Можно ли продать часть нежилого помещения?

Главная страница

Форум Гарант

2.7. Части зданий

Некоторые юристы считают, что часть здания может быть самостоятельным объектом недвижимости, при этом в доказательство своей правоты приводят положения статьи 5 Закона ‘О товариществах собственников жилья’, однако ни в этой статье ни в других законах часть здания в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества не указана. В данной статье идет речь о том, что часть здания может входить в состав кондоминимума в качестве составной части и приведены случаи в которых это возможно. Из описания этих случаев становится понятным, что часть здания может быть самостоятельной частью кондоминимума, только когда она отвечает признакам здания, то есть по сути является самостоятельным зданием (объектом недвижимого имущества).
Как уже было сказано выше помещения также являются частями здания, однако помещения также являются самостоятельным объектом недвижимого имущества.
Исходя из приведенных доводов считаю что такого самостоятельного объекта недвижимости, как часть здания нет, и когда законодатель говорит о части здания он применяет этот термин как собирательный образ объектов недвижимости либо являющимися частями зданий (жилые, нежилые помещения) либо самостоятельными зданиями, входящими как часть в другое здание.

я согласна в Мавром, что кроме решения собственника на разделение здания на другие объекты недвижимости (помещения) не нужно

у нас как-то все проще: приходит хозяин здания с вычерченными БТИшниками отчуждаемыми помещениями (типа они этим определили новый объект недвижимости) и продает эти помещения
мы регистрируем новому – помещения ? ___ и продавцу – остатки
предварительной регистрации права продавца на части здания не требуем

с тем, что нет такого объекта недвижимости – часть здания – согласна

с долевкой тоже возможен вариант – покупаете долю в праве и определяете соглашением порядок пользования

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 1 июня 2000 г. N 53

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

. Согласно части 2 пункта 6 статьи
и 12 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” помещение (жилое и нежилое) представляет собой “объект, входящий в состав зданий и сооружений”.

ВАСя посчитал нежилое помещение “Объектом, входящим в состав зданий. “. Иными словами, – частью здания. Если это не считать частью здания, то было бы трудно понять логику ВАСи.

Но вот что интересно. Если предположить, что для продажи помещения необходимо его оформить в качестве отдельно объекта права собственности, то,следуя этой же логике, при сдаче помещения в аренду тоже следует его выделить в качестве сомостоятельного объекта права собственности. Зачем, если сдается часть? Зачем, если продается часть? Что похожего между ними. В чем разница? Разница в том, что
Законом о гос. регистрации прав в ст. 26 указано на необходимость выделения на плане здания(этажа) арендуемого помещения. Почему для помещения при продаже отсутствует такое же условие? Вероятно законодатель упустил этот вариант, поэтому и не прописал его буквально. Но если бы законодатель стал прописывать этот порядок, то, учитывая вышеуказанное, вряд ли он стал обязывать выделять в качестве сомостоятельных объектов права помещения в зданиях.

Закон о гос. регистрации прав на недв.

п. 9 В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.

Может быть эта ссылка что-либо прояснит в обсуждаемом вопросе? Ваше мнение.

Статья 235. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Может быть эта ссылка подходит?

Ведь зачем выделять помещение с оформлением его в собственность, если все здание и без того находится в собственности? А выдел помещения – это выдел части здания в натуре (в объеме этого помещения)с оформлением на помещение отдельного права, аналогичного праву на все здание.
Тогда выдел части здания и получение на него свидетельства- это больше техническая сторона , нежели правовая. В чем смысл? Ведь объект можно легко выделить(индивидуализировать) и на стадии отчуждения(в договоре, акте, плане БТИ).

Если предположить, что п.9 ст.12 Закона о регистрации прав на недв. имущ. имеет в виду возможные виды физического преобразование объекта у одного собственника, то он вряд ли применим к нашей дискуссии.

Здание это не только совокупность помещений см. подробней ниже
Будут вопросы приши сюда же

5.3. Здания и помещения в них.

Выше мной уже было дано определение понятия помещения как внутренняя изолированная, имеющая общий замкнутый контур, часть здания, состоящая из одной или нескольких комнат, отделенная от смежных помещений стенами (перегородками) без открытых проемов, и имеющая самостоятельный выход (выходы) на улицу, во двор, коридор общего пользования или на лестничную клетку, предназначенная для использования в нежилых и иных целях.
Понятие помещения можно считать базовым, поскольку в состав любого здания входят помещения, а в составе такого объекта недвижимости как квартира помещение играет главенствующую роль. При рассмотрении этой темы мне хотелось бы поднять вопрос о соотношении прав собственника помещений в здании с правами собственника самого здания.
Для начала рассмотрим этот вопрос относительно многоквартирного жилого дома.
Согласно статье 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно – техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Из смысла данной статьи следует, что собственникам квартир (то есть собственникам жилых помещений) принадлежат только общие помещения дома, которые предназначены для обслуживания жилых помещений. Причем под таким обслуживанием следует понимать выполнение функций необходимых для нормального функционирования и использования жилых помещений по их назначению. То есть, говоря по-другому, квартиру в многоквартирном доме нужно рассматривать как неделимую вещь (статья 133 ГК РФ). Из данного положения следует очень важный вывод: если в многоквартирном доме есть помещения не являющиеся общими помещениями и не предназначенные для обслуживания квартир, то право долевой собственности собственников квартир на них не распространяется. Данный вывод также подтверждается судебной практикой.
Теперь рассмотрим права собственников нежилого помещения расположенного в нежилом здании. Как следует из данного выше определения помещения, собственнику помещения принадлежит только внутренняя (изолированная) часть здания то есть ему принадлежит внутренний объем помещения, ограниченный ограждающими конструкциями, то есть сами ограждающие конструкции собственнику помещения не принадлежат. Возникает вопрос об общих конструкциях и оборудовании здания находящихся внутри помещения. Думаю этот вопрос нужно рассматривать следующим образом: если эти конструкции или это оборудование обслуживают не только данное помещение, но и другие части здания, то они принадлежат собственнику здания, но если они предназначены для обслуживания только данного помещения, то они принадлежат собственнику помещения. Еще раз хочу подчеркнуть, что это оборудование или конструкции должны находиться внутри помещения, а конструкции или оборудование расположенное за пределами помещения, хотя и предназначенные для обслуживания только этого помещения принадлежат собственнику здания.
Из приведенных выше выводов вытекает одно очень интересное следствие. Если в многоквартирном доме имеется нежилое помещение, не предназначенное для обслуживания квартир, то часть ограждающих конструкций и инженерного оборудования (та которая предназначена для обслуживания квартир) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир, другая часть (находящаяся внутри нежилого помещения и предназначенная для обслуживания только этого помещения) принадлежит собственнику нежилого помещения, а третья часть (оставшаяся) принадлежит собственнику здания.
Кто же является собственником здания, и что же именно ему принадлежит. Рассмотрим четыре варианта строительства многоквартирного жилого дома со встроенным нежилым помещением. Первый вариант: здание строится за счет государственного или муниципального бюджета. Второй вариант: здание строится за счет средств частного заказчика (коммерческой организации или индивидуального предпринимателя). Третий вариант: для строительства создает жилищно-строительный кооператив. И четвертый вариант: здание создается способом долевого участия.
Для простоты примем, что все квартиры и нежилое помещение после строительства принадлежат разным собственникам отличным от застройщика по трем первым вариантам и не являющимся генеральным заказчиком по четвертому варианту.
Во всех случаях общее имущество, предназначенное для обслуживания квартир, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир. Остальное имущество в первом случае принадлежит государственному или муниципальному образованию за счет средств когорого было построено здание. Во втором случае это имущество принадлежит частному заказчику. В третьем жилищно-строительному кооперативу (который после окончания строительства должен, в связи с тем, что цель для, которой он создавался, достигнута, прекратить свое существование или реорганизоваться). Для рассмотрения четвертого варианта предположим, что генерального заказчика в договоре долевого участия не было и данный договор можно рассматривать в качестве договора о совместной деятельности (простого товарищества). Тогда при четвертом варианте это имущество принадлежит на праве долевой собственности участникам простого товарищества.
Определившись с собственниками, определимся с имуществом. Как мы уже сказали имущество, предназначенное для обслуживания квартир, принадлежит на праве собственности собственникам квартир. То есть из состава имущества общее имущество исключается. Но как мы уже говорили выше такого объекта недвижимости как часть здания не существует, следовательно, говорить о собственнике оставшегося имущества как о собственнике здания будет не совсем корректно, поэтому будем в дальнейшем его называть собственником имущества не являющегося общим имуществом дома (причем для простоты будем считать, что нежилое помещение принадлежит другому лицу). Итак, в состав имущества не являющегося общим имуществом дома входит имущество (ограждающие конструкции и инженерное оборудование) предназначенное для обслуживания нежилого помещения в многоквартирном доме и находящееся за пределами этого помещения.
Определившись с собственником и составом имущества, вернемся к вопросу, кто же является собственником всего здания в целом, и придем к ошеломляющему выводу, что такого собственника нет. Есть отдельно собственник имущества предназначенного для обслуживания квартир, есть собственник нежилого помещения и есть собственник оставшегося имущества. Принять предпосылку, что всем этим лицам здание принадлежит на праве общей собственности, долевой, если быть точным (в силу пункта 3 статьи 244 ГК РФ), не представляется возможным в силу нижеизложенных причин.
Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Однако как мы уже сказали выше это имущество (здание) уже разделено и каждому субъекту принадлежит свое четко выделенное имущество.
Не может быть это имущество быть передано и в долевую собственность по договору, как предполагает абзац 2 этой же статьи, поскольку в силу пункта 2 статьи 289 ГК собственники квартир не могут совершать действия влекущие отчуждение доли в праве собственности на общее имущество здания (дома) отдельно от права собственности на квартиры.
Из вышесказанного можно сделать вывод что с момента регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме многоквартирный дом престает быть объектом гражданских правоотношений и следовательно недвижимым имуществом. Однако это не мешает ему быть частью такого объекта недвижимости как кондоминиум.
Теперь рассмотрим ситуацию, когда в здании находится несколько отдельных нежилых помещений.
Собственник здания может отчуждать нежилые помещения, оставаясь при этом единственным собственником здания как объекта недвижимости. При этом в отличие от квартир в многоквартирном доме, при переходе права собственности на помещение соответствующая доля в праве на общее имущество здания не переходит. Судебная практика подтверждает, что в данном случае аналогия закона не применима. Может сложиться ситуация, при которой все нежилые помещения в здании, за исключением мест общего пользования, будут принадлежать другим собственникам отличным от собственника здания, общее же имущество так и будет принадлежать собственнику здания.
При всех различиях между этим имуществом (зданием) и имуществом предназначенным для обслуживания нежилого помещения в многоквартирном доме у них есть много общего. Законодательством практически не урегулированы отношения связанные как с отчуждением так и использованием (например путем сдачи в аренду) этого имущества, хотя эти отношения и имеют свою достаточно интересную специфику.
Особенно это заметно в случае, если в здании помимо нежилых помещений имеется и одно жилое. Данную ситуацию, думаю, можно рассматривать как частный случай здания только с нежилыми помещениями (только что рассмотренный), поскольку и в данной ситуации положения статей 289 и 290 ГК РФ не применяются.

Читать еще: Можно ли продать дом находящийся в ипотеке?

Как продать часть нежилого помещения? Сейчас один собственник, будет два. Через нотариуса только?

Продавайте долю, если эта часть не выделена. Обращайтесь к нотариусу (по желанию). Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”

Нотариус не нужен.

Вы долю продаёте, а общей собственности нет пока.

Ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” указывает:

“Сделки по отчуждению долей в праве ОБЩЕЙ собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.”

Только через нотариуса. Поскольку возникнет долевая собственность и подлежит отчуждению доля. В Росреестр надо обращаться после нотариуса.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2016)

“”Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество

“”1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ)

(см. текст в предыдущей “редакции”)

2. В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками.

3. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

4. Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом представляются управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд.

На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом кроме необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом документов представляются:

выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ “Об инвестиционных фондах” (далее – Федеральный закон “Об инвестиционных фондах”) порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию;

лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);

правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом “Об инвестиционных фондах”.

При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва
+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Читать еще: К какой очереди наследников относятся племянники?

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Структура договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
подтверждение полномочий директора предприятия;
протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием. В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли. Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Как продать нежилое помещение без налогов

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода. Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи. Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Как продать нежилое помещение с землей

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Продажа нежилого помещения по частям

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца. Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов. При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Остались вопросы?

+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Смена статуса недвижимости: переводим жилое помещение в категорию нежилых

Перевод жилого помещения в нежилое – процедура непростая. Она требует повышенного внимания из-за многозадачности и различных правовых нюансов.

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

Перевод нежилого помещения в статус жилого может понадобиться в разных случаях: начиная от потребности в жилплощади и заканчивая ликвидацией бизнеса. В этой статье пойдет речь о процедуре перевода и ее тонкостях.

Как приватизировать землю под гаражом и какие при этом могут возникнуть сложности

Приватизация земли под гаражом – разумное решение, закрепляющее ваши права на участок и защищающее от произвола муниципальных властей.

Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого

Основные признаки нежилых помещений как объектов гражданско-правового оборота. Что относится к нежилым помещениям: классификация недвижимости по назначению и другим основаниям.

Читать еще: До какого возраста можно брать пенсионеров на работу

Можно ли продать часть нежилого здания не продавая часть земельного участка под зданием?

Можно ли продать часть нежилого здания не продавая часть земельного участка под зданием? земля и здание находится в собственности у одного собственника. Хочу продать 25% нежилого здания, есть много отдельных входов. Здание 800 кв.м. есть помещения 100, 36, 36, кв.м. Могу ли я выделить помещение и продать его без земли? если да то опираясь на какие статьи?

Ответы юристов ( 6 )

10,0 рейтинг
4742 отзыва эксперт

Добрый день, Олег.

По общему правилу продать дом без участка нельзя, ЗУ всегда следует за объектом недвижимости.

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)ЗК РФ, Статья 1. Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Поэтому продавать нужно вместе и долю в объекте и долю в участке.

При этом отмечу, что даже в случае, если дом и ЗУ будут принадлежать разным лицам, собственник здания все равно будет иметь право пользоваться ЗУ:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)ГК РФ Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Могу ли я выделить в натуре помещения в этом здании и продать их без земли?
Олег

Только если при этом:

1. Есть возможность выделить часть здания

2. Нет возможность выделить часть участка к зданию.

Если есть возможность выделить часть здания. Тогда опираюсь на какие правовые нормы я могу продать это помещение без земельного участка?

Если есть возможность выделить часть здания. Тогда опираюсь на какие правовые нормы я могу продать это помещение без земельного участка?
Олег

На основании приведенного выше п.1 ч.4 ст. 35 ЗК РФ. Но это при условии, что нельзя выделить ЗУ к этой части здания.

Земля находится в моей собственности. Тогда могу ли я к примеру продать земельный участок без здания своей жене, или подарить, а потом продать часть здания без земли так как земля уже не моя?

Тут проблема в том, что Вы и на жену не переведете участок без здания.

Существует всего несколько законных причин для невыделения земли к зданию

Земельный кодекс РФ
ст. 35
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

С учетом этого факта, выделять и продавать помещение стоит таким образом, чтобы часть здания не могла быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка — то есть, не стоит выделять полную комнату/квартиру, под которую можно в теории выделить часть земли.

При этом обращаю ваше внимание на то, что существует риск, что в судебном порядке будет признана долевая собственность на земельный участок. На это даже есть судебная практика — ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 21 апреля 2014 г. N ВАС-4099/14

Могу ли я выделить в натуре помещения в этом здании и продать их без земли?

Если есть возможность выделить часть здания. Тогда опираюсь на какие правовые нормы я могу продать это помещение без земельного участка?
Олег

Всё на ту же ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, ЕСЛИ БУДЕТ НЕЛЬЗЯ ВЫДЕЛИТЬ ЧАСТЬ УЧАСТКА. Я бы рекомендовал вам провести профессиональную экспертизу, которая подскажет вам точные помещения, которые можно будет выделить так, что с землей в натуре их выделить не получится. В этом плане требуется скорее строительное образование, чем юридическое.

9,9 рейтинг
5763 отзыва эксперт

В дополнение к ответу коллеги могу указать следующее. При продаже части нежилого помещения без земли новый собственник будет вправе и обязан платить собственнику ЗУ плату за пользование ЗУ, а также вправе взять причитающуюся ему часть ЗУ в аренду.

Гражданский кодекс
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Земельный кодекс
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

С уважением! Г.А. Кураев

Земля находится в моей собственности. Тогда могу ли я к примеру продать земельный участок без здания своей жене, или подарить, а потом продать часть здания без земли так как земля уже не моя?

Могу ли я выделить в натуре помещения в этом здании и продать их без земли?
Олег

Исходя из той же статьи 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ Вы вправе выделить и продать часть нежилого помещения без земли.

Земельный кодекс
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

А вот наоборот, землю без здания продать или подарить нельзя.

Гражданский кодекс
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Можно ли продать часть нежилого помещения?