Оцениваемого объекта недвижимости исследование

Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них

В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.

Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).

Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто. Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.

В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.

Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы) выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.

Методы сравнительного подхода в оценке недвижимости

Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости. Именно он применяется, кстати, в оценке квартир для ипотеки.

С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных метода:

⊗ метод прямого сравнительного анализа продаж;

⊗ метод валового рентного мультипликатора;

⊗ метод капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.

Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).

Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:

• Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
• информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
• вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
• производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).

Метод валового рентного мультипликатора

Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).

Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

• определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
• рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
• годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.

Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.

Общая формула цены объекта (С) показывает взаимосвязь чистых операционных доходов (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

• Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
• определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
• определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.

Методы в рамках затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.

Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:

• расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
• расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
• расчет износа;
• расчет стоимости объекта с учетом износа;

В рамках затратного подхода используются следующие методы:

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.

Метод разбивки по компонентам

Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.

Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.

Метод количественного обследования

Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В рамках доходного подхода к оценке используется чаще всего два метода: метод дисконтирования денежного потока и метод капитализации доходов (прямая капитализация).

Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод предполагает прогнозирование величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости за определенный период и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода.

Оценка в рамках этого метода производится в следующей последовательности:

• определить прогнозный период получения доходов;
• сделать прогноз денежного потока по каждому году прогнозного периода;
• произвести дисконтирование денежных потоков;
• выбрать ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости;
• рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и привести её к текущей стоимости через ставку дисконтирования;
• сложить текущие стоимости потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Метод капитализации дохода

Данный метод целесообразно использовать для объектов, генерирующих стабильный доход на протяжении длительного периода времени.

Метод предполагает расчет текущей стоимости будущих доходов от объекта. При этом доход от использования объекта недвижимости и выручка от перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

Стоимость в рамках этого метода рассчитывается по формуле: С = Д / к

Где: Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по данному методу, нужно:

• определить чистый доход от использования объекта;
• определить чистый доход от продажи объекта;
• рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Итак, в данной статье мы в краткой форме рассмотрели наиболее частые методы оценки объектов недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Еще больше информации по данной теме, а также по другим вопросам оценки недвижимости можно найти на нашем сайте в разделе СТАТЬИ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.3. Анализ рынка недвижимости для целей оценки

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости, тремя подходами к оценке недвижимости.

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.

Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

Доходный подход требует от оценщика знаний рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны взаимодействовать данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее, можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов.

Первый подход предполагает анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости.

Второй подход  это анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают исследование с изучения рынка.

Первым шагом является оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения служат индикаторами спроса, текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительстве обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.

Второй шаг  это анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод  заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

Первый шаг  понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что в дальнейшем позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и, в конечном счете, оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.).

Второй шаг предполагает рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод  определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, они преследуют одинаковую цель  определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегмента рынка. На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи

1) идентифицировать объект недвижимости;

2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку, характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. Однако на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Для качественной сегментации рынка требуются факторы, перечисленные далее.

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости

 число арендных договоров;

 потенциальные арендаторы и пользователи;

 физическое состояние объекта;

 проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности рынка, которые предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом (например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием).

В итоге получаем наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса, или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей. Основная задача оценщика  выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей, возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, инфраструктуру в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, например, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северо-западных и южных областях европейской части России.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости необходимо учитывать следующие факторы

 текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);

 динамику коэффициентов загрузки;

 объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

 реконструкцию в целях изменения назначения недвижимости;

 наличие свободных земельных участков;

 динамику цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;

 соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

 особые экономические условия и обстоятельства;

 влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цена и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс, и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях активный рынок и вялый рынок.

Активный (сильный) рынок  это рынок опережающего спроса и отстающего предложения, что неизбежно приводит к росту цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. Вялый (слабый) рынок  это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели в данной ситуации формируют снижение цен.

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок, так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно. Активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

Методика кадастровой оценки объектов недвижимости, основанная на принципах индивидуальной оценки

Борис Елена Александровна, аспирантка кафедры кадастра и оценки недвижимости, землеустроительный факультет, Омский государственный аграрный университет им. П.А. Столыпина;кадастровый инженер, ООО «Земельный вопрос», Россия

Публикация научных статей по экономике в журналах РИНЦ, ВАК (высокий импакт-фактор). Срок публикации – от 1 месяца.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Область кадастровой оценки объектов недвижимости стала особенно актуальна в связи с изменениями в фискальной политике государства, т.е. с появлением налога на недвижимость. Полученные в 2012 г. результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) в некоторых случаях недостоверно отражают реальную рыночную стоимость недвижимости, именно поэтому встает вопрос о необходимости совершенствования методологии массовой оценки и в целом о дальнейшем развитии института кадастровой оценки.

Свой вклад в изучение проблем данной области внесли такие современные российские ученые, как С.В. Грибовской [2], Г.М. Стерник [5] и другие. Для целей проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости были разработаны специальные методические рекомендации [4]. При этом ни одна из существующих методик массовой оценки недвижимости до настоящего момента не утверждена на федеральном уровне.

В статье представлены основные положения разработанной и апробированной автором методики на примере массовой оценки квартир города Омска.

Этапы массовой оценки недвижимости

Автоматизация этапов массовой оценки недвижимости с использованием современных информационных технологий способствует снижению трудовых затрат и ускорению сроков выполнения работ. Массовая оценка недвижимости подразумевает сбор и анализ рыночной информации, выявление количественных и качественных факторов, наиболее влияющих на стоимость объектов недвижимости, сбор значений факторов стоимости, построение математической модели и расчет стоимости. В ходе каждого этапа оценки возможно получение недостоверных данных ввиду искажения исходной информации, вследствие обобщения имеющейся информации, погрешности автоматизированной обработки, человеческого фактора. Принимая во внимание, что кадастровая стоимость является основой налогооблагаемой базы, допущенные ошибки могут привести к серьезным последствиям.

Далее в статье представлены способы решения наиболее важных задач, возникающих на разных этапах массовой оценки, предложенные автором.

1) Первым этапом оценки является сбор и обработка исходных данных. Согласно теории оценки недвижимости при необходимом объеме рыночной информации используется сравнительный подход, при котором стоимость оцениваемого объекта рассчитывается на основе стоимости аналогичных объектов с применением корректировок. Следовательно, рыночной информацией в данном случае является описание аналогичных объектов недвижимости, присутствующих на рынке.

Источниками исходных данных служат базы данных агентств недвижимости, средства массовой информации, официальные государственные реестры (например, база данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Мониторинг рынка недвижимости»).

В отношении квартир, как правило, в рыночной информации представлены следующие данные:

– адрес (описание местоположения);

– общая площадь, кв. м.;

– площадь кухни, кв. м.;

– этажность жилого дома;

– цена предложения, тыс. руб.;

– дополнительные характеристики квартиры (состояние ремонта, год постройки, наличие балкона и иное);

При первичной обработке удаляются объекты-аналоги с отсутствующими характеристиками адреса, количества комнат, этажа, этажности, материала стен и цены. Материл стен приводится к 3 видам: кирпичный, панельный и иное, включающее брусовые, каркасно-насыпные, шлакоблочные в отношении малоэтажных жилых домов.

2) При обработке рыночной информации, представляющей собой большой объем структурированных, но непредвиденных к единому формату данных, необходимо осуществление процедуры по распознаванию и идентификации объектов недвижимости.

На практике, как правило, распознавание и идентификация объектов недвижимости производится вручную операторами ПК, что отрицательно сказывается на сроках выполнения работ.

Для решения указанной задачи автором статьи применен метод геокодирования. Он представляет собой преобразование адреса в координаты путем соотнесения с предопределенными базовыми данными.

Метод геокодирования достаточно изучен и представлен такими онлайн-сервисами, как «Яндекс.Карт», Google.maps, OpenStreetMap и «ДубльГИС», каждый из которых использует собственную базу данных адресов.

По результатам проведенного эксперимента при геокодировании сформированной выборки объектов-аналогов в системе «Яндекс.Карт» координаты 15% объектов не были определены. Также часть адресов была распознана неверно. В связи с чем автором принято решение повторно определить координаты объектов с помощью системы «ДубльГИС».

Для выявления правильного местоположения объектов проведено сопоставление координат, полученных с помощью двух геосистем. Найденные ошибки (около 7%) были обработаны вручную. В итоге 4% объявлений содержали описание местоположения, не позволяющее идентифицировать объект на карте. Такие объявления были удалены [1].

Таким образом, в рамках исследования применен синтез двух систем геокодирования «Яндекс.Карты» и «ДубльГИС». Совместное использование независимых сервисов позволило получить более точные результаты.

3) Другим немаловажным этапом массовой оценки недвижимости является верификация исходных данных. Информация, используемая для целей оценки недвижимости, должна быть проверяема и достоверна. На практике даже исходный перечень объектов оценки, выгружаемый из государственного кадастра недвижимости, может содержать неточности и ошибки. Так, например, номер этажа квартиры может превышать общую этажность жилого дома, в котором она находится.

Рыночная информация, полученная из средств массовой информации, также содержит значительное количество ошибок. Непроверенные исходные данные, используемые в ходе массовой оценки недвижимости, могут оказать отрицательное влияние на результаты оценки. Последствиями применения таких данных являются убытки в результате принятия неверных инвестиционных решений собственниками недвижимости, банками при рассмотрении объекта недвижимости в качестве залога, муниципальным образованием, планирующим размер бюджета от объема налоговых поступлений и т.п.

В рамках эксперимента верификация рыночной информации производилась следующим образом: повторяющихся во времени и дублирующийся объявления выявлялись при совпадении координат объекта недвижимости, общей площади (с отклонением в 1 кв. м.), этажа, цены, даты объявления (на случай продажи квартиры несколькими агентствами).

В результате нахождения нескольких объявлений с одной датой при совпадении координат, общей площади и этажа квартиры, но с отличающейся ценой учитывалось объявление с меньшей стоимостью в течение месяца, предполагая, что квартира реализуется несколькими посредниками, причем в разницу стоимости заложена только прибыль риэлтора.

Проверка рыночной информации проводится для устранения неточности исходной информации. Предложенный алгоритм верификации данных может совершенствоваться по мере выявления типичных систематических ошибок, подлежащих исправлению в автоматизированном режиме.

4) Особое внимание при выполнении оценочных работ уделяется этапу анализа рынка недвижимости.

Как известно, для целей индивидуальной оценки применяются коэффициенты (корректировки), отражающие зависимость рыночных цен от различных типов и характеристик жилых объектов. Данные значения рассчитываются аналитическими компаниями и предоставляются оценщикам за плату.

В разработанной автором методике предполагается производить расчет необходимых коэффициентов, влияющих на стоимость недвижимости. В рамках эксперимента для исследования рынка жилой недвижимости определены корректировки при изменении количества комнат, этажа и состояния (ремонта) квартиры.

Вычисление корректировок производится следующим образом: из объектов-аналогов, расположенных в одном доме, формируется выборка объектов, различающихся только по одной характеристике. Расчет первого коэффициента осуществляется по выборке с максимальным количеством объектов-аналогов. С учетом корректировок объекты-аналоги приводятся к эталонной характеристике. Затем определяется следующая корректировка.

За эталон принимается квартира с наиболее часто встречающимися характеристиками: двухкомнатная на среднем этаже в нормальном состоянии.

5) Основой методики массовой оценки является способ определения стоимости. В рамках исследования автором разработан и апробирован алгоритм массовой оценки объектов недвижимости, основанный на принципах индивидуальной оценки.

Такой подход позволил использовать достоинства индивидуальной оценки в условиях определения стоимости большого числа объектов недвижимости.

В рамках сравнительного подхода в большинстве методик массовой оценки объектов недвижимости стоимость определяется путем построения регрессионных моделей. Как известно, значительное влияние на ценообразование оказывает местоположение. При построении регрессионной модели местоположение объекта недвижимости описывается количественными характеристиками, например, удаленность от исторического или административно-делового центра города, близость к неблагоприятным социальным (тюрьмы, психиатрические больницы) и промышленным объектам.

В процессе построения регрессионной модели на территории всего города возможно искажение влияния ценообразующих факторов. В каждом городе существует собственная уникальная застройка, особенности которой сложно учесть в регрессионной модели, например, часть города отделена от основной территории железнодорожными путями, следовательно, стоимость недвижимости в соседних районах значительно отличается.

Поэтому применение такой модели лишь усредненно отражает фактический рынок недвижимости [3].

Общепризнанным фактом является то, что определение стоимости объекта недвижимости в рамках индивидуальной оценки в большей степени отражает действительную ситуацию на рынке недвижимости, чем массовая оценка. Это объясняется тем, что при индивидуальной оценке исходная информация в виде данных об объектах-аналогах максимально приближена к объекту оценки.

Опираясь на собственный опыт и профессиональные навыки, оценщик самостоятельно (вручную) производит подбор объектов-аналогов. Но данный процесс эффективен только при расчете стоимости малого количества объектов оценки. В условиях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, число которых в одном субъекте РФ достигает миллиона и выше, индивидуальный подбор объектов-аналогов оценщиком невозможен в виду крайне сжатых сроков исполнения работ.

Алгоритм определения стоимости объектов недвижимости

Для решения указанной задачи на основе данных, полученных по результатам проведенного анкетирования среди действующих оценщиков, автором предложен алгоритм определения стоимости объектов недвижимости. Его суть заключается в следующем: для всех объектов оценки и объектов-аналогов производится автоматизированный сбор факторов, влияющих на стоимость, затем каждому объекту оценки подбираются объекты-аналоги, имеющих наиболее близкие значения ценообразующих факторов, с последующим расчетом стоимости объекта оценки. В процессе анализа рынка недвижимости рассчитываются корректировки указанных факторов стоимости.

Первично осуществляется поиск аналогичных квартир, предлагаемых на рынке недвижимости, в том же доме, где располагается объект оценки. Выбор объекта-аналога производится на основе наименьшей суммарной корректировки.

Внутри дома поиск начинается с квартир, расположенных на том же этаже, затем среди аналогичных этажей (средние и крайние этажи). В случае обнаружения аналогов в одном доме при необходимости применяется корректировка на этаж.

Далее поиск аналогов осуществляется среди близлежащих домов однородных по качественным признакам с домом объекта оценки.

Предположим, что жилой дом с совпадающими значениями параметров этажности и материала стен, где год постройки максимально приближен к значению параметра дома объекта-оценки, является однородным по качественным признакам.

На практике оценщик, руководствуясь собственными знаниями и опытом, определяет понятие близлежащего дома путем сравнения ряда индивидуальных показателей (например, удаленность от центральных магистралей, расстояние между зданиями и т.п.), относительно которых два здания считаются равноценными по своему местоположению. В процессе массовой оценки недвижимости невозможно предусмотреть индивидуально влияющие факторы стоимости для каждого объекта.

Автором предложено следующее решение данной проблемы: близлежащим домом принимается дом, равноудаленный от ближайшей остановки общественного транспорта, что и дом объекта-оценки.

Ввиду сложности получения официальных данных о расположении остановок общественного транспорта от государственных органов, в связи с ограничением круга лиц, имеющих права доступа к информации, рассмотрен вариант доступа к необходимым сведениям из открытых источников. Путем обращения к сервису «Яндекс.Карты» выгружены координаты всех остановок города Омска.

Методом кластеризации путем расчета минимального расстояния между каждой остановкой и зданием формируются кластеры, в которых одной остановке соответствует определенное число зданий. Таким образом, здания в одном кластере принимаются как близлежащие здания относительно друг друга. Объекты-аналоги выбираются по принципу наименьшего отклонения характеристик от объекта оценки.

Большинство существующих методик массовой оценки недвижимости основываются на субъективном мнении оценщика при определении факторов стоимости, описывающих местоположение объекта.

Достоинством описанного способа являются его объективность и универсальность, т.к. при расчете стоимости отсутствует необходимость в определении факторов, характеризующих местоположение объекта оценки относительно центра города, центральных магистралей, неблагоприятных социальных объектов и т.д., как это требуется в большинстве существующих методик.

1. Изложенная методика была апробирована на примере массовой оценки квартир города Омска.

2. Точность проведенной оценки практически в три раза превысила точность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.

creativeconomy.ru Москва + 7 495 648 6241

Опубликовано в журнале

Российское предпринимательство
Индексируется РИНЦ
Импакт-фактор РИНЦ: 0,509

АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ НА РЫНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

магистрант кафедры прикладной информатики в экономике Приднестровского государственного университета им. Т.Г. Шевченко,

магистрант кафедры прикладной информатики в экономике Приднестровского государственного университета им. Т.Г. Шевченко,

THE ANALYSIS OF MODERN APPROACHES TO THE ASSESSMENT OF REAL ESTATE MARKET

Lyudmila Tyagulskaya

candidate of Science, Head of computer science and software engineering department,

assistant professor of Transnistria State University Shevchenko,

Yuri Kucherenko

graduate student of the Department of Applied Informatics in Economics of Transnistria State University Shevchenko,

АННОТАЦИЯ

Проведен сравнительный анализ существующих подходов к процедуре оценки недвижимости. Перечислены основные методологии, использующиеся в каждом из подходов. Указаны преимущества и недостатки для каждого из современных подходов.

ABSTRACT

A comparative analysis of the existing approaches to property evaluation procedure. List the main methodologies used in each of the approaches. These advantages and disadvantages for each of the current approaches.

Ключевые слова: оценка недвижимости; методы оценки недвижимости; современные способы оценки недвижимости.

Keywords: property valuation; methods of assessment of real estate; modern methods of property valuation.

Традиционно под понятием «Недвижимость» понимали определенный земельный участок со всеми строениями, размещенными на нем. Впервые в России термин «недвижимое и движимое имущество» на законодательном уровне был упомянут во время царствования Петра I [3]. В те времена к недвижимому имуществу относили земельные участки и угодья, жилые строения, заводы, фабрики, лавки, шахты, мосты, плотины.

В настоящее время недвижимость – это не только земельные угодья, участки недр и ряд иных объектов, тесно связанных с землей, но и виды воздушного, речного и морского транспорта. Также, согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, к недвижимости относят и другое имущество, представляющее собой имущественный комплекс, использующийся для осуществления предпринимательской деятельности [1].

Стремительный рост земельных участков, возведение жилых строений, развитие мануфактуры и предприятий привело к тому, что между собственниками (владельцами имущества) стали периодически возникать отношения купли-продажи. Однако основная сложность таких отношений заключалась в правильной оценке объекта. Продавец, желая заполучить как можно большую выгоду, устанавливал стоимость, которая могла не соответствовать реальной. Покупатель, в свою очередь, считал, что стоимость, установленную продавцом, необходимо снизить, чтобы приобрести объект по соответствующей цене и не понести финансовых потерь. В связи с этим возникла необходимость производить независимую экспертную оценку, которая удовлетворяла обе стороны сделки купли-продажи.

В настоящее время такое направление деятельности как оценка недвижимости приобрело широкое значение, образуя одно из главных направлений исследований в экономической науке. Начиная с 1861 года, методы оценки недвижимости в России постоянно совершенствовались и дополнялись новыми существенными факторами, оказывающими значительное влияние на методику проведения [3].

Благодаря развитию методологии оценки недвижимого имущества был выработан унифицированный набор фундаментальных оценочных правил и принципов, который позволяет получить оптимальные показатели стоимости, выгодные как для собственника, так и для лиц, желающих приобрести оцениваемый объект. Сегодня на практике используют несколько десятков методов и принципов оценки, применяемых для различных объектов. На предпочтение того или иного метода оценки оказывает влияние большой ряд внешних факторов. Например, прежде всего, необходимо учитывать характер оцениваемого объекта, его основные функции и состояние. Эксперты рекомендуют применять как можно большее количество существующих методологий, чтобы при согласовании оценки извлечь наиболее оптимальную стоимость.

Все известные принципы оценки образуют группу, состоящую из трех основных подходов к оценке недвижимости (рис. 1):

Рисунок 1. Современные подходы определения величины стоимости недвижимости

Одним из наиболее популярных подходов к оценке недвижимости принято считать сравнительный подход. Он представляет собой совокупность методов оценки стоимости, базирующихся на сопоставлении оцениваемого объекта с его аналогами. Для последних при данном подходе эксперты в обязательном порядке должны обладать соответствующей информацией о стоимости и итогах сделок с ними.

Применение сравнительного подхода возможно при соблюдении ряда условий. Во-первых, оцениваемая недвижимость должна соответствовать аналоговому объекту. Информация об оцениваемом объекте должна быть максимально полной и включать условия проведенных сделок. Помимо этого, перед использованием сравнительного подхода должны быть сопоставлены все внешние и внутренние факторы, которые любым возможным способом могут изменить стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости.

При использовании сравнительного подхода оценка объекта недвижимости происходит в четыре этапа. На первом этапе эксперты должны изучить и проанализировать текущее положение состояния рынка недвижимости, а также тенденции его развития. Дополнительно, особое внимание уделяется тому сегменту рынка, к которому принадлежит объект. Это необходимо для того, чтобы выявить сопоставимые с оцениваемым объекты, дата продажи сравнительно невелика. Второй этап предполагает сбор, анализ и верификацию данных о недавно проданных аналогах для их последующего сравнения. Затем, на третьем этапе, эксперты производят корректировку цен продаж выбранных аналогов, которая напрямую зависит от существующих отличий от объекта оценки. Завершающий этап сводится к определению стоимости рассматриваемой недвижимости на основании скорректированной ранее стоимости для анализируемых объектов-аналогов.

В основе сравнительного подхода к оценке недвижимости лежат два основных метода: метод парных продаж и метод валового рентного мультипликатора. Однако, как показывает практика, приведенные методы часто могут быть скомбинированы для получения наиболее точной оценки.

Как и любой другой подход, сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков [2]. К преимуществам данного подхода относят следующее:

• полученная конечная стоимость позволяет отобразить мнение продавцов и покупателей относительно объекта;
• при подсчете итоговой стоимости всегда учитываются инфляция и финансовые условия;
• данный подход позволяет вносить любые корректировки в том случае, если у объектов-аналогов были найдены отличия;
• данный подход является статистически обоснованным, простым в применении и предоставляет надежные результаты.

К недостаткам сравнительного подхода относят ряд факторов, которые вызывают сложности при получении оценки. Первая проблема состоит в сложности получения информации о практических ценах проведенных сделок. Дополнительно, к вышеуказанному можно отнести невозможность получения данных о специфических условиях сделки, если таковые имелись. Во-вторых, сравнительный подход способен предоставить хорошие результаты оценки недвижимости при стабильности и активности рынка. В случае небольших отклонений результаты могут быть очень неточными, так как существует серьезная зависимость от текущей ситуации. Помимо этого, у экспертов при проведении оценки могут возникнуть сложности в согласовании данных о существенно различающихся продажах.

Второй по значимости подход к оценке недвижимости – это затратный подход. Суть данного подхода состоит в определении затрат, которые будут задействованы для приобретения и реконструкции объекта оценки с учетом имеющегося износа. В данном случае эксперты предполагают, что для покупки готового объекта покупателю не придется переплачивать больше той суммы, которая могла быть затрачена на новое строительство.

При описываемом подходе экспертами-оценщиками должны быть учтены многие дополнительные факторы. В частности, на результат оценки оказывают влияние размер заработной платы и нормы прибылей строителей для определенного региона, возможные накладные расходы, затраты на приобретения строительного оборудования, рыночная стоимость строительных материалов.

Характерной особенностью затратного подхода, которую необходимо отнести к основным преимуществам, является целесообразность его применения при проведении технико-экономического анализа стоимости работ, направленных на строительство новых объектов, а также анализа целесообразного использования земельных участков [2]. Дополнительно, затратный подход позволяет получить обоснование для проведения работ по реконструкции или модернизации действующего объекта. Методы, на которых основывается данный подход, применяются при решении задач страхования и налогообложения рассматриваемых объектов. Но главное преимущество данного метода заключается в том, что при получении результатов оценки учитываются все особенности рынка, обеспечивая тем самым наиболее точный результат.

Недостатки данного подхода могут быть выявлены в следующем ряде случаев. Во-первых, у экспертов часто возникают проблемы при расчете стоимости реконструкции старых зданий. Во-вторых, усложняют процесс расчета существующие технологии оценки земельных участков. Помимо этого, трудности могут возникнуть при определении величины существующего износа старых строений, так как у многих сооружений существуют скрытые проблемы, выявление которых возможно только при использовании соответствующего оборудования. В-четвертых, в ходе расчетов очень часто возникает ситуация, когда затраты, которые запланированы для проведения строительных работ, серьезно расходятся с рыночной стоимостью эквивалентного объекта. В данном случае для аналогичного объекта требуется провести более точные расчеты имеющегося износа, сопровождающиеся быстрым ростом трудовых затрат.

В общем случае классический затратный подход оценки недвижимости разделен на три этапа. Изначально экспертам необходимо провести расчеты, определяющие реальную стоимость земельного участка. На данную процедуру оказывают влияние многие внешние факторы, но основополагающим принято считать особенности эффективного использования: особенности местности, заселенность территории и прочие. После чего происходит переход ко второму этапу, который предполагает определение стоимости реконструкции оцениваемого объекта. По завершению данной процедуры можно переходить к очередному этапу – расчету имеющегося износа (физического, функционального или внешнего). В завершение эксперты должны провести расчет итоговой себестоимости объекта недвижимости, учитывая имеющуюся информацию о стоимости накопленного износа.

В рамках затратного подхода на практике эксперты применяют четыре известных метода: метод сравнительной единицы (удельной стоимости), поэлементный метод, а также сметный и индексный методы.

Однако наиболее современным подходом принято считать доходный подход к оценке недвижимости. Суть его заключается в том, чтобы определить стоимость возможной прибыли, которую способен предоставить рассматриваемый объект. Искомая задача по определению должна соответствовать требованиям оценки качества и быть направлена на капитализацию доходов, которая, в конечном счете, определит взаимосвязь между будущим доходом и текущей стоимостью объекта.

Используя доходный подход, итоговую стоимость недвижимости можно рассчитать стандартной формулой (1), где коэффициент капитализации определяется нормой дохода, а ожидаемый доход указывает на операционный доход, который может быть получен владельцем недвижимости за определенный период [2].

Для определения стоимости возможной прибыли изначально необходимо рассчитать валовой доход, который может быть получен от эксплуатации. Расчет дохода для объектов недвижимости происходит путем проведения анализа текущих тарифов на рынке аренды. Затем необходимо подсчитать потери, которые могут возникнуть при неполной загрузке (сдаче в аренду) или в случае наличия невзысканных платежей для рассматриваемого объекта и того сектора рынка, к которому объект принадлежит. Однако при проведении оценки возможно существенное сокращение размера прибыли. Это происходит в том случае, если не взять во внимание связанные с объектом оценки расходы и издержки (операционные, резервные и фиксированные). Только после этого экспертами может быть произведен расчет коэффициента капитализации и получена величина чистого дохода от продажи.

Доходный подход позволяет применять комплексное или одиночное использование следующих методов: метод прямой капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков. Преимуществом доходного подхода принято считать то, что, используя соответствующие методы, можно произвести расчет реальной стоимости денежных потоков, которые могут быть получены при совершении сделки над объектом оценки, и определить показатели рыночной и инвестиционной стоимости.

Таким образом, и продавцу и покупателю в конечном итоге будет представлена картина, которая ясно отображает качество и количество возможного дохода, получаемого от объекта недвижимости в течение его срока эксплуатации, а также возможные варианты рисков, характерных как для оцениваемого объекта, так и для всего региона в целом.

В рамках рассмотрения современных подходов к оцениванию недвижимого имущества было выяснено, что рассматриваемая проблема актуальна на сегодняшний день. Однако подробного анализа существующих подходов оказалось не достаточно. Для более полного понимания рассматриваемой проблемы необходимо детальное изучение существующих методологий, а также их возможных комбинаций, в рамках каждого из приведенных подходов. Только подробно рассмотрев и изучив существующие методы, можно будет осуществить переход к решению практических задач и разработке информационной системы, автоматизирующей процесс оценки недвижимости.