Почему растет кадастровая стоимость квартиры?

Периодичность перерасчета кадастровой стоимости недвижимости

Одной из важнейших характеристик недвижимого имущества является его кадастровая цена. Однако эта величина не постоянна. То, как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости, зависит от нескольких факторов. Каждому собственнику следует знать цену своего имущества и порядок ее определения, чтобы убедиться в правильности расчета налогов и государственной пошлины при заключении сделок с недвижимостью. Давайте выясним, что такое кадастровая цена, почему она не остается неизменной и как часто ее пересматривают.

Что собой представляет кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость (КС) недвижимого имущества – одна из главных характеристик объекта, являющаяся экономической единицей его учета и выражающая стоимостное значение.

Проанализировав стоимость объекта в разные периоды, можно заметить динамику роста КС. Основной причиной, почему меняется кадастровая стоимость объекта недвижимости, является переменчивость важных ценообразующих факторов, например, наличия инфраструктуры, перспектив развития и рыночных показателей.

Нужно знать, что кадастровая и рыночная цены недвижимости могут не совпадать, причем на практике это происходит довольно часто.

Стоимость строений и земельных участков определяется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» №135 от 29 июля 1998 года . Отдельно о том, что цена земли должна определяться в ходе оценки, говорится в ст. 66 Земельного кодекса РФ .

Оценку проводят инженеры-оценщики, прошедшие специальное обучение. Средний уровень КС объектов может определяться по решению местных органов исполнительной власти.

Владельцам недвижимого имущества стоит узнать больше о том, что собой представляет кадастровая стоимость недвижимости.

Как формируется КС

Чтобы понять, почему и как меняется кадастровая стоимость квартиры с годами, нужно учесть, какие факторы влияют на этот процесс. К ним относится:

Если собственник сомневается, может ли меняться кадастровая стоимость квартиры, следует внимательно проанализировать свое жилье с учетом перечисленных выше параметров. Некоторые из них, вроде площади и местонахождения, останутся неизменными. Другие же, например, перспективы развития и состояние инфраструктуры, могут измениться и в результате повысить или понизить цену объекта.

Нужно помнить, что цена недвижимого имущества периодически пересматривается. И если человек планирует продавать свою квартиру, то, возможно, с этим стоит подождать или, наоборот, поторопиться. Ведь каждая построенная рядом станция метро, дорога и больница повысят цену имущества. А закрытие школы или перенос автостанции уменьшат его стоимость.

Особенности изменения стоимости земельного участка

Существуют нюансы того, как меняется кадастровая стоимость земельного участка. Порядок и частоту проверки, на основании которой определяется цена земли, устанавливают местные органы власти. От того, насколько тщательно она будет осуществлена, зависит и частота проведения последующих оценок.

Минимальный срок – три года, но в среднем пересмотр КС земли производится один раз в пять лет. Нарушать регламент, установленный в регионе, нежелательно, поскольку это может повлечь необходимость в проведении оценочных мероприятий уже на федеральном уровне.

При наличии веских оснований в промежутке между переоценками возможен пересмотр цены в индивидуальном порядке.

Внеочередная проверка может проводиться в силу причин, значительно влияющих на ценность недвижимости, например, в связи с возведением нового инфраструктурного объекта или произошедшими техногенными или природными авариями.

Последнее изменение КС

Ответ на вопрос, меняется ли кадастровая стоимость квартиры ежегодно, установлен на уровне законодательства. Как упоминалось выше, очередная переоценка должна происходить не реже раза в пять лет. А вот насколько часто она делается, решает собственник, которым может быть и частное лицо, и предприятие, и орган власти.

Владелец имеет право инициировать пересмотр результатов оценки земли. Причем для этого не придется долго изобретать причины. По закону изменения рыночных показателей уже достаточно для того, чтобы вызывать инженеров для оценки. К тому же нигде точно не определено, что входит в эти «рыночные показатели».

Еще одна важная задача собственника – определить, когда изменилась кадастровая стоимость земли. Для этого инженер-оценщик предпринимает следующие действия:

• изучает документы относительно недвижимости;
• выезжает на объект и изучает его характеристики путем визуального осмотра;
• подготавливает акт, в котором описывает свойства недвижимости и указывает ее ценовое значение.

После этого изменившая информация вносится в реестр недвижимости. Однако именно дата составления акта и есть днем, когда меняется цена объекта.

В отношении земли существуют особые причины, почему меняется кадастровая стоимость земельного участка:

1. Уменьшение или увеличение размеров и, соответственно, площади.
2. Перенос участка в новую категорию.
3. Изменение целевого назначения или введение нового вида пользования, разрешенного местными органами власти.

Подробнее о пересмотре КС домов, квартир и земельных участков читайте в статье «Изменение кадастровой стоимости недвижимости».

Причины переоценки недвижимости

Существует два основания для изменения цены недвижимого имущества. Пересчитывается кадастровая стоимость в случае переоценки объекта и при внесении правок в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Переоценка объекта происходит по инициативе:

• его владельца;
• лиц, которые планируют заключить сделку в отношении недвижимости;
• органа власти, если объект находится в его собственности.

Начать процедуру можно посредством обращения в специально созданные местными органами власти комиссии либо в судебные органы. Основаниями служат:

• недостоверные данные в документах;
• несоответствие полученного результата рыночной цене;
• применение недопустимых методик расчета.

При обращении нужно приложить документы, обосновывающие справедливость требований заявителя.

Правки вносятся в следующих случаях:

• во время постановки объекта на учет были поданы недостоверные данные;
• решение суда предписывает внесение правок в базу данных.

Как часто проводится оценка КС

Собственников земли и жилья должно интересовать, как часто пересматривается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Зная этот порядок, они легко определят, является ли пересмотр цены плановым.

Порядок, сроки проведения и лиц, ответственных за проведение плановой оценки имущества, определяют органы местной власти. Периодичность оценочных мероприятий составляет 3-5 лет.

Внеплановая переоценка может осуществляться по инициативе собственника при наличии достаточных причин.

В соответствии с законом, переоценка не может проводиться реже одного раза в 5 лет. Поскольку предельное допустимое значение не устанавливается, допускается повторение процедуры по желанию собственников.

Однако, в соответствии со ст.24.12 ФЗ № 135, в общих случаях ее нельзя проводить чаще, чем один раз в три года. Следовательно, то, как часто может меняться стоимость недвижимости, зависит от решения органа исполнительной власти или законодательства конкретного субъекта Федерации.

Итак, оценка осуществляется не чаще раза в три года. Для городов федерального значения этот срок составляет один раз в два года.

После утверждения результатов кадастровой оценки выводы инженера отправляются в территориальное подразделение Росреестра для внесения данных в ЕГРН.

Каждый собственник недвижимости должен следить за ценой имущества, поскольку власти некоторых субъектов Федерации могут каждый год изобретать поводы для увеличения налоговых поступлений путем поднятия ставки или увеличения КС нежвижимости в результате плановой оценки. А от достоверности данных зависит размер налоговых выплат.

Как рассчитать сумму налога при изменении КС объекта

За недвижимое имущество, которое находится в собственности, нужно платить налог. При определении его размера КС объекта является базовым основанием. Чтобы понять, как повлияет ее изменение на сумму, подлежащую уплате, нужно выяснить, как результат оценки в принципе сказывается на налогообложении.

Формула расчета налога проста:

Сн=Кс х Стн – Ап – Нв

В ней

• Сн – сумма налога;
• Кс – кадастровая стоимость объекта;
• Стн – налоговая ставка, которая составляет 0,1 % от стоимости имущества;
• Ап – уже внесенные авансовые платежи;
• Нв – налоговый вычет за объект площадью 20 м2.

Таким образом, цена недвижимости прямо влияет на размер налога, подлежащего уплате: чем она выше, тем больше сумма налога, и наоборот.

Как узнать КС недвижимости

Существует несколько способов узнать цену объекта. Для этого, например, можно посетить сайт Росреестра , с которого перейти на публичную карту . На ней нужно отыскать свой участок и нажать на него кнопкой мыши. После этого появится следующая информация:

• размеры и площадь надела;
• назначение;
• наличие обременений;
• кадастровый номер и стоимость.

Некоторые предпочитают обратиться в муниципалитет и попросить копию постановления с указанной КС 1 м2 недвижимости. Умножив эту цифру на площадь интересующего объекта, несложно получить нужные данные.

Третий способ – подача запроса в Роснедвижимость. В этом случае придется ожидать ответа в течение 30 дней. В случае отправки по почте он даже может потеряться по дороге. Как видно, этот вариант наиболее длительный и неудобный.

Также можно оформить запрос в Росреестре, МФЦ или на портале Госуслуги . Для частного лица выдача справки обойдется в 450, для предприятия – в 600 рублей. На это уйдет 3-5 5 дней.

Итоги

Знание кадастровой цены недвижимости позволяет правильно рассчитывать налоги и госпошлину при заключении сделок. Оценкой имущества занимаются специалисты, уполномоченные на проведение таких работ. Периодичность оценки, порядок ее проведения и то, может ли измениться кадастровая стоимость объекта, определяют местные органы исполнительной власти.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Налог на недвижимость: почему он вырос и как с этим быть

Что вообще изменилось?

Что это за стоимости и какая между ними разница?

Как узнать кадастровую стоимость?

Как снизить кадастровую стоимость?

Каковы ставки налога?

Какие есть вычеты?

Как рассчитать налог самостоятельно?

Кого уже коснулись изменения?

Коротко о недавних изменениях в налоговом законодательстве: почему увеличился налог на недвижимость, как он теперь рассчитывается и как его уменьшить, оспорив кадастровую стоимость.

Что вообще изменилось?

На днях многие получили уведомления об уплате налога на недвижимость. Но не все поняли, отчего в них такие заоблачные цифры. Всё дело в изменениях налогового законодательства.

1 января 2015 года вступил в силу закон, добавляющий в Налоговый кодекс новую главу «Налог на имущество физических лиц». Согласно ему, все регионы до 2020 года начнут взимать налоги на недвижимость, исходя из её кадастровой стоимости. Раньше налог рассчитывался по инвентаризационной стоимости.

Кадастровая стоимость считается максимально приближенной к рыночной, инвентаризационная же — наоборот. Если налог, рассчитанный по новой системе, оказался выше, чем рассчитанный по старой, то действует особая формула. Если в вашем регионе система введена с 2015 года, то в 2016 году вы платите 20% от нового налога, в 2017 году — 40%, в 2018 году — 60%, в 2019 году — 80%, в 2020-м и последующих годах — 100%.

Что это за стоимости и какая между ними разница?

Инвентаризационная стоимость — это стоимость жилья согласно оценке БТИ, основанная на важных для содержания недвижимости факторах. Это площадь, коммунальные удобства, качество конструкции и год постройки, а также стоимость строительных материалов и услуг на момент оценки.

Кадастровая стоимость — стоимость жилья согласно государственной оценке, полученная на основе рыночной информации в том числе для целей налогообложения. Она учитывает состояние жилого фонда, расположение, инфраструктуру и прочие значимые факторы.

Инвентаризационная стоимость чаще ниже рыночной. Кадастровая стоимость предусмотрена для максимального соответствия рыночной цене. Но в связи с тем, что кадастровая оценка проводится массово, а не для каждого конкретного объекта недвижимости, она может быть выше рыночной.

С 2020 года взимание налога по инвентаризационной стоимости производиться не будет.

Как узнать кадастровую стоимость?

• Посмотреть в кадастровом паспорте. Если он оформлен после 2012 года, новый можно получить в Кадастровой палате или МФЦ.
• Заказать кадастровый паспорт или выписку из него на сайте Росреестра. Это платно и подходит для тех, кому нужен юридически значимые документ.
• Посмотреть в открытых данных на сайте Росреестра. Это можно сделать с помощью формы поиска или публичной карты. Информация, взятая из открытого доступа, носит ознакомительный характер и не имеет юридической силы.

Государственная кадастровая переоценка земель производится регулярно. Для получения наиболее актуальной информации пользуйтесь онлайн-источниками.

Как снизить кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость можно оспорить в двух случаях:

• если при оценке объекта недвижимости использовались неверные сведения;
• если кадастровая стоимость выше рыночной.

Если одно или оба основания присутствуют, можно оспорить кадастровую стоимость несколькими путями:

• Через комиссию. Направьте в комиссию Росреестра в вашем регионе заявление о пересмотре кадастровой стоимости. К нему приложите документы, подтверждающие наличие ошибки (официальные бумаги, в которых указаны верные сведения об объекте недвижимости, или независимую оценку его стоимости).
• Через суд. Для этого подаётся исковое заявление на местное отделение Росреестра, ответственное за кадастровую оценку вашей недвижимости, с приложением всех необходимых документов.

Подробности можно узнать из поясняющего видеоролика Росреестра.

За восемь месяцев этого года требования 90% истцов в спорах об определении кадастровой стоимости в суде были удовлетворены.

Каковы ставки налога?

Ставка налога — это процент от кадастровой стоимости недвижимости, который вам необходимо уплатить государству.

Конкретную информацию для вашего региона можно узнать на сайте ФНС.

К примеру, для квартиры в Москве определены следующие ставки налога:

• при цене до 10 миллионов рублей — 0,1%;
• от 10 до 20 миллионов рублей — 0,15%;
• от 20 до 50 миллионов рублей — 0,2%;
• свыше 50 миллионов рублей — 0,3%;
• свыше 300 миллионов рублей — 2%.

Какие есть вычеты?

Вычет в данном случае — это установленный размер площади объекта недвижимости, который не облагается налогом.

При исчислении налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрены следующие вычеты:

• для комнат — 10 квадратных метров;
• для квартир — 20 квадратных метров;
• для жилых домов — 50 квадратных метров.

В вашем регионе могут быть установлены вычеты большего размера.

В случае, если размер объекта недвижимости меньше размера вычета, последний при расчёте налога не учитывается.

А льготы?

Льготы не изменились. От уплаты налога на один объект недвижимости освобождены:

• пенсионеры;
• участники Великой Отечественной войны и боевых действий;
• чернобыльцы;
• инвалиды первой и второй групп;
• военнослужащие, прослужившие 20 лет и более;
• уволенные в запас с аналогичным стажем;
• прочие категории, предусмотренные законодательством.

Как рассчитать налог самостоятельно?

Сделать это можно на сайте Федеральной налоговой службы, указав кадастровый номер недвижимости.

Кого уже коснулись изменения?

В этом году квитанции с новыми налогами за 2015 год придут жителям следующих регионов:

• Москва;
• Московская область;
• Республика Башкортостан;
• Республика Бурятия;
• Республика Ингушетия;
• Карачаево-Черкесская Республика;
• Республика Коми;
• Республика Мордовия;
• Республика Татарстан;
• Удмуртская Республика;
• Амурская область;
• Архангельская область;
• Владимирская область;
• Ивановская область;
• Магаданская область;
• Нижегородская область;
• Новгородская область;
• Новосибирская область;
• Пензенская область;
• Псковская область;
• Рязанская область;
• Самарская область;
• Сахалинская область;
• Тверская область;
• Забайкальский край;
• Ярославская область;
• Ханты-Мансийский АО.

Актуальный перечень регионов с новой налоговой системой есть на сайте ФНС России. Остальная часть страны присоединится до 2020 года.

Почему кадастровая оценка жилья часто выше рыночной

Государство считает каждую копейку в кошельках граждан

21.11.2016 в 18:24, просмотров: 30730

К 2020 году налог на столичную квартиру увеличится в 10 раз. Причем сейчас в Москве кадастровая стоимость 36% многоквартирных домов выше рынка. Из-за падения цен этот разрыв будет только увеличиваться. «ЭВ» решил узнать: сколько же придется платить за обладание «квадратами» в ближайшем будущем?

Равнение на кадастр

Обновленная схема расчета налога на имущество была принята еще в 2014 году. Согласно ст. 402 Налогового кодекса РФ, реформа налогообложения частного имущества будет проходить постепенно, за счет ежегодного увеличения налоговой ставки на две десятых процента, к 2020 году. В переходный период (с 2016 по 2020 гг.) налог будет увеличиваться ежегодно на 20% от суммы превышения налога, исчисленного по кадастровой стоимости, над суммой, которую вы платили в предыдущий год, исходя из инвентаризационной стоимости. Для этого введены понижающие коэффициенты, растянутые на четыре года: 0,2, 0,4, 0,6 и 0,8. За 2016 год он будет равен 0,4.

Главное нововведение — теперь налог с недвижимого имущества платится от кадастровой стоимости жилья. Раньше за основу бралась инвентаризационная стоимость. Разница между ними более чем значительная. Инвентаризационная стоимость включала в себя такие параметры: конструкция здания, год ввода в эксплуатацию, строительные работы и материалы. Кадастровая стоимость определяется независимыми экспертами и обновляется не реже чем 1 раз в 5 лет. В ней помимо того, что учитывается при инвентаризационной оценке, также принимаются во внимание расположение дома, развитость инфраструктуры, близость к социально важным объектам и наличие дополнительных параметров (охрана, парковка и т.д.).

Дороже в 10 раз

«В результате постепенного перехода от исчисления налоговых платежей с инвентаризационной стоимости на исчисление налоговых платежей от кадастровой стоимости налог на квартиры вырастет в среднем по Москве к 2020 году в 10 раз. Например, инвентаризационная стоимость одной из обычных московских квартир площадью 47 кв. м в 2014 году составляла 340 419 руб., а налог с учетом коэффициентов (0,3%) составлял 1021 рубль. Кадастровая стоимость этой же квартиры определена в размере 9 431 454 руб. Даже с учетом пониженных коэффициентов (0,1% для квартир ценой менее 10 млн) налог на нее составит к 2020 году 9431 рублей (без учета возможных льгот и вычетов). С учетом вычета 20 кв. м налог будет 5426 рублей. В 2016 году он с учетом переходного периода был выставлен в размере 2720 рублей», — пояснил ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

На имущество введены разные уровни налоговой ставки. «Налог ранжируется. Если кадастровая стоимость составляет менее 10 млн руб., то налог составит 0,1%, от 10 до 20 млн — 0,15% (ставки для Москвы. — «ЭВ»). Существует также некий эквивалент налога на роскошь: если стоимость превышает 300 млн руб., то налог составит 2%. Если в собственности имеются несколько квартир, налогообложение не изменяется. Налоговая ставка на жилую недвижимость (также гаражи, хозяйственные постройки), которая не используется в предпринимательской деятельности, составляет по умолчанию 0,1% от кадастровой стоимости, но муниципальные власти могут увеличить ее (максимум в три раза)», — разъяснил руководитель отдела аналитики «Century 21 Россия» Кирилл Кортиков.

Вычеты и льготы

Предусмотрены также вычеты и льготы. На вычет имеют право все собственники жилья за исключением владельцев элитной недвижимости, стоимость которой превышает 300 млн руб. Вычет производится за счет уменьшения рассчитываемой площади на необлагаемые налогом квадратные метры: 10 кв. м для комнаты, 20 кв. м для квартиры, 50 кв. м для жилого дома.

Если собственников у квартиры несколько, то вычет не суммируется, а делится на количество собственников. То есть если квартира разделена на две доли, то каждому собственнику положен вычет по 10 кв.м.

Традиционно от налога полностью освобождаются пенсионеры, ветераны, инвалиды I и II групп. Всего 15 льготных категорий граждан.

Однако есть и неприятные нововведения. По новым правилам налоговые льготы предоставляются в отношении только одного объекта недвижимости, по выбору налогоплательщика. То есть за вторую квартиру или дом льготнику придется платить. Правда, есть и существенный плюс — в том, что использование льготы для первого объекта недвижимости не отменяет права на вычет для второго. Отметим, что местным властям предоставлены полномочия уменьшать ставки до нуля или увеличивать их, но не более чем в три раза. Также они могут изменять размеры вычетов и даже категории льготников. Самый позитивный пример на данный момент — в ЯНАО вычет для жилых домов увеличен до 75 кв.м.

Оценка с потолка?

Главная цель изменения правил налогообложения — увеличить поступления в бюджет. Власти не жалеют слов о том, что данная система налогообложения более справедлива, поскольку кадастровая цена более справедлива и приближена к рыночной. Однако, как показывает практика, это не всегда так.

«В целом по РФ качество кадастровой оценки можно признать неудовлетворительным. Имеются случаи систематического завышения кадастровой стоимости на территории субъектов. Такая ситуация наблюдается не во всех регионах. Например, в Москве власти участвуют в процессе кадастровой оценки, стараясь придать результатам наиболее объективный вид. К сожалению, есть и такие регионы, где самым главным показателем качества результатов региональные чиновники считают максимально возможные сборы имущественных налогов, определяемых на основе кадастровой стоимости», — считает зампредседателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Виктор Журба.

С ним не совсем согласен директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома: «В то время, когда разрабатывался закон о кадастровой стоимости объектов недвижимости, цены на столичные квартиры были гораздо выше. А мы фиксируем, что за последние 2–3 года стоимость недвижимости в Москве — мы говорим не о заявленных продавцами ценах, а о продажных — уменьшилась как минимум на 20%, а по некоторым позициям — на 25%. Соответственно, становится понятно, что налог на эту недвижимость подсчитан некорректно. Возможно, сейчас не самое удачное время для введения нового налога на недвижимость, потому что в обществе есть определенное напряжение, связанное с падением уровня доходов населения, и люди в буквальном смысле слова считают каждую копейку. Но государство тоже считает каждую копейку, и в условиях дефицита бюджета страны и удешевления нефти как раз встал вопрос о необходимости разработки нового налога на недвижимость».

По оценке ЦИАН, в 36% многоквартирных домов Москвы кадастровая оценка оказалась выше рыночной, в то время как в 64% случаев — ниже рыночной. Впрочем, серьезные отклонения встречаются редко. В итоге в 97,5% случаев кадастровая стоимость квартир либо занижена, либо если и завышена, то не более чем на 25%, что делает процесс оспаривания кадастровой стоимости либо бессмысленным, либо нерентабельным.

Остров невезения

Конечно же, есть группы собственников, которые пострадают от нового налога более других. «Различие между инвентаризационной и кадастровой стоимостью наиболее заметно для хороших старых домов, расположенных в центральных частях больших городов. Так, престижная застройка центра Москвы дореволюционных годов постройки имеет незначительную инвентаризационную стоимость, потому что формальный износ таких объектов достаточно большой. При этом все понимают, что рыночная стоимость таких объектов недвижимости одна из самых больших на территории города», — пояснил Виктор Журба.

«В довольно сложном положении, если так можно выразиться по отношению к этим людям, оказались собственники жилых площадей стоимостью свыше 300 млн руб. Налоговая ставка для этих объектов составляет 2%. В результате им придется платить налог в размере как минимум 500 тыс. руб. в месяц (6 млн руб. в год)», — уточнил Сергей Шлома.

Иначе определил круг собственников «несчастливой» недвижимости Кирилл Кортиков: «Изменения в расчете налогового платежа больше всего почувствуют владельцы квартир в относительно старых домах (например, советской постройки), т.к. инвентаризационная оценка, учитывающая стоимость материалов, будет минимальная, а кадастровая будет учитывать большой спектр параметров. Например, жители хрущевки в центре Москвы заметят увеличение налога, а жители студии в новом доме за МКАД могут, наоборот, получить квитанцию с меньшей суммой».

Ясно, что в подавляющем большинстве случаев собственникам жилья придется платить больше. Причем с каждым годом, вплоть до 2020-го, сумма будет увеличиваться. Росреестр немного подсластил пилюлю, упростив и ускорив процедуру регистрации и учета объектов недвижимости. С 1 января 2017 года в России будет действовать Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В нем будет содержаться информация об объектах недвижимости, правах, ограничениях и обременения прав на них. Кадастровый учет объектов недвижимости и регистрация прав будут проводиться одновременно, за исключением отдельных ситуаций. Это, конечно, упростит различные бюрократические процедуры при оформлении жилья в собственность, но никак не облегчит налоговое бремя граждан.

Заголовок в газете: Государство считает каждую копейку в кошельках граждан
Опубликован в газете “Московский комсомолец” №27260 от 22 ноября 2016 Тэги: Налоги, Выборы, Нефть, Общество, Власть Организации: ОПЕК Места: Москва, Россия

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости: откуда она берётся и меняется ли ежегодно?

Знаете ли Вы, что именно от величины кадастровой стоимости завит налог на недвижимость?

В связи с этим каждый владелец хотел бы уяснить, что такое кадастровая стоимость недвижимости, откуда эта стоимость берется, как узнать, насколько она правильная, и что делать, если эта цифра действительно окажется завышенной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Итак, что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, которая зафиксирована в ГКН, и при получении выписки из Росреестра будет указана именно она.

Эта стоимость должна быть в идеале максимально приближена к сумме рыночной оценки.

Понятие, методы и подходы определения, все нюансы относительно кадастровой стоимости жилья регламентируются такими законодательными актами:

Все объекты, зарегистрированные в ГКН, подлежат обсчету на предмет определения именно этой стоимости квартиры, дома, комнаты.

Чтобы узнать реестровую оценку своей недвижимости, нужно обратиться в кадастровую палату Росреестра с заявлением о выдаче справки. В этом документе будет указана не только сумма, но и дата ее внесения в ГКН – это немаловажно.

Что такое кадастровая стоимость, узнаете из видео:

Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости?

Каждый из субъектов РФ проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, в том числе и жилья. Разработаны стандарты такой оценки, рекомендации по их применению сосредоточены в таких документах федерального уровня, как Приказы Минэкономразвития РФ:

Приказ № 508 как раз и является актом, утвердившим Федеральный стандарт оценки (ФСО №4).

Такая оценка проводится Федеральной службой гос. реестра.

Оценщики, руководствуясь этими документами, имеют право на свое усмотрение выбирать и применять подходы, методы, факторы ценообразования, но все это должно быть обоснованно.

Так как жилые объекты в подавляющем большинстве являются серийными, построенными по типовым проектам, то их можно сгруппировать в пределах одного района и применять сравнительный метод.

На государственном уровне принимается решение о необходимости выполнить кадастровую оценку объектов недвижимости, составляют список из этих объектов. Оценщики отбираются на основе тендеров, победители которых получают право заключить договора на выполнение расчетов оценки.

Только после проверки правильности использованных методов эти результаты утверждаются и могут быть использованы в базах ГКН.

Собственника жилья в известность не ставят, эти расчеты производятся в рамках федеральной программы, рассчитанной на срок до 2020 г. Кадастровая стоимость нежилого помещения также нужна и будет проводиться, если сведения об этом объекте внесены в гос. реестр.

Для чего она нужна?

С 01.01. 2015 г. Законом №284-ФЗ от 04.10.2014 изменены условия обложения налогом имущества физ. лиц: теперь этот налог будет рассчитываться, исходя из величины кадастровой стоимости жилья, так как инвентаризационная цена объектов недвижимости перестала быть актуальной (этот показатель в десятки раз меньше реестровой).

Кадастровая стоимость нужна по каждому объекту для возможности взимать имущественный налог в соответствии с п.1 ст. 402 НК РФ.

От чего зависит?

Реестровая стоимость находится в прямой зависимости от таких факторов:

1. материалов, использованных при возведении здания;
2. Возраста строения и степени его износа;
3. Района расположения;
4. Площади и пр.

Процесс определения суммы не включает выезда на место, поэтому индивидуальные отличия каждого из объектов оказываются неучтенными (давность проведения ремонта, качество и стоимость материалов отделки, состояние и ценовой уровень сантехнических приборов и пр.).

Выходит, что квартиры с одинаковой площадью в одном доме будут иметь одинаковую реестровую стоимость, хотя одна из них не ремонтировалась с момента сдачи дома в эксплуатацию, а другая – недавно отремонтированная, ухоженная, укомплектованная дорогим импортным сантехническим оборудованием.

Не может быть учтено и такое обстоятельство, например, как нахождение прямо под окнами площадки для мусорных баков или иного вида, который может подпортить впечатление и сбить цену.

При обсчете реестровой цены нежилого помещения важную роль могут сыграть еще и такие факторы:

востребованность функционального назначения;

престижность;

степень комфортности;

привлекательность для инвесторов;

возможность перепрофилирования, и пр.

Если это здание зрелищное, или торговое, культурного назначения, то имеет значение индивидуальность и стиль оформления, а также дизайнерские решения интерьера.

Для определения цены таких помещений используется метод массовой оценки, когда проводятся аналогии между сходными объектами, расположенными в одном районе, и за основу берутся недавно выполненные расчеты.

Рыночная стоимость более точна, так как учитывает степень привлекательности объекта как предмета покупки и рассматривает индивидуальность недвижимости в качестве рычага управления ценой.

При наличии хорошего ремонта, узаконенной перепланировки, добавившей квартире комфортности, рыночная цена резко вырастет по сравнению со стоимостью запущенного, неухоженного объекта.

На что она влияет?

Цифра кадастровой стоимости отражается, прежде всего, на размере налога на недвижимость.

Также сумма такой оценки влияет на:

1. Определение размера налогов при любом пользовании граждан своим недвижимым добром – купле-продаже, наследовании, дарении, ипотеке и пр.
2. Величину арендной платы.

При продаже недвижимости важно знать, как будет рассчитываться налог.

Если сумма покупки, зафиксированная в договоре купли-продажи, окажется меньше, чем кадастровая стоимость, тогда налог возьмут с суммы, равной 70% от этой реестровой цены (к кадастровой стоимости применят коэффициент 0,7).

Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно?

Нет, ежегодно эта цифра меняться не может. В ст. 11 Закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ указано, что срок проведения следующей реестровой оценки находится во временном отрезке от 3-х до 5-ти лет, а в городах федерального масштаба – один раз в два года, и не чаще (но это не затрагивает сроков проведения внеочередной оценки).

Особенности кадастровой стоимости для физических лиц

Чем отличается кадастровая стоимость на объекты недвижимости для физических лиц?

Собственники жилья – физические лица имеют право узнать, в какую сумму оценено жилой объект, запросив выписку из Росреестра.

Под сомнение эта цифра может быть поставлена только при условии существенного превышения величины рыночной оценки.

Важно понимать, что рыночную оценку нужно заказывать на ту же дату, на которую зафиксирована величина кадастровой стоимости, только в этом случае они могут быть сопоставимыми.

Убедившись, что реестровая цифра завышена, физ. лицо может оспорить ее (ст. 24.18 Закона №135-ФЗ), обратившись в суд. Есть вариант пойти по другому пути и отправить сначала заявление в комиссию при местном отделении Росреестра с просьбой откорректировать результаты расчетов кадастровой стоимости в сторону уменьшения.

Для этого нужно, чтобы имело место использование при расчетах недостоверных исходных данных о квартире, жилом доме, и имелся отчет о рыночной оценке на ту же дату.

Но как может владелец жилья узнать, какие исходные данные учтены? Ответ на этот вопрос может дать собственнику только заказчик работ, информацию о котором обязаны предоставить в отделении Росреестра. Уточнив реквизиты заказчика, собственник может отправить этому официальному органу запрос касательно исходных данных.

Не позже, чем через 7 дней, ответ на такой запрос должен быть выдан. Проанализировав информацию, собственник сделает вывод о том, имеет ли он основания обращаться в комиссию с заявлением, или сведения об объекте заложены в расчеты достоверные.

Важно знать, что оспаривать оценку можно в течение всего срока действия этой оценки, то есть на протяжении 5-ти лет с даты внесения информации в реестр.

Каждому из собственников стоит узнать, в какую сумму оценено жилье, и заказать на ту же дату рыночную оценку. Сравнив эти цифры, владелец точно будет знать, переплачивает ли он имущественный налог, и стоит ли начинать процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

• рыночная стоимость,
• кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

• планировки,
• площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
• технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
• ремонта,
• наличия мебели,
• расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

• его площади,
• целевого назначения объекта,
• материала, из которого построен объект,
• года постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
2. Проходит проверка ваших бумаг.
3. Заявление одобряется.
4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
5. Утверждение оценки.
6. Внос данных в ЕГРН.
7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.