Особенности управления жилой недвижимостью
Особенности управления жилой недвижимостью
Жилая недвижимость в силу социальной значимости этой категории недвижимости представляет особый интерес как предмет научных исследований, однако на сегодняшний день наиболее полно освещены вопросы, связанные со стоимостной оценкой объектов жилой недвижимости, в то время как проблематика управления их стоимостью является более актуальным аспектом в стратегическом горизонте, что и обуславливает актуальность проведенного исследования, цель которого заключалась в том, чтобы определить особенностей управления стоимостью объектов жилой недвижимости и на этой основе сформулировать параметры, определяющие парадигму управления, а также процессы моделирования управления стоимостью жилых объектов.
К объектам жилой недвижимости относятся объекты недвижимости, используемые для постоянного или временного проживания, представляющие собой разнообразные физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве, которые создаются в процессе строительного производства как улучшения земельного участка в виде зданий, имеющих в своем составе жилые помещения, находятся в свободном гражданском обороте и выступают объектом сделок как на вторичном, так и первичном рынке жилья, в том числе включая рынок земли.
Каждый объект жилой недвижимости в процессе его создания и потребления обладает уникальными свойствами, обусловленными местоположением, проектными решениями и особенностями строительства, которые имеют определенную экономическую ценность. Термин «ценность» как категория означает важность, значимость, пользу, полезность чего-либо [9], то есть в отношении объектов жилой недвижимости она представляет собой интегральный критерий субъективной оценки человеком способности удовлетворять жилищную потребность исходя из собственных предпочтений и финансовых возможностей. Таким образом, выбор человеком возможности удовлетворения жилищной потребности определяется оценкой непосредственно экономической ценности для него объекта жилой недвижимости.
Вопросам определения экономической ценности товаров и услуг посвящены работы Томаса Нэгла, который в основе ее формирования выделяет референтную и отличительную (дифференциальную) ценность. В соответствии с его теоретическими положениями обоснуем экономическую ценность объектов жилой недвижимости.
Референтная ценность объекта жилой недвижимости – это затраты, связанные с удовлетворением жилищной потребности для человека доступным способом из имеющихся альтернативных вариантов на рынке жилья [2]. Референтная ценность объекта жилой недвижимости корректируется с учетом имеющихся различий при оценке человеком возможных вариантов удовлетворения жилищной потребности. Дифференциальная ценность – это ценность показателей, характеризующих оцениваемый объект жилой недвижимости, отличающихся от показателей наилучшего варианта удовлетворения жилищной потребности [6, 7]. Если покупателю нравятся отличительные особенности, то дифференциальная ценность является положительной, если нет – отрицательной. Дифференциальная ценность объектов жилой недвижимости обусловлена присутствием на рынке жилья объектов различной степени комфорта, определяемого как «условия жизни, пребывания, обстановка, обеспечивающие удобства, спокойствие и уют» [13]. Суммирование референтной и дифференциальной стоимостей определяет экономическую ценность объектов жилой недвижимости, которые предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования, и поэтому обладают повышенной экономической ценностью.
Экономическая ценность объекта жилой недвижимости формирует потребительскую стоимость объекта жилой недвижимости, оценка которой проводится конкретными людьми исходя из существующего и возможного профиля использования на основе качественных физических характеристик и финансово-экономических параметров, наблюдаемых в предшествующей период функционирования объекта и прогнозируемых в будущем. Потребительская стоимость объекта жилой недвижимости формируется под влиянием текущей рыночной стоимости с учетом стоимости совокупных затрат владения.
Существуют различные определения рыночной стоимости объектов жилой недвижимости таких авторов, как А.Н. Асаул, О.Е. Медведева, Т.В. Щербакова и др., на основании которых можно дать следующее: «Рыночная стоимость объекта жилой недвижимости – это наиболее вероятная цена, которая устроила бы участников сделки с объектом жилой недвижимости в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информированно, считая, что на цену не оказывается неправомерного влияния» [1, 5].
На рыночную стоимость объектов жилой недвижимости оказывают влияние различные факторы, исследованные в работах С.В. Грабовского, А.В. Татаровой, А.Н. Асаул, Т.В. Щербаковой, С.В. Гриненко, что послужило основой для составления рис. 1 и пояснения к нему в виде таблицы. На рис. 1 представлены уровни формирования и группы факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объектов жилой недвижимости, в таблице приведена характеристика обозначенных факторов. Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от целей участников сделки. Сделки осуществляются на каждом этапе жизненного цикла объекта жилой недвижимости, под которым следует понимать, в соответствии с определением А.Н. Асаула, С.П. Иванова и М.К. Старовойтова, «последовательность процессов существования объекта от замысла до ликвидации (утилизации)», что связано с реализацией на практике инвестиционно-строительных проектов различного масштаба.
Рис. 1. Уровни формирования и группы факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объектов жилой недвижимости
Характеристика факторов, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости
Отличительные особенности управления жилой недвижимостью на стадии эксплуатации и законодательные нормы
Инвестиции в недвижимость считаются довольно выгодным видом вложений в России, Но получить хороший доход для неподготовленного человека может оказаться трудной задачей, если не разбираться в нормативах и особенностях эксплуатации. Поэтому вопрос управления подобными объектами тоже очень актуален.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !
Характеристика жилой недвижимости как объекта эксплуатации
- В ч.2 ст. 15 ЖК РФ даётся понятие жилого помещения как «изолированного недвижимого имущества, пригодного для постоянного проживания граждан».
- В ст. 130 ГК РФ есть дополнение про «неразрывную связь с землей», что служит более точным термином для объекта. Все жилые дома, находящиеся на территории России, образуют жилищный фонд, независимо от форм собственности, пригодных для проживания».
Жилые помещения, отнесённые законодательством к объектам недвижимости, являются прежде всего объектами права собственности и подразделяются, согласно ст.16 ЖК РФ, на:
- жилое здание или его доли (индивидуальное строение, которое включает в себя нескольких комнат, а также помещений вспомогательного применения для удовлетворения бытовых и других нужд обитателей дома);
- квартиру или её части (обособленное помещение, которое находится в многоэтажном здании, обеспечивая прямой доступ к остальным помещениям общего пользования из нескольких комнат, а также прочих вспомогательных помещений);
- комнату (часть жилого здания или квартиры, которая предназначена для эксплуатации в виде места непосредственного проживания людей).
В вопросе срока службы недвижимости учитывается продолжительность его полноценного функционирования. В расчёт берут стандартный безотказный период службы главных несущих элементов:
- фундамент и стены – от 40 до 150 лет;
- пол – от 30 до 40 лет;
- деревянные перекрытия – от 55 до 60 лет;
- радиаторы – от 35 до 40 лет;
- трубопроводы – от 25 до 30 лет.
Средний нормативный срок службы недвижимых объектов определяется на базе требований системы технического обслуживания и ремонта. Если их своевременно не выполнять, то рассматриваемая конструкция выйдет из строя раньше времени.
Правовая база
Конституция РФ не содержит термин «недвижимость», но служит определяющим фундаментом для нормального функционирования рынка недвижимости. Среди основных нормативно-правовых документов, которые регулируют управление в рассматриваемой сфере, считаются:
- Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (но поскольку большинство норм действующего кодекса устарели, нуждаются в изменении и дополнении, сейчас идёт разработка нового варианта);
- гл. 18 и 35 ГК РФ (нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение);
- ст. 288 ГК РФ (границы владения и распоряжения объектом в соответствии с его назначением);
- ст. 672 ГК РФ (общее определение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования);
- ст. 17—29 ЖК РФ (возникновение и корректировка права владения, пользования и управления помещениями жилищного фонда);
- закон №190 — Градостроительный кодекс РФ (регулирует взаимоотношения в области создания системы расселения, планирования, застройки и благоустройства);
- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Особенности управления в жилищной сфере на стадии эксплуатации
Под управлением объектом недвижимости понимается согласованная деятельность собственников помещений в границах дома. Сюда же относится работа привлеченных ими лиц для создания благоприятных и безопасных условий проживания граждан. Поэтому управление осуществляется с такими целями, как:
- повышение экономической привлекательности для арендаторов;
- создание конкурентных преимуществ заданию на рынке недвижимости;
- увеличение расценок и защита капитала от инфляции;
- поддержание инженерных систем и оборудования дома в исправном состоянии;
- сбережение ресурсов на ведение неспецифической деятельности;
- гарантия полного контроля финансов, выделенных на содержание строения.
Также целями считается обеспечение юридической, экономической и технической составляющих функционирования конкретного объекта недвижимости.
Стоит учитывать и задачи, которые заложены в основные алгоритмы управления недвижимостью:
- обеспечение требуемых условий пребывания в помещениях граждан, удовлетворение их бытовых потребностей;
- организация и контроль взаимодействия между собственником и другими участниками процесса (арендаторами, структурами обслуживания, госорганизациями);
- эффективное финансовое управление (контроль бюджета, анализ доходов, составление финансовых отчетов и страховка);
- обеспечение безопасности (качественная работа охранных постов, моментальное реагирование и ликвидация последствий в случае чрезвычайных ситуаций);
- обеспечение хозяйственной эксплуатации объекта (чистка, уборка здания и благоустройство прилегающей территории в соответствии с утверждёнными нормами);
- развитие объекта недвижимости, формирование стратегии и концепции коммерческого использования, проведение рекламных компаний и внедрение технологических инноваций).
Исходя из перечисленных целей и задач, выделяют 2 вида управления недвижимостью:
- внутреннее (на базе кодексов, уставов, правил и договоров);
- внешнее (через государственные нормативные акты).
Правила и нормы эксплуатации
Недвижимые объекты в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных элементов. А эксплуатация и ремонт жилых помещений происходят с обязательным соблюдением общих правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Данные требования определены в нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя РФ №170, и включает в себя:
- управление недвижимым объектом (организация эксплуатации и любые виды работ);
- техническое обслуживание и ремонт (включая осмотры и подготовку к сезону).
Все устранения неисправностей для поддержания эксплуатационных показателей в свою очередь делятся на планируемые (как профилактический ремонт) и непредвиденные работы (исправление мелких повреждений и неисправностей).
Способы управления
Российский жилищный кодекс налагает на собственников помещений обязанность определиться с методом управления:
- непосредственный контроль собственников помещений в многоквартирном доме ();
- управление товариществом либо или иным альтернативным кооперативом;
- руководство над управляющей организацией.
На выбор влияет целый ряд факторов:
- кол-во квартир;
- платежеспособность и дисциплинированность жителей;
- ресурсоснабжающие фирмы;
- даже вид объекта управления.
Поэтому в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
- частный – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности;
- государственный – помещения, на праве собственности принадлежащие РФ;
- муниципальный – недвижимость, которой владеют муниципальные образования.
Подробнее об управлении МКД читайте здесь.
Отличия в управлении жилой и нежилой недвижимостью
Основная разница в способах управления жилой и нежилой недвижимостью заключается в её назначении.
- Жилая недвижимость рассчитана на постоянное проживание людей. В соответствии с этим признаком, в первую очередь, контроль осуществляется в формате ремонта и обеспечения комфортных условий другими путями. Финансовая поддержка нередко поступает как по инициативе самих жильцов (арендаторов), так и государства.
- Нежилая недвижимость предназначена для остальных целей (размещения офисов, магазинов, складов, производств и учреждений), часто превращая подобные объекты в бизнес-проекты. Поэтому тут управление направлено больше на организацию задуманной деятельности и получение прибыли. Владелец такой недвижимости должен не только помещение оборудовать должным образом, но и сохранять его привлекательным для рынка. Управление нежилого объекта включает гораздо больше действий и профессиональных умений от руководителя.
Жилая недвижимость нуждается в контроле, ведь именно от утверждённых правительством норм и способов управления зависит состояние объекта и уровень жизни в нём. И если владелец не желает заниматься этим самостоятельно, всегда есть возможность официально передать свои обязанности.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)
научная статья по теме ОСОБЕННОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА УПРАВЛЕНИЯ Экономика и экономические науки
Цена:
Авторы работы:
Научный журнал:
Год выхода:
Текст научной статьи на тему «ОСОБЕННОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА УПРАВЛЕНИЯ»
Особенности жилой недвижимости как объекта управления
аспирант, Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный (190005, Россия, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4; e-mail: sav-1@inbox.ru)
Аннотация. В статье раскрыта сущность жилой недвижимости как экономического блага. Определен и охарактеризован наиболее востребованный с точки зрения управления вид жилой недвижимости (многоквартирный дом). Выявлены особенности таких объектов управления и даны рекомендации по учету этих особенностей в процессе управления.
Abstract. The article reveals the essence of housing as an economic good. The type of residential real estate most demanded from the point of view of control (apartment house) is defined and described. Features of such control objects are revealed and recommendations about the accounting of these features in administrative process are made.
Ключевые слова: жилая недвижимость, управление, особенности.
Keywords: residential real estate, management, features.
Жилая недвижимость является одним из видов недвижимости, выделяемых по функциональному назначению, она предназначена для проживания людей. В связи с этим, жилая недвижимость рассматривается не только с экономической или юридической точки зрения, но и с социальной, поскольку жилье удовлетворяет одну из базовых потребностей человека.
В современных экономических условиях жилая недвижимость является объектом гражданских прав, активно вовлекается в оборот, вместе с тем, в гражданском законодательстве термин «жилая недвижимость» не применяется. В Гражданском Кодексе РФ представлено определение понятия недвижимости в целом:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».[1]
По отношению к жилой недвижимости, для определения ее как объекта права собственности, применяется понятие «жилые помещения». В гражданском и жилищном законодательстве понятие «жилое помещение» определяется следующим образом:
– это помещения, которые предназначены для проживания граждан и в которых нельзя заниматься производственной деятельностью [1];
– изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) [2].
Отсюда следует, что жилая недвижимость, во-первых, предназначена для постоянного проживания граждан, во-вторых, должна отвечать установленным требованиям. При этом предназначенность подразумевает не сам факт постоянства проживания в таком помещении, а его исходное функциональное назначение, кото-
рое определено проектной документацией и отражено в Государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно функциональное назначение определяет требования, которые устанавливаются в отношении жилых помещений, и которые, в итоге, определяют статус помещения – жилое или нежилое.
Современные требования к жилым помещениям направлены на обеспечение проживания в них без вреда для здоровья человека, включая безопасность и
комфортность проживания [3]. Для этого предусмотрено требование о работоспособном состоянии основных конструкций жилого здания (несущих, ненесущих, ограждающих), которое обеспечивает надежность здания, безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Лестничные марши, ступени, площадки, проходы по подвалу и чердаку, дверные проемы должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения.
В жилом помещении должно быть сухо и тепло, т.е. в него не должна проникать вода -дождевая, талая, грунтовая, а также в виде бытовых утечек воды из инженерных систем; наружные ограждающие конструкции должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность
не более 60 %, температуру не менее +180 С. Установлены требования и в отношении уровня шума, он не должен превышать 55 дБ днем и 45 дБ ночью. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха данного населенного пункта. [3]
Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора
Journal of Economy and entrepreneurship, Vol. 8, Nom. 7
предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики. Жилые помещения должны иметь естественное освещение не менее чем в одной комнате (для 1;2;3-комнатных квартир) и не менее чем в 2 комнатах для 4,5,6-комнатных квартир. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается [3].
Установленные к жилым помещениям требования должны соблюдаться не только в процессе строительства жилых зданий, но и в процессе их эксплуатации, что требует ответственного подхода к управлению такими зданиями.
Жилая недвижимость как экономическое благо находит отражение в трех формах: как удовлетворение потребностей (личных или общественных); как товар, свободно обращающийся на рынке; как источник дохода. Что касается первой из указанных форм, то надо отметить, что жилая недвижимость в этой форме обладает наибольшей полезностью среди других благ, потому что она создает условия для нормального существования человека, удовлетворяя первейшую жизненную потребность – потребность в жилье.
Потребность в жилье можно удовлетворить различными способами: приобретение жилья в собственность, социальный наем жилья в государственном или муниципальном жилищном фонде; аренда жилья. [5] При приобретении жилья в собственность его свойства как экономического блага реализуются в наибольшей степени, т.е. во всех трех формах: жилье можно использовать для собственного проживания (удовлетворения личных потребностей) либо использовать его как товар (продать), либо как источник дохода (сдать в аренду).
Если человек не может или не хочет приобрести жилье в собственность, он приобретает услуги, которые это жилье предоставляет – возможность временного проживания по договору найма или аренды. Стоимость жилья и стоимость предоставляемых им услуг будут различны по причине различия в объеме (и соответственно, стоимости) прав собственника, арендатора и нанимателя, при этом стоимость самого объекта может быть одинаковой.
Социальный наем жилья в государственном или муниципальном жилищном фонде – это своего рода льгота, которая предоставляется тем гражданам, доходы которых не позволяют удовлетворить свои жилищные потребности иным способом . Как и любые другие льготы , размеры предоставляемого в социальный наем жилья являются ограниченными и определяются не желанием нанимателя и его финансовыми возможностями, а внеэкономическими факторами: числом членов семьи, действующими санитарными нормами, готовностью общества к та-
Экономика и предпринимательство, № 7, 2014 г.
ким льготам и т. п. В случае аренды или приобретения в собственность размеры и качество жилья зависят только от величины дохода потенциального арендатора или собственника [7].
Жилая недвижимость как товар отличается тем, что каждая сделка по ее продаже уникальна, поскольку уникальны характеристики каждого объекта, поэтому не может быть единых цен на такой вид товара. Кроме того, наличие высоких транзакционных издержек также делает этот товар особенным.
Как источник дохода жилая недвижимость обеспечивает стабильный доход, защищенность от инфляции, сохранность вложенных средств. Вместе с тем, в качестве доходной жилая недвижимость может использоваться не всегда. Так, например, не может быть источником дохода квартира, полученная на условиях социального найма. Да и для самого собственника такой недвижимости (государства или муниципалитета) она является скорее источником расходов, чем доходов.
Если жилая недвижимость представляет собой класс вещей, то объект жилой недвижимости является индивидуально-определенной вещью, принадлежащей к данному классу. В литературе представлены различные классификации объектов жилой недвижимости, которые проведены по разным критериям: уровню комфортности – элитное, типовое и т.п., периоду строительства – дома старого фонда, построенные в дореволюционный период; дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.), «сталинские» дома и др.;, этажности – мало-, средне- и многоэтажные дома, высотные дома и по другим критериям [4].
Рассматривая жилую недвижимость с точки зрения управления, отметим, что в современных условиях основным объектом жилой недвижимости, нуждающимся в управлении, является многоквартирный дом. Этот вывод сделан нами по следующим причинам:
– многоквартирный дом является технически сложным объектом, неправильная эксплуатация которого может привести к угрозе жизни и здоровью проживающих в нем людей;
– многоквартирные дома составляют основную часть жилищного фонда в городах, в которых по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстата) проживает 74% населения страны [8];
– в современной практике жилищного строительства в городах основной потребительской единицей является квартира в многоквартирном доме, предназначенная к заселению одной семьей;
– многоквартирный дом как объект управления выделен в действующем жилищном законодательстве [2];
– многоквартирные дома являются наиболее востребованным объектом недвижимости на современном жилищном рынке.
Многоквартирный дом определяется в жилищном законодательстве как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участ
Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.
Правильное управление недвижимостью – основа ведения эффективной инвестиционной практики
За последние несколько лет на рынке появилось не счисленное множество компаний, главным направлением деятельности которых является управление недвижимостью. Этот вид операций имеет множество особенностей и нюансов, в которых необходимо разобраться заранее, дабы избежать неприятностей и мошенничества.
Общие сведения об управлении недвижимостью
Ключевые особенности обусловлены тем, что управление объектами недвижимости может производиться как для личных и социальных потребностей, так и в инвестиционной и предпринимательской деятельности.
По своей сущности, управление представляет собой комплекс взаимосвязанных действий и операций в области эксплуатации различного типа зданий и построек, как например, анализ соответствия нормам условий сдачи помещений, направленный на повышение эффективности и надежности их использования в интересах владельца или инвестора.
Система управления недвижимостью содержит в себе следующие составляющие:
- операции по управлению недвижимым имуществом, направленные на удовлетворение потребностей собственника;
- комплекс регламентации и контролирования на законодательном уровне деятельности всех субъектов недвижимости, что выполняется специальными госорганами;
- корректное составление и регистрация необходимого пакета документов на недвижимое имущество.
Основные принципы управления недвижимостью
Принципы как юридическая категория определяют ключевые особенности и направленность деятельности. Они во многом зависят от политической и экономической системы, а также множества других факторов.
Среди главных принципов регулирования управленческой деятельности можно назвать такие:
- Законность – полное соответствие всей документации и собственно деятельности субъектов установленным нормам законодательства и верховенства права.
- Гласность и открытость – наличие в открытом доступе информации обо всех участниках отношений по управлению недвижимостью.
- Конкурентность – развитие конкуренции на рынке, что способствует быстрому развитию направления.
- Распределение процедур и полномочий – адекватное поручение обязанностей для уполномоченных органов и создание специальных процедур регулирования их деятельности.
- Рациональность – регулирование управлением в соответствии с потребностями участников с наиболее выгодным распределением функций.
- Соблюдение норм и правил – терпимость к конкурентам на рынке, праводопустимое поведение и законная деятельность.
Их соблюдение является неотъемлемой частью успешного развития любого направления, что контролируется специализированными, уполномоченными на то государственными структурами.
Объекты и субъекты управления недвижимостью
В широком понимании, под объектами подразумевается имущество, а также его системы (муниципальные жилищные фонды, товарищества и т. п.), по поводу которых возникают отношения по управлению.
К ним, в частности, относят:
- постройки и здания разнообразного назначения – жилищные, складские, офисные, производственные;
- имущественные массивы предприятий, вне зависимости от форм собственности;
- системы вышеназванных объектов – фонды: все разновидности и составляющие жилищного фонда, лесной и земельный фонды и т.д.
Касательно субъектов, таковыми считаются все виды участников правоотношений в области недвижимого имущества – физ. и юр. лица:
- собственники, пользователи и владельцы имущества;
- инвесторы;
- арендаторы;
- агенты недвижимости;
- учреждения, имеющие соответствующие полномочия;
- госучреждения;
Внимание! Основы управления недвижимостью указаны в соответствующей главе Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), с детальным описанием в комментариях статей и специализированных нормативно-правовых актах национального законодательства.
Научно определено и составлено целый ряд основных типов деятельности уполномоченных субъектов по непосредственному воздействию на объекты недвижимости.
Среди них выделяют:
- Регулирование на госуровне:
- прямое воздействие – путем выдачи законодательных актов, инструкций и правил, которые непосредственно регулируют отношения в данной области, регистрации и выдачи соответствующих лицензий, контроля за соблюдением норм;
- косвенное влияние – так называемые экономические способы воздействия: реализация профильных программ, обкладывание налогами объектов недвижимости, комплексное реформирование и усовершенствование области.
- Воздействие на уровне общественности: объективная реакция населения, с учетом профессиональных субъектов, и практические последствия такого реагирования.
- Управление отдельных объектов: операционные, используемые владельцем для определенной разновидности предпринимательской деятельности в своих интересах, и инвестиционные – недвижимое имущество, которое требуется для максимизации прибыли.
- Влияние на системы объектов недвижимости: жилая (РЖА) и нежилая (РА КУГИ)
Особенности некоторых разновидностей управления
Рассмотрим два наиболее часто встречающиеся в инвестиционной практике варианта управления.
Коммерческая недвижимость и особенности управления
Управление коммерческой недвижимостью – беспрерывный систематизированный механизм взаимодействия субъектов правоотношений,
Внимание! Главная цель управления – это максимальное развитие юридических и материально-технических показателей объекта недвижимости, рациональное и эффективное их использование, направленное на прирост стоимости в дальнейшей перспективе.
Проанализировав ряд факторов и положений законодательства, можно разделить данный вид управления на внешний и внутренний. Под внешним управлением понимают контроль за деятельностью субъектов на высшем государственном уровне, создание соответствующей нормативной базы для ее продуктивного регулирования. Внутреннее, в свою очередь, являет собой непосредственную деятельность конкретного субъекта, оформление нормативных документов локального характера.
Доверительное управление
Доверительное управление недвижимостью – отношения, которые возникают между сторонами – учредителем и доверительным управляющим – в связи с передачей имущества на определенный срок и осуществлением его управления в интересах собственника (учредителя). Как уже сказано, отношения оформляются на основе договора двух сторон, который можно охарактеризовать как консенсуальный, т.е. считается заключенным с момента достижения согласия между участниками.
Вследствие заключения договора доверительного управления, к доверительному управляющему переходит только право на управление имуществом в интересах учредителя, но не право собственности. Законодательством и условиями договора могут быть внесены поправки или ограничения на отношения управления. Особенности регулирования представленных отношений указаны в ГК РФ.
Подведя итог, можно сказать, что управление недвижимостью является трудоемким и довольно сложным механизмом регулирования деятельности ряда субъектов в сфере недвижимости, требующим неустанного контроля со стороны уполномоченных госструктур за соблюдением закона и правил.
