Методика оценки кадастровой стоимости недвижимости

Методика оценки кадастровой стоимости недвижимости

Методика кадастровой оценки объектов недвижимости, основанная на принципах индивидуальной оценки

Борис Елена Александровна, аспирантка кафедры кадастра и оценки недвижимости, землеустроительный факультет, Омский государственный аграрный университет им. П.А. Столыпина;кадастровый инженер, ООО «Земельный вопрос», Россия

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации – от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Область кадастровой оценки объектов недвижимости стала особенно актуальна в связи с изменениями в фискальной политике государства, т.е. с появлением налога на недвижимость. Полученные в 2012 г. результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) в некоторых случаях недостоверно отражают реальную рыночную стоимость недвижимости, именно поэтому встает вопрос о необходимости совершенствования методологии массовой оценки и в целом о дальнейшем развитии института кадастровой оценки.

Свой вклад в изучение проблем данной области внесли такие современные российские ученые, как С.В. Грибовской [2], Г.М. Стерник [5] и другие. Для целей проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости были разработаны специальные методические рекомендации [4]. При этом ни одна из существующих методик массовой оценки недвижимости до настоящего момента не утверждена на федеральном уровне.

В статье представлены основные положения разработанной и апробированной автором методики на примере массовой оценки квартир города Омска.

Этапы массовой оценки недвижимости

Автоматизация этапов массовой оценки недвижимости с использованием современных информационных технологий способствует снижению трудовых затрат и ускорению сроков выполнения работ. Массовая оценка недвижимости подразумевает сбор и анализ рыночной информации, выявление количественных и качественных факторов, наиболее влияющих на стоимость объектов недвижимости, сбор значений факторов стоимости, построение математической модели и расчет стоимости. В ходе каждого этапа оценки возможно получение недостоверных данных ввиду искажения исходной информации, вследствие обобщения имеющейся информации, погрешности автоматизированной обработки, человеческого фактора. Принимая во внимание, что кадастровая стоимость является основой налогооблагаемой базы, допущенные ошибки могут привести к серьезным последствиям.

Далее в статье представлены способы решения наиболее важных задач, возникающих на разных этапах массовой оценки, предложенные автором.

1) Первым этапом оценки является сбор и обработка исходных данных. Согласно теории оценки недвижимости при необходимом объеме рыночной информации используется сравнительный подход, при котором стоимость оцениваемого объекта рассчитывается на основе стоимости аналогичных объектов с применением корректировок. Следовательно, рыночной информацией в данном случае является описание аналогичных объектов недвижимости, присутствующих на рынке.

Источниками исходных данных служат базы данных агентств недвижимости, средства массовой информации, официальные государственные реестры (например, база данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Мониторинг рынка недвижимости»).

В отношении квартир, как правило, в рыночной информации представлены следующие данные:

– адрес (описание местоположения);

– общая площадь, кв. м.;

– площадь кухни, кв. м.;

– этажность жилого дома;

– цена предложения, тыс. руб.;

– дополнительные характеристики квартиры (состояние ремонта, год постройки, наличие балкона и иное);

При первичной обработке удаляются объекты-аналоги с отсутствующими характеристиками адреса, количества комнат, этажа, этажности, материала стен и цены. Материл стен приводится к 3 видам: кирпичный, панельный и иное, включающее брусовые, каркасно-насыпные, шлакоблочные в отношении малоэтажных жилых домов.

2) При обработке рыночной информации, представляющей собой большой объем структурированных, но непредвиденных к единому формату данных, необходимо осуществление процедуры по распознаванию и идентификации объектов недвижимости.

На практике, как правило, распознавание и идентификация объектов недвижимости производится вручную операторами ПК, что отрицательно сказывается на сроках выполнения работ.

Для решения указанной задачи автором статьи применен метод геокодирования. Он представляет собой преобразование адреса в координаты путем соотнесения с предопределенными базовыми данными.

Метод геокодирования достаточно изучен и представлен такими онлайн-сервисами, как «Яндекс.Карт», Google.maps, OpenStreetMap и «ДубльГИС», каждый из которых использует собственную базу данных адресов.

По результатам проведенного эксперимента при геокодировании сформированной выборки объектов-аналогов в системе «Яндекс.Карт» координаты 15% объектов не были определены. Также часть адресов была распознана неверно. В связи с чем автором принято решение повторно определить координаты объектов с помощью системы «ДубльГИС».

Для выявления правильного местоположения объектов проведено сопоставление координат, полученных с помощью двух геосистем. Найденные ошибки (около 7%) были обработаны вручную. В итоге 4% объявлений содержали описание местоположения, не позволяющее идентифицировать объект на карте. Такие объявления были удалены [1].

Таким образом, в рамках исследования применен синтез двух систем геокодирования «Яндекс.Карты» и «ДубльГИС». Совместное использование независимых сервисов позволило получить более точные результаты.

3) Другим немаловажным этапом массовой оценки недвижимости является верификация исходных данных. Информация, используемая для целей оценки недвижимости, должна быть проверяема и достоверна. На практике даже исходный перечень объектов оценки, выгружаемый из государственного кадастра недвижимости, может содержать неточности и ошибки. Так, например, номер этажа квартиры может превышать общую этажность жилого дома, в котором она находится.

Рыночная информация, полученная из средств массовой информации, также содержит значительное количество ошибок. Непроверенные исходные данные, используемые в ходе массовой оценки недвижимости, могут оказать отрицательное влияние на результаты оценки. Последствиями применения таких данных являются убытки в результате принятия неверных инвестиционных решений собственниками недвижимости, банками при рассмотрении объекта недвижимости в качестве залога, муниципальным образованием, планирующим размер бюджета от объема налоговых поступлений и т.п.

В рамках эксперимента верификация рыночной информации производилась следующим образом: повторяющихся во времени и дублирующийся объявления выявлялись при совпадении координат объекта недвижимости, общей площади (с отклонением в 1 кв. м.), этажа, цены, даты объявления (на случай продажи квартиры несколькими агентствами).

В результате нахождения нескольких объявлений с одной датой при совпадении координат, общей площади и этажа квартиры, но с отличающейся ценой учитывалось объявление с меньшей стоимостью в течение месяца, предполагая, что квартира реализуется несколькими посредниками, причем в разницу стоимости заложена только прибыль риэлтора.

Проверка рыночной информации проводится для устранения неточности исходной информации. Предложенный алгоритм верификации данных может совершенствоваться по мере выявления типичных систематических ошибок, подлежащих исправлению в автоматизированном режиме.

4) Особое внимание при выполнении оценочных работ уделяется этапу анализа рынка недвижимости.

Как известно, для целей индивидуальной оценки применяются коэффициенты (корректировки), отражающие зависимость рыночных цен от различных типов и характеристик жилых объектов. Данные значения рассчитываются аналитическими компаниями и предоставляются оценщикам за плату.

В разработанной автором методике предполагается производить расчет необходимых коэффициентов, влияющих на стоимость недвижимости. В рамках эксперимента для исследования рынка жилой недвижимости определены корректировки при изменении количества комнат, этажа и состояния (ремонта) квартиры.

Вычисление корректировок производится следующим образом: из объектов-аналогов, расположенных в одном доме, формируется выборка объектов, различающихся только по одной характеристике. Расчет первого коэффициента осуществляется по выборке с максимальным количеством объектов-аналогов. С учетом корректировок объекты-аналоги приводятся к эталонной характеристике. Затем определяется следующая корректировка.

За эталон принимается квартира с наиболее часто встречающимися характеристиками: двухкомнатная на среднем этаже в нормальном состоянии.

5) Основой методики массовой оценки является способ определения стоимости. В рамках исследования автором разработан и апробирован алгоритм массовой оценки объектов недвижимости, основанный на принципах индивидуальной оценки.

Такой подход позволил использовать достоинства индивидуальной оценки в условиях определения стоимости большого числа объектов недвижимости.

В рамках сравнительного подхода в большинстве методик массовой оценки объектов недвижимости стоимость определяется путем построения регрессионных моделей. Как известно, значительное влияние на ценообразование оказывает местоположение. При построении регрессионной модели местоположение объекта недвижимости описывается количественными характеристиками, например, удаленность от исторического или административно-делового центра города, близость к неблагоприятным социальным (тюрьмы, психиатрические больницы) и промышленным объектам.

В процессе построения регрессионной модели на территории всего города возможно искажение влияния ценообразующих факторов. В каждом городе существует собственная уникальная застройка, особенности которой сложно учесть в регрессионной модели, например, часть города отделена от основной территории железнодорожными путями, следовательно, стоимость недвижимости в соседних районах значительно отличается.

Поэтому применение такой модели лишь усредненно отражает фактический рынок недвижимости [3].

Общепризнанным фактом является то, что определение стоимости объекта недвижимости в рамках индивидуальной оценки в большей степени отражает действительную ситуацию на рынке недвижимости, чем массовая оценка. Это объясняется тем, что при индивидуальной оценке исходная информация в виде данных об объектах-аналогах максимально приближена к объекту оценки.

Опираясь на собственный опыт и профессиональные навыки, оценщик самостоятельно (вручную) производит подбор объектов-аналогов. Но данный процесс эффективен только при расчете стоимости малого количества объектов оценки. В условиях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, число которых в одном субъекте РФ достигает миллиона и выше, индивидуальный подбор объектов-аналогов оценщиком невозможен в виду крайне сжатых сроков исполнения работ.

Алгоритм определения стоимости объектов недвижимости

Для решения указанной задачи на основе данных, полученных по результатам проведенного анкетирования среди действующих оценщиков, автором предложен алгоритм определения стоимости объектов недвижимости. Его суть заключается в следующем: для всех объектов оценки и объектов-аналогов производится автоматизированный сбор факторов, влияющих на стоимость, затем каждому объекту оценки подбираются объекты-аналоги, имеющих наиболее близкие значения ценообразующих факторов, с последующим расчетом стоимости объекта оценки. В процессе анализа рынка недвижимости рассчитываются корректировки указанных факторов стоимости.

Первично осуществляется поиск аналогичных квартир, предлагаемых на рынке недвижимости, в том же доме, где располагается объект оценки. Выбор объекта-аналога производится на основе наименьшей суммарной корректировки.

Внутри дома поиск начинается с квартир, расположенных на том же этаже, затем среди аналогичных этажей (средние и крайние этажи). В случае обнаружения аналогов в одном доме при необходимости применяется корректировка на этаж.

Далее поиск аналогов осуществляется среди близлежащих домов однородных по качественным признакам с домом объекта оценки.

Читать еще:  Существенные условия договора мены недвижимости

Предположим, что жилой дом с совпадающими значениями параметров этажности и материала стен, где год постройки максимально приближен к значению параметра дома объекта-оценки, является однородным по качественным признакам.

На практике оценщик, руководствуясь собственными знаниями и опытом, определяет понятие близлежащего дома путем сравнения ряда индивидуальных показателей (например, удаленность от центральных магистралей, расстояние между зданиями и т.п.), относительно которых два здания считаются равноценными по своему местоположению. В процессе массовой оценки недвижимости невозможно предусмотреть индивидуально влияющие факторы стоимости для каждого объекта.

Автором предложено следующее решение данной проблемы: близлежащим домом принимается дом, равноудаленный от ближайшей остановки общественного транспорта, что и дом объекта-оценки.

Ввиду сложности получения официальных данных о расположении остановок общественного транспорта от государственных органов, в связи с ограничением круга лиц, имеющих права доступа к информации, рассмотрен вариант доступа к необходимым сведениям из открытых источников. Путем обращения к сервису «Яндекс.Карты» выгружены координаты всех остановок города Омска.

Методом кластеризации путем расчета минимального расстояния между каждой остановкой и зданием формируются кластеры, в которых одной остановке соответствует определенное число зданий. Таким образом, здания в одном кластере принимаются как близлежащие здания относительно друг друга. Объекты-аналоги выбираются по принципу наименьшего отклонения характеристик от объекта оценки.

Большинство существующих методик массовой оценки недвижимости основываются на субъективном мнении оценщика при определении факторов стоимости, описывающих местоположение объекта.

Достоинством описанного способа являются его объективность и универсальность, т.к. при расчете стоимости отсутствует необходимость в определении факторов, характеризующих местоположение объекта оценки относительно центра города, центральных магистралей, неблагоприятных социальных объектов и т.д., как это требуется в большинстве существующих методик.

1. Изложенная методика была апробирована на примере массовой оценки квартир города Омска.

2. Точность проведенной оценки практически в три раза превысила точность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Опубликовано в журнале


Российское предпринимательство
Индексируется РИНЦ
Импакт-фактор РИНЦ: 0,509

Методика оценки кадастровой стоимости недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ)

П Р И К А З

22 октября 2010 года N 508

Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»

Зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 20 августа 2007 года, регистрационный N 10009 (в zip-формате)

Опубликовано в Российской газете 5 сентября 2007 года

—->

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998)

Министр Э.С. Набиуллина

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

(ФСО № 4)»

I. Общие положения

1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

определение ценообразующих факторов объектов оценки;

сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

группировка объектов оценки;

сбор рыночной информации;

построение модели оценки;

анализ качества модели оценки;

расчет кадастровой стоимости;

составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

10. При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации

11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

IV. Группировка объектов оценки

16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Объекты недвижимости, строительство которых незавершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

V. Построение моделей оценки

18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

24. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

Обсудить ФСО-4 в Форуме – RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians

Сообщения в форуме – за 3 часа, за 6 часов, за день или за неделю

вернуться к разделу “Законы и акты по оценке”


Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.

Особенности расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости: можно ли рассчитать ее по формуле?

С 2012 года в России стал действовать новый порядок определения государством ценности того или иного объекта недвижимости.

Это потребовалось для того, чтобы максимально приблизить это значение к величине рыночной цены квартиры или здания. Кадастровая стоимость (далее КС) недвижимости — как рассчитать её?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О том, как узнать КС жилого дома по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как уменьшить несправедливо завышенную КС объекта недвижимости, вы можете узнать на нашем сайте. Узнайте также о том, что такое государственная оценка объектов недвижимости.

Понятие

Что такое кадастровая стоимость?

Этим понятием характеризуется та цена, которую государство назначило за конкретную квартиру или дом.

Эта величина является условной и фиксируется исключительно в документах Росреестра (так как ее определение осуществляется именно этой организацией).

К сожалению, несмотря на внесенные в 2012 году изменения в механизм расчета этой величины, разница между кадастровой и рыночной расценкой до настоящего времени сохраняется достаточно существенная.

Однако, по сравнению с использовавшейся ранее инвентарной ценой недвижимости, КС, на сегодняшний день, ближе к реальным условиям.

Разница между рыночной и кадастровой величинами связана, в первую очередь, с тем, что она рассчитывается путем массовой оценки имеющегося в этом классе жилья, зданий или земельных участков.

О том, как узнать стоимость здания по кадастру на сайте Росреестра, а также о том, как оспорить ее, читайте на нашем сайте. Узнайте также о том, можно ли продавать недвижимость по цене ниже стоимости по кадастру.

Из чего складывается?

Так как КС – величина математическая, ее расчет происходит по определенным правилам.

Эти правила утверждены внутренним регламентом Росреестра, согласно которому переоценка должна производиться каждые пять лет.

Это связано с тем, что за такой промежуток времени средняя величина расценки того или иного объекта может измениться, как может измениться и инфраструктура вокруг участка. Что обычно учитывается при расчете этой суммы:

  1. Ценность одного квадратного метра жилья или земельного участка, определенная для конкретного города или региона (для более точного определения рассматривается расценка этой величины площади для муниципальных образований).
  2. Для зданий немаловажную роль играет год постройки, по которому определяется уровень возможного физического износа строения.
  3. Расположение здания в пространстве (для квартиры играет роль не только район, но даже и этаж).
  4. Площадь помещения (или земельного участка), который подвергается оценке.
  5. Немаловажную роль для любой недвижимости при проведении ее оценки будет играть также и то состояние экономических дел, которые характерны именно для этого района.

После того, как оцениваются все указанные параметры, методом математического расчета формируется стоимость конкретных объектов недвижимости.

Однако эта величина является примерной и часто достаточно серьезно отличается от рыночной цены, так как не учитывает индивидуальных особенностей (например, архитектура здания, в котором расположена квартира, или внутренняя планировка жилища).

О способах определения КС нежилых коммерческих объектов недвижимости, а также о способах оспаривания КС недвижимости, вы можете узнать из наших статей. Читайте также о том, как на деле происходит пересмотр стоимости объектов недвижимости по кадастру.

Каков порядок определения?

К сожалению, до настоящего времени не определен порядок, по которому должны производиться все расчеты – до сих пор каждая оценочная организация, которая занимается по заключенному с подразделениями Росреестра государственному контракту проведением кадастровой оценки, рассматривают все объекты по-своему.

Однако для интерпретации их в каждой организации есть своя методика. Именно по этой причине разница в полученной по итогам проведенных мероприятий цифре до настоящего времени достаточно велика.

О методах расчета стоимости квартиры для реестра читайте на нашем сайте.

Можно ли рассчитать самостоятельно?

Существует ли формула расчета?

Любой собственник недвижимого имущества (независимо от того, квартира, дом или земельный участок находится в собственности у него) всегда интересуется, а можно ли произвести самостоятельно расчеты тех величин, от которых будут зависеть его затраты по содержанию своей собственности, в том числе и о налогах.

Не является исключением и КС.

Вариантов, чтобы получить информацию о ней достаточно большое количество – и в документах, полученных в органах Росреестра (например, в кадастровом паспорте), и путем запроса на официальный портал ведомства с получением по итогам запроса информации в виде специальной справки о ценности объекта недвижимости по кадастру.

Однако, если нет возможности получить информацию именно таким способом, возникает желание рассчитать все самостоятельно.

Необходимо сразу оговориться, что расчет достаточно сложная процедура, результат осуществления которой может оказаться несоответствующим действительности (например, была допущена ошибка в начальном коэффициенте, от которого ведется расчет, или неправильно высчитана площадь интересующего объекта).

Для его расчета берется ставка налога на землю или имущество, установленная для региона, и умножается на 200. Полученную величину необходимо умножить на площадь интересующего участка или квартиры (дома). Эта сумма и будет считаться кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости.

Однако, при самостоятельном расчете, необходимо помнить, что в нем может быть, как уже говорилось выше, допущена ошибка, из-за которой последующие расчеты, например, суммы налога, могут оказаться неверными.

Поэтому, для получения качественной и достоверной информации необходимо обращаться в специализированные подразделения, которые официально занимаются определением стоимости недвижимости.

Узнайте в частности о том, как рассчитать налог на квартиру, исходя их ее стоимости в реестре.

КС объектов недвижимости – величина приблизительная по сравнению с рыночной ценой, так как не учитывает индивидуальных особенностей квартиры или земельного участка, хотя территориальное расположение является одним из ключевых аспектов при проведении оценки.

Единой методики расчета этой величины на данный момент не сформировано, однако есть перечень ключевых аспектов, которые должны быть обязательно проанализированы.

Именно по этой причине достаточно сложно рассчитать эту величину самостоятельно – это чревато ошибками и неверным толкованием итоговой суммы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Кадастровая оценка объекта недвижимости в России

Многие законодательные требования, предъявляемые к собственникам недвижимости, напрямую зависят от стоимости объектов. Например, с применением данного показателя исчисляется налог на землю. Но определить реальную стоимость имущества очень сложно, ведь цены на рынке меняются практически ежедневно. Именно кадастровая оценка объекта недвижимости призвана свести к минимуму сложности, возникающие при исполнении поставленных условий.

Что такое кадастровая оценка

В 2016 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

  • среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
  • местоположение дома;
  • размер общей и жилой площади;
  • год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Проведение процедуры кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в России — прерогатива Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии.

Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.

Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.

Периодичность определения КС: не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Исключением является внеочередная процедура. Согласно законодательству РФ, она может проходить только с 01.01.2020, если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости.

Основания для проведения кадастровой оценки объекта

Коротко перечислим ситуации, когда потребуется обновить стоимость недвижимости в ЕГРН.

  1. Купля-продажа жилья. Нередко при установлении стоимости недвижимости бывает сложно найти в непосредственной близости схожие по характеристикам объекты, чтобы сопоставить показатели. Кадастровая оценка — хороший инструмент для определения реальной цифры, но только если она выполнялась относительно недавно. В противном случае целесообразно заказать внеочередную оценку и указать КС в объявлении о продаже объекта.
  2. Оформление субсидий. Для правильного расчета предусмотренных государством льгот нужно принимать во внимание не только площадь помещения, но и сведения из Росреестра. Проводимая им оценка для исчисления налога на недвижимость в 2020 году играет важную роль. Численное значение КС напрямую влияет на размер базы для расчета фискального сбора. И здесь есть 2 варианта: уменьшение этого параметра на 1 млн. рублей или вычет в объеме понесенных расходов.

Какие объекты недвижимости подлежат кадастровой оценке

При формировании списка объектов, подлежащих кадастровой оценке, органы местной власти должны руководствоваться положениями ст.13 Федерального Закона от 22.06.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» .

Эту сферу деятельности затрагивает также Приказ №74 Минэкономразвития РФ от 20.01 2017 «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости…». Из п. 6 следует, какие характеристики должны иметь объекты, подлежащие кадастровой оценке:

Последние два критерия касаются земельных участков.

Стоит также упомянуть о наличии обременений. В IV квартале 2020 года действует Приказ Минэкономразвития от 22.06.2015 «О внесении изменений в федеральный стандарт оценки…» . Он внес коррективы в Федеральный стандарт оценки №508 от 22.10.2010.

Так, согласно ФСО №4 “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости”, при выполнении этого комплекса работ ограничения (обременения) не учитываются. Но и здесь без исключений не обошлось. Например, проводя кадастровую оценку, нужно принимать во внимание зонирование территорий, государственную охрану объектов культурного наследия и так далее.

Правила определения КС недвижимости

Порядок проведения государственной кадастровой оценки недвижимого имущества состоит из таких этапов:

  1. Подразделение службы кадастрового учета формирует список объектов недвижимости, которые подлежат оценке. Инициирует эту процедуру орган местного самоуправления субъекта РФ.
  2. Исполнительная власть административно-территориальной единицы проводит конкурс по определению компании-контрагента для выполнения работ.
  3. Эксперты устанавливают КС недвижимости.
  4. Орган местного самоуправления принимает нормативно-правовой акт, утверждающий результаты оценки.
  5. Отчет о кадастровой стоимости недвижимости публикуется в СМИ.
  6. Должностные лица исполкома передают результаты в Росреестр в течение 10 дней с момента утверждения этих данных.

Методика исчисления КС объектов недвижимости

Вступивший 01.01.2017 в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает, что применяемая методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости должна основываться на принципах обоснованности и единообразия.

Дополнительно в 2017 году Минэкономразвития был утвержден пакет рекомендаций по выполнению данного мероприятия. В частности, в зависимости от характеристик объекта недвижимости могут использоваться массовые, индивидуальные или специальные методы оценки. Но существует ключевое правило: независимо от того, какие применяются методы кадастровой оценки недвижимости, определенная экспертом стоимость не может превышать рыночную.

Оценочной организации потребуется информация о состоянии рынка недвижимости: динамика и уровень цен, особенности кредитования и прочее. Все факторы, влияющие на ценообразование, разделяются на 3 вида:

  • характеристика самого объекта;
  • характеристика сегмента рынка и непосредственного окружения;
  • факторы внешней среды.

Рассмотрим основные методики кадастровой оценки недвижимого имущества.

Массовая оценка объекта недвижимости

В случае массового подхода оценщик не проводит осмотр конкретного объекта, а ограничивается лишь сведениями из техпаспорта. При этом он не принимает во внимание такой немаловажный критерий как развитость инфраструктуры места нахождения дома/квартиры. Следовательно, массовая оценка недвижимости позволяет получить только ориентировочную стоимость реализуемого объекта.

Иногда этого достаточно, в связи с чем данной методикой пользуются, когда за короткий промежуток времени нужно оценить большое количество объектов.

Этот подход применим и к определению цены земельных наделов. Однако в РФ и ряде других стран (в Эстонии, Грузии, Белоруссии, Австрии) эта процедура отличается от методики, принятой в большинстве государств мира. В России кадастровая оценка земель как вид массовой оценки проводится отдельно для надела и для расположенных на нем объектов капитального строительства. В других странах предпочтение отдается комплексному подходу определения стоимости участка.

Сложно говорить о независимости оценки недвижимости обоих этих типов. Так, если вид разрешенного использования земель не установлен, методика определения кадастровой стоимости земельного участка предусматривает учет назначения возведенных на этом наделе объектов недвижимости.

Индивидуальный подход

Индивидуальный метод требует, чтобы оценщик, наряду с изучением характеристик в техпаспорте, проводил осмотр самого объекта. Так он сможет получить важную информацию, влияющую на цену недвижимости, например:

  • вид из окна квартиры;
  • близость к остановкам общественного транспорта;
  • непосредственное окружение и так далее.

Все эти сведения должны быть использованы для формирования РС данного объекта.

Применение сравнительного метода

Сущность сравнительного подхода состоит в том, что заключение о рыночной цене недвижимости формируется на основании анализа сведений о стоимости сделок аренды или купли-продажи с аналогичными по набору факторов ценообразования объектами.

Отметим, что 12.05.2017 Минэкономразвития утвердило Приказом №226 «Методические указания о государственной кадастровой оценке» . В п.7.1.1. этого документа уточняется, что сравнительный метод не применяется либо используется лишь для проверки результатов, полученных с применением других подходов при оценке:

  • объектов капстроительства;
  • ЕНК (единый недвижимый комплекс;
  • земельных участков.

Затратный метод оценивания

В основе затратной методики находится предположение, что расходы на создание оцениваемого объекта – приемлемый ориентир при установлении рыночной цены объекта. Особенность подхода состоит в том, что оценщик должен понимать разницу между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения.

Первый параметр определяется величиной актуальных издержек на создание такого же объекта при условии применения аналогичных архитектурно-планировочных концепций, материалов и строительно-монтажных конструкций.

Стоимость замещения – это размер затрат, необходимых для возведения объекта, имеющего такую же полезность, как и оцениваемый, но построенного с использованием новых материалов, стандартов и дизайнерских решений в современной архитектурной стилистике.

Границе между этими разновидностями стоимости присущ условный характер. Поэтому оценщик-контрагент в каждом случае вынужден выбирать в зависимости от условий тот или иной тип стоимостной оценки.

Оценивание доходным методом

Определение ожидаемой прибыли – основа доходного метода. Анализируя Методические рекомендации Минэкономразвития о кадастровой оценке, можно определить, что этот метод целесообразно применять при наличии надежных данных:

  • об уровне доходов и расходов по объектам недвижимости;
  • об общей ставке дисконтирования и/или капитализации.

Как выяснить КС недвижимости

В настоящее время существует 3 популярных способа уточнить КС объекта:

  • посетить филиал Росреестра или офис МФЦ и подать заявление о предоставлении сведений из ЕГРН;
  • воспользоваться сервисом «Карты Росреестра». Для поиска следует ввести адрес участка или дома. Нужно признать, что в некоторых случаях КС объекта не отображается;
  • заполнить специальную форму на онлайн-портале Росреестра. После ее отправки спустя несколько секунд нужная информация высветится на мониторе. Поиск квартиры с помощью этого сервиса осуществляется по адресу или кадастровому номеру. В результате пользователь получит своего рода выписку с необходимыми данными.

Справка о кадастровой стоимости объекта на бумажном носителе обойдется физлицу в 300 рублей. А за электронный вариант документа придется заплатить 150 рублей.

Обжалование результатов кадастровой оценки

Процедура начинается со сбора документов. Подготовленный пакет бумаг нужно подать вместе с заявлением в комиссию по рассмотрению споров, действующую при территориальном органе Росреестра. На рассмотрение обращения отводится один месяц.

При несогласии с решением комиссии заявитель может подать иск в суд. Как правило, по таким делам судебная инстанция назначает оценочную экспертизу. Во многом успех оспаривания зависит от всесторонности, полноты и объективности экспертного заключения.

В настоящее время компенсация судебных издержек для заявителя законодательством не установлена.

Как часто меняется КС объектов недвижимости

Величина КС влияет на размер подлежащего выплате налога на недвижимость и на сумму арендных платежей. Но многие россияне не знают, что значение данного параметра может меняться в зависимости от характеристик конкретного объекта.

Во избежание недоразумений с налоговой инспекцией необходимо знать, действует ли кадастровая оценка, с учетом которой ранее платился фискальный сбор, или она изменилась.

Выше упоминалось, что оценка недвижимости проводится не чаще 1 раза в 3 года, но не реже, чем 1 раз в 5 лет. В Москве и Санкт-Петербурге – не реже 1 раза в 3 года. Обязательность переоценки обусловлена частыми изменениями ситуации на российском рынке.

Заключение

Понятие «кадастровая стоимость недвижимости» обозначает цену объекта недвижимого имущества, установленную на основе информации, которую получила служба кадастрового учета. Этот параметр используется не только в целях инвентаризации материальных ценностей данной категории. Его применяют фискальные органы при расчете налогов, подлежащих уплате владельцами недвижимости. Поскольку КС периодически подвергается корректировке, налоговое бремя тоже изменяется.

Если собственник квартиры/дома не согласен с результатами оценки, он вправе их оспорить. Но не исключено, что действующая при Росреестре комиссия по рассмотрению споров примет решение не в пользу заявителя. Тогда ему придется обратиться в суд.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector