Как выбрать недвижимость для инвестирования?

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим?», то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Оглавление.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

• Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
• Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

Квартира без ремонта.

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

• Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость.

• Разделяй и властвуй.

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

• Пристройки и расширения.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

• Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

• Строительство с нуля.

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

• Соинвестирование.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Инвестиции в коммерческую недвижимость.

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

• Сдавать квартиру посуточно.
• Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
• Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
• Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
• Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость.

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости.

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость.

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость?

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

👍 За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

👎 Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Как выбрать недвижимость для инвестирования?

В последнее время частные «квартирные» инвесторы чаще выбирают другие инструменты для вложения и преумножения собственных средств. Если раньше в лидерах у россиян неизменно был рынок жилья, то сегодня этот сегмент уже не так интересен и частные инвесторы начинают осваиваться в мире коммерческой недвижимости Москвы.

Причина такого изменения курса банальна — в последнее время привлекательность рынка жилой недвижимости серьезно просела. Если еще два года назад, по данным Аналитического центра НАФИ, более половины россиян рассматривали жилье с точки зрения инвестиций, то сегодня вкладывать в жилой сектор готовы уже менее половины жителей страны. Даже несмотря на всевозможные меры правительства и банковских организаций, приобретение квартир для последующей перепродажи уже не интересно, выражаясь профессиональным языком — не дает добавочной стоимости. Жилье не растет в цене, а зачастую снижается. Для того чтобы получать арендный доход, необходимо дополнительно сделать ремонт, приобрести мебель.

К такому повороту событий привело и снижение стоимости входного билета для частных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, а значит — возможность «квартирным» инвесторам выйти на рынок коммерческой недвижимости с теми же бюджетами. Да и застройщики больше внимания уделяют коммерческим площадям в составе своих жилых комплексов — отчасти благодаря тому, что город стал увеличивать нагрузку для застройщиков под создание рабочих мест. Если раньше при массовой застройке первые этажи занимали от 500 до 800 кв. м на 1 тыс. жителей, то сегодня это 1,5–2 тыс. кв. м (8–10% от общей площади комплекса), в некоторых проектах нежилая функция составляет 20–25%. К этому обязывают городские власти.

Средняя площадь коммерческих помещений в ЖК тоже увеличивается, но зависит, конечно же, от проектировки конкретного объекта. В целом же застройщики стали чаще задумываться над функциональным назначением таких помещений в своих проектах: это может быть стрит-ретейл, отдельный торговый центр, офисы, кладовки и гостиницы.

Доходность коммерческого объекта можно сравнить с доходностью от сдачи жилья внаем, которая составляет примерно 4–5% годовых. Но сегодня доходность коммерческой недвижимости выше, чем от сдачи жилья в аренду (около 4–5% годовых), и может достигать 8–10% в год. Между тем этот сектор сложнее для частных инвестиций с точки зрения управления и других факторов.

Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость являются помещения стрит-ретейла и малые офисы класса С площадью 20–40 кв. м. Если стоимость торговых помещений в Москве, как правило, начинается от 10 млн, то бюджет на приобретение такого офиса практически сопоставим с бюджетом квартиры, иногда даже меньше (2–3 млн руб., а срок окупаемости составит всего восемь-девять лет). Обычно на коммерческом объекте есть управляющая компания, которая решает все основные вопросы с эксплуатацией и работой с арендаторами. В целом владеть коммерческой площадью несколько проще и выгоднее с точки зрения доходности. Данный продукт может приносить до 10% годовых при стоимости иногда даже меньше однокомнатной квартиры.

Сегодня в Москве в районе ТТК можно приобрести офисное помещение площадью около 20 кв. м за 1,9 млн руб. и сдать его в аренду за 20 тыс. руб. в месяц. Затраты на управляющую компанию, коммунальные платежи и налог на имущество составят около 5 тыс. руб. в месяц. Соответственно, доходность (15 тыс. руб. *12)/1,9 тыс. руб. = 9,5%. По сравнению с депозитами и квартирами практически в два раза выше.

Сейчас на рынке столичной недвижимости есть ряд предложений по малоформатным офисам, но они крайне ограничены, а потому спрос на них будет расти. Кроме того, небольшой офис может быть залоговым активом для кредита для частного инвестора.

Рынок стрит-ретейла тоже довольно привлекателен для частных инвестиций. Однако требует больше средств, но может предоставить большую доходность. Например, если приобрести помещение площадью около 500 кв. м и поделить его на несколько блоков для разных арендаторов с отдельными входами, доходность в этом случае может составить 10–15% годовых. Это более сложный процесс реализации, практически уже девелопмент.

В случае грамотного подхода и, соответственно, больших вложений в улучшение торгового помещения с последующей продажей через год уже готового бизнеса доходность может составить и 20%. При этом роль бизнеса арендатора не всегда играет решающую роль. Например, сетевые арендаторы с длительными договорами аренды (на 8–15 лет) более надежны, хотя у таких операторов есть право на выход из проекта в течение трех — шести месяцев без какой-либо компенсации. Несетевые арендаторы могут повести себя по-разному, они менее прогнозируемы, но зачастую платят большую ставку аренды. Прежде чем инвестировать в коммерческие площади, необходимо помнить о привлекательности этого помещения для арендаторов, его доступности и видимости для клиентов.

Кардинальные изменения экономической конъюнктуры стимулируют бизнес искать новые инвестиционные идеи. Доходность банковских депозитов в России находится на уровне 4–6% и продолжает снижаться. Согласно прогнозам основных банков, ставки по вкладам будут падать в связи с понижением ключевой ставки и замедлением инфляции. Рынок жилой недвижимости в лучшем случае не растет, в худшем — демонстрирует отрицательную корректировку цен. Что касается арендного жилья, то его доходность составляет 4–5%. Акции могут быть эффективным инструментом, но такие вложения сопряжены со значительными рисками даже при длительных горизонтах. Макроэкономические тренды позволяют рынку рассчитывать на стабильное состояние, но не предвещают роста. В этой ситуации инвесторам необходимо проявлять гибкость и быть готовыми к поиску новых прибыльных инструментов, инвестиции в коммерческие помещения в столице уже показали спрос со стороны бывших «квартирных» инвесторов.

Инвестиции в недвижимость: инструкция по инвестированию + ТОП-4 лучших варианта вложений

Приветствуем читателей “Biznesmenam.com”! В этой статье поговорим про инвестиции в недвижимость: в какие объекты можно инвестировать свои деньги и как это правильно сделать.

Хотите создать пассивный доход, чтобы получать деньги, не предпринимая для этого больших усилий? Тогда инвестирование в недвижимость поможет вам достичь этой цели.

Прочитав данный материал, вы узнаете:

• в какую недвижимость стоит вкладывать свои денежные средства;
• как инвестировать в коммерческую недвижимость;
• как не попасться к мошенникам на крючок.

1. Почему инвестирование в недвижимость – это выгодно?

Инвестирование в недвижимость является одним из самых доходных и стабильных вложений на сегодняшний день. Недвижимое имущество – это долгосрочная перспектива.

Вложив денежные средства в коммерческую или жилую недвижимость, вы как минимум – сохраните от инфляции, а как максимум – приумножите свой капитал.

Недвижимое имущество всегда являлось одним из самых ликвидных активов. Квартиры, дома, земельные участки всегда пользовались спросом на рынке. Ведь каждый день образуется новая семья, которой просто необходима крыша над головой.

Для инвестирования в недвижимое имущество не обязательно сразу обладать крупной суммой денежных средств. Можно вступить в ЖСК (Жилищно – строительный кооператив), или вложить деньги в малогабаритное жилье.

Существуют 2 варианта получения дохода от приобретаемой недвижимости:

1. Долгосрочный актив: купил квартиру, сдал в аренду и приумножаешь свой капитал;
2. Краткосрочный актив: купил квартиру на стадии строительства, а после сдачи дома ее ликвидность выросла, и продажа приносит доход.

О том, как продать квартиру быстро и выгодно, читайте в нашей статье.

Недвижимое имущество в маленьких поселках и деревнях будет менее ликвидным, чем в больших городах. Но, соответственно, оно и стоит на порядок дешевле.

Не стоит забывать и о расходах на содержание данного актива:

• капитальный ремонт;
• регулярный косметический ремонт;
• исправление поломок по необходимости;
• ежемесячные коммунальные платежи и другое.

Рекомендуем также прочитать статью – “Куда вложить деньги”.

2. В какую недвижимость вложить деньги – ТОП-4 популярных вида объектов недвижимого имущества

Далее подробно разберем различные виды недвижимости, особенности инвестирования и важные аспекты.

Вид 1. Жилые помещения

Рассмотрим на конкретном примере вложения денежных средств в квартиру.

При выборе недвижимости стоит обязательно обращать внимание на следующие показатели:

• район, в котором она находится;
• транспортную доступность;
• внутреннюю инфраструктуру (дворы, парковки, детские сады, школы, магазины и т.д.);
• внутреннее состояние квартиры и дома в целом.

Вид 2. Коммерческие помещения

Инвестиции в коммерческую недвижимость более доходны , так как она стоит дороже на рынке жилья.

Стоит учитывать! Даже небольшое офисное или торговое помещение может стоить на порядок выше жилой квартиры в этом же районе. Однако и арендная плата за коммерческое помещение будет в разы выше ⇑ арендной платы жилой квартиры.

Коммерческая недвижимость больше всего подходит для долгосрочного вложения с целью получения арендной платы.

Вид 3. Земельные участки

Вложив свои накопления в земельный участок, на скорую аренду тоже не стоит рассчитывать. Вкладывать в земельный участок денежные средства – это на перспективу .

Брать нужно землю под строительство или же для сельскохозяйственных угодий.

Вид 4. Объекты за рубежом

Выгодные инвестиции в недвижимость в 2017 году включают в себя вложения в зарубежные объекты. Как актив – это очень перспективное вложение, особенно если вы часто выезжаете в эту страну. Как и у нас, стоимость на жилье в других странах редко падает.

Покупая недвижимость за рубежом стоит быть предельно внимательным, вам не обойтись без помощи посредника, а это дополнительные траты.

ВАЖНО! В первую очередь рассматривайте страны, в которых вы в дальнейшем можете получить гражданство или вид на жительство, иначе это вложение не имеет смысла.

При смене власти или перевороте государство может лишить права собственности на недвижимость не гражданина и забрать ее в пользу государства.

В целом, это очень интересное и перспективное вложение денежных средств.

3. Как инвестировать в недвижимость – пошаговый алгоритм действий

Шаг 1. Собрать стартовый капитал

Вам нужны свободные денежные средства для инвестирования.

Если вы ограничены в финансах, рассмотрите следующие варианты:

• приобретите комнату, чтобы перепродать ее дороже или сдавать в аренду;
• вступите в долевое строительство;
• возьмите квартиру в ипотеку.

На последнем варианте остановимся подробнее. Допустим , у вас есть некая сумма и вы хотели бы приобрести квартиру для сдачи ее в аренду, но денег на покупку не хватает. В таком случае вы можете использовать накопления как первоначальный взнос.

Сейчас ипотечное кредитование стало более чем доступно практически всем, а ежемесячное погашение процентов, как правило, полностью покрывается арендной платой.

Шаг 2. Мониторинг рынка

Определив способ приобретения жилья, начинайте изучать рынок недвижимости. Это может занять длительное время, но не стоит торопиться . Тщательно выбирайте объявления, обращайте внимание на продолжительность продажи квартиры в том или ином районе.

Иногда выгодные предложения появляются на рынке и очень быстро раскупаются. В основном это переезды в другие города, люди часто снижают стоимость для срочной продажи и оставляют максимум имущества. Поэтому проверять рынок нужно регулярно .

Шаг 3. Оформление сделки

Можно оформить сделку самостоятельно или привлечь юриста.

Сейчас в нашем государстве большая часть сделок проходит сначала нотариальное удостоверение и только потом регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

При такой сделке помощь юриста может и не понадобиться, потому что нотариус сам готовит договор купли-продажи и проверяет чистоту сделки.

Если вы приобретаете квартиру с использованием ипотечных средств , то банк проверяет ее чистоту, а страховая компания гарантирует покрыть практически все риски. Поэтому, даже если вы впервые инвестируете денежные средства в недвижимость, не торопитесь привлекать посредников, ведь это дополнительные затраты.

Если вы планируете приобрести квартиру с дальнейшей ее перепродажей , то помните о налоговых вычетах. Продав квартиру в течение 3 -х лет (сейчас вносятся поправки на изменение данного срока с 3-х лет до 5) после покупки, вы должны заплатить налог на прибыль.

4. Как увеличить доходность от инвестиций в недвижимость – ТОП-5 эффективных способов

Для того, чтобы получить большую прибыль от вложения в недвижимость, ее нужно купить максимально дешево.

Для увеличения прибыли можно использовать различные способы:

1. Изучите застройщика, предлагающего дешевые квартиры на стадии строительства, тщательно оцените степень его надежности. Ведь бывают случаи замораживания постройки дома, если строительная компания признается банкротом;
2. Можно также купить квартиру в плохом состоянии и сделать в ней ремонт.Разница между ценой покупки и продажи недвижимости в таком случае может составлять от 10 % до 25 % в зависимости от затрат;
3. Стоимость жилья можно увеличить грамотной перепланировкой. Выбрав подобное инвестирование в недвижимость в России, не стоит забывать о разрешении из БТИ, так как некоторые виды перепланировок запрещены, например , снос несущих конструкций. Перед перепланировкой обязательно проконсультируйтесь со специалистом и получите разрешение соответствующего органа власти;
4. Банки продают с торгов квартиры должников с целью погашения их кредита. Обычно состояние подобного жилья неудовлетворительное, но его стоимость ниже, чем на рынке от 10% до 40%. Когда банк берет квартиру в залог, он делает отчет об оценке, и от стоимости в отчете делает скидку. Поэтому квартира, продаваемая с торгов, заведомо будет дешевле ;
5. Увеличить стоимость и ликвидность недвижимого имущества можно за счет перевода его из жилого в нежилое, особенно если квартира, расположенная на первом этаже, находится в доме с высокой проходимостью или на “красной линии”. Это долгая процедура. Вам потребуется обязательно отдельный вход (дополнительные затраты), но при сдаче площади в аренду под офис вы компенсируете все расходы. Стоит учитывать, что квартира не должна быть в залоге у банка, так как он не даст согласие на изменение категории недвижимости. Не получится так поступить и с квартирой, купленной в ипотеку.

Нередко бывают случаи, когда продается квартира с прописанным людьми, которых в дальнейшем новый собственник выписывает через суд самостоятельно. Это довольно длительная, затратная и нервная процедура.

Поэтому наличие прописанных в квартире жильцов стоит проверять перед ее покупкой. Обратите также внимание на задолженность по коммунальным платежам. Ведь долг старого хозяина-банкрота переходит к новому владельцу.

Рекомендуем также ознакомиться с нашим подробным материалом – “Куда вложить деньги в этом году, чтобы заработать”.

5. Кто может помочь в инвестировании в жилую либо коммерческую недвижимость – обзор 3 компаний

Инвестировать в недвижимость денежные средства можно самостоятельно или обратиться к специалистам в этой области. Сейчас есть много компаний, которые предлагают свои услуги на инвестиционном рынке недвижимости.

Вы покупаете квартиру и оформляете ее себе в собственность, а дальнейшей ее реализацией занимается компания. Например, компания Activo , предлагает свои услуги и гарантирует прибыль от 11 % годовых (что выше, чем любой вклад в надежном банке), плюс у вас остается ликвидный актив в виде недвижимости или денежных средств от ее реализации.

Передав свой актив в доверительное управление, вы ежемесячно получаете денежные средства на счет с полной отчетностью действий. Очень удобно, не правда ли?

С зарубежной недвижимостью настоятельно рекомендуем поступить именно так. Для этого можно обратиться в международную компанию Gordon Rock .

Если вы еще не располагаете достаточными средствами для приобретения полноценного объекта недвижимости, но решили инвестировать именно в неё, то рекомендуем обратиться в компанию Е3 Investment . Данная компания давно на рынке и предлагает своим вкладчикам начинать инвестирование в недвижимое имущество от 100 000 рублей.

Выбирать компанию или заниматься инвестированием самостоятельно решать только вам.

6. Заключение + видеоролик

Подводя итоги всему вышеперечисленному, можно сделать вывод о том, что инвестирование в недвижимое имущество очень перспективно. Данный вид вложения денежных средств может обеспечить вам стабильный пассивный доход.

Вы можете начинать делать инвестиции в недвижимость, имея на руках минимальный свободный капитал, и приумножить его, если распорядитесь им грамотно.

В завершение также советуем посмотреть обзорное видео об инвестировании – как и с чего начать новичку:

На этом у нас все. Команда “Biznesmenam.com” желает всем успехов и выгодных вложений!

P.S. Если вам понравился материал, то поделитесь им в социальных сетях и не забывайте оставлять свои комментарии ниже.

Автор финансового журнала «Бизнесменам.com», в прошлом руководитель известного smm-агенства. В настоящем коучер, интернет-предприниматель и маркетолог, инвестор. Рассказываю: как эффективно управлять личными финансами, выгодно их приумножать и больше зарабатывать.

На страницах сайта Вы найдете много полезной для себя информации.