Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Как правильно инвестировать в недвижимость при малом капитале или вообще без денег

Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня у нас очень интересная тема. Мы поговорим о том, как инвестировать в недвижимость, имея в запасе небольшой стартовый капитал или вообще без денег.

Цель этой статьи: собрать максимальное количество работающих схем, позволяющих при должном усилии выгодно купить перспективный жилой объект и заработать на сделке.

Небольшое отступление

Мы не будем рассматривать классические схемы, позволяющие правильно купить доходный объект за приемлемую цену. Также здесь не будут рассмотрены особенного того, как инвестировать в недвижимость в России и за рубежом. Это очень важный материал, требующий детальной проработки. Его мы отдельно опубликуем в рубрике «Недвижимость». Чтобы не пропустить нужную статью, подпишитесь на рассылку или присоединитесь к нашей группе в соцсетях.

Особенности покупки недвижимости без капитала

Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.

  1. Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
  2. При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
  3. Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.

В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.

Схема покупки квартиры с помощью ресурсов Схема покупки квартиры с помощью ресурсности
Вы находите выгодный объект
Накапливаете нужное количество денежных средств для его покупки Привлекаете нужное количество чужих денежных средств для покупки собственного объекта
Получаете недвижимость в собственность

Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Покупка квартиры с небольшим капиталом Покупка квартиры без денег
Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 лет Берете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

  • Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
  • Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
  • Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
  • Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
  • Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

  • Находите подходящую недвижимость.
  • Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
  • Совершаете покупку.
  • Сдаете квартиру в аренду.
  • Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

  • Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
  • Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
  • Делите большую квартиру на студии.
  • Продаете каждую студию отдельно.
  • В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

  • Вы находите подходящий объект.
  • Снижаете его стоимость на 30%.
  • Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
  • Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Инвестиционные риски, связанные с покупкой недвижимости без бюджета

Весь кредитный период за вами будет числиться долг, который в случае любого форс-мажорного обстоятельства может резко увеличиться. Более того, если вы не найдете арендаторов и не сможете своевременно проводить выплаты, то на вашу не до конца выкупленную квартиру банк может наложить арест.

В этом видео сделан расчет стоимости ипотечной квартиры

Учитесь на чужих ошибках и к каждой сделке подходите с максимальной ответственностью

Видео о том, почему на сделке очень важно слушать и слышать

Резюме

Абсолютно каждый человек может инвестировать в недвижимость без денег и специального образования. Для этого необходимо стать ресурсным инвестором, оценить все сопутствующие риски, выбрать подходящую схему работы и потратить время на ее реализацию.

Что дальше?

  • Прочтите статью: «Кен Макэлрой «Азбука инвестирования в недвижимость» — краткий обзор книги».
  • Посмотрите публикацию «Бесплатные и платные курсы по инвестированию в недвижимость для новичков».
  • Перейдите на сайт « Территория инвестирования » и подберите подходящую образовательную программу.
  • Займитесь обучением и параллельно ищите выгодный объект для сделки.
  • Совершите свою первую инвестиционную покупку и поделитесь историей своего успеха в комментариях.

Спасибо за чтение. Подписывайтесь на обновления и делитесь полезными публикациями в соцсетях.

С уважением, команда блога Артема Биленко
«Твоя линия жизни в твоих руках»

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость?

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

👎 Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Инвестиции в недвижимость: стоит ли, как и в какую инвестировать

Вопрос того, как приумножить свои средства, является одним из ключевых для предпринимателей. Для многих важна финансовая подушка и наличие дополнительных источников дохода. Следовательно, деньги нужно куда-то вкладывать. Вопрос только в том, куда.

Многие задумываются над тем, выгодно ли инвестировать в недвижимость. С одной стороны, это безопасный и стабильный вариант. Но здесь есть и подводные камни, связанные с ненадёжными застройщиками и с законодательными нюансами. И рисковать приходится крупными суммами.

Поэтому перед тем, как инвестировать деньги в недвижимость, нужно сначала во всём разобраться. Желательно понять общую картину и актуальное положение дел на рынке на данный момент. Тогда вы сможете свести риски к минимуму.

Стоит ли инвестировать в недвижимость

Для начала необходимо оценить плюсы и минусы инвестиций в недвижимость, чтобы понять, с чем вы вообще будете иметь дело. Нельзя поддаваться эйфории или воспринимать всерьёз исключительно одну рекламу.

