Как покупать недвижимость без залога?

Как купить недвижимость без денег на торгах по банкротству?

Как купить квартиру без денег? Именно такой вопрос мои читатели задают мне чаще всего. Примерно 25-30% всех заданных мне вопросов можно свести к данной формулировке. Несколько дней назад я поставил на блог плавающий виджет с призывом к читателям задавать мне любые вопросы. И вопросы действительно стали задавать. Теперь каждый день я получаю по 1-2 вопроса от моих читателей. И теперь я знаю, что интересует большинство моих читателей. Пришло время ответить на вопрос!

Как получить жилплощадь бесплатно

Про квартиру я к сожалению не смогу помочь. А вот как получить часть здания или офисные помещения не потратив ни копейки денег рассказать смогу. В этих помещениях, вы кстати и жить сможете или просто поменяете на жилую квартиру.

Рассмотрим данный вопрос на примере моего последнего поста, в котором я хотел купить на торгах по банкротству дом. Это здание я должен был купить не на свои деньги а на деньги инвестора. Сделать это я планировал за 3,2 млн. руб. Но так как дом ушел за 3,5 млн, то для дальнейших расчетов буду использовать именно эту сумму.

И так, дом площадью 1 800 кв. м. за 3,5 млн. руб. — это получается чуть меньше 2000 руб за квадрат! Шикарная цена! Тут и далее я буду немного округлять все цифры вверх для простоты расчетов.

Таких денег у меня не было, поэтому я стал искать инвестора. Я рассудил, что если заберу себе 600 кв.м. за свои услуги — это будет справедливо. Цена для инвестора все равно остается очень вкусной. За 3,5 млн. инвестор получит 1200 кв.м. в отличном здании расположенном в интересном месте.

Получается что 1200 кв.м. за 3,5 млн. руб. = 3 000 руб за кв. м. Что по прежнему очень и очень хорошо (при подготовке к сделке я на самом деле исходил из суммы в 3,2 млн. руб. см. выше., а данный расчет подогнан к реальной сумме завершения торгов)!

Далее я распечатал фотографии объекта, поэтажные планы и копии право устанавливающих документов. На поэтажных планах я отметил помещения которые хотел оставить себе. И после этого отправился на встречи со своими более богатыми друзьями и знакомыми.

Я говорил, что планирую купить вот эти помещения, и мне нужен второй инвестор который выкупит оставшуюся часть за сумму равную стоимости всего здания. Цена квадратного метра получается менее 3 000 рублей за квадрат. О том что я получаю свои помещения бесплатно, я на данном этапе, конечно, умалчивал.

Мне удалось заинтересовать трех человек из пяти. С двумя из них мы даже выехали на место и произвели наружный осмотр здания. Инвесторам я объяснил, что сначала надо выиграть торги. И как будут результаты мы сможем проникнуть внутрь и все посмотреть.

Ранее, еще год назад, когда только обнаружил этот объект на торгах я проникал внутрь него вместе с представителем залогового кредитора. И решил, что не стоит напоминать о себе перед участием в торгах, так как наверняка столь вкусный объект хотели продать своим. И у работников залогового кредитора и у конкурсного управляющего наверняка были денежные друзья.

После этого с чистой совестью я перечислил 145 тыс. руб. задатка для участия в торгах. Это были мои деньги. Да, я рисковал, ведь если бы инвесторы отказались в последний момент я бы потерял эти деньги. Но риск был минимальным у меня было 3 человека давших свое железобетонное согласие на участие в сделке. Зато в случае победы, я бы получил совершенно бесплатно 600 кв.м. в отличном месте. Кто то играет в спорт-лото, а кто то играет по крупному решил я и подтвердил отправку платежа в личном кабинете интернет-банка.

Чем завершилась эта история вы уже знаете из прошлого поста.

Кстати и мой последний выигранный объект я то же покупал частично не на свои деньги. Но тогда еще чувствовал себя новичком в работе с инвесторами и не смог окончательно обнаглеть, все же свои деньги я потратил на эту сделку, но и инвесторы меня очень хорошо поблагодарили (я выиграл сразу несколько лотов в том здании, часть были куплены для инвесторов, соответственно они со мной поделились прибылью после перепродажи помещений).

Подведем итоги

Что нужно сделать, что бы получить бесплатную недвижимость?

Для ответа на этот вопрос вам нужно:

1. Прочитать статью в которой я рассказываю про проигранный дом — для понимания материала изложенного в этой статье;
2. И статью о моей схеме работы на торгах (в середине статьи содержится) — из этой статьи вы узнаете, что для осуществления данной схемы вам может понадобится время, год или даже чуть больше;
3. Найти где вы сможете быстро занять необходимую для перечисления задатка сумму от 10 до 500 тысяч рублей. После покупки объекта вы вернете эту сумму из денег полученных от инвестора. В случае проигрыша задаток вам так же вернется.
4. Научиться работать на торгах по банкротству, например прочитав мою книгу Как покупать на торгах по банкротству.

На этом пожалуй все! Теперь у меня есть статья с ответом на самый популярный вопрос от моих читателей. Теперь я смогу отправлять на нее всех задающих подобные вопросы. Но для того, что бы найти такой вкусный объект придется потрудиться.

Как купить коммерческую недвижимость без денег: условия кредита

Основная цель приобретения

Имеющуюся в распоряжении коммерческую недвижимость можно будет перепродать, сделав ремонт, или сдать в аренду, регулярно получая прибыль. Нежилая недвижимость для бизнеса может в будущем стать:

• рестораном;
• кафе;
• магазином;
• офисом;
• стройплощадкой;
• складом или любым другим помещением.

В любом случае коммерческая недвижимость должна являться источником дохода, а чтобы сделать его максимальным, нужно основываться на особенностях местности и требованиях, чтобы правильно определить лучший вариант для использования приобретаемого здания. Для лучшего выбора необходимо изначально остановиться на четком понимании, что именно будет располагаться внутри коммерческого помещения, только ответив на этот вопрос можно найти идеальный вариант для будущего офиса или кафе.

Возможные проблемы

Очень часто, задаваясь вопросом как купить коммерческую недвижимость без денег, начинающие предприниматели сталкиваются с различными видами мошенничества. Любая недвижимость испокон веков была «лакомым куском» для различных преступников и с каждым годом их схемы обмана становятся все более изощренными. Чтобы не попасться на удочку мошенников недвижимости необходимо знать их основные уловки и махинации. Среди широкого спектра деятельности подобных преступников особенно часто встречаются такие схемы:

1. Долевое строительство. К выбору дольщиков следует подходить очень тщательно, поскольку компания может оказаться «липовой», а результ ее работы настоящим сараем. В большинстве случаев для этого исользуются некачественные строительные материалы и непрофессиональные рабочие и на первый взгляд отлично сложенное здание через короткий срок начинается рушиться, а претензии, к тому моменту, предъявлять уже не кому.
2. Красивые обещания. Все та же подставная фирма обещает построить красивые здания на продаваемых земельных участках и берет за них большие деньги, сразу учитывая стоимость будущих построек. Варианты могут даже демонстрироваться некоторым покупателям, но через определенное время фирма пропадает вместе с деньгами, а зданий при этом не построено.
3. Предварительный договор. Данный документ необходим для фиксации договоренности сторон сделки, но никак не требует оплаты за еще не проделанную работу, тем более что он даже не регистрируется в государственных органах. Многие доверчивые покупатели при этом оплачивают часть или даже всю сумму уже на этом этапе, что является огромной ошибкой.
4. Загородная недвижимость. Зачастую, приобретая помещения за пределами населенного пункта или в его черте, можно оформить сделку по поддельным документам. Особенно часто такая ситуация складывается с владельцами, которые редко появляются в собственных владениях. Пользуясь длительным отсутствием хозяев, мошенники продают их недвижимость по фальшивым документам, что приводит к длительным последующим судебным разбирательствам и потере денег покупателя. Дело в том, что незаконное приобретения обязательно вернется в руки законных хозяев, а деньги вернуть будет практически бесполезно.
5. Несколько владельцев. При таких продажах покупателям даже вручают оформленный основной договор, по которому они являются законными владельцами, но в скором времени оказывается, что таких же покупателей несколько и у всех есть аналогичные документы. Подобные ситуации могут возникать и при арендовании помещения.

Если учесть наличие существование незаконно действующих государственных служащих, участвующих в подобных сделках, то вариантов мошенничества может быть еще больше.

Вариант приобретения без вложений

Волнует вопрос, как купить недвижимость без денег? Простейший вариант это оформление кредита. Займ под залог имущества является самым распространенным на данный момент. Для его оформления необходимо лишь иметь в собственности любую недвижимость, которая может заинтересовать банк в качестве залога, даже не предоставляя заемщику справку о доходах. Залоговым имуществом может быть собственная квартира, дом, дача, гараж, земельный участок или нежилое помещение.

Преимущества данного способа

В первую очередь это минимальный набор документов, необходимых для оформления, ведь банк не будут интересовать источники дохода, заложенная недвижимость будет считаться гарантией возврата денег. Помимо этого:

• не придется указывать цель получения займа;
• кредит можно оформить даже при плохой кредитной истории;
• займ оформляется без поручителей;
• в договор можно брать созаемщиков;
• кредит можно погасить досрочно;
• заложенной недвижимостью можно свободно пользоваться, но не продавать;
• ну и конечно, единовременное получение на руки большой суммы денег.

Недостатки данного способа

Все они связаны с залоговой недвижимостью и определенными ограничениями с ней. В частности:

1. Ее нельзя продавать до тех пор, пока не будет погашен кредит;
2. При невыплате долга банк имеет право забрать залог в свою собственность;
3. Залоговую недвижимость нужно страховать, а это дополнительные затраты для владельца;
4. Сумма выданного кредита не может превышать 75% от оценочной стоимости залога. Это связано с определенными рисками банка, ведь при невыплате займа он должен компенсировать не только свои затраты, а еще и проценты от сделки.

Запреты для кредита

Как купить недвижимость без денег? Стоит отметить, что существуют определенные запреты для кредита.

Если возникает вопрос, как купить коммерческую недвижимость без денег, ответом на который становится кредит, то следует знать, что оформить его невозможно, если залоговое имущество:

• незаконно перепланировано;
• запланировано под снос;
• находится в аварийном состоянии;
• нуждается в капитальном ремонте;
• неправильно оформлено во владение;
• и если в нем прописаны либо являются совладельцами несовершеннолетние или недееспособные.

Особенности оформления сделки

Для первоначального визита в банк необходимо собрать определенный пакет документов. Это паспорт, свидетельство о праве собственности на залоговую недвижимость, свидетельство о браке и основание на права собственности. Далее на рассмотрение заявки дается несколько дней, а при повторном визите потребуется донести еще документы ЖКХ и БТИ, подтверждающие отсутствие долгов и незаконных перепланировок. Для установления ставки по кредиту банк учитывает ликвидность заложенного имущества, поэтому проценты начисляются индивидуально по каждому случаю, но в среднем составляют от 13% до 15% годовых. Получить кредит можно не только в национальной валюте, а и в долларах или евро. При выдаче кредита учитывается и возраст заемщика, который должен находиться в рамках от 20 до 65. Обычно, кредиты под залог недвижимого имущества выдаются на срок до 25 лет, поэтому следует быть уверенным в собственной платежеспособности на весь этот период, чтобы не потерять нажитое.
Таким образом, вопрос как купить коммерческую недвижимость без денег, решен.

Как начать инвестирование в недвижимость без денег

Инвестирование в недвижимость без денег или как получать доход или приобретать квадратные метры без первоначального взноса. Так же рассмотрим какие виды вложения более выгодные.

Что обычно понимают под инвестициями в недвижимость — это купить квартиру и сдавать в аренду.

Для многих такая постановка вопроса, или скорее решение его — нереальны. Я предлагаю рассмотреть все варианты и подробнее остановиться на комнатах, как наиболее выгодном и осуществимом на первоначальном шаге.

О том, почему выгодно, мы убедились на примерах в статье «Куда инвестировать?!» и где можно найти самую дешевую, узнали из статьи «Залоговое имущество«.

Варианты вложения в недвижимость без денег

Сдать квартиру посуточно

Посуточная сдача квартиры может принести больше денег чем, если сдавать квартиру ежемесячно, но при этом такой подход потребует от вас больше времени. Вы будете достаточно плотно включены в этот процесс.

Даже если вы найдете управляющую компанию, то все-равно будут присутствовать риски. Кто снимает обычно квартиры: приезжие в командировку, студенты, туристы.

Стоит быть внимательными в выборе постояльцев, я вам подробно рассказывал уже, об этом в статье «Как выбрать арендатора«. Т.е не исключено, что вы можете приехать на квартиру и обнаружить пьяный дебош, обозленных соседей, дачу объяснений полиции… и виноват будет тот, кому вы доверили управлять сдачей в аренду квартиры.

Разбор полетов при этом неизбежен и вам предстоит вновь искать управляющего, либо самим заниматься сдачей квартиры в аренду.

Определить надежность квартиросъемщика и подготовить грамотный договор поможет управляющая компания, а главное — по выезду она убедится, всё ли в порядке в квартире.

Сдача жилища помесячно

В случае, если вы нашли (или вам нашли) вполне порядочных арендаторов, то ежемесячный и стабильный доход вам обеспечен.

В том случае, если вы воспользовались ипотекой и большую часть суммы взяли в кредит, то доход будет либо минимальным, либо его не будет вообще квартира будет окупать себя сама с помощью сдачу в аренду — ежемесячные выплаты «съедят» ваш доход.

Может случиться так, что вы можете вообще не получать доход, а возможно, еще и доплачивать банку из другого источника денег.

Сдача жилье покомнатно: помесячно и посуточно

Общий доход при этом варианте больше, чем при сдаче квартиры одному арендатору, но при этом, могут возникнуть проблемы в поиске долгосрочных арендаторов. Здесь тоже больше вам надо будет уделять времени вопросам сдачи в аренду комнат в квартире.

Т.к. основными арендаторами будут студенты или приезжие, то текучка будет стабильно. Плюсы и минусы в сдаче квартиры посуточно, подробнее я говорил в статье «3 способа выгодно сдать в аренду квартиру» — обязательно ознакомьтесь, чтобы иметь полноту представления, о чем идет речь.

Это уже вполне полноценный бизнес, основанный на вложении финансов в квадратные метры. Как вариант, вы можете воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы меньше участвовать в волоките по уходу за квартирой, уборке, охране и размещению арендаторов.

Этот вариант можно еще назвать мини-гостиница. Он подойдет для тех квартир, которые раньше были коммуналками. Подойдут обычные 3-4 комнатные квартиры с раздельными комнатами.

Здесь варианты: сдавать в аренду комнаты, либо койко-место. Помесячно всё-таки выгоднее и менее хлопотно, чем посуточно.

Как можно сделать?

Купить комнату в коммуналке около 22 кв. м, разделить ее на 2 комнаты по 10 метров и сдавать, как две полноценные комнаты. Подойдет также секционное общежитие, где для сдачи в аренду комнаты можно проделать тоже самое, что и с коммуналкой, если позволяют квадраты.

В этом случае сдавать в аренду можно две комнаты, но с ценой чуть меньше рынка — этим вы обеспечите себе постоянный приток желающих снять квартиру и желаемую прибыль.

Если варианта купить большую по квадратуре комнату и, в последствии, разделить ее — нет, то сдавайте в аренду одну комнату — имейте терпение и начните с малого:)

Комнаты

Вы можете начать инвестировать финансы в недвижку, купив в ипотеку комнату. Каким образом? На рынке жилья вполне достаточно комнат в продаже, например в пределах 1 млн. рублей.

Вы вполне сможете сторговать у собственника сумму до 10%, т.е. 100 тыс. Затем оценщик оценивает эту комнату в 1150 тыс. рублей и у вас получается разница в 250 тыс рублей, в качестве первоначального взноса.

Далее вам достаточно иметь определенный официальный доход, который позволит взять ипотеку на эту сумму, подав минимум документов (паспорт + справку 2НДФЛ).

Если у вас нет официальной работы, то у вас есть друзья и родственники, которые могут помочь с официальным трудоустройством — ищущий, да обрящет:)

Единственный нюанс (как же без них:)) — доход от сдачи в аренду комнаты может и, как показывает практика, будет ниже той суммы, которую надо платить за кредит на 1-3 тысячи рублей. Если вы этого не боитесь, то такой вариант приобретения и выкупа комнаты для вас.

В договоре купли-продажи сумма за которую покупается комната не должна превышать 1 млн. рублей.

Еще может возникнуть ситуация, когда потребуется согласие других собственников на продажу, покупаемой вами комнаты. На практике согласие получить бывает трудно, то собственники не идут на контакт, то их нет в городе — причин масса.

Приходится подключать нотариуса, писать письма и ждать 30 дней, сделка затягивается, время идет. Но можно решить вопрос с покупкой комнаты намного быстрее.

Как? Продавец может подарить вам 1/100 доли в его комнате, а потом, вы, как сособственник выкупите у него стальные доли.

Затем по этой же схеме приобретаете вторую, третью и последующие комнаты. В последствии приобретенное можно продать и перейти на более крупную — квартиры и коммерческую в том числе.

Загородное жилье

Можно летом сдавать дачный домик, особенно, если он находится рядом с озером. Летом, на праздники, на Новый год и так далее. По правде говоря это может быть не очень доходно, а также амортизация может быть довольно большой — будут отдыхать, что-то побьют, сломают, оторвут и прочее.

А вы, делали все для себя и с любовью… в общем не совсем приятно.

Если говорить о сдаче загородной недвижимости посуточно, то её стоимость варьируется от 3000 до бесконечности, в зависимости от региона и сезонного периода. Не забывайте, в этом варианте надо учитывать и фактор амортизации…

Выбор коммерческого помещения

Как правило, доходность коммерческой будет не намного выше депозита, который можно получить в банке. Для сравнения, если депозит сегодня принесет вам от 8 до 9% годовых, то подобное помещение — от 13%.

Мы разобрались, как инвестировать деньги в недвижимость без стартового капитала. Теперь вы знаете куда вложить деньги, знаете на конкретном примере, как это сделать. Остальное только ваше желание с способность оторваться от стула.

Как купить квартиру без денег?

Нет денег, а квартиру купить нужно! Что делать? Такой подход у многих вызывает шок, какая-то фантастика, за гранью безумия. Такие мысли спроста не появляются, человек отчаялся, он хочет человеческих отношений, условий. Надоело жить с близкими в маленькой квартирке, пора переезжать, но куда? Аренда недвижимости – это ежемесячная потеря денежных средств, другое дело своя комната, квартира.

Бесплатная покупка недвижимости

Распространённая ситуация, когда несколько поколений ютятся под одной крышей в не самых комфортных условиях, а что поделать? Как купить жильё? Зачастую покупка без денег, это чистое мошенничество. Потому что приобретение чего-либо предполагает обмен, а квартира – это дорогая потребность.

Уместно говорить о приобретении недвижимости, нежели о реальной покупке.

Рассмотрим основные варианты, которые возможно задействовать, дабы жить в «своей» квартире.

Квартира в обмен на услуги

В газетах или интернете, можно найти работу «помощника», помогать пожилым людям. Родственники пенсионера выплачивают вам денежную составляющую или предоставляют иное вознаграждение. Порой, нужна пожизненная помощь и тогда появляется возможность заключить договор ренты с пенсионером. Таким образом, можно ежемесячно помогать ему, а взамен, все права на квартиру достаются вам.

Государственная помощь

Существуют масштабные программы, к примеру – «Молодая семья». С помощью этих субсидий, появляется шанс купить жильё фактически бесплатно. Выдают субсидии и определённых случаях, эта субсидия иногда составляет 100% от всей стоимости жилья. То есть, вы покупаете квартиру легально и без денег. Скорее всего, придётся доплатить – это уже хорошо, ведь предоставляется шанс существенно сэкономить.

Берём ипотеку

Оформляем ипотеку и покупаем недвижимость. Отсутствует капитал на первичный взнос? Но даже при таком исходе покупка жилья – это реальная затея. Мы просто берём потребительский кредит в каком-нибудь банке, дабы он покрывал сумму первого взноса. Далее, вы подаёте документы на ипотеку. Нужны гарантии, для этого вы должны иметь хорошую зарплату т.е являться платежеспособным гражданином. Вам придётся каждый месяц отдавать деньги за два взятых кредита.

Пошаговая технология покупки квартиры для себя при вложении 0 рублей (видео)

Бесплатная квартира – современный миф

Анализируя вышесказанное, уже можно понять, что в реальном мире ничего просто так не бывает. Всё равно придётся приложить некоторые усилия, чтобы получить квартиру.

Новостройка в рассрочку

Застройщики, особенно малоизвестные – стараются “распиарить” себя, внушить доверие и поэтому продают квартиры по различным акциям, бонусам, скидкам. Квартиру уже можно зарезервировать в строящемся доме, то бишь отдать лишь часть денежных средств. Остальную денежную сумму можно выплачивать постепенно. Опять-таки присутствуют риски при приобретении жилья в рассрочку – перед подписанием договора, важно обратить внимание на парочку аспектов:

• Что произойдёт, если не внести денежный платеж вовремя?
• Каким образом будет происходить переход прав собственности? От продавца к покупателю.

Меняем ценные вещи на квартиру

На рынке вторичного жилья не только покупают и продают недвижимость. Существует и понятие «Обмен», вы можете поменяться квартирами или отдать ценный предмет в обмен на квартиру. Такие сделки довольно проблематичная затея и довести их до окончательного договора не всегда выходит.

Попросить квартиру

В интернете существует краудфандинг – это когда люди жертвуют деньги на какое-нибудь дело, например, помочь человеку приобрести машину. Почему бы и вам не попросить деньжат на квартиру, конечно, такой способ имеет массу «подводных камней». Нужна хорошая подача, чтобы люди захотели отдать вам свои деньги.

Переоформляем кредит – получаем квартиру

У близких могут быть финансовые проблемы. У человека кредит, но у него нет денег? Можно переоформить его на себя, а взамен потребовать квартиру. Редкое явление, но если очень хочется халявной квартиры – почему бы и не испытать данный способ?

Наследство

Вам досталась квартира по наследству, а посему вы не имея денежных средств получили недвижимость.

Подарок

На свадьбу или день рождения, вам решили сделать дорогой подарок т.е подарить квартиру. Вам не нужно тратить деньги, для этого есть богатые родственники.

Неправомерные махинации

Квартиру можно заполучить незаконным путём! Махинатору за неправомерные действия придётся ответить, вплоть до уголовного наказания.

Заслужить

Например, молодому учителю могут выделить жильё или военному. Можно совершить подвиг, который станет символом мужества, отваги и чести – за это вам подарят квартиру или часы.

Сказка в реальности

Таким образом, купить квартиру без денег, это чистый вымысел. Всё равно, придется чем-нибудь жертвовать. В противном случае, это мошенничество или халява (подарок от родственников, друзей). В нашем мире нужно не только получать, но и отдавать. Поэтому и существует обмен, который позволяет отдавать ненужное, дабы получить желаемое. Не ищите лёгких путей, покупайте квартиру легально.