Как продать неоформленный гараж?

Как купить гараж, если он не в собственности

Купить гараж бывает намного сложнее, чем купить машину. Вот, например, вам предлагают купить гараж, но предупреждают, что право собственности на него не оформлено. Что делать? Соглашаться или нет на подобную сделку? Как купить гараж, если он не в собственности? Хотим сразу предупредить, что официально провести сделку купли-продажи с таким гаражом вы не сможете, поскольку, согласно гражданскому кодексу, правом владения, пользования, распоряжения соответствующим недвижимым имуществом обладает только собственник. И, соглашаясь, вы несете определенные риски.

Может ли гараж быть не в собственности

К сожалению, строительство гаражей в нашей стране до сих пор либо никак не регламентировалось, либо же регламентировалось крайне плохо. На сегодняшний день существует как минимум, три разновидности гаражей: гаражи, в составе гаражно-строительных кооперативов (ГСК), приватизированные гаражи и гаражи выстроенные самостоятельно, так называемый, самострой. И если в первых двух вариантах, как правило, с документами все в порядке (хотя и не факт – в ГСК, там тоже все непросто), то гаражный самострой, как правило, не имеет никаких документов ни на сами гаражи, ни на землю, на которой они построены. Поэтому, если вы серьезно думаете о том, как купить гараж, если он не в собственности, вы должны понимать, что рискуете тем, что в один прекрасный момент его могут просто снести.

Как купить гараж, если он не в собственности

Тем не менее, если вы готовы рискнуть, существуют определенные возможности, которые позволят вам минимизировать риски, хотя бы при покупке. Нужно понимать, что такую сделку невозможно будет заверить нотариально, поэтому, прежде всего, найдите пару свидетелей, которые будут готовы удостоверить вашу договоренность с продавцом. Еще лучше, если такие же свидетели будут присутствовать и с его стороны.

Далее, вам понадобится сделать следующее:

• заключаете с продавцом договор купли-продажи гаража в простой письменной форме. Внесите в договор пункт о том, что если в дальнейшем, возникнут непредвиденные обстоятельства, например, претензии третьих лиц, в результате которых пользование и распоряжение гаражом окажется невозможным, продавец обязуется принять на себя все хлопоты по юридическому урегулированию возникших проблем. Не забудьте обязательно проставить в этом договоре свои паспортные данные и паспортные данные продавца, а также паспортные данные присутствующих свидетелей;
• после того, как удовлетворяющий обе стороны договор будет подписан, передаете продавцу деньги в полном объеме и получаете от него расписку о том, что деньги он получил и претензий к вам не имеет. Проставьте на расписке подписи присутствующих при передаче денег свидетелей;
• после приобретения гаража таким образом, не тратя лишнего времени, начинайте приватизировать гараж или же оформлять на него право собственности, если он находится в гаражно-строительном кооперативе. Помните, что даже в том случае, если вы хорошо знаете о том, как купить гараж, если он не в собственности, до тех пор, пока вы не вступите в права владения на законном основании, всегда можно ожидать того, что кто-то может оспорить вашу сделку, в том числе и через суд.

Еще один способ для того чтобы купить гараж, если он не в собственности

Можно пойти и другим, более сложным путем. Предложите продавцу оформить первоначально собственность на себя. Обычно это делается через суд, куда следует обратиться с ходатайством о признании права собственности и приложить имеющиеся документы на гараж, как-то – технический паспорт, справку от председателя кооператива, если гараж находится в ГСК, квитанции об оплате членских взносов и коммунальных платежей, в общем, все, что имеется. До решения этого вопроса заключите с продавцом договор о намерениях или предварительный договор купли-продажи в простой письменной форме с внесением авансового платежа. Обязательно укажите эту сумму в договоре и оговорите условия, при которых продавец обязуется вам ее вернуть, в случае, если ваша сделка не состоится по его вине.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс РФ
Воздушный кодекс РФ
Градостроительный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Гражданский процессуальный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
Кодекс врачебной этики
Кодекс об административных нарушениях
Кодекс профессиональной этики адвоката РФ
Кодекс этики аудиторов РФ
Конституция РФ
Лесной кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Семейный кодекс РФ
Таможенный кодекс
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс РФ
Уголовно-процессуальный кодекс РФ
Уголовный кодекс РФ

Закон РФ «О защите прав потребителей»
Закон РФ «Об авторском праве и смежных правах»
Закон РФ «Об образовании»
Закон РФ «Об обжаловании в суд»
Закон РФ «О вывозе и ввозе культурных ценностей»
Закон РФ «О медицинском страховании граждан»
Закон РФ «О милиции»
Закон РФ «О потребительской кооперации»
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц»
Закон РФ «О плате за землю»
ФЗ «О банках и банковской деятельности»
ФЗ «О бухгалтерском учете»
ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»
ФЗ «О ветеранах»
ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»
ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
ФЗ «О землеустройстве»
ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»
ФЗ «О некоммерческих организациях»
ФЗ «Об акционерных обществах» (АО)
Закон РФ «О беженцах»
Закон РФ «О безопасном обращении с пестицидами»
Закон РФ «О безопасности дорожного движения»
Закон РФ «О бюджете фонда социального страхования»
Закон РФ «О ведомственной охране»
Закон РФ «О ветеринарии»
Все законы РФ

Составляем договор купли продажи металлического гаража: образец

Покупая гараж, обязательно учтите некоторые особенности таких сделок. Главный вопрос, касающийся таких приобретений – капитальный гараж или нет. От этого зависит вся сделка, в частности, особенности договора и регистрации, список необходимых документов.

Признаки капитального строения

Гараж капитальный, если:

• у него глубокий фундамент;
• стены выполнены из неразборных материалов (кирпичные, бетонные стены);
• он зарегистрирован как объект недвижимости в Росреестре – ключевой момент.

В капитальный гараж может быть проведено электричество и вода.

Капитальные гаражи продаются только через регистрацию нового собственника в Росреестре. Сделка проходит весь цикл купли-продажи недвижимости.

Если гараж не отвечает ни одному из перечисленных выше признаков, а, например, является металлической разборной конструкцией – правила его продажи совершенно другие. Такой гараж не является объектом недвижимости.

Бланк соглашения и расписки

Образец договора купли-продажи металлического гаража можно скачать по этой ссылке.

Бланк расписки к договору о передаче денег доступен здесь.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Покупка конструкции без места и права собственности

Суть. Такой гараж формально считается движимым имуществом, поэтому и особенности сделки такие как при купле-продаже любых движимых вещей (например, мебели).

Необходимые документы. У продавца должны быть на руках правоустанавливающие документы, по которым он в свое время приобрел право собственности. Если таких документов нет – вы не можете быть уверены, что покупаете вещь у настоящего собственника.

Металлические гаражи не регистрируются в Росреестре, поэтому на него у продавца не может быть никаких правоподтверждающих документов (как, например, выписка из ЕГРН на капитальный гараж).

Для оформления самой сделки понадобятся договор купли-продажи и передаточный акт.

Процедура. Покупка металлического гаража без земли не представляет никаких сложностей.

1. Стороны составляют договор купли-продажи гаража в простой письменной форме.
2. В момент передачи составляется передаточный акт. Продавец передает покупателю ключи.
3. После передачи объекта покупатель рассчитывается за покупку. Продавец выдает расписку о приеме денег.
4. На этом сделка считается завершенной, а покупатель становится полноправным собственником.

Обратите внимание, что договор купли-продажи не нуждается в нотариальном удостоверении. Регистрировать переход права в Росреестре не следует.

На что обратить внимание в договоре. Ваш договор должен обязательно содержать следующие сведения:

• стороны договора (кто продавец и кто покупатель);
• предмет договора – что продается;
• цена договора – за какую цену продается объект.

Дополнительно укажите:

• порядок передачи договора;
• порядок оплаты договора;
• гарантии продавца о том, что гараж не обременен правами третьих лиц.

Составляя договор, пропишите условие о предмете продажи максимально подробно:

• наименование предмета продажи – гараж металлический;
• площадь (можно указать и другие размеры);
• цвет;
• если есть номер и другие отличительные черты, их тоже нужно указать.

Главная задача при описании объекта состоит в том, чтобы по договору можно было однозначно понять, что речь идет о конкретном металлическом гараже.

Вам может быть интересно:

Образец договора купли продажи капитального гаража мы рассматривали здесь.

Список необходимых документов доступен по этой ссылке.

По оформлению ДКП гаража с землей смотрите этот материал.

Как зарегистрировать право на гараж в МФЦ по сделке читайте эту статью.

Адрес нахождения гаража относительно ориентиров указывать не нужно. Как движимое имущество он может быть перенесен в любое место, поэтому адрес не является ключевой характеристикой при его описании.

Цену продажи указывайте полную. Как правило, в таких сделках никто не заинтересован в занижении цены договора.

Порядок передачи может быть прописан следующим образом:

• если указано, что объект передается по передаточному документу – составлять акт обязательно;
• если указано, что гараж передается в момент подписания договора, а договор выступает передаточным документом – дополнительно составлять передаточный акт не нужно;
• если в договоре не указан порядок передачи – составьте и подпишите передаточный акт.

Гарантии продавца можно прописать так:

«Продавец гарантирует, что на дату заключения Договора гараж принадлежит Продавцу на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц»

Риски. Купля-продажа металлического гаража – это практически безрисковая сделка при условии, что вы покупаете у надлежащего собственника. В этом помогут убедиться правоустанавливающие документы, по которым продавец стал собственником имущества: договор купли-продажи, договор дарения или другие документы.

Если у продавца нет таких документов, и он не может никаким образом подтвердить, что гараж принадлежит именно ему, покупатель в будущем рискует остаться и без имущества, и без денег. Если появится настоящий владелец, он может отсудить свою собственность. Гараж вернут ему, а за возмещением убытков придется обращаться к мнимому продавцу, след которого к тому времени может потеряться.

После покупки обязательно сохраняйте договор купли-продажи и передаточный акт, чтобы в случае необходимости защитить свои интересы как добросовестного приобретателя.

Обратите внимание на следующий момент. Перед покупкой металлического гаража обязательно продумайте, на чьей земле он будет стоять. Право на гараж автоматически не дает права на землю под ним, поэтому вы рискуете подвергнуться принудительному вывозу вашего имущества с муниципальной или даже частной территории.

Покупка без документов

Риски. Все зависит от того, о капитальном гараже идет речь или нет.

1. Если некапитальный (металлический, ракушка).

Риск того, что после покупки у вас заберут гараж, есть – но он относительно небольшой. В нашей стране нет обязательного реестра таких объектов, поэтому и ваше право будет очень сложно оспорить. Кроме того, стоимость такого имущество относительно небольшая, поэтому интерес инициировать судебные тяжбы у третьих лиц чаще всего отсутствует.

Чтобы обезопасить себя, обязательно сохраните договор купли-продажи гаража и передаточный акт.

1. Если капитальный.

Такие объекты обязательно регистрируются в ЕГРН. В запись вносятся сведения о собственнике и технических характеристиках объекта недвижимости. Владельцу выдается выписка из ЕГРН.

Если у продавца отсутствуют документы на капитальный гараж, покупатель попадает на двойной риск:

• постройка, скорее всего, является самовольной и существует большой риск ее сноса по решению суда;
• земля, возможно, также не является собственностью продавца, что еще больше повышает риск проблем.

В итоге после покупки капитального гаража без документов покупатель рискует столкнуться с необходимостью узаконивания недвижимости и оформления прав на землю. Это довольно затратный процесс, как по времени, так и по средствам.

Кроме этого возрастает риск отмены сделки как незаконной по решению суда.

Таким образом, покупать капитальный гараж без документов категорически не рекомендуется.

Вместе с тем, по какой-то причине такие сделки все еще распространены – в силу правовой неосведомленности покупателей о рисках или по причине высокого интереса приобретателя в покупке конкретного объекта.

При этом процедура оформления полностью совпадает с изложенной выше схемой покупки металлического гаража без земли.

Покупка неприватизированного, неоформленного строения

Суть. Юридически купить неприватизированный гараж невозможно по той простой причине, что «продавец» не является его собственником. Продать можно только то, что принадлежит лицу на праве собственности.

На практике под покупкой неприватизированного гаража имеется в виду передача прав владения и пользования гаражным боксом в ГСК. После такой передачи покупатель неизбежно сталкивается с вопросом о приватизации недвижимости – это касается не только боксов, но и земли под ними.

Необходимые документы. Для передачи права владения гаражом в ГСК попросите у продавца:

• членскую книжку – убедиться, что он действительно является членом ГСК и владеет именно тем боксом, который вы хотите приобрести, а также проверить членские выплаты;
• устав ГСК – ознакомиться и посмотреть порядок входа-выхода из кооператива;
• документы на землю – посмотреть, кому принадлежит земля под боксами.

Кроме этого перед «покупкой» побеседуйте с председателем ГСК на предмет будущей приватизации.

Процедура. Есть два варианта покупки неприватизированного гаража:

1. Продавец сначала приватизирует объект на себя, а затем продает его покупателю. Это самый безопасный вариант для покупателя, освобождающий его от необходимости заниматься оформлением в собственность самостоятельно. Однако после приватизации стоимость недвижимости возрастает.
2. Продавец и покупатель заключают соглашение, по которому продавец передает покупателю право владения боксом и обязуется выйти из состава членов ГСК. Покупатель в свою очередь вступает в кооператив и приобретает право пользования и владения. После этого проходит процедура приватизации – уже на нового собственника.

Второй вариант наиболее быстрый, и цена будет меньше. При этом стоит учесть необходимые в будущем затраты на приватизацию. Рассмотрим этот вариант подробнее.

Общая схема покупки неприватизированного гаража:

1. Продавец и покупатель заключают соглашение в произвольной форме. Это не договор купли-продажи в юридическом смысле, а скорее договоренность «поменяться местами» в кооперативе.
2. Стороны идут на прием к председателю кооператива, в ходе которого продавец пишет заявление о выходе из ГСК, а покупатель – о приеме в члены ГСК.
3. Председатель выдает покупателю членскую книжку.

Особенности входа и выхода из ГСК предусмотрены уставом кооператива. Ознакомьтесь с ним до «покупки».

Удостоверять документы у нотариуса или регистрироваться в Росреестре не нужно.

Подробнее об оформлении гаражей смотрите видео:

На что обратить внимание в договоре. Прежде всего, помните, что договор, заключенный между покупателем и продавцом в отношении неприватизированного имущества, не имеет правового значения как стандартный договор купли-продажи. Вы не сможете предъявлять претензий к продавцу как покупатель, например, по качеству бокса.

Укажите в договоре:

• имена сторон;
• объект «продажи» — гаражный бокс, номер бокса, описание;
• в составе какого ГСК находится;
• кому принадлежит земля под объектом;
• обязательство продавца выйти из членов ГСК в определенный срок после подписания договора;
• цена договора и порядок передачи денег.

О передаче денег продавец обязательно выдает расписку. Расписка составляется немедленно после получения им денежных средств.

Риски. Самый очевидный риск для покупателя – после оформления членства в ГСК обнаружить, что предыдущий пайщик крупно задолжал кооперативу. Обычно это приводит к длительным судебным тяжбам и необходимости оплачивать долги за недобросовестного продавца.

Чтобы обезопасить себя, проверяйте членскую книжку продавца, а при необходимости запросите справку за подписью председателя об отсутствии долга по взносам.

Кроме того, покупатель неизбежно столкнется с необходимостью оформлять гараж и землю под ним в собственность. Это повлечет дополнительные временные и денежные затраты.

Как продать гараж без документов: три законных способа

Те, кто продавал гараж, знают, что официально оформить сделку можно при наличии права собственности на него. Как поступить тем владельцам недвижимости, у кого нет нужных документов?

Массовая застройка гаражных комплексов приходится на середину 70-х- начало 80-х годов прошлого века, когда эти объекты недвижимости не подлежали кадастровому учету. Многие боксы были построены с нарушениями, а документы на них не оформлялись, или же хранились небрежно и со временем были утеряны.

Как продать гараж без документов

Продать гараж без документов можно тремя способами:

1. реализовав его не как объект недвижимости, а как «набор строительных материалов», без учета в Росреестре. Этот способ не предполагает наличия документов, подтверждающих право собственности.
2. оформив его в собственность, подав все необходимые документы в регистрационную палату;
3. если гараж находится на территории кооператива, можно также зарегистрировать свое право владения им, а после заключения ДКП изменить в членской карточке свою фамилию на фамилию нового хозяина.

Продать гараж без необходимых документов, подтверждающих право собственности, не так легко. Несмотря на это, желающих приобрести такую недвижимость немало. Во-первых, это значительная экономия средств, во-вторых, упрощенная схема продажи.

После совершения сделки купли-продажи покупатель передает старому владельцу оговоренную денежную сумму и получает взамен ключи, становясь новым собственником гаража. Однако, с точки зрения законности, подобная операция носит довольно сомнительный характер.

Аргументов против такой сделки множество:

• Гараж может оказаться самовольной постройкой на земле, находящейся в муниципальной или чужой частной собственности. Что в первом, что во втором случае владелец земли может потребовать перенести строение со своего участка. В большинстве случаев все заканчивается сносом гаража. Шансы покупателя вернуть свои деньги близки к нулю, так ДКП, с точки зрения законодательства, не имеет юридической силы.
• Без официального оформления сделки существует риск того, что после смерти настоящего собственника его наследники могут потребовать раздела имущества.
• Покупатель может приобрести гараж без документов и пользоваться им, но распоряжаться — дарить, перепродавать, завещать или сдавать в аренду — он уже не вправе.

Самый верный шаг — оформить недвижимое имущество в собственность, собрав нужные документы, и после этого продавать. В этом случае вероятность возникновения проблем в будущем нулевая.

Единственный документ, подтверждающий факт приобретения и последующего владения оплаченной недвижимой собственностью — это государственный сертификат, оформленный на собственника. Он выдается после регистрации нежилого объекта в ЕГРП. К категории документа, подтверждающего право собственности, приравнивается свидетельство о наследовании недвижимого имущества или договор купли, оформленный ранее 1999 года.

Чтобы оформить гараж в собственность и впоследствии продать официально, нужно разобраться, кому принадлежит земля, на которой он стоит.

Гараж на дачном участке

Застройка гаражей часто проводится без соответствующих документов

Если постройка находится на территории собственного или арендованного на вечный срок дачного участка, то, благодаря закону о дачной амнистии, сложностей с оформлением не возникнет. Сначала нужно уточнить, не был ли зарегистрирован гараж ранее.

Для этого необходимо послать соответствующий запрос в Росреестр. Стоимость этой услуги — в районе 150 рублей. Если ответ отрицательный, то в этом случае для оформления права собственности потребуется:

1. при содействии кадастрового инженера составить технический план согласно декларации или тех. документации.
2. поставить гараж на кадастровый учет и получить технический паспорт БТИ. Эта процедура занимает чуть больше двух недель.
3. подать в инстанцию заявление о регистрации права собственности.

На арендованной земле

Часто гараж может находиться на арендованной земле, которая принадлежит муниципалитету. Срок аренды зависит от лояльности местной администрации, он может быть как краткосрочным — от 1 до 3 лет, так и долгосрочным.

1. Гараж приватизирован, а земля под ним — нет. В этом случае необходимо обратиться в администрацию с решением о выделении земельного участка под постройку или договором аренды (ст. 39.20 ЗК). Также властям необходимо предоставить кадастровый паспорт, если он отсутствует — оформить, проведя работы по межеванию (за счет собственных финансов) и подав данные в Государственный кадастр недвижимости.
2. После получения разрешения приватизировать участок земли.

Алгоритм продажи зарегистрированного в собственность одиночного гаража:

• продавцу необходимо предоставить покупателю полный комплект оригинальных документов на гараж;
• если есть совладельцы — получить от них заверенное нотариусом разрешение на реализацию;
• получить справку об инвентаризационной оценке объекта в БТИ;
• стороны заключают договор купли-продажи;
• продавец получает обговоренную денежную сумму от покупателя, взамен написав расписку.

Гараж на территории кооператива

Если гараж кооперативный, продать его можно только оплаты всех взносов

Если гараж находится на территории ГСК, официально оформить сделку купли-продажи возможно только в том случае, если уплачены все членские взносы и на объект оформлено право собственности. В противном случае, покупатель сможет приобрести только членство в кооперативе, но не сам гараж.

Если ГСК зарегистрирован как юридическое лицо, имеется акт ввода (выдавался до 2005 года) или разрешение на ввод комплекса (от 2005 года и позднее), земельный участок поставлен на кадастровый учет, была проведена инвентаризация, есть все необходимые технические документы, то оформить в собственность свой бокс не составит труда. Пайщику ГСК необходимо предоставить в ФУГРЦ:

1. копию документов на землю;
2. кадастровый паспорт;
3. справку об уплате всех членских взносов (выдает председатель ГСК);
4. личные документы.

Когда все члены ГСК оформят гаражи в собственность, они могут подать в городскую администрацию от имени кооператива заявление на приватизацию земельного участка, на котором расположен комплекс, в долевую собственность.

Для старых кооперативов отсутствие разрешения на эксплуатацию — типичная проблема. Для того, чтобы зарегистрировать свой гараж в этом случае, нужно действовать, как физическое лицо: обратиться к кадастровому инженеру, оформить технический план, получить кадастровый паспорт.

После регистрации права собственности на постройку — в частном порядке приватизировать земельный участок, проведя процедуру по его разметке и определению границ. Все финансовые затраты в этом случае также ложатся на плечах владельца.

Без регистрации права собственности невозможно официально продать кооперативный гараж. Покупатель приобретает только право на вступление в ГСК, переоформляя на себя членскую книжку. Чтобы официально зарегистрировать гараж в ФУГРЦ, покупателю нужно будет полностью заплатить членские взносы и самостоятельно подготовить всю техническую и кадастровую документацию.

Оформление сделки купли-продажи кооперативного гаража

Как продать гараж без документов подскажет каждый юрист

Продавец должен приготовить следующие документы:

1. Паспорт;
2. Договор о продаже;
3. Сертификат собственника;
4. Выписку из Государственного кадастра, выдаваемую в БТИ;
5. Акт передачи;
6. Справку об уплате членских взносов, выдаваемую председателем ГСК;
7. Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию.

Если гараж был приобретен продавцом на тот момент, когда он находился в законном браке, необходимо нотариально оформленное разрешение на реализацию от супруги. Аналогичную расписку предоставляют и совладельцы, если таковые имеются.

Продавец с покупателем заключают договор купли-продажи, в обычной письменной форме или с участием нотариуса, после этого обращаются в ФУГРЦ для переоформления права собственности на нового хозяина.

Продать гараж без документов достаточно просто, однако, возможные негативные последствия от подобной сделки для покупателя перевешивают экономию его финансов. Официальная реализация возможна только после оформления права собственности, требующая некоторого времени и денежных вложений, но исключающая требования о расторжении сделки в будущем.

Совет юриста как признать гараж — своей собственностью в видеоматериале: