Характеристика затратного подхода к оценке недвижимости
1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости
1.1 Сущность затратного подхода
Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
– уровень заработной платы;
– величина накладных расходов;
– затраты на оборудование;
– нормы прибыли строителей в данном регионе;
– рыночные цены на строительные материалы.
Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.
Затратный подход имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.
Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.
Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.
Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения.
Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.
Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания.
Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.
Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.
1.2 Этапы оценки недвижимости затратным подходом
Этапы затратного подхода :
– Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
– Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
– Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.
– Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
– Определение итоговой стоимости недвижимости:
После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом.
1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.
2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.
3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.
6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.
7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.
8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на:
– стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);
– стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости. В связи с тем, что методы оценки рыночной стоимости земельных участков будут подробно рассмотрены во втором разделе данного учебника «Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов», в данной главе излагаются методы оценки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, а также методология определения величины общего накопленного износа.
1.3 Преимущества и недостатки затратного подхода
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
– технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
– обоснование необходимости обновления действующего объекта;
– оценка зданий специального назначения;
– при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
– анализ эффективности использования земли;
– решение задач страхования объекта;
– решение задач налогообложения;
– при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Затратный подход к оценке недвижимости
Общая характеристика затратного подхода
ФСО №1 п.15. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
- · когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
- · когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
- · когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
- · для оценки объектов незавершенного строительства;
- · для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
- · для оценки в целях страхования;
- · для итогового согласования стоимости.
Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:
Где V – стоимость объекта недвижимости;
Vзу – стоимость земельного участка;
Vвоспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Vзамещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:
Где V – стоимость объекта недвижимости;
Vзу – стоимость земельного участка;
Vпвоспр – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на воспроизводство улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);
Vпзамещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);
И – износ объекта оценки.
Полная стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.
Полная стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.
Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.
Алгоритм затратного подхода:
- 1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания;
- 2) расчет износа;
- 3) оценка рыночной стоимости земельного участка;
- 4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке.
- 6.2 Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)
Выбор метода расчета полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
Более предпочтительным является расчет полной стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Выбор расчета полной стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.
К прямым затратам относятся:
- · стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
- · заработная плата рабочих;
- · стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
- · стоимость коммунальных услуг;
- · стоимость доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
- · стоимость инвестиций в землю;
- · гонорары проектно-сметным организациям;
- · маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.
К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения):
- · метод сравнительной единицы;
- · метод разбивки по компонентам;
- · метод количественного обследования.
Рассмотрим методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения).
Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы
Метод сравнительной единицы предполагает расчет полной стоимости воспроизводства или замещения на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м 2 , 1 м 3 ) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).
В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м 2 площади здания.
где Vпзамещ – полная стоимость замещения здания;
С1 м 2 – стоимость 1 м 2 площади типичного сооружения на базовую дату;
S – площадь здания (количество единиц сравнения);
Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн= 1);
Крег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание;
Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;
Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.
Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить Укрупненные показатели стоимости строительства. Укрупненные показатели стоимости строительства издаются консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).
Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков КО-ИНВЕСТ основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании КО-ИНВЕСТ на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.
В качестве информационного обеспечения метода сравнительной единицы могут выступать Региональные справочники стоимости строительства (РСС-2005, РСС-2006, РСС- 2007, РСС-2008). Региональный справочник стоимости строительства “РСС-2008” подготовлен специалистами Московского центра ценообразования в строительстве (МЦЦС) “Мосстройцены” и Научно-производственной фирмы (НПФ) “Центр информационных технологий в строительстве”.
Показатели стоимости строительства, размещенные в РСС-2008, рассчитаны по состоянию на 1 января 2008 года и предназначены для составления сметной документации на строительные, монтажные и пусконаладочные работы, а также для определения стоимости строительства зданий, сооружений, инженерных коммуникаций на стадии “проект”. “РСС-2008” издается в электронном виде, он представлен 89 системами стоимостных показателей в составе программы “Экспресс-смета”, рассчитанных индивидуально и привязанных для каждого региона России.
Сборники «РСС-2008» – аналог существующих западных вариантов в США и Великобритании, таких как справочники R.S.Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs Blackbook и др.
Определите полную стоимость замещения офисного 2-этажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области. Площадь оцениваемого офисного 2-этажного здания 480 кв.м. На основании данных КО-ИНВЕСТ Поскольку данные сборников «КО-ИНВЕСТ» являются коммерческой информацией, то в данном пособии они изменены для избежания несанкционированного распространения коммерческой информации. были получены следующие данные, представленные в таблице 6.1.
сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2007 года
Удельная стоимость 1 кв.м площади здания объекта-аналога в ценах на 01.01.2007 г., руб.
Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе капитальности объекта оценки
Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания
Коэффициент учета стоимости строительно-монтажных работ в Московской области
Индекс удорожания строительно-монтажных работ для класса конструктивных систем соответствующего объекту оценки (КС-1) от цен на 01.01.2007г. к ценам на дату оценки (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналити-ческий бюллетень. Выпуск №60 – М. Ко-Инвест, табл. 2.6)
Для оценки прибыли предпринимателя в данном примере будет использована статья Е.Е.Яскевича «Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации» из журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 12(63)/2006.
Характеристика затратного подхода
1.4.1 Теоретические основы затратного подхода
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.
Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Основные этапы применения затратного подхода:
- 1) оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;
- 2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли ин вестора);
- 3) расчет выявленных видов износа;
- 4) оценка рыночной стоимости земельного участка;
- 5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за траты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.
Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
- – когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
- – когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
- – когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
- – для оценки объектов незавершенного строительства;
- – для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
- – для оценки в целях страхования;
- – для итогового согласования стоимости.
Затратный подход к оценке предприятий объединяет следующие методики:
- – накопления активов предприятия;
- – скорректированной балансовой стоимости (или методику чистых активов);
- – замещения;
- – расчета ликвидационной стоимости предприятий.
Все эти методики оценки объединены в затратный подход по одному основному признаку: они основаны на определении в текущих ценах стоимости отдельных видов имущества предприятия или затрат на строительство аналогичного предприятия (методике замещения) и вычитании задолженностей предприятия.
Все методики затратного подхода базируются на одной информационной базе — балансе предприятия и позволяют рассчитать различные виды стоимости предприятия:
- – методика накопления активов — рыночную стоимость;
- – методика замещения — стоимость замещения;
- – методика ликвидационной стоимости — ликвидационную стоимость предприятия.
Эти виды стоимости имеют различные количественные выражения, и их расчет необходим для принятия различных управленческих решений. Например, при продаже предприятия его рыночную стоимость определяют с помощью методики накопления активов; при страховании имущества предприятия чаще используется методика определения восстановительной стоимости; при ликвидации предприятия методика ликвидационной стоимости позволяет определить его ликвидационную стоимость; при обосновании строительства нового предприятия применяется методика замещения. Обобщение практики применения методик затратного подхода к оценке позволило установить, что основные сферы их использования — это:
- – оценка контрольного пакета акций предприятия;
- – оценка предприятий с высоким уровнем фондоемкости;
- – оценка предприятий со значительными нематериальными активами и возможностью их выделения и оценки;
- – оценка холдинговых или инвестиционных компаний (когда предприятие не получает прибыли за счет собственного производства);
- – оценка предприятий, не имеющих ретроспективных данных о прибылях (или когда нет возможности определить перспективные денежные потоки предприятия);
- – оценка новых предприятий, недавно зарегистрированных;
- – оценка предприятий, сильно зависящих от контрактов (например, строительные организации) или не имеющих постоянной клиентуры;
- – оценка предприятий, значительную часть активов которых составляют финансовые активы (ценные бумаги, дебиторская задолженность, денежные средства и др.).
Методика ликвидационной стоимости используется:
- – при ликвидации предприятия;
- – финансировании предприятия-должника;
- – санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;
- – выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства;
- – анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные подразделения;
- – оценке заявок на покупку предприятия;
- – экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам;
- – экспертизе программ реорганизации предприятия.
Приведенный выше список сфер использования методик затратного подхода к оценке предприятия не является полным. Имеются и другие случаи, когда эти методики можно использовать, например, для согласования результатов оценки, полученных доходным и/или сравнительным подходом. Оценщики должны знать преимущества и недостатки методик затратного подхода. Основное преимущество этих методик: все они основываются в большей части на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрительны. Основной недостаток: они не учитывают будущие возможности предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методики, например методика накопления активов или методика ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании. Таким образом, в условиях переходной экономики (при наличии кризисных явлений, отсутствии политической и экономической стабильности) для оценки предприятий следует чаще применять методики затратного подхода, основанные на анализе стоимости имущества предприятий и их задолженности.
Характеристика затратного подхода к оценке недвижимости
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Особенность применения затратного подхода составляет различие между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно – планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно – монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога.
Применение затратного подхода
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.
2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.
3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.
4. Для оценки объектов незавершенного строительства.
5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).
6. Для оценки в целях страхования.
7. Для переоценки основных фондов предприятий.
8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.
Основные этапы применения затратного подхода:
1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания
2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора) и добавление ее к стоимости улучшений (т.е. определение полной стоимости замещения или полной восстановительной стоимости улучшений)
3) расчет выявленных видов износа
4) оценка рыночной стоимости земельного участка
5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка
1) Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения Максимов С.Н. Экономика недвижимости; Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости
Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения: 1. Метод количественного анализа. 2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам). 3. Метод сравнительной единицы. 4. Индексный способ.
Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам добавляются накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, хотя и наиболее трудоемкий.
Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект – аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта – аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.
Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта умножением балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.
2) Определение величины накопленного совокупного износа Методические материалы: URL – http://appraiser.ru/default.aspx?Section >
Расчет износа необходим, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого. Таким образом, учет износа является некой корректировкой стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ бывает физический, функциональный и внешний (экономический).
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем, бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Существует четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни здания.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.
Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.
Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.
Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.
Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно – эстетическим, объемно – планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ – устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов. К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.
Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости. Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик – это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.
Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Существуют два подхода к оценке внешнего износа: сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях и капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.
Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.
Второй подход измерения внешнего износа – сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
3) Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)
Инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл тогда, когда прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего то же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. В современной практике функции инвестора (заказчика) и подрядчика (строителя) часто совмещаются. В этой ситуации нормы дохода на вложенный капитал (из-за обеспечения условий выживаемости) могут быть меньше, чем в случае, когда эти функции разделены.
Прибыль предпринимателя представляет собой разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию, отражает рыночно обоснованную премию а организацию и реализацию доходного проекта.
Существуют следующие основные методы расчета предпринимательской прибыли.
1. Рыночный метод.
Заключается в сборе и обработке рыночной информации о величинах прибыли предпринимателя. В условиях неопределенности налогового законодательства России, когда предпринимательская прибыль становится объектом коммерческой тайны, называемые в частных интервью ее диапазоны – 10-30% – недостаточно обоснованы, поэтому данный метод не всегда применим.
2. Аналитический метод
Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство, капитальный ремонт или реконструкцию имеет смысл, если прибыль от строительства (капитального ремонта или реконструкции) объекта недвижимости будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. При этом прибыль предпринимателя рассчитывается по известным аналитическим зависимостям.
3. Метод, основанный на анализе альтернативных финансовых инвестиций
Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл, если прибыль от нового строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативных финансовых вложений в акции, векселя и другие ценные бумаги, или, в крайнем случае, не меньше чем процентные ставки по соответствующим банковским кредитам.
4. Метод, основанный на DCF-анализе денежных потоков в течение времени строительства объекта.
Заключается в определении разности между невозмещенными инвестициями (аккумулированная по ставке дисконтирования сумма всех инвестиций за период нового строительства) и стоимостью нового строительства, рассчитанной одномоментно на дату проведения оценки без учета строительного лага.
4) Оценка рыночной стоимости земельного участка
В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для ННЭИ. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение – это вклад в стоимость.
Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков: 1. Метод капитализации земельной ренты. 2. Метод соотнесения (переноса). 3. Метод развития (освоения). 4. Техника остатка для земли. 5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
Метод капитализации земельной ренты основан на расчете стоимости земли путем капитализации типичной величины арендной платы за аналогичные земельные участки.
Метод соотнесения состоит в определении соотношения между стоимостью застроенного земельного участка и возведенных на нем улучшений. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.
Метод развития представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения.
Техника остатка для земли – универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.
Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Он заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.
5) Расчет итоговой стоимости объекта
Расчет итоговой стоимости объекта оценки производится путем корректировки полной восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка
