Виды арендных ставок для объекта недвижимости

Особенности оценки недвижимости для определения арендной ставки

Покупка коммерческой недвижимости является одной из приоритетных целей практически любой компании нацеленной на развитие бизнеса. К сожалению, купить коммерческую недвижимость может далеко не всякая организация. Причиной этому чаще всего становится или отсутствие свободных денежных средств на предприятии, или высокая стоимость коммерческой недвижимости. В связи с этим, многие организации выбирают аренду.

Аренда — это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования [20, c. 115].

Главным документом, составляемым при аренде коммерческой недвижимости, является договор найма нежилого помещения или договор аренды.

По договору аренды арендатор получает:

• — право собственности на продукцию и иные доходы, создаваемые в результате эксплуатации арендованного имущества;
• — право сдавать имущество в субаренду, если это предусмотрено договором и не противоречит закону.

Арендодатель — это лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору аренды арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Договор аренды должен в обязательном порядке содержать следующие сведения:

Подробное описание объекта, включающее адрес, место расположения офиса на поэтажном плане, размер занимаемой площади.

Срок договора об аренде. Если срок не обозначен, то договор будет считаться бессрочным, а значит любая из сторон, руководствуясь статьей 610 Гражданского Кодекса РФ, может его расторгнуть, предварительно (за 3 месяца до даты расторжения) направив уведомление об отказе второй стороне[1].

Обязанность по регистрации арендного договора одной из сторон (в случае если договор заключен на срок более года).

Права на объект аренды третьих лиц.

Размер арендной платы, коммунальных услуг и прочих расходов.

Порядок возврата снимаемого помещения арендодателю.

Ответственность за нарушение условий договора каждой из сторон.

Также в документе должно быть отражено, в каком состоянии находится арендуемая площадь и составлена опись имущества также с указанием его состояния [34].

В качестве важнейшего параметра договора аренды выступает арендная плата. Именно она определяет привлекательность недвижимого имущества для потенциальных арендаторов.

Арендная плата — денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы определяется договором об аренде. Обычно арендная плата принимается равной сумме амортизационных отчислений и части прибыли от использования имущества [20].

Величина арендной платы за землю и государственное имущество может определяться законодательными актами государства.

На рынке недвижимости офисных зданий существует 3 основных вида арендной платы:

Арендная плата «все включено».

При такой стоимости аренды собственник недвижимости несет все операционные расходы и, таким образом, берет на себя все риски, связанные с ростом расходов. Такой тип арендной платы предпочитают арендаторы, которым нужна постоянная «безрисковая» аренда.

Собственник помещений может согласиться на такую стоимость аренды офиса, если арендатор занимает небольшую площадь и занимается «стандартной офисной деятельностью», т.е. предполагается, что его эксплуатационные расходы не будут превышать среднерыночные эксплуатационные расходы для офисных помещений.

Чистая арендная плата.

В случае если стоимость аренды определяется как «чистая арендная плата», арендатор обычно платит базовую арендную плату и свою долю некоторых эксплуатационных расходов (расходов по содержанию здания).

В зависимости от договоренностей, при таком типе оплаты в стоимость аренды помещения могут входить коммунальные расходы, земельные платежи, расходы на текущий ремонт и содержание помещений, а так же любые оговоренные расходы, в отдельных случаях и расходы по капитальному ремонту здания.

Арендная плата с переделом расходов.

В этом случае собственник недвижимости и арендатор делят эксплуатационные расходы между собой. Как правило, когда принимается такая стоимость аренды офиса, арендодатель оплачивает определенную, фиксированную сумму расходов, а все фактические расходы, которые превышает оговоренную сумму, оплачивает арендатор.

При такой стоимости аренды офисов так же возможны варианты: например, арендатор оплачивает только превышение расходов по коммунальным платежам.

Арендная плата рассчитывается на основании арендной ставки.

Арендная ставка — это объем выплат на период, указанный в договоре аренды. Ставка арендной платы должна обеспечивать арендодателю получение прибыли не ниже средней нормы на вложенный капитал, а для арендатора стоимость должна быть ниже стоимости банковского кредита на приобретение машин и оборудования [47].

Объективность арендной ставки важна, как для арендодателя, так и для арендатора. При проведении мероприятий, связанных с заключением либо продлением договоров аренды, между арендодателем и арендатором зачастую возникают споры, предметом которых является ставка арендной платы. Оптимальным и юридически закрепленным вариантом разрешения данных споров являются услуги профессиональных оценщиков, которые рассчитают объективную величину арендной ставки [34].

Согласно ФСО № 1, п. 20 «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода» [6].

Стандарты оценки (ПП РФ № 519 от 06.06.2001 г) определяют три подхода к оценке:

• — затратный подход — как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износов;
• — сравнительный подход — как совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• — доходный подход — как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В данном случае мы как раз и должны определить «ожидаемые величины доходов» от объекта оценки в виде арендных ставок, поэтому, доходный подход не может быть реализован для этих целей.

Отдельные оценщики считают, что для определения арендных ставок может быть использован прием, основанный на выражении:

Арендная ставка за весь объект = (Стоимость / Коэффициент капитализации) + Расходы по обслуживанию, не учтенные в арендной ставке.

При этом «стоимость» объекта строится на базе двух подходов: затратного и сравнительного, поскольку доходный не может быть применен ввиду использования в нем оцениваемых величин арендных ставок.

Данный «метод» имеет большое количество нареканий:

• — определение стоимости объекта с применением только двух подходов;
• — невозможность построения коэффициента капитализации на базе рыночной экстракции (здесь также требуется иметь представление о величине арендной ставки);
• — сложность при расчете расходов по обслуживанию, не учтенных в арендной ставке, но учтенных при построении коэффициента капитализации.

Для облегчения проведения аналогичных расчетов иногда используется выражение:

Арендная ставка = Стоимость / Валовой Рентный Мультипликатор

Однако и этот «метод» расчета не обладает доказательной силой ввиду неточностей по определению стоимости, а также априорным предположением, что средняя величина выборки в данном сегменте рынка по аренде и продаже будет достаточно похожа на реальную, (т.е. может быть использована для вычислений ВРМ — валового рентного мультипликатора) [29].

Данные методы используют дополнительно к основным, в качестве проверки.

Наиболее применимым и повсеместно используемым подходом является сравнительный подход на базе экстракции рынка. В его рамках производится анализ арендных ставок в заданном сегменте рынка, подбираются аналоги. Далее производится их корректировка с выходом на величины арендных ставок образца. Набирается статистическая выборка и производится обработка с применением методов математической статистики.

Методология аналогична такой же, применяемой при определении стоимости объекта, однако здесь оценщик сталкивается с более сложным проведением корректировок.

Кроме того, оценщик в большинстве случаев оперирует предложениями по рынку сдачи в аренду, что также уменьшает доверительную вероятность полученного результата.

Отказ от доходного подхода ввиду его невозможности использования заставляет остановиться на применении затратного подхода, в дополнение к сравнительному.

Затратный подход основывается на изучении расходов собственника по содержанию объектов недвижимости и исходит из того, что собственник не сдаст в аренду объект за меньшую сумму, чем та, в которую обойдутся затраты на содержание аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период. Данный подход к оценке может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

В рамках затратного подхода выделяются следующие методы:

• — метод рекапитализации;
• — метод экономической амортизации;
• — метод валового рентного множителя.

Суть этих методов заключается в том, что арендодатель должен компенсировать все свои затраты, приведенные к сегодняшним ценам, связанные со сдаваемым в аренду имуществом, включая ранее понесенные на приобретение актива, а также получить некоторый доход [28].

Рассмотрим, метод рекапитализации как наиболее распространенный, более подробно. Некоторые относят данный метод к доходному подходу на основании того, что его логика является зеркальным отражением метода прямой капитализации, относящегося к доходному подходу. Однако с позиции Е. Озерова, Е. Яскевича данный метод корректнее отнести к затратному подходу.

Последовательность определения рыночной арендной платы с использованием метода рекапитализации следующая:

Определяется рыночная стоимость сдаваемого в аренду имущества с учетом требований методических указаний, соответствующих типу сдаваемого в аренду имущества.

Рассчитывается коэффициент капитализации.

Рассчитывается чистый операционный доход.

Рассчитываются операционные затраты.

Рассчитывается действительный валовой доход.

Рассчитывается рыночная арендная плата (потенциальный валовой доход) как сумма действительного валового дохода и величин возможных потерь от недозагрузки и неплатежей.

Метод компенсации затрат имеет ряд серьезных недостатков:

• — отражает практически только точку зрения арендодателя и обеспечивает ему целевую рентабельность вне зависимости от того, рентабельна ли деятельность арендатора, связанная с использованием арендованного имущества, или нет;
• — применим только для имущества, доходы от которого относительно постоянны или медленно изменяются по линейному закону;
• — требует оценки самого сдаваемого в аренду имущества[29].

Таким образом, при проведении оценки стоимости аренды обычно рассматриваются все три подхода, а применяются только наиболее целесообразные для оценки данного типа имущества [47].

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке аренды зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального арендатора и арендодателя, доступности и качества необходимой исходной информации.

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

• За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.

Факторы, влияющие на оплату аренды

Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

Способы указания арендной платы:

• Фиксированная стоимость.
• Цена за квадратный метр.
• Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

Что важно при расчете арендной платы:

1. Размещение нежилого помещения.
2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
3. Назначение объекта.
4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

Минимальная и максимальная стоимости

Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

Методика расчета

Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

В общем случае формула будет выглядеть так:

• Аим – плата за имущество.
• Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
• j инф – индекс инфляции.
• Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

• Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
• Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
• Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
• Кт – тип нежилого помещения.
• Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
• Кнж – показатель качества нежилого помещения.

Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

• Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
• Кк2 – коэффициент размещения объекта.
• Кк3 – коэффициент удобства пользования.
• Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
• S – общая площадь нежилого помещения.

Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

Пример

Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

• Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
• Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
• Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
• Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
• Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
• Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
• Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
• Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
• Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:

1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

Общая сумма Кк = 0,9.

Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).

По принятой формуле получаем размер арендной платы:

4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

Индексация

Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Ставка арендной платы

Ставка арендной платы — объем платежей за период, который прописан в арендном соглашении. Размер арендной ставки должен быть таким, чтобы арендодатель получал доход не меньше средней нормы средств, инвестированных в сдаваемый объект. В свою очередь, ставка аренды для арендатора не должна быть больше затрат на содержание банковского займа, необходимого для покупки недвижимости, земли, оборудования и машин.

Ставка арендной платы: сущность, особенности, зависимость

Ставка арендной платы — общий размер платежей, предусмотренный договором аренды за использование или временное владение объектом сделки. Это величина, рассчитанная с учетом базовой ставки и коэффициентов, в зависимости от различных параметров — свойств арендуемого имущества, территориальной принадлежности и категории пользователя.

Особенности ставки арендной платы:

— размер ставки может устанавливаться за все имущество в целом. К примеру, ставка арендной платы может устанавливаться на землю или отдельно на здание;

— величина ставки может пересматриваться при отсутствии в соглашении моратория на такие действия;

— арендатор может требовать снижения арендной ставки, если условия пользования имуществом или его состояния изменились с момента оформления договора;

— главная обязанность арендатора — своевременное внесение платы с учетом оговоренной договором ставки за аренду объекта. Данное обязательство возникает после передачи имущества в пользование;

— при нарушении требований договора со стороны арендатора арендодатель вправе требовать выплаты всей суммы с учетом оговоренной арендной ставки. Данная возможность — надежная защита для владельцев той или иной собственности от недобросовестных арендаторов.

Ставка арендной платы зависит от следующих факторов:

1. Уровня предложения и спроса на рынке.

2. Типа объекта, который берется в аренду (инструмента, недвижимости, земли, оборудования).

Ставка арендной платы должна покрывать арендодателю:

— административные расходы, затраты на страхование объекта и его техническую эксплуатацию;

— рыночную цену предметов аренды, которые были приобретены у поставщика;

— затраты на оформление займа от производителя, инвестора или банковского учреждения.

Ставка арендной платы ограничена:

— выплатой по займу для покупки такого же объекта;

— рентабельностью средств, вложенных в объект.

Ставка арендной платы: оценка и расчет

Оценка ставки арендной платы — процедура, подразумевающая расчет справедливой цены аренды. При проведении оценки должны учитываются следующие факторы:

— достаточность периода экспозиции объекта аренды;

— наличие у сторон всей информации по объекту сделки, отсутствие давления или принуждения со стороны третьих лиц;

— повышение ставки арендной платы типично для периода, когда происходит оценка;

— предложения заниженных или завышенных ставок в учет не берутся.

Оценка ставки арендной платы — обязательное требование для государственных компаний, имеющих в распоряжении свободные площади. Аналогичное требование касается и земельных участков.

Расчет ставки арендной платы производится путем деления общих арендных расходов на суммарное число платежей. Арендные ставки состоят из двух:

— суммы основных ставок, связанных с ценной аренды оборудования, машины, недвижимости или земли;

— суммы дополнительных ставок, насчитываемых за предоставление дополнительных услуг, к примеру, технического обслуживания, страхования и прочих.

Ставка арендной платы при кратко- и среднесрочной аренде может быть:

— постоянной — без изменений в течение всего срока договора;

— переменной — с возможностью корректировки при изменении условий аренды.

Арендодатели стараются установить регрессивный тип изменения ставки арендной платы, что позволит гарантировать максимум арендных выплат в первые несколько месяцев аренды. Как следствие, арендатор заинтересован в продлении договора.

Ставка арендной платы может рассчитываться как фактическая себестоимость услуг для владельца с учетом премии в размере 10-20%. Это возможно, если стороны не договорились о перечне и объеме услуг на момент совершения сделки.

Ставка арендной платы рассчитывается следующим образом:

Арендная плата = П*Ки*Б, где

Ки — коэффициент, который вычисляется с учетом категории нанимателя,

Б — базовая ставка аренды.

Базовая ставка арендной платы:

Б = Сап*К, где

К — показатель, который может различаться для каждой из областей и зависит от ряда параметров (местоположения, площади и так далее);

Сдап — средний параметр ставки аренды (вычисляется за год).

При расчете учитываются следующие факторы:

— тип застройки;
— территориальное расположение;
— организационно-правовая форма;
— состояние помещений и прочие факторы.

Методы оценки стоимости аренды

• Соблюдение ФЗ № 135
• ФСО-1
• ФСО-2
• ФСО-3
• 10-ти летний опыт работы
• Более 700 проведенных оценок

• Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
• Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
• Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.

Важность правильного определения фактической стоимости аренды

Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников. Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли. Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.

При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:

• фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
• переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
• процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.

Основные методы оценки стоимости аренды

Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном. Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.

Сравнительный метод

Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат. Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому. Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.

Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.

В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального — арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Доходный метод

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.

Особенности оценки стоимости аренды земельных участков

Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков. При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р. Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.

В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета. С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования. Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.