Рыночный подход к оценке недвижимости

Рыночный подход к оценке недвижимости

Рыночный подход к оценке недвижимости

С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
– замещения;
– сбалансированности;
– спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

– сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

– независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
– инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Рыночный подход к оценке недвижимости

Рыночный подход при оценке недвижимости представлен:

  • 1) методом сравнения продаж;
  • 2) методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на изучении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев. Базовым принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения. Он заключается в том, что при наличии на рынке нескольких объектов недвижимости аналогичной полезности инвестор не заплатит за приобретаемый объект большей цены.

Под полезностью подразумевают систему характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получения дохода. Данный метод является предпочтительным лишь при наличии достаточного объема достоверной информации по недавно совершенным сделкам. Эта информация включает сведения о ценах сделок, продавцах и покупателях. Необходимо установить: действовал ли покупатель либо продавец в условиях финансового давления; являлись ли обе стороны сделки независимыми; располагали ли они типичной для данного рынка информацией; было ли финансирование типичным для рынка недвижимости.

Метод сравнения продаж включает два основных этапа:

  • 1) выбор объектов недвижимости — аналогов (не менее 3-5 сопоставимых продаж);
  • 2) оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости осуществляются по двум компонентам:

  • • единицам сравнения;
  • • элементам сравнения.

Используют следующие единицы сравнения:

  • • цена за 1 м 2 — в деловых центрах городов и для офисов;
  • • цена за 1 лот — идентичные по форме и размеру участки в районах жилой и дачной застройки;
  • • цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка;
  • • цена за 1 га — для больших массивов земель сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства и др.
Читать еще:  Размер уставного капитала товарищества собственников недвижимости

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

  • • предоставляемые имущественные права;
  • • условия финансирования сделки (например, продавцом недвижимости);
  • • условия продаж (знание цен на рынке недвижимости);
  • • месторасположение объекта недвижимости и его физические характеристики.

Расчет скорректированной стоимости объекта недвижимости осуществляют с учетом поправок. Поправками называют корректировки, вносимые в цену продаж объекта-аналога в процессе приведения его цены к характеристикам оцениваемого объекта. Объектом корректировки выступает цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Исходя из отношения к цене объекта сравнения поправки классифицируют на процентные и денежные (относительные и абсолютные).

Стоимость оцениваемого объекта с учетом поправки на проведенный ремонт определяют по формуле

где Цо1[ — стоимость оцениваемого объекта;

Цан — цена продажи объекта-аналога;

Ф -— поправка на проведенный ремонт;

SaH — площадь аналога;

S — площадь оцениваемого объекта.

Метод валового рентного мультипликатора также представляет рыночный подход.

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.

Данный метод предполагает три этапа:

  • 1) оценивается рыночный рентный доход, генерируемый объектом недвижимости;
  • 2) определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок;
  • 3) устанавливается вероятная стоимость оцениваемого объекта путем умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор:

где Цон — стоимость оцениваемого объекта;

РД — рентный доход оцениваемого объекта;

Мвр — валовой рентный мультипликатор;

Цан — цена продажи аналога;

ПВДан — потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на различия, которые наблюдаются между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости, так как в основу расчета валового рентного дохода положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

При использовании данного подхода расчеты осуществляют в следующей последовательности:

  • 1) определяют стоимость земельного участка;
  • 2) производят оценку зданий и сооружений;
  • 3) устанавливают износ зданий и сооружений.

Оценку стоимости земельных участков осуществляют с помощью следующих методов:

  • • техники остатка для земли;
  • • средневзвешенного коэффициента капитализации;
  • • сравнения продаж;
  • • капитализации;
  • • валового рентного мультипликатора и др.

Оценку зданий и сооружений производят следующими способами:

  • • сравнительной единицы;
  • • поэлементного расчета (разбивки на компоненты);
  • • индексного способа оценки.

Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости.

Это один из трех подходов к оценке, обязательный к применению при установлении рыночной стоимости недвижимости.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость 1 .

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным [1] [2] .

Данный подход предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта недвижимости тем же самым образом, что и для сопоставимых объектов-аналогов, недавно проданных на данном сегменте рынка. Исходя из данного утверждения, можно сделать следующие выводы.

  • 1. В основе сравнительного подхода лежит принцип замещения, интерпретируемый в данном случае следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость равной полезности, и, следовательно, цены, заплаченные за схожие или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость объекта недвижимости, который подвергается оценке.
  • 2. Сравнительный подход применяется, когда имеется информация об относительно недавних, надежных сделках или предложениях с объектами-аналогами, являющихся основой для анализа. Для тех объектов недвижимости, для которых возможно подобрать достаточное количество сопоставимых продаж, сравнительный подход является лучшим индикатором рыночной стоимости.
  • 3. Поскольку подход основан на информации, основанной на рыночных данных, в основе данного подхода лежит не только принцип замещения, но и принципы спроса и предложения, пропорциональности, зависимости, ожидания и изменения. Принцип вклада является определяющим для определения количественного значения корректировки.

Преимущества сравнительного подхода:

  • • наиболее простой подход, выглядящий логично и убедительно (самоочевидно) даже для неспециалиста;
  • • статистически обоснованный, так как опирается на цифры, отражающие тенденции рынка;
  • • предлагаемые методы корректировки просты, логичны и убедительны;
  • • обеспечивает оценщика данными для других подходов к оценке, собирая информацию о рынке;
  • • при должной добросовестности оценщика и тщательности проведенного анализа сравнительный подход представляет собой лучший индикатор рыночной стоимости недвижимости.

Недостатки сравнительного подхода:

  • • основан на анализе прошлых событий, не принимает в расчет будущие ожидания;
  • • данные по сопоставимым объектам не всегда имеются, и, независимо от стараний оценщика, может не найтись достаточного количества объектов-аналогов (не менее трех);
  • • требует внесения поправок, но при наличии достаточно большого числа корректировок снижается достоверность полученных результатов;
  • • часто нельзя установить чистоту сделок, так как индивидуальные продажи нередко имеют индивидуальную мотивацию, которая влияет на цену сделки.

Сравнительный подход применяется, когда существует активный рынок объектов недвижимости, представленных на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок (предложений).

Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке жилых домов (квартир), коммерческих объектов с развитым рынком, земельных участков (при развитом рынке земельных участков).

Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда существует минимальный или отсутствует рынок конкретного вида недвижимости; объект оценки несет экономические потери или обременения, редкие для данного сектора рынка; нарушаются условия типичной мотивации рыночной сделки (объект недвижимости специального назначения, в случае ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).

Этапы реализации сравнительного подхода в соответствии с ФСО № 1 представлен на рис. 3.4.

В соответствии с ФСО № 7 при реализации сравнительного подхода в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации могут использоваться качественные (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и др.) или количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод корректировок и др.), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

Рис. 3.4. Этапы реализации сравнительного подхода

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Читать еще:  Метод хоскольда в оценке недвижимости

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Остановимся подробнее на методе корректировок. Разобьем этапы реализации сравнительного подхода методом корректировок более подробно и рассмотрим эти этапы.

В целом сравнительный подход требует осуществления следующих этапов.

  • 1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и могут являться объектами-аналогами для объекта оценки.
  • 2. Сбор и проверка достоверности и точности информации по каждому отобранному объекту-аналогу.
  • 3. Выбор единиц сравнения и сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.
  • 4. Расчет корректировки и корректировка значений цен продаж по каждому сопоставимому объекту в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
  • 5. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода может быть представлена в виде следующей формулы:

где к — количество аналогов; С0 — оценка рыночной стоимости объекта оценки; — вклад г-го аналога в стоимость объекта оценки

(? Wj =1); С, — оценка рыночной стоимости объекта оценки с исполь-

зованием информации о цене г-го аналога.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-ro аналога может быть записана следующим образом:

где Ц, — цена i-ro аналога; п — количество ценообразующих факторов; ДЦу — корректировка цены i-ro аналога по j-му ценообразующему фактору (элементу сравнения).

Особое значение имеет правильное внесение поправок (корректировок) в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта. При этом следует попытаться ответить на вопрос: «За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, имей он те же характеристики, что и данный объект?» Например, если объект-аналог — коттедж — расположен в курортной зоне, т.е. в живописном месте с лучшими экологическими характеристиками, и это превосходство оценивается рынком в 2000 долл., то его фактическая цена продажи должна быть уменьшена на 2000 долл.

Расчет величины корректировки предполагает применение соответствующих методов расчета корректировок. Имеется целый ряд такого рода методов.

Наиболее точным способом определения величины корректировки являются количественные методы их определения, и одним из наиболее распространенных является метод анализа парных продаж. Остановимся на данном методе подробнее. Данный метод заключается в анализе пар продаж сопоставимых объектов, отличающихся только по одному признаку, по которому и необходимо найти величину корректировки. Парная продажа — это продажа двух объектов (чистая пара), которые являются аналогами по всем характеристикам, за исключением одной характеристики, поправку на которую необходимо оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене объекта-аналога.

Пример 3.1. Определить величину корректировки на наличие дополнительного элемента, используя сведения о парных продажах по объектам-аналогам (табл. 3.3).

Определение величины поправки с использованием метода анализа парных продаж

Цена продажи объектов с дополнительным элементом, тыс. руб.

Цена продажи объектов без дополнительного элемента, тыс. руб.

Сравнительный подход в оценке недвижимости

науки о земле

  • Жеребцова Юлия Александровна , бакалавр, студент
  • Башкирский Государственный Аграрный Университет
  • ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
  • СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Похожие материалы

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав.

Содержание и основная цель оценки – расчёт наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трёх методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном.

Таким образом, сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Сравнительный подход на прямую зависит от активности рынка, а рынок недвижимости в России продолжает стремительно развиваться, поэтому на сегодняшний эта день тема является актуальной, т.к. сравнительный подход является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения на рынке недвижимости.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

  • Объект не должен быть уникальным.
  • Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
  • Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

  • замещения;
  • сбалансированности;
  • спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Читать еще:  Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке?

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сравнительный подход подразумевает 3 метода оценки недвижимости:

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведения.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

  1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;
  2. Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов – аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;
  3. Составления списка объектов – аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;
  4. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов – аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта – аналога;
  5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Валовой рентный мультипликатор – это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

  1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор: ВРМ = цена продажи / доход объекта аналога
  5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

  • Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
  • В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
  • Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

  1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
  5. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам: ОКК = ЧОД / РС аналога
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определения рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определяться на основе анализа характеристик объектов – аналогов и использования приемов сравнительного анализа.

Итак, мы выяснили то, что сравнительный подход напрямую зависит от активности рынка недвижимости.

Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.

Список литературы

  1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. ФЗ № 135-ФЗ.
  2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
  3. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. Пособие для студентов вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2013. – 463 с.
  4. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов н/Д : Феникс, 2012. – 155 с.
  5. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ АГРАРНОЙ ПОЛИТИКИ В РФ Ханнанова Т.Р. Мир и политика. 2013. № 2 (77). С. 4.
  6. НОВАЯ ПАРАДИГМА СОБСТВЕННОСТИ: ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2011. № 4. С. 694-708.
  7. ЗАКОН САМОРЕГУЛЯЦИИ ПРИРОДЫ И ЕГО ЗАКОНОМЕРНОСТИ: ТЕОРЕТИКО-ЭМПИРИЧЕСКИЙ И ПРАВОВОЙ АСПЕКТЫ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2010. № 9. С. 1637-1652.
  8. КОНЦЕПЦИЯ ПРАВОВОЙ ЗАЩИТЫ И ПРИОРИТЕТНОГО РАЗВИТИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2010. № 12. С. 2214-2222.
  9. К ВОПРОСУ О ПРОБЛЕМАХ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН Андриянова А.А., Шапошникова Р.Р. В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ ГОСУДАРСТВО: ПРОБЛЕМЫ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ Материалы IV международной научно-практической конференции. 2014. С. 17-19.
  10. ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ АТРИБУТЫ БЕЗОПАСНОСТИ РОССИЙСКОГО ПРИГРАНИЧЬЯ: ИСТОРИОГРАФИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ Гарипова А.Г., Шапошникова Р.Р. В сборнике: Наука и образование в XXI веке сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции: в 17 частях. 2014. С. 38-44.
  11. РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАНЯТОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН Толстыженко К.В., Хатмуллина Л.Р. В сборнике: СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ИНФОРМАТИЗАЦИИ Материалы II международной научно-практической конференции. 2014. С. 111-113.
  12. УГОЛОВНОЕ ПРАВО В СХЕМАХ И ОПРЕДЕЛЕНИЯХ. ОБЩАЯ ЧАСТЬ Дикаев С.У., Сабитов И.К., Шарипкулова А.Ф. Уфа, 2010.
  13. ФОРМИРОВАНИЕ ЭЛЕКТРОННЫХ УСЛУГ В КОНТЕКСТЕ СОЦИАЛЬНО-ПОЛИТИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ Хабибуллин Р.И. Вестник Забайкальского государственного университета. 2011. № 6. С. 86-90.
  14. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ Гарифуллина А.Ф., Мухаметдинова Э.Р. В сборнике: Актуальные вопросы развития социально-экономических систем в современном обществе Материалы международной научно-практической конференции: в 2-х частях. Редколлегия: А. Н. Плотников, А. В. Постюшков, Л. А. Тягунова. 2013. С. 42-43.

Электронное периодическое издание зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации СМИ — ЭЛ № ФС77-41429 от 23.07.2010 г.

Соучредители СМИ: Долганов А.А., Майоров Е.В.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector