Новая оценка кадастровой стоимости недвижимости

С 1 января 2020 года во всех регионах определять и оспаривать кадастровую стоимость будут согласно закону о государственной кадастровой оценке

.shock / Depositphotos.com

Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости пока могут осуществляться согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон № 135-ФЗ). Но с 1 января 2020 года во всех субъектах РФ эти вопросы должны будут регулироваться Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”(далее – Закон № 237-ФЗ). В течение переходного периода, который начался с 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) может проводиться в соответствии с обоими законами. При этом ГКО, начатая в соответствии с Законом № 135-ФЗ, должна быть завершена до 1 января 2020 года. Точная дата начала применения к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, исключительно Закона № 237-ФЗ определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта (ч. 1-3, ч. 5 ст. 24 Закона № 237-ФЗ).

Согласно “новому” порядку определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО, а не оценочной организацией, отбираемой на основе конкурса (ч. 1 ст. 14 Закона № 237-ФЗ). Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости – то есть вступления в силу соответствующего акта уполномоченного органа субъекта РФ, считается 1 января года, следующего за годом проведения ГКО. Но в любом случае акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (ч. 4 ст. 15 Закона № 237-ФЗ). Убытки, причиненные в результате нарушений при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения (ч. 4 ст. 7 Закона № 237-ФЗ).

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц. Главный юрисконсульт ООО НКЦ “Эталон” Александр Попов на круглом столе “Кадастровая оценка и налогообложение объектов недвижимости. Вопросы, возникающие на стыке бизнеса и власти”, состоявшемся в МТПП, обозначил ключевые шаги, которые следует, как правило, предпринять для оспаривания кадастровой стоимости: подготовка отчета об оценке рыночной стоимости, оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), подготовка и подача соответствующего административного искового заявления (п. 15 ч. 1 ст. 20, глава 25 Кодекса административного судопроизводства), разбирательство в суде первой инстанции и затем в апелляции (чаще всего дело уходит в апелляционную инстанцию и на этом процесс завершается). Эксперт обратил внимание на то, что в отличие от порядка, предусмотренного ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, досудебная процедура оспаривания в комиссии для юрлиц согласно Закону № 237-ФЗ не является обязательной, можно сразу обращаться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Ключевыми документами, которые необходимо представить в суд при обращении с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются:

• правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на объект недвижимости;
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
• отчет о рыночной стоимости объекта (ч. 2 ст. 246 КАС РФ, ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Может ли требование установления кадастровой стоимости в размере рыночной рассматриваться как оспаривание императивно установленного налогового платежа? Узнайте ответ в “Энциклопедии судебной практики. Закон об оценочной деятельности. Кадастровая оценка“ интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Александр Попов напомнил о том, что в случаях, когда удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, судебные расходы относятся на заявителя. Решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”). Между тем, правило, обозначенное ВС РФ, расходится с позицией по этому вопросу Конституционного Суда Российской Федерации, о нюансах котрой можно узнать из авторской колонки управляющего партнера правового бюро “Тимофеев и партнеры” Александра Тимофеева, подготовленной специально для ГАРАНТ.РУ.

Напомним также, что с 1 января 2019 года будет изменен порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Стоит отметить, что измененная после указанной даты кадастровая стоимость должна учитываться при налогообложении с даты начала применения изначальной стоимости.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

• земельного налога;
• налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

• в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
• в результате Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

• по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
• по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
• по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

“>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2015 году, а в 2016-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2015 года, а не с 2016 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

• если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
• если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

7. Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Кадастровая стоимость 2019 — по новым правилам

С 2019 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.

Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

Для тех, кто следит за законодательством: Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ внес поправки в п.2 ст.375 и п.15 ст. 378.2 НК РФ.

Признание кадастровой стоимости в качестве налоговой базы претерпело три ключевых изменения и стало унифицированным для всех видов недвижимости, налогообложение которой производим исходя из кадастровой стоимости.

Запись в реестре – это главное

В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости ( ЕГРН).

До 1 января 2019 года из-за возможности проведения индивидуальной оценки в этом вопросе был полный хаос: кадастровая стоимость устанавливалась, затем корректировалась в сторону уменьшения по решению комиссии или суда, муниципалитеты, заинтересованные в наполнении бюджета, привлекали альтернативного оценщика и направляли ходатайства в суд о пересмотре кадастровой стоимости, принятой комиссией.

Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения — подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.

И вот теперь в вопросе определения налоговой базы недвижимого имущества поставлена точка. Законодательно закреплен основной источник сведений о кадастровой стоимости – информационный ресурс ЕГРН.

Кадастровая стоимость изменилась – когда признаем?

С 1 января 2019 года период, с которого действует уточненная кадастровая стоимость, зависит от причины ее изменения.

1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую — уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН . А не со следующего налогового периода, как было ранее.

Для расчета налога объект налогообложения определяем так: за полные месяцы — с начала года до внесения записи в ЕГРН – принимаем сумму по прежней кадастровой стоимости, за полные месяцы — с даты изменения и до конца года – по уточненной.

2. Если изменения кадастровой стоимости произошли из-за технической ошибки в сведениях ЕГРН, или в результате ее пересмотра на комиссии при Росреестре, или обжалования в суде – уточенная кадастровая стоимость- после внесения верных сведений в ЕГРН — может быть применена за весь период , когда применялась ошибочная ( а потом оспоренная вами) кадастровая стоимость.

Это значит, что можно пересчитать и вернуть налоги и за предыдущие годы. Но есть нюанс.

Оспаривание и особенности ретроприменения

Как было раньше: Если вы не согласны с кадастровой стоимостью — можно было применить индивидуальную рыночную стоимость — привлечь оценщика, пойти за решением в комиссию при Росреестре или в суд. Измененная кадастровая стоимость могла быть использована начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании.

А как быть с предыдущими периодами? Если вы не успели подать заявление, не было отчета оценщика об оспаривании, или вы не успели по каким-то иным причинам?

С 1 января 2019 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений — вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.

Но важно! По закону перерасчет возможен только в случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 1 января 2019 года. Это относится и к искам, поданным до 1 января 2019 года.

При выполнении требований об оспаривании вы сможете вернуть деньги за 2015-2918 годы.

Помним, что заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

Независимый налоговый консультант-практик. Советник налоговой службы Российской Федерации 3 ранга. Уже много лет я помогаю российским бизнесменам осмысленно и осознанно решать налоговые проблемы, преодолевать страхи и ограничения, вызванные общением с налоговыми органами. Охлаждать пыл и останавливать от опасных налоговых кульбитов. Уверенно, спокойно и с достоинством вести свой бизнес в непростых, а порой и опасных, российских условиях.

Изменение кадастровой стоимости недвижимости

Обращайтесь к нам сейчас, и уже скоро вы сможете экономить до 70% налога на землю и ставки государственной аренды.

Презентация услуг по оценке недвижимости

• Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
• Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
• Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Изменение кадастровой стоимости недвижимости – операция, направленная на установление справедливой цены любого объекта недвижимого имущества, на основании которой будут рассчитываться налоговые выплаты на него, а также его выкупная стоимость, ставки аренды у государства и прочие расходы. Особенную актуальность эта процедура приобрела для юридических и физических лиц-собственников земельных участков, жилых и нежилых помещений на фоне последних нововведений и изменений в системе налогообложения недвижимости, в результате которых налоговая нагрузка уже значительно увеличилась и еще будет расти.

Номинимизировать налоговое бремяможно, главное – грамотно подготовиться к новым условиям, а высококвалифицированные специалисты нашей независимой оценочной компании помогут Вам в этом. Опытные эксперты узнают текущую кадастровую стоимость интересующих объектов недвижимости и сравнят ее с актуальной рыночной стоимостью. Если же окажется, что кадастровая стоимость превышает рыночную более чем на 30%, у Вас будут все основания для подачи претензии в Росреестр либо решения вопроса в судебном порядке.

Процедура независимой оценки для изменения кадастровой стоимости недвижимости

Алгоритм независимой оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества выглядит следующим образом:

1. Консультация и заказ услуги. Сделать это можно любым удобным способом, например, позвонив по указанным телефонам, оставив заявку на нашем сайте или при личном посещении.
2. Предоставление документов. Владельцу или его доверенному лицу необходимо предоставить нам в бумажном или электронном видекадастровый паспорт, правоустанавливающую документацию на недвижимость, сведения об обременениях и т.д. Полный список документов составит наш сотрудник.
3. Выезд специалиста на объект. При необходимости наш оценщик выедет на объект для визуального осмотра и проведения необходимых замеров.
4. Составление договора, оплата услуг. После согласования сроков и стоимости оценочных мероприятий, составляется договор, и клиент оплачивает услуги специалиста.
5. Проведение оценочных работ. Наши специалисты будут информировать клиента о ходе проведения оценки, а после окончания всех работ –сообщат о готовности.
6. Выдача экспертного заключения. Отчет с результатами независимой оценки будут служить доказательством, подтверждающим правоту заявителя.
7. Юридическая поддержка в суде. Юристы нашей компании осуществляют правовую защиту клиентов в судебных процессах по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости.

Стоимость оценки

В нашей компании действует гибкая ценовая политика, в рамках которой стоимость услуг рассчитывается в индивидуальном порядке, исходя из объемов и трудоемкости работ. Ценообразование осуществляется в полном соответствии с рекомендациями Национального Совета по оценочной деятельности и требованиями российского законодательства.

Основания для изменения кадастровой стоимости недвижимости

Солидная практика специалистов нашей компании в делах, направленных на изменение кадастровой стоимости недвижимости, показывает, что при оценке подавляющего большинства как частных, так и коммерческих объектов недвижимости, расположенных на территориях Москвы и Московской области, были допущены серьезные ошибки. Нередки случаи, когда кадастровая стоимость искусственно завышается в 5,10, а то и больше раз, что влечет непосильные для владельцев налоговые выплаты и прочие расходы.

Объясняется это тем, что оценкой кадастровой стоимости занимаются государственные органы, чаще всего – Росреестр, задачей которых является определение максимального показателя стоимости с целью увеличения размера налогов для пополнения государственного бюджета. При этом, нередко оценка объектов недвижимости осуществляется без учета их индивидуальных особенностей и характеристик, что и влечет существенное увеличение кадастровой стоимости по сравнению с реальной рыночной.

Кроме того, Госкадастр недвижимости проводит инвентаризацию земельных участков разного назначения один раз в 3,5-5 лет, но ведь за гораздо меньший срок ценность земли может существенно уменьшиться, например, из-за образования дефектов плодородного слоя в результате пожара, стихийных бедствий, военных действий и т.д., а также в случае возникновения обременений и прочих проблем. Все это является основанием для снижения кадастровой стоимости землевладения, и без независимой оценки здесь также не обойтись.

Факторы, учитываемые при независимой оценке кадастровой стоимости недвижимости

Специалисты нашей компании используют различные способы оценки земель разных категорий, в т.ч. земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, промышленных зон и пр.

Основными факторами, на основании которых формируется независимая оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости, являются:

• технические характеристики (категория и целевое назначение);
• место расположение объекта и окружающая местность;
• наличие/отсутствие инфраструктуры;
• наличие/отсутствие инженерных коммуникаций;
• удаленность от линейных объектов;
• экономическая эффективность использования объекта недвижимости и пр.

Последовательность действий правообладателя при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в досудебном порядке

В случае несогласия с результатами проведенной оценки, правообладатель должен подать заявление в отделение Росреестра с указанием объективных причин для изменения кадастровой стоимости недвижимости. Претензия подается в течение полугода после обнародования результатов ревизии на официальном сайте Росреестра.

По истечении этого срока владелец имеет право инициировать изменение кадастровой стоимости по следующим причинам:

• отсутствие открытого доступа к результатам проведенной ревизии;
• размер претензии не превышает 30% от суммы оценки кадастровой стоимости, установленной комиссией;
• установленная кадастровая стоимость превышает рыночную;
• образование дефектов на земельном участке (не по вине правообладателя);
• технические недочеты при оценке объекта недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке

В случае необоснованного отказа в снижении кадастровой стоимости, владелец недвижимого имущества имеет право обратиться в суд. К исковому заявлению необходимо приложить доказательства незаконного повышения кадастровой стоимости объекта, а также письменный отказ в исправлении допущенных ошибок из Госреестра.

В пакет документов, служащих доказательной базой, входят:

• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• свидетельство права собственности;
• кадастровая документация;
• решение комиссии после попытки правообладателя досудебного урегулирования спора;
• результаты экспертизы и независимой оценки недвижимости;
• чеки об оплате налогов, начисленных на установленную комиссией кадастровую стоимость объекта;
• чек об оплате госпошлины.

Дела о снижении кадастровой стоимости недвижимости рассматриваются судом в течение двух месяцев. В законную силу решение вступает через месяц, а измененная кадастровая стоимость заносится в Госреестр на дату 1 января того года, когда состоялось судебное разбирательство.