Сколько оформляются документы при покупке квартиры?

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
   • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца , — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
   • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
   • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
   • количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
   • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры . Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
   • наличия несовершеннолетних собственников квартиры , права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
   • отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
   • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
   • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
   • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

• архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
• справки ПНД и НД на всех собственников;
• кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

• необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
• о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
• обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
• нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

• договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
• закладная;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
• некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

• государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
• оплата услуг нотариуса;
• оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Сто­ит ли дер­жать в го­ло­ве все ню­ан­сы про­ве­де­ния сдел­ки и спи­сок не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов, ре­шать вам. Од­на­ко опыт­ные ри­ел­то­ры не толь­ко зна­ют все это наиз­усть, но и лег­ко со­ри­ен­ти­ру­ют­ся при воз­ник­но­ве­нии ка­ких-ли­бо труд­нос­тей или форс-ма­жор­ных об­сто­я­тельств. По­это­му для по­куп­ки квар­ти­ры име­ет смысл об­ра­щать­ся к спе­ци­а­лис­там.

Основные этапы сделки купли-продажи квартиры и срок регистрации договора

Срок оформления сделки – не фиксированная величина, процедура может растянуться на срок от 5 дней до полугода и даже более.

От чего зависит быстрота действий?

Для того, чтобы разобраться, что может повлиять на сроки оформления продажи квартиры нужно определить этапы процедуры.

Сколько времени занимает покупка?

1. Поиск покупателя. На этом этапе продавец ищет заинтересованных в предложении лиц, размещает рекламу, проводит показы квартиры и др.
2. После того как покупатель найден – начинается этап подготовки сделки. Участники проводят переговоры, подготавливают документы и проверяют их.
   Сколько времени будут оформляться документы при покупке зависит от наличия у покупателя достаточных денежных средств. Если покупка будет производиться с участием заемных средств – стороны ожидают согласия банка на сделку.
3. Этап оформления ДКП. Участники подписывают договор и акт приёма-передачи жилья, производят расчеты.
4. Этап регистрации сделки. Документы передаются в Росреестр.

Сколько длится оформление? Для продавца и покупателя ответ на вопрос будет существенно отличаться. Это объясняется тем, что человек, совершающий покупку, может самостоятельно решить, сколько времени он готов потратить на поиск подходящего жилья и проверку предоставленных бумаг.

• Чтобы сократить временные затраты на №1 (поиск покупателя) продавцу необходимо продумать объявление и провести предпродажную подготовку объекта недвижимости.
• Собственнику следует заранее озаботиться получением необходимых бумаг. Проверки в этом случае пройдут быстрее, и длительность этапа №2 сократится до 1 – 3 дней.
• По времени совершения сделка редко длится более 1 дня. Задержки могут возникнуть в том случае, если заранее не были подготовлены какие-либо документы, или участники не пришли к согласию по поводу условий сделки.
• Завершающий этап – регистрация ДКП в Росреестре от 3 до 14 дней. Стороны не могут повлиять на скорость действий регистратора, но сколько дней будет регистрироваться договор зависит от наличия всех необходимых документов и их правильного оформления.

Быстрая продажа объекта недвижимости может занять:

• Поиск покупателя – 1 день (если обратиться в организации специализирующиеся на срочном выкупе жилья).
• Подготовка – не более трех дней, при условии, что документы в порядке, и нет существенных сложностей с оформлением.
• Оформление ДКП – 1 день.
• Регистрация в Росреестре – от 3 рабочих дней.

Как долго длится сделка по отчуждению недвижимости?

В среднем процедура отчуждения квартиры занимает 30-45 дней:

• Поиск покупателя – 14 – 45 дней.
• Подготовка – 5-10 дней (если дополнительно запрашиваются справки из наркологического и психдиспансера).
• Оформление ДКП – 1 день.
• От 3 рабочих дней регистрируется договор в регпалате.

Обязательная процедура утверждения права собственности

Регистрация права собственности в Росреестре – обязательная процедура, правила которой регулируются законодательно (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года). В результате сведения о совершенной сделке и переходе права собственности на объект недвижимости вносятся в ЕГРН. Если регистрация не будет осуществлена – сделка не вступит в свою законную силу.

Сроки регистрации договора в Росреестре

Для сделок в простой письменной форме:

• Регистрация прав собственности – 7 рабочих дней.
• 5 рабочих дней оформляются документы, поданные электронно.
• Постановка на кадастровый учет – 5 рабочих дней.
• Единовременная регистрация перехода прав собственности и постановка на учет в кадастровую палату – 10 рабочих дней.

Если сделка заверена нотариально:

• Регистрация перехода прав – 3 рабочих дня.
• Если документы поданы электронно – 1 рабочий день.

Если оформлен ипотечный кредит:

• Регистрация ипотеки на объекты жилой недвижимости – 5 рабочих дней.
• Ипотека на земельные участки и нежилую недвижимость – 7 рабочих дней.
• Если документы заверены нотариусом,они оформляются 5 рабочих дней.

Предварительная подготовка документов

Для того чтобы максимально сократить время, участникам сделки стоит позаботиться о наличии следующих документов:

1. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги, если участники состоят в зарегистрированном браке.
2. Выписка из ЕГРН, свидетельствующая об отсутствии обременений.
3. Техпаспорт объекта недвижимости. Он должен быть получен не более пяти лет назад, а если срок превышен – стоит заказать новый в БТИ.
4. Выписка из домовой книги.
5. Согласие органов опеки и попечительства на сделку, если собственник – несовершеннолетний.
6. Справка из ФНС, подтверждающая факт отсутствия непогашенных задолженностей по налогам.
7. Справки о дееспособности продавца.

Порядок действий специалиста регпалаты

Специалист Росреестра проводит следующие действия:

1. Принимает у покупателя и продавца заявление на регистрацию и сопутствующие документы, также проверяет их комплектность и правильность оформления.
2. Выдает расписку в получении документов и назначает срок рассмотрения заявления.
3. Проводит проверку документации, делает уточняющие запросы и анализирует информацию.
4. После рассмотрения документов выносится решение о регистрации сделки или об отказе в процедуре.

Подробнее о регистрации в Росреестре здесь.

3аявка через портал Госуслуг

Значительно сэкономить время на регистрацию поможет подача заявки через портал Госуслуг. Для того чтобы подать заявление через сайт необходимо:

1. Авторизоваться на портале и зайти в личный кабинет.
2. Заполнить заявление о регистрации своих прав на объект недвижимости. Выбрать раздел «Государственные услуги». В появившейся форме необходимо ввести следующие сведения:

• Описание и технические характеристики объекта недвижимости.
• Персональные данные заявителя, включая СНИЛС и его контактные данные.
• Указать основания приобретения права собственности.
• Указать перечень прилагаемых документов и способ подачи.

Оплатить государственную пошлину.

Направить пакет документов в Росреестр удобным способом.

В указанные сроки забрать выписку.

Оформление у нотариуса

1. Участники сделки собирают документы, приходят к согласию относительно условий сделки и записываются на прием.
2. В день приёма участники подписывают документ, нотариус ставит заверительную подпись.
3. Нотариус оформляет заявление в Росреестр.
4. Передает документы и заявление в регистрирующий орган в электронном виде.
5. После регистрации передает готовые документы участникам сделки.

Необходимость нотариального заверения

Существует разница между нотариальным заверением ДКП и регистрацией сделки через нотариуса:

• Если требуется заверить ДКП, нотариус проводит следующие действия – проверяет юридическую чистоту сделки, наличие требуемых согласий, разрешений, и др.
• В случае нотариальной регистрации договора нотариус самостоятельно составляет заявление в Росреестр и передает регистратору вместе с прилагаемыми документами.

В обязательном порядке заверения требуют следующие сделки:

• Когда отчуждается доля в квартире.
• Если один из владельцев – несовершеннолетний.

В остальных случаях заверение не требуется законодательно, но по желанию участники могут обратиться к нотариусу с просьбой заверить даже самый обычный договор.

Когда будут готовы документы?

Сколько времени займет оформление документов у нотариуса напрямую зависит от сложности рассматриваемого дела и рассчитывается индивидуально для каждого случая:

• Получение отказов от соседей, имеющих право преимущественной покупки, может занять 4-6 недель.
• Проверка и анализ предоставленных документов – 10-14 дней.
• Заверение ДКП осуществляется в день обращения.
• Регистрация ДКП в Росреестре – 1-3 рабочих дня.

Оформление договора купли-продажи квартиры – сложная процедура, требующая существенных временных затрат. Для того чтобы максимально сократить время, потраченное на заключение сделки, необходимо тщательно готовиться к каждому из ее этапов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Пакет документов для покупки квартиры

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

1. Откроется в новой вкладке.”>Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
   — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
   Те же сведения содержатся и в Откроется в новой вкладке.”>Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
   Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.
2. Откроется в новой вкладке.”>Документ-основание получения права собственности
   — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
3. Откроется в новой вкладке.”>Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.”>Единый жилищный документ (ЕЖД)
   — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
4. Паспорт собственника квартиры, либо Откроется в новой вкладке.”>доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для Откроется в новой вкладке.”>регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, Откроется в новой вкладке.”>дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть Откроется в новой вкладке.”>приватизирована или куплена, получена в дар или в Откроется в новой вкладке.”>наследство, обременена залогом или Откроется в новой вкладке.”>правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

1. Откроется в новой вкладке.”>Кадастровый паспорт квартиры
   — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если Откроется в новой вкладке.”>в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.
2. Откроется в новой вкладке.”>Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе Откроется в новой вкладке.”>общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
   — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.
3. Откроется в новой вкладке.”>Разрешение органов опеки и попечительства
   — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
4. Согласие залогодержателя на сделку
   — если квартира находится под залогом в банке.
5. Согласие Откроется в новой вкладке.”>получателя ренты
   — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
6. Извещение о сделке других участников Откроется в новой вкладке.”>долевой собственности и их письменный отказ от Откроется в новой вкладке.”>права преимущественной покупки доли в квартире
   — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Откроется в новой вкладке.”>Акт приема-передачи квартиры.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

1. Откроется в новой вкладке.”>Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
   — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
2. Откроется в новой вкладке.”>Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
   — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ
3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
   — это типовое требование банка, если мы используем для покупки Откроется в новой вкладке.”>ипотечный кредит.
4. Откроется в новой вкладке.”>Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
   — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.
5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
   — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).
6. Разрешение на Откроется в новой вкладке.”>перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Откроется в новой вкладке.”>Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без “поэтажки”.

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: “что делать дальше?”

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

Как оформить договор купли-продажи квартиры в 2019 году: пошаговая инструкция

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер	Адрес объекта
Выбрать

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно!

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2019 году

1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки.

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника.

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка. Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы. Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Внимание! Мы настоятельно рекомендуем проверить недвижимость перед заключением договора. Первое и самое главное, это справка из ЕГРН, потом уже можно комплексно проверить недвижимость с помощью нашего сервиса, c заключением опытных юристов и полной проверкой собственника.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

— Сколько максимально по времени занимает процедура совершения сделки купли-продажи (я нахожусь в другом городе)?

Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:

Если клиент приобретает квартиру у застройщика, он может заключить договор долевого участия (ДДУ) в тот же день, когда выбрал будущее жилье. Также Вы можете забронировать квартиру на срок от трех дней до одного месяца.

После подписания ДДУ в течение пяти рабочих дней должна пройти фактическая регистрация в Росреестре. Кроме того, застройщик может еще около двух недель собирать договоры долевого участия других клиентов, чтобы затем одновременно подать их на регистрацию.

После того, как договор зарегистрирован, Вам необходимо оплатить полную стоимость квартиры или ее часть в течение пяти рабочих дней, перечислив денежные средства через банк. Если жилье приобретается в ипотеку, то перед заключением ДДУ следует оформить ипотечный договор, который не подлежит регистрации, но входит в общий пакет документов. На его заключение обычно уходит около недели.

Помимо этого, для приобретения квартиры требуются документы о согласии супруга на сделку с недвижимостью или справка о том, что Вы не состоите в браке, а также нотариально заверенная доверенность. На их оформление потребуется один-два дня.

Таким образом, на покупку жилья (без учета времени на продажу собственной квартиры) потребуется чуть больше месяца. Однако период, когда необходимо личное присутствие клиента, гораздо меньше. Для получения одобрения в банке (если квартира приобретается в ипотеку), нотариально заверенных документов, а также заключения кредитного договора и ДДУ потребуется около двух недель. Затем можно уехать на одну-две недели и вернуться уже к получению ДДУ из Росреестра. А оплату или первый взнос по ипотечному кредиту можно произвести межбанковским переводом из своего города. Так что «чистое» время присутствия составит около 16 дней.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Дарья Кашлева:

Проведение сделки купли-продажи недвижимости обычно не отнимает много времени, если к ней предварительно подготовиться. Тогда, прибыв на место совершения сделки, Вы потратите от 30 минут до часа.

Предварительная подготовка к сделке купли-продажи включает в себя следующие действия:

1. Проверка юридической чистоты сделки. Это означает, что Вам необходимо предварительно запросить у второй стороны все документы, связанные с объектом (основания приобретения объекта, свидетельство о праве собственности на объект или выписку из ЕГРП, документы ТБТИ, выписку из домовой книги и прочее). Сделать это можно дистанционно, запросив сканы или фото таких документов. На самой сделке Вам необходимо будет лишь проверить наличие оригиналов и их соответствие ранее присланным файлам.
2. Подготовка самого договора купли-продажи недвижимости, то есть составление текста и необходимых приложений к такому договору, согласование существенных условий со второй стороной. Также заранее позаботьтесь о том, кто распечатывает договор и приложения к нему (обратите внимание на тот факт, что по одному экземпляру документов должно остаться у каждой стороны и один экземпляр передается в регистрирующий орган).
3. Выбор места и времени совершения сделки. Если Вы ограничены во времени, то подписать все документы и встретиться со второй стороной Вы можете сразу в отделении Росреестра или в МФЦ для подачи всех документов на государственную регистрацию. Если же у Вас сделка с долями в объекте недвижимости, которая требует обязательного нотариально удостоверения, запишитесь на прием к предварительно выбранному нотариусу, прислав ему на согласование подготовленные Вами документы. Затем отнесите все в регистрирующий орган или МФЦ, которые находятся поблизости. Получить же документы после государственной регистрации Вы можете в течение нескольких месяцев в приемные часы соответствующей организации (МФЦ или Росреестра).

Отвечает партнер PR-агентства «Восток-Запад» Александр Ткаченко:

Купля-продажа квартиры или частного дома занимает срок от одной недели до двух-трех месяцев. Все зависит от того, какие документы есть в наличии, какие обременения на это самое имущество возложены. Также отдельным вопросом является прописка граждан в этом доме. Часто бывает так, что в доме зарегистрированы неизвестные люди, которых бабушка предыдущего владельца прописала из глубокой благодарности.

Дальше начинается сбор справок. Вам необходимо увидеть справку о том, что в доме никто не проживает, и справки об отсутствии долгов. Если у продавца есть супруг(а), то его (ее) согласие на продажу также необходимо. Вопрос техпаспорта и незаконных застроек тоже весьма актуален. На моих глазах сносили веранду, потому что не могли продать дом. Могут быть вопросы и с перепланировкой квартиры. Вообще весь перечень документов с указанием платежей выдает помощник нотариуса либо сам нотариус. А сноровка в сборе документов зависит от конкретного человека или от желания бюрократов выполнять свою работу.

В любом случае, универсального ответа на Ваш вопрос не существует. Все зависит от состояния документов и долгов. Если у продавца с документами полный порядок, он имеет на руках все необходимые справки, свежий техпаспорт, у него нет долгов, то сама процедура занимает один рабочий день. При этом из восьми рабочих часов сама процедура занимает около часа.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Процедура купли-продажи квартиры состоит из нескольких этапов (поиск объекта, подготовка, подписание договора, расчеты, регистрация перехода прав собственности от продавца к покупателю и других), каждый из которых требует определенного количества времени. Продолжительность каждого данного цикла зависит от каждой конкретной ситуации. Так, достаточно длительное время может занять только поиск квартиры. Подготовка необходимых документов (согласие органов опеки, изготовление кадастровых и технических паспортов, нотариального согласие супруги и/или доверенностей) занимает от семи до 14 дней, а регистрация документов в Росреестре может составлять от пяти до 12 рабочих дней.

Если продавец или покупатель не может лично присутствовать на подписании и подаче документов в Регпалату, можно оформить нотариальную доверенность на человека, которому доверяет продавец или Вы. Кстати, все вышеперечисленные этапы покупки жилья можно поручить доверенному лицу и вообще не приезжать. Но все полномочия в обязательном порядке должны быть подробно прописаны в доверенности.

Минимальный срок, за который можно успеть посмотреть выбранную квартиру (с подготовленными заранее документами), подписать договор и внести задаток, а затем сдать документы на регистрацию, составляет один день. Можно также попросить продавца выслать необходимые документы в электронном виде по почте, чтобы предварительно их изучить. И теоретически уже через пять дней возможно получить готовые документы из Регпалаты. Но лучше, конечно, ориентироваться на более длительные сроки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.