Предварительный договор аренды объекта недвижимости

Предварительный договор аренды объекта недвижимости

Главная страница

Форум Гарант

1. Предмет договора
1.1. Стороны договорились и подготовке и заключении в последующем основного договора аренды части нежилого помещения _______________ общей площадью ____________ кв.м. (в последующем площадь может быть уточнена по данным технического паспорта), расположенного на _____________ этаже здания по адресу: _________________________, по которому Сторона-1 будет выступать Арендодателем, а Сторона-2 – Арендатором. Указанная часть Помещения будет сдаваться в аренду для осуществления ________________________.
1.2. Указанная часть Помещения принадлежит Стороне-1 на основании ______________________________________.
1.2. Размер арендной платы за пользование арендуемой частью помещения определяется в разделе 3 настоящего договора.
1.4. Стороны обязуются заключить основной договор в срок до __________________. До указанной даты Сторона-1 обязуется не заключать с другими партнерами аналогичных предварительных договоров либо договоров аренды на указанную в п. 1.1 настоящего договора часть нежилого помещения.
1.5. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о принуждении к заключению договора.
1.6. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
1.7. Сторона-2 уплачивает Стороне-1 аванс в размере 10% от суммы месячной арендной платы в счет платежей основного договора аренды.
1.8. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды нежилого помещения, которой будет заключен в последующем.

2. Условия основного договора
2.1. Сторона-1 (Арендодатель) обязуется:
2.1.1. Заключить договора со специализированными организациями, предоставляющими услуги по электроснабжению, водоснабжению, теплоснабжению, канализации и охраны помещения.
2.1.2. Производить капитальный ремонт за свой счет.
2.1.3. Передать Стороне-2 (Арендатору) арендуемую часть помещения в срок, указанный в п. 4.2 настоящего договора на основании акта приема-передачи, а также ксерокопию свидетельства о государственной регистрации права, ксерокопию извлечения из технического паспорта.
2.1.4. Оборудовать арендуемую часть помещения пожарной сигнализацией.
2.1.5. Зарегистрировать в Управлении федеральной регистрационной службы по Рязанской области договор аренды нежилого помещения в срок до _____________________
2.1.6. Предоставить для регистрации основного договора аренды в УФРС документы, необходимые для регистрации договора, а также справку из __________— филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» об отсутствии арестов и запрещений на арендуемую часть помещения при подписании акта приема-передачи.
2.2. Сторона-2 (Арендатор) обязуется:
2.2.1. Использовать арендуемую часть помещения исключительно по его прямому назначению в соответствии с договором.
2.2.2. Возмещать Арендодателю стоимость потребленных по арендуемой части коммунальных услуг, указанных в п. 3.1 договора, в течение 5 дней после выставления счетов Арендодателем.
2.2.3 Содержать арендуемую часть помещения в исправном и надлежащем санитарном состоянии. соблюдать требования экологической, пожарной безопасности, правила эксплуатации электрооборудования, нагревательных приборов, содержать в чистоте внутреннюю и прилегающую наружную территории, не допускать хранения на арендуемой площади и прилегающей наружной территории взрывоопасных средств или токсических веществ.
2.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электрического и иного оборудования немедленно принимать меры по устранению причин, которые могут привести к аварии, а в случае, если авария произошла, по устранению самой аварии, так и ее последствий.
2.2.5. Не проводить реконструкции арендуемой части помещения и других ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемой части помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.
2.2.6. Все неотделимые и отделимые улучшения арендуемой части помещения, произведенные как по согласованию с Арендодателем. так и несогласованные с ним, являются собственностью Арендодателя. Стороны договорились, что мебель, предметы интерьера являются собственностью Арендатора.
2.2.7. Арендатор имеет право сдавать арендуемую часть помещения в субаренду только с письменного согласия Арендодателя.
2.2.8. В случае причиненного вреда техническому состоянию арендуемой части помещения по своей вине или по вине посетителей Арендатора известить об этом Арендодателя и произвести восстановительный ремонт за свой счет в разумный срок, не превышающий 30 (тридцати) дней с момента выявления причиненного вреда.
2.2.9. Оборудовать арендуемую часть помещения средствами охранной сигнализации.
2.2.10. Производить текущий ремонт арендуемой части помещения.
2.2.11. За свой счет произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения в УФРС по Рязанской области. За свой счет производить государственную регистрацию приложений и дополнительных соглашений к основному договору аренды нежилого помещения, в том числе соглашения о расторжении договора в УФРС по Рязанской области.
2.2.12. Не закладывать арендные права на арендуемую часть помещения, не передавать их в качестве вклада в уставной капитал юридических лиц.
2.2.13. Подключение и оплату услуг телефонной связи Арендатор осуществляет самостоятельно.

3. Арендная плата и порядок расчетов
3.1. В качестве обеспечения обязательств по настоящему договору Арендатор осуществляет Обеспечительный взнос в размере месячной Базовой части арендной платы.
Арендатор обязуется осуществить Обеспечительный взнос в течение 5 (пяти ) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора.
Арендатор имеет право в одностороннем порядке производить зачет денежных средств, переданных ему в качестве Обеспечительного взноса, в следующих случаях и в следующем размере:
– в размере недополученной арендной платы, в случае если просрочка платежа составила более % (пяти) рабочих дней;
– в размере сумм убытков, понесенных Арендодателем в результате причинения Арендатором ущерба Помещению или иному имуществу Арендодателя, и неполучения Арендодателем сумм возмещения в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента предъявления Арендатору требования об их уплате;
– в размере сумм, затраченных Арендодателем на текущий ремонт помещения.
Если Арендодатель произвел удержание какой-либо суммы из Обеспечительного взноса, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю сумму, необходимую для восстановления размера Обеспечительного взноса, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получение от Арендодателя счета на соответствующую сумму.
При прекращении действия Договора сумма Обеспечительного взноса подлежит зачету в сумму Базовой части арендной платы, подлежащей уплате Арендатором за последний месяц.
3.2. За пользование помещением Арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату. Арендная плата включает Базовую часть и Переменную часть.
3.3. Базовая часть арендной платы составляет _____________________ рублей за 1 (один) кв.м. ежемесячно, включая НДС.
Переменная часть арендной платы включает в себя фактические затраты по оплате расходов на помещение (электроэнергия, кондиционирование, водоснабжение, теплоснабжение, канализация).
Расчет Переменной части, подлежащей оплате Арендатором, осуществляется в следующем порядке:
– оплата электроэнергии производится по показаниям индивидуальных счетчиков;
– оплата отопления и кондиционирования производится пропорционально занимаемой площади помещений к общей площади Здания.
3.4. Обязанность Арендатора по уплате Базовой части арендной платы, предусмотренной п. 3.3 настоящего договора, возникает с __________________. Оплата Арендатором иных платежей производится на предусмотренных настоящим договором условиях.
3.5. Базовая часть арендной платы должна перечисляться Арендатором ежемесячно не позднее 5 числа месяца, подлежащего уплате. После подписания договора аренды нежилого помещения Арендатор обязан в течение ________ дней произвести первый платеж Базовой части арендной платы за __________.
Оплата Переменной составляющей арендной платы производится ежемесячно не позднее 10 банковских дней с момента расчета Арендодателем до 15 числа в месяце, следующем за отчетным.
3.6. Размер Базовой части арендной платы может изменяться по соглашению сторон.
. Арендодатель вправе не чаще одного раза в год в одностороннем порядке увеличить размер Базовой части арендной платы не более чем на 12%, за исключением тех случаев, когда ставка рефинансирования ЦБ РФ превысит эту величину.
3.7. Новый размер Базовой части арендной платы начинает действовать с 1-го числа того календарного месяца, которому предшествовало получение Арендатором уведомления о повышении размера арендной платы с приложением дополнительного соглашения к договору аренды.
3.8. Арендатор обязан в течение 10 (десяти) дней с даты получения уведомления о повышении размера арендной платы с приложением дополнительного соглашения к договору подписать упомянутое дополнительное соглашение, фиксирующее увеличение размера арендной платы.
В случае не подписания Арендатором дополнительного соглашения, новый размер Базовой части арендной платы, несмотря на это, начинает действовать со срока, указанного в п. 3.7 договора.

4. Срок действия, порядок изменения и расторжения договора
4.1. Стороны договорились о заключении договора аренды нежилого помещения в срок до _________________________. Срок аренды устанавливается на 12 (двенадцать) месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи арендуемой части помещения.
4.2. Указанная часть помещения должна быть передана в аренду не позднее ________ дней с момента подписания договора аренды нежилого помещения. Передача арендуемой части помещения в аренду и его возврат Арендатору оформляются актами приема-передачи, в которых указывается техническое состояние данной части помещения на момент передачи. Указанные акты должны быть подписаны Сторонами и скреплены печатями.
4.3. По истечении срока действия договора аренды нежилого помещения и выполнения всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.
4.4. За _________ дней до истечения срока договора аренды Арендатор долженуведомить Арендодателя о намерении продлить договор.
4.5. Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за ________ дней, о предстоящем освобождении арендуемой части помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать указанную часть помещения по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.
4.6. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10-ти дневный срок и оформляются дополнительным соглашением.
4.7. Договор аренды может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

5. Ответственность сторон
5.1. В случае отказа Арендодателя по исполнению обязательств по настоящему договору он выплачивает Арендатору пени в размере 0,1% от суммы арендной платы в месяц за каждый день просрочки.
5.2. В случае просрочки Арендатором исполнения своих обязательств в соответствии с договором он выплачивает Арендодателю пени в размере 1% от суммы арендной платы в месяц за каждый день просрочки.
5.3. Во всех иных случаях стороны несут ответственность за нарушение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с нормами действующего законодательства.

6. Разрешение споров
6.1. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами из условий настоящего договора, решаются Сторонами путем переговоров.
6.2. В случае, если споры и разногласия между Сторонами не могут быть разрешены путем переговоров, они подлежат разрешению в Арбитражном суде Рязанской области.
Указанные договоренности о подсудности споров в соответствии со ст. 37 АПК РФ расцениваются как изменение подсудности по соглашению сторон (договорная подсудность).

7. Особые условия

8. Заключительные положения
8.1. Сторона-1 гарантирует своевременный сбор документов, необходимых для заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения (части нежилого помещения) в срок, определенный договором.
8.2. Любые изменения и дополнения, дополнительные соглашения к договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами.
8.3. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме. Уведомления и сообщения будут считаться исполненными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам с получением под расписку.
8.4. Настоящий договор совершен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и хранящихся у Стороны-1 и Стороны-2.
8.5. Во всех остальных случаях, не предусмотренных настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Предварительный договор аренды объекта недвижимости

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды.

На практике часто встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например, здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет иметь юридическую силу, а подписанный – считается незаключенным или недействительным по следующим причинам.

Во-первых, стороны не смогут указать в договоре одно из существенных условий – данные, позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее передаче (п.3 ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного требования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателем по договору аренды может выступать собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (п.1 ст.608 ГК РФ). Арендодатель станет собственником или носителем иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на недвижимое имущество, которое возможно только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствие зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается недействительным в соответствии со ст.169 ГК РФ.

Таким образом, в случаях, когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды. Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы “Объект аренды в строящемся здании” и “Предварительный договор аренды помещений в непостроенных зданиях”).

По предварительному договору стороны согласно п.1 ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика, стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако нередко такой документ составляется без учета условий, которые придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя за собой последнее решающее слово, другие – вследствие незнания норм гражданского законодательства.

Как уберечь себя от недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных правоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейся практики ярким примером применения предварительного договора можно считать договор, заключаемый на стадии строительства здания, помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В данном случае предварительный договор является инструментом фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в аренду помещения после окончания строительства.

Вместе с тем не стоит забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды. Применение предварительного договора на стадии строительства имеет свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные ниже.

Существенные условия предварительного договора

Для того чтобы предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен отвечать требованиям, содержащимся в ст.429 ГК РФ.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия, включая условия, позволяющие установить предмет (п.3 ст.429 ГК РФ).

Под предметом договора понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.

Юридическая сила договора зависит от согласования всех существенных условий договора при соблюдении требуемой законом формы (п.1 ст.432 ГК РФ).

В состав существенных условий предварительного договора аренды входит полный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договора к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Итак, для предварительного договора аренды перечень существенных условий, без которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе 34 “Аренда” ГК РФ. Здесь см. раздел “Условия договора аренды помещений” (с.38).

Форма предварительного договора аренды

Важный момент, на который также следует обратить внимание, – это форма договора. В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любом случае согласно требованию п.1 ст.609 и ст.651 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет не менее одного года.

Предположим, что стороны планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок, требующий обязательной государственной регистрации, например на пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать предварительный договор аренды? Является ли факт государственной регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

Предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того, что он заключается в письменной форме единого документа. Такой вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”” (далее – информационное письмо N 59).

В частности, в п.14 информационного письма N 59 сказано, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, государственной регистрации не подлежит.

К такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно заключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывал отсутствием государственной регистрации предварительного договора аренды, ссылаясь на ст.429 ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору форму основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25 лет.

Суд указал, что в силу п.2 ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила только о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, установленное п.2 ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны договорились заключить договор аренды помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164 ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственную регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом, включая помещения.

Предметом же предварительного договора аренды является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Срок предварительного договора аренды

Следующее важное условие, которое желательно включить в предварительный договор аренды, – срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Обращаем внимание на желательность, а не обязательность включения в предварительный договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для прекращения предварительного договора.

По общему правилу, содержащемуся в п.4 ст.429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, в течение которого будет заключен основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как можно использовать отсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример. После заключения предварительного договора арендодатель нашел более выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной платы.

Естественно, возможность получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя, то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя ранее взятые обязательства. Самый простой – взаимное соглашение сторон о расторжении предварительного договора аренды. Впрочем, указанный метод не самый простой с точки зрения реализации, поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора, который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

Остановимся на условиях прекращения действия предварительного договора аренды по основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной предварительному договору (ст.429 ГК РФ).

По общему правилу, изложенному в п.6 ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Прекращение предварительного договора аренды

Представим ситуацию. Предварительный договор заключен. Но другим потенциальным арендатором арендодателю предложены более выгодные условия. Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением и начинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствием для исполнения договора с менее выгодными условиями. Как может поступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантов его действий.

Первый вариант возможен при отсутствии условия о сроке в предварительном договоре.

Если срок действия предварительного договора один год, арендодатель может занять пассивную роль и ожидать, когда истечет один год с момента заключения предварительного договора.

Со следующего дня после истечения одного года предварительный договор считается прекратившим свое действие в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ.

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт».

Предварительный договор аренды нежилого помещения – образец

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

ГК РФ, регулируя вопросы заключения договора аренды, указывает на необходимость четкого определения в нем объекта, подлежащего передаче контрагенту, а также отмечает, что выступать в качестве арендодателя вправе либо собственник имущества, либо субъекты, уполномоченные на то им или законом. Оба этих условия в полной мере соблюдаются, если на момент подписания документа арендуемый объект уже создан, а права на него должным образом зафиксированы.

Однако предпринимательская деятельность требует гибких механизмов, позволяющих оперативно вводить имущество, в особенности недвижимость, в гражданский оборот.

Предварительный договор, наряду с договорами аренды будущего имущества, чья правомерность заключения была подтверждена ВАС РФ в п. 10 постановления Пленума от 25.01.2013 № 13, позволяет сформировать правовую основу для дальнейшей эксплуатации имущества, на которое у потенциального арендодателя в момент заключения договора не имеется юридического титула.

Например, будущий собственник здания на этапе строительства заключает предварительные договоры в силу заинтересованности в максимально быстром поиске возможных арендаторов. В дальнейшем это обеспечит стабильность его положения и гарантирует окупаемость проекта.

Конструкция предварительного договора позволяет хозяйствующим субъектам сократить риски предпринимательской деятельности. Она устанавливает инструменты, обеспечивающие эффективное воздействие на нарушившего обязательства контрагента:

– понуждение к заключению основного договора через суд;

Предмет предварительного договора и правила отражения в нем предмета основного договора

В силу того, что предварительный договор выступает в качестве документа организационного характера, единственным обязательством, составляющим его предмет, является обязанность сторон в определенный срок заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ, п. 24 информационного письма ВАС от 16.02.2001 № 59). Следовательно, на правовом режиме имущества данный договор не отражается, отношений имущественного характера между субъектами не порождает.

Условия предварительного договора должны обеспечивать установление предмета основного договора, однако указание точных его характеристик является затруднительным по причине отсутствия на момент подписания объекта, планируемого к передаче в аренду.

В судебной практике существуют разнообразные позиции по поводу необходимости точного описания объекта будущего договора аренды:

• ФАС Московского округа в постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11 признал правомерным его определение путем указания адреса здания, а также ориентировочной площади помещений;
• АС СЗО, напротив в постановлении от 17.11.2014 по делу № А56-46933/2013, признал предварительный договор не заключенным по причине отсутствия в нем точных параметров помещений, их номеров, графических изображений, хотя адрес здания и ориентировочная площадь помещения были указаны.

Обратите внимание! Нежилые помещения должны быть максимально четко индивидуализированы в предварительном договоре посредством включения в него конкретных характеристик, в частности, адреса, этажа, площади или порядка ее определения.

Определение срока заключения основного договора

Ст. 429 ГК РФ указывает на необходимость включения в предварительное соглашение срока, в который сторонами должно быть исполнено обязательство по заключению основного договора. Если он не отражен в тексте документа, продолжительность равняется году.

При отсутствии в намеченный срок подписанного контракта либо предложений одной из сторон по его заключению обязательства, составляющие предмет предварительного договора, прекращаются. Указанный срок является пресекательным, поэтому по его истечении право субъектов требовать закрепления договоренностей и понуждать контрагента к заключению договора исчезает.

Определение срока должно быть произведено по правилам ст. 190 ГК, то есть путем указания на конкретную дату, период времени либо неизбежное событие.

Важно! Недопустимо ставить момент заключения основного договора в зависимость от действий стороны (определение ВАС РФ от 05.03.2011 № 2352/11), даты окончания строительства (постановление ФАС Московского округа от 13.11.2010 № КГ-А40/13470-10), регистрации прав потенциального арендодателя и иных аналогичных событий, поскольку они обусловлены волей субъектов и не носят характера неизбежности.

Если условие о сроке сформулировано указанным образом, незаключенности договора это не повлечет, срок будет признан не установленным, в силу чего подлежит определению по правилам п. 4 ст. 429 и будет равен 1 году. Такой подход нашел отражение, к примеру, в определении ВАС РФ от 18.03.10 № 2825/10.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Возможность использования такого инструмента, как задаток, в качестве обеспечительной меры в рамках предварительного договора долгое время выступала областью споров между судами общей юрисдикции и арбитражными.

Противоречие было разрешено путем внесения с 01.07.2015 изменений в ч. 4 ст. 380 ГК РФ, включивших в положения о задатке норму, разрешающую вводить обеспечение задатком в предварительный договор: задаток обеспечивает не арендные отношения а само заключение договора аренды..

Иной способ обеспечить исполнение предварительного договора – включить условие об обеспечительном платеже. Ранее он рассматривался в качестве непоименованной обеспечительной меры, однако сейчас закреплен в законе. В п. 1 ст. 381.1 ГК РФ прямо указано, что такой платеж может быть использован для обеспечения будущего обязательства.

Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и основной, а при отсутствии конкретных нормативных установлений на этот счет – заключаться в письменной форме.

Если форма предварительного соглашения не будет соблюдена, оно является ничтожным.

Из положений ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме посредством подписания единого документа. Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.

Согласно общим правилам об аренде, подлежат госрегистрации договоры, срок которых составляет 1 год и более. Предварительный же договор аренды регистрировать не требуется ни в каком случае. ВАС в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 отмечал, что регистрация не может рассматриваться как составляющая понятия формы сделки, поэтому правило о необходимости соответствия форм предварительного и основного договоров в данном случае неприменимо. Кроме того, предварительный договор аренды недвижимости сам по себе не является сделкой с недвижимым имуществом, так как носит исключительно организационный характер и направлен на закрепление обязательства сторон о заключении основного контракта в будущем.

Обязательными элементами содержания предварительного договора выступают

• условия, позволяющие определить его предмет, то есть существенные условия будущего договора аренды;
• те условия, достижения соглашения по которым на данном этапе требовала одна из сторон.

Относительно срока заключения сделки договориться желательно, однако его отсутствие на действие соглашения не повлияет.

Образец предварительного договора аренды можно скачать по ссылке.

Предварительный договор аренды – удобная конструкция, способствующая быстрому развитию гражданского оборота и минимизации рисков предпринимательства. При составлении такого документа необходимо максимально точно формулировать его условия, в частности, правильно определять срок заключения основного договора и предмет соглашения.

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды нежилого помещения

г. [место заключения договора] [число, месяц, год]

[Наименование организации-арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, с одной стороны, и

[Наименование организации-арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем “Арендатор”, с другой стороны, а вместе именуемые “Стороны”, заключили предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся Арендодателем по договору инвестирования N [значение] от [число, месяц, год], в течение [значение] дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя, но не позднее [число, месяц, год].

1.2. По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование (далее – Основной договор).

1.3. Подлежащее передаче в аренду нежилое помещение, ориентировочно общей площадью [значение] кв. м, находится на [значение] этаже в здании, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее – Объект).

1.4. На момент заключения Основного договора площадь Объекта может быть уточнена на основании сведений ФГУП “Ростехинвентаризация”, полученных Арендодателем.

1.5. Объект должен использоваться Арендатором для [указать целевое назначение объекта].

1.6. Передаваемый в аренду Объект свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений.

1.7. Срок действия Основного договора с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].

1.8. Объект должен быть передан в аренду не позднее [значение] дней с момента подписания Сторонами Основного договора.

1.9. Передача Объекта в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Заключить с Арендатором Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.1.2. Передать Арендатору Объект в срок, указанный в п. 1.7. настоящего предварительного договора, на основании акта приема-передачи помещения, а также все относящиеся к арендуемому Объекту документы, необходимые для его эксплуатации.

2.1.3. Передать Арендатору Объект в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

2.1.4. Производить капитальный ремонт Объекта за свой счет.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный им срок в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.

2.2.2. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если Арендатор пользуется Объектом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта.

2.2.3. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного Объекта потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Заключить с Арендодателем Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.

2.3.2. Использовать Объект исключительно по его назначению и в целях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

2.3.3. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом.

2.3.4. Поддерживать Объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Объекта.

2.3.5. Не проводить реконструкции Объекта, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя.

2.3.6. Неотделимые улучшения арендуемого Объекта производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.3.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю Объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

2.4. Арендатор вправе:

2.4.1. Истребовать от Арендодателя арендуемый Объект в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае непредставления Арендодателем арендуемого Объекта в указанный в договоре аренды срок.

2.4.2. При обнаружении недостатков сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующих пользованию им, по своему выбору:

– потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Объекта, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора аренды.

2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.

2.4.4. С письменного согласия Арендодателя сдавать арендованный Объект в субаренду.

2.4.5. В случае нарушения Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, по своему выбору:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2.4.6. Заключить договор аренды на новый срок, письменно уведомив Арендодателя о желании заключить такой договор, в срок [вписать нужное].

3. Обеспечение исполнения обязательства

3.1. В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим предварительным договором, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере [цифрами и прописью] рублей в течение [значение] календарных дней с момента подписания настоящего предварительного договора.

3.2. При заключении Сторонами Основного договора перечисленная сумма обеспечительного платежа [возвращается Арендатору/засчитывается в счет арендных платежей по договору аренды].

3.3. В случае уклонения Арендодателя от заключения Основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в полном объеме.

3.4. В случае уклонения Арендатора от заключения Основного договора Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму обеспечительного платежа.

4. Арендная плата по основному договору

4.1. По предварительной договоренности между Сторонами размер арендной платы составляет [цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС [вписать нужное].

4.2. Арендная плата будет включать [плату за пользование помещением/плату за коммунальные и эксплуатационные услуги/плату за каналы электронной связи/плату за телефон/плату за пользование местами для парковки].

4.3. Не позднее [значение] числа каждого месяца, начиная со дня подписания Сторонами Основного договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.

4.4. Обязанность Арендатора по уплате арендной платы считается исполненной с даты [списания денежных средств с расчетного счета Арендатора/поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя].

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор.

5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

5.4. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им.

5.5. В случае просрочки передачи Объекта в аренду Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере [значение] процентов от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

5.6. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

6. Порядок изменения и расторжения основного договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору и Основному договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего предварительного договора и Основного договора.

6.2. Переход права собственности на сданный в аренду Объект к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения Основного договора.

6.3. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:

– пользуется Объектом с существенным нарушением условий договора аренды или назначением Объекта либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает состояние Объекта;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель уведомляет Арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок путем направления письменного предупреждения [указать способ направления предупреждения].

6.4. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендатора в случаях, когда:

– Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта;

– переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при заключении договора аренды;

– Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт Объекта;

– Объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен Сторонами в последующем.

8.2. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

8.3. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до заключения Сторонами договора аренды.

8.4. Основной договор аренды подлежит государственной регистрации, расходы по которой осуществляет [Арендатор/Арендодатель].

8.5. В случаях, не предусмотренных настоящим предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9. Реквизиты и подписи сторон

[вписать нужное] [вписать нужное]

[должность, подпись, инициалы, [должность, подпись, инициалы,