Особенности управления коммерческой недвижимостью

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход – коммерческие и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные).

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

4. Магазины и торговые комплексы, складские помещения. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы – весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др. [15].

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

1. правовом (распределение и комбинирование прав на недвижимость);

2. экономическом (управление доходами и затратами в процессе эксплуатации объекта недвижимости);

3. техническом (содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением), и включает систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами, оформление и регистрация правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости, управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью

это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Работа с объектом коммерческой недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и “расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Эксплуатирует объект пользователь – арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

Преимущества и детали сотрудничества с компанией, управляющей коммерческой недвижимостью

Каждого человека может посетить желание начать своё дело. И дело – это прекрасная возможность для реализации своих коммерческих талантов, склонностей, деловой хватки, а также интересный и перспективный способ обогащения. Об одном из них, а именно о занятии коммерческой недвижимостью, и пойдёт речь ниже в статье. Вы узнаете, что такое доверительное администрирование, чем занимается администратор и другие важные нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что такое доверительное администрирование?

Доверительное управление недвижимостью – ДУН – это комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.

Иными словами, ДУН – это временная передача коммерческих активов в аренду под руководство другого лица в целях получения прибыли. Доверительное управление – это отличный способ пассивного заработка. Сдающий недвижимость в управление может получать деньги несколькими способами:

  • Путём получения ежегодного или ежемесячного процента от стоимости аренды за данный период с вычетом необходимых расходов.
  • Путём получения оговорённой суммы, которую будет выплачивать управляющий раз в определённый период.

Предлагаем вам посмотреть видео о доверительном управлении недвижимостью:

Чем занимается администратор?

Управляющий – это фигура, распоряжающаяся недвижимостью в целях получения дохода. Но чем конкретно занимается это лицо и что входит в его обязанности мы рассмотрим подробнее.

Читать еще:  Через сколько можно продать коммерческую недвижимость?

Анализ рынка

Анализ рынка – необходимая операция в любой сфере экономики. Она включает:

  • Расходы.
  • Анализ аудитории арендаторов.
  • Предполагаемая прибыль за год.
  • Прослеживание тенденций цен.
  • Оценка рисков.
  • Изучение спроса и предложения в области деятельности клиента.
  • Анализ сроков окупаемости.

Анализ рынка поможет вам лучше представлять возможности арендаторов, состояние рынка и собственные перспективы прибыли.

Поиск нанимателей

Основной источник денег в данной системе – арендатор. И его поиском занимается управляющий недвижимостью. Съёмщик должен обладать следующими качествами:

  • Честность в описании планов.
  • Систематические выплаты без задержек.
  • Платёжеспособность.
  • Ответственность.
  • Ответственное отношение к имуществу.

Кроме всего прочего, арендатор обязан подписать договор и в точности ему следовать.

Подготовка и оформление договора аренды

Лицо или фирма, с которой заключён доверительный документ, обязаны заключить документ аренды. Условиям договора следуют обе стороны, и арендодатель, и арендатор. В договоре подробно описываются все условия сотрудничества. В случае нарушения условий договора, сторона имеет право подать в суд на другую.

Оплата коммунальных платежей

Управляющий недвижимостью обязан контролировать своевременность выплат коммунальных платежей и возможных сборов.

Контроль своевременности выплат

Управляющий осуществляет контроль выплат и несёт за это ответственность. Процедуры реагирования арендодателя на нарушение выплат аренды описываются в договоре аренды.

Оказание любых бытовых услуг

Периодически необходимо проверять состояние недвижимости, обнаруживать неполадки, поломки, нарушения и прочие бытовые неприятности. Занимается этим доверенная организация или лицо управления. Такие процедуры помогают экономить на серьёзном ремонте и держать помещение в порядке.

Страхование объектов

Зачастую в договоре доверенности обсуждаются вопросы страхования от затоплений, пожаров и т.п. Конечно, можно избежать процедуры страхования, но это значительно повысит риски в данном бизнесе и в случае какой-либо «беды» собственнику придётся оплачивать всё восстановление объекта самостоятельно.

Основные цели деятельности

Цель управления недвижимостью заключается в получении максимальной прибыли от собственности при минимальной затрате ресурсов владельца. Также, наём на работу квалифицированного управляющего принесёт немалые деньги собственнику.

Увеличение доходности

Уполномоченное лицо занимается также финансовым управлением, для успешного его осуществления требуется:

  • Ведение финансовых отчётов.
  • Анализ расходов и доходов.
  • Страховка сохранит немало средств собственнику.
  • Контроль коммунальных платежей.
  • Контроль бюджета предприятия.

Такой подход позволяет держать имущество клиентов под контролем и не допустить снижение доходов.

Оптимизация расходов

Оптимизация расходов является одной из базовых функций управления. Анализ расходов помогает рационализировать затраты на недвижимость, что способствует и увеличению общего дохода.

Формирование положительного имиджа на рынке

Для привлечения клиентов и налаживания спроса управляющие могут и прибегают к рекламе, маркетингу и пиару. Также, положительный имидж создаётся силами довольных клиентов.

Способы руководства

Существует несколько правовых норм относительно передачи недвижимости в управление, а именно.

С правом передачи в субаренду

Принцип данного договора заключается в том, что управляющее лицо или компания выплачивает собственники сумму в виде арендной платы, а арендатор выплачивает управляющей организации другую сумму, но она уже субарендная. Разница двух этих сумм является заработком компании. Также, управляющее лицо занимается обслуживанием объекта недвижимости за свой счёт.

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации собственность, находящаяся в аренде, может быть повторно сдана в аренду лишь при наличии разрешения на субаренду, которое предоставляет арендодатель.

Договор аренды с правом субаренды должен содержать все основные положения арендного соглашения (вид коммерческого помещения, его адрес, тех. характеристики, перечень имеющего на площади имущества и т.п.), регламентированную информацию о возможности субаренды, её условия и разрешение.

Преимуществами этого способа можно назвать:

  • Обеспеченность собственника выплатами по аренде, так как ответственность за выплаты лежит на управляющей организации.
  • Содержанием помещения занимается первый арендатор.

А риск заключается в степени профессионализма компании по управлению и ответственности арендатора.

Финансовое

Здесь доход обладателя недвижимости заключается в потоке денег от субарендатора за вычетом бюджетных трат и оплаты услуг за управление.

К преимуществам финансового метода управления относятся:

  • Мотивированность управленцев на увеличение прибыли предприятия.
  • Получение стабильного дохода от своего имущества.
  • Простота составления документации.

Соотносимо с прошлым способом, крупнейшим риском является ненадёжный субарендатор.

Заключение сделки ДУН

По заключению такого договора недвижимость переходит под полный контроль и управление компании на определённый срок, а хозяин объекта получает лишь оговорённую плату.

Плюсами заключения сделки с ДУН являются:

  • С собственника снимаются все труды и наблюдения за делом.
  • Любые задолженности и штрафы ложатся на плечи упр. фирмы.
  • Договор является более надёжной формой закреплённого соглашения.
  • Договор защищает выгоду обладателя территории.

Единственным риском в этом способе является компетентность упр. компании, её профессионализм, честность и добросовестность.

Поручение или агентское соглашение

По условиям этого договора управляющей компании даются определённые полномочия по эксплуатации и техническому обслуживанию территории собственника по мере её допустимой компетенции.

К достоинствам заключения агенсткого соглашения относятся:

  • Строгая подотчётность и ограниченная юрисдикция упр.фирмы.
  • Распорядителем недвижимости остаётся собственник.

Риски заключаются в частичной ответственности собственника, что не даёт возможности полностью абстрагироваться от дел недвижимости.

Вверение функций исполнительного органа

Если собственником является юридическое лицо, оно может предать полномочия исполнительного органа другому юридическому лицу и сделать его генеральным директором управления.

Преимущества вверения функций исполнительного органа:

  • Исполнительный орган занимается бумажным оформлением.
  • Генеральный директор подконтролен собственнику.
  • Все отчёты могут проверяться собственником.

Риски заключаются в ответственности со стороны собственника и честности со стороны упр. фирмы.

Дополнительные услуги

Кроме контроля и распоряжения недвижимостью, управляющий должен ещё и заботиться о выгоде и интересе собственника. Делать это он может, прибегая к следующим методам:

  • Маркетинг. Для более успешного продвижения, расширения рынка и распространения информации об определённом коммерческом объекте управитель может прибегать к рекламе и маркетингу.
  • Брокеридж – это система поиска арендаторов и оказания посреднических услуг управляющим. Туда входит проведение переговоров, заключение договоров и прочие услуги по подбору арендатора. За эти услуги организации полагается определённый процент от прибыли.
  • Сопровождение договоров. Это дополнительная функция упр. фирмы, которая заключается в организации и контроле исполнения договора аренды, мониторинг среды исполнителя, корректировке, поиске невыгодных мест для собственника и их исправления.
  • Финансовое сопровождение. При заключении каких-либо финансовых договоров совершенно нелишним будет иметь компетентного экономиста или человека, смыслящего в договорах.
  • Юридическое сопровождение. Также, юридическая консультация при заключении договоров может быть чрезвычайно полезна.
  • Технический и коммерческий аудит объекта недвижимости. Аудит – это оценка технического и коммерческого состояния интересующего объекта, его физической полноценности и экономического потенциала.

Как передать во временное пользование — пошаговая инструкция

Рассмотрим подробно вопрос передачи недвижимости:

  1. Выбор компании. Сперва, необходимо выбрать организацию, в которую вы обратитесь. При выборе стоит учесть: условия, предоставляемые фирмой, её расценки, отзывы, репутацию и наличие жалоб или судебных исков.
  2. Документация. Для осуществления данной операции собственнику понадобится: паспорт, договор о передаче в управление, документы на имущество.
  3. Оплата услуг. В зависимости от компании, владелец выплачивает различный процент упр. компании за вычетом расходов на обслуживание.
  4. Договор. Договор доверительного управления коммерческой недвижимостью – документ, утверждающий права управляющего на эксплуатацию имущества в рамках условия договора. Договор можно подписать на срок до 5 лет.
  5. Организация исполнителем. В договоре стоит указать все формы отчётности, условия, расходы и т.д. по сотрудничеству. Также, весьма полезным здесь будет пригласить независимого юриста, который достойно изложит все требования и желания собственника.
Читать еще:  Оценка недвижимости после затопления

Что делать, если фирма не выполняет своих функций?

В первую очередь, условия нарушения контракта должны быть оговорены в договоре. Но в общей практике, стоит разорвать договор с компанией и возможно даже оштрафовать её. Также, можно воспользоваться защитой потребителей.

Не каждый собственник имеет возможность управлять своей недвижимость в силу разных факторов, будь то отсутствие времени или знаний. Здесь на помощь приходят различные управляющие компании. Но к взаимодействию с ними стоит подходить крайне ответственно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Особенности управления и аренды коммерческой недвижимости

Любой объект коммерческой недвижимости нуждается в грамотном управлении. Только в случае эффективного приложения сил и средств эти объекты способны приносить стабильную прибыль. Не всегда владельцы подобных площадей имеют достаточную квалификацию для того, чтобы самостоятельно контролировать все нюансы их успешного функционирования. В этом случае коммерческие помещения становятся убыточными.

Простая продажа объектов коммерческой недвижимости – не самый лучший вариант решения данной проблемы. Оптимальным шагом для повышения их рентабельности будет привлечение грамотной сторонней компании или риелторского агентства к доверительному управлению имуществом.

Доверительное управление является классической формой сотрудничества собственников и других участников рынка коммерческой недвижимости. Такой подход позволяет:

  • · значительно повышать капитализацию объектов в рамках подготовки сделки купли-продажи;
  • · проводить высокоэффективную арендную политику в отношении объектов незавершенного строительства.

Помимо этого, такая форма управления коммерческой недвижимостью допускает осуществление поиска наиболее привлекательных инвесторов и арендаторов для повышения конечной прибыльности объекта.

Управление коммерческой недвижимостью происходит в рамках договор аренды или договора доверительного управления. Наиболее предпочтителен в этом плане именно договор о доверительном управлении. Он полностью регламентирует все права и обязанности заинтересованных сторон. Кроме этого, подобное управление коммерческой недвижимостью наилучшим образом оптимизирует налоговые обязательства собственника.

Заключение договора управления коммерческой недвижимостью

Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. При этом необходимо провести процедуру государственной регистрации, как того требует соответствующая статья Гражданского кодекса РФ. Срок действия договора не должен превышать пяти лет. Количество экземпляров договора о доверительном управлении не менее трех. Два из них хранятся у участников сделки, а один направляется в Федеральную регистрационную службу.

Этот документ содержит несколько основных положений. В них оговариваются порядок передачи и возврата объекта, способы и порядок взаиморасчетов, порядок и сроки отчетности управляющей компании перед владельцем. Помимо этого, договор должен содержать пункты, в которых прописывается ответственность сторон за ненадлежащее исполнение договора, а также размер вознаграждения управляющей компании.

Роль риелторских агентств в аренде коммерческой недвижимости

Многие арендаторы коммерческой недвижимости считают, что при обращении к риелторским агентствам конечная стоимость аренды существенно возрастет. Такие опасения не обоснованы. Для компаний, выполняющих посредническую роль, неоправданное завышение цен на свои услуги грозит потерей репутации, а значит, и прибыли.

Роль профессиональных агентств в вопросах аренды коммерческой недвижимости трудно переоценить. Подавляющее большинство агентств недвижимости успешно функционируют на отечественном рынке уже более 10 лет. Накопленный за это время опыт в оформлении сделок любой сложности и обширная клиентская база служат гарантией их надежности. Специалисты таких компаний способны в максимально сжатые сроки на высоком уровне предоставить полный пакет необходимых услуг – от поиска и оценки коммерческой недвижимости до полного юридического сопровождения сделки.

Многие арендодатели, являющиеся собственниками коммерческих помещений класса А и В, предпочитают сотрудничать именно с агентствами недвижимости. Это связано с тем, что профессиональные компании активно привлекают к работе лучших специалистов различных сфер деятельности – от архитекторов до клининговых компаний. Такое оперативное управление позволяет значительно увеличить финансовую прибыльность подобных объектов.

Некоторые особенности аренды коммерческого помещения

Договор аренды – основной документ, на основании которого арендодатель предоставляет арендатору коммерческое помещение. Главная цель заключения договора аренды – защита интересов всех участников сделки. Он заключается только в письменном виде и содержит основные положения, регламентирующие права и обязанности сторон.

Как правило, срок действия договора составляет не менее года. После прохождения процедуры государственной регистрации договор считается вступившим в законную силу. В этом документе указываются размеры арендной платы, а также способы, сроки и основания для ее изменения. При этом данные пункты должны соответствовать нормам статей Гражданского кодекса России.

Договор аренды также содержит описание условий пользования коммерческой недвижимостью. В нем отдельно прописываются такие моменты, как сдача помещения субаренду или условия проведения ремонтных работ на объекте. Если договором не предусмотрены иные условия, он может неоднократно пролонгироваться при обоюдном согласии сторон.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, возможно по взаимному соглашению сторон или на основании судебного решения. В первом случае для этого необходимо, чтобы одна из сторон направила в адрес другой письменное уведомление не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты прекращения действия.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

  • · использование объекта не по назначению;
  • · нарушение арендатором условий заключенного договора;
  • · несвоевременное внесение арендной платы.

Передача и возврат арендуемых помещений

Обязательной составной частью договора аренды является акт приема и передачи коммерческой недвижимости. Он содержит полное техническое описание объекта на момент предоставления его арендатору. В случае, если акт не соответствует реальному состоянию объекта, то арендатор вправе потребовать:

  • · устранения имеющихся неисправностей
  • · возмещения расходов по их устранению собственными силами;
  • · соразмерного уменьшения арендной платы;
  • · досрочного расторжения договора аренды;

При этом возврат помещения собственнику или его представителю происходит на основе передаточного акта. Он также содержит подробное описание технического состояния коммерческой недвижимости. При фиксации расхождений между описанием и реальным состоянием объекта арендодатель или его представитель вправе требовать соразмерного возмещения убытков от арендатора.

Особенности управления проектами развития коммерческой недвижимости

Рубрика: Экономика и управление

Статья просмотрена: 846 раз

Библиографическое описание:

Древская А. М. Особенности управления проектами развития коммерческой недвижимости // Молодой ученый. — 2009. — №5. — С. 42-45. — URL https://moluch.ru/archive/5/364/ (дата обращения: 06.02.2020).

Как правило, проекты в недвижимости называют инвестиционно-строительными проектами (ИСП), так как это особые инвестиционные проекты, целью которых является создание объектов недвижимости, удовлетворяющих определенным потребностям. Например, В.А. Заренков дает следующее определение ИСП – это проект, предусматривающий реализацию полного цикла вложений и инвестиций в строительство объекта (от начального вложения капиталов до достижения целей инвестиций и завершения предусмотренных проектом работ)[1]. Понятие, связанное с такими проектами и часто используемое сегодня – понятие девелопмента. В переводе с английского девелопмент (development) означает «развитие», что отражает основную идею данного термина.

В монографии С.Н. Максимова говорится о том, что девелопмент – это такие качественные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают преобразование его в другой, новый объект, обладающий большей стоимостью, чем стоимость исходного объекта. Вместе с тем, есть и другой аспект понятия развития недвижимости. В рыночных условиях девелопмент – это также и особый вид предпринимательской деятельности, особое проявление деловой активности на рынке. В данном случае, здесь проявляется тесная взаимосвязь с понятием «девелопер»[2].

Читать еще:  Новый расчет налогов на недвижимость

По мнению специалистов Urban Land Institute девелопмент – разносторонний, глубоко специализированный бизнес, охватывающий различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков[3]. Девелопер координирует эту деятельность, преобразуя представленные на бумаге идеи в реальную недвижимость.

Обобщая все вышесказанное, можно сказать, что понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения:

1. Это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

2. Это профессиональная деятельность по орга­низации процессов девелопмента.

Проекты в области недвижимости довольно сложны для реализации. Это объясняется их особенностями, вытекающими из характеристик недвижимости как таковой. Недвижимость – сложный актив, обладающий такими свойствами, как уникальность, стационарность, низкая ликвидность и т.п. Основные особенности проектов в недвижимости их влияние на управление процессами приведены в таблице ниже.

Особенности инвестиционных проектов в сфере недвижимости

Влияние на реализацию

Необходимость привлечения внешнего финансирования

Высокая стоимость конечного продукта

Длительность инвестиционного цикла

Долгий период окупаемости

Локализация объектов недвижимости

Большое влияние фактора местоположения на проект в целом и его стоимость

Уникальность объектов недвижимости

Инновационный характер проектов

Отсутствие прозрачности на рынке

Неполная и неактуальная информация об окружении проектов

Большое количество участников

Сложность при координации ресурсов

Высокий уровень государственного контроля

Усложнение процедуры согласований работ

Высокая зависимость от региональной экономики

Техническая сложность процесса

Привлечение специализированных организаций на различных этапах

Низкая ликвидность объектов недвижимости

Сложность выхода из проектов

Трудности при реализации готовых объектов

В проекты развития недвижимости, как в довольно сложные, вовлечено большое количество участников. Ключевой фигурой среди них является девелопер. На сегодняшний день на российском рынке до сих пор нет четкого определения этого понятия. В монографии С.Н. Максимова приводится следующее определение: девелопер – это предприниматель, инициирующий и организующий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта[2]. Девелопер играет ведущую роль в процессе реализации проекта и выполняет следующие функции:

· поиск и выбор экономически эффективного проекта;

· обеспечение правовых возможностей для его реализации;

· получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

· разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;

· поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

· реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;

· возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Таким образом, учитывая основные особенности проектов развития недвижимости и функции девелопера, по ходу реализации проекта к нему применяются следующие требования:

· тщательная проверка и перепроверка информации, используемой в рамках проекта;

· оперативное реагирование на события;

· особые личные качества (наличие «здравого смысла», уверенность в себе, стрессоустойчивость и т.п.);

· наличие знаний во многих областях;

Приведенные особенности характерны в той или иной мере для всех проектов в недвижимости. Если говорить о коммерческой недвижимости, то такие проекты имеют еще и отдельную специфику, влияющую на управление ими. Прежде всего, это связано с тем, что основной функционал такой недвижимости – приносить доход ее владельцу, соответственно, это же является и основной целью реализации таких проектов. Таким образом, для коммерческой недвижимости важным фактором является роль земельного участка, к выбору которого необходимо подходить особенно тщательно. Каждый тип недвижимости – торговая, офисная, складская или гостиничная – определяет свои требования к земельным участкам:

  • местоположение относительно основных магистралей и центра города;
  • транспортная доступность;
  • минимальный размер участка;
  • конкурентное окружение;
  • уровень жизни населения в зоне влияния и т.п.

Другой не менее важной особенностью таких проектов является необходимость подробной разработки концепции будущих объектов недвижимости. Под концепцией в данном случае понимается набор основных характеристик объекта: позиционирование на рынке, класс, планируемый набор арендаторов, архитектурно-планировочные решения, прогноз денежных потоков. Как правило, концепция разрабатывается на начальной стадии проекта на основании подробных маркетинговых исследований рынка, что позволяет реализовать проект в дальнейшем наиболее эффективно. Часто на этом этапе привлекаются компании-консультанты, имеющие большой опыт реализации подобных проектов. Вообще, передача работ по проекту на аутсорсинг популярна именно в рамках коммерческих проектов, как наиболее разнообразных и имеющих наименее продолжительную историю на современном российском рынке. Концепция лежит в основе дальнейших работ по проекту и может корректироваться с учетом изменений рынка (реконцепция). Основным в этой работе является постоянное ориентирование на потенциальных потребителей объекта – будь то арендаторы комплекса, туристы или обычные люди, т.к. именно потребители определяют степень успешности или неуспешности коммерческих проектов.

Еще одна особенность проектов в сфере коммерческой недвижимости – привлечение управляющей компании до ввода объекта в эксплуатацию. Как уже было отмечено, объекты коммерческой недвижимости (ОКН) ориентированы на то, чтобы приносить доход. Обычно это доход от аренды, предполагающий эксплуатацию комплексов в течение длительного периода. Задача управляющей компании – эффективная эксплуатация и увеличение дохода, для упрощения которой необходимо еще на начальном этапе учесть особенности планируемого объекта недвижимости – при разработке архитектурно-планировочных решений, проектировании инженерных систем и т.п.

Планируемая длительная эксплуатация ОКН с целью получения дохода влияет и на производимые расчеты денежных потоков и основных показателей эффективности по проекту. Безусловно, любой проект предполагает подробный финансовый расчет, однако если речь идет о коммерческой недвижимости, этот расчет приобретает следующие особенности:

  • прогноз планируемых денежных потоков на 5-10 лет, как правило, по месяцам;
  • адекватное обоснование ставки дисконтирования;
  • капитализация дохода в конце последнего рассматриваемого периода;
  • подробный расчет доходов по всем категориям арендаторов;
  • учет всех операционных расходов;
  • сложные кредитные схемы;
  • рассмотрение различных возможностей выхода из проекта.

Как уже было отмечено, традиционно ОКН сдаются в аренду, при этом арендаторы привлекаются в проект на ранних стадиях. Это объясняется несколькими причинами. Во-первых, еще на стадии написания концепции необходимо провести предварительные переговоры с наиболее крупными планируемыми арендаторами (предброкеридж объекта), чтобы понять, насколько разрабатываемые характеристики актуальны рыночным тенденциям. Во-вторых, некоторые объекты изначально планируются под определенных арендаторов, технические требования которых необходимо учесть при строительстве. Еще одна причина состоит в том, что, как правило, помещения в объектах сдаются без отделки, и многие арендаторы должны ее начинать до ввода в эксплуатацию. Например, якорным арендаторам торговых центров требуется на отделку около 6 месяцев.

Таким образом, перечисленные особенности управления проектами развития коммерческой недвижимости говорят о необходимости тщательного анализа всех характеристик будущих объектов еще на начальной стадии. Кроме того, ориентирование на долгосрочную эффективную эксплуатацию закладывает в проект необходимость постоянного отслеживания соответствия работ по проекту выбранной концепции и актуальной рыночной конъюнктуре.

  1. Заренков В.А. Управление проектами: Учебное пособие. – 2-е изд. – М.: Издательство АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2006. – 312 с.
  2. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). – СПб.: Питер, 2003. – 256 с.: ил. – (серия «Теория и практика менеджмента»).
  3. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. Второе издание. – М.: Urban Development Publishing (UDP) для русскоязычного издания, ГМП «Первая Образцовая типография», 2004 г. – 454 с.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector