Рентабельность арендного бизнеса коммерческой недвижимости

Рентабельность арендного бизнеса коммерческой недвижимости

Что такое арендный бизнес и с чего начать

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

Пассивный доход – это то, к чему стремится сегодня любой здравомыслящий человек. И крупные предприниматели, и работники офисов, и фрилансеры постоянно ищут новые варианты для финансовых вложений и просчитывают наиболее выгодные.

В современных экономических условиях многих инвесторов привлекает недвижимость, и многие аналитики рынка отмечают, что самую стабильную выгодную в настоящее время обещает арендный бизнес. Коммерческие объекты снимаются довольно охотно, доля арендаторов жилья тоже неизменно растет, пока число единовременных сделок купли-продажи стоит на месте. Предлагаем узнать, что такое арендный бизнес, разобраться в его особенностях и преимуществах, рассмотреть принципы налогообложения и поговорить о предполагаемой доходности.

Определение арендного бизнеса

Арендный бизнес – это вид деятельности, связанный с передачей в аренду недвижимости, находящейся у инвестора в собственности, и получением соответствующей платы от контрагентов. К числу быстро окупаемых и приносящих самую большую прибыль отнести его довольно сложно, но ограниченное количество подводных камней и ощутимая стабильная доходность арендного бизнеса, в среднем на несколько процентов превышающая доходность банковских депозитов, позволяют ему набирать популярность достаточно стремительно.

К недвижимости, сдаваемой в аренду, относят землю, жилье и коммерческие помещения. Среди последних отдельно выделяют офисы, торговые точки, склады и производственные базы. Кто-то предоставляет во временное пользование техническое оборудование, автомобили, рабочий инвентарь и т.п., но такую деятельность стоит отнести к другой сфере.

Как открыть арендный бизнес: ключевые нюансы

Как и любой другой вид бизнеса, арендный предполагает не просто прыжок с места в карьер, а длительные и сложные подготовительные работы. Тщательный просчет рисков, учет важных факторов, выявление запросов потенциальных клиентов, анализ деятельности конкурентов и целого ряда других специфических моментов – это стандартный набор задач собственника или человека, занимающего руководящую должность на любом предприятии. Прежде, чем начать зарабатывать деньги, очень многое придется потратить, и это аксиома, не требующая подтверждения. И если толчком к открытию бизнеса послужила не случайность, а стремление к развитию, потрудиться придется. Но перейдем от абстрактного представления к конкретике.

Как начать арендный бизнес

Чтобы сдать недвижимость, ее необходимо купить. Если мы говорим о коммерческих помещениях, то их расположение – это самый важный фактор, на который следует обратить внимание, так как будущая доходность всего бизнеса во многом определяется именно им.

Начинающему бизнесмену определить, насколько рентабельна конкретная площадь, бывает очень сложно: в идеале следует обратиться к специалисту за профессиональной консультацией или выбрать вариант из готового каталога. Попробуйте воспользоваться нашим ресурсом. Помочь специалист может и в оформлении документации на собственность. Существуют случаи, когда передача недвижимости в аренду возможна только при наличии дополнительных разрешений и заключений определенных служб. Грамотная поддержка позволит значительно сэкономить время и силы при их получении.

Еще один важный момент, всплывающий при открытии арендного бизнеса – это вопрос налогообложения. Согласно стандартному соглашению, арендодатель берет на себя обязательства предоставлять съемщику помещение за определенную плату, а периодическое получение прибыли от пользования имуществом на основании действующего российского законодательства является предпринимательской деятельностью. Доход от аренды по закону облагается налогами по стандартной ставке в 13%. Минимизировать эти выплаты вполне реально, если знать, как оптимизировать налоги в арендном бизнесе.

Оптимизация налогов

Одним из самых распространенных способов оптимизации налогов является создание в цепочке «арендодатель-съемщик» дополнительного звена. Владелец недвижимости может сдать ее третьему лицу по фиктивной цене, а оно предоставит ее реальному съемщику уже по рыночной. Третье лицо может являться как организацией, так и ИП, с доходов которого взимается только налог в 6%. Второй метод снижения налога арендного бизнеса – это учет дополнительных расходов, которые могут помочь сэкономить на выплатах. Оптимизировать их можно и путем передачи дел управляющему, которому собственником назначается определенное вознаграждение.

Какой бы метод ни был выбран, столкнуться со сложностями все равно придется: специалисты нашей компании готовы ответить на любые вопросы о том, какой налог в арендном бизнесе уплачивается предпринимателем и в каком порядке. Звоните по номеру 8 (495) 120-22-22 или оставьте заявку, заполнив форму обратной связи на сайте.

Доходность и окупаемость арендного бизнеса

Никто не станет спорить, что первоначальные затраты на приобретение жилой или коммерческой недвижимости весьма солидны. Понято, что будущего предпринимателя в первую очередь интересует не цифра, которая будет появляться на его счете ежемесячно, а срок окупаемости вложенного капитала.

Просчитать его можно, но реальность всегда вносит свои коррективы. Окупаемость арендного бизнеса в Москве в среднем сегодня составляет от 6 до 11 лет и зависит от множества факторов, включая инфляцию, налоги и накладные расходы.

Многим хочется построить арендный бизнес с окупаемостью 5 лет, аналитики же смотрят на этот вопрос более трезво и рекомендуют выбирать объекты с коэффициентом до 10 лет. Что касается дохода от арендного бизнеса, то этот показатель еще более переменчив. Набольшую прибыль будут приносить рентабельные объекты, располагающиеся в удачных местах. Идеальным вариантом станет периодическое увеличение арендной ставки путем ежегодной индексации, в которую будет заложена инфляция.

Арендный бизнес сегодня, или приключения современных рантье

Арендный бизнес – что это такое? Это бизнес в сфере недвижимости, который хоть и не относится к числу самых доходных и быстро окупаемых, уступая по этим показателям, например, предприятиям быстрого питания или ломбардам, все же представляет собой довольно прибыльный вид деятельности. В настоящее время средняя годовая доходность арендного бизнеса в Москве составляет 11-15%, а срок окупаемости колеблется от 6 до 15 лет.

Плюсы арендного бизнеса

Арендный бизнес имеет три неоспоримых преимущества перед другими. Первое – стабильность. Какие бы кризисы не бушевали вокруг, спрос на коммерческую и жилую недвижимость будет всегда. Конечно, возможны его колебания, но, как показывает статистика изменений арендных ставок за последние 20 лет, периоды их падения в крупных городах всегда краткосрочные – максимум 2-3 года.

Второе преимущество арендного бизнеса – надежность. Покупка недвижимости – это вложение, которое в среднесрочной и долгосрочной перспективе не подвержено риску обесценивания.

И третье – это один из немногих видов предпринимательской деятельности, который позволяет получать пассивный доход. Это не значит, что вам совсем ничего не придется делать, но вы будете избавлены от ежедневной суеты, постоянного напряжения физических и эмоциональных сил.

Во что принято вкладываться?

Существует три вида арендного бизнеса – это сдача в аренду земли, жилья и коммерческих помещений. Первый вид у нас пока развит слабо и используется главным образом в сельском хозяйстве.

Читать еще:  Оценка недвижимости БТИ по закону

С середины 2000-х годов на протяжении 10 лет в Москве и в других крупных городах России наблюдался бум инвестиций в жилую недвижимость. Приобретя квартиру и сдавая ее, собственник возвращал свои вложения в среднем за 5 лет. Сейчас ситуация изменилась, этот бизнес уже не столь доходный. Причины тому – развитие ипотечного кредитования, многократное увеличение предложения на рынке, рассматриваемые в настоящий момент законодателями меры по ограничению или даже запрету посуточной аренды жилья.

На рынке коммерческой недвижимости в Москве заканчивается кризис, который привел к падению арендных ставок на 10-30% в разных сегментах в сравнении с 2013 годом. Тем не менее массового «сброса» объектов коммерческой недвижимости не произошло. Уже по итогам 2017 года был отмечен небольшой рост арендных ставок, эксперты прогнозируют развитие этого тренда и в целом дальнейшую активизацию рынка. В совокупности перечисленные выше факты говорят о том, что начался довольно благоприятный период для инвесторов.

Уровень доходности арендного бизнеса

Если рассматривать сегменты этого рынка со стратегической точки зрения, то по мнению таких авторитетных на рынке коммерческой недвижимости компаний, как Knight Frank и JLL, доходность вложений в офисы и торговые помещения составляет в среднем 9-10,5%, в складские чуть выше – 11-12,5%. Но в любом случае надо рассматривать конкретный объект.

Скорее всего нет смысла вкладываться в офисное помещение в крупном бизнес-центре, в котором есть не только продажа, но и аренда от собственника или застройщика. В этом случае большинство потенциальных арендаторов предпочтут снимать помещение непосредственно от застройщика.

Но иногда случается так, что новый бизнес-центр привлекателен для арендатора со всех сторон: тут и отличная транспортная доступность, и шикарная отделка, и все самые современные инженерные системы, и богатейшая инфраструктура, но есть одна маленькая проблемка. здесь нет аренды. Застройщик просто-напросто предпочитает не связываться с арендой и все помещения продает. У того, кто хочет открыть свой офис именно в этом месте, только два пути: или самому купить помещение, вложив сразу приличную сумму денег, или найти рантье, купившего подходящее помещение, и арендовать уже у него. На таких «особо сладких» объектах доходность вложений в арендный бизнес может достигать 12, а в некоторых случаях и 14%.

Примером может служить Деловой центр Jazz от компании Sminex. Здесь есть все: это и идеальное расположение на первой линии Третьего транспортного кольца, и близость к метро, до которого всего 200 метров, и шикарная отделка с применением глазурованной терракоты, натуральной керамики, травертина, латуни и дерева. Одним словом, все, что нужно для солидного представительского офиса. все, кроме аренды. Вложение в такой объект с высокой долей вероятности оправдает ваши надежды.

Продажа представительских офисов в деловом центре Jazz, улица Сущёвский Вал © Фото с сайта jazzkvartal.ru

Готовый арендный бизнес – минимум проблем

Подыскивая коммерческую недвижимость, необходимо рассмотреть как «нулевые» варианты – только что построенные или пустующий объекты, так и объекты, которые уже имеют арендаторов.

В первом случае стоимость недвижимости будет ниже, и, кроме того, вы сможете отремонтировать и обустроить помещения по своему вкусу, различными способами придать им более высокий статус.

Во втором случае вы покупаете уже готовый арендный бизнес (ГАБ), который не требует дополнительных вложений в ремонт, мебель, оборудование, поиск арендаторов, рекламу. Этот вариант предпочтительнее для новичков в арендном бизнесе.

Готовый арендный бизнес в квартале «Парк Мира» – доходность от сдачи в аренду до 18% © Фото с сайта park-mira.ru

Минусы арендного бизнеса. А куда без них?

И последнее. При покупке коммерческой недвижимости, особенно если у вас нет подобного опыта, нужно быть очень внимательными и осторожными, поскольку в этой сфере все еще не редки случаи мошенничества. Наиболее часто встречаются предоставление поддельных документов, недостоверная оценка стоимости объекта. В случаях, когда приобретаются помещения с арендаторами, возможен ложный расчет экономической модели окупаемости, либо умалчивание, что арендатор требует снизить арендную ставку, или вообще собирается съехать.

Предположим, вы решили купить помещение свободного назначения в строящемся жилом квартале, чтобы сдавать его в аренду под магазин. Съездили на объект, посмотрели все корпуса и выбрали самое лучшее место (ну по крайней мере вам так казалось), мимо которого не пройдет и не проедет ни один житель. Казалось бы, это успех. Но прошло полгода, квартал продолжил строиться дальше, к нему проложили новую широкую дорогу, и шикарное расположение превращается во второстепенное, годное разве что для продуктового «магазина по соседству» на несколько домов.

Арендный бизнес как способ обеспечить безбедную старость

Инвестор и эксперт по финансовой грамотности Алексей Максимченков рассказал, с какими трудностями сталкиваются предприниматели и сколько зарабатывают на арендном бизнесе.

— Многие относят арендный бизнес к пассивным источникам дохода, так ли это? Или для получения высокой прибыли собственнику все равно придется усердно работать?

— Арендный бизнес позволяет построить капитал и получать пассивный доход, но большой прибыли он не приносит. Он не занимает много времени как источник пассивного дохода, для этого надо просто сдать объект, и все. У меня уходит 1–2 часа в месяц. Если рассматривать арендный бизнес как основной источник дохода, то в него надо вкладывать гораздо больше времени, чем инвестору, который получает дивиденды.

— С какими трудностями сталкиваются собственники помещений, когда начинают развивать бизнес в России? К чему нужно быть готовым?

— Основная трудность — это маленький доход от инвестиций. Трудности могут возникнуть с арендосъемщиками. Если вы сдаете жилую недвижимость, то один из трех, а может даже из пяти, будет снимать на длительный срок. Если сдаете коммерческую недвижимость, надо искать якорных арендосъемщиков, которые снимают надолго, вроде «Пятерочки» или банков.

— Если предприниматель решил заниматься арендным бизнесом в 2020 году, с какой недвижимостью у него есть наибольшие шансы на успех, иными словами, каких площадей сегодня больше всего не хватает арендатором — ТЦ, офисы, склады?

— Единственная проблема — найти места с хорошей проходимостью. Они, как правило, располагаются на каких-то «крутых» улицах и давным-давно заняты. Это очень дорого и очень редко можно найти на рынке. Проходные места могут быть у метро. Для ресторанов важны красивые виды. Для элитных офисов тоже нужны особые места, которые не заняты еще. «Середнячков» на рынке переизбыток, а действительно хороших вариантов мало.

— Насколько важен вопрос управления арендным бизнесом? Имеет ли смысл собственнику заниматься решением этой задачи самостоятельно и когда ему не обойтись без сотрудничества с управляющей компанией?

Читать еще:  Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?

— Зависит от объемов инвестиций. Если человек купил офисное помещение и у него много клиентов, которым он сдает, то, понятно, он один не справится. Либо склад какой-то, где у него не один клиент, а много. То есть все зависит от количества клиентов и объемов его площадей. Некоторые купят квартиру и сдают ее за 400 тысяч, и ладно. А другой купит много однушек и сдает их, получая по чуть-чуть. То же самое в бизнесе. Кто-то купит в центре площадь 400 кв. м, сдает ее, и все. А есть те, кто покупают склад или офисное помещение, это кто-то должен вести. Если у человека большой объем денег, по-любому нужно брать бухгалтера, хотя бы на аутсорсе. Человек, который вкладывает большие деньги, вряд ли будет делать операционные вещи. Он инвестор, а не исполнитель.

— Насколько привлекателен арендный бизнес для инвесторов сегодня? Как изменилась ситуация за последние пять лет?

— Раньше был рынок арендодателей, сейчас “рулят” арендосъемщики. Раньше предложений было намного меньше, а спрос больше. За последние пять лет, я считаю, тенденция поменялась. Сейчас рынок подстраивается больше под арендосъемщиков.

Если считать в долларовом эквиваленте, то рынок упал очень сильно. Если в рублевом, то незначительно. Были просадки в сторону уменьшения арендной ставки, но это поправимо.

— В чем преимущества арендного бизнеса перед вложением средств в акции или валюту?

— В первую очередь, когда ты вкладываешь в арендный бизнес, ты имеешь рычаг для управления: кому сдать, какую площадь. Например, купил какую-то территорию некоммерческую, сделал там вытяжку и уже можно увеличить доход от сдачи этого объекта.

Если вкладывать в акции или валюту, то этим надо заниматься плотно. Это совсем другое направление.

Я не люблю вкладываться как инвестор в те активы, куда вложил деньги и «молишься», чтобы ставки поднялись. В инвестициях в недвижимость ты имеешь рычаг влияния на свою собственность, на клиентов при помощи переговоров, можно увеличить свой доход, договориться о чем-то. В акциях так не договоришься.

— Есть ли «подводные камни» в покупке готового арендного бизнеса с арендаторами?

— В первую очередь надо смотреть, на какой срок и на каких условиях сданы помещения, потому что может договор с арендаторами заканчиваться через месяц, и они съедут. Следующее, надо смотреть, какие платежи, может быть, они вперед оплатили и продают этот бизнес. Главное, посмотреть договоры: может быть договор, что ты не имеешь права увеличить арендную ставку в течение 10 лет. Надо смотреть, есть ли у тех, кто снимает помещение, все разрешения, чтобы потом тебя не дергали. И, конечно, смотреть, что с ремонтом. Может быть, этот бизнес нормально сдается, но в течение какого-то времени туда надо вкладываться в капитальный ремонт и тебе придется потратить несколько миллионов. И пока ты делаешь ремонт, деньги не идут.

— На что обратить внимание при покупке арендного бизнеса, какие характеристики объектов стоит обязательно учитывать?

— Обязательно учитывать место, окупаемость. Посчитать цифры: выгодно тебе брать или нет. Сколько вложил, сколько будешь получать годовых. Где тебе интереснее в плане прибыли, туда и вкладываешь.

— Как рассчитать доходность объекта, есть ли какая-то конкретная формула?

— Мой партнер использует формулу: 72% разделить на процент доходности в год. За счет капитализации берем не 100%, а 72%. И смотрим, какой объект будет приносить доходность выше, туда и вкладываем деньги.

— Какими обязательными признаками должны обладать сдаваемые площади, чтобы они были востребованы арендаторами?

— Все зависит от объекта недвижимости. Если это нежилое коммерческое помещение, которое сдается под магазин или ресторан, то это должно быть место с хорошей локацией и проходимостью. Если это складское помещение, то должен быть логистически удобный подъезд. Если это офисное помещение, необходима доступность общественного транспорта. Если это ресторан, то важно, чтобы были состоятельные люди в этой локации и хороший вид.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Директор отдела продаж и приобретений департамента офисной н.

Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, и Артем Никифоров, руководитель проектов по консалтингу и оценке компании, поделились с читателями Rusbase советами о том, как грамотно инвестировать в элитную недвижимость. В прошлой части материала речь шла о жилом секторе, в этом – об офисном.

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

  1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
  2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
  3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Читать еще:  ПСН коммерческая недвижимость что это?

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Как достичь максимума

  • Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
  • Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
  • Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
  • Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
  • Проводим due diligence.
  • Структурируем сделку.
  • Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
  • Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Фото на обложке и в материале: Unsplash

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector