы мне его сделали. Могу ли я как-то повлиять на процесс выбора домов для капремонта и поместить свой дом в начало очереди?

— Да. Возможность переноса срока капитального ремонта дома на более ранний в случае срочной необходимости выполнения соответствующих работ предусматривает ч. 7 ст. 189 Жилищного кодекса России. При этом сама очередность проведения капремонта определяется в региональной программе исходя из критериев, установленных законом конкретного субъекта Российской Федерации.

Чтобы ускорить ремонт в собственном доме, необходимо провести экспертизу, которая подтвердит плачевное состояние дома — обычно это техническое заключение специализированной организации об увеличении физического износа общего имущества дома. Также потребуется протокол собрания собственников о согласии на проведение работ и протокол государственной жилищной инспекции, которая подтвердит уровень предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. С этими документами нужно обратиться в орган местного самоуправления. Администрация может согласиться со всеми доводами и включить дом в программу капремонта либо отказать — и тогда владельцы квартир смогут обратиться с этим требованием в суд.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector