Недвижимость класса А что это?

Что такое здание класса А?

Последние несколько лет отмечены высоким спросом на офисные помещения класса А в Москве. Несмотря на это, существуют заметные расхождения в подходах к классификации помещений класса А. Этот термин, широко используемый московскими специалистами по коммерческой недвижимости, не имеет однозначного определения. Мы провожим сравнительный анализ наиболее известных вариантов занчения этого термина.

Некоторые из брокеров используют сравнительно простое определение, основанное на зарубежных нормах, другие разработали более сложную и разветвленную систему классификации. Ни в одной стране мира системы оценки не унифицированы, но существование абсолютно разных классификаций в рамках одного государства, может запутать конечных потребителей. Стивен О’Салливан, руководитель проекта в московском отделении компании Bovis Lend Lease отмечает: «Если бы меня попросили построить в Лондоне объект офисной недвижимости площадью 10 тыс. кв.м., я бы прекрасно понимал, о чем идет речь. Если бы подобная задача возникла в Москве, потребовалось бы дальнейшее уточнение со стороны заказчика. Существует отклонения от нормы, которые необходимо учитывать».

Международная практика
В США работают различные организации, установившие стандарты и процедуры классификации офисных помещений: — ICC (Совет международных норм) и BOMA (Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости). Классификация BOMA, наиболее широко используемая в США и Канаде, состоит из нескольких частей. По ее определению, Класс А — это самые престижные здания, сдаваемые по самым высоким в округе арендным ставкам, владельцы которых конкурируют ради привлечения в качестве арендаторов крупнейших и известнейших компаний. Эти здания обладают набором таких качеств, как: высококачественная отделка, современнейшие инженерные системы, удобство доступа, — и занимают определенные позиции на рынке. Подобные объекты всегда имеют уникальное местоположение на лучших столичных рынках мира, лучший дизайн, качество строительства, солидные арендаторы и обслуживаемые рынки арендаторов, выдающийся персонал по управлению недвижимостью, отвечающий за эффективную работу и техническое обслуживание здания. Недвижимость такого качества выделяется не только на фоне города, но и на международном инвестиционном рынке.
В Великобритании брокеры разработали систему, по которой все офисные центры делятся на «первоклассные» и «средние». Любое здание, не дотягивающее до класса А, считается «средним».

Ситуация в России
В России расхождение между методами оценки брокеров и консультантов значительно серьезнее. Существует две основных системы, многочисленные вариации которых применяются большинством российских и западных компаний. Первая система представляет собой свод требований, которые не сильно отличаются от перечисленных выше критериев двух английских брокеров. Ее используют в своей работе компании Jones Lang LaSalle и Stiles & Riabokobilko.
Вторая классификационная система содержит три дополнительные категории — А1, А2, А3. Она используется при оценке офисной недвижимости компаниями Colliers International и Noble Gibbons.
Среди московских брокеров нет согласия относительно количества зданий класса А в столице.
Джек Келлегер, один из управляющих директоров компании Noble Gibbons, комментирует: «Крупные многонациональные корпорации арендовали офисы класса А3, при этом принимая их за класс А1. Инвесторы должны быть убеждены в качестве здания и его способности приносить стабильную прибыль».
Юлия Никуличева, старший аналитик исследовательского отдела компании Jones Lang LaSalle, утверждает, что ее компания предпочитает не вдаваться в технические подробности, которые во многих случаях «зависят от конкретного здания», а доверять международным стандартам классификации. Дарья Афанасьева, аналитик маркетингового отдела компании Stiles & Riabokobilko, также считает, что в условиях московского рынка многословные описания только усложняют дело: «Мы пытаемся прояснить ситуацию, а не прибавить различий между зданиями класса В и А3. Гораздо лучше с классификацией всего спектра московской офисной недвижимости справляется система, состоящая из трех категорий — А, В и С.
Руководитель отдела офисной недвижимости в DTZ Анна Молодцова считает, дробление класса А не оправдывает себя в городе с большим количеством переменных факторов. «Особое внимание мы уделяем не использованию термина, а качеству, соответствующему международным стандартам и местоположению».

Местоположение
Если взять местоположение (возраст здания и его технические характеристики также важны) в качестве примера противоречий между системами оценки, можно обнаружить характерное расхождение во взглядах. Colliers и Jones Lang LaSalle придают особое значение нахождению объекта в пределах Садового кольца. Noble Gibbons не вводит подобных ограничений. «Деловые центры высокого качества могут быть расположены и не в центре», — говорит Джек Келлегер.
Однако Сергей Гипш отмечает: «Инвесторы невысоко ценят здания за кольцевой дорогой». Роза Камалеева, сотрудник МИАНа, поддерживает эту точку зрения:«Класс А можно присвоить только бизнес-центрам, расположенным в центре города. Клиенты придают огромное значение престижу, а престижным считается только центр». Гэри Бэйкон, генеральный директор консалтинговой компании Time Construction, отмечает, что для здания класса А очень важна достижимость, то есть отсутствие пробок и близость к метро.
Руководство DTZ абсолютно уверено, что местоположение — один из важнейших критериев классификации. «Офисная недвижимость класса А не обязательно должна находиться внутри Садового кольца. Важными критериями являются удобный подход и подъезд, отличное расположение и отсутствие рядом объектов групповой застройки». В ходе опроса представителей ведущих российских и западных фирм корреспондентам CRE (журнал «Коммерческая недвижимость») удалось выяснить, что большинство конечных потребителей на рынке офисной недвижимости предпочитают центральному расположению удобство доступа к зданию и хорошее транспортное сообщение. Скорее всего, это свидетельствует о быстром развитии Москвы, а также является реакцией на строительные ограничения, введенные мэрией.

Сколько их?
Самое разительное несоответствие двух вышеупомянутых московских систем оценки наблюдается в количестве зданий, классифицированных как класс А. По оценке Jones Lang LaSalle категорию А можно присвоить только 59 зданиям, Stiles & Riabokobilko присуждает ее 120 зданиям, Colliers — 150 (общей площадью 1 млн. кв.м), Noble Gibbons — 159 (общей площадью 1 млн. кв.м).
Дарья Афанасьева, аналитик маркетингового отдела компании Stiles & Riabokobilko, объясняет это тем, что многие проекты вышли на рынок в начале или середине 90-ых годов, с определенной совокупностью качеств, которые могли быть и лучше. «Со временем произошла их амортизация. Но по ряду причин в Москве сложно проводить повторную классификацию. У многих зданий в центре города не хватает парковочных мест». Юрий Юдаков, старший консультант Noble Gibbons, поддерживает эту точку зрения: «Наиболее распространенные недостатки — примитивные системы вентиляции и кондиционирования. Не все из так называемых зданий класса А оборудованы современными лифтами, как KONE или OTIS. Во многих случаях используются неправильные отделочные материалы. Мрамор и гранит заменяют керамической плиткой». Юдаков привел в пример два здания, которым неправильно присвоена категория А: это Галерея «Актер» на Тверской улице 16/2 и бизнес-центр «Парус».
Юлия Никуличева, старший аналитик исследовательского отдела компании Jones Lang LaSalle подчеркивает уникальность Москвы. «Мы пробовали применять международные стандарты к классификации офисов в Москве, но в столице не много зданий, которые могли бы получить категорию А на Западе. Здесь нет офисных центров класса «Доклэнд» (название районов, прилегающих к бывшим лондонским докам), интеллектуальных зданий и бизнес-парков. Мы были вынуждены адаптировать международные стандарты к условиям нашего рынка, немного снизив их. Но и на московском рынке есть исключительно хорошая офисная недвижимость». Сергей Гипш, директор компании Colliers International , отмечает: «Московские объекты, возможно, уступают офисным центрам, расположенным в некоторых районах Лондона и Нью-Йорка, однако их даже сравнивать нельзя со зданиями в Турции. Новые проекты, реализуемые сейчас, объединяют в себе все самые прогрессивные и изощренные решения».
А. Раймонд Террис, заместитель директора компании Murray O’Laoire Architects, считает: «В целом, компромиссные решения затронули очень многие факторы в секторе офисной недвижимости класса А. Многие здания, появившиеся на рынке, плохо спланированы, имеют негибкую планировку и неэффективную модульную сетку». По мнению г-на Терриса, в Москве не более 10 зданий класса А. Джим Кингстон, менеджер по развитию бизнеса компании Altaca, снизил их количество до 5.
Более высокие показатели брокеров можно частично объяснить проблемами повторной классификации. Геральд Гейдж, глава отдела недвижимости Ernst & Young, дает следующее объяснение: «Системы классификации офисных зданий очень субъективны. Здание, оцененное в соответствии с определенными стандартами, может получить одну категорию в Нью-Йорке и совершенно другую в Род-Айленде! У каждого региона и рынка свои особенности и исключения. Поэтому при оценке должен использоваться индивидуальный подход».
Редакция CRE попросила компанию RPSI дать оценку некоторым, специально отобранным, критериям классификации, используемым в настоящее время. На примере оценки двумя брокерскими компаниями трех офисных зданий, причисляемых к классу А.
По заключению RPSI, «результаты исследования показывают, несмотря на последовательность классификации трех объектов, в диапазон первоклассных помещений класса А (в нашем примере от отметки 11½ и выше) может попасть очень большое количество зданий. Это представляет риск для арендаторов, не имеющих понятия об отклонениях внутри категории А и их влиянии на уровень арендной ставки. В конце концов, арендаторы будут платить только за услуги, которые им действительно необходимы, однако они вряд ли смогут составить мнение о реальной стоимости предлагаемых услуг, не располагая соответствующей информацией».
Можно считать, что полученные результаты говорят в пользу разветвленной системы категорий и подкатегорий, однако поставленную задачу можно было бы решить и с помощью единой, объединенной системы.

Что же будет дальше?
В марте этого года Комитет по недвижимости Американской торговой палаты провел совещание, посвященное вопросам оценки офисных зданий. Мероприятие посетили многие иностранные и российские специалисты в области недвижимости, представлявшие большинство, но не всех ключевых московских игроков рынка коммерческой недвижимости. Участники обсудили широкий круг проблемных вопросов и различные системы классификации; было достигнуто общее соглашения о возможности использования в качестве основы определения класса А классификаций, разработанных ассоциацией BOMA, хотя они и не достаточно детализированы. Темой дискуссий также стали различия между стандартами BOMA и BKI при обмерах помещений. Однако дискуссия не дала определенного результата и окончательное соглашение о подходах к классификации класса А достигнуто не было.
Отсутствие стандартизации может причинить конечному потребителю больший вред, чем застройщику или агенту, хотя недостаток доверия ко всему рынку строительства офисных зданий может, в конечном счете, сказаться на всех. Роберт Фонис, сотрудник RPSI, независимой консалтинговой компании в области управления проектами и сметными работами, сообщил, что унификация стандартов уже происходит в бывших соцстранах: «В этом году четыре ведущие брокерские фирмы в Будапеште определили для себя главный предмет интереса — местоположение — и на основе этого строят совместную работу».
Джек Келлегер отмечает: «На самом деле различия между нашими классификационными системами постепенно стираются, об этом постоянно ведутся внутренние переговоры». Сколько времени займет этот процесс, будет зависеть от желания всех игроков рынка, включая архитекторов, инженеров и застройщиков, сотрудничество которых позволит дать оценку очень динамично развивающемуся рынку. Всему необходимо время, отмечает Террис: «Важно признать, что Россия и Москва представляют молодую рыночную экономику, — пройдет некоторое время, прежде чем она станет высокоразвитой. Сектор офисной недвижимости, равно как и все другие секторы этого рынка, все еще недоразвит и интроспективен. Ограничено воздействие западноевропейских и международных стандартов».
Можно поспорить о том, что все системы оценки выполняют свое назначение, в зависимости от того, как они представлены. Также можно привести доводы в пользу единой оценочной системы для продавцов и покупателей, необходимой для дальнейшего строительства офисных зданий высокого класса в Москве. Таким образом, можно заключить, что чем раньше игроки рынка придут к единой, всеобщей системе, тем лучше будет для всех его участников.

Классы офисов A, B, C, D. Характеристики офисов класса B

Современные тенденции развития общества выдвигают все новые условия для организации работы различных субъектов хозяйствования. Здание, в котором расположены офисы, должно обеспечить нормальное их функционирование.

Для этого нежилое помещение должно обладать рядом качеств. Чтобы арендаторам было проще ориентироваться в большом количестве существующих предложений рынка недвижимости, были определены классы офисов. Каждый из них характеризуется набором качеств. Какие офисные классы существуют и как в них ориентироваться, следует рассмотреть подробнее.

Зачем нужна классификация?

Престиж того или иного помещения следует учитывать при организации собственного бизнеса. Чтобы этот процесс упростить, была придумана классификация офисов, которая имеет шкалу в виде латинских букв: A, B, C, D.

Каждой разновидности присущи свои качества. Эта классификация довольно условна, поэтому в группах нежилых помещений существуют свои подгруппы. Подобное справедливо для первых двух категорий — офисы класса А и Б имеют несколько разновидностей.

Знание особенностей каждого помещения следует учитывать при выборе их под определенный тип бизнеса. Арендодатель, понимая к какому классу относится его объект, может правильно сориентироваться в цене. Собственникам различных компаний учитывать класс помещения тоже крайне важно. Ведь без соответствующих условий добиться успеха порой просто невозможно.

Категория А

Офисы класса А представляют собой наиболее элитные разновидности недвижимости, предназначенной для организации бизнеса. Они расположены в новых деловых комплексах, где созданы максимально выгодные условия для функционирования офисов.

Постройка этих помещений выполнена с учетом всех инженерных требований, а планировка их наиболее удачна. Отделка помещений класса А отличается современностью и высоким качеством материалов:

• все коммуникации и системы жизнеобеспечения соответствуют нормам и строительным правилам;
• добраться до таких офисов легко;
• в этих помещениях существуют оборудованные по последнему слову техники конференц-залы, рабочие места оснащены качественной оргтехникой и средствами связи;
• подобный бизнес-центр обладает качественными охранными системами.

Здесь должна быть закрытая подземная парковка площадью из расчета 1 автомобилеместо на 60 м кв. офисных помещений. А для работников в таких офисах созданы все необходимые условия быта и отдыха.

Подклассы группы А

Чтобы лучше ориентироваться в основных качествах элитных помещений, классы офисов группы А разделяют на подкатегории А+, А и А-.

В первом случае помещение обладает всеми без исключения требованиями, перечисленными далее. Однако даже у самых элитных объектов аренды могут присутствовать некоторые недочеты. Если эти отклонения единичные и незначительные, помещение относят к группе А.

Но в случае несоблюдения нескольких средних по важности требований, офис можно отнести к категории А-.

Основные требования к зданиям А+

Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+.

1. Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.
2. Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.
3. Здесь должна быть входная группа и фойе.
4. Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.
5. Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.
6. Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.
7. Планировка открытая, с сеткой колонн.
8. Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме.
9. Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.

Категория В

Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно. Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.

Стандарты качества постоянно повышают требования к арендуемым нежилым помещениям. Иногда через несколько лет интенсивной эксплуатации в более низкую категорию попадает и престижный офис. Класс Б может потерять некоторые свои имеющиеся ранее качества.

Если компании не требуется арендовать помещения в представительских целях, чаще всего руководство обращает внимание на категорию В. Она больше рассчитана на рабочую обстановку, нежели поддерживает репутацию организации.

Черты класса В

Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

1. Чаще всего его расположение не так выгодно.
2. Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
3. Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
4. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
5. Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

Подклассы группы В

Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.

К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами.

Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.

Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.

Класс С

Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик.

1. Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.
2. Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.
3. Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.
4. Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.

Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.

Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум — арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.

Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.

Категория D

Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.

Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.

Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.

Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью — она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.

Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.

Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.

Классификация объектов коммерческой недвижимости

Последние новости

Рассылка

Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости. С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы — получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.

Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты — офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.

Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг., то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг. объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.

Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

Офисные помещения

До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (плюс D).

Объекты класса «А» — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.

Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.

Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.

Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.

Новая система стандартов

В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

наличие центральной системы управления зданием;

возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;

современные системы пожарной безопасности;

высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;

два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;

современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

высота потолков не менее 2,7–2,8 м;

планировка этажа открытая;

шаг колонн не менее шести метров.

Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

Торговая недвижимость

В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

величина торговых площадей;

зона охвата торгового центра;

специфика продаваемых товаров.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж — проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

целевые группы покупателей («портрет покупателя»);

тип торгового центра;

состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).

Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);

окружной торговый центр (Community Shoping Center);

региональный центр (Regional Center);

суперрегиональный центр (Super Regional Center).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

Окружной торговый центр — промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.

Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.

Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

Подтипы торговых центров

Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д. То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

Производственно-складские помещения

Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D». Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

близость основных транспортных артерий;

возможность адаптации под любые виды товара;

высокая скорость оборота;

гарантия сохранности грузов.

Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

Класс «D» — это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.

Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д. Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера. Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.

От A до D: классификация московских офисов

Для классификации офисных помещений принято использовать латинские буквы A, B, C и D. Для офисных зданий эти буквы – то же самое, что звезды для отелей.

Для того, чтобы «заслужить» ту или иную букву, офис должен обладать определенным набором характеристик. Однако некоторые из них – весьма условны, а значит и границы между офисами разных категорий нельзя назвать очень четкими.

Чтобы сделать классификацию более точной, столичные риэлторы разработали свою градацию офисных помещений: A+, A, A-, В+, B, C и D. Рассмотрим, что должно быть в офисных зданиях каждого из перечисленных классов.

Категория «А»

Офисы класса А+ – высшая категория помещений, которые располагаются исключительно в новых деловых центрах. Такие офисы арендуют крупные российские компании и представители западных корпораций.

Отличительные особенности класса А+:

— расположение внутри Садового кольца;

— оптимальная транспортная доступность;

— управление зданием в соответствии с международными стандартами;

— удачная планировка помещений;

— новейшие инженерные коммуникации, современная система климат-контроля и минимум двухтрубная система вентиляции;

— максимально автоматизированные системы жизнеобеспечения и безопасности последнего поколения;

— централизованное обеспечение средствами связи и телекоммуникаций;

— оборудованные всем необходимым конференц-залы;

— охраняемая парковка (минимум одно машиноместо на 60 м 2 офисных площадей);

— развитая инфраструктура (центральный ресепшн, кафе, рестораны, тренажерные залы, зимний сад и тому подобное).

К планировке офисных зданий высшего класса предъявляются строгие требования. Например, шаг колонн должен составлять не менее 6 метров, расстояние между противоположными окнами на каждом этаже – не более 20 метров, высота потолков – не менее 3,3 метра и так далее. Для внутренней отделки должны использоваться только высококачественные материалы. Электроснабжение должны обеспечивать два независимых источника, также необходим источник бесперебойного питания.

Разумеется, в таком офисном здании и рядом с ним должен поддерживаться идеальный порядок. А вот отделка офисов зачастую не предусмотрена – как правило, она выполняется под заказ, в корпоративном стиле арендатора.

Офисам категории А чаще всего не хватает одного-двух, а классу А- – двух-трех перечисленных пунктов.

Категория «B»

По многим характеристикам офисные здания категории B не уступают классу А. Однако чаще всего эти здания чуть менее престижны, с более скромной инфраструктурой и несколько дальше от центра.

Офисы категории В расположены в новых или полностью реконструированных зданиях и отличаются качественной, но недорогой отделкой и достаточно скромным списком предоставляемых услуг. Зачастую в категорию В переходят устаревшие офисы класса А – ведь требования к оборудованию офисных зданий постоянно растут.

К классу В относятся и те офисы, которые расположены не в новых деловых центрах, а в реконструированных исторических зданиях. Их традиционно предпочитают представительства зарубежных компаний, банки, рекламные агентства.

Немало компаний арендует сразу два офиса – класса А для представительских целей и класса В непосредственно для работы основной части персонала – ведь арендная плата там существенно меньше.

Главные особенности офисов категории В+:

— расположение внутри Третьего Транспортного Кольца, поблизости от одной из главных вылетных магистралей;

— профессиональное управление зданием;

— охраняемая парковка – не менее 1 машиноместа на 100 м 2 офисных площадей;

— система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха или же сплит-система кондиционирования;

— качественные телекоммуникационные услуги;

— современные системы безопасности и жизнеобеспечения;

— достаточная инфраструктура (центральный ресепшн, кафе и так далее).

К планировке и инженерным коммуникациям офисов категории В+ также предъявляется ряд специфических требований, но они менее строгие, чем для офисов класса А.

Офисы категории В, как правило, незначительно уступают офисам категории В+ по нескольким параметрам – например, находятся дальше от основных магистралей.

Категория «С»

Офисы класса С в целом походи на офисы категории В, но при этом имеют рад важных недостатков. Это может быть сложная транспортная доступность, очень маленькая парковка, неразвитая инфраструктура и тому подобное. Если хотя бы один серьезный критерий не позволяет включить здание в категорию В – оно отходит к категории С.

Очень часто офисы категории С находятся в отремонтированных зданиях бывших научно-исследовательских институтов, конструкторских бюро, административных зданиях предприятий.

У таких зданий зачастую некрасивый внешний вид, неразвитая инфраструктура, проблемы с внутренней отделкой. Однако есть и обязательные требования, необходимые для причисления к этой категории.

Итак, офисы класса С:

— расположены в любом уголке Москвы;

— расположены в непереоборудованных зданиях;

— здание никак не управляется, за ним лишь присматривает владелец;

— характерная коридорно-кабинетная планировка;

— нет строгих норм планировки и инженерных коммуникаций;

— внутреннюю отделку офиса чаще всего делают сами арендаторы;

— охраняемая наземная парковка есть, но она может быть очень небольшой;

— система вентиляции, в редких случаях — сплит-система кондиционирования;

— для телекоммуникаций используются телефонные линии МГТС или услуги коммерческих провайдеров;

— четких требований к инфраструктуре нет.

Категория «D»

Офисы низшего класса D расположены в старых административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями. Как правило, эти офисы появились в 90-х годах, когда разоряющиеся НИИ и заводы начали сдавать ненужные помещения мелким арендаторам.

Автоматических систем жизнеобеспечения в таких зданиях нет. А вот с ремонтом дело может обстоять как угодно – часто он даже есть, причем довольно презентабельный. Причем иногда разные части одного здания выглядят совершенно по разному. Появились у завода деньги – он отремонтировал одно крыло здания, которое после ремонта приблизилось к категории С. А потом деньги кончились, и оставшаяся часть здания так и стоит без ремонта.

Внутренняя отделка таких офисов – целиком на попечении арендаторов. Из объектов инфраструктуры – максимум столовая и банкомат. Телефоны и интернет есть, но договариваться с провайдером придется самим.

Такие офисы абсолютно не соответствуют международным стандартам, зато цена аренды – очень доступная, поэтому среди мелких фирм на такие помещения всегда есть спрос.