Переход на кадастровую стоимость объекта недвижимости

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

• при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
• кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную стоимость этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

• если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
• если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор . По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

• заявление (заполняется во время личного визита);
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

• исковое заявление ;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
• доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
• сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
• иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Переход на кадастровую стоимость недвижимости в оценке налога на имущество

Автор Андрей Сергеевич Дёгтев — эксперт Центра Сулакшина.

Всё больше регионов переходят на оценку налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости недвижимости. Законопроект о переходе на исчисление налога на имущество физических лиц на основе кадастровой стоимости был принят в 2014 году. Ранее за основу бралась не кадастровая, а инвентаризационная стоимость. Принятые законом поправки в Налоговый кодекс вступили в силу 1 января 2015 года, однако кадастровая стоимость как основа расчёта налога пока что используется не во всех регионах. У субъектов федерации есть возможность переходить на новый порядок расчёта вплоть до 2020 года. В 2015 году это сделали 28 субъектов: В 2016 — ещё 49.

Земельный налог при этом не отменяется. Владельцам земельных участков по-прежнему необходимо выплачивать налог в размере до 1,5% от кадастровой стоимости.

К объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц относятся: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машиноместо, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строения, сооружения, помещения.

Ставка до 0,1% от кадастровой стоимости будет действовать для жилых домов и жилых помещений, гаражей, машиномест, незавершенных жилых домов, хозстроений; до 0,5% — для иных зданий, строений, помещений, сооружений; и до 2% — для дорогой недвижимости (кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей), а также торговых и офисных центров.

В отличие от инвентаризационной стоимости, которая определялась организациями технической инвентаризации (БТИ), кадастровая стоимость объектов недвижимости формируется на основании кадастровой оценки объектов недвижимости, выполняемой независимыми оценщиками. Процедура государственной кадастровой оценки земельных участков должна проходить не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.

Оценка стоимости участка производится на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Кадастровая стоимость недвижимости вносится в государственный кадастр недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости недвижимости можно получить на портале Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или же в её офисе, а также в многофункциональных центрах (МФЦ). Также можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

РИСКИ ДЛЯ ГРАЖДАН

Переход на новую систему оценки чреват рисками для налогоплательщиков.

Возможны ошибки при исчислении кадастровой стоимости. Оценку недвижимости проводит не Росреестр, а независимые оценщики, которые относятся к категории саморегулируемых организаций. Росреестр лишь аккумулирует у себя данные. Заказчиками оценки выступают региональные и местные власти. Они же утверждают и результаты. Росреестр не может контролировать качество проведённых оценщиками работ на местах. Такой порядок создаёт опасность не только многочисленных ошибок, но и сговора оценщиков с местными властями, желающими повысить собираемость налогов.

КАК ОСПОРИТЬ ОЦЕНКУ

В случае неправильного определения кадастровой стоимости гражданин может обратиться в суд. Но возможен и досудебный порядок решения споров в специальных комиссиях, созданных при региональных управлениях Росреестра. За последнее время комиссии провели большой объём работ по переоценке кадастровой стоимости. По данным Счетной палаты, в 2014–2015 годах налогооблагаемая база по налогам на недвижимое имущество уменьшилась на 4 трлн руб. из-за решений комиссий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Были удовлетворены требования по переоценке 65 тыс. объектов.

При этом всё же стоит отметить, что налоговое бремя ложится неравномерно на крупный и малый бизнес. Во многих регионах налог на недвижимость для малых предприятий вырос до 10 раз. У малых фирм значительно меньше ресурсов для тяжб. Поэтому им сложнее добиться переоценки кадастровой стоимости. А простым гражданам это сделать ещё труднее.

ДЕЦЕНТРАЛИЗОВАННАЯ СИСТЕМА ОЦЕНКИ

В целом переход к кадастровой оценке происходит в децентрализованном ключе и в рамках весьма фрагментированной процедурной практики. Об этом говорит тот факт, что на фоне роста кадастровой стоимости в одних регионах в других — происходит её обвальное снижение. В частности, власти отдельных регионов и муниципалитетов сетуют на обвальную переоценку кадастровой стоимости с её понижением в десятки и сотни раз. Вероятно, это происходит там, где бизнес вступает в сговор с местными властями и оценщиками с целью уклонения от налогов.

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ БОЛЬШЕ

Риск для граждан также заключается в повышении налоговой нагрузки даже при корректном расчёте. В большинстве случаев кадастровая стоимость в 2 — 7 раз выше инвентаризационной.

Во время подготовки и принятия поправок депутаты уверяли, что переход на кадастровую стоимость не приведёт к росту налоговой нагрузки. Или некомпетентны или совсем безотвественны.

Сохранились льготы для ряда категорий граждан — им не нужно будет платить имущественный налог на недвижимость (но только если они владеют одним объектом стоимостью не выше 300 млн. руб. и не используют его в коммерческих целях). В список льготников входят пенсионеры, Герои Советского Союза, ветераны войны, инвалиды I, II группы, ликвидаторы аварии на ЧАЭС.

Казалось бы, решена проблема пенсионеров, которые получили свои квартиры ещё в советское время, а теперь оказались собственниками элитного с точки зрения рыночной стоимости жилья. В то же время необходимость выбрать только один объект (чтобы не происходило ухода налогов через регистрацию коммерческих объектов на пенсионеров) вызывает проблемы. Что если у пенсионера есть ещё и гараж, и дача, и хозяйственная постройка, а пенсия не позволяет уплачивать налог за всю эту недвижимость? Ведь льготу можно получить в отношении только одного объекта недвижимости.

Внесённые в налоговый кодекс изменения подразумевают, что переход на кадастровую стоимость будет происходить равными долями в течение пяти лет. Также предусмотрены налоговые вычеты: в отношении квартир вычет составляет 20 квадратных метров, комнат — 10 квадратных метров, жилых домов — 50 квадратных метров.

Муниципалитетам будет позволено вводить более низкие ставки налога или более высокие налоговые вычеты. Однако учитывая тяжёлое материальное положение районных бюджетов, такая практика вряд ли будет распространена.

Новые ставки налога ниже, чем были ранее. Если раньше владельцы жилья могли платить до 2% от налоговой базы, то теперь жилые помещения облагаются налогом не выше 0,1%. Это должно не допустить рост налоговой нагрузки, несмотря на увеличение налоговой базы. Но если кому-то будет начислена кадастровая стоимость в десятки раз выше инвентаризационной, низкая налоговая ставка ничем не поможет — люди получат серьёзный удар по карману.

Кроме того, бизнес (торговые и офисные центры) и так неизбежно столкнутся с многократным ростом нагрузки по налогу на недвижимость. Ведь для них торговая ставка в большинстве случаев не изменится, составив 2%. А налоговая база вырастет.

НОВАЯ СИСТЕМА ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

В мае 2016 года правительство внесло законопроект, призванный изменить систему оценки кадастровой стоимости. На сайте правительства дано следующее пояснение: «В системе кадастровой оценки предлагается ряд принципиальных изменений. В частности, предлагается ввести институт государственных кадастровых оценщиков и передать полномочия по определению кадастровой стоимости исключительно государственным бюджетным учреждениям. Такой подход позволит обеспечить концентрацию ответственности, высокую прозрачность проведения процедур определения кадастровой стоимости и сопровождение её результатов».

Новый закон вступит в силу с 2017 года. Новая система кадастровой оценки заработает не ранее начала 2018 года. Специальные бюджетные учреждения для оценки и уточнения кадастровой стоимости недвижимости будут созданы в каждом регионе. Унификация правил и принципов оценки кадастровой стоимости должны способствовать сокращению количества ошибок и неточностей при оценке.

Однако парадокс заинтересованности специализированных органов в завышении стоимости сохраняется. Ведь оценка будет проводиться государственными учреждениями, а государство в условиях кризиса заинтересовано в том, чтобы зачислить в бюджет любую свободную копейку, которую можно изъять у населения. Кроме того существует проблема нехватки специалистов-оценщиков. В регионах, например, такие специалисты являются большой редкостью.

Переход на максимально приближенную к рыночной кадастровую стоимость в оценке налога на недвижимость является логическим следствием бюджетного кризиса. Власти ищут любые способы пополнения бюджета. Вопросы развития производств и налогооблагаемой базы всерьез даже не ставятся. Выбран классический путь — ориентация на поборы с населения. Кадастровая стоимость обеспечивает более крупную налоговую базу по сравнению с инвентаризационной стоимостью. Хотя сторонники этого нововведения и приводят в пример другие страны, они всё-таки игнорируют тот факт, что существенная часть россиян находятся за чертой бедности и повышать налоговую нагрузку на них не логично, особенно в условиях кризиса.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Новая система оценки налога на имущество является лишь одним звеном в общей цепи поступательного повышения налоговой нагрузки в условиях кризиса.

В ближайшее время мы, конечно, увидим множество инициатив по новым налогам. Вот только некоторые инициативы из недавних.

В прошлом году министерство по делам Северного Кавказа предлагало ввести сбор за «пользование курортной инфраструктурой» в Ставропольском крае. Его размер должен составить до 150 руб. в сутки. Полученные деньги предлагается использовать для развития курортов. Однако вызванное этим повышение цены путевок может составить 5–10%.

В 2019 году, вероятно, произойдёт повышение НДС и НДФЛ. НДС тоже включается в стоимость товара, а значит, его обслуживание ложится на плечи потребителя.

С ноября прошлого года в стране действует система оплаты проезда большегрузных автомобилей «Платон», которая стала третьим налогом на транспорт вдобавок к акцизам и транспортному налогу.

Как мы видим, потери нефтегазовых доходов бюджета пока что компенсируются в основном за счёт населения. Ничего другого власть не предлагает.

Переход на кадастровую стоимость объекта недвижимости

С начала 2015 года в 28 субъектах РФ физическим лицам начали начислять имущественный налог исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, а не инвентаризационной, как это было ранее. В результате поэтапного переходного периода cегодня новый порядок расчета налога используется на территории практически всех российских регионов. А с 1 января 2020 года налог на имущество физлиц исходя из инвентаризационной стоимости больше исчисляться не будет.

Когда мы говорим о налоге на имущество физлиц, то речь в данном случае идет о местном налоговом сборе, который вводится на территории определенного субъекта России и, согласно российскому Налоговому кодексу, вступает в силу с момента принятия законодательного акта органом местной исполнительной власти.

В Москве с 2015 года как база для расчета имущественного налога используется кадастровая стоимость объекта.

На данный момент все граждане России (за исключением льготных категорий), у которых есть в собственности квартира или любая другая недвижимость, обязаны платить имущественный налог. Изначально закон предусматривал поэтапное увеличение данного налога, но на практике нагрузка на налогоплательщиков быстро и ощутимо возросла. При этом кадастровая стоимость объектов недвижимости нередко очевидно завышена по сравнению с рыночной ценой.

В связи с этим с 4 августа 2018 года в силу вступили изменения, согласно которым коэффициент расчета налога не будет превышать 60% от ранее предусмотренной максимальной ставки, по которой налог должен быть достигнут в 2020 году. То есть для Москвы и других регионов, которые пользуются новой системой расчета, введенной с 2015 года, налог сохранится на уровне 2018 года. Однако стоит помнить, что кадастровая стоимость недвижимости пересматривается один раз в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года). Поэтому, скорее всего, налог все же будет расти, но не больше чем на 10% в год. Именно такой максимальный рост данного налога предусмотрен законом.

Законодательно также вводится возможность пересмотра суммы налога, если собственник считает, что кадастровая стоимость имущества завышена. Стоит помнить, что в этом случае можно добиться снижения суммы налоговых выплат и за прошлые годы.

С 2017 года в России была введена единая для всей страны система определения кадастровой стоимости объектов и учрежден институт государственных кадастровых оценщиков, который заменил независимых экспертов. Это, в принципе, увеличивает шансы на то, что ошибок станет меньше и кадастровая стоимость не будет искусственно завышаться. Как следствие, можно ожидать сокращения количества обращений граждан в суд с заявлениями о ее пересмотре. Переходный период, в течение которого кадастровая оценка еще может осуществляться частными оценщиками, продлится до 1 января 2020 года.

Ставки имущественного налога различны, так как они зависят не только от кадастровой стоимости облагаемой недвижимости, но и от ее назначения. Например, для квартир, кадастровая стоимость которых не превышает 10 млн руб., ставка налога составит 0,1%, для объектов с кадастровой стоимостью от 10 млн до 20 млн руб. — 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб. — 0,2%. Если же жилое помещение оценивается в 50–300 млн руб., то максимальный размер ставки составит 0,3%.

Стандартная ситуация с квартирой предполагает, что для расчета имущественного налога из ее общей кадастровой стоимости вычитается кадастровая стоимость 20 кв. м. Вычет предусмотрен и для других типов жилых помещений: 10 кв. м для комнаты и 50 кв. м для жилого дома.

Налоговая ставка для нежилого помещения, в том числе апартаментов, составляет от 0,5% до 2%. Вычетов по площади для подобных объектов законом не предусматривается. Повышенная налоговая ставка также предполагается и для апартаментов, расположенных в здании, где более 20% площади используется в коммерческих целях (например, там расположены торговые площадки, офисы или рестораны). При этом существует утвержденный правительством Москвы реестр из 19 льготных объектов, где ставка налога на имущество не превышает 0,5%. Поэтому в момент приобретения апартаментов или иных нежилых помещений мы рекомендуем заранее изучить вопрос о том, каким будет размер налога на имущество.

Как получить налоговое уведомление

Самый удобный способ получить налоговое уведомление — это личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Стоит запомнить, что если вы подключились к личному кабинету, то бумажные уведомления по почте вам уже не приходят.

Когда вы получаете уведомление, учтите, что налоговый вычет в нем уже посчитан. Однако если вы имеете налоговые льготы, о них необходимо заявить отдельно. Желательно это делать заблаговременно, не позднее 1 ноября текущего года.

Освобождение от налогов и льготное налогообложение

Некоторые льготные категории граждан освобождены от уплаты налога на имущество. Так, пенсионеры и некоторые другие категории граждан (например, инвалиды) имеют право не платить данный налог на одну принадлежащую им квартиру и один загородный дом. Налоги на все остальные находящиеся в собственности объекты недвижимости льготные категории граждан оплачивают в полном объеме.

Кроме этого, пенсионеры (и некоторые другие льготные категории граждан) имеют право на уменьшение земельного налога: если в собственности участок 6 соток, то налога не будет совсем, а если площадь участка больше, то налог начисляется на оставшуюся площадь за вычетом 600 кв. м.

Что касается вопроса освобождения от налога, то, помимо пенсионеров, инвалидов и других льготных категорий граждан, освобождение от налога на имущество может получить собственник — ИП, который использует льготные режимы налогообложения: приобретение патента или использование УСН в отношении той квартиры, которая сдается в аренду.

Для получения льготы нужно написать соответствующее заявление в ФНС, в котором необходимо изложить, какой налоговый режим вы используете в рамках предпринимательской деятельности, исключить использование помещения для личного проживания и иных личных целей и приложить документы, подтверждающие действующий договор аренды (найма). Не забывайте, что заявление и все документы можно направить через личный кабинет. На основании этого заявления, если даже налог уже был начислен, его пересчитают либо вас могут совсем освободить от его уплаты.

Важно: крайний срок уплаты налога — 1 декабря текущего года, в 2019 году — не позднее 2 декабря, так как 1 декабря это воскресенье.

Возврат и пересчет налога

Налогоплательщикам стоит помнить: заявление на возврат или зачет налога необходимо подавать не позднее трех лет с момента его уплаты. Закон также гласит, что вернуть или зачесть налог возможно только за три года, предшествующих тому моменту, когда налоговая инспекция направила вам уведомление с перерасчетом. Таким образом, в 2019 году получить пересчет за налог 2015 года уже не представляется возможным.

Для собственника квартиры — иностранного гражданина действуют те же правила, что и для российских граждан: оплачивать налог нужно по месту нахождения квартиры.

С 2019 года можно пересчитать налог за периоды, когда он был рассчитан исходя из неверной оценки, но не более чем за последние три года, то есть сейчас начиная с 2016 года. При этом нельзя оспорить старую кадастровую стоимость: если ваш объект будет заново оценен в следующем году, то подавайте заявление об оспаривании в этом году. Таким образом снизить налог можно за периоды, когда был начислен налог по текущей кадастровой стоимости. Заявление о зачете или возврате налога можно подать в течение трех лет с момента его уплаты.

Последствия неуплаты налога для налогоплательщиков

Законодательством о налогах и сборах устанавливается точный срок, в который необходимо уплатить налоговый сбор. Однако это возможно сделать и досрочно.

Если налогоплательщик не выполняет свою обязанность своевременно или надлежащим образом, то налоговая инспекция имеет все основания официально направить ему требование об уплате налога. Общеустановленный законом срок его исполнения — восемь дней, но в самом документе может быть указан и более длительный срок.

Ненадлежащее исполнение налоговых обязанностей влечет за собой ряд негативных последствий. За просрочку даты выплаты сбора налоговые органы применяют пени за каждый день опоздания. Размер пени рассчитывается следующим образом: 1/300 учетной ставки, установленной ЦБ РФ (7,0%/300 = 0,023% в день). Помимо системы пени, на неплательщика может быть наложен штраф — 20% от неоплаченной суммы.

Заметим, что сумма задолженности, а также штрафы и пени в случае просрочки их оплаты после получения официального налогового требования могут быть взысканы через суд в течение шести месяцев после истечения срока для уплаты налога, если задолженность превышает 3 тыс. руб.

Задолженность по налогам для физических лиц взыскивается только через суд.

С 2019 года в Налоговый кодекс введено такое понятие, как единый налоговый платеж. То есть вы можете внести некую сумму для предстоящей оплаты имущественных налогов. В этом случае зачет денежных средств в счет оплаты налога будет произведен налоговым органом самостоятельно, без подачи соответствующего заявления.

В заключение можно отметить, что мы рекомендуем внимательно относиться к своим налоговым обязанностям, которые, как известно, не отчуждаемы и не передаваемы. Только вы лично несете ответственность за своевременную уплату собственных налогов. Это поможет избежать штрафов и пени, а также позволит иметь репутацию добросовестного налогоплательщика.

Переход на кадастровую стоимость недвижимости в оценке налога на имущество

12 Августа 2016

Всё больше регионов переходят на оценку налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости недвижимости. Законопроект о переходе на исчисление налога на имущество физических лиц на основе кадастровой стоимости был принят в 2014 году. Ранее за основу бралась не кадастровая, а инвентаризационная стоимость. Принятые законом поправки в Налоговый кодекс вступили в силу 1 января 2015 года, однако кадастровая стоимость как основа расчёта налога пока что используется не во всех регионах. У субъектов федерации есть возможность переходить на новый порядок расчёта вплоть до 2020 года. В 2015 году это сделали 28 субъектов: В 2016 — ещё 49.

Земельный налог при этом не отменяется. Владельцам земельных участков по-прежнему необходимо выплачивать налог в размере до 1,5% от кадастровой стоимости.

К объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц относятся: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машиноместо, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строения, сооружения, помещения.

Ставка до 0,1% от кадастровой стоимости будет действовать для жилых домов и жилых помещений, гаражей, машиномест, незавершенных жилых домов, хозстроений; до 0,5% — для иных зданий, строений, помещений, сооружений; и до 2% — для дорогой недвижимости (кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей), а также торговых и офисных центров.

В отличие от инвентаризационной стоимости, которая определялась организациями технической инвентаризации (БТИ), кадастровая стоимость объектов недвижимости формируется на основании кадастровой оценки объектов недвижимости, выполняемой независимыми оценщиками. Процедура государственной кадастровой оценки земельных участков должна проходить не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.

Оценка стоимости участка производится на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Кадастровая стоимость недвижимости вносится в государственный кадастр недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости недвижимости можно получить на портале Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или же в её офисе, а также в многофункциональных центрах (МФЦ). Также можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

РИСКИ ДЛЯ ГРАЖДАН

Переход на новую систему оценки чреват рисками для налогоплательщиков.

Возможны ошибки при исчислении кадастровой стоимости. Оценку недвижимости проводит не Росреестр, а независимые оценщики, которые относятся к категории саморегулируемых организаций. Росреестр лишь аккумулирует у себя данные. Заказчиками оценки выступают региональные и местные власти. Они же утверждают и результаты. Росреестр не может контролировать качество проведённых оценщиками работ на местах. Такой порядок создаёт опасность не только многочисленных ошибок, но и сговора оценщиков с местными властями, желающими повысить собираемость налогов.

КАК ОСПОРИТЬ ОЦЕНКУ

В случае неправильного определения кадастровой стоимости гражданин может обратиться в суд. Но возможен и досудебный порядок решения споров в специальных комиссиях, созданных при региональных управлениях Росреестра. За последнее время комиссии провели большой объём работ по переоценке кадастровой стоимости. По данным Счетной палаты, в 2014–2015 годах налогооблагаемая база по налогам на недвижимое имущество уменьшилась на 4 трлн руб. из-за решений комиссий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Были удовлетворены требования по переоценке 65 тыс. объектов.

При этом всё же стоит отметить, что налоговое бремя ложится неравномерно на крупный и малый бизнес. Во многих регионах налог на недвижимость для малых предприятий вырос до 10 раз. У малых фирм значительно меньше ресурсов для тяжб. Поэтому им сложнее добиться переоценки кадастровой стоимости. А простым гражданам это сделать ещё труднее.

ДЕЦЕНТРАЛИЗОВАННАЯ СИСТЕМА ОЦЕНКИ

В целом переход к кадастровой оценке происходит в децентрализованном ключе и в рамках весьма фрагментированной процедурной практики. Об этом говорит тот факт, что на фоне роста кадастровой стоимости в одних регионах в других — происходит её обвальное снижение. В частности, власти отдельных регионов и муниципалитетов сетуют на обвальную переоценку кадастровой стоимости с её понижением в десятки и сотни раз. Вероятно, это происходит там, где бизнес вступает в сговор с местными властями и оценщиками с целью уклонения от налогов.

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ БОЛЬШЕ

Риск для граждан также заключается в повышении налоговой нагрузки даже при корректном расчёте. В большинстве случаев кадастровая стоимость в 2 — 7 раз выше инвентаризационной.

Во время подготовки и принятия поправок депутаты уверяли, что переход на кадастровую стоимость не приведёт к росту налоговой нагрузки. Или некомпетентны или совсем безотвественны.

Сохранились льготы для ряда категорий граждан — им не нужно будет платить имущественный налог на недвижимость (но только если они владеют одним объектом стоимостью не выше 300 млн. руб. и не используют его в коммерческих целях). В список льготников входят пенсионеры, Герои Советского Союза, ветераны войны, инвалиды I, II группы, ликвидаторы аварии на ЧАЭС.

Казалось бы, решена проблема пенсионеров, которые получили свои квартиры ещё в советское время, а теперь оказались собственниками элитного с точки зрения рыночной стоимости жилья. В то же время необходимость выбрать только один объект (чтобы не происходило ухода налогов через регистрацию коммерческих объектов на пенсионеров) вызывает проблемы. Что если у пенсионера есть ещё и гараж, и дача, и хозяйственная постройка, а пенсия не позволяет уплачивать налог за всю эту недвижимость? Ведь льготу можно получить в отношении только одного объекта недвижимости.

Внесённые в налоговый кодекс изменения подразумевают, что переход на кадастровую стоимость будет происходить равными долями в течение пяти лет. Также предусмотрены налоговые вычеты: в отношении квартир вычет составляет 20 квадратных метров, комнат — 10 квадратных метров, жилых домов — 50 квадратных метров.

Муниципалитетам будет позволено вводить более низкие ставки налога или более высокие налоговые вычеты. Однако учитывая тяжёлое материальное положение районных бюджетов, такая практика вряд ли будет распространена.

Новые ставки налога ниже, чем были ранее. Если раньше владельцы жилья могли платить до 2% от налоговой базы, то теперь жилые помещения облагаются налогом не выше 0,1%. Это должно не допустить рост налоговой нагрузки, несмотря на увеличение налоговой базы. Но если кому-то будет начислена кадастровая стоимость в десятки раз выше инвентаризационной, низкая налоговая ставка ничем не поможет — люди получат серьёзный удар по карману.

Кроме того, бизнес (торговые и офисные центры) и так неизбежно столкнутся с многократным ростом нагрузки по налогу на недвижимость. Ведь для них торговая ставка в большинстве случаев не изменится, составив 2%. А налоговая база вырастет.

НОВАЯ СИСТЕМА ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

В мае 2016 года правительство внесло законопроект, призванный изменить систему оценки кадастровой стоимости. На сайте правительства дано следующее пояснение: «В системе кадастровой оценки предлагается ряд принципиальных изменений. В частности, предлагается ввести институт государственных кадастровых оценщиков и передать полномочия по определению кадастровой стоимости исключительно государственным бюджетным учреждениям. Такой подход позволит обеспечить концентрацию ответственности, высокую прозрачность проведения процедур определения кадастровой стоимости и сопровождение её результатов».

Новый закон вступит в силу с 2017 года. Новая система кадастровой оценки заработает не ранее начала 2018 года. Специальные бюджетные учреждения для оценки и уточнения кадастровой стоимости недвижимости будут созданы в каждом регионе. Унификация правил и принципов оценки кадастровой стоимости должны способствовать сокращению количества ошибок и неточностей при оценке.

Однако парадокс заинтересованности специализированных органов в завышении стоимости сохраняется. Ведь оценка будет проводиться государственными учреждениями, а государство в условиях кризиса заинтересовано в том, чтобы зачислить в бюджет любую свободную копейку, которую можно изъять у населения. Кроме того существует проблема нехватки специалистов-оценщиков. В регионах, например, такие специалисты являются большой редкостью.

Переход на максимально приближенную к рыночной кадастровую стоимость в оценке налога на недвижимость является логическим следствием бюджетного кризиса. Власти ищут любые способы пополнения бюджета. Вопросы развития производств и налогооблагаемой базы всерьез даже не ставятся. Выбран классический путь — ориентация на поборы с населения. Кадастровая стоимость обеспечивает более крупную налоговую базу по сравнению с инвентаризационной стоимостью. Хотя сторонники этого нововведения и приводят в пример другие страны, они всё-таки игнорируют тот факт, что существенная часть россиян находятся за чертой бедности и повышать налоговую нагрузку на них не логично, особенно в условиях кризиса.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Новая система оценки налога на имущество является лишь одним звеном в общей цепи поступательного повышения налоговой нагрузки в условиях кризиса.

В ближайшее время мы, конечно, увидим множество инициатив по новым налогам. Вот только некоторые инициативы из недавних.

В прошлом году министерство по делам Северного Кавказа предлагало ввести сбор за «пользование курортной инфраструктурой» в Ставропольском крае. Его размер должен составить до 150 руб. в сутки. Полученные деньги предлагается использовать для развития курортов. Однако вызванное этим повышение цены путевок может составить 5–10%.

В 2019 году, вероятно, произойдёт повышение НДС и НДФЛ. НДС тоже включается в стоимость товара, а значит, его обслуживание ложится на плечи потребителя.

С ноября прошлого года в стране действует система оплаты проезда большегрузных автомобилей «Платон», которая стала третьим налогом на транспорт вдобавок к акцизам и транспортному налогу.

Как мы видим, потери нефтегазовых доходов бюджета пока что компенсируются в основном за счёт населения. Ничего другого власть не предлагает.