Как правильно продать коммерческую недвижимость?

Как правильно продать коммерческую недвижимость?

Как продать коммерческую недвижимость

Продажа коммерческой недвижимости стоит обособленно в сфере работы с недвижимостью. При работе с этим вопросом следует учитывать множество нюансов, знать основные принципы на рынке коммерческой недвижимости. Как правило, сроки при продаже таких объектов несколько больше, чем при продаже жилого фонда. Но и в этом вопросе есть тонкости, соблюдая которые возможно в более короткие сроки продать объект коммерческой недвижимости.

Что считается коммерческой недвижимостью

Коммерческой считается недвижимость, которая приносит прибыль и используется собственником в коммерческих целях. К коммерческой недвижимости относятся здания, строения, которые могут быть использованы банками, кафе, ресторанами. Кроме того коммерческой недвижимостью считаются все нежилые объекты, такие как цеха, производственные площади.

Коммерческая недвижимость – это обязательно капитальное сооружение. Коммерческая недвижимость является предметом коммерческих отношений, иными словами, ее можно продать, обменять, сдать. На сегодняшний день вложение в коммерческую недвижимость особенно выгодно, потому что она приносит дивиденды, ее можно сдать, выгодно использовать. Вы сохраняете свои деньги и получаете при этом дополнительные доходы. Однако во время кризиса можете как потерять деньги, так и приобрести.

Как продать коммерческую недвижимость

Принципы продажи коммерческой недвижимости практически не отличаются от тех, которые применяются при продаже жилой недвижимости:

  • В первую очередь, при продаже такой недвижимости должна быть правильно определена цена. Для этого продавец должен провести маркетинговое исследование, изучить рынок, просмотреть аналоги и сделать вывод о цене продажи своего объекта. Если цена объекта определена неверно, то объект может просто долгое время не продаваться: при высокой цене на объект звонков от потенциальных покупателей практически не будет. При низкой стоимости объекта продавец теряет возможную выручку.
  • При покупке и продаже коммерческой недвижимости обе стороны оценивают то, что такая недвижимость будет приносить доход. Поэтому до того, как объект будет выставлен на продажу, продавец должен оценить возможный доход от объекта недвижимости, оценить риски при продаже, иметь представление о том, как может быть использована такая коммерческая недвижимость. Вся эта информация будет являться дополнительным инструментом продаж.
  • Важно правильно оценить плюсы и минусы коммерческой недвижимости. В этом вопросе уделяют особое значение расположению объекта, парковочным местам и другим моментам, важным для бизнеса.

В договоре купли-продажи должны быть максимально подробно прописаны все условия продажи объекта коммерческой недвижимости.

Как найти покупателя на объект коммерческой недвижимости

Правильная рекламная кампания – залог быстрой и успешной продажи объекта недвижимости.

После того, как вы определите правильную рыночную стоимость объекта, необходимо сделать эффективную рекламную кампанию.

Для этого нужно:

  • Составить рекламное предложение, в котором очень четко будут прописаны все преимущества объекта и отличие его от конкурентов.
  • Сделать фотографии объекта недвижимости. Желательно, чтобы фотографии были сделаны в светлое время суток, максимально показать на фотографиях плюсы продаваемой недвижимости. Фотография должна вызывать у потенциального покупателя желание купить коммерческую недвижимость.
  • И самое главное – это правильное размещение рекламы. Следует использовать максимальное количество рекламных источников. Для этого используются все доступные интернет-ресурсы, сайты для продажи недвижимости, социальные сети, доски объявлений. Также можно подать рекламу в газеты и другие печатные и прочие рекламные издания вашего региона. На объект недвижимости можно расположить растяжку для более эффектной продажи.
  • Эффективной при продаже таких объектов считается рассылка потенциальным покупателям. При этом можно составить списки таких фирм, агентств недвижимости, занимающихся куплей-продажей подобных объектов.

Для быстрой продажи коммерческой недвижимости особенно важно правильно организовать просмотр. Он должен проходить в светлое время суток. Помещение должно быть убрано, освобождено от лишней мебели, строительного мусора и прочих предметов, затрудняющих просмотр объекта.

Таким образом, при продаже коммерческой недвижимости продавец проходит три основные этапа:

  • Поиск потенциального покупателя.
  • Оформление необходимых для сделки документов.
  • Расчет по сделке купли-продажи.

Как продать склад

При продаже склада следует придерживаться перечисленных нами выше основных правил при продаже недвижимости.

Но и здесь есть нюансы при продаже:

  1. Первое, что следует сделать – это собрать максимальную информацию о продаваемом объекте. Изучить все характеристики, плюсы и минусы. Это поможет составить правильное рекламное предложение. В нем должна быть указана вся основная информация об объекте: расположение, размеры, площадь, коммуникации, инфраструктура, готовность документов. Нужно знать и использовать в рекламе информацию о том, для чего может быть использован склад.
  2. Изучить предложения конкурентов. Владея этой информацией, вы сможете адекватно оценивать свой собственный объект, в зависимости от этого менять цену и избегать того, что объект будет долго находиться на последних строках в рекламных источниках.
  3. Грамотная рекламная кампания. Здесь должны быть максимально использованы все рекламные каналы (газеты и другие печатные издания, телевидение, доски объявлений в интернете, растяжки и баннеры по городу, радио).

Возможно, вас заинтересует статья о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанка: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/v-ipoteke-sberbanka.html

Как продать офис

Сделки по продаже офисов встречаются чаще, чем по продаже складов.

Здесь также можно выделить основные этапы продажи:

  1. Перед продажей проводится оценка офиса. Перечисляются все его основные характеристики, определяется рыночная стоимость. Особым преимуществом для офисов является удобная транспортная развязка, инфраструктура. Такие офисы в дальнейшем можно выгодно сдать в аренду или продать. Обращают внимание на готовность документов, состояние офиса, на здание, в котором расположен офис.
  2. Проведение рекламной компании. На этом этапе размещается вся полученная информация в рекламные источники.

Нюансы при подготовке сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости

Подготовка к сделке по продаже коммерческой недвижимости очень трудоемкий процесс и требует специальных знаний для ее сопровождения.

В первую очередь, подписывается соглашение, аванс или задаток, в котором прописаны сроки продажи коммерческой недвижимости, штрафные санкции, применяемые в случае одной из сторон невыхода на сделку. Обозначается стоимость покупки объекта недвижимости.

При подготовке договора купли-продажи особое внимание следует уделить порядку расчета: срокам передачи денег, суммам, способу передачи денежных средств. Цена объекта указывается в рублях. В договоре также следует указать условия передачи объекта недвижимости покупателю, указать, будет ли подписываться передаточный акт.

В договоре должно быть прописано основание, на котором объект принадлежит продавцу. Также подробно прописываются данные продавца и покупателя, сроки освобождения и передачи объекта недвижимости.

Как оформить сделку по продаже объекта коммерческой недвижимости

Сделка по продаже коммерческой недвижимости считается заключенной при подписании обеими сторонами договора купли-продажи и регистрации его в соответствующих органах. Также для проведения регистрации на сделку продавец и покупатель должны предоставить документы, удостоверяющие их личность. Продавец должен предъявить документы на собственность, технические документы (кадастровый паспорт, технический паспорта, экспликация на объект). Также на момент сделки заказывается выписка ЕГРП, в которой отражены возможные аресты и обременения на коммерческую недвижимость.

Нотариально заверять документы и договора купли-продажи не требуется. Помимо предоставления документов сторонами должна быть уплачена предусмотренная законодательством государственная пошлина. Рассчитывается на сделке индивидуально. Все документы сдаются в регистрирующие органы, и через установленное законом время договор вступает в законную силу, а стороны получают зарегистрированный договор купли-продажи.

Читать еще:  Выписка о собственности на недвижимость где получить?

Передача объекта подтверждается подписанием передаточного акта. В нем прописаны характеристики объекта, то, каким объект переходит в собственность к новому владельцу (например, что будет оставлено в офисе или складском помещении).

Покупка коммерческой недвижимости определенно выгодна. Даже в период кризисов, когда сделок по покупке недвижимости очень мало, коммерческая недвижимость может продолжать приносить доход (например, при сдаче площадей в аренду). Выручка от аренды часто превышает суммы процентов по банковским процентным ставкам. В связи с этим коммерческая недвижимость служит предметом внимания для многих инвесторов. В свою очередь, инвесторы должны разбираться во внутренней конъюнктуре рынка, знать, какая недвижимость пользуется спросом и реально оценивать ситуацию.

Инструкция: как найти покупателя и быстро продать коммерческую недвижимость?

По статистике коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке есть всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис неделями и месяцами «ищут» нового владельца.

Но это, если не знать специфику рынка. Сегодня я расскажу о том, как продать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговая инструкция для «самостоятельных» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха.

К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2017 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет.

Варианты и способы продажи КН

Вы можете использовать один из трех способов продажи.

Способ 1. Самостоятельная продажа

  • Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
  • будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
  • показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
  • еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
  • сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

Плюсы: не придется платить посреднику.

Способ 2. Услуги частного риэлтора

  • не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
  • возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
  • есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

Способ 3. Агентство недвижимости

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

  • АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
  • профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
  • в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик.

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

  • возраст объекта;
  • его назначение;
  • полезная площадь;
  • общее техническое состояние и качество ремонта;
  • месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Шаг 3. Размещаем рекламу

Где рекламировать коммерческую недвижимость?

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

  • газеты, журналы и другие печатные издания;
  • наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

Как написать рекламный текст?

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

  1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
  2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
  3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

Еще парочка лайфхаков:

  • разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
  • найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
  • в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Шаг 4. Выбираем покупателя

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

  1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
  2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
  3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
  4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
  5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
  6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
  7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
  8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
  9. Договора аренды или субаренды.
  10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
  11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
  12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).
Читать еще:  Междугородный обмен недвижимости в России

Шаг 6. Заключаем договор

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Основные ошибки

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

  1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
  2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
  3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
  4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Как продать коммерческую недвижимость быстро?

Как продать недвижимость коммерческого назначения: 3 лучших способа + 6 этапов продажи коммерческого помещения + какие нужны документы и где их получить.

Практика показывает, что продажа недвижимости, особенно жилья, не занимает много времени. Так, любое помещение можно успешно реализовать за 2-3 недели. А услуги профессионального риэлтора ускорят данный процесс.

Немного иначе обстоят дела с продажей коммерческих построек. Недвижимость такого рода может простаивать долгие месяцы.

С чем это связано и как быстро продать коммерческую недвижимость?

Коммерческая недвижимость – что это?

Коммерческая недвижимость отличается от жилья. И чтобы понять, почему же такие помещения трудно продать, нужно знать, что они собой представляют.

Итак, к числу коммерческих зданий относятся нежилые объекты недвижимости, в которых владелец может совершать деятельность с целью получения денежных средств, прибыли.

Такие сооружения, как правило, используются под:

  • рестораны;
  • банки;
  • офисы;
  • торговые центры;
  • развлекательные центры;
  • магазины;павильоны.

Также к списку коммерческой недвижимости можно отнести:

  • склады,
  • заводские, промышленные здания,
  • цеха,
  • площадки, которые находятся на территории цехов.

Все эти объекты объединяет одно – они могут продаваться, сдаваться в аренду, находиться в залоге. Это называется коммерческими отношениями. Если использовать данные помещения с умом, они станут выгодным, а главное прибыльным бизнесом.

3 способа как быстро продать недвижимость

Как продать недвижимость без печальных последствий?

Существует три основных способа:

  1. Заняться данным вопросом лично.
  2. Воспользоваться услугами частного риэлтора.
  3. Продать квадратные метры через агентство по недвижимости.

№1. Как продать недвижимость самостоятельно?

Данный вариант лучше выбирать тем, кто уже имеет опыт продажи любой недвижимости. В противном случае, трудности возникнуть практически сразу. Так, например, продавец может завысить или занизить стоимость своего помещения.

Чтобы заниматься данным вопросом самостоятельно, нужно иметь большое количество свободного времени. Оно будет уходить на встречи с возможными покупателями, рекламу, звонки.

Поэтому, если вы интересуете, как быстро продать недвижимость, и у вас недостаточно опыта для этого, лучше поручить решение продать коммерческое помещение профессионалам.

Но если вы готовы рискнуть и рветесь в самостоятельный бой, ниже вас ждет пошаговое руководство.

№2. Продать через профессионального частного риэлтора.

Частный риэлтор (маклер) работает самостоятельно, независимо от агентства недвижимости. Следовательно, продавец может сэкономить свои финансы. Ведь работа без посредников, напрямую с частным лицом, стоит дешевле на 20-40%.

Но даже при таком значительном достоинстве, есть и свои недостатки:

  • Во-первых, можно столкнуться с аферистом.
  • Во-вторых, специалист может иметь слишком маленький опыт, и объект будет еще долго «висеть» на рынке продаж.

№3. Помощь агентства по недвижимости.

Это самый надежный и оптимальный вариант для продавца. Да, услуги такого агентства стоит определенных средств, но вложения очень быстро окупают себя.

Каждое профессиональное агентство имеет свою базу клиентов. Поэтому время на поиск потенциальных покупателей снижается. Все переговоры, звонки, определение условий сделки агентство по недвижимости тоже берет на себя.

Конторы данного рода собирают весь пакет документов, контролируют юридическую чистоту сделки, проводят финансовый расчет. Продавцу остается только получить свои деньги, за которые удалось продать коммерческие квадратные метры.

Найти подходящее агентство или риэлтора можно на данном портале: https://address.com.ru/agencies

6 этапов, как продать коммерческую недвижимость

Как продать коммерческую недвижимость в 6 этапов? Соблюдение этих условий является обязательным для успешного заключения следки. Иначе трудностей при продаже не избежать.

Этап 1. Подготовка сооружения к продаже.

На данное здание не должны претендовать федеральные, частные или муниципальные подразделения и структуры. Так, продавец в обязательном порядке предоставляет кадастровый паспорт на коммерческий объект .

Образец кадастрового паспорта на коммерческую недвижимость:

Далее требуется фактическая чистота объекта. Если он отремонтирован, с отделкой, дополнительных манипуляций не требуется. Такие помещения, уже готовые «под ключ», продаются гораздо дороже «сырой» недвижимости.

В случае если до момента продажи постройка сдавалась в аренду, собственнику нужно убрать следы былых арендаторов:

  • удалить рекламу, стенды, ненужное оборудование;
  • обратиться в клининговую службу для полной уборки объекта.

Этап 2. Оценка продаваемой коммерческой недвижимости.

Наверное, определение цены является самым важным этапом при продаже помещения. Дать самостоятельную адекватную оценку непросто. Необходимо тщательно изучить имеющийся рынок недвижимости.

Так, на цену объекта влияют следующие показатели:

  • возраст помещения;
  • его состояние;
  • месторасположения;
  • наличие или отсутствие парковки;
  • удаленность от транспортной развязки;
  • наличие дополнительной территории, площади.

Чтобы избежать неприятностей с завышенной или заниженной оценкой здания, можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.

Этап 3. Размещение рекламы о продаже.

Как быстро продать коммерческую недвижимость? Размещение рекламы ускорит процесс реализации объекта. Не нужно будет тратить время на самостоятельные поиски покупателей, они найдут вас сами.

Реклама может быть следующей:

  1. Доска объявлений в Интернете (https://www.avito.ru, россия.бесплатныеобъявления.рф, russia.dorus.ru/realestate)
  2. Объявление на реальной доске, в газете.
  3. Реклама на радио, телевидении.
  4. Применение наружной рекламы (баннеры, стенды, борды).

На сегодняшний день самым популярным видом рекламы, который приведет к положительному результату, является размещение объявления в сети Интернет.

Этап 4. Поиск покупателя.

Если же продавец не занимается самостоятельной продажей, вопрос с покупателями решает агент. Но окончательное решение о продаже принимает непосредственно владелец.

Также агентство может предложить вариант выкупа помещения. Так, данную постройку выкупает само агентство. Но в таком случае цена будет ниже на 20-35% от установленной рыночной.

Этап 5. Сбор пакетов документов.

Чтобы сделка прошла успешно, по всем правилам Законодательства РФ, нужно подготовить необходимую документацию. Все нормы прописаны в Гражданском кодексе РФ ст. 131 https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b6
80c222abcd3

Помимо кадастрового паспорта требуются такие сведения:

    Правоустанавливающая документация , указывающая на то, что именно продавец является единственным владельцем объекта (её пример приведен выше).

Выписка из Госреестра.

Указывает на то, что недвижимость не находится в залоге, аренде, не арестована, не выставлена на аукцион.

Технические характеристики помещения.

Проще говоря, это документ из БТИ. В нем прописываются все важные моменты по данной постройке: возраст, площадь, план помещения, этажность.

Читать еще:  Оценщик кадастровой стоимости недвижимости

a) Как получить выписку из Госрееста?

Всё очень просто. Вам достаточно обратиться на сайт Госреестра: https://rosreestr.ru/site/ur/poluchit-svedeniya-iz-egrn/

Подать обращение вы можете одним из доступных вариантов:

Убедитесь, что имеете все необходимые для получения выписки документы: https://rosreestr.ru/site/ur/poluchit-svedeniya-iz-egrn/neobkhodimye-dokumenty-egrn

Также вы должны будете заплатить установленную госпошлину:

В течение 3-х рабочих дней вы получите готовый документ, если всё сделали правильно.

Выписка из Госреестра:

b) Как получить выписку из БТИ?

За хранение и выдачу этой информации отвечает эта организация: https://www.rosinv.ru. Вам достаточно обратиться на сайт, найти ближаший к вам филиал и отправиться туда с документами: https://www.rosinv.ru/about/presence

За получение документа также придется заплатить госпошлину – 900 рублей.

К обращению (кроме заявления, которое можно скачать по этой ссылке — https://qoo.by/37Av) нужно будет приложить такие документы:

Паспорт Удостоверяющий личность того, кто подает запрос.
Доверенность Если выписку хочет получить не сам владелец, а его доверенное лицо.
Правоустанавливающий акт Подтверждающий владение данной коммерческой недвижимостью.

Рекомендации по продаже коммерческой недвижимости.

Как эффективно рекламировать недвижимость?
Типовые ошибки продавцов.

Этап 6. Заключение договора.

На последнем, завершающем этапе нужно заключить сделку о купле-продаже недвижимости. Составить соответствующий акт должен квалифицированный специалист. Иначе в дальнейшем могут возникнуть серьезные проблемы с правом владения помещением.

Образец договора купли-продажи коммерческого объекта:

Такой договор составляет нотариус. Продавец, как и покупатель, должен внимательно прочитать документ, изучить все условия. Только после получения полного разъяснения по каждому из непонятных пунктов договор подписывается.

Познания в том, как продать коммерческую недвижимость, нужны любому предпринимателю, инвестору. Ведь данный вид помещений является одним из лучших вариантов осуществления деятельности. А инвестиции в коммерческую площадь – самое выгодное капиталовложение.

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.

Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко. Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector