Краткая классификация офисной недвижимости

Краткая классификация офисной недвижимости

О краткой классификации недвижимости

В.А. Вольнова
сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости
согласно требованиям Европейских стандартов,
оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик» (город Новосибирск),
победитель конкурса «Золотое пеРОО» в номинации «Лучший оценщик недвижимости в РОО-2007»

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, – а это заказчик оценки и потребитель отчета, – что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

Сегодня потребители наших услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.
При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

    Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://www.group21vek.ru/? >Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:

  1. Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
  2. Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
  3. Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
  4. Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

    Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php? >В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.

Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой, емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки.

Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.

В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах оценки, который включал:

  • интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
  • согласование результатов проведенного опроса;
  • выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.

В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая задачу, – получение краткой классификации, – каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А – 5 баллов, класс Д – 2 балла.

При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.

Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.

Краткая классификация офисной недвижимости

Офисные помещения

Классификация объектов коммерческой недвижимости. Основные характеристики офисных, складских и торговых зданий.

Корректная классификация объектов необходима всем участникам цивилизованного рынка коммерческой недвижимости. В ней заинтересованы банки, страховщики, оценщики, риэлторы, собственники, покупатели и арендаторы, в общем все, кто хоть раз столкнулся с объектом коммерческой недвижимости в своей профессиональной деятельности или в быту.

До сегодняшнего дня не существует формальных критериев для классификации коммерческих зданий и сооружений. Тем не менее, у заинтересованных сторон всегда присутствует собственное понимание стоимости объекта, исходя из его основных характеристик и стоимости аналогичных объектов на рынке.

Конечно, на стоимость объекта оказывает влияние огромное количество факторов, но из них можно выделить основные, понятные и неиболее весомые.

Ниже приведены таблицы, сформированные нами именно по основным критериям, влияющим, в итоге, на стоимость объектов коммерческой недвижимости.

Мы учли, что для трех основных групп коммерческой недвижимости – офисная, складская и торговая состав основных характеристик различен. Поэтому и таблиц – три. Они не могут служить справочниками, но позволяют клиентам нашего агентства коммерческой недвижимости ABCproperty.ru получить начальное представление о “классности” объектов.

Классификация бизнес-центров и офисных зданий.

Состояние объекта

Конструктивные и планировочные решения объекта

Паркинг

Инфраструктура

Основные характеристики Класс “А” Класс “В” Класс “С” Класс “D”
Местоположение объекта центр или рядом с центром города на основных магистралях и площадях с удобной транспортной инфраструктурой не центральные районы города;
рядом с транспортными магистралями
окраина города,
неудобный подъезд
на окраине города, на территории реструктурированных предприятий, в жилых домах
новостройка, отделка высокого качества эксплуатация до 10 лет,
качественная отделка в хорошем состоянии
эксплуатация более 10 лет, реконструированные здания,
стандартный ремонт, отделка в хорошем состоянии
удовлетворительное состояние, требующее ремонта
высота потолков – не менее 3м, просторные зоны общего пользования высота потолков – не менее 3м, качественные, хорошо оснащенные зоны общего пользования высота потолков -не менее 2,7 м,
коридорная система,
Не качественные планировки, коридорная система, размещение в подвальных, полуподвальных помещениях
многоуровневый наземный или подземный паркинг с входом в здание организованная охраняемая парковка с охраной и удобным подъездом ограниченная возможность паркинга стихийная парковка без охраны
высокий уровень обеспечения средствами связи и телекоммуникации, наличие конференц-залов, зон бытового обслуживания, питания и отдыха развитая инфраструктура обслуживания бизнеса, включая конференц-залы и бытовое обслуживание неразвитая инфраструктура обслуживания арендаторов отсутствие инфраструктуры обслуживания арендаторов

Если Вы планируете аренду офисного помещения, ознакомьтесь с разделом аренда офиса.
Покупателям офисных помещений предназначена информация на странице покупка офиса.

Классификация торговых центров.

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.

Расположение Аудитория Торговая площадь Якорный арендатор Описание
Микрорайонный торговый центр в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей до 3000 человек менее 3000 квадратных метров может отсутствовать торговля товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса
Районный торговый центр в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей, в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте 3000 – 40000 человек 3000-10000 квадратных метров продуктовый супермаркет, аптека Торговля продуктами питания, товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса
Окружной торговый центр вблизи центральных улиц и стратегических магистралей, 10-20 минут транспортной доступности 40 – 150 тысяч человек 9000 – 20000 квадратных метров продуктовый супермаркет, аптека, товары для детей, промтовары. промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания
Региональный торговый центр вблизи стратегических магистралей, 30-40 минут транспортной доступности свыше 150 000 человек 30000 – 45000 квадратных метров несколько крупных универмагов с полным ассортиментом товаров промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания

В разделе аренда магазина Вы можете ознакомится с нашимиуслугами для арендаторов торговой недвижимости и получить дополнительную информацию.
Для покупателей торговых помещений предназначен раздел покупка магазина.

Классификация складской недвижимости.

Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.

Расположение объекта

Техническое оснащение

Транспортная инфраструктура

Основные характеристики Склады класса “А” Склады класса “В” Склады класса “С” Склады класса “D”
Характеристика здания новые одноэтажные складские здания прямоугольной формы из легких металлоконструкций без колонн, или с колоннами с шагом 6-10 м. одно или двухэтажные складские здания, новое строительство или реконструированные ангары, производственные помещения, новые или реконструированные неотапливаемые производственные помещения и ангары, подвальные помещения
Характеристика помещений ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой – 5 тн на кв.м. Высота потолков не менее 12 метров Высота потолков от 6 метров, пол – асфальт или бетон без покрытия высота потолков от 4 метров, пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия высота потолков – не регламентируется, пол – ограниченно пригоден для движения транспорта
расположены вблизи центральных магистралей, желательно наличие железнодорожной ветки удобные подъездные пути, близость магистралей, желательно ж/д ветка транспортная доступность для большегрузных автомобилей наличие дороги для автотранспорта
система вентиляции, регулируемый температурный режим, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные телекоммуникации, система доступа. не менее одного грузового лифта на каждые 2000 кв.м., система отопления, пожаротушения, охранной сигнализации и система видеонаблюдения, телекоммуникации наличие грузовых лифтов, системы отопления, телекоммуникации необязательное наличие механизмов для погрузки-разгрузки и транспортировки грузов
площадки для большегрузных автомобилей, площадки для маневрирования большегрузных автомобилей площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей, пандус для разгрузки автотранспорта место для маневрирования и загрузки-выгрузки автотранспорта нет
Дополнительные условия офисные и вспомогательные помещения, туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки вспомогательные помещения для персонала вспомогательные помещения для персонала наличие вспомогательных помещений на территории

Для получения консультаций по аренде или купле-продаже складских помещений в Москве Вы можете обратиться к нашим специалистам. Так же, дополнительную информацию можно получить в разделах: аренда склада.
и покупка склада.

Мы будем рады если предоставленная нами информация по классам объектов коммерческой недвижимости поможет Вам сориентироваться на этом рынке. Если Вам требуется консультация, или решение какого-либо вопроса по коммерческой недвижимости, пожалуйста, обращайтесь к специалистам нашего агентства недвижимости.

Самая полная классификация объектов коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это здания и земельные участки, которые используются для бизнеса и приносят владельцам доход от аренды или продажи.

Разнообразие сфер деятельности определяет и широкую классификацию объектов.

Рассмотрим, по каким признакам классифицируют нежилую недвижимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Деление по основным признакам

По общепринятым правилам коммерческая недвижимость по функциональному назначению подразделяется на: офисную, торговую, складскую, производственную, гостиничную и универсальную.

По целям владения, недвижимость может использоваться:

  1. для инвестиций;
  2. для обеспечения товарного запаса;
  3. для развития;
  4. для использования истощимых ресурсов.

Недвижимость может быть:

В первом случае, это химические, нефтеперерабатывающие заводы, электростанции; библиотеки и музеи, а также другие подобные помещения общественного сектора.

Вторую группу представляют все остальные объекты, востребованные для инвестирования и использования в коммерческой деятельности. Недвижимость всегда имеет владельца – собственника (физическое или юридическое лицо).

По степени готовности к эксплуатации выделяют:

  • введенную в эксплуатацию (объекты имеют разрешение на полноценное использование по назначению.);
  • требующую ремонта или реконструкции;
  • незавершенную (статус сохраняется с момента выдачи разрешения на строительство и до введения в эксплуатацию).

Какие виды недвижимого имущества бывают?

Все объекты коммерческой недвижимости можно условно разделит на пять групп: офисные, торговые, производственно-складские, гостиничные и универсальные.

  1. Офисная недвижимость. Используется как рабочее пространство для сотрудников, а также место для деловых встреч и приема посетителей.
  2. Торговая недвижимость. Используется для организации процесса продажи товаров и услуг как оптовых, так и розничных. Это всевозможные магазины, павильоны, выставочные залы, а также объекты ресторанного бизнеса, торгово-развлекательные центры.
  3. Производственно-складские объекты. На пути следования к потребителю, товару необходим целый комплекс услуг, которые невозможно организовать в условиях офиса. Здесь в работу вступают производственно-складские объекты. В этой категории помещения постоянного и временного хранения, промышленные, универсальные, автоматизированные, сельскохозяйственные, специализированные и другие. Они могут быть представлены как отдельным зданием, так и целым комплексом.
  4. Универсальная недвижимость. Особенность универсальной недвижимости – возможность использования для разных сфер деятельности (под офис, клинику, мастерскую, магазин и т. д. и т. п.). Обязательной характеристикой такой недвижимости является наличие собственных коммуникаций, отдельного входа, а также капитальные стены.
  5. Гостиничная недвижимость. Это объекты, позволяющие организовать временное проживание людей. Их можно разделить на коллективные и индивидуальные.

К коллективным относят мотели, гостиницы, общежития, пансионаты.

К индивидуальным – соответственно квартиры, коттеджи и т. п. А также можно выделить специализированные объекты: санатории и профилактории, детские оздоровительные лагеря, туристические базы и базы отдыха, кемпинги.

Классы и типы нежилых помещений

Для офисной деятельности

  • Для офисных помещений класс А – это престижные объекты, размещенные в офисных или бизнес-центрах, с современным оборудованием и автоматизацией систем жизнеобеспечения, а также с высоким качеством отделки, свободной планировкой и высотой потолков не менее 3 метров. Они расположены в местах с хорошей транспортной развязкой, в шаговой близости к метро.

Их отличает наличие зон отдыха, систем питания, залов для конференций, высокий уровень коммуникаций. Важный аспект – наличие подземного охраняемого паркинга и службы безопасности.

В данном классе могут быть также подразделения: А1, А2, А3. Это дополнительные элементы сервиса, такие как ресторан, фитнес-клуб или сад на крыше.
Помещения класса В располагаются как в новых, так и в отремонтированных зданиях, с недорогой, но качественной отделкой. В наличии достойно оснащенные зоны для общего пользования, конференц-залы. Высота потолков не менее 3 метров. А вот парковка, скорее всего, будет расположена на улице, но охраняемая и с удобным подъездом.

Может отсутствовать система кондиционирования и другие сервисы. Но в целом эта категория соответствует мировым стандартам.

  • Класс С – это помещения со сроком эксплуатации более 10 лет, расположенные на окраине города. Коридорная система, высота потолков 2,7 метра, ограниченные возможности парковки. Они отличаются низкой транспортной доступностью и скудной инфраструктурой. Набор сервиса тут минимален: телефон, интернет, отопление. Есть подклассы: С1 и С2. В первом, случае есть система климат контроля, во втором только принудительная вентиляция.
  • Офисы D класса это помещения, которые изначально не предназначались для офисной деятельности и были арендованы, например, у производственных предприятий. Они, чаще всего, нуждаются в ремонте, имеют деревянные перекрытия и изношенные коммуникации, а также низкое качество отделки. Отсутствует охраняемый паркинг.
  • Е класс – объекты, не приспособленные под офис, например, подвалы, полуподвалы или склады.
  • Об особенностях аренды и продажи помещений под офис читайте тут.

    Торговые площади

    Торговая недвижимость подразделяется на десять классов: от оснащенных по последнему слову техники торгово-развлекательных комплексов, до небольших магазинчиков на первом этаже жилого дома.

    Критерии, по которым объекты относят к тому или иному классу следующие:

    • архитектурные особенности;
    • расположение;
    • возраст здания;
    • размеры;
    • инфраструктура;
    • качество внутренней отделки;
    • специализация;
    • система охраны;
    • наличие и тип парковки.

    Все выше перечисленные категории определяют класс объекта.

    1. торгово-развлекательные комплексы и центры, мегамоллы;
    2. торговые центры и гипермаркеты;
    3. супермаркеты;
    4. салоны;
    5. гастрономы, промтоварные магазины, аптеки и т. п.;
    6. торговые павильоны;
    7. киоски;
    8. бутики;
    9. первые этажи и подвалы в жилых домах (9 или 10 зависит от качества

    О том, как выбрать помещение под магазин и как его арендовать, читайте здесь.

    Производственно-складские сооружения

    Характеристики класса А:

    • одноэтажное здание с высотой потолков не менее десяти метров;
    • плоский бетонный пол с высоким индексом проектной нагрузки;
    • наличие административных и бытовых помещений;
    • расположение вблизи главных транспортных магистралей, не далее 40 км от города;
    • прямой доступ на территорию с дороги, удобный въезд, парковка;
    • выделенная погрузочно-разгрузочная зона;
    • оснащение специализированными устройствами;
    • охранная сигнализация;
    • видеонаблюдение;
    • система пожарной безопасности и пожаротушения;
    • устройства регулирования влажности и температуры;
    • тепло и водоснабжение;
    • система аварийного электроснабжения;
    • качественная внутренняя отделка и благоустроенная территория;
    • железнодорожная ветка.

    Производственно-складские помещения класса В имеют следующие характеристики:

    • новое или реконструированное здание прямоугольной формы с высотой потолков не менее 6 метров;
    • один или два этажа;
    • бетонный или асфальтированный пол;
    • отопление;
    • автономное электроснабжение;
    • пандус, грузовой лифт;
    • место для разворота транспорта на территории;
    • охраняемая территория;
    • сигнализация, видеонаблюдение;
    • телекоммуникации;
    • вентиляция;
    • офисные и бытовые помещения;
    • контроль доступа;
    • железнодорожная ветка.

    Класс С это:

    • производственное помещение, ангар с высотой потолков не менее 4 метров;
    • пол асфальтированный или бетонный;
    • офисные и бытовые помещения;
    • площадки для маневрирования транспорта;
    • пандусы, лифты, подъемники;
    • вентиляция и отопление;
    • система пожаротушения и сигнализация;
    • охраняемая территория;
    • система телекоммуникаций;
    • железнодорожная ветка.

    И наконец, помещения класса D это:

    • подвальное или полуподвальное помещение, ангар;
    • вентиляция, отопление;
    • система пожаротушения и сигнализации;
    • охрана;
    • офисные и бытовые помещения;
    • площадка для маневрирования машин;
    • телекоммуникации;
    • железнодорожная ветка.

    Универсальные объекты

    1. Премиум. Это современное технологичное здание с высотой потолка не менее 4 метров, с большими окнами, располагающееся вблизи транспортной развязки, метро. Объект оснащен современной системой охраны, пожарной сигнализации, подземным и наземным паркингом.
    2. Люкс. Помещения с качественным ремонтом, пожарной сигнализацией, видеонаблюдением.
    3. Стандарт. Постройки советских времен, но с хорошим ремонтом. Невысокие потолки (3,5 метра), маленькие лифты, неудобная планировка.
    4. Эконом. Расположение в жилом доме, с отдельным входом.

    Гостиницы

    Согласно звездной классификации:

    • недорогие строительные материалы;
    • санузел, ванные и душевые комнаты на этаже на каждые пять номеров;
    • наличие лифта, эскалатора;
    • телефон с городской и междугородней связью.
  • звезды:

    • в номерах умывальники с горячей и холодной водой;
    • минимум в 50% номеров полноценные санузлы;
    • общие ванна или душ на каждые 20 человек, а туалет на каждые 10 человек;
    • стены и пол санузлов водонепроницаемы.
  • звезды:

    • красивый внешний вид и включенность в архитектурный ансамбль улицы;
    • санузлы с качественно сантехникой, стены и пол водонепроницаемы;
    • наличие лифта и автостоянки;
    • городской телефон во всех номерах;
    • санузлы в каждом номере;
    • наличие ресторана и бара;
    • резервная система горячего водоснабжения.
  • звезды:

    • органичное внедрение в архитектурный ансамбль улицы;
    • интерьеры в единой стилистике;
    • качественный ремонт с использованием дорогостоящих материалов;
    • дорогая сантехника;
    • стены и пол санузлов водонепроницаемы.
  • звезд:

    • уникальный дизайн интерьера;
    • качественная внутренняя отделка;
    • площадь санузла от 4 кв. м.;
    • в каждом номере полноценный санузел и телефон;
    • охранная сигнализация;
    • система кондиционирования, звукоизоляции.
  • Для 4 и 5 звезд также обязательным является наличие конференц-зала, медпункта, бассейна, сауны, салона красоты, магазинов, кафе, ресторана, бара.

    Все о том, как открыть гостиницу или хостел и какое помещение для этого выбрать, мы рассказывали в этом материале.

    Заключение

    Качественное понимание классификации объектов коммерческой недвижимости гарантирует правильный выбор и использование их согласно целевому назначению.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Классы офисов A, B, C, D. Характеристики офисов класса B

    Современные тенденции развития общества выдвигают все новые условия для организации работы различных субъектов хозяйствования. Здание, в котором расположены офисы, должно обеспечить нормальное их функционирование.

    Для этого нежилое помещение должно обладать рядом качеств. Чтобы арендаторам было проще ориентироваться в большом количестве существующих предложений рынка недвижимости, были определены классы офисов. Каждый из них характеризуется набором качеств. Какие офисные классы существуют и как в них ориентироваться, следует рассмотреть подробнее.

    Зачем нужна классификация?

    Престиж того или иного помещения следует учитывать при организации собственного бизнеса. Чтобы этот процесс упростить, была придумана классификация офисов, которая имеет шкалу в виде латинских букв: A, B, C, D.

    Каждой разновидности присущи свои качества. Эта классификация довольно условна, поэтому в группах нежилых помещений существуют свои подгруппы. Подобное справедливо для первых двух категорий – офисы класса А и Б имеют несколько разновидностей.

    Знание особенностей каждого помещения следует учитывать при выборе их под определенный тип бизнеса. Арендодатель, понимая к какому классу относится его объект, может правильно сориентироваться в цене. Собственникам различных компаний учитывать класс помещения тоже крайне важно. Ведь без соответствующих условий добиться успеха порой просто невозможно.

    Категория А

    Офисы класса А представляют собой наиболее элитные разновидности недвижимости, предназначенной для организации бизнеса. Они расположены в новых деловых комплексах, где созданы максимально выгодные условия для функционирования офисов.

    Постройка этих помещений выполнена с учетом всех инженерных требований, а планировка их наиболее удачна. Отделка помещений класса А отличается современностью и высоким качеством материалов:

    • все коммуникации и системы жизнеобеспечения соответствуют нормам и строительным правилам;
    • добраться до таких офисов легко;
    • в этих помещениях существуют оборудованные по последнему слову техники конференц-залы, рабочие места оснащены качественной оргтехникой и средствами связи;
    • подобный бизнес-центр обладает качественными охранными системами.

    Здесь должна быть закрытая подземная парковка площадью из расчета 1 автомобилеместо на 60 м кв. офисных помещений. А для работников в таких офисах созданы все необходимые условия быта и отдыха.

    Подклассы группы А

    Чтобы лучше ориентироваться в основных качествах элитных помещений, классы офисов группы А разделяют на подкатегории А+, А и А-.

    В первом случае помещение обладает всеми без исключения требованиями, перечисленными далее. Однако даже у самых элитных объектов аренды могут присутствовать некоторые недочеты. Если эти отклонения единичные и незначительные, помещение относят к группе А.

    Но в случае несоблюдения нескольких средних по важности требований, офис можно отнести к категории А-.

    Основные требования к зданиям А+

    Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+.

    1. Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.
    2. Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.
    3. Здесь должна быть входная группа и фойе.
    4. Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.
    5. Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.
    6. Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.
    7. Планировка открытая, с сеткой колонн.
    8. Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме.
    9. Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.

    Категория В

    Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно. Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.

    Стандарты качества постоянно повышают требования к арендуемым нежилым помещениям. Иногда через несколько лет интенсивной эксплуатации в более низкую категорию попадает и престижный офис. Класс Б может потерять некоторые свои имеющиеся ранее качества.

    Если компании не требуется арендовать помещения в представительских целях, чаще всего руководство обращает внимание на категорию В. Она больше рассчитана на рабочую обстановку, нежели поддерживает репутацию организации.

    Черты класса В

    Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

    1. Чаще всего его расположение не так выгодно.
    2. Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
    3. Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
    4. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
    5. Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

    Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

    Подклассы группы В

    Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.

    К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами.

    Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.

    Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.

    Класс С

    Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик.

    1. Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.
    2. Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.
    3. Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.
    4. Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.

    Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.

    Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум – арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.

    Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.

    Категория D

    Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.

    Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.

    Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.

    Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью – она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.

    Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.

    Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.

    Читать еще:  Процедура покупки недвижимости в России
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector