Можно ли продать самовольную постройку?

Покупка земельного участка с самовольными постройками

Прошу подсказать как правильно оформить сделку по купле-продаже земельного участка, если на нем имеются незарегистрированные постройки (дом и земельный участок).

Информацию о них необходимо указать в договоре купли-продажи ЗУ, либо составить отдельное соглашение?

Ответы юристов ( 8 )

Согласно Гражданскому Кодексу РФ,

Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, указывать этот дом в качестве объекта купли-продажи нельзя.

Но потом после покупки земельного участка через суд можно признать за собой право собственности на него.

Добрый день, Прошу подсказать как правильно оформить сделку по купле-продаже земельного участка, если на нем имеются незарегистрированные постройки (дом и земельный участок). Информацию о них необходимо указать в договоре купли-продажи ЗУ, либо составить отдельное соглашение?
Александра

Здравствуйте. Если дом не зарегистрирован, то и смысла указывать нет. Если укажите как дом, то Росреестр будет требовать его регистрации сначала. Можно указать, что з/у покупается с надворными постройками.

Но лучше отдельно оформить договор на дом, далее узаконить его через суд если он уже построен полностью.

А как же дачная амнистия?

А земля имеет какое назначение?

Земли поселений, для дачного строительства.

• 7,2 рейтинг
• 7764 отзыва эксперт

Продать самовольную постройку невозможно, сначала нужно зарегистрировать право собственности на нее. То есть, включить ее в договор невозможно.

Если в будущем желаете зарегистрировать право собственности на постройку, то проблем не будет, главное иметь договор о передаче земельного участка в вашу собственность.

Согласно ст.222 ГК РФ 1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 года. — Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

А причем дачная амнистия? Она касается возможности регистрации дома, находящемся на землях СНТ при условии, что назначение дома — жилое.

Законом о так называемой о дачной амнистии Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения в ФЗ о гос регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
2. Обязательным приложением к представляемым в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.
Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если:
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
4.Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке,предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.
5. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества не допускается.”.

То есть, если у вас жилое строение, то нужно оформлять технический паспорт на дом.

Покупка земельного участка с самовольными постройками

Чтобы не тратить время на борьбу с промахами, нужно знать, как выкупить землю, которая фактически уже используется. Мы не поощряем целенаправленное использование спорных ситуаций и думаем, что покупка земельного участка с самовольными постройками, не позволит пренебречь более выгодными сделками. И все-таки, что делать, если это случилось?

Давайте, заглянем в законодательство. Любые сделки с землей наполнены особым смыслом. По этой причине проводить их лучше компетентным специалистам, разбирающимся в нормах земельного и гражданского права. Покупка земельного участка с самовольными постройками явление не такое уж редкое, чтобы игнорировать или исключать любые взаимосвязи с последующими проблемами государственной регистрации имущественных прав.

Права собственника земельного участка предусматривают его выкуп и продажу. Покупка земельного участка с самовольными постройками попадает под статью 222 Гражданского Кодекса РФ, где есть четкое определение недвижимого имущества, самовольно возведенного собственником или другим лицом на данном участке (п.1 ст.222 ГК РФ).

• Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Так как в 2017 году изменились условия привилегий собственников и арендаторов наделов, есть ли смысл отказываться от сделки, если это покупка земельного участка с самовольными постройками?

• Обратившись к п.2 ст.222 ГК РФ можно узнать, что имущественных прав на самовольную постройку нет ни у кого: ни у того, кто ее возвел, ни у того — кто является собственником земли.

Имущественные права наделяют собственника распоряжаться объектом строительства по своему усмотрению: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки ради прибыли.

Прибыль — достойная цель для того, чтобы использовать землю под строительство. Но для того, чтобы объект строительства был признан капитальным, необходимо не просто иметь свидетельство о праве собственности на землю, но и разрешение на строительство. В случае, если разрешения не было, а объект оказался построенным и фактически использующимся хоть в личных целях, хоть в коммерческих, он будет признан самовольной постройкой, которая всенепременно подлежит сносу, если не попадает под п.3 ст.222 ГК РФ.

Но даже в этом случае покупка земельного участка с самовольными постройками не окажется под угрозой срыва, если земля приобретается для строительства, а не для использования объектов, находящихся на ней. И хоть собственник кинется защищать свои права, и затеет судебный спор по признанию объекта строительства легализованным, сделка будет считаться совершенной на обоюдовыгодных для сторон условиях. Давайте разберемся подробно в этом вопросе для приобретения положительного опыта, позволяющего не вступать в противоречивые действия с законом.

• Узаконить свои права на объект, который находится на земле может лицо, владеющее участком на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

То есть, после покупки земельного участка через суд можно признать за собой право собственности, но во время самой сделки указывать самовольную постройку в качестве объекта купли-продажи нельзя. Состоявшаяся покупка земельного участка с самовольными постройками будет оформлена, как обычная купля-продажа земельного участка. В том случае, если право собственности на объект все же будет признано, возникнет оно только после государственной регистрации имущества, основанием для которой будет решение суда, но никак не с момента вступления в законную силу договора купли-продажи.

После свершения сделки, сторона, купившая землю может принять самостоятельное решение о сносе самовольной постройки:

• За свой счет, если вопрос о легализации имущества является спорным;
• За счет продавца, если налицо имеется факт совершения земельных правонарушений в полном объеме.

Во втором случае, виновник самовольного строительства еще должен будет за свой счет привести земельный участок в состояние пригодное для будущего строительства (использования).

Таким образом, покупка земельного участка с самовольными постройками является основанием для приобретения покупателем права собственности на землю и причиной для назначения штрафных санкций за осуществление строительства с нарушением закона, если в легализации объекта строительства будет отказано. В остальных случаях, когда и продавец, и покупатель стремятся остаться одинаково удовлетворенными подобных вопросов просто не возникает. Земля продается, покупается, стороны вовлекаются в процесс взаимовыгодных отношений и, фактически, находятся в равных правах, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Чтобы не переворачивать мир с ног на голову, необходимо быть уверенным в добросовестности собственников участка. В противном случае, воспользоваться всем известным способом защиты нарушенных гражданских прав с помощью грамотного юриста. Быть пассивным в этом непротивлении бессмысленно и финансово невыгодно. Чтобы покупка земельного участка с самовольными постройками оказалась успешной предлагаем свою поддержку и сотрудничество. Вы можете проконсультироваться по другим вопросам земельного права, если они касаются приобретения земли под строительство. Ждем ваших звонков по телефону 391 209-09-40!

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
3. Стало легче легализовать самострой.
4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Что такое самовольная постройка?

Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания — это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Право собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Когда самовольную постройку могут снести

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

Как оформить право собственности на самовольную постройку

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС .

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража.

Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.

Например, решения администрации достаточно, если:

1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.

Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Чтобы привести постройку в соответствие с требованиями, дадут от шести месяцев до трех лет.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
2. У собственника участка есть на него документы.
3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Когда могут изъять участок

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.

Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?

Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день — сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.

Сделки с самовольной постройкой

В связи с новой редакцией ст. 222 Гражданского кодекса РФ (да и, вообще, в связи с интересностью вопроса) хотелось бы обсудить судьбу сделок с самовольной постройкой.

Распоряжаться самовольной постройкой нельзя, объектом гражданских прав и обязанностей она не является (ПФАС МО от 01.09.2011 № КГ-А40/7710-11-П, ПВАС от 30.10.2012 № 8584/12).

Но, конечно же, мое обсуждение не о, скажем так, явных сделках: например, не о договоре купли-продажи самовольной постройки. Интересна судьба косвенных и непреднамеренных сделок (что я понимаю под такой классификацией, поясню далее).

[1]. Прежде лишь стоит обратить внимание на следующий нюанс (немного о нем также здесь).

Из п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ убрали «или иное недвижимое имущество». При этом Верховный Суд РФ в абз. 4 п. 38 ППлВС от 23.06.2015 № 25 если и вставляет такой интересный пассаж: «здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности», то все-таки указывает, что это должно быть «правомерно возведенное» здание или сооружение.

Т.е. самовольная постройка не просто вне оборота и подлежит сносу, а еще, по сути, самовольная постройка и вовсе не объект недвижимости до признания на нее права собственности.

Потенциально возможно, что и сами правотворцы, связанные с этими изменениями/разъяснениями, не совсем понимают, что в итоге получилось. Но как-то это надо понимать, а как – вопрос.

[2]. Косвенные сделки с самовольной постройкой.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Представим, что лицо отчуждает земельный участок, на котором находится самовольная постройка. De facto она возведена, de iure сведений о ней в ГКН и ЕГРП нет (да и объекта нет – вспомним разъяснения Верховного Суда РФ из п. 1 настоящего обсуждения).

Действительная сделка или недействительная (оспоримая/ничтожная)?

Вроде как, действительная. Да и корректно ли обязывать прежнего собственника «вычищать под ноль» земельный участок перед его отчуждением, если приобретатель готов принять земельный участок в существующем виде?!

Хотя, с другой стороны, к новому собственнику земельного участка «перейдет» право требовать признания за ним права собственности на самовольную постройку (как к наследнику, абз. 1 п. 27 ППлВС-ВАС от 29.04.2010 № 10/22): и в связи с тем, что доказать момент возведения самовольной постройки (до отчуждения земельного участка или после) органам публичной власти весьма тяжело, и независимо от этого.

[3]. Непреднамеренные сделки с самовольной постройкой.

Такая проблема существовала и раньше, но сейчас – с отсутствием в п. 1 ст. 222 ГК «существенности», статус самовольной постройки можно присвоить практически любому зданию и сооружению. А «в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе» (абз. 1 п. 36 ППлВС-ВАС от 29.04.2010 № 10/22).

Лицо приобретает некую недвижимость, а оказывается, что такая недвижимость создана с нарушением (в том числе, несущественным) градостроительных и строительных норм и правил, т.е. – самовольная постройка.

Причем вполне вероятно, что такая недвижимость была возведена строго в соответствии со всеми публичными процедурами (РнС, ГСН, РнВ и т.п.). Строгость публичных процедур так-то не исключает человеческий фактор.

Действительная сделка или недействительная (оспоримая/ничтожная)?

Особенно, если к новому собственнику орган публичной власти предъявил иск о сносе самовольной постройки.

С одной стороны, можно сказать, что новый собственник (если он предприниматель) должен был перед покупкой изучить все документы, привлечь инженеров, провести исследование недвижимости и т.п. Правоприменители еще и вспомнят о п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (скажут предпринимателю: «видел же, что постройка самовольная»). У нас-то и в спорах о виндикации чего только приобретатель (даже рядовой гражданин) не должен осуществить перед приобретением, чтобы правоприменители признали его потом в судебном процессе добросовестным.

С другой стороны – абсурд. Due diligence перед приобретением двухэтажного здания под офис? Да и строительные нормы – это вообще отдельная тема для обсуждения.

[4]. Осложняется вопрос еще и тем, что в 10/22 правоприменители косвенно признали «оборотоспособность» самовольной постройки (абз. 2 п. 24 ППлВС-ВАС от 29.04.2010 № 10/22):

«В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал – юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица – лицо, получившее имущество во владение.».

В общем, уважаемые коллеги, ясности мало. Если не сказать, что ее нет вовсе.