Расчет справедливой стоимости арендуемой недвижимости
Определение справедливой стоимости
Справедливость в определении стоимости – несколько неоднозначный термин. Правильная оценка активов компании очень важна для многих моментов ее деятельности. Важно, чтобы оценка была не только правильной, но и соответствовала требованиям, предъявляемым к конкретному активу, ведь они могут быть разными. Каждый способ определения стоимости имеет свои особенности и сферы применения, что не всегда позволяет сделать однозначный вывод для заинтересованных в этой информации лиц. Выходом из ситуации может являться справедливая оценка.
Чем этот вид оценивания активов отличается от других, в чем его характерные особенности и, в целом, как иметь дело со справедливой стоимостью, анализируем в этой статье.
Справедливая стоимость как экономическое понятие
Оценка активов нужна во многих бизнес-ситуациях. Она должна достоверно отражать положение дел на текущий момент времени, хотя рыночная ситуация постоянно изменяется. Результаты оценки должны быть легко интерпретированы относительно интересов разных категорий лиц. Оценивать можно разные основные средства:
ВАЖНО! Определение справедливой стоимости не имеет связи с обязательной оценкой, предусмотренной законодательством и нормативными актами в определенных случаях, таких как, например, приватизация или неденежный взнос в уставной капитал. Процедуры справедливой оценки государство не регулирует.
Справедливая стоимость (англ. «fair value») – та сумма, которой теоретически заинтересованные стороны могут рассчитаться за активы или обязательства (13 Стандарт МСФО).
Характеристики справедливой стоимости:
- оценивается конкретный объект;
- учитываются категории этого объекта, важные для участников рынка (например, место, время сделки, состояние актива, кредитные риски должника для обязательства);
- на справедливую оценку влияют возможные ограничения на продажу или покупку актива либо его применение.
Цель применения справедливой стоимости
Отражение в отчетности по международным стандартам (МСФО) действительной текущей цены активов и обязательств компании нужно для:
- деятельности на международных рынках;
- привлечения зарубежных инвесторов;
- кредитования в иностранных банках;
- создания совместных предприятий;
- поглощений и слияний;
- возрастания стоимости капитала компании.
Когда применяется справедливая оценка стоимости
П. 1 ст. 11 Федерального закона РФ от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» в редакции от 28 марта 2002 года утверждает параметры оценивания активов для внесения их на баланс отдельно по каждому виду. Для активов, приобретенных возмездно, нужно применять:
- оценку по справедливой стоимости, если за актив заплачено в неденежной форме;
- рыночную оценку – при стандартной купле-продаже.
Более точным переводом из Стандарта МСФО с английского языка на русский было бы использование слова «измерение» вместо «оценка», поскольку речь изначально идет о нефинансовых активах.
ВАЖНО! Если стоимость неденежных средств, переданных в уплату за актив, оценить невозможно, справедливая оценка станет затруднительной, тогда придется их оценивать по текущей рыночной стоимости.
Справедливая или рыночная стоимость?
Понятия эти во многом схожи, иногда справедливая оценка совпадает с рыночной (например, для объектов недвижимости, земляных участков, оборудования). Рыночной стоимостью чаще всего считают самую ожидаемую цену, которую за него бы заплатили при наличии свободной конкуренции.
Однако между этими понятиями есть и существенные различия. Сравним справедливую и рыночную стоимости по разным показателям в таблице. При этом прочие условия по умолчанию будем считать равными:
- осведомленность продавца и покупателя актива;
- они совершают сделку по своей воле, без принуждения;
- на рынке их позиции примерно равны.
| № | Основание | Справедливая стоимость | Рыночная стоимость |
|---|---|---|---|
| 1 | Законодательное регулирование | Международные стандарты (МСФО) | Государственные стандарты (РНБО) |
| 2 | Подходы к оценке | Зависят от принадлежности оцениваемого объекта к одной из определенных групп | Нужно применить три обязательных подхода (затратный, доходный и сравнительный) либо обосновать отказ от какого-либо из них. |
| 3 | Форма расчета за активы или обязательства | Неденежная | Денежная либо неденежная, если нельзя установить финансовое соответствие активов, переданных в уплату |
| 4 | Дополнительные факторы | Следует учитывать все факторы, выражающие преимущества или неудобства для сторон сделки | Все субъективные факторы игнорируются, берется во внимание только «голая» конъюнктура |
| 5 | Сопоставление понятий | Более широкое: рыночная стоимость может совпасть со справедливой | Более узкое: не любая справедливая оценка является рыночной |
Расчет справедливой стоимости
Стандарт определения справедливой стоимости подразделяет информацию, на основании которой она производится, на три уровня.
1 уровень, рыночный. Самый надежный и очевидный. Нефинансовый актив оценивается по стоимости такого же на активном рынке в данный момент времени (момент оценки).
2 уровень, корректировочный. Когда актив или обязательство не постоянны, а относятся к определенном периоду, то их стоимость можно определить только в этот период, сравнив с котировками на данный момент. Поэтому справедливая стоимость уже будет не безоговорочной, а скорректированной на время, место, состояние актива и особенности рынка.
3 уровень, ненаблюдаемый. Иногда данные для определения стоимости актива или обязательства невозможно определить прямо (они ненаблюдаемы), в этом случае нужно анализировать весь максимум доступной об активе информации.
Справедливая оценка актива будет относиться к одному из этих уровней:
- первый уровень определяет несомненную оценку;
- второй и третий требуют дополнительных методов оценивания и обуславливания выбора;
- при третьем уровне нужно приводить сопутствующую оценке информацию: изменения в отчетном периоде, суммы затрат и прибылей по этому активу за оцениваемый период, описание процесса оценивания.
Выбор подхода к оценке справедливой стоимости
- Сравнение с аналогичными активами на рынке по определяющим показателям: в оцениваемый период, в том же объеме и пр.
- Метод дисконтированных денежных потоков – выяснение способности к стабильной прибыли от актива в прогнозе на оцениваемый срок.
- Затратный метод – основан на анализе последних балансовых значений.
Примеры применения справедливой стоимости
Пример 1. Деревообрабатывающая фирма на данный момент имеет в избытке доски. Она остро нуждается во фрезеровочном оборудовании и договорилась об его обмене на излишек сырья. Как определить количество, которое нужно передать в уплату за станок? Для этого нужно «сложить цену» данному активу. Это как раз и будет его справедливой оценкой. Для оценивания нужно учесть себестоимость сырья именно для этой фирмы. Если у компании есть постоянные поставщики, то справедливая стоимость составит сумму затрат на покупку аналогичной по объему партии досок у этих поставщиков. По факту, это будет то количество, которое согласится принять в обмен владелец фрезеровочного оборудования.
Пример 2. У компании 1 есть пакет акций компании 2, в данный момент не ведущей деятельность. Ранее они высоко котировались на рынке. По какой цене компания может продать их теперь? Справедливая оценка зависит не от прежних, уже не актуальных котировок (рыночной оценки), а от других факторов, в частности, собирается ли фирма 2 возобновлять свою активность и насколько успешны прогнозы.
Пример 3. Фирма собирается заключить сделку со специализированным имуществом – частью имущественного комплекса предприятия. На рынке такое имущество практически никогда не продается отдельно, поэтому справедливую стоимость придется определять иначе, нежели рыночную.
Тема: Справедливая стоимость в ФСБУ для госсектора
Опции темы
Поиск по теме
Справедливая стоимость в ФСБУ для госсектора
Коллеги, добрый день.
Вопрос в том, что за зверь “справедливая стоимость” в федеральных стандартах бухучёта для госсектора и с чем его едят.
Первоначально это понятие есть в Приказе Минфина России от 31.12.2016 N 256н “Об утверждении федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора “Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора” (раздел V)
Интересует же его практическое применение при использовании другого ФСБУ – Приказ Минфина России от 31.12.2016 N 258н “Об утверждении федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора “Аренда”
Дело в том, что мы как бюджетное учреждение используем имущество по договорам безвозмездного пользования (на ссуду распространяется ФСБУ 258н по аренде). И при постановке на учёт такого имущества согласно ФСБУ теперь должны определять его справедливую стоимость, причём не только самого имущества, но и арендных платежей.
Вопрос в том, правомочны ли мы её определять сами (и как это должно тогда оформляться) или это должно быть что-то не меньше отчёта оценщика?
Отвечает Олеся Орлова, эксперт Системы Госфинансы
Стандарты не устанавливают четкий порядок определения справедливой стоимости: ни конкретных лиц, которые должны делать это, ни методики определения, ни документов, которыми определение цены оформляется. Следовательно, учреждение вправе определить порядок самостоятельно, закрепив его в учетной политике.
Что касается информации о стоимости и её источников. Конкретного списка сайтов (иных источников) законодательно не установлено. Следовательно, подойдут любые содержащие необходимую и актуальную информацию. Термин «аналогичное» не значит абсолютно похожее, но означает «сходное», «подобное». Очевидно, что полученное вами имущество не настолько особенное и эксклюзивное (если только это не историческое помещение), чтобы хотя бы близких аналогов на рынке ему не нашлось.
Также существует несколько методов расчета рыночных цен, из которых можно выбрать наиболее Вам подходящий. Посмотрите о них в рекомендации Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг). Сделанные расчеты должны быть документально оформлены (в любом удобном учреждению виде). Метод сопоставимых рыночных цен, который применяют при закупках также может быть применен для определения справедливой цены (смотрите образец расчета). То есть выбирайте подходящий метод, закрепляйте его в учетной политике и к учреждению вряд ли можно будет предъявить какие-либо претензии в правильности определения справедливой стоимости. Сведения у арендодателя получить можно, но они не в полной мере будут отражать справедливую стоимость имущества – их можно использовать как один из источников информации.
кто-нибудь на деле уже произвел оценку справедливой стоимости?
Нам безвозмездно передано кабинетное помещение. Но мы возмещаем собственнику коммуналку и связь. Отдельно платим за уборку. Решила определить справедливую стоимость методом рыночных цен, взяв ближайшие по расположению и примерные по площади офисы на domofond. НО – обнаружила, что все рыночные предложения коммерческой недвижимости в цену включают коммунальные расходы, как правило, без электроэнергии, есть предложения, включающие в себя еще и уборку. Таким образом, условия вроде как не аналогичные, теперь в раздумьях, как определить посправедливее и как оформить.
Последний раз редактировалось ugan; 07.06.2018 в 09:43 .
Нам довели план мероприятий по внедрению стандарта “Аренда”, в частности – “Письменно запросить справедливую стоимость по договорам безвозмездного пользования у собственника имущества”. Жду ответ.
А собственнику больше делать нечего, кроме как справедливую стоимость по правилам бюджетной бухгалтерии сочинять.
Вот то тоже смотрю на это все . непотребство. и понимаю, что у меня на балансе все ОС по справедливой стоимости учтены, ептить))).
А придётся)
“Объекты учета аренды при передаче имущества в безвозмездное пользование отражаются в бухучете по их справедливой стоимости, определяемой на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен – как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях (п. 26 Стандарта “Аренда”).”
Последний раз редактировалось ЦБ; 08.06.2018 в 08:14 .
ЦБ, так то обязанность получающего в аренду, а не сдающего)))
Буду изучать, пока не уверена
дождались? я запросила, ответили, что они на коммерческих условиях никому не сдают, только безвозмездно, данными не располагают. А о том, как я с помощью сайтов пыталась определить, писала выше
Да, у передающей стороны объекты, переданные в безвозмездное пользование учитываются по балансовой стоимости:
“33. Операции по передаче (возврату) материального объекта нефинансовых активов в безвозмездное или возмездное пользование отражаются на основании первичного учетного документа (акта) на соответствующих счетах учета нефинансовых активов путем внутреннего перемещения объекта нефинансовых активов с одновременным отражением на забалансовом счете переданного (полученного) объекта по его балансовой стоимости.”
По поводу справедливой стоимости пока нет у меня ответа от собственника. Спрашивала в упр.муниципальной собственности как они определяют стоимость, когда сдают в аренду имущество. Ответили, что по каждому объекту заказывают независимую оценку, которая зависит от многих факторов, даже от наличия сплит-систем.
коллеги, как у кого обстоят дела с определением справедливой стоимости на сегодняшний день?
В соответствии с п. 26 Приказа Минфина России от 31.12.2016 № 258н
«Об утверждении ФСБУ “Аренда”, объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров безвозмездного пользования отражаются в бухгалтерском учете по их справедливой стоимости, определяемой на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен – как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях.
Исходя из этой нормы, я применила метод НМЦК, используя данные сайта авито (нашла там все-таки несколько аналогичных предложений). Оформила все актом. Перед этим запросила данные у передающей стороны, получила ответ, что информации о спр.стоимости у них нет и не будет.
Уже была удовлетворена результатом проделанной работы. Оговорюсь – договор безвозмездного пользования согласован с Теруправлением Росимущества.
НО – 29.06.18 посетила ВКС с участием Сивец. Там она разъяснила, что если договор заключен без участия Росимущества, то определять спр.стоимость методом НМЦК. А если договор заключен с участием Росимущества – то обращаться за оценкой к ним! при этом СВ сказала, что на сегодняшний день Росимущество дает ответы, что не знает, но Минфин будет на него давить, дабы работу эту ускорить. А пока оценки нет, исходя из принципа осмотрительности, временно следует показать условную оценку (здесь я точно не уверена, но вроде как 1кв.м=1руб.), а далее, пока информация о спр.стоимости не будет выбита из Росимущества, на каждую отчетную дату объясняться по усл.оценке в ПЗ!
также СВ оговорила, что никаких независимых оценок за деньги проводится не должно!
и вообще этой информацией она мне все подпортила. Стандарт не устанавливает четкого порядка определения спр.стоимости, не определяет разные варианты для договоров согласованных и не согласованных с Росимуществом, а здесь с трибуны заявили, что надо-то вот так.
Последний раз редактировалось ugan; 02.07.2018 в 06:24 .
коллеги, вы собираетесь учитывать устные рекомендации Сивец, прозвучавшие на ВКС?
или делать это стоит только в случае, если разъяснения будут выпущены в виде системного письма МФ? (о котором на ВКС просили, кажется, якуты)
Последний раз редактировалось ugan; 02.07.2018 в 06:30 .
Слово к делу не пришьешь. Путь пишет письмо! В письменном виде все выглядит иначе, чем на словах.
У меня мысли были и до выступления Сивец поставить по рублю, считаю бухгалтер не вправе самостоятельно определять справедливую стоимость.
Как определить справедливую стоимость арендных платежей?
С 2018 года — начала действия федеральных стандартов для организаций государственного сектора, появилось немало новых понятий. Одно из них — справедливая стоимость арендных платежей. В каком случае ее необходимо определять и как это делать? Об этом поговорим в статье.
Зачем определять справедливую стоимость арендных платежей?
Справедливая стоимость арендных платежей определяется на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен – как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях.
При этом по справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете отражаются объекты учета аренды на льготных условиях в контексте п. 26 Стандарта “Аренда”*(1). То есть объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров безвозмездного пользования или в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости.
По справедливой стоимости арендных платежей в бухгалтерском учете признаются:
- объект учета операционной аренды на льготных условиях – право пользования активом (п. 27.1 Стандарта “Аренда”);
- объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях – основное средство (п. 28.1 Стандарта “Аренда”);
- объект учета операционной аренды на льготных условиях – доход от предоставления права пользования активом (п. 29.1 Стандарта “Аренда”);
- объект учета неоперационной (финансовой) аренды на льготных условиях – доход от предоставления права пользования активом (п. 30.1 Стандарта “Аренда”).
Определение справедливой стоимости арендных платежей является неотъемлемым условием при принятии организациями государственного сектора к бухгалтерскому (бюджетному) учету объектов учета аренды (смотрите, например, письмо Минфина России от 08.05.2018 № 02-07-08/30805). 
Как определить справедливую стоимость арендных платежей?
Информация о методах и порядке определения справедливой стоимости приведена в разделе V Стандарта “Концептуальные основы”*(2).
Учитывая, что справедливая стоимость арендных платежей определяется методом рыночных цен, ее определяют на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа (п. 55 Стандарта “Концептуальные основы”).
При определении справедливой стоимости используются документально подтвержденные данные о рыночных ценах, полученные (п. 59 Стандарта “Концептуальные основы”):
- от независимых экспертов (оценщиков);
- сформированные учреждением самостоятельно путем изучения рыночных цен в открытом доступе.
При этом не учитываются возможные (предполагаемые) издержки по сделке, связанные с продажей или иной формой выбытия актива или с передачей обязательства (п. 60 Стандарта “Концептуальные основы”).
Информацию об источниках определения рыночной стоимости арендных платежей целесообразно закрепить в рамках учетной политики учреждения.
Например, в качестве возможных источников могут быть выбраны:
- предложения по схожим объектам, размещенные в сети “Интернет”;
- утвержденные на уровне конкретного муниципального образования размеры арендной платы (смотрите, например, решение Совета депутатов городского округа Домодедово МО от 17.12.2013 № 1-4/562 “Об определении стоимости арендной платы за недвижимое муниципальное имущество”);
- данные с торгов о начальной цене договора аренды государственного (муниципального) имущества в конкретном регионе;
- Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), утвержденная приказом Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209 (носит рекомендательный характер).
Кроме того, рыночная стоимость арендных платежей может быть запрошена в органе, осуществляющем функции по управлению имуществом, если в рамках конкретного публично-правового образования данный орган наделен такими полномочиями.
В любом выбранном случае, необходимо следовать принципу осмотрительности, согласно которому при ведении бухгалтерского учета необходимо обеспечивать приоритетное признание расходов и обязательств над признанием возможных доходов и активов, отражая указанные объекты учета по самым консервативным оценкам – не завышая активы и (или) доходы и не занижая обязательства и (или) расходы (п. 3 Инструкции № 157н*(3)).
Понравилась статья? Подпишитесь на рассылку новых публикаций.
Остались вопросы? Позвоните и мы на них ответим 8-800-250-8837 . Звонок бесплатный.
Статья подготовлена
Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018
ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды» нужно будет применять с отчётности за 2022 год. Но есть компании, которым лучше перейти на новый порядок уже сейчас. Разберемся, что меняется для арендаторов и арендодателей и как упростить переходный период.
Кто обязан применять новый стандарт
ФСБУ 25/2018 разработан на основе Международного стандарта финансовой отчетности, или МСФО (IFRS) 16 «Аренда» и утвержден Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н.
ФСБУ касается коммерческих организаций, которые заключают договоры о предоставлении/получении имущества во временное пользование за плату.
Исключение сделано для трёх объектов договора:
- участки недр для геологоразведочных работ, добычи полезных ископаемых;
- результаты интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации и их материальные носители;
- объекты концессионного соглашения.
Организации госсектора стандарт не применяют: для них еще в 2016 году разработан СГС «Аренда».
Какие новые понятия вводит стандарт
ФСБУ 25/2018 классифицирует договоры не по юридической форме, а по содержанию. Договоры со словами «аренда» или «лизинг» в названии или тексте не всегда регулируют арендные отношения. И наоборот, про аренду может быть договор с совершенно другим названием. Действующий стандарт такие договоры не регулирует, а новый будет.
Привычная гражданско-правовая классификация по Федеральному закону от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» или гл. 34 «Аренда» ГК РФ никак не влияет на учёт и отчётность по ФСБУ 25/2018.
ФСБУ исключил понятие «имущество» и ввёл новое — «объект учёта аренды». Оно распространяется на объекты, которые отвечают четырём условиям:
- предмет аренды предоставляется на обозначенный в договоре срок;
- предмет аренды идентифицируется и по условиям договора арендодатель не может заменить его до окончания срока аренды;
- арендатор вправе использовать предмет аренды для получения прибыли;
- арендатор имеет право сам определять, как использовать объект учёта в рамках его технических характеристик.
Объект учёта аренды отражается в бухучёте сторон независимо от того, что написано в договоре. При этом правила для арендодателя и арендатора разные (Информационное сообщение Минфина РФ № ИС-учёт-15).
Что меняется для арендатора
Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя ее на операционную и финансовую. В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом, на которое будет начисляться амортизация. В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.
Поскольку Минфин не указал, куда относить право пользования активом, определите это самостоятельно. Выберите счёт, исходя из специфики предмета аренды: 01 «Основные средства», 08 «Вложения во внеоборотные активы» или иной балансовый счет.
Право пользования активом оценивается исходя из всех фактических затрат. Кроме стандартных транспортных расходов и стоимости установки к ним относятся оценочные обязательства по будущему демонтажу.
Если арендатор применяет упрощенные методы учета, то за основу оценки можно брать их первоначальную сумму, а затраты на будущий демонтаж будут признаваться по факту — в том периоде, когда демонтаж случится.
Предстоящие платежи по обязательствам нужно будет дисконтировать независимо от срока аренды. И в этом еще одна сложность: организация должна сама изучить рынок и определить ставку дисконта. Арендаторы на упрощённом учёте могут не дисконтировать платежи.
Если аренда длительная, аренды размер платежей и процентные ставки могут меняться, а значит, придётся корректировать сумму активов и обязательств.
Арендатор может отказаться от бухгалтерского учёта аренды по ФСБУ 25/2018 и следовать старому стандарту в трёх случаях (п. 11 Приказа Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н):
- срок аренды не больше 12 месяцев с даты передачи объекта аренды;
- рыночная стоимость объекта аренды без учёта износа не больше 300 тысяч рублей;
- организация имеет право применять упрощённые способы ведения бухгалтерского учёта (п. 4 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).
В этих ситуациях арендаторы не отражают в учёте право пользования активом и обязательства по аренде. Для них сохраняется система простых периодических арендных платежей, а не порядок, вводимый ФСБУ 25/2018.
Пример учёта краткосрочной аренды
ООО «Веселое детство» берет у АО «Аэромир» надувной батут в аренду сроком на 6 месяцев ежегодно. Право собственности остается у арендодателя, поэтому объекты на баланс арендатора не передаются.
Арендатор — ООО «Веселое детство» — принимает объект по актам приемки-передачи на забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства». В сроки, установленные договором, компания начисляет арендную плату проводкой дебет 25, 26 кредит 76. Авансовые платежи отражаются в учете как расходы будущих периодов — дебет 97 кредит 76, а потом в соответствующие периоды списываются в издержки производства дебет 25, 26 кредит 97.
Арендодатель — АО «Аэромир» — перечисляет первоначальную стоимость объекта на субсчет счета 01 «Основные средства в аренде». Сумму амортизации компания относит на операционные расходы — дебет 91 кредит 02. Причитающуюся арендную плату отражает как задолженность арендатора — дебет 76 кредит 91. Регулярные платежи оформляются проводкой дебет 51 кредит 76, авансовые платежи учитываются как доходы будущих периодов — дебет 51 кредит 98, а затем по наступлению соответствующего периода списываются в прибыль текущего периода — дебет 98, кредит 99.
Если договор аренды предусматривает сдачу в субаренду или последующий выкуп, то никакие послабления нет действуют. Аренда всегда будет отражаться по общему правилу — как право пользования активом и обязательство по аренде.
Не стоит постоянно продлевать краткосрочный договор. Аудитор может расценить его как долгосрочный и обязать вас применить к нему требования стандарта. Придется делать ретроспективный пересчет за весь срок аренды.
Что меняется для арендодателя
ФСБУ 25/2018 предусматривает, что арендодатель должен разделять аренду на финансовую и операционную — от этого зависят проводки.
К финансовой (неоперационной) аренде относятся несколько случаев, в том числе:
- В договоре предусмотрено, что право собственности на предмет аренды переходит к арендатору.
- Срок аренды сопоставим с периодом, когда объект будет годен к использованию.
- На дату заключения договора приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды.
- Без существенных изменений предмет аренды может использовать только арендатор.
- Иные случаи, когда арендатор берет на себя выгоды и риски, связанные с правом собственности.
Для учёта финансовой аренды вводится новый вид актива — «инвестиции в аренду». Доходы признают в виде процентных начислений по этой инвестиции. А для операционной аренды сохраняются прежние правила учёта периодических поступлений.
При упрощенном бухучёте можно любую аренду показывать как операционную и отражать только периодические платежи от арендатора. Исключение — договоры с правом выкупа предмета аренды или последующей субаренды. Это тоже обозначено в ФСБУ 25/2018.
Когда и как переходить на ФСБУ 25/2018
Организации обязаны переходить на учёт по ФСБУ начиная с отчётности за 2022 год. Те, кто ведут упрощённый учёт, могут применять стандарт только к договорам, заключенным после 1 января 2022 года. Те, кто вел учёт аренды по международным стандартам финансовой отчетности (IFRS) 16 «Аренда» (п. 7.1 ПБУ 1/2008 «Учётная политика организации»), сохраняют прежний порядок и могут не применять переходные процедуры.
Чтобы перейти на бухучёт аренды по ФСБУ 25/2018, организация должна принять решение по каждому договору в отдельности. Арендатор определяет, в отношении каких договоров он вправе применять упрощённый порядок учёта. Арендодатель выделяет договоры, которые относятся к финансовой аренде.
Как мы уже сказали, стандарт исходит из экономического содержания договора. А значит, учесть придётся все договоры, которые отражают арендные отношения, даже если в них нет слов «аренда» или «лизинг» (Рекомендация Р-97/2018-КпР «Первое применение ФСБУ 25/2018»).
Переходя на ФСБУ 25/2018, нужно будет сделать ретроспективный пересчёт данных по договорам, которые истекают после 31 декабря 2022 года. Если же договор кончается в отт год, когда компания вводит ФСБУ 25/2018, требования нового стандарта к нему можно не применять (п. 51 ФСБУ 25/02018).
Организация вправе облегчить себе переходный период, если на 31 декабря признает право пользования активом и обязательство по аренде, как это и обозначено в ФСБУ 25/2018.
Пример учёта аренды по ФСБУ 25/2018 в переходный период: проводки
ООО «Эмма» в 2018 году взяла в аренду у объединения «Промторг» грузовой подъемник для склада. Договор заключен сроком на 7 лет и заканчивается в 2025 году. На 31 декабря 2021 года компания «Эмма» сможет отразить в учёте право пользования активом, взяв за оценку справедливую стоимость погрузчика. Обязательство по аренде рассчитает по стоимости оставшихся дисконтированных платежей. Возникшая разница будет отнесена на счёт 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».
Как отражать аренду по ФСБУ 25/2018 в обычном и упрощённом учёте
Начать применять ФСБУ можно и до 2022 года. Главное — зафиксировать решение в учетной политике. Это целесообразно для компаний, которые подлежат обязательному аудиту (Федеральный закон от 30.12.2008 № 307-ФЗ). Если сразу вести учёт по новому стандарту, заключенные в 2021 году договоры не надо будет пересматривать, а отчётность корректировать.
Применение ФСБУ 25/2018 «Аренда» требует внимательного прочтения нормативных актов. Если вы хотите более детально разобраться в различиях старого и нового порядка учёта аренды, обратитесь к другим документам:
- Международному стандарту финансовой отчетности, или МСФО (IFRS) 16 «Аренда», на основе которого создавался ФСБУ 25/2018;
- Рекомендации Р-97/2018-КпР «Первое применение ФСБУ 25/2018». Ее составил один из разработчиков стандарта.
Автор — Ольга Букина, преподаватель Контур.Школы, аудитор