Плюсы инвестиций в недвижимость

У такого способа распоряжения деньгами есть несомненные преимущества:

  • стабильный рост стоимости самой недвижимости и защита от инфляции, то есть можно не бояться, что такая собственность обесценится;
  • большое количество разных направлений;
  • возможность в любой момент изъять средства (реализовать имущество) или оформить кредит, сделав такую собственность залоговой;
  • большое количество разных объектов;
  • возможность получать дополнительный доход, сдавая недвижимость в аренду;
  • привлекательные программы от ряда застройщиков.

Минусы инвестиций в недвижимость

У такого решения есть и минусы:

  • частая покупка и продажа означают высокое налоговое бремя, что снижает прибыль от недвижимости;
  • низкий уровень ликвидности собственности;
  • деньги можно изъять быстро, но оперативность означает неизбежную потерю части средств;
  • покупка новостроек предполагает высокий уровень риска;
  • стоимость такой собственности напрямую зависит от национальной экономики и от экономической ситуации в регионе, то есть от того, на что инвестор повлиять не может;
  • траты на содержание такой собственности;
  • необходимость выплачивать налог на недвижимость;
  • невозможность точно рассчитать повышение стоимости на такую собственность в будущем.

Инвестировать в недвижимость в России традиционно – надёжно. Вы можете потерять часть средств, но даже при самом плохом раскладе у вас всё равно останется сама собственность. Хотя не стоит забывать основные риски. Однако и об остальных минусах следует помнить.

В какую недвижимость лучше инвестировать

Выше уже говорилось о том, что эта сфера инвестирования отличается большим количеством направлений. Их можно выделить по специфике объектов. Итак, давайте разберёмся в том, в какую недвижимость выгодно инвестировать. Ниже описаны все основные варианты, которые у вас есть.

Жилая недвижимость

Это – самое напрашивающееся решение. При первой покупке можно претендовать на налоговые льготы. А ещё такая собственность всегда будет востребованной. И в целом, если вы не знаете, как инвестировать в недвижимость при малом капитале, лучше начать с этой группы.

Дело в том, что сейчас на рынке очень популярны миниатюрные студии. Покупают и квартиры с общей площадью 20-24 м2. Многие берут также отдельные комнаты. Всё это позволяет стартовать даже без серьёзных изначальных вложений.

Коммерческая недвижимость

Это направление – одно из самых традиционных для предпринимателей. Оно выгодно тем, что такую собственность очень легко будет перевести в активы. А ещё её можно впоследствии без проблем продать, если регион активно развивается. Одним словом, обратить внимание на такой вариант явно стоит.

Загородная недвижимость

Эта недвижимость особенно востребована рядом с крупными мегаполисами. На такой способ вложения денег стоит опираться, если город активно развивается. Вполне вероятно, что уже через 5 лет местонахождение дома станет ещё одним районом. И тогда стоимость собственности увеличится на порядок.

Зарубежная недвижимость

Это направление может быть очень перспективным, если разобраться, как именно инвестировать в зарубежную недвижимость. То есть вам нужен будет посредник, агент, который сможет вникнуть в тонкости законодательства другого государства и грамотно провести сделку от вашего имени.

Земельные участки

Такую возможность тоже не стоит игнорировать. Земельные участки требуют минимум трат на поддержание. Но и здесь важно понимать, как правильно инвестировать, чтобы выбрать перспективный вариант. Если вы не разбираетесь в качестве почвы, то лучше заказать анализ экспертам.

Сравнительная таблица вариантов инвестирования в недвижимость

Выше представлены основные направления, по которым можно вкладывать деньги в такую собственность. Чтобы вам легче было понять, в какую недвижимость лучше инвестировать, изучите внимательно эту таблицу.

Вариант Особенности Доходность
Жилая недвижимость Можно начать с небольших сумм, всегда востребована, легче получить налоговую льготу при первой покупке. Сильно зависит от городов, может колебаться от 10 до 20%, но выше банковских вкладов в любом случае.
Коммерческая недвижимость Оптимальный вариант для предпринимателей, можно сделать основным активом. Уровень доходности в среднем по стране – 8-10%. Показатель стабильный.
Загородная недвижимость Хорошее решение, если брать недвижимость рядом с активно развивающимся городом. Уровень дохода сильно зависит от конкретного региона. Может колебаться от 5% (Ростов-на-Дону) и до 20% (Москва).
Зарубежная недвижимость Перспективный вариант, если найти добросовестного агента, который заключит выгодную вам сделку. Уровень прибыли зависит от конкретной страны. Может начинаться от 2% в год и доходить до 15-20%.
Земельные участки Хорошее решение, означает минимальные расходы на содержание такой недвижимости. Уровень прибыли в среднем по стране – 6-10%. Сильно зависит от конкретного периода и от региона, а также от разновидности участка.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале

Далеко не все понимают, стоит ли инвестировать в недвижимость, если у вас – небольшой стартовый капитал. На самом деле в этом решении есть смысл. При желании вы можете:

Составить свою стратегию, чтобы понять, как будете действовать дальше.

Оформить кредит, если средств не хватает.

Найти соинвесторов. Можно привлечь партнёров по бизнесу, например.

Приобрести недвижимость на стадии строительства. Такой вариант – один из самых выгодных и не требует серьёзных вложений.

Также можно рассмотреть покупку недвижимости на аукционах по банкротству. Поскольку там нужны деньги срочно, то нередко дают неплохие скидки.

На вложении в недвижимость можно хорошо заработать. Но для этого сначала нужно разобраться в вопросе. Если вы будете понимать, как правильно инвестировать в недвижимость, вы получите стабильный источник дополнительного дохода при минимальных рисках.

Напишите мне на почту, заполнив форму ниже, и я помогу разобраться в проблеме! Либо воспользуйтесь одним из следующих контактов:

Попробуй бесплатно CRM для управления франчайзинговой сетью BuroBase – все в одном месте:

  • управляй своими франчайзи;
  • обучай команду внутри площадки;
  • планируй мероприятия;
  • следи за оплатой роялти.

Попробовать бесплатно

Топ-4 способа инвестировать в недвижимость прямо сейчас (даже с небольшим капиталом)

Как известно, заработать деньги — еще только ползадачи. Еще сложнее эти деньги надежно сохранить, приумножить и заставить их работать на себя. Поэтому сегодня мы разберем топ-4 способа, как можно инвестировать в недвижимость. От самых простых до более сложных. О т самых рисковых до наиболее безопасных. При большом и малом капитале. Поехали >

Купить/продать/сдавать аренду недвижимость

Самый простой (и одновременно самый сложный!) способ заработать на недвижимости, который первым приходит на ум: купить/построить/продать/сдавать в аренду недвижимость. Действительно, людям нужно где-то жить (особенно в Москве). Нужно работать. Нужно открывать новые «Магниты» и «Пятерочки». Отдыхать тоже нужно. Людям нужна крыша над головой!

И здесь открывается безграничное многообразие возможностей, например:

купить квартиру/студию в России или зарубежом, сделать ремонт/перепланировать на студии — и затем сдавать в аренду на долгосрок понаехавшим или посуточно на Airbnb ;

купить квартиру на котловане — и затем продать подороже, когда дом будет окончательно сдан;

купить или построить коммерческую недвижимость (небольшой офисный центр или торговый комплекс);

получить дальневосточный гектар земли бесплатно, начать выращивать там всякие травки и делать модные сейчас органические продукты и косметику… ой, подождите, это уже не то.

Но вариантов действительно море и все зависит только от вашей фантазии, предприимчивости, продуктивности, моральной готовности и знания юриспруденции.

Правда, минусов тоже хоть отбавляй. Я сейчас не буду говорить о таких банальных вещах, что самостоятельные инвестиции в недвижимость требуют множества времени, сил, знаний и бумажной волокиты, объект не факт, что со временем подорожает, квартира на котловане может не достроиться, а арендные площади могут простаивать месяцами.

Лучше остановимся на двух самых главных минусах:

большая входная сумма для инвестиций в недвижимость. Чтобы купить достойный объект в хорошем месте и сделать в нем качественный ремонт (ведь мы же хотим, чтобы он стал востребованным?), придется хорошенько раскошелится. Большинству это просто-напросто не по карману, а остальным резко снижает возможности для диверсификации. Варианты с кредитами и ипотекой мы не рассматриваем в принципе, потому что калькуляторы рентабельности прекрасны , но живут в каком-то сферическом вакууме и не учитывают реальную ситуацию дел в стране;

Один мой партнер из регионов построил небольшой торговый комплекс мелкого пошиба, знаете, такой на 2-3 этажа, какие часто бывают у дома. Для начала ему пришлось столкнуться с тем, что вся земля в городе была уже поделена между людьми, близкими к мэрии, но не будем об этом. И вот, однажды к нему постучали господа из известной продуктовой сети и предложили ультиматум цену чуть-ли не в 5 (!) раз ниже той, на которую он рассчитывал. Он, понятное дело, отказался. А в итоге пресловутая сеть открыла очередной магазин прямо напротив его тк, а его прекрасная площадь пустовала еще как минимум полгода.

недвижимость сама по себе является одним из самых неликвидных активов. Если обстоятельства на рынке изменятся (непредсказумая российская действительность!) или вам внезапно понадобятся деньги, то вы не сможете просто так взять и избавиться от своего объекта, и он может ждать своего часа месяцами, продолжая высасывать средства на обслуживание. Нет, конечно, можно воспользоваться срочным выкупом у какого-нибудь агентства недвижимости, но вряд-ли вы инвестировали в объект для того, чтобы продавать его за бесценок, в 2 раза дешевле рыночной цены, верно?

Подсказка: с помощью американского инвестиционного холдинга вы можете купить недвижимость в США с минимальными рисками и усилиями. Причем речь идет не только о жилых квартирах и домах на территории любого американского штата, но и многоквартирных домах, коммерческих объектах и объектах foreclosure, чьи владельцы находятся на грани банкротства и их имущество уходит с молотка.

У компании есть свои риэлторы, которые предлагают полный набор услуг по приобретению и сопровождению объектов недвижимости, в том числе:

подбор недвижимости, исходя из ваших предпочтений, размера капитала и ожидаемой доходности;

покупка объекта, в том числе в ипотеку при 30% первоначальном взносе, а также сопровождение процедуры сделки;

поддержка недвижимости, например, страхование и уплата налогов;

управление объектом, например, проведение ремонта, сдача в аренду и отслеживание сборов арендной платы;

профессиональные консультации по всем сопутствующим вопросам, к примеру, нюансам налогообложения.

Чтобы узнать подробности, просто оставьте заявку. Это абсолютно бесплатно и ни к чему вас не обязывает.

Купить акции REIT (инвестиционных фондов в недвижимость)

REIT ( R eal E state I nvestment T rusts) — это инвестиционные фонды, которые специализируются на покупке/строительстве/продаже/сдаче в аренду объектов недвижимости, а также работают с ипотечными ценными бумагами. В частности, самыми распространенными являются долевые REIT ( equity REIT ), которые занимаются продажей и арендой различных типов недвижимости. Последние могут специализироваться на объектах отдельного сектора (например, жилые апартаменты, ритейл, офисы, производственные площади, дата-центры, холодильные склады, инфраструктурные здания) или быть смешанными.

Главное преимущество REIT в том, что:

акции многих из них продаются на бирже , причем если в краткосрочной перспективе они коррелируют с фондовым рынком, то в долгосрочной — с рынком недвижимости;

они обязаны распределять не менее 90% дохода в виде дивидендов.

По сути, получается такой гибрид между инвестициями в недвижимость и инвестициями в акции. Фишка в том, что вы зарабатываете не только на росте цены акций, но и получаете щедрые дивиденды, которые зачастую гораздо выше, чем у нашумевшей Татнефти большинства компаний других сфер. Ну, и конечно, ликвидность акций и отличная диверсификация по объектам и географии прилагаются.

А если и этого мало, то можно пойти еще дальше и инвестировать в ETF на REIT. Например, в корзине Real Estate Select Sector SPDR Fund собралось 32 фонда недвижимости, в Vanguard Real Estate ETF — аж сразу 188 компаний за раз, а BlackRock вообще предлагает девять различных ETF на любой вкус и цвет , самым популярным из которых является iShares U.S. Real Estate ETF на 114 компаний. Их среднегодовая доходность составляет 8-9% в год + дивиденды 3,3-4% при комиссии от 0,13%.

Купить акции REIT можно на Санкт-Петербургской бирже через брокера, типа Тинькофф Инвестиции (но выбор будет очень ограничен), а также на Нью-Йоркской фондовой бирже с помощью американского инвестиционного холдинга (так доступно более 150 вариантов + все многообразие ETF).

Минусы: REIT — вещь довольно узкоспецифическая и в наших краях малораспространенная, поэтому четкой, конкретной и достоверной информации на русском языке по ней не так уж и много, а та, что есть, может быть устаревшей или вводить в заблуждение. Поэтому, если вы хотите инвестировать в фонды недвижимости, то лучше проштудировать англоязычные интернеты или обратиться за профессиональной консультацией.

Инвестиционные линии строительных компаний

«Зачем все усложнять, — спросите вы, — и инвестировать в неизвестные мне REIT, типа American Tower, MGM Growth Properties LLC, Getty Realty Corp или Americold Realty Trust, о которых я слышу впервые, если тогда можно просто зарабатывать на акциях строительных компаний?» И будете по-своему правы! Тем более, что количество вариантов тоже резко увеличивается. Например, на Московской бирже можно закупиться бумагами Группы Компаний ПИК (PIKK), которые правда подешевели с начала года на – 4, 2% в рублях (а за последние два месяца на -15,7%), МОСТОТРЕСТ (MSTT), которые потеряли -2,2%, или Группы ЛСР ( LSRG ), которые даже умудрились вырасти на 8,75%.

Но мы с вами не такие отчаянные и рисковые, чтобы хранить свои деньги в акциях российских строительных компаний, поэтому я рекомендую готовые инвестиционные линии и пресловутые ETF. Например, у американского инвестиционного холдинга есть интегральная инвестиционная линия Alternative Asset Allocation (AAA25), которая сформирована из акций ведущих строительных компаний США. С начала года она показала доходность +1 7 , 27 % в валюте. Что, между прочим, в 57,5 раза больше, чем даст вам валютный депозит в Сбербанке (ну, или в 20 раз больше, если вас не интересует такая вещь, как пополнение и снятие в любое время).

Минусы: нужно понимать, что акции строительных компаний все-таки несколько дальше от недвижимости, чем акции REIT. И еще дальше от акций коммунального сектора и золотодобывающих компаний, которые традиционно считаются тихой гаванью и безопасным активом. Так что не забывайте, что происходит с ними во время кризиса или как они могут рухнуть на 20% за день из-за какого-нибудь фейкового письма.

Инвестиционный пул на недвижимость

Здесь все просто: инвесторы скидываются деньгами в общий инвестиционный пул, на эти деньги покупается недооцененная, но перспективная недвижимость по цене ниже рыночной, а затем она продается на десятки процентов дороже. Чтобы увеличить стоимость объекта, проводится дополнительная предпродажная подготовка — например, в земельных участках, это межевание на небольшие участки, расчистка деревьев, проведение подъездных путей и налаживание коммуникаций.

гарантированную доходность — если речь идет о благонадежном инвестиционном пуле, то доходность инвесторов фиксируется в договоре, а объект недвижимости выступает залогом и обеспечением;

небольшую сумму для входа — минимальная сумма инвестиции составляет около 100 000 рублей, хотя сама недвижимость может стоить десятки миллионов;

полностью пассивный доход — вам не нужно самим искать объект, тратить время на оформление сделки , разбираться с бумажной волокитой и искать покупателей, ровно как и возиться с риэлторами и юристами;

быстр ую оборачиваемость денег — в среднем реализация пула занимает 3-6 месяцев (в случае с крупными проектами, сроки могут увеличиться до 9-12 месяцев).

Минусы: найти инвестиционный пул на недвижимость сложно, а найти хороший надежный и безопасный пул с легальной стабильной схемой и выгодными условиями для инвестора практически невозможно. Обычно такие пулы работают в закрытом режиме только для своих, а присоединиться к ним можно только по личному знакомству.

Но лично вам очень повезло! Вы прочитали этот пост до самого конца, а значит, всерьез хотите заработать на недвижимости. Именно поэтому я приглашаю вас присоединиться к нашему инвестиционному пулу на землю , где мы готовы обеспечить максимальную прозрачность и выгоду нашим партнерам. Узнайте, как я сам делаю до 85% прибыли на земле с каждой сделки: http://mrscrooge.ru/zemlya-v-sochi/

Помимо всего прочего, вы получаете:

официальный договор с ИП, в котором зафиксирована вся информация о земельном участке и условия прибыли;

эффективную, отработанную и оптимизированную схему, проверенную временем, в которой задействовано множество специалистов;

доступ в специально созданный чат Telegram, где подробно освещается весь ход реализации пула;

  • и, кстати, все деньги приходят напрямую на ваш банковский счет четко 1 раз в месяц.
  • Именно поэтому инвестировать в недвижимость с нами максимально просто, удобно, надежно и безопасно.

    Узнайте подробнее об актуальном инвестиционном пуле и предыдущих реализованных нами проектах здесь: http://mrscrooge.ru/zemlya-v-sochi/

    Или оставьте заявку прямо сейчас, чтобы начать зарабатывать, задать все интересующие вопросы, ознакомиться с договором и другими интересующими вас материалами.

    Читать еще:  Агентский договор на поиск объекта недвижимости
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector